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山东师范火学硕+ 学位论文 山东省城市住宅开发潜力研究 中文摘要 经历了近2 0 年的发展，中国的房地产业在国民经济中的地位日趋重要，以 住宅产业为主体的房地产业已经成为困民经济的支柱产业。但是，目前我国的房 地产、【k 还处于成长阶段，在发展过程中存在不少问题，如r 1 丁场机制不完善、平等 竞争机制尚未完善、供给需求矛盾突出、法律法规不健全等。 在城市化和国民经济快速发展的大背景下，我国的住宅建设与消费正处于持 续稳定增长阶段，住宅开发的潜力巨大。本文是从住宅产业可持续发展的高度着 眼，选择山东省为研究区域，分别从住宅供给和需求两个角度，以定性分析和定 量分析相结合的手段对城市住宅开发潜力进行研究的，全文共分五部分。 第一部分为绪论。这一部分主要总结了相关的研究现状，概括了住宅开发潜 力的内涵，并归纳了城市住宅开发潜力研究的四种相关理论，即竞争力理论、市 场供求理论、人居环境科学和可持续发展理论，最后提出了本文的研究思路和研 究意义。 第二部分为城市住宅开发潜力的研究方法。在分析影响住宅需求、供给的主 要因素的基础上，提出了住宅潜在需求、住宅有效需求和住宅供给的预测方法， 建立了城市住宅开发潜力评价指标体系，并选择主成分分析方法对住宅开发潜力 进行综合评价。 第三部分为山东省城市住宅开发潜力分析。这一部分在前面住宅开发潜力研 究方法的基础上，具体对山东省住宅开发情况作了分析并用定性和定量方法研究 了1 7 城市的住宅开发潜力情况。首先分析了山东省住宅丌发所面临的问题，然 后对山东省1 7 城市住宅供需做了预测，对每个城市的住宅开发潜力做了评价， 最后根据计算结果对1 7 城市住宅开发潜力进行了分级并对分级结果作了解释。 第四部分为山东省城市住宅丌发潜力的对策研究。首先提出了城市住宅开发 潜力对城市住宅开发的导向，然后根据不同潜力级别城市的特点分别提出了住宅 开发策略，最后提出了进一步挖掘城市住宅开发潜力的措旌建议，具体包括六项 措施：建立多层次的住房供应体系，深化土地制度改革；建立科学的宏观调控体 系，规范市场秩序；加强基础漫施建设，完善城市综合功能；加快城市经济发展， 提高居民有效购买力；推进住宅性能认定制度，发展节能省地型房地产；营造舒 山东师范大学硕士学位论文 适、健康、安全、美观的城市居住社区。 第五部分为结沦，总结了本文研究的主要结论。 关键词：住宅；开发潜力；城巾- ；l u 东省 分类号：f 2 9 3 3 5 l j 东师范大学硕士学位论文 s t u d yo nt h ed e v e i o p m e n tp o t e n t ia io fc i t yd w e ilin gh o u s e o fs h a n d o n gp r o vince a b s t r a c t a f t e rm o r et h a nt w e n t yy e a r sd e v e l o p m e n t ，c h i n e s er e a le s t a t e ，w i t hd w e l l i n g h o u s e sa st h em a j o rp a r t ，b e c o m et h el e a d i n gi n d u s t r yi nt h en a t i o n a l e c o n o m y g e t t i n gr i do ft h ei n t e r f e r e n c eo ft h eo v e r tr o a r i n gp r o s p e r i t yi nr e a le s t a t e s ，w ec a n f i n dq u i t eaf e wl a t e n tp r o b l e m ss t a n d i n gi nt h ew a yf o ri t ss m o o t ha n ds u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t ，s u c ha st h ei m p e r f e c tm a r k e tm e c h a n i s ma n de q u a lc o m p e t i t i v e m e c h a n i s m ，t h eg r a v ec o n t r a d i c t i o n sb e t w e e ns u p p l ya n dm a r k e t i n g ，t h ed e f e c t so f l a wa n dr e g u l a t i o n s i np a c ew i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o na n dn a t i o n a le c o n o m yi n c h i n a ，c h i n ai ss t i l lo nt h er i s ei nt h ec o n s t r u c t i o na n dc o n s u m i n go f d w e l l i n gh o u s e s t h ed e v e l o p m e n tp o t e n t