龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告

龙港 仪邦 奥特莱斯 广场 项目可行性研究报告 仪邦 集团 有 限 公 司 二 零 一 二 年 三 月 1 目 录 摘要 . 4 第一章 编制依据、项目选址和建设目标 . 7 一、编制依据 . 7 二、项目选址 . 8 三、项目建设目标 . 10 1.项目主体部分 . 11 （ 1）“中国礼品城” . 11 （ 2）龙港仪邦购物中心 . 11 （ 3）浙南新天地 . 13 2. 配套服务设施 . 14 第二章 项目机遇背景 . 16 1、契合国家现代服务业发展规划 . 16 2、符合区域发展规划 . 17 （ 1）有利于浙南区域现代服务业集群发展 . 17 （ 2）与苍南县产业发展规划对接 . 18 （ 3）契合苍南县发展规划 . 19 （ 4）有利于把握“海峡西岸经济区 ” 发展的历史机遇 . 22 （ 5）符合龙港发展规划 . 23 （ 6）有利于完善区域商贸业布局 . 24 第三章 项目产业前景及体量可行性分析 . 27 一、项目产业前景 . 27 1、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好 . 27 2、区域内消费规模巨大 . 28 3、区域内非购物类消费潜力巨大 . 29 4、相关商 业品牌的需求旺盛 . 29 二、项目体量可行性分析 . 31 2 第四章 项目投资运营方背景 . 33 一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模 式 . 33 二 、仪邦集团商业运营能力 . 38 第五章 项目投资及运营方案 . 41 一、项目投资建设方案 . 41 1、项目前期投资建设方案 . 43 2、项目建设和招商阶段投资建设方案： . 44 二、项目组织管理方案 . 45 三、项目运营方案 . 46 1、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案 . 47 2、礼品城交易市场运营方案 . 49 四、项目运营成功的市场基础 . 49 1、“中国礼品城”等的已有成熟商业平台的支持 . 49 2、项目所在区域的坚实市场需求依托 . 50 第六章 项目社会经济效益 . 53 一、投资拉动效应 . 53 二、产业平台效应 . 53 三、结构优化效应 . 54 四、城市形象提升和功能完善效应 . 55 五、税收和民生效应 . 56 第七章 项目财务评价及 资金筹措 . 58 一、项目销售和运营财务分析 . 58 二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率 . 60 三、项目投资额和资金筹措 . 61 第八章 环境保护分析和节能分析 . 64 一、环境保护影响综合分析 . 64 二、项目节能分析 . 65 3 1、分析依据 . 65 2、项目及能源供应情况 . 66 3、能源消费量测算 . 67 4、项目节能措施评估及建议 . 68 第九章 项目风险分析 . 70 一、微观经营环境风险 . 70 二、宏观经济波动风险 . 71 三、过度竞争风险 . 71 四、风险防范 . 72 第十章 研究结论及建议 . 73 一、研究结论 . 73 二、项目正式实施前的建议 . 74 1、产业政策配套到位 . 74 2、有关规划对接及时 . 74 3、为项目开发运营提供必要支持 . 74 4 摘要 本项目为 龙港“ 中国礼品城 ” 的扩建、改造和运营升级项目。中国礼品城在龙港开业 10 年来，已经 顺利完成了一期和二期的 工程 建设 和 一期工程的开业 ， 市场不断繁荣 ， 目前已经 发展成为影响全国的礼品 及 包装 印刷品 交易中心、集散中心和信息中心 。 先后获得 中国商业联合会等权威机构授予的 “中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张 “ 国 ” 字号商业品牌。 随着 龙港 礼品城所在的 浙南地区 礼品、包装印刷产业的升级 转型 ，以及龙港城市化的 提质扩容 ，为 龙港 礼品城的发展带来了更大的发展 平台和 全新的发展 机遇，本着与时俱进、引领产业和区域发展的理念，仪邦集团在广泛调研和深入考察的基础上，通过与国内外著名商业品牌的充分沟通，结合未来礼品城后续开发建设方 案，计划通过对 项目 已建成部分的有效改造 和后续新建部分的合理规划设计 ，在保持和提升已有礼品和包装印刷材料交易市场 活力的基础上 引入新的商业业态， 将龙港礼品城升级更名为“龙港仪邦奥特莱斯广场”， 使龙港礼品城全面 扩大和 升级为 能 服务和辐射整个浙江南部地区的大型综合性商业中心。 项目全部 改造和扩建工程完工和开业 运营后， 龙港仪邦奥特莱斯广场项目 将成为 立足龙港、面向苍南、辐射整个鳌江流域的浙南地区规模最大、功能最全、业态最新的一站式购物、休闲、娱乐、餐饮中心。 未来 龙港仪邦奥特莱斯广场项目的 多元复合 业态包括连锁百货、 5 大型连锁 超市、品牌折扣店、步行休闲 餐饮 商业街、国际影院、电玩城、连锁歌城、 儿童乐园、母婴用品 连锁专卖 店等各种新型现代商业业态。 龙港礼品城全面改造、扩建和升级为龙港仪邦奥特莱斯广场项目后，项目将 主要 由“中国礼品城”、“龙港仪邦购物中心”、“浙南新天地 三大 部分 组成 ： “ 中国礼品城 ” ： 总 建筑 面积 约 10 万平米， 布置 在 目前的 礼品城一期 内 。这部分将 继续充实和提升以礼品和包装印刷品交易为主的礼品城市场，保留和提升“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”、“中国台挂历集散中心”的 商业品牌 和影响力。 “ 龙港 仪邦 购物中心 ” ： 总 建筑 面 积约 14 万平米， 布置 在礼品城二期和后续扩建 部分内 。这部分将 引入百货、大型超市、数码电器连锁、影院、歌城、电玩城、品牌折扣城、儿童娱乐城、母婴 专卖 店等细分商业 领域的国内外著名商业品牌，建设和运营一个浙江南部地区一站式购物和休闲娱乐中心，达到高度繁荣，包罗万象。 “ 浙南新天地 ” ：总 建筑 面积约 2.3 万平米， 布置在 礼品城一期沿龙港大道对面 的印刷材料交易中心 内。在 对现有印刷材料交易中心进行改造的基础上 进行 招商定位优化，以上海 “ 新天地 ” 等经典 休闲餐饮复合商业 项目为 蓝本，聚焦咖啡、酒店、连锁快餐和大型餐饮，运营成为浙南地 区 的 休闲天堂 浙南 “新天地”。 项目全部投运后，将形成 以 礼品城 龙港大道两侧 室外 步行街区、和 礼品城 市场内 室内步行街区 以及 项目中心位置步行景观广场为主 6 要客流汇聚点， 礼品交易市场、购物中心、浙南新天地三位一体， 多元 商业业态良性互动，相互融合的 新商业格局 ，年客流量约 1 千万人次，商业交易额约 160 亿元， 实现税收约 3-5 亿元，提供就业岗位约2 万个，社会经济效益明显。 项目总投资约 13.5 亿元， 其中礼品城一期和二期工程已经投入约 6 亿元 ，后续需要继续投入约 7.5 亿元 。 