（区域经济学专业论文）农村土地征用价格及其区域比较.pdf

浙江师范大学硕i 。学位论文 农村土地征用价格及其区域比较 摘要 城市化进程的加快必然伴随着农村土地向国家建设用地的转移， 土地征用引发了大量问题，集中表现为土地征用补偿标准的不合理， 这种状况要么诱发地隐形市场的形成，要么导致农民生活无法保 障。合理的土地征用补偿标准如何确定? 如何均衡土地征用中各方的 利益? 文章运用了马克思劳动价值论、马克思地租地价理论、效用价 值论、经济博弈论、区位理论对土地征用价格进行了研究。通过对国 外土地征用价格的借鉴，以效用价值论为支撑，界定了土地的效用价 格，并在此基础上用博弈分析方法对土地征用的溢价进行分割，重构 了我国的土地征用价格体系，对江苏省太仓市、河南省鹤壁市、浙江 省景宁县土地征用价格进行了比较研究。 本文首先从马克思的“资本化的地租表现为土地价格”理论出发， 认为在当前经济社会发展的状态下，马克思的土地价格理论已经不能 准确的解释我国的土地征用价格，影响土地征用价格的因素是多方面 的，并在此基础上对国外土地征用价格进行了分析，借鉴了国外经验 中土地供求关系对征用价格的影响。 其次，界定了土地征收、土地征用和征用价格的概念，分析了土 地征用价格的影响因素和确定土地征用价格的原则，以效用价值论为 基础对农村土地的效用价格进行了定量研究。本文认为：按照马克思 劳动价值论的观点，劳动创造的价值包括不变资本c 、可交资本v 和 剩余价值m ；而按照马克思的地租地价理论，地租是直接生产者在生 产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，对地租进行资本 化仅考虑到剩余价值m 的实现，以此表示土地征用价格是不合理的， 必须同时考虑到土地资本c 所具有的特性和劳动力价格v 的实现；农 村地的效用价格包括经济收益价格、就业岗位价格、社会保障价格、 财富积淀价格和外部性价格，通过收益还原法和商业测算法等计算汇 农村土地征用价格发且区域比较 总土地的效用价格为： 。 。 只：旦+ 毋2 4 q - - 垒q + e 十矿( 1 + c 1 ) m 一一一v 。 r f 。 鲛l 窆( 吃+ c o ) 等q nk 既+ k 玩包 型7 二2 一+ 型f 一 qq 口 a = l口= l + m 【( 瓦- 2 ) x 吼+ ( 瓦- 2 ) x 瓯】 等保障系数 再次，通过对土地市场价格的讨论，按照土地用途的性质分类， 用讨价还价的博弈对土地溢价进行了定量分割，重构了土地征用价格 体系。关于土地用途转换后所产生的溢价，多数学者认为“涨价归公” 或者“涨价归农”，虽然也有少数学者认为应该对土地征用后的溢价 进行分割，但从未有学者进行过定量的分析。文章认为农村集体是某 宗土地所有权的垄断者，政府的土地征用权也是垄断的，农村土地市 场是双边垄断的情况，因此按照模拟市场的原则，把土地征用按照用 途的性质分为纯公益用地、准公益用地和非公益用地，用讨价还价的 博弈对土地溢价进行了定量分割；在对土地溢价分割的基础上，提出 土地征用价格是土地效用价格和农村集体占有的地溢价部分之和。 最后，本文在对土地征用价格的研究中除了遵循“保证农民生活 水平不降低”的原则，考虑土地供求关系对土地征用价格的影响以外， 作者选择了江苏省太仓市、河南省鹤壁市、浙江省景宁县作为案例， 运用前文建立的理论方法，进行了验证性评估，评估结果比较切合区 域的实际，评估方法具有操作性和政策的可行性。文章认为，目前农 民得到的补偿是不合理的，土地效用价格的流失导致了农民生活水平 的下降；应该以土地的效用价格为基础，并考虑市场的供求关系，对 土地溢价进行分割，从而确定土地的征用价格。 关键词：土地征用价格效用价值土地溢价区域比较 l l 浙江师范人学预l 擘位论文 t h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o ni n c o u n t r y s i d ea n dr e g i o n a lc o m p a r i s o n a b s t r a c t a l o n gw i t ht h eu r b a n i z e da d v a n c e m e n ts p e e d i n gu p ，m o r ea n dm o r e l a n di n c o u n t r y s i d e t r a n s f o r m su s ef o rt h ec o n s t r u c t i o n t h r o u g h e x p r o p r i a t i o n t h ee x p r o p r i a t i o no ft h el a n dr e s u l t si nl o t so fp r o b l e m s ， w h i c hi sc o n c e n t r a t eo nt h eu n b e f i t t i n gc o m p e n s a t i o no ft h el a n dv a l u e ， t h es t a t u sp l a c eap r e m i u mo nt h ef o r m a b i l i t yc o n c e a l a b l em a r k e t ；o rt h e c o m p e n s a t i o nc a n t ：b e a b l et og u