i a lo fd w e l l i n gh o u s e sc a nn e v e rb eo v e r s t a t e d f o rt h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fc h i n e s ed w e l l i n gh o u s ei n d u s t r y , t h ea u t h o rm a k e sa p i o n e e r i n gc a s es t u d yw i t hs h a nd o n ga sh e ro b j e c to nt h ed e v e l o p m e n tp o t e n t i a l so f c i t yd w e l l i n gh o u s e s ( t h es u p p l ya n dd e m a n d s ) b yw a yo fq u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v e a n a l y s i s t h ew h o l ep a p e rc a nb ed i v i d e di n t of i v ep a r t s c h a p t e ro n ei st h ei n t r o d u c t i o n u n d e rs t u d yi nt h i sc h a p t e ra r es o m er e l e v a n t r e s e a r c h i n ga c h i e v e m e n t si nt h e o r y , i n c l u d i n gt h ed e f i n i t i o no fd e v e l o p m e n tp o t e n t i a l o fc i t yd w e l l i n gh o u s e sa n df o u rl e a d i n gt h e o r i e si n t h i sa s p e c t ：c o m p e t i t i v et h e o r y , m a r k e ts u p p l ya n dd e m a n dt h e o r y , t h ee n v i r o n m e n t a ls c i e n c eo fh u m a nr e s i d e n c e s a n dt h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tt h e o r y p r o v i d e di nt h ee n do ft h ec h a p t e ri st h e r e s e a r c h i n gp l a n sa n ds i g n i f i c a n c eo f t h et h e s i s c h a p t e rt w ot a c k l e sw i t ht h em e t h o d o l o g i e so nt h es t u d yo fc i t yd w e l l i n gh o u s e s t h ea u t h o r , o nt h eb a s i so fat h o r o u g ha n a l y s i so nt h em a j o re l e m e n t si n f l u e n c i n gt h e d e m a n da n ds u p p l yo f d w e l l i n gh o u s e s ，p u t sf o r w a r ds o m ep r e d i c t i v em e t h o d so nt h e p o t e n t i a ld e m a n d s ，a c t u a ld e m a n d so fd w e l l i n gh o u s e sa n dt h e i rs u p p l y t h e r e o nt h e e v a l u a t i o ns y s t e mo nc i t yd w e l l i n gh o u s e si sf o u n d e da n da p p l i e st oe v a l u a t et h e g e n e r a ld e v e l o p m e n tp o t e n t i a lo fd w e l l i n gh o u s e si ns h a n d o n gw i t ht h eh e l po fm a j o r f f f 山东师范火学硕士学位论文 c o n s t i t u e n te l e m e n ta n a l y s i s c h a p t e rt h r e ei sf o c u s e do nt h ea n a l y s i so ft h ed e v e l o p m e n tp o t e n t i a lo fc i t y d w e l l i n gh o u s e si ns h a n d o n g