项目建成后每年可创造税收约 3-5 亿元 ， GDP 约 5-6 亿 元 。 拟建 项目投资强度约 680 万元 /亩，项目建成后每年 GDP 贡献约300 万元 /亩，税收贡献为 150-260 万元 /亩 ， 项目的社会经济效益比较明显。 总之，该项目的市场前景比较清晰， 社会经济效益比较明显， 投资 方的经验和资源对项目的成功有有较强的 支撑 ，项目可行性 较好 ，建议在细化方案的基础上狠抓落实，促进项目早日实施和投运 。 7 第一章 编制依据、项目选址和建设目标 一、编制依据 1、 温州 市 国民经济和社会发展第十 二 个五年规划纲要 ； 2、 苍南县 国民经济和社会发展第十 二 个五年规划 纲要 ； 3、 龙港镇 国民经济和社会发展第十 二 个五年规划纲要 ； 4、 温州 市 百货、超市、品牌折扣店等商业 业态的 运营数据； 5、 温州市 有关 建设规范和标准 6、 国家发布 的有关 商业 发展规划等战略规划； 7、 国内外奥特莱斯商业业态运营情况 ； 8、 上海新天地、 杭州 西湖天地等著名商业项目 规划 方案 ； 9、 浙江省 2011 年、 2010 年、 2009 年、 2008 年政府工作报告 10、 温州市 2011、 2010、 2009、 2008 年 政府工作报告 11、 苍南县 2011 年、 2010 年、 2009 年、 2008 年统计公报 12、 温州市 2011、 2010、 2009、 2008、 2007 年统计公报 13、 杭州市大型商业综合体项目 经营 情况 14、 温州市大型商业综合体项目 经营 情况 15、有关土地出让合同和规划设计条件 项目 拟 建设单位： 仪邦集团有限 公司 项目 拟 投资方： 仪邦集团 有限公司 8 二、项目选址 本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目，位于温州市苍南县龙港镇 咸园村，在现有中国礼品城、中国印刷材料交易中心的基础上改造和扩建完成。 图 1：项目所在的区位示意图 龙港具有优越的区位条件 ， 地处温州南部，位于鳌江入海口南岸 ,是鳌江流域主要的制造业中心城市， 东 濒东海 ,西接 104 国道、同三高速公路和温福铁路，南 依 经济发达的江南平原， 鳌江 北岸为平阳县 ，处在台湾海峡经济区和长三角经济区的交汇点上， 与平阳、苍南、文成、泰顺和福建福鼎等市县的文化和人员往来频繁，经济联系紧密，是浙南地区的中心城镇之一。 尤其经过 30 多年快速扩展之后， 龙港已处在未来 “ 长江三角洲 ” 经济圈和 “ 海峡西岸 ” 经济圈的战略交汇项目 9 区位，处在 整个浙南地区 城市空间拓展和城市功能 增强 的前沿区位之上。 图 2： 龙港 城镇化发展现状 所以， 本 项目 拟 选址宏观区位背景为 长三角经济区和海西经济区的战略交汇位置上，既能依靠长三角经济区的 雄厚经济基础 ，又能拥有未来海峡西岸经济区发展的良好区位背景和广阔增长潜力 ，处在长期快速发展的宏观战略区位上 。 微观 区位 方面，本项目所处的咸园村处在龙港镇镇区建成区的边缘，处在龙港与灵溪、鳌江等主要 中心城市的 融汇部位，随着未来龙港城镇化提质扩容继续发展 和 作为 未来鳌江流域的中心城市 的含金量不 断提高 ，项目所在的区域的 产业 升级和城市化 提升 前景非常良好 。 总之，本项目所处的区域位于浙南地区南大门，具有 发展成为 海 10 峡西岸经济区和长三角经济区 两大经济 区域 融合发展的 重要 增长极之一 的潜力， 项目未来 将 占据鳌江领域中心城市的快速发展区域的有利地位 。 三、项目建设目标 本扩建、改造 项目 “ 龙港 仪邦 奥特莱斯 广场 ” 初步规划 为 立足 龙港、 辐射 浙南 区域、 以礼品集散、品牌折扣购物和现代餐饮、娱乐、休闲等多元复合商业业态有机融合为特色的 大型 区域性商业综合体 。是与龙港未来作为鳌江流域中心城市地位对应的标志性商业和服务业项目。 在 细分各 组成部分和主要商业业态组合 上 具体 包括以下 几 部分 附表 1：项目功能分区和建筑面积比例表 （单位：平米） 功能 业态 业种 面积 比重 性质 龙港奥特莱斯购物中心 浙南百货商厦 精品百货 50000 19% 新建 浙南奥特莱斯购物广场 品牌折扣店 50000 19% 新建 连锁大型超市 大卖场 20000 8% 新建 浙南国际影院 电影院 3000 1% 新建 浙南电玩城 电玩 2000 1% 改造 浙南儿童乐园 亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖 6000 2% 改造 浙南大歌城 提供 自助餐的连锁高档歌城 3000 1% 改造 小计 134000 52% 浙南新天地 休闲餐饮 酒吧、咖啡、连锁品牌餐饮 22740 9% 改造 中国礼品城 专业市场 礼品、皮具、包装印刷品 100000 39% 保留优化 合计 256740 100% 11 1.项目主体部分 （ 1） “中国礼品城” 该细分功能为 本 项目的 基础性功能 ， 也是龙港的四大 “ 国 ” 字号产业 “ 金名片 ” 之一。 主要布置在目前已有的礼品城一期项目内，将仪邦集团旗下拥有的 “中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和 “中国台挂历集散中心”三大 “ 国 ” 字号产业流通品牌整合和优化提升，通过硬件改造和管理及营销服务水平提升，使之进一步提升质量，提高交易效率和市场影响力，进一步扩大交易额，更好的服务龙港礼品产业和包装印刷产业升级的发展要求。 这部分功能分区 在档次上定位为理念先进、设计新颖、风格鲜明、管理上乘的 全国最大室内礼品及包装印刷品交易、集散、展示和信息中心。 本部分 建筑面积 约 10 万 平米 ， 定位为一个立足 浙南 、 面向全国的 最大的 专业礼品和包装印刷品室内市场。 （ 2） 龙港仪邦购物中心 这部分功能是本项目的龙头功能。主要布置在礼品城 二期和后续扩建部分。 本部分规划总建筑面积约 13.4 万平米，其中百货规划建筑面积约 5 万平米，品牌折扣（奥特莱斯 outlets）约 5 万平米，连锁大型超市约 2 万平米。另外，本项目还规划了电影院、电玩城、歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。这些现代商业业态招 12 商对象将主要为国内外一流品牌。服务半径以龙港为中心、辐射苍南、平阳等周边县市。目标为建设和运营一个业态全面、业种新颖、商家品牌号召力强的一站式购物和娱乐中心。 百货业态方面，品位和档次及规模将定位为 类似于 银泰、茂业、巴黎春天、新世界、百联等国内外一线百 货品牌 ，将成为龙港地区规模最大、档次最高、服务最佳的百货商厦。 品牌折扣 （奥特莱斯 outlets）专卖店 方面，品位和档次方面也朝国内外一线和二线城市专业品牌折扣 店看齐，参考上海青浦奥特莱斯、杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯的成功经验，将优质一线商业品牌引入浙南，丰富龙港乃至整个浙南地区的商业业态，提升浙南商业的档次和服务水平。 