房地产经纪业.doc

房地产经纪业一辈子的“选择”俗话说“女怕嫁错郎，男怕入错行”，告诉了我们“选择”的重要性。那么房地产经纪业值得我们为之奋斗一生吗？现在，我想告诉你们，房地产经纪业是一个充满着魅力的行业，这个行业如同一个缔造奇迹的舞台，这个舞台不挑剔你的资历，不歧视你的学历，不在乎你的年龄，无论你是一个多么平凡的人，只要选择了这条路，并且坚定信念走下去，都能在这里得到难以想象的成功。（此处可插入分享者个人经历（1）选择正确的行业、坚定行业信念的重要性（2）分析行业内从业人员的现状）房地产行业的重要性房地产行业，到底在社会中扮演着什么样的角色呢？首先，众所周知，这是一个富豪聚集的行业，根据胡润榜单显示，富豪中从事房地产行业的所占比重最大，其中身家过百亿的上榜人中房地产行业的占据45%。仅仅从这一点就可以看出房地产行业是一个多么致富的行业。（可举例：首富李嘉诚从事房地产行业，净资产总值高达2000多亿元，我市衣锦华庭楼盘就是由李嘉诚投资开发建设。万达集团董事长王健林排名第二，资产达1350亿元；福建融侨集团的缔造者林文镜，排名第十四，资产达275亿元。）其次，房地产行业作为国家的龙头产业，是国民经济的支柱产业。据统计：在2013年前三个季度中，全国房地产开发投资61120亿元，GDP贡献值达到15.8%，而福建省去年前八个月房地产开发投资2333.63亿，约占福建省GDP的18.6%。房地产行业不仅以其自身发展直接促进经济增长，还能有效带动相关联上下游150多个产业的发展，拉动经济增长。房地产行业产值每增加1个百分点，就会促使相关行业的产值增加1.5-2个百分点。再次,房地产行业是政府财政收入的主要来源。财政部近日发布的2013年前三个季度税收收入分析显示，1-9月累计全国财政收入98389亿元，其中房地产行业贡献近4万亿，约占40%(其中税收收入1.1万亿,土地收入2.8万亿);2013年1月-11月厦门市财政总收入750亿元,其中房地产行业贡献值达66.1%，福州政府相关数据显示也超过50%。以上数据足以说明我们房地产行业在国家经济发展中的价值与地位。那么，我们骊特所从事的房地产经纪业又在房地产行业中扮演了怎样的角色呢?房地产市场分为一、二、三级市场，一级市场即土地市场，由国家垄断；二级市场就是房地产开发即一手房市场；三级市场就是骊特所从事的事业领域，即房地产经纪业市场。下面我们就来了解下什么是房地产经纪业？房地产经纪业的本质首先，可能大家认为不就是房产的买卖与租赁，充当一个中介的作用吗？其实也没有错，但这是外行人看到的，如果深入了解房地产经纪业，我们不难发现他就是流通业，流通业是指从生产到消费的中间环节，商品只有流通才有价值，21世纪谁掌握流通渠道谁就掌握财富与未来（引出沃尔玛、国美、万达、阿里巴巴等流通平台案例）。80、90年代最强的是制造业，后来的生产过剩，供过于求，很多生产企业倒闭。现代流通业发达与否已成为衡量一个城市经济发展水平的重要标志之一，即流通越发达，城市就越繁荣，就越具有竞争力、生命力（一个城市核心竞争力=生产力流通力）。房地产经纪业，让不动产动起来（我们骊特的使命就是（打造一个强大的房产流通平台）致力于房地产更快捷、更安全的流通！）其次房地产经纪业也从属于服务业，服务业是一个长青行业，越发达的国家其服务业越繁荣（数据显示：2012年，我国服务业产值约占国内生产总值的45% ，发达国家服务业产值约占国内生产总值的80%），中国是一个发展中的大国，随着经济发展及国力强盛，服务业也必将越来越发达。各行业市场终极竞争是服务的竞争（我们骊特对客户的愿景就是（提升每个经纪人的服务能力）让客户体验最愉悦的服务！最终快速为每个买家实现圆家的梦想及卖主实现资产流通。）