m a n t e et h ef a r m e r sl i f e h o wt o c o n s t i t u t et h e ，r e a s o n a b l ep r i c ef o rt h ee x p r o p r i a t i o n ? h o w t op o i s et h e b e h a l ff o re v e r y o n ei nt h ee x p r o p r i a t i o no ft h el a n d ? t h ep a p e rd o e s r e s e a r c ho nt h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o n , w h i c ht a k e st h et h e o r i e so f m a r x sw o r k i n ga x i o l o g y , m a r x sl a n dr e n ta n dp r i c et h e o r y , u t a i t y a x i o l o g y , g a m et h e o r y , a n dr e g i o n a lt h e o r y t h r o u g ht h er e f e r e n c eo f f o r e i g n l a n dv a l u ei nt h ee x p r o p r i a t i o n ，t h ea r t i c l et a k e st h eu t i l 耐 a x i o l o g ya sf o u n d a t i o na n dd e f i n e st h eu t i l i t yp r i c eo ft h el a n d t h e nt h e p a p e rd i v i d e st h ep r e m i u m i nl a n de x p r o p r i a t i o nb yt h eb a r g a i n i n gt h e o r y a n dr e b u i l d st h es y s t e mo ft h el a n de x p r o p r i a t i o ni nc h i n a ，d o e sl e s e a r c h o nt h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o ni nt a i c a n gc i t yj i a n g s up r o v i n c e ，h e b i c i t yh e n a np r o v i n c e ，j i n g n i n gc o u n t yz h e j i a n gp r o v i n c ew i t hr e 垂o n a l f i r s t l y , a c c o r d i n gt 0m a r x sl a n dr e n ta n dp r i c et h e o r y , t h ep a p e r t h i n k st h a ti tf a i l st oe x p l a i nt h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o nw i t l lt h e s o c i a la n de c o n o m i cd e v e l o p m e n t t h ed i a t h e s e sw h i c ha f f e c tt h ep r i c eo f l a n de x p r o p r i a t i o na l ei nm a n yw a y s t h e nt h ep a p e ra n a l y s e st h ef o r e i g n l a n dv a l u ei nt h ee x p r o p r i a t i o n ，c o n s u l tt h ei n f l u e n c et h a tt h er e l a t i o no f s u p p l ya n dd e m a n df u n c t i o nt ot h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o n i i 农村十地征用价格发j e 随域比较 s e c o n d l y t h ep a p e rd e f i n e st h ec o n c e p t i o no fl a n dc o n f i s c a t i o n ，l a n d e x p r o p r i a t i o na n dt h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o n ，a n a l y s e st h ed i a t h e s i s w h i c ha f f e c tt h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o n ，e n s u r et h ep r i n c i p i ao f e v a l u a t et