大型超市方面，规划一个区域性大型卖场，主要面向 和满足 龙港约 70 万 常住 消费人口 的 日常生活需求，引入国内外著名大型超市品牌，尤其在生鲜食品、日用品方面提高龙港及周边区域的市场供给档次，方便人民 生活， 大幅 提高龙港和周边地区的生活质量和生活便捷程度。 除了购物方面，项目还规划引入大面积的文化教育、休闲和娱乐等现代服务业新形态。主要包括现代国际影院、电玩城、大歌城、儿童乐园等，打造 集 购物、休闲、娱乐和文化 为一体的大型 一站式消费空间。尤其要成为老、中、青、幼皆宜，可以满足居民家庭全部成员消费需求的一站式复合商业空间。这些商业业种也计划引入一线连锁品牌， 弥补龙港和浙南区域这种商业业态的空白，提升龙港和浙南区 13 域社会经济发展的活力，提高民生质量 ，弥补龙港在大型现代化城市商贸综合体方面的空白 。 总之，本项目的购 物中心部分是未来礼品城延伸发展和全面升级的主要载体。 附表 3：仪邦奥特莱斯广场购物中心部分主要商业功能表（单位：平米） 业态 业种 面积 比重 浙南百货商厦 精品百货 50000 19% 浙南奥特莱斯购物广场 品牌折扣店 50000 19% 连锁大型超市 大卖场 20000 8% 浙南国际影院 电影院 3000 1% 浙南电玩城 电玩 2000 1% 浙南儿童乐园 亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖 6000 2% 浙南大歌城 提供自助餐的连锁高档歌城 3000 1% （ 3） 浙南新天地 本部 分功能 主要为一个彰显 龙港 现代城市个性和文化品位的步行休闲商业街区。主要业态为酒吧、咖啡馆、会所、连锁快餐和大型餐饮的餐饮区域。主要布置在礼品城一期龙港大道对面的印刷材料交易中心。通过对其进行改造、装修和招商，打造成为一个 与 礼品城市场和 龙港仪邦 购物中心相呼应的 现代化 餐饮商业区 ，繁荣龙港餐饮业 。 本 部分 的建筑设计改造方案和商业经营创意借鉴上海市的 著名的 文化休闲类商业地标上海“新天地”和“思南公馆”，突出表现龙港和浙南地区山海相连，浙南人实干创新的海派文化和厚重悠久的浙南历史传承 。 寓文化于商业，格调高雅，空间精 致， 设计一流，服务精细， 创造出一个满足浙南地区居民休闲和 商务 聚会的标志性空间。 14 最终实现与 项目的另外两大部分 礼品城和 仪邦 购物中心的购物功能相互促进，相互融合的现代商业 局面 。 达到龙港 礼品市场、 龙港仪邦购物中心和“浙南新天地”街区三位一体 的大浙南商业新格局。提升整个龙港和浙南区域的商业水平和质量。 2. 配套服务设施 为了提升项目的整体品质和运营效率，在激励的市场竞争中保持特色和为入驻商家提供更多的附加值。本项目还将注重项目的配套设施建设。本项目的配套设施主要包括以下几部分： （ 1） 停车位和停车库 考虑到本项目定位为区 域性商业中心，客群既有个人，也有家庭和单位，加之本项目全部投运后每天商户和服务员工的人数将达到上万人，前来消费和购物的客流量估计有 3-5 万人，为此，交通组织非常重要。本项目计划通过改造和新建机动车和非机动车停车位及停车库，满足停车需求。 其中停车位和停车库总停车容量为 3000 个，计划在项目各组成部分之间合理分布。 通过大量便捷有效的停车位的设立和安排，将为商家和消费者提供非常良好的出行条件。也将彰显本项目作为区域性一站式大型商业中心在配套条件方面的完备性和竞争力。 （ 2） 精装修酒店式公寓 为了丰富 项目内部的使用功能，完善入驻企业和员工的居住和生 15 活配套服务，本项目内的精装修酒店式公寓也将发挥配套服务功能，尤其为入驻商家的中高级管理人员和经营人才提供便捷舒适的日常生活条件，提高项目的竞争力，同时，也是对项目内部人气和客流的有益补充和提升。 目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。 （ 3） 景观广场 现代商业空间的设计规划非常注重公共空间的质量和舒适性，本项目计划通过改造和新建，在购物中心、餐饮步行街、礼品城交易市场等内部形成别具一格的景观广场，起到汇集和疏散 客流，聚拢商业人气，提高商业空间整体品位的作用。 其中礼品城二期广场内的 景观 广场将作为整个项目的核心处理，在绿化、美化、亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目的夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景的商业中心气氛。同时布置大量的休闲、聚会和交流空间，通过建筑小品、雕塑等打造现代都市型购物空间的优良品位和卓越个性。 （ 4） 物业管理 及业务用房 同时，在礼品城一期和部分建筑内部，设立物业管理、招商、租务等专业管理机构用房，提升项目的综合管理水平，更加方便的服务入驻经营户和商家，同时为保安、清洁和维 修管理工作提供良好的工作场所。努力做到 硬件一流、软件一流。 16 第二章 项目机 遇 背 景 一、项目的宏观背景 1、契合国家 现代服务业 发展 规划 2010 年，国家颁布了 国务院关于加快发展服务业的若干意见 ，在这份指导性文件中 指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业 尤其现代服务业 的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。 当前我国经济社会正处于重要的战略转型期， 我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家， 加快服务业发展和升级，对于推进工业化、城镇化 、国际化、现代化，具有十分重要的战略意义。 零售、批发、餐饮、娱乐等商业业态都是 现代服务业 的重要 领域，大型城市商业综合体 往往在一个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种 现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代 城市产业 系统， 因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向 非常契合国家有关 17 支持 现代 服务业发展的战略 决策 和 发展 定位 ，将成为龙港乃至苍南现代服务业的优良发展载体 。 2、符合区域发展规划 （ 1） 有利于 浙南 区域 现代服务业 集群 发展 根据温州市“十二五”发 展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造 10 个现代服务业集聚区示范区： 这些示范区既有商贸聚集区，也有物流、总部经济、金融服务、旅游度假等现代服务业聚集区，其中 现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区、南浦特色商业街区、鹿城综合广场、瓯海新城现代商贸区、龙湾商业购物广场、瑞安现代商贸综合区、乐清城市休闲购物广场 。 