b a s e do nt h em e t h o d sq u o t e di nt h ep r e v i o u sc h a p t e r , t h ea u t h o rm a k e sq u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v es t u d i e so nt h es e v e n t e e nc i t i e s i n s h a n d o n gp r o v i n c e t o g e t t h e i rd e v e l o p m e n tp o t e n t i a l s s e p a r a t e l y t h ee x i s t i n g p r o b l e m sf o r t h ed e v e l o p m e n tp o t e n t i a l so fc i t yd w e l l i n gh o u s ec o m ef i r s t w h a t c o m en e x ta r et h ep r e d i c t i o n so ft h ed e m a n da n ds u p p l ya n dt h ee v a l u a t i o n so ft h e d e v e l o p m e n tp o t e n t i a l so ft h es e v e n t e e nc i t i e s i nt h ee n do ft h ec h a p t e gt h ea u t h o r g r a d e st h es e v e n t e e nc i t i e sa n de x p l a i n st h er e s u l t s c h a p t e rf o u rm a k e s af u r t h e rs t u d yo nt h em e a s u r e so fd e v e l o p m e n tp o t e n t i a l so f d w e l l i n gh o u s e si ns h a n d o n gp r o v i n c e t h eg u i d e so ft h ed e v e l o p m e n tp o t e n t i a lo f c i t yd w e l l i n gh o u s et ot h ed e v e l o p m e n to fc i t yd w e l l i n gh o u s ec o m ef i r s t w h a tc o m e n e x ta r et h em e a s u r e st od i f f e r e n tg r a d e sc i t i e s i nt h ee n do ft h ec h a p t e r , t h ea u t h o r p u tf o r w a r d s i xm e a s u r e st o i m p r o v et h e i rp o t e n t i a l s t h es i xm e a s u r e s a l e ： c o n s t i t u t i n gm u l t i l e v e l ss u p p l ys y s t e mo fd w e l l i n gh o u s e s ，c o n s t i t u t i n gs c i e n t i f i c m a c r oc o n t r o ls y s t e m ，e n h a n c i n gt h ec o n s t r u c t i o no fi n f r a s t r u c t u r e ss oa st oi m p r o v e t h ef u n c t i o n so ft h ec i t i e s ，s p u r r i n gt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n ti no r d e rt oi n c r e a s et h e a c t u a lp u r c h a s i n gp o w e r , s p e e d i n gu pt h ec e r t i f i c a t i n go ft h ef u n c t i o n so fd w e l l i n g h o u s e st ob u i l dr e s o u r c e s s a v i n gr e a le s t a t e s ，c o n s t r u c t i n gc o m f o r t a b l e ，h e a l t h y , s a f e a n db e a u t i f u ld w e l l i n gc o m m u n i t i e si nt h ec i t i e s c h a p t e rf i v ei sc o n c l u s i o n t h ea u t h o rs u m m a r i z e st h ep r i m