再次深入剖析，房地产经纪业还是一个准金融行业，房地产交易将衍生出评估、贷款、担保解押、抵押等的各项准金融业务，这些都能够为企业带来丰厚的收入；同时也将带来巨额的资金出入，房地产中介就如同“开银行”（可数据说明：福州市场目前每月成交量2500套，平均标的150万/套，定金10%即15万，一套房子的交易周期平均为三个月，预计将产生“2500套 X 15万 X 3 = 11.25亿”的资金流，未来空间更大），（房地产中介不缺钱）这么多的钱随便理财都能获得可观的收益。通过以上分析，已让我们深度了解到房地产经纪业的本质。那么房地产经纪业的发展前景会是怎样呢？房地产经纪业的前景可以说任何一个行业，只要顺应时代的发展趋势，都必将大有作为。房地产经纪业是个可持续发展的行业、不可被替代的行业并且市场空间巨大。现在我们通过以下三点来阐述房地产经纪业的可持续发展及不可被替代性：第一，不可阻挡的城市化进程2012中国新型城市化报告提出以继续推进新型城市化建设，迈向中国城市发展的新里程。城市化进程带来巨大的人口流动将促进房地产行业的快速发展，目前中国城市化率刚突破50%，而发达国家城市化率高达80%，中国每年有2000万人口进城，即城市化进程率达1.5%，这就意味着中国房地产行业至少还有20年黄金发展期。（分析福州的昨天、今天、明天的变化）第二，存量房市场是房地产市场的终极市场土地是不可再生的资源，随着开发逐渐减少，而任何一手房（增量房）都将成为二手房（存量房），可以说开发商是在日夜兼程为我们盖房子。而二手房是可以重复置换的，据数据显示，存量房交易占总交易量的占比在不断上升（存量房与增量房占比分析：福州11年是4：6、12年为5：5、13年为6：4，而目前的上海、北京占比为7:3，美国占比为8:2，香港占比则为9:1），可见，存量房市场将是房地产市场的终极市场。第三，不可被替代的行业随着电商的爆炸式发展，很多行业因此关门倒闭，然而因为房产本身具有唯一性不可复制性、不可移动性、标的大、交易的专业及繁琐等特征（具体分析：一台电视可以批量生产无数台，在网络上看到是什么样，下了订单送到家里它就是什么样，它是可以被复制的。然而房子不同，每一套房子都有不同的格局、不同的方位，是否决定购买都是需要亲身看房体验才知道的，同时房子更不能够打包送货；并且房产自身的价值少则上百万、多则过亿及房产交易权属变更、物业交接等过程专业又繁琐），故房地产经纪业、房地产经纪人将不可被替代。所以这是一个永不会失业的行业及工种（举例说明被替代行业的可怕）。我们接着来分析，房地产经纪市场空间巨大我们先来了解一个公式：房地产经纪市场佣金总量 = 存量房总量X置换率X平均标的X佣金率那现在就来看看，福州市场的昨天、今天、明天的佣金总量是如何变化的？十年前，房地产市场处于萌芽起步阶段，年成交量不过3000套，平均标的约20万/套，佣金3%，即年佣金总量仅3000套X20万X3%=1800万元；对比十年后的现在，由于城市化进程带动房地产市场进入高速发展阶段，13年成交量达30000套，平均标的150万/套，佣金3%，即年佣金总量有30000套X150万X3%=13.5亿元；十年的发展佣金总量放大70倍，体现出房地产市场巨大的发展空间。那么十年后的福州城市发展（可具体说明未来发展规划、海西发展规划）年佣金总量将是会现在的10倍？20倍？同时，我们也来看看目前整个中国房地产经纪市场的佣金总量有多少？13年仅北京市场佣金总量超130亿（16万套X300万X2.7%=130亿）,全国30多省、直辖市，13年全国市场佣金总量或超过2600亿，以上分析租赁市场均暂未计算，按租售市场占比1：4，即全国佣金总量达650亿。（假如我们骊特仅占10%的份额呢？）