现代物流集聚区重点建设潘桥、乐清湾、江南、空港、半岛（含灵昆、状元岙港区）、双屿、浙南（鳌江和龙港）等现代物流园区（中心）；制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气、瑞安汽摩配、永嘉泵阀、苍南礼品等制造业服 务集聚区 。 本项目所在的龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化提质扩容，全面迈向都市化的关键阶段，城市经济实力不断增强，迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。本项目既服务于龙港优势礼品制造业 和包装印刷业，又能促进龙港和苍南商贸流通产业聚集升级，完全符合区域的发展规划。 项目的建设和运营将促进 18 区域 内尤其 龙港 优质 商业 要素的 融合 ， 项目的产业属性和定位等都与区域 的发展方向契合。 （ 2）与 苍南县 产业发展规划对接 根据 苍南县 “ 十二五 ” 发展规划， 苍南在十二五期间将 按照省委“八八战略”、“创业富民、创新强省”总战略要求，坚 持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新为动力，以保障和改善民生为出发点，以生态文明建设为着力点，大力实施“投资驱动、沿海开发、三带协进、中心集聚、环境优化”五大战略，着力推进县域城镇化、新型工业化、基本公共服务均等化，力促经济转型、社会转型、政府转型， 努力打造浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市 ，全面建成惠及全县人民的小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。 规划指出，苍南将 坚持绿色发展。加快生态文明建设，大力发展低碳经济和循环经济，着力推进节能减排和环境保护， 加快形成节约能源资源和 保护生态环境的产业结构、增长方式和消费模式，促使生产生活从高消耗高排放向绿色低碳宜居转变，建设“绿色苍南 -美丽家园” 。 经过 30 多年建设和发展，苍南的第二产业初具规模，现在正在进入第三产业与第二产业协调发展，生产和生活均衡提高的新阶段，本项目的现代商贸业发展方向和提升龙港和苍南以及浙南地区商业服务水平的目标完全符合苍南经济社会发展的内在要求。 19 （ 3） 契合 苍南县 发展规划 根据苍南县 “ 十二五 ” 发展规划，苍南的发展战略 概括为四大 重点 战略和四大定位 目标： 在发展战略方面，苍南未来几年的战略重点为以下四点： 投资驱动 ： 打造政府融资平台、加大政府投资，吸引外资和在外苍南人回乡投资，加强产业和城市平台、重大基础设施、社会民生、产业结构调整项目建设，全力推进固定资产投资，以大投入建设大平台、改善大环境、促进大发展。 沿海开发 ： 大力推进黄金海岸线开发建设。 三带协进 ： 加快构筑沿 104 国道商贸物流发展带、龙金大道特色制造业发展带和 78 省道生态产业发展带， 形成“工贸并举、三产联动”的产业发展新格局 和“区域优势互补、共建共荣”的县域一体化发展新格局。 中心集聚 ： 按照中心集聚、区域联动的思路，着力构建新型城乡格局。加 快灵溪、龙港两个中 心城区建设，打造温州大都市副中心，强化基础设施承载、社会公共服务、经济集聚等城市功能 ，引导人口和产业集聚。 环境优化 ： 推进以硬措施改善软环境、以软环境促进硬发展的机关效能建设，加快建设公共服务型政府，加快完善土地、资金、人才、能源、供水要素保障，以及县域综合交通、“数字苍南”信息化、防灾减灾体系建设，进一步优化投资环境；加快生态文明建设，优化区域生态环境。 在发展定位方面，苍南县域经济在未来的发展定位为以下四点： 20 建设 温州南部经济中心 ：规划指出：苍南要“ 大力发展商贸物流、休闲旅游以及生产性服务业，强化灵溪、 龙港两个中心城区建设，进一步增强苍南综合经济实力、要素集聚能力、区域辐射能力，努力构建温州南部经济中心 ” 。 打造 浙南闽东北省际贸易中心 ： 依托高铁、高速等大交通以及区位优势，着力改造提升浙福水产城、浙闽农贸综合市场、温州礼品城、浙闽副食品市场等重点专业市场，积极发展网上交易市场、电子商务，加快培育苍南汽车贸易城、龙港国际家居生活广场等新兴市场，推进龙港物流基地、顺达物流仓储中心等物流基地，巴曹、霞关等港口作业区，以及县城新区商业综合体、站前商业综合体、龙港城市商业综合体建设，努力构建浙南闽东北省际贸易中心。 创建 浙南对台经贸集聚区 ： 抓住国家支持海峡西岸经济区建设、两岸经贸合作进一步深化等重要战略机遇，发挥地理区位、资源等比较优势，加快苍南工业园区、台北小镇、台湾农民创业园、霞关 对台贸易 试点 口岸 等功能平台建设，着力推进经贸、旅游、制造业、农业等方面与台湾的对接，强化合作共赢，努力打造浙南对台经贸集聚区。 发展成为 浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市 ： 以增强经济综合实力、提升居民生活品质为出发点，坚持全面、协调、可持续发展，加快推进区域协调发展、城乡统筹发展、经济转型升级、城市品位提升、生态文明建设、和谐社会建设， 努力打造浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市。 21 本 拟建 项目规模巨大， 功能多元，业态先进，有利于提升 龙港城市服务功能和承载力， 具有 第三产业开发和城市环境优化方面的 双向 作用， 涵盖的产业要素众多，发展方向正好服务于 苍南县域经济 大力 发展现代 商业服务业 和建设具有广泛影响力的中心城市的 规划 目标 。 图 4： 以休闲餐饮和创意文化产业为特色的新天地街区意向意向效果图 22 （ 4） 有利于 把握“ 海峡西岸 经济 区 ” 发展 的 历史 机遇 “ 海峡西岸经济区 ” 东与台湾一水相隔，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，是我国沿海经济带的 重要组成部分，在全国区域经济发展布局中处于重要位置，具有对台交往的独特优势。 2009 年 5 月，国务院出台了关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见（国发 2009 24 号，以下简称意见）。 2011 年 3 月，国家发布了 海峡西岸经济区发展规划 ， 标志着海峡西岸经济区建设进入了一个新的阶段 。 海峡西岸经济区 包括福建省全境以及浙江省温州市、衢州市、丽水市，广东省汕头市、梅州市、潮州市、揭阳市，江西省上饶市、鹰潭市、抚州市、赣州市，陆域面积约 27 万平方公里。 海峡西岸 区域的经济和社会管理体制富有活力，尤其 企业 活力 充沛 ， 具有丰富的人力资源和广阔的市场腹地，同时又具有数千万的侨胞和海外华人网络， 是未来中国经济的主要增长极之一，发展 海峡西岸区域 是中国经济继续高速发展的必然选择。 