a r yc o n c l u s i o n so f w h o l ep a p e r k e yw o r d s ：d w e l l i n gh o u s e ；d e v e l o p m e n tp o t e n t i a l ；c i t y ；s h a n d o n gp r o v i n c e c a t e g o r yn u m b e r ：f 2 9 3 3 5 v 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得 ( 注：如没有其他需要特别声 明的，本栏可空) 或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对 本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：量；2 叉 导师签字 学位论文版权使用授权书 能净 l 本学位论文作者完全了解堂撞有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权堂 童蔓可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：王双 签字日期：2 0 06 年4 月 日 导师签字 签字日期：2 0 06 年( p 剧7 日 山东帅范大学硕士学位沦文 引言 经历了近2 0 年的发展，中国的房地产业在国民经济中的地位日趋重要，在 改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设中发挥了重要作 用。进入2 1 世纪后，在房地产业快速发展的同时，各市场主体由于所掌握信息 数量和质量的不同，所代表利益的不同，以及对房地产业发展规律认识的不同， 持续出现了一系列的争论、矛盾和分歧。这些争论涵盖房地产业发展的各个领域， 包括土地、价格、投资、金融、市场调控等。另一方面也必须看到，在国民经济 进行宏观调控的大背景下，中国房地产业整体上仍然保持了较好的发展态势，在 国民经济中的基础性、先导性作用愈加得以体现，以住宅产业为主体的房地产业 已经成为国民经济的支柱产业。 根据房屋的用途来分，房地产主要有五类：生产用房地产、住宅用房地产、 营业用房地产、行政用房地产、其他专业用房地产。其中，住宅在房屋中占了大 约7 0 或者更大的比重，所以住宅是最重要的一种房地产类型。在衣食住行用各 种消费品中，住宅是一种特殊的、最重要的生活消费品。按照恩格斯的分类，住 宅既是生活资料，又是享受资料、发展资料和生产要素。因此，本文重点研究住 宅丌发的有关问题。 从世界各国房地产业的发展历程来看，住宅投资随人均国内生产总值的增加 而增加，当人均国内生产总值进入5 0 0 一1 0 0 0 美元时，住宅建设与消费将进入快 速增长阶段，当人均国内生产总值进入1 0 0 0 - - 8 0 0 0 美元时，住宅建设与消费将 进入持续稳定增长阶段，直到人均国内生产总值达到8 0 0 0 美元一1 0 0 0 0 美元时， 住宅投资才开始减少。2 0 0 3 年我国人均国内生产总值已经超过1 0 0 0 美元，住宅 建设与消费已进入持续稳定增长阶段。保持投资总量的较快增长，加快住房建设， 满足广大居民的住房消费需求已成为我国固定资产投资调控的总原则。 目前我国己进入了城市化高速发展的新阶段，未来城市化率每年的增速约在 1 个百分点左右，这无疑给房地产业尤其是住宅房地产带来了巨大的发展空间。 党的卜六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，“小康不小康，关键看住房”， 全面建设小康社会需要住房从满足生存需要实现向舒适型转变，基本做到“户均 一套房、人均一问房、功能配套、设备齐全”。2 0 0 4 年1 1 月2 3 日，建设部政策 研究中心发布了 2 0 2 0 我们住什么样的房子中国全面小康社会居住目标研 山东师范大学硕士学位论文 究，这个课题研究公布了2 1 项指标，主要包括城镇人均居住面积3 5 平方米、 城镇最低收入家庭人均住房面积大于2 0 平方米、城市人均绿地面积8 平方米等。 2 0 0 4 年，山东省城镇人均住宅使用面积为2 0 1 6 平方米，离全面小康水平还有 很大差距，因此，全面提高城镇居民居住质量，任务十分艰巨，住宅开发任重而 道远。 本文是从住宅产业可持续发展的角度着眼，选择山东省1 7 个主要城市为研 究对象，以房地产开发理论、房地产经济学理论、竞争力理论、市场供求理论、 人居环境科学、可持续发展理论为指导，分别从住宅供给和需求两个角度，以定 性分析和定量分析相结合的手段对城市住宅开发潜力进行分析的。 山东师范大学硕士学位论文 1 绪论 1 1 研究现状 2 0 0 3 年5 月到9 月，由国务院发展研究中心企、i k 研究所、清华大学房地产 研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产t o p i o 研究组” 对中国3 5 个大中城市的房地产开发投资潜力进行了公正、客观、全面的研究。 t o p i o 研究组认为：一个城市的房地产开发投资潜力指的是市场潜在需求和潜在 供给的差距，它主要反应了市场投资的增长空间。