虽然房地产市场经常有国家政策调控(可分析国家为什么要调控?),有时会波动,但房地产市场发展规律呈螺旋式上升、波浪式前进的趋势（可分析福州房地产市场历年发展规律，给合国家政策调控），且每次波动后都会出现一次成交量的反弹，尤其对我们经纪业来说有成交量就有市场。随着城市化进程存量房总量将与日俱增，经济发展房价不断的增长（可具体分析房价必将上涨因素：土地稀缺不可再生、城市人口发展带动需求量、经济发展通货澎涨、投资渠道少房产成投资首选、中国人特有的房情结、丈母娘经济等），国外成熟的房地产市场平均置换率达8%，（因专业服务）佣金比例高达6%，这就意味着中国房地产经纪市场的空间巨大，房地产经纪业大有作为！最后，让我们来看看房地产经纪业能给我们带来哪些机会？房地产经纪业赋予你的机会1、收入空间大上面我们讲到房地产经纪业佣金量的发展呈不断上升趋势，只要你敢想，肯努力拼搏，都能满足你的收入需求；一个刚踏出大学校门的职场菜鸟，想要让你在同学聚会的时候是开奔驰还是骑电动车完全在于你的选择。在福州，每卖出一套房子你就能赚取约9000元的收入（即：150万 X 3% X 20% = 9000元），再加上1500-3000元底薪，就是超过10000多元，即使你每个月只卖半套房子也有6000多元的收入（是福州平均收入的2倍），难道你连一个月卖出半套房子的自信都没有吗？在这个行业，只要你肯努力能坚持，月薪十万根本不是一个神话（东汤店占华汉月薪十万的案例）。2、晋升空间大房地产经纪业是一个劳动密集型行业，对人才的需求庞大，我们有一个店长就开一个店，这其中的晋升空间巨大就不言而喻了，在这里我们不在乎你的学历，你的背景，你的经验，只要你的成绩！从一个普通的经纪人到分公司总经理（可举实际案例），在其他行业看似神话的历程，在我们这里比比皆是，伴随着职位的晋升，收入空间也将成倍的增长。3、综合成长、积累人脉卖沙县拌面和卖别墅我们得到的会一样么？这个社会就是一个人才竞争的社会，你只有在竞争中不断自我增值，你才可以创造自己的财富和地位。在这个行业，所涉及的知识面广及所接触的客户都是社会的高端群体，在无形中提高了我们个人综合素质，个人价值也将不断上升。此外，我们可以跟形形色色的人接触，在这个行业呆得越久我们为自己积累的人脉就越多，“人脉等于钱脉”。（举例：美国、香港、台湾房产经纪人现状）4、现在加入最佳的机会但凡一个行业必然经历萌芽期、膨胀期、洗牌期、稳定期以及垄断期等五个阶段，而每一个阶段都要经历几年至几十年的发展沉淀。萌芽期就是一个行业的产生，大约发展5年后就会进入膨胀期； 5-15年的膨胀期，就是人们看新兴行业竞争门槛低觉得好赚钱，所以很多人无论是否懂行，都一个劲往里扎，这时候就自然进入洗牌期；10-20年的洗牌期在一定阶段内与膨胀期交替存在着，不断膨胀不断洗牌，在洗牌中企业间的竞争不断加剧，此时就会出现企业完善系统建设，提升经纪人的专业程度及服务水平等，以加强竞争力，优胜劣汰也促进了行业市场的健康规范发展；此时将进入稳定期，20-30年的稳定期中，行业的前三大品牌将不断加强，这时中小型企业将很难有机会，而企业没有机会，个人也将很难有机会；最后就是垄断期，一旦进入垄断期，行业市场就会形成 “二元法则”。（例：麦当劳与肯德基垄断市场） 而目前福州的房地产经纪业正处于洗牌期向稳定期的过渡阶段，发展空间巨大，骊特在这个行业已经发展了16年，骊特的发展史也是福州房地产经纪业的发展史。骊特16年，经历了风风雨雨，已经成为福州市场的前二品牌，企业即将进入快速发展期，在这个时候加入，你只要努力就能获得最多的机会与最大的收益，这个时候不加入还等什么？只要你是一个有强烈晋升欲望及想赚钱的人，那么欢迎你加入我们这个大家庭，毕竟随着社会的发展，就业压力的加深，每个人生活的