随着海西经济区规划的出台和两岸经济贸易关系的不断发展和深化，海峡 西岸区域 的发展潜力释放在即， 海峡西岸区域 必将从走向大开发和大发展的前沿，为中国和世界经济发展提供“ 海峡西岸 经济区 机遇”。 本项目地处海峡西岸经济区范围内，又背靠长三角经济区，项目的建设和运营具有广阔的区域发展背景，现在推进项目全面完 23 成，有利于捕捉海峡西岸经济区蓬勃发展的历史战略 机遇。 （ 5） 符合 龙港 发展规划 根据 苍南县域 总体规划， 龙港 将建设成为 鳌江流域的中心城市，在一二产业上引领区域发展；另外，龙港还将成为鳌江流域的商贸中心， 在第三产业方面也能 发挥浙南和闽东北区域 省际 商业中心的 作用 。 根据 龙港 的发展规划和战略 ， 未来几年是龙港 全面建设鳌江流域中心城市的关键攻坚期。随着行政区划调整和省小城市培育试点工作的深入推进， 龙港 将进一步突破空间和体制机制方面的束缚，沈海高速复线、苍南发电厂、滨海新区、舥艚港区及产业园区的建设，为 龙港 加快推进现代化滨海城市提供强有力的支撑。 龙港将 以 “ 滨海新区、舥 艚港区、产业园区 ” 为主战场，深入实施 “ 产业提升、项目推进、城市提质、城乡一体、普惠共享、社会保障 ” 六大工程，切实推进龙港经济转型、城镇转型和社会转型发展。 按照 龙港 镇第九次党代会提出的 “ 投资驱动、产业升级、城市提质、城乡统筹、文化引领、管理创新 ” 六大战略重点要求， 龙港正在深入实施以下 “ 六大工程 “ 。 一、实施 “ 产业提升 ” 工程，扎实推进经济转型升级； 二、实施 “ 项目推进 ” 工程，不断夯实经济发展基础； 三、实施 “ 城市提质 ” 工程，努力塑造宜居城市形象； 四、实施 “ 城乡一体 ” 工程，切实提升农村发展水平； 24 五、实施 “ 普 惠共享 ” 工程，全面发展各项民生事业； 六、实施 “ 社会保障 ” 工程，着力促进和谐稳定局面。 龙港 将 建设成为温州南部中心城市核心区、现代化工贸城市 。 本项目规划建设和运营的现代商业综合体 的定位完全符合这一规划， 将打造成为面向 浙南地区 的高端 现代商贸聚集 区 。 图 5： 苍南和龙港城市总体规划 重点建设和开发区域示意图 （ 6） 有利于 完善 区域商贸 业布局 在目前温州市的商贸聚集区中，主要分布在市区中心城区五马街等核心商业区内，而拥有数百万人口的苍南和平阳等南部地区商贸聚 25 集区数量少，规模小，业态相对滞后。比如温州市区的开泰中心 和银泰中心，这两个百货店的营业额都在 10 亿元左右甚至更高，浙南地区的居民家庭购物消费距离远，日常餐饮和娱乐消费也不能就地满足。龙港本地有 40 万户籍人口和 30 多万外来常住人口，在购物、餐饮和娱乐等方面的的 实际需求 都不能有效满足 。 在 温州主城区 开发成本和交通及环境压力不断上升的背景下，许多具有特色的近郊和远郊 商业综合体 上市，既 可以有效 缓解对 温州 市中心商务区的压力，又 能 满足了广大 主城区 以 外 的 居民 对 优质商业空间和商业服务 的 迫切 需求，这已经成为市场趋势。 目前在 全国各地的大中型城市都已经表现出来， 在巨型中心城市以外的中 小城市 开发建设运营的新商业聚集区 既能 切近 中小城市 当地居民家庭，又能在商业业态上革新 ， 引领当地商业升级， 市场反应良好，社会和经济效益 非常 明显。 未来几年， 在人口达到 40 万以上的城镇化区域，大型商贸综合体的开发建设正逢其时。 在交通条件优越 、具有一定商业氛围和基础的 区域布置 特色 商务聚集区， 定位 面向本地不断增强的居民消费需求和城市化进一步提质扩容带来的消费增长， 有助于 当地 培育新的 特色产业 和增长点，而且项目具有清晰的 市场基础 支持，未来发展前景看好 。 本项目坐拥龙港近 70 多万常住人口，又可以辐射鳌江流域周边地区，作为鳌 江流域的中心城市，必须拥有和流域内中心城市地位相称的大型商贸聚集区，也可以对 温州、杭州等巨型 中心城区商贸区的 26 交通和环境及商务成本压力进行有效化解 ，实现商业布局优化和均衡化 。 27 第三章 项目产业前景及体量可行性分析 一、项目产业前景 1、礼品及包装印刷产业发展前景 继续 看好 根据方案， 本项目仍然保留和优化已有的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三大国字号专业市场商业品牌。作为项目的三大主体功能之一。 而 据中国轻工业联合会提供的材料，目前全球每年的礼 品贸易额约为 4000 亿美元左右。而中国的礼品业进出口贸易，近 5 年来每年保持两位数以上的增长率，成为世界礼品增长最快的地区之一。目前中国内地进出口礼品贸易额约占世界的 10% ，居世界第 1 位 。 另据不完全统计，中国礼品生产企业已过万家，有的企业年产值已超过亿元，出口比例达 90%以上。 仅圣诞礼品方面，中国就供给了全球市场的 70%以上产品。在浙江、广东和福建等区域，礼品产业集群不断涌现， 尤其经过多年发展和沉淀，苍南及周边地区礼品 产品制造和设计水平提升非常迅速，专业化程度提升很快，形成了完善的上下游产业链条，吸引了大量 劳动力和资金等产业要素， 是龙港 经济发展中不可或缺的 支柱产业之一，本项目在礼品及包装印刷品交易方面的市场基础仍然非常扎实，继续优化和提升项目内的礼品城 室内市场 交易规模和交易效率，继续打好“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张 “ 国 ” 字号金招牌，做好礼品城市场经营 管理 ，完全具有深厚的产业背景和广阔的市场需求前景 作为项目的 28 坚实 支持 。 2、 区域内 购物 消费规模 巨大 项目所在的浙南地区和闽东北 地区 商圈中，总商圈人口规模约500 万人， 区位条件优越，经济基础雄厚，城镇体系完整，科教文化发达， 根据 苍南发展总体规划，仅仅苍南一个县域内， 至 2020 年人口规模 将达到 140 万人。加上临港产业新城人口，县域总人口为 160万人 ， 县域城市化率 会 达到 74 。 目前 龙港本地常住总人口已经达到约 70 多万。 而按照测算，本项目全部投运后，只要平均每天客流量达到 3 万左右就可以达到比较繁荣的水平，凭借本项目 核心商圈（ 本地龙港商圈 ） 约 70 万人口和次级商圈 （浙南和闽东北鳌江流域大商圈） 总人口约 500 万的规模，商圈的消费能力完全可以满足项目对市场消费规模的要求。 尤其随着 经济活动和 当地 居民家庭富裕程度达到较高水平生活方式不断城市化和 生活节奏加快， 居民对服饰、食品、电器等方面的消费需求不断增长，完全可以支撑一个大型城市商业综合体的顺利开业和长期繁荣 。 正是这一未被满足的巨大 消费需求群体 使得开发运营一个 立足龙港、面向浙南、辐射闽东北 区域的的现代 商贸综合体 的市场前景看好。 29 3、 区域内非购物类消费潜力巨大 龙港 是浙南和闽东北区域内 人口 密度最高 、 产业最为发达 的 地区之一 。 不仅购物类消费市场需求规模巨大，而且文化、教育、休闲、娱乐、餐饮等非购物类消费市场潜力也十分巨大。 