房地产开发资金筹措的渠道.doc

房地产开发资金筹措的渠道一、汇集自有资金一项开发项目，只要利润率高于银行存款利率，开发商就可以投入自有资金。自有资金包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以收回的各种应收款等。速动资产包括各种应收的银行票据、股票和债券(可以抵押、贴现而获得现金的证券)，以及其他可立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，可包括已定合同的应收售楼款、近期可出售的各类物业的付款等。二、申请贷款任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行和其他金融机构的支持，而且由于杠杆效应的存在，开发商不可能也不愿意完全靠自有资金而不利用银行或其他金融机构的信贷资金。利用信贷资金经营，实际就是借鸡生蛋、借钱赚钱。(一)取得银行等金融机构支持的条件金融机构是不会轻易向开发商敞开大门的。要得到金融机构的大力支持，甚至提供各种优惠和方便，取决于以下一些因素：1.开发商的实有资本。金融机构要考察和检查开发商的资产负债表和近期的损益表。除固定资产外，金融机构十分关心开发商的速动资产、流动负债等，以便算出开发商的速动运营资本净值。2.开发商的信誉。包括开发商过去完成的开发项目情况，特别是工程质量和是否按期完成开发工程和是否按期租售完以及用户的反映如何等。因为开发商是靠开发项目完成后的租售收入偿还贷款的，一旦开发商不能如期将楼宇租售出去，金融机构将无法收回其贷出的款项。3.拟开发建设项目的情况。金融机构在确定是否贷款给开发商之前，还需要了解拟开发建设项目的财务评价结果，即项目本身的还贷能力。一般情况下，开发商应向金融机构提供其所委托的房地产咨询机构站在第三方的公正立场上，对开发项目经济可行性所作的评估报告。该报告应就房地产市场情况、预期的租金和售价水平及总开发成本、项目本身的收益能力和还贷能力、财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业性意见，以供金融机构参考。4.房地产市场情况。办理房地产抵押贷款的金融机构，还要通过自己的房地产市场研究人员，或委托另外的咨询机构，就房地产市场发展的现状与前景作出判断，以决定是否提供抵押贷款及数额的大小。当房地产市场前景不明朗时，金融机构通常持慎重态度或严格贷款条件。5.开发商在建工程情况。特别要了解开发商有多少在建工程，其工程进展状况和租售状况。如果开发商在建工程过多、规模过大，负担严重地超过了其开发能力，则金融机构也会对贷款持慎重态度。6.开发商的诚实可靠性。有的开发商为了获取贷款而有意隐瞒一些情况，例如，在列出的应收款项中，实际上由于存在争议而可能无法收回；隐瞒在建工程的潜在亏损；甚至串通咨询机构提供虚假评估执行报告等。这种不诚实的行为是金融机构最忌讳的。(二)对金融机构的选择随着我国金融体制的改革，金融业务打破了过去几家银行垄断的局面，地方性银行和开办信贷业务的非银行金融机构、外资银行、中外合资银行纷纷涌现，这为开发商选择金融合作伙伴提供了较大的选择空间。在选择金融合作伙伴时，要考虑以下一些因素：1.最好选择国际交往信誉好，政府和公众都很信任的较大金融机构合作；2.有良好的服务质量和办事效率；3.收费合理，无论是存贷利息、佣金或手续费用等，均能给予优惠待遇；4.便于资金调动和转移。开发工程量大、营业额高而又有较好资信的开发商，也是众多金融机构争夺的主顾，开发商可利用金融机构之间的竞争来选择合作伙伴，根据金融机构特点和性质建立相应的业务往来。(三)全融机构贷款的方式1.房地产开发企业流动资金贷款。房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象是在规定贷款范围内的、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。一般来说申请该项贷款的房地产企业应具备以下贷款条件：(1)具备开发企业资格。即具有开发企业资格证书和工商营业执照。(2)在贷款金融机构开立账户，持有贷款证。(3)拥有一定量的自有资金。(4)具有开发计划。即有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件。(5)具有健全的管理机构和财务管理制度。