在对国内外有关城市竞争力、 单一产业竞争力研究基础上，结合中国经济发展和房地产行业的特点，t o p i o 研 究组从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4 个方面对城市的 住宅、办公楼、商业用房分别设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关 数学模型，定量分析计算三大分物业的开发投资潜力得分，最后根据房地产市场 不同分物业投资结构比例加权得出房地产综合开发投资潜力。 倪鹏飞在他的专题研究中国城市房地产市场分析中利用主成分分析对 3 5 个大中城市住房需求的潜力做了比较。他认为，经济增长率、流动人口等决 定城市化速度及新移民的住房需求；而常住人口数量、人均收入水平及其增长决 定城市原有居民改善住房的需求；这些长期因素决定了城市规模大的中心城市、 经济发展快的沿海城市需求潜力较大，消化房地产泡沫的能力较强。另外，城市 的租金变化反映供给的缺口状况，反映房地产市场短期的市场潜力。 1 2 住宅开发潜力的内涵 住宅开发潜力就是指一个城市或地区现在或未来某段时间内住宅市场需求 和供给的差距，这种差距不仅体现在开发数量上，还体现在丌发水平上。换句话 说，住宅开发潜力是由国民经济、人口、居住水平、居民购买力、房地产市场、 政策法规等因素所综合体现的住宅开发的增长空间。结合本文所研究的范畴，给 住宅开发潜力赋予以下内涵： 第一，住宅开发潜力是对未来住宅开发增长空间的描述，它既反映了区域随 着国民经济的发展对于住宅产品的需求程度，又反映了在现有基础条件下住宅开 发的方向和未来。 第二，住宅开发潜力具有前瞻性的特点。住宅开发潜力既是基于现状的评价， 山东师范人学硕士学位论文 又是对未来的预测，而评价和预测都是在现有发展条件的基础上展开的，评价现 状是为了展望未来。 第三，住宅开发潜力只是一种潜在的开发能力，是一个综合的相对模糊概念， 并不完全等同于开发数量的多少，也不能代表投资收益的大小。只能说开发潜力 大的地方目前开发条件较好，有比较大的潜在市场需求，住宅丌发的增长空间较 大，是一个值得投资的地方，投资风险相对较低。 第四，影响住宅开发的因素很多，某一因素的突变可能导致住宅开发的突变， 所以在研究过程中假定其影响因素会按照常规循序变化，不考虑突发事件的影 响。 1 3 研究的相关理论 1 3 1 竞争力理论 对竞争力的理解是一个逐步深入的过程。m i c h a e lp o r t e r 认为，在国家这个 层面一h ，竞争力唯一有意义的概念是国家生产力；c i a m p i 认为，竞争力不是零 和游戏，换句话说，一个国家的竞争力并不是以牺牲其他国家的利益为前提，相 反，在生产率的收益和不同国家的效率能被整合，并相互支持；i a i nb e g g 认为， 在一定程度上竞争力等同于经济表现，是一个绝对衡量方式，另一方面，因为关 系到竞争，它又含有比较因素，一个城市必须抢占对手的生意或使用金钱升值， 从这种意义上说，竞争力本质上是关于获取( 或保卫) 市场占有。“1 对于竞争力的研究主要在三个层面上展开：宏观层面上的国家( 或地区) 竞 争力、微观层面上的企业竞争力以及中观层面上的城市竞争力，这三者是相互联 系，密不可分的。而由于城市在当今世界经济与社会发展体系中占据了核心地位， 城市竞争力就成为整个竞争体系的核心所在。城市竞争力的本质是指一个城市进 行资源优化配置以及促进自身发展环境提升的能力，其战略目标是谋求区域和城 市经济的高效运行和科学的发展，以改善生活质量，促进社会的全面进步。换句 话说，城市竞争力反映了城市的生产能力、生活质量、社会的全面进步及对外影 响，它强调的是从质量、效率、功能上衡量城市的竞争能力，更强调一个城市在 未来环境中的发展潜力和应变能力。 住宅开发潜力的大小集中体现为城市综合竞争能力和住宅产业竞争能力的 强弱上。住宅产业是支柱产业，它的投资在城市固定资产投资中占了一定的比例， 山东师范大学硕= 卜学位论文 在拉动城市经济增长中发挥了重要作用。所以住宅产业的竞争力是整个城市产业 竞争力的重要组成部分，而产业竞争力是城市竞争力最为基础性的核心内容。也 就是说，住宅产业的兴衰影响着城市竞争力的强弱，城市竞争力的强弱又反过来 决定了住宅业的发展空间和方向。住宅开发潜力也可以理解为一个城市住宅产业 的竞争能力，它本身包含在了竞争力之中，是城市竞争力中产业竞争力的一个子 集。因此竞争力理论尤其是城市竞争力理论是支撑住宅开发潜力的基本理论之 一，在研究城市住宅开发潜力的过程中，可以借鉴城市竞争力理论的思想方法和 模型体系等等。 1 3 2 市场供求理论 住宅作为一种商品，其开发数量应该是由市场调节决定的。住宅市场是住宅 供求关系变化的市场，供求关系决定住宅价格的变动，市场供需及住宅价格所决 定的市场现状又进一步影响着城市住宅开发潜力。因此供需理论是支撑城市住宅 丌发潜力的又一基本理论。 供需是供给和需求的总称。住宅需求是指一定时期内，在一定价格条件下， 消费者愿意并且能够购买的住宅商品的数量。因此，需求是与商品价格紧密联系 的。以商品价格为纵坐标，以需求量为横坐标的需求曲线( 图1 一1 ) 反映了需求 量随价格变动的趋势。 住宅供给与住宅需求是相对应的概念，是指在一定时期内，在一定价格条件 下，住宅开发企业愿意生产并销售住宅商品的数量。供给也是与商品价格紧密联 系的。以商品价格为纵坐标，以供给为横坐标表示的供给曲线( 图l 一1 ) 反映了 供给量随价格变动的趋势。 