h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o n ，t a k e st h eu t i l i t ya x i o l o g ya s f o u n d a t i o na n dd o e sr e s e a r c ho nu t i l i t yp r i c eo ft h el a n db yt h em e t h o do f a m o a n t t h ep a p e ri n d i c a t e st h a ta c c o r d i n gt om a r x sw o r k i n ga x i o l o g y t h e o r y , t h ev a l u eo fw o r k i n gc r e a t i o n i n c l u d ec o n s t a n t c a p i t a l “c ”， v o l a t i l ec a p i t a l “v ”a n ds u r p l u sv a l u e “m ，b u ta c c o r d i n gt om a r x sl a n d r e n ta n dp r i c et h e o r y , t h eg r o u n dr e n ti sp r o d u c e db yd i r e c tp r o d u c e r w h i c hi sp o s s e s s e db yt h eo w n e ro ft h el a n d t h ec a p i t a l i z a t i o no fr e n t o n l yr e a l i z e ss u r p l u sv a l u e “m ”s oi t su n r e a s o n a b l et oe x p r e s st h ep r i c e o fl a n de x p r o p r i a t i o n ，w es h o u l da l s oc o n s i d e rt h ec h a r a c t e ro ft h e c o n s t a n tc a p i t a l “c ”a n dt h er e a l i z eo fv o l a t i l ec a p i t a l “v ，t h eu t i l i t y p r i c eo f t h el a n di nc o u n t r y s i d ei n c l u d et h ep r i c eo fd o m a n i a li n c o m e ，t h e p d c eo fo b t a i ne m p l o y m e n tp o s t ，t h ep r i c eo fs o c i a ls e c u r i t y , t h ep r i c eo f f o r t u n ea c c u m u l a t ea n de x t e r i o rp r i c e a c c o r d i n gt ot h em e t h o d so f i n c o m ea p p r o a c ha n dc o m m e r c i a lr e c k o n i n g , t h ea u t h o rf i g u r e so u tt h e u t i l i t yp r i c ea sf o l l o w ： 。 ： 弓= 南+ o 2 4 器+ e 川1 删一y ，喜( 吃+ e ) 篝包。喜k 龟+ t 玩包 包，q 1 + m 【( 乙一2 ) 吼+ ( l - 2 ) x 或】 等s e c u r i t y c o e f f i c i e n t t h i r d l y , t h r o u g h t h e d i s c u s s i n go fm a r k e tp r i c ef o rt h el a n d ， a c c o r d i n gt ot h ec h a r a c t e ro fl a n du s e ，t h ep a p e rd i v i d e st h ep r e m i u mi n l a n de x p r o p r i a t i o nb yb a r g a i n i n gt h e o r ya n dr e b u i l d st h es y s t e mo fl a n d e x p r o p r i a t i o n f o rt h ep r e m i u mi nl a n de x p r o p r i a t i o n ，m o s ts c h o l a r s t h o u g hi ts h o u l db eg i v et ot h ep u b l i co rg i v et ot h ef a r m e r s ；af e w s c h o l a r st h o u g h ti ts h o u l db ed i v i d e d ，b u tn e v e rd or e s e a r c ho nt h e i v 浙江师范大学硕士学位论文 d i v i s i o nb yt h em