(6)具有还本付息的能力等。另外，贷款金融机构对企业的实有资本、信誉、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建工程情况(是否超能力开发)等也将进行审核。房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请、贷款评估与贷款审核、贷款额度与期限核定、贷款合同和担保合同签订等过程，并办妥有关手续，最后由金融机构按贷款合同规定发放贷款。2.房地产开发项目贷款。房地产开发项目贷款是指房地产金融机构对具体的房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款。这种贷款的特点是贷款只能用于规定的开发项目，贷款对象是一些投资大、建设周期长的开发项目，如大型住宅小区等。承担项目开发的房地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者。开发项目贷款，除必须符合房地产开发企业流动资金贷款条件外，还必须具备以下条件：其一，贷款项目必须列入当年的开发计划；其二，必须具备批准的设计文件，并通过金融机构进行的项目评估；其三，前期工作准备必须就绪，落实了施工单位，具备了开工条件。与房地产开发企业流动资金贷款不同，申请开发项目贷款时，金融机构参与项目的选择，参与项目可行性研究工作，并进行项目评估。未经评估的项目金融机构一般不承诺贷款。金融机构参与项目的扩初设计及概算的审查，并根据项目有关情况参与销售价格的制定。金融机构参与项目的年度计划的安排，并根据计划执行情况，编制年度贷款计划，核定贷款额度。房地产开发项目贷款程序与流动资金贷款程序基本相同。3.房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款。当借款人不履行债务时，银行有权依法处理作为抵押物的房地产，并优先受偿。当处理抵押房地产后的资金不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。可以设定抵押权的房地产有:依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房产等。以划拨方式取得的土地使用权设定抵押权的，依法处理该房地产后，应当先用处理所得的价款缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额，金融机构贷款方可优先受偿。房地产抵押贷款对象可以是符合条件、具有可抵押的房地产的法人，也可以是具有可抵押的房地产、并具有完全民事行为能力的自然人。房地产抵押贷款的条件除一般贷款的基本条件外，最主要的就是拥有可抵押的房地产。房地产抵押是建立贷款关系的前提，也是取得贷款的条件。房地产抵押贷款的程序与房地产开发企业流动资金贷款程序基本相同，不同之处在于:其一，房地产抵押贷款的额度由贷款的金融机构根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，并且抵押物的现行作价一般由具备专业资格条件的房地产评估机构评估确定。其二，抵押合同由借款人或抵押人与贷款金融机构双方共同签订，抵押合同是房地产抵押贷款合同的不可分割的文件。其三，房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后，必须办理抵押登记手续，若按规定需公证的，贷款合同和抵押合同必须经公证机关公证。三、发行债券筹资发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样，同属企业外来资金，但可使用时间较长。由于公司债券较政府债券风险大，因此其利率要高于政府债券利率。1987年国务院发布的企业债券管理暂行条例规定企业发行债券必须经过中国人民银行批准，并且授权中国人民银行对发行债券的企业和购买企业债券的企业、事业单位的资金使用情况进行监督、检查；企业债券的票面应当载明企业的名称、住所、债券的票面额、债券的票面利率、还本期限和方式、利息的支付方式、债券发行日期和编号、发行企业的印记和企业法定代表人的签章、审批机关批准发行的文号、日期等；企业发行债券的总额不应大于该企业的自有资产净值；企业为固定资产发行债券，其投资项目必须经有关部门审查批准，纳入国家控制的固定资产投资规模；债券的票面利率不得高于银行同期居民定期存款利率的40%:企业债券的发售可以由企业自己办理，各专业银行和其他金融机构可以经办企业债券的转让业务。