价 格 价 格 需求 图1 - 1 供给曲线和需求曲线 正是由于供给和需求都受价格因素的影响，所以在 供给 个自由竞争的市场上 山东帅范大学硕士学位论文 住宅价格要在供给和需求两种驱动力的作用下达到一个平衡点，这个平衡点就是 市场均衡价格，在这一点上，住宅的供给量和需求量正好相等，这种状态是市场 机制自我调节的理想状态。影响城市住宅供需关系变化的因素很多，如国内外政 治经济形势、物价变化、存贷款利率、区域人口状况、居民收入水平、购买，1 5 理、 政府政策等诸多因素都会对住宅的供需关系产生明显的影响。 1 3 3 人居环境科学 人居环境是指人类聚居活动的空间，它是在自然环境基础上构建的人工环 境，是与人类生存活动密切相关的地理空间，是人类生存和发展的基础。其质量 的好坏不仅直接关系到人类身心健康，也是衡量人类社会进步与文化发展的重要 标志。”1 在我国，吴良镛院士于2 0 世纪9 0 年代初提出了人居环境科学的概念。 吴良镛认为，人居环境是以人为主体的一个综合体，是一个多层次、多因素的复 合系统，其影响因素也具有多元性和多层次性的特点，并以五大原则( 生态观、 经济观、科技观、社会观、文化观) 、五大要素( 自然、人、社会、居住、支撑 网络) 、五大层次( 全球、区域、城市、社区、建筑) 为基础，构建了人居环境 科学基本框架。人居环境规划设计要恪守三项指导原则，即： 第一，每一个具体地段的规划与设计( 无论面积大小) ，要在上一层次即更 大空间范围内，选择某些关键的因素，作为前提，予以认真考虑： 第二，每一个具体地段的规划与设计，要在同级即相邻的城镇之间、建筑群 之间或建筑之间研究相互的关系，新的规划设计要重视已存在的条件，择其利而 运用并发展之，见其有悖而避之； 第三，每一个具体地段的规划与设计，在可能的条件下要为下一个层次乃至 今后的发展留有余地，在可能的条件下甚至提出对未来的设想或建议，要注意承 上启下、兼顾左右，把个性的表达与整体的和谐统一起来。 住宅隶属于五大层次中的社区与建筑两个层次，可以说是人居环境的细胞。 换句话说，住宅属于微观层次上的人居环境，它的丌发与人居环境息息相关，而 住宅开发的潜力源于人们对更高人居环境的追求。所以城市住宅开发应以改善居 民居住环境为目标，实现人类住区的可持续发展，研究住宅开发潜力也应以人居 环境改善目标为基本原则。 山东师范大学硕士学位论文 1 3 4 可持续发展理论 可持续发展是指既能满足当代人的需求，又不损害子孙后代满足其需求能力 的发展。其核心思想是：人类应享有与自然和谐的方式过健康而富有牛产成果的 生活的权利，并公平地满足今【 | = 后代在发展与环境方面的需要，求取发展的权利 必须实现。住宅产：、肚可持续发展包括两个方面的含义：一是指住宅产、肛的发展既 要满足当代人对住房的要求，又要满足子孙后代未来发展的需要；二是既要保持 产业自身不断增长，又要与社会以及国民经济其他产业协调发展。主要包括社会 的公平性；资源开发利用的- ：i 丁持续性，如土地资源、空间资源、建材资源利用的 可持续性：产业发展的协调性；政策法规的可持续性；市场体系发育的可持续性； 调控体系的可持续性等等。 当前我国房地产市场处于特殊发展阶段，面临五大矛盾：政府调控防范投资 过热防范金融风险与商品房供货不足房价居高不下的矛盾，政府供地开发与保护 耕地的矛盾，政府土地招拍挂引发的高价供地与稳定房价的矛盾，政府供地不足 加重了开发商追逐高额利润与中低收入市民解决住房问题的矛盾，收入两级分化 加重了高房价与低购买力的矛盾。这五大矛盾处理不好，将引发房地产泡沫，影 响金融安全，甚至引发社会危机。要解决i t _ 述矛盾，实现人类住区的发展与资源 开发利用、环境保护、经济社会的协调发展，必须改变住宅产业现有的发展模式。 走可持续发展道路是住宅产业发展的必由之路。 1 4 本文的研究思路 1 4 1 研究的内容 城市是房地产运行的载体，房地产运行又是城市发展的重要组成部分。任何 城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所；与此同 时，城r 1 丁人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断 更新，又为房地产的再运行提供了空间和资源的可能。一般意义上的房地产开发 主要包括住宅、写字楼、商铺三种类型，由于其在国民经济中发挥的作用不同， 这三种类型房地产的开发潜力的影响凼素也有很大的差异。本文以城市住宅为研 究对象，来进行住宅开发潜力的理论方法和实证研究，即城市住宅开发潜力研究。 l l 东省是一个经济大省和人口大省，经济发展态势良好，住宅产业经过二十 山东师范大学碗士学位论文 多年的发展已经成为国民经济的支柱产业，住宅开发潜力巨大。本文以山东省为 研究区域，以山东省1 7 个地级市市辖区为重点研究城市，用定性和定量相结合 的方法来分析比较山东省内部各城市住宅开发潜力大小，并针对住宅开发潜力提 出了城市进行住宅开发的具体对策。 1 4 2 研究的技术路线 本文主要从两个方面对住宅丌发潜力进行研究。第一方面通过住宅供需预 测，找出未来住宅需求与供给的量的差距，为住宅开发潜力提供一个绝对数量依 据；但是实际的住宅开发潜力是综合因素作用的结果，第二方面利用一定的评价 方法对住宅开发潜力进行定量评价，反映了某个城市相对于其他城市的住宅开发 综合能力。