首先，区域内居民家庭普遍具有较高的 消费 能力，随着社会节奏加快和可支配收入不断提 高，家庭非工作日休闲、娱乐和旅行方面的支出比例会不断增加，逐渐超过在食品 、衣物、家具 等生活必需品方面的消费。 其次，区域内特色产业集群密布，中小企业数量众多，这些企业在 外出聚餐、集体活动等方面的 商务 消费需求也具有较大的规模和潜在的增长空间。 本项目提高的购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多元复合业态正好可以挖掘这部分需求空间，实现购物消费和非购物类消费齐头并进，相互融合，提高民生质量。 总之， 开发运营一个立足 龙港 、辐射 浙南和闽东北的区域性商业综合体， 打造 购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等一站式商业空间 ，有巨大的市 场需求作为基础 。 4、 相关商业品牌的 需求 旺盛 随着城市化不断发展和中国逐渐转向以内需为主的经济增长模 30 式，未来商业领域的发展空间看好，越来越多的国外商业品牌进入中国， 中国 国内也涌现出了大量富有国际竞争力的商业品牌，如百货领域的银泰、茂业，连锁超市领域的大润发、永辉超市；连锁电影院领域的金逸国际、星美影城；电器领域的国美、苏宁，连锁歌城领域的钱柜，这些企业都已经初步完成了在 北京 、上海、深圳、广州、杭州、南京、宁波等一线和二线城市的布局，现在正在捕捉三四线城市商业更新换代的历史性机遇。 因为 三四线城市 过去 建设 的 商业 设施 规划设计水平无法满足目前这些新型商业业态对经营空间建筑结构、交通组织、配套设施水平、面积、层高和形象等方面的要求，这些商业品牌朝全国化发展受到当地有效商业空间供给不足的制约。改造和新建适合 这些 新型连锁商业品牌的现代商贸综合体成为唯一选择。过去几年，全国范围内商业空间的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中 仅 2009 年统计的商铺销售面积就达到 5000 多万平米。但是，因为商业氛围良好、交通条件便利、客流量大的 地段往往也 土地成本高企，拆迁整理难度巨大，因此 目前 许多国内外商业品牌在三四线城市扩张的步伐不得 不放缓。 所以，和广大商业企业在三四线城市布局扩张的 需求 相比，有效的 能 符合现代商业 企业 经营标准的 城市 商贸综合体需求非常强劲 ，蕴含巨大的商业机会 。 本项目 的改造和 扩建及全面升级后， 可以有效解决 广大 连锁商业品牌在龙港和浙南地区对经营 平台 的 需求 。 31 附表 4： 2006 年 -2009 年全国商业和办公楼市场销售面积和销售额 指标 单位 2009 年 2008 年 2007 年 2006 年 新建商业和办公类不动产销售额 亿元 5837.8 3869.9 - - 新建商业和办公不动产销售面积 万平米 8418.6 6675.2 7089 6428.8 其中：新建商业类不动产销售面积 万平米 5222.3 - - - 新建办公类不动产销售面积 万平米 1513.3 - - - 二、项目体量可行性分析 适当的项目投资规模必须不能超出实际市场基础可以承载的项目建设体量，但在现代商贸和商务综合体开发领域，更要注重达到必须的规模效益和聚集效益，才能使项目有实力迎接现代商业的挑战，为入住的商家和往来的消费者提供最佳的服务水平和最优的产品价值，在瞬息万变的市场环境下长期 可持续 保持旺盛的商业活力和生命力。 龙港 仪邦 奥特莱斯 广场 项目 改造和扩 建后 总建设体量达到 约 26万平米 （ 其中 礼品城交易市场 建筑面积 10 万 平米 ，购物中心建筑面积 13.4 万平米，休闲餐饮步行街区约 2.3 万平米 ） ，达到了大型 商贸流通 综合体的规模。体量最大的为 购物中心部分 ，合计约 13.4 万平米 建筑面积 ，具有明显的规模效应。消化这样大体量的商 业 空间需要大约 1000 多个 商业品牌 ，按照 目前国内外相同规模购物中心的招商经验，这样规模和品牌数量的购物中心具有最佳的产品组合和品牌选择空间 。 由于 浙南 区域尤其 龙港产业比较发达 ， 人口密集，区域内又缺乏 32 相同规模和档次的商贸综合体项目。 本项目 的定位是未来 浙南地区 的商业 桂冠，聚拢、集成行业 内 最富有附加值和竞争力的 商家品牌，这样的 体量正好可以满足这一目标， 将为 在龙港和浙南地区发展的新兴商业品牌提供 优质 聚集舞台，以整个 浙南和闽东北 区域经济腹地为市场半径， 发挥有效 整合区域内 相关 商业 资源 和 引领 商业 格局 发展 的作用 。 大型 商业 区 生长发育成功的关键是要先有能支持大规模 商业 活动 集中发生的 商业氛围和配套交通 条件 ，以 目前礼品城市场目前已经达到的每年近百亿元的商业交易额。以及核心商圈和辅助商圈近 500万人口的经济活动规模，结合项目所处的优越区位和 交通条件 ，以 礼品城现有市场 为基础， 以大型超市、电影院、品牌折扣店等易于成熟的商业业态为切入点， 顺势延伸 到童婴用品 专卖、儿童早教、亲子娱乐、电玩城、歌城和休闲餐饮广场等复合商业业态 ，最终将 项目 建设成区域 内消费者购物和娱乐休闲 的首选目的地和 浙南地区 的 商贸流通 龙头。 33 第四章 项目投资运营方背景 一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式 仪邦集团是由应仲树先生创立的一家以为地方特色 商业 营造现代化发展平台为主营业务的大型企业集团。集团专注于建设 运营 能够集成商贸、物流、商务、展示、电子商务等多种现代服务业功能的特色 商贸 综合体。业态涵盖 零售、 批发、商务 等多种 现代服务业 项目。 仪邦集团 还 是浙江省礼品行业协会会长单位和 中国礼仪用品工业协会副理事长、中国商业联合会市场委员会副主任、中国市场学会商品批发市场发展委员会副理事长、中国企业家协会常务理事 等多重行业单位，是 国内 礼品 、包装、印刷 产业链的 龙头企业 之一 。 仪邦集团的发展从整合优化 浙南地区原来比较 松散粗放的包装印刷行业入手，引导相关产业要素聚集，延伸产业链，规划开发了具有展示、信息、交易、研发、配送、加工等多种功能的特色 商贸流通载体，把商务礼品、印刷材料、台挂历等不起眼的细分产业发展成为万商云集，活力 四射的现代产业大平台，表现了较强的商业号召力 、组织力 和创新力。 从 1996 年 开始 ，仪邦 集团 就开始了开发运营特色 商贸 平台的业务实践，针对尚处于初级松散状态的 浙南地区 商务礼品、包装印刷、台挂历等三个特色产业，为这些产业营造现代化的 流通 平台，聚拢全国的优质产业要素，完善产业链条，创新产业流通和信息交流渠道，10 多年来，在当地政府的大力支持和坚强领导下，依靠团结广大企 34 业主和经营户，仪邦集团开发的礼品和包装印刷品专业市场不断繁荣，市场影响力辐射到全国和全球各地。 在 龙港 的原野上，终于打造出了“中国礼品城”、“中国印刷材 料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三个“ 国 ”字号产业载体，年销售额 约 100 亿元， 为培育 辐射全国的礼品、包装印刷和台挂历产业集群 做出了贡献 。 