e t h o do fa m o u n t t h ea r t i c l et h i n k sv i l l a g ec o l l e c t i v i t yi s t h em o n o p o l yf o rt h eo w n e r s h i po ft h el a n d ，t h ee m i n e n td o m a i nf o rl a n d i sa l s om o n o p o l i z e db yt h eg o v e r n m e n t ，a n dt h el a n dm a r k e ti nc o u n t r yi s b i l a t e r a lm o n o p o l y , s oa c c o r d i n gt ot h ep r i n c i p l eo fs i m u l a t i n gm a r k e t , d i f f e r e n t i a t et h ec h a r a c t e ro ft h eu s ea sp u r ec o m m o n w e a ll a n d ， q u a s i c o m m o n w e a ll a n da n du n - c o m m o n w e a ll a n d ，d i v i d e st h ep r e m i u m i nl a n de x p r o p r i a t i o nb yb a r g a i n i n gt h e o r y ；a f t e rt h ed i v i s i o no fp r e m i u m i nl a n d e x p r o p r i a t i o n , t h e a r t i c l ep o i n t so u tt h a tt h ep r i c eo fl a n d e x p r o p r i a t i o ni st h es u m m a t i o no fu t i l i t yv a l u ea n dt h ep r e m i u mw h i c h p o s s e s s e db yf a r m e r si nl a n de x p r o p r i a t i o n f i n a l l y , w h e nid or e s e a r c ho nt h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o n , n o t o n l yf o l l o wt h ep r i n c i p l eo fg u a r a n t y i n gf a r m e r s l i f ec a n n o tp l a yd o w n , c o n s i d e rt h er e l a t i o n s h i po fs u p p l ya n dd e m a n da f f e c to nt h ep r i c e ，b u t a l s oc h o o s et a i c a n gc i t yj i a n g s up r o v i n c e ，h e b ic i t yh e n a np r o v i n c e ， j i n g n i n gc o u n t yz h e j i a n gp r o v i n c ea sc a s e s b a s e do i lt h et h e o r ya n d m e t h o db yt h ef r o n tp a r t ，t h ep a p e rd o e se v a l u a t i n go fv a l i d a t i o n , t h e r e s u l ta c c o r d sw i t ht h er e g i o n a lr e a l i t y , t h em e t h o do fe v a l u a t i o ni s e x e r c i s a b l ea n df e a s i b l ea sp o l i c y t h ea r t i c l et h i n k st h a tc o m p e n s a t i o n a c q u i r e db yf a r m e r si su n r e a s o n a b l e ，t h ed a m n i f i c a t i o no fu t i l i t yv a l u ei s t h er e a s o nw h yf a r m e r s l i f ep l a yd o w n ；w h e nw ee v a l u a t et h ep r i c eo f l a n de x p r o p r i a t i o n ，i ts h o u l db eb a s e do nt h eu t i l i t yv a l u eo ft h el a n d ， c o n s i d e r i n gt h er e l a t i o n s h i p o ft h e s u p p l ya n dd e m a n d ，d i v i d i n gt h e p r e m i u m i nl a n de x p r o p r i a t i o nb yb a r g a i n i n gt h e o r y 。 