最后综合预测与评价的结果，比较每个城市住宅开发潜力大小，提出 相应的住宅开发潜力对策。具体的研究技术路线如图卜2 所示。 1 5 研究的意义 本研究的意义在于 图卜2 研究的技术路线图 山东师范大学砸l 学位论文 第一，有利于房地产开发理论的完善和创新。我国关于房地产开发理论的研 究比较晚，理论研究落后于实践，使得房地产开发缺乏理论支持。住宅开发潜力 概念、理论和研究方法的提出是对房地产开发理论的扩展和补充，是一种新思路 的尝试。它是基于中国房地产开发的大背景提出的，具有一定的理论和实践价值。 第二，有利于全面小康社会居住目标的有序实现。本文着重研究城市住宅开 发潜力。我国正在全面建设小康社会，而“住”是小康社会的一个重要组成部分。 出于住宅产品的地域性特别强，限制了产品地区间的交换和流通，一个城市的住 宅短缺只能通过在本土的开发来解决。通过城市间住宅开发潜力的对比，可以找 出一个城市住宅开发的不足，进一步挖掘住宅开发潜力，实现全面小康社会的居 住目标。 第三，有利于住宅产业的可持续发展。住宅产业作为我国重要支柱产业之一， 经过近二十年的发展，已逐渐走向可持续发展道路，但是，目前我国的住宅产业 还处于成长阶段，在发展过程中存在不少问题，如市场机制不完善、平等竞争机 制尚未完善、供给需求矛盾突出，法律法规不健全等。城市住宅开发潜力的研究 过程正是一个寻求住宅供需矛盾及开发中存在的问题并寻找解决问题对策的过 程，其目的就是实现住宅产业的可持续发展。 第四，为房地产开发企业的投资决策提供了理论和现实依据。住宅开发潜力 的实证研究结果对于房地产开发企业是一个非常有价值的信息，开发企业了解了 哪些城市的住宅开发潜力比较大，然后再结合自己公司的实际情况，就可以有目 的地去选择投资城市，避免了投资的盲目性。 山东师范大学硕= t 学位论文 2 城市住宅开发潜力的研究方法 2 1 住宅供需的影响因素分析 2 1 1 住宅需求的影响因素 住宅需求在住宅市场中具有重要的意义。首先，住宅需求是住宅市场的原动 力，没有住宅需求就没有住宅市场的价格、供应、资金运动及市场本身。其次， 住宅需求是住宅市场研究的重要内容，是住宅供给的起点和归宿。需求规模、水 平、速度和结构的变动，预示和推动住宅供给的变化，并影响住宅交易价格、资 金周转、市场要素及市场本身的变化。再次，住宅需求是检验住宅经济体制、机 制完善程度的重要尺度。住宅需求满足的过程，也是住宅从开发到消费的经济运 行过程。新需求的产生，在结构和总量上是上一轮需求满足的结果及其影响，也 是新一轮供给的起点。1 影响住宅需求的因素很多，主要有住宅价格、家庭收入 水平、城市人口数量和结构的变化、消费者的预期、政策因素等等。 ( 1 ) 住宅价格 城市住宅价格水平是影响住宅需求数量及结构的主导因素。住宅价格上升会 抑制住宅需求，而住宅价格下降或价格水平过低，则会加剧对住宅的需求，即住 宅需求与住宅价格成反比例关系。 ( 2 ) 家庭收入水平 城市的住宅需求是一种具有支付能力的现实需求，个人、家庭需求主体把对 住宅的需求变为现实要受其收入水平的制约。由于住宅价格高，买一套住宅需要 一个家庭几年甚至十几年的收入，因此家庭收入水平是影响住宅需求的重要因 素。一般来讲，在其它条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正 比，即随着家庭收入水平增加，对住宅的需求也会相应增加，家庭收入水平下降， 对住宅的需求则会相应减少。 ( 3 ) 城市人口数量和结构的变化 人口因素对住宅需求的影响主要分为三个方面：城市人口数量、人口结构和 家庭结构。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长。城市人口的自然增长 量和机械增长量及人e 1 增长速度，与住宅需求量的增长有直接关系，是影响住宅 需求的重要因素之。” 山东师范大学硕二l 学位论文 城市人口结构的变化主要表现为城市人口的年龄结构和受教育程度的变化。 研究表明：随着城市中老年人比例的增加，对住宅的需求会出现下降，住宅市场 会萎缩；随着城市中高素质人才的增加，对城市中住宅的需求会大大增加。”1 由于家庭是住房消费的决策单位，家庭结构也是影响住房需求的重要的决定 因素之一。不同的成员构成的家庭类型有不同的住房需求，不同家庭在生命间期 的不同阶段上也会有不同的住房需求。“1 例如城市家庭人口结构呈小型化、分散 化的趋势，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活空间的需求必 然增多，也就是对住宅需求增多。 ( 4 ) 消费者的预期 从根本上说，需求者的投资行为或消费行为是受其现实的或潜在的需要决定 的，同时，这种需求又受到外部环境的刺激，外部环境会影响现实的支付能力是 否即刻实现。作为需求主体如何判断外部环境，或如何预期外部环境对需求者的 投资行为( 包括购买住宅) 有至关重要的影响作用。“1 作为投资行为的住宅购买， 主要取决于投资者对未来经济发展的预测。以消费为目的的住宅需求者与投资者 有所不同，他们更关心近期投入的最小化，而非远期收益的最大化。需求者对价 格涨落的预期是影响现实市场需求量的重要因素。 ( 5 ) 政策因素 政策因素是国家对住宅产业进行宏观调控的必要手段，对住宅供求的总量平 衡和结构优化有极强的控制调节作用。从宏观上讲，产业发展政策决定住宅产业 在整个国民经济中的地位及与其它相关产业发展的关系。