(一)发行企业债券的一般条件1.企业规模达到国家规定的要求F2.企业财务会计制度符合国家规定；3.具有偿债能力；4.企业经济效益好，发行债券前连续三年赢利；5.所筹集资金的用途符合国家产业政策；6.债券利率不得高于国务院限定的水平F7.国务院规定的其他条件。对房地产企业而言，在此一般条件上，还有一系列的限制性规定。(二)企业债券的发行程序1.由公司权力机构作出决定。有限责任公司或股份有限公司发行债券由董事会制订方案，股东大会或股东会作出决议；国有独资公司由国家授权投资的机构或国家授权的部门作出决定。2.报请国务院证券管理部门批准。申请时应提交下列文件：(1)公司登记证明；(2)公司章程；(3)公司债券募集办法；(4)资产评估报告和验资报告。3.公告债券募集办法。在该办法中应公告企业的名称、发行债券的用途、债券的票面额、利率、还本期限与方式、利息支付方式、债券的流通性等情况。在债券募集办法中一般还包括该公司债券经证券主管机关指定的评估机构评定的债券等级。4.承销机构承销债券。四、发行股票筹资对股份公司而言，发行股票是主要的筹资渠道。(一股票发行条件1.投资项目符合国家产业政策；2.发行的普通股限于一种，同股同权；3.发起人认购的股本数不低于总股本的规定比例；4.向社会公众发行的部分不低于股本总额的规定比例；5.中国证监会规定的其他条件。若是原有企业改组申请公开发行股票的，还应具备以下两个条件t1.发行前一年年末净资产在总资产中的比例不低于规定要求，无形资产在净资产中的比例不高于规定要求；2.最近三年连续赢利。增资扩股发行股票，除上述条件外，还应当具备以下条件：1.前一次发行的股份已募足，并间隔一年以上；2.最近三年连续赢利，并可向股东支付股利；3.公司预期利润率可达同期银行利率水平；4.中国证监会规定的其他条件。五、其他筹资渠道除利用上述主要资金筹集渠道外，房地产开发企业还可利用以下几种渠道筹集资金:(一)利用各类信托基金融资各类信托基金除将部分资金用于购买可以确保其利息收入的风险较小、收益水平相对较低的政府债券投资外，仍有愿望将基金的一部分用于虽有一定风险性，但收益相对较高的房地产投资，作为其投资组合的一部分，开发商J可以约定的利率向各类基金组织融资，也可以吸收其投资人股。尽管使用基金的利率水平相对高于银行贷款，但对资金需求量很大的房地产开发企业而言仍不失为一条有效的筹资渠道。(二)预收购房定金或购房款在房地产开发进行到一定程度(投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期)，政府允许房地产企业预售房屋。预售房屋对于购房者来说，只需支付少量定金或部分房款，即可能享受未来一段时间的房地产增值收益。而对开发商来说，预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金又可降低市场风险。尽管可能损失部分未来收益，但对于习惯于借鸡生蛋的开发商来说，适时、适价地预售部分房屋又是必要的。尤其对自有资金实力不强的开发商来说，能否成功地组织预售是房地产开发成败的关键。(三)利用各类企事业单位的自有资金在当前投资渠道尚不很健全的情况下，许多企事业单位拥有的自有资金处于闲置状态，他们希望投资于收益较高的房地产业以将死钱变活，由于不易拿到开发经营权或无专门力量经营此类业务，常常拿着钱去寻找合作伙伴。开发商可以适时抓住机会，以分享固定利润或支付利息的方式与这些企事业单位合作。(四)借助于有经济实力的公司合作开发开发商如果确实筹款困难，那么寻找一家或几家有经济实力的国际或国内公司联合开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。开发商可以组织合作成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。(五)由承包商带资承包建设工程在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分融资的困难和风险分摊给了承包商。当然，对延期支付的工程款项，开发商也要支付利息，但通常这个利息率较银行贷款利率低，而且更低于整个开发项目的投资收益率。如果开发商决定要承