也正 是 这十多年间 第一代仪邦特色 商贸综合体 的开发和运营实践，使得仪邦探索和创造出了一条建设和运营富有特色的 商贸综合体 的商业模式。 从 2009 年开始， 以 上海仪邦钻石湾广场、 全椒仪邦广场 、大连仪邦广场 项目为代表的仪邦第二代 商业 综合体项目，具有更宽广的行业视野和更强的 商业 资源整合和商业 业态 创新能力 。 这些商业项目的特点是规模巨大、业态新颖，尤其出现了许多以地方特色文化和产业资源为 基础的复合商业业态，实现了购物、餐饮、娱乐和文化休闲有机融合，相互促进。 截至 2011 年底， 仪邦 集团在上海浦东建立了 商业 品牌运营 总部 ，正在发展成为全国性品牌 ，运营和在建的 特色 商贸 综合体面积逾 300万平米， 另外有 300 万平米的特色商贸综合体也在规划之中， 公司产品也从原来“中国礼品城”等“第一代 仪邦 产业综合体”过渡到上海金山 “仪邦钻石湾” 广场 等“第二代 仪邦商贸 综合体”，涵盖产业博览、城市会展、购物旅游、电子商务等诸多现代服务业功能 ，商业 能级更高， 业态 更新，辐射带动能力更强，可有效激发 商贸产业 集群 的活力 。 2011 年，仪邦集团做出了 2011-2015 年经营发展规划。提出了以 35 下 商业发展理念和战略 发展方向。 图 3：早在 2003 年，仪邦集团就被中国轻工业联合会授予“中国礼品城” 图 4： 2006 年， “中国印刷材料交易中心” 授牌 图 5： 2006 年，中国商业联合会授予“中国台挂历集散中心” 36 仪邦 集团的 核心商业理念为“进化”和“集成” 。 在仪邦的商业 经营和开发 理念中， 商业组织 形态、商业格局和城市空间结构三者紧密联系，相互影响，且都不断进化，先进的 商业形态 、商业格局和城市空间结构必将淘汰落后的 商业 组织形态、商业格局和城市空间结构，仪邦的商业使命为专注于顺应和引导这种趋势，为这种趋势服务。实现仪邦自身与所服务的产业和所在的城市相得益彰，跨越式发展。 仪邦还认为，有生命力的 商业 形态、商业格局和城市空间结构不是孤立和封闭的，而是一个集成各种优质 商业 要素，包括各个环节和城市各种功能的有机整体，才能具有规模效应和聚集效应，在全球经济快速调整和激烈竞争中长期保持特色地位和发挥核心竞争力。 正是基于以上两个核心商业理念，才成就了仪邦的特色商业模式和竞争优势。 洞察产业大势，精通产业整合机理，弥补 商业 发展的短板，变劣势为优势，强优势为胜势，是仪邦 特色商业 综合体开发运营业务的 主导思想理念 。 仪邦还特别重视城市空间形态和城市形象与商业综合体之间的契合和互动，视商业形态和城市空间形态互为条件，相互影响和促进。商业开发和经营运作必须和城市功能及形象提升一体筹划，一体实现。 一个仪邦特色商业综合体，就是一个城市现代服务业集成区，涵盖酒店、零售、餐饮、文化、旅游等多种可以促进城市融和和城市功 37 能形象提升的功能，这些功能既服务于仪邦 商业 综合体，又为整个城市提供功能空间和配套服务。 20 多年来，在经济全球化和市场化的大背 景下，仪邦人亲眼目睹各个地方 商业 的衰败和繁荣，深刻体会到一个地区在市场上的竞争力与其所具有的 商业 平台和行业格局息息相关，只有将区域发展置身于规模效应明显、 配套 水平高、 专业 服务完善的 现代化 平台之上，才能在激烈的市场竞争中制胜，脱颖而出。 图 7：仪邦集团业务架构图 经过 20 多年的摸索和完善，仪邦的商业模式不断清晰和强健：挖掘 地方商业需求 ，释放特定区域和城市 商业 发展的潜力，构建和运 38 营 商业 长期良性发展的平台。 二 、仪邦 集团 商业 运营能力 仪邦 集团 不仅在 20 多年的创业历程中探索和淬炼出了开发运营特色 商业 发展平台 的独特商业模式，更表现出了较强的商业执行力，积累了复制和创新其 商业 综合体项目所需的较为丰富的商业客户资源、商业运营管理人才和资金储备。 在龙港 礼品城 ，仪邦从无到有，日积月累，不断变劣势为优势，变优势为胜势。最终将松散弱小的农村礼品和包装印刷产业培育发展成为影响遍及全国的三家“国”字号 商贸流通 综合体。在此期间，克服了多次宏观经济波动，以及两次金融危机风暴对产业综合体运营带来的巨大压力和艰难挑战。表现出了较强的商业组织能力和整合提升能力。 仪邦集团在礼品行业探索学习 20 多年，积累了非常丰富的商业资源，仅“中国礼 品城”项目背后就拥有 近千家 合作企业和经营户，在全国乃至全球礼品产业链中处在重要节点之上，有长期业务联系的国内外客户 成千上万 。 仪邦集团管理团队精干而又稳定，管理层在探索创新特色 商贸 综合体的开发运营方面坚持了 20 多年，不仅对 商业 结构调整、流通环节变革、 物流 等领域具有较强的学习创新能力，更在 20 多年的企业发展历程中积累了丰富的经验和独到的商业技术。在项目选址、规划、设计、招商、运营、营销、融资、财务和工程管理等方面有完善的流程、制度和操作指南。 39 仪邦集团还具有全国范围内难得的一支特色 商业 综合体开发运营方面的团队 ，尤其在 特色 商业综合体 的组织运营 方面，在过去 10多年 相关 过程 中，仪邦积累了一支总人数约 100 多人的 商贸 综合体经营和管理人才，涵盖规划设计、资产管理、商业经营、电子商务、财务金融和工程技术等各专业领域。 为探索发展特色 商贸 综合体这一新型商业业态和城市建筑形态，仪邦组建了一支学习型的团队，并特别重视人员储备和人才梯队建设，截至目前，项目管理、工程管理、商业管理等中高级管理人才和技术人员 储备 ， 完全可以满足 项目的成功建设和运营 的需要 。 2011 年，仪邦集团做出了 2011-2015 年经营发展规划。提出了以下几点发展方 向。 （ 1）借力资本 市场 登陆资本市场不仅有利于筹集社会资金，支持仪邦集团完成全国投资布局。更有助于增强仪邦对优秀人才的吸引力，提升公司治理水平和品牌形象。 从 2010 年起，仪邦集团各部门和各分公司都已按照 规范化管理公司的监管要求做好各项 与资本市场对接 前的准备工作，并注意继续梳理和完善各项工作流程，强化已经建立的各项风险防范和内部控制制度的执行。做好日常管理数据采集和分析等有关基础工作，为早日登陆资本市场 做好各项准备工作。 （ 2） 完成全国布局 在 2010 年前完成华东和华中市场的布局的基础上，仪邦集团从 40 2011 年开始决定实施全国布局战略，作好 了 大连、 江西 等新项目的建设和运营准备工作。仪邦集团将按照全国性大型集团公司的业务性质，研究制定和实行新的组织管理架构和业务流程标准。强化集团商业运营公司和资产管理公司的职能，区域公司从项目工程和运营管理智能拓展到项目投资职能，重点工作为项目选址、规划和施工组织，集团总部重点侧重到资本运作和人力资源支持。 截至 2011 年底，仪邦集团上海金山钻石湾项目、 浦东仪邦 广场项目、安徽滁州奥特莱斯项目、全椒仪邦广场项目和江西井冈山仪邦会展中心项目都开始开工建设和运营前的准备工作，浦东张江 仪邦总部基地 （与张江集团合资） 、大连旅顺龙头镇仪邦广场等项目都已获取土地，在华东区域和华中区域市场拓展已经基本完备的情况下，仪邦集团未来的重点将加大东北、华北和西北以及华南区域的市场拓展力度，最终完成在全国大多数省市的投资布局，计划将商业运营和规划面积在目前运营、在建和在规划面积 300 万平米的基础上翻一番，达到 600 万平米，进入全国物流领域和商业资产管理领域“双前 10名”。 