与产业发展相关的财 税、计划、金融、投资等政策措施，大体上框定了投资的总量和结构，是投资约 束机制和激励机制的重要组成部分。同时，国家可以通过调节生产性需求的价格、 税收、利息率和折1 日率等，刺激或抑制微观经济组织的投资行为。其中，货币金 融政策和利率的调整是影晌生产性需求最重要、最有力的杠杆。1 2 1 2 住宅供给的影响因素 从长期供给趋势来看，影响住宅总供给的主要因素是住宅价格、政策因素、 住宅丌发商的投资预期以及企业素质等等。 ( 1 ) 住宅价格 住宅价格是影响住宅供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格 山东师范大学硕：l 学位论文 的高低将决定住宅开发企业是否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特 定水平，则不会有住宅供给，高于这一水平，才有产生住宅供给的可能，而且在 其他条件不变的情况下，供给量随价格的上升而增加，随价格的下降而减少。5 1 ( 2 ) 政策因素 与住宅需求一样，住宅供给受国家宏观政策的影响也很大。影响住宅供给的 主要政策有土地使用政策、税收政策和金融政策。由于土地资源的稀缺性，政府 通常限制土地的使用，尤其是城市土地的使用。因此，城市住宅的供给能力，在 很大程度上决定于政府的土地政策。土地价格的提高对住宅开发商来说意味若成 本上升，在住宅价格既定的条件下，住宅开发商般会减少住宅供给。 税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造平等竞争的市场环境的功能， 同时某些税率的调整以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响投资者的收 益，从而影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。国家如果对住宅业 实行优惠的税收政策，就会直接降低住宅开发成本，从而增加住宅供给量。相反， 国家对住宅业实施增税政策，则会直接增加住宅开发成本，进而导致住宅供应量 减少。 住宅开发离不开银行等金融机构的资金支持，因此银行利率高低直接影响到 住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策，银行减少对住宅开发商的贷 款，提高市场利率，这样住宅供给往往会减少。相反，国家采取宽松的货币政策， 银行扩大放款，市场利率下降，住宅开发成本降低，就会刺激住宅开发商增加住 宅供给。 ( 3 ) 住宅开发商的投资预期 住宅商品大多由住宅开发商提供，作为市场供应主体的住宅开发商对未来预 期的好坏显然会影响住宅市场供给。住宅开发商对未来的预期是多方面的，主要 包括经济发展形势、利率水平、通货膨胀状况、住宅价格水平、住宅需求状况、 国家有关税收政策等。所谓预期，其核心问题是投资回报率，如果预期投资回报 率高，开发商一般会增加住宅投资，从而增加住宅市场供给：相反，对投资回报 率预期差，就会减少住宅市场供给。 ( 4 ) 企业素质 住宅开发经营企业在住宅供给工程中有着举足轻重的作用，住宅开发企业的 山东师范大学硕一l 学位论文 整体素质直接关系到供给的状态。企业素质主要包括：企业规模和内部结构、技 术装备水平、劳动生产率、技术水平、管理水平和企业开拓市场、不断创新的能 力。企业素质越高，资源配置和市场竞争能力就越强，实现可能供给的能力就越 大。“ 2 2 住宅供需的预测方法 住宅供需预测的目的是利用供需量上的差别来衡量住宅开发潜力，主要是通 过预测未来某段时间内住宅需求和住宅供给，找出供给量和需求量的差距，寻求 住宅开发的增长空间，为住宅开发潜力提供一个绝对数量依据。住宅供需预测分 为住宅潜在需求预测、住宅有效需求预测和住宅供给预测，其中住宅潜在需求预 测提供了一个住宅开发的上限值，住宅有效需求预测提供了一个住宅开发的下限 值，住宅供给预测是以现有开发数量为依据来预测的未来的住宅供给数量。 2 2 1 住宅潜在需求的预测方法 我国正处在城市化、市场化、工业化和现代化的加速发展时期，从长期看， 随着人们生活水平的提高，对生活便利和舒适程度的要求也相应提高，住宅需求 日益旺盛。农村人口向城市迅速聚集是城市住宅需求的动力之一，城镇居民消费 升级进一步带动了住宅的需求。另外，城市的旧城改造，住房改革的进一步深化 及房地产市场的日趋完善都将进一步刺激住宅的需求。 综上所述，城市的新增住宅需求有以下几种情况：城市新增人口的住宅需求； 现有人口改善住宅条件引发的住宅的需求；旧住宅的淘汰和城市房屋拆迁安置引 发的住宅需求。将以上的住宅需求加起来就是一个城市或者地区剔除购买力等因 素外所需要的新住宅的数量，将其称之为住宅的潜在需求，或者称为住宅潜在市 场容量。住宅拆迁安置量主要受城市规划影响，不好计算，所以在这里将其忽略。 住宅潜在需求量粗略估算方法如下： 住宅的潜在需求量= 未来期内现有人口的住宅增长量+ 未来期内新增人口的 住宅消费量+ 未来期内现有住宅自然淘汰量 其中，未来期内现有人口的住宅增长量= ( 未来应达到的人均住宅居住面积一 现有的人均住宅居住面积) 现有人口； 未来期内新增人口住宅消费量= 未来应达到的人均居住面积x 新增人口x 新 增人口暂有住宅率 【l j 东师范大学硕士学位论文 一般而言，新增人口暂有住宅率取5 0