k e yw o r d s ：t h ep r i c eo fl a n de x p r o p r i a t i o n , u t i l i t yv a l u e ，t h e l a n dp r e m i u m ，r e g i o n a lc o m p a r i s o n v 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他 人或其他机构已经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和 所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。 研究生签名：屯名烬 日期：驷7 - 争； 学位论文使用授权声明 本人完全了解浙江师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩 印或扫描等手段保存、汇编学位论文。同意浙江师范大学可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播论文的全部或部分内容。保密的学位论文在解密后遵守此协议。 研究生签名 耘哮垮 导师签名：日期：刎、札j 浙扛师范大学颀上学位论文 一、引论 ( 一) 我国农村土地征用价格的决定及理论探索、 1 对我国土地征用价格的置疑 按照马克思的土地价格理论，“资本化的地租表现为土地价格”o 。但笔者在 调查中发现，相邻的两块土地，土壤肥力、地理位置等自然条件几乎完全相同， 因为征用后的用途不同，士地征用价格却相差几十倍，这很难用马克思的地价理 论解释。，j 。 西方经济学关于土地价格的理论多数是在市场价格理论的基础上发展起来 的。主要可以分为：土地收益理论、土地供求理论和土地产权理论。 土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。这里的地租指经 济地租，即土地总收益扣除总成本的余额。土地收益是指正常情况下的土地收益。 处于最佳利用方向的土地收益，是指土地的纯收益。伊利认为：“土地的收益是 确定它的价值的基础霭。”台湾张得粹( 1 9 7 8 ) 认为：“土地价格的决定因素是土 地的供给和土地的需求。”，马尔萨斯、马歇尔、萨谬尔森等人认为，土地这一生 产要素的价格完全由其需求来决定固，= 者的差别主要是对“土地的供给是否具 有弹性”的认识。随着产权理论和新制度经济学的发展，人们开始从产权的角度 去认识地价，刘伟等( 1 9 9 9 ) 认为，土地价格是一种所有权价格。李海( 2 0 0 0 ) 认为，土地价格的本质是一种购买土地权利的价格，而不是土地本身的价格。吕 康娟等( 2 0 0 2 认为，地价的本质是土地产权的市场化。现代西方经济学虽然丰 富了土地价格理论，但仍然无法解释我国的土地征用价格。那么我国土地征用价 格的决定因素是什么? 如何进行定量计算? 2 我国土地征用价格的决定 农村土地所有权价格是农村集体放弃其法律上所拥有的土地所有权时形成 舀俄国日前的士地暂用中，补偿农民十地产权都以t 地征用补偿的形式f f ；埋，国土资源部于2 0 0 4 年1 1 月3f 1 发布丁关十完普钉用补偿安置制度的指学趋= 见 ，挺i | 1r “她价”的概念这足在j 麓范的法律文件 中，首次对t 地补偿仓以“地价”的方式称呼。价格的形成条件是n ：公开竞争的市场里，买史双方均r 解 i 了场，公平竞争没何不正常州索的影响，价值规律能自效地溯节市场。事实j i ，在现实七地交易中，由 于十地市场的特殊性这种公开市场条件很难完牟且蔷，这种价格也就很难形成。但是人们还足习惯性称 之为七地价格，闪为它足一个很好的参照物，为各种价格的比较建立r 标准。垂：第二章，文章会对十地征 用价格进 f 详细的界定。 。马克思恩格斯牟集第2 5 卷 啊北京：人民出版礼1 9 7 4 ：7 0 4 o 美j 伊利等十地群济学原理叫 北京；商务印书馆，1 9 8 2 ：2 2 3 “毕宝德十地经济学 岫北京：中国人民大学l j ；版社，2 0 0 1 ：1 0 2 1 农村十地征用价格及】区域比较 的单位面积土地价格。在农村土地所有权价格形成的场合，土地所有权是一次性 的“卖断”，是严格意义上的土地所有权转移行为。农村土地所有权的让渡方式， 在我国现实地表现为国家依掘现有法律法规对农村集体所有的土地实行征用；农 村土地所有权的价格就表现为七地征用价格。 我国现行的土地征用制度形成于计划经济时代，是和当时实行的重工业优先 发展的赶超战略相关的。由于当时资本稀缺的资源禀赋状况与重工业资本密集的 特征相矛盾，政府便人为地压低利率、汇率、工资、生活必需品、能源和原材料 价格，以扭曲的要素价格通过计划手段推动重工业优先发展，土地价格自然也被 人为压低。目前的土地征用价格偏离了土地的市场价格和农民的预期并使得利益 分配极为不公，土地征用价格是一种游离于市场之外的垄断性价格，这主要反映 在其价格的形成过程近似于垄断的过程，代表国家征地的单位在征地价格形成过 程巾始终处于强势，农民则始终处于弱势，没有多少发言权；土地补偿费是一种 失真的价格，与现实情况不符，补偿无法使农民恢复到以静的生活水准，将来的 生存权也得不到有效的保障，这严重损害了被征地者的利益。 