41 第五章 项目投资及运营方案 一、项目投资建设方案 本拟建 项目 的 建设运营包括三个阶段，分别为项目前期、项目建设招商期和项目运 营期。 目前，项目整体规划和设计方案正在进行之中，各项前期工作进展顺利，计划于 2012 年上半年完成项目报批和可行性研究编制工作，以及扩建项目施工准备和全部项目的招商机构和运营管理部门组建，下半年前结束各项前期工作，转入项目建设和招商。 完成全部 项目建设 和 招商 估计需要 约 3-5 年时间， 从 2012 年下半年开始，项目 按照建设进度分为三大部分，其中礼品城一期工程已经完成，礼品城二期工程的建设也已基本完成，后续主要为三期扩建工程建设。 其中主要工作进度计划初步安排如下所示： （ 1）、礼品城二期在建项目的完工 ：计划 2012-2013 年内完成全部礼品城二期的基建和装修及周边环境整治工作。 （ 2）礼品城一期已建成项目的改造和重新装修 ：计划从 2013年开始启动完成礼品城一期的改造和重新装修工作，截止 2015 年全部完成礼品城一期市场的改造和精装修。 （ 3）中国印刷材料交易中心已建成项目的改造和重新装修 ：计划 2014 年启动礼品城市场对面已建成的中国印刷材料交易中心改造和重新装修工作。工期预计 1-2 年内完成，截止 2016 年竣工。 （ 4） 后续 新开工 扩建 工程 ：后续扩建 工程 准备分 两 期开发 建设 ， 42 其中一期先行启动和完成 已经取得土地证和完成基本土地 拆迁整理工作的龙港大道和龙金大道夹角转盘地块建设。后续部分待土地整理完成后择时进行。 目前，龙金大道和龙港大道 西南 夹角转盘地块的规划方案在多轮优化之后已初步完成，计划于 2012 年完成各项前期准备工作，达到开工条件， 2013 年开工建设， 2015 年竣工后投入运营。 运营和招商方面，礼品城一期已经有十年运营历史，商业影响力和商户组合初具规模， 但项目改造和扩建后升级为区域性商业中心后，商户组合更为复杂，商业业态培育和经营业种的日常管理工作更为具体和专业化， 运营招商工作的质量和效率，决定了整个项目的成败，运营招商工作 初步进度安排 如下： （ 1） 招商和运营机构的筹备和设立 计划在已有礼品城招商和运营管理公司的基础上，大力引进专业人才尤其现代购物中心和大型商贸综合体的经营管理人才，组建仪邦奥特莱斯广场招商中心、租赁中心和物业管理中心，负责整个项目的招商、运营和日常管理工作，该运营机构计划在 2012 年上半年完成筹备工作，下半年开始运转。 （ 2） 主力租户签约落户 连锁大型超市、百货、国际影院、电玩城、歌城、儿童乐园等租赁面积在 2000 平米以上的商家品牌全部为主力租户，主要从仪邦集团战略合作商家品牌库中遴选。计划从 2012 年下 半年开始逐步签约，2013 年开始装修和入驻开业。 43 （ 3） 非主力租户签约落户 租赁面积在 2000 平米以下的商家品牌为非主力租户，非主力租户的签约和入驻前装修工作时间进度压力较小，安排在完成主力租户签约工作后进行。 运营 和招商 期 是长期工作，贯穿在今后 几十年的经营管理 过程之中 。 项目规划设计 等前期工作和招商入驻等运营工作都在 深入的市场调研基础上 进行 ，充分考虑项目所处区域的文化和地理特点，突出项目的 区域性一站式高端商业中心的基本 定位 特征，以及项目作为 浙江南 部 区域重要的大型现代城市风貌区的目标，致力于建设 一流 品质，选择最优 的工程建设标准。项目建设和运营期间将坚持实行“ 高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理 ”，使项目质量和运营管理水平达到国内领先水平。 三个阶段的具体时间节点大致安排如下所示： 1、项目前期投资建设方案 项目前期工作安排如下： 1、 2012 年 2-6 月： 完成 项目 整体规划方案 、 可行性研究报告编制和审批工作 。 2、 2012 年 7 月 10 月： 完成项目 扩建部分 设计 方案 评审。 3、 2012 年 11 月 12 月： 44 完成施工图设计及施工图审查备案工作 及施工许可，以及做好项目施工各项准备工作 。 2、项目建设和招商阶段投资建 设方案： 项目建设和招商阶段，项目建设工作和招商工作一起谋划，同时开展，齐头并进。按照市场培育和成长规律，分步骤完成整个项目25.7 万平米的 主要 基建和安装调试同时，顺利完成各部分的招商、装修、开业和整体运营。 具体建设进度计划安排如下： （一）第一期项目 施工 进度： 1、 2013 年 1 月 2014 年 6 月： 首期 工程施工建设及招商阶段。 2、 2014 年 7 月 2014 年 12 月： 首期工程 设备安装调试阶段。 3、 2015 年 1-5 月： 首期 工程竣工验收，交付使用。 （二）第二期项目进度 在龙金大道和龙港大道西南夹角转盘 地块的建设过程中，加快推动龙港大道北侧地块的开发启动工作，视土地拆迁整理进展，及时推进建设和招商运营工作，早日实现项目整体建成和运营，具体时间进度初步安排如下所示 ： 45 附表 3：项目建设及招商工作进度计划 年份 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 月份 9 10 11 12 1-11 12 1-6 7 8 9 10 11 12 1-6 7 8 9 10 11 12 方案设计 方案评审 三通一平 施工图设计 一期 扩建 基建招商 一期 扩建 安装调试 一期 扩建 竣工投运 二期 扩建 基建招商 二期 扩建 安装调试 二期 扩建 竣工投运 项目筹建期 项目建设 招商 期 二、项目组织管理方案 项目采用现代企业管理体制，实行执行董事领导的总经理负责制，执行董事由投资人负责任免。公司除设立总经理职位之外，还设立若干副总经理，分别负责商业运营、物业管理、工程管理、合同管理、销售、财务、行政人事、法务、公共关系、 IT 等。 组织结构如图 11 所示： 图 8：项目组织架构图 预计在项目建设招商阶段，团队需要 30 名员工；大多为中高级管理人员和高级技术人才。随着项目运营展开，到全部项目投运，公总经理 商业运营部 销售部 财务部 合约部 工程管理部 物业管理部 行政人事部 法务部 公共事务及 IT 46 司员工总数可能达到 1000 人左右，主 要增加物业管理 （清洁、保洁、维修、保安等）、租赁管理 等方面的人员， 以上人员全部 从市场上招聘 和引进 。 项目施工建设严格按照国家关于工程监理和施工质量及进度监管的有关规范进行操作，同时继承仪邦集团在过去开发建设及运营“中国礼品城” 、安徽滁州仪邦奥特莱斯广场等 多个 类似商贸 综合体的经验，推陈出新，制定科学的工作岗位规范和工作流程，提高项目的组织管理水平，确保项目建设质量和 进度 。 三、项目运营方案 本项目的运营按照 龙港仪邦 奥特