1 9 5 8 年颁布的国家建设征用土地办法中第7 条规定“征用土地的补偿 费，由当地人民委员会同用地单位和被征用土地者共同评定。对于一般土地，以 它最近二年至四年的定产量的总值为标准；对于茶山、桐山、鱼塘、藕塘、桑园、 果园、苇塘等特殊山地，可以根据具体情况变通处理。”这里的土地价格标准即 为土地总产量的二至四倍。1 9 8 6 年第七届全国人民代表大会常务委员会第五次 会议审议通过土地管理法规定安置补助费与十地补偿的总和不得超过土地被 征用前三年平均年产值的2 0 倍。1 9 9 8 年第九届全国人民代表大会常务委员会第 四次会议修订土地管理法规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置 补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中，土地补偿费，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的6 至1 0 倍；安置补助费，为该耕地被征收盼3 年平均年产值 的4 至6 倍，最高不得超过1 5 倍。如果按照这个杯准仍不能使需要安置的农民 保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但“两费” 总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的3 0 倍。 从上述规定可以明确看出：我国农村的土地征用价格只是土地所有权让渡的 经济补偿；补偿标准是被征用土地前三年平均产值的倍数，与土地供给与需求的 关系不大；土地征用补偿由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物补偿和青茁 新扛师范大学硕十学位论文 补偿费四个部分组成。 随着我国计划经济体制向市场经济体制的转型。由于土地的征用价格过低， 失地农民问题成为严重的社会闯题。农民丧失土地后，不得不进入城市，生活的 风险大大增加，消费成本( 劳动力再生产成本) 显著提高，土地的社会保障作用不 再存在，成为下不如农民，上更不如城市居民的赤贫阶层。在农村发展严重滞后 于城市的情况下，国家提出了“工业反哺农业，城市支持农村”的口号，在这样 的宏观政策背景下，2 0 0 4 年1 1 月3 日国土资源部发布了关于完善征用补偿安 髯制度的指导意见，明确指出“土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数， 应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定，土 地补偿费和安置补助费合计按3 0 倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活 水平的，从国有土地有偿使用收益中划出定比例给予补偿”。这是土地征用价 格由单位面积产出倍数第一次转变为以“保证被征地农民原有生活水平不降低” 为标准，但土地征用价格仍然没有反映土地市场的供求关系，同时对补偿标准的 界定比较模糊。难以进行量化。 3 我国理论界对土地征用价格的讨论 ( 1 ) 土地征用补偿的理论依据 陈泉生( 1 9 9 4 ) 较系统她综合了征地补偿的理论依据，主要有以下五种：既 得权说、恩惠说、公用征收说、社会职务说和特别牺牲说。 特别牺牲说源于公共负担平等说，由1 9 世纪末德国学者奥特玛雅提出。 此说基于法的公平正义的观念，认为国家的合法征地行为对人民权利所造成的损 失超出了行使所有权的内在社会限制与国家课以人民一般的负担不同，它是使 无义务的特定人对国家所作的特别牺牲，这种特别牺牲具有个案性质，因此应当 由全体人民共同分担给其以补偿，才符合公平正义的精神。许多学者认为特别 牺牲说较有说服力，在实际中较容易被大家接受，所以成为土地征用补偿的通说， 是目前各国普遍采用的征地补偿原则，按照这一理念，农地的补偿标准应与其市 场价值相当( 黄祖辉，汪晖，2 0 0 2 ) ( 2 ) 对土地用途转换产生的溢价的讨论 农地转化为建设用地之后，增值是巨大的，由于土地用途转换所产生的土地 溢价归谁呢? 理论界耳前有两种观点：“涨价归公”和“涨价归农”。 “际泉生论土地征用之补偿u 法律科学。1 9 9 5 ，( 5 ) 3 农村七地征用价格及其区域比较 “涨价归公”认为农村土地转换用途带来的增值收益应该收归国有，国内有 许多学者已经进行过讨论( 贾宪威，1 9 9 5 ；许峰，1 9 9 6 ：严星，2 0 0 1 ；周诚，2 0 0 5 ) 。 其中周诚( 2 0 0 5 ) 认为：在“农地转非”之后，对于失地农民和农村集体经济进 行公平合理的补偿( 其中包括获得部分“自然增值”) 之后，实行“涨价归公” 将土地的自然增值的大部分收归国家所有，用于支援全国农村建设。 “涨价归公”是借用孙中山先生的“平均地权”思想中的一个概念，即土地 所有者报价之后地价上涨时，国家通过土地增值税将上涨部分收归国有。孙中山 指出：“土地价值之增加，成受社会进步之影响应归社会公有，庶合于社会 经济之真理。”“涨价归公”的思想渊源，最早可追溯到英国经济学家约斯穆 勒( 1 8 0 6 - - - 1 8 7 3 ) ，他早就主张把土地自然增长的价值收归公有，即凡不是由于 土地改良而增加的价值一律归公。美国经济学家亨利乔治( 1 8 3 7 - - 1 8 9 7 ) 对此 有进一步的阐述。他指出：“土地价值不表示生产的报酬它在任何情况下都 不是占有土地者个人创造的，而是由社会发展创造的。因此，社会可以把它全部 拿过来。”曲 、 迄今只有极少数人( 张小铁，1 9 9 6 ；周其仁，2 0 0 1 ；杜业明，2 0 0 3 ) 反对农 地转换用途带来的增值收益应收归国有。周其仁( 2 0 0 1 ) 认为，“涨价归公”错 误的根源来自“各种资源的市值是由其成本决定”的错误观念，指出权利本身就 有价。即使按照“涨价归公”的理念来对照非公共利益性质征地行为对土地发展 权的无偿剥夺，也是不合理的。因为涨价事实上并未完全归公，其中的增值收益 被政府和用地单位分享了，更有甚者，征地可能已经转换为商业、工业用地的非 耕地，农民得到的补偿在很多地区竞然只有农用地补偿的一半 。 ( 3 ) 对土地征用补偿标准的讨论 对于我国目前的土地补偿标准，除极少数( 陈泉生，1 9 9 4 ) 认为目前的标准 适合我国的基本国情外，多数学者认为土地征用的补偿标准过低( 黄祖辉，汪晖， 2 0 0 2 , 鲍海君，吴次芳，2 0 0 2 ；孟祥周，2 0 0 3 ；任浩，2 0 0 3 ；萧筠，2 0 0 4 等) 。 鲍海君、吴次芳4 2 0 0 2 ) 等认为征地制度改革中的补偿标准应采取因地制宣，区 别对待的方针，因地区差别而确定不同的补偿标准，实行差别价格。 一些学者( 黄祖辉，汪晖，2 0 0 2 ；孟祥周，2 0 0 3 ；任浩，2 0 0 3 ；萧筠，2 0 0 4 o 嗣诚我固农地 l r 收的合理补偿抖研究 n 中圆经济时撤2 0 0 5 一l o - 2 1 ”j 耕诚我国收地计收的含理补偿f + 埘究：n ! 中国缔济时撒2 0 0 5 1 0 - 2 1 。黄褂辉，狂哗城市发艘中的卜地制度叫究c 蝴北京：中国l 会科学“1 版社2 0 0 2 ：1 3 9 4 浙江师范大学硕1 二学位论文 等) 认为应区别公共利益目的和其他目的征用行为，并据此执行不同的土地征用 补偿办法。盂祥周( 2 0 0 3 ) 认为应对公益性项目用地实行“征用”，对非公益性 项目实行“征购”。任浩( 2 0 0 3 ) 认为应在区分公益性的基础上考虑剪刀差对 土地征用补偿的影响，但其研究的理论依据仍然是地租理论。萧筠( 2 0 0 4 ) 进一 步把公益性用途分为纯公益性和准公益性两种，认为对纯公益性用地可以按照 土地管理法规定进行补偿，对准公益性用地补偿应高于纯公益性，考虑农民 的承包经营权和就业，对经营性土地应该按当地合理的市场价格进行补偿酋。 诸培新、曲福田( 2 0 0 3 ) 从资源经济学的角度出发，认为土地征用补偿价格 应该由征用土地后的使用者支付，包括土地资源的使用价值和非使用价值的全部 价值。 ， ：。， 综上，理论界虽然对土地征用补偿的标准问题进行了较多的研究，但是对围 绕土地形成的经济利益关系还有待进一步弄清楚，而且对土地征用补偿的确定多 是以地租理论和产权理论为基础的，标准并不十分明确。即使有不少学者提出区 分土地的公益性和非公益性，但是如何确定公益性土地补偿的标准，仍然没有具 体的结论，尤其是如何确保农民生活水平不下降，如何平衡土地征用方和被征用 方的利益，并没有学者进行定量的深入讨论，本文将在这些方面做出努力。 。1 一； ( 二) 各国土地征用价格及补偿范围 各个国家都有关于土地征用赔偿标准的规定，区别在于被征用人得到的是 “公平赔偿”还是“适当赔偿”。大多数国家的土地征用法或相应的法律都把“公 平的市价”或“公正的赔偿”作为征地的赔偿标准。 1 美国的土地征用补偿 。：在美国，土地征用被称为“最高土地权”的行使，根据美国财产法规定，合 理补偿是指赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来盈 利的折现价格。土地征用补偿根据征用前的市场价格计算标准，不仅补偿被征土 地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值，在土地征用补偿 时，必须考虑因征用而导致邻近土地所有者经营上的损失。 2 英国的土地征用补偿 、 m 对“征用”地实行补偿价，以保证被征地农民生活水平不下降为原则；对。征购”地实行市场价。盂样 周“土地玎用”的补偿问题 j 中外房地产导报，2 0 0 3 ，( 4 ) 。萧筠关于农地征用补偿问题的心考 j 】价格月刊，2 0 0 4 ，( 1 ) ：1 1 5 农村十地征用价格及其区域比较 英国的土地征用被称为“强制收买”，土地征用补偿原则是：土地征用补偿 以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，补偿以相等为原则，损害以恢复原 状为原则。其中对土地的补偿标准是公开市场土地价格。 对土地所有者的补偿，除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考 虑以下因素：因所征用的土地一旦投入使用而导致当事人所拥有的其他土地价格 的增加：征地时，由于必须将征用土地与当事人的其他土地划开而使当事人蒙受 的损失；对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失；当事人被迫 迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用：由于动乱而受到的损害；对于拥 有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响；由于有害影响受到的损失；如果由 于土地被征用，当事人对所有权重新确认时，在测量确认和产权登记方面所需花 费，以及可能缴纳的印花税和其他税、费等；对当地民房的征用要给予补偿。 3 加拿大的土地征用补偿 加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制，加拿大对土地征用的补偿是 建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和追加用途，按当时的市场 价格补偿。具体包括：被征用部分的补偿；有害或不良影响补偿；干扰损失补偿； 重新安置的困难补偿。 4 德国的土地征用补偿 德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样，也是以官方公布征用决定时的 交易价格为准，补偿的内容包括：土地或其他标的物损失的补偿；营业损失补偿； 征用标的物上的一切附带损失补偿。 5 法国的土地征用补偿 法国的土地补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的，同 时以征用土地周围土地价格或纳税时的申报价格作为参考。为了控制补偿，被征 用不动产的用途以公布征用规定1 年前的实际用途为准。 6 瑞典的土地征用补偿 瑞典的土地补偿费中不包括预期土地将变为公共土地而引起的价格上涨部 分，而且致通过改变土地用途，提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用 补偿价格的计算，以1 0 年前该土地的价格为准。国 7 日本的土地征用补偿 。刘畅中外七地秆用补偿标准比较 j 国外房地产博览，2 0 0 5 ，( 6 ) ：6 5 6 浙江师范人学硕l 学位论文 日本实行“正当补偿”，这是种比较全面的补偿。补偿的金额要按照法律 规定的方法进行计算。按被征用财产的正常市场交易价格计价，并按签订合同时 的价格计价，对以后价格变动的差额不再进行追加。日本的土地征用补偿范围有： 土地所有权损失；其他权利损失，如地上权、长期租佃权、租赁权、矿业权、渔 业权，以及对建筑物、土砂石的损失等；对征用土地造成的通损进行赔偿。这种 赔偿包括搬迁费赔偿、树木赔偿、经营赔偿、农业赔偿、渔业赔偿、残留地赔偿 等；对非征用土地上蒙受损失的人进行赔偿；对被征用土地上少数残留房进行损 失赔偿，这种赔偿带有较强的生活权的赔偿性质，残留户由于原来的生活共同体 被破坏，要蒙受很大的损失，为了使残留人员重建生活，项目人要支付适当的赔 偿；对被征用土地上失业人员进行赔偿，在失业人员寻找工作所需要的时间内。 项目人要通过对其支付不超过原工资的适当赔偿金来进行补偿；对项目造成的其 他损害进行赔偿，一般公益事业造成噪音、废气、水质污染时，对该损害进行赔 偿，可事先预见损害时，进行事前赔偿。 8 中国香港特别行政区的土地征用补偿 、中国香港特别行政区规定：征地赔偿价一般是以土地收回当日的市场价格确 定的，如果上述计算的赔偿金额不足以赔偿业主的实际损失，政府会在法律许可 的赔偿外。另加一笔补偿费。赔偿费确定的具体标准有：收回土地当天土地和房 屋的价值；附属物的价值；土地或建筑物脱离索赔人的其他土地造成的房屋损失 或损害的数额；搬迁造成的损坏或损失的数额；合理搬迁费。 9 小结与分析 关于土地征用价格，从各个国家和地区的情况来看，大致可以分为三类：第 一，按照市场价格确定，即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的出售价格 为补偿标准，例如英国、美国、我国香港地区等；第二，按照裁定价格确定，指 按照法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿。如法国以征用土地 周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考，由征用裁判所裁定补偿 标准 第三，按法定价格确定，指按照法律规定的基准地价或法律条文直接规定 的补偿标准，前者如韩国，在执行公示地价的地域，土地补偿额以公示的基准地 价为准( 有时要根据实际情况予以修正) ，后者如瑞典有关法律规定：对土地征 用价格的计算，是以1 0 年前该土地的价格为准。 、 在一些土地市场发育比较成熟的国家，土地征用价格就是土地的市场价格， 7 农村十地征用价格发就区域比较 土地供求理论可以解释本国土地征用价格的形成，但由于土地位置的固定性和土 地市场的地域性，无法形成统一的市场价格，各市场之阍，地产增值、贬值等相 互影响强烈，土地征用价格依赖予当地供给与需求：土地的评估价格则通过一定 的方法计算得出，目6 f 土地价格的评估方法有成本逼近法、收益还原法、市场比 较法、剩余法、路线价法等，土地价格的评估方法多是以会计处理方法和土地收 益理论为基础的，由于我国上地制度和土地市场的特殊性，这些方法只能对我国 城市土地价格进行评估：按照法定价格确定土地征用价格，强调了土地征用的强 制性，缺乏理论依据。 一 根据以上分析可以看出，多数国家考虑到了市场供求关系对土地征用价格的 影响，凡是士地征用价格较低的，都容易引发土地征用的矛盾。 ( 三) 研究方法、论文框架、重难点及创新点 1 研究方法 规范研究和实证研究相结合。对土地征用价格的研究，笔者试图重新构建土 地征用价格体系，应以规范研究为主，尤其在土地转换增值空间的分割中，