2012年中国私募房地产投资基金年度研究报告-清科研究中心

1 清科数据： 2012 年 私募 房地产 投资 基金 逆势突围 94 只基金完成募集 再创新高 2013-1-7 清科研究中心 郑知行 大中华区著名创业投资与私募股权研究机构清科研究中心近日发布 2012 年中国私募 房地产投资基金数据 ： 统计显示， 2012 年共有 94 支可投资于中国大陆的私募 房地产 投资基金完成募集， 其中披露金额的90 支基金共计募集 59.55 亿美元， 新募基金总数较去年有较大涨幅， 但募集金额 相比 去年 仅有微幅提升；2012 年共发生房地产行业并购案例 100 起，涉及金额 39.04 亿美元，数量金额均较 2011 年有所回落；投资 方面，全年房地产行业共完成投资交易 80 起，披露金额的 77 起交易 共 涉及 32.09 亿美元的交易金额 ，投资数量同比上升 29.0%，投资金额同比回落 11.6%；本年度房地产行业退出 12 笔，全部采用非 IPO 方式 。 房地产 基金数量创新高 ， 募资难背景下募资金额仍有涨幅 2012 年 共计 94 支私募房地产投资基金完成募集，相较于去年 的 67 支 增幅明显，相比之下 新募 房地产 基金 的 金额 的增幅则不那么显著， 90 支披露 金额 的房地产基共计募 资 59.55 亿美元，同比仅增长 1.6%。新募基金数的增加反映出房地产市场一个回暖的趋势，在经历政策 打压、中国经济增速放缓、央行降息释放流动性后，投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。而 本年度房地产基金的 募资金额则脱离不了宏观PE 市场募资难的大背景，相比整体 PE 今年募资缩水的事实，房地产基金募资金额出现微增已属不易，其平均单支基金规模小于去年同期亦与整体 PE 市场相符。 图 1 2 0 0 7 -2 0 1 2 年私募房地产投资基金募资总量的年度环比比较9 , 8 4 4 . 9 16 , 1 8 7 . 9 65 , 8 5 7 . 0 65 , 9 5 4 . 7 65 , 8 5 8 . 8 82 , 9 6 4 . 8 4946730108400 . 0 02 , 0 0 0 . 0 04 , 0 0 0 . 0 06 , 0 0 0 . 0 08 , 0 0 0 . 0 01 0 , 0 0 0 . 0 01 2 , 0 0 0 . 0 02007 2008 2009 2010 2011 20120102030405060708090100募资金额 (U S$ M) 新募基金数来源：清科数据库 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 2 从 募集币种 看 ， 2012 年 完成 的 新募 人民币房地产基金在数量上占据压倒优势 ， 全年 共计募集完成 人民币房地产 基金 89 支， 外币 5 支。但在募资能力上，外币房地产基金占据上风，平均单支外币房地 产基金约是人民币基金的 8.92 倍。值得一提的是，今年整体 PE 市场共完成 15 支外币基金募集，其中有三分之一为房地产基金 ，房地产基金募集金额约占全部外币基金募资总额的近三成，可能从另一层面说明 外资机构对中国房地产市场的看好。 图 2 2 0 1 2 年新募私募房地产投资基金币种统计（按募资金额，U S$ M ）外币 , 2 , 0 4 8 . 7 5 ,3 4 . 4 %人民币 , 3 , 9 0 6 . 0 1, 6 5 . 6 %来源：清科数据库 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 房地产 并购 出现 数量金额双 回落 2012 年 并购市场 共 发生房地产并购案例 100 起，涉及金额 39.04 亿 美元 ，数量金额皆与去年相比有不同程度的下滑。 由 于 2011 年 房地产并购市场 的爆发已对该领域的存量市场有所消耗，在土地供应有所控制的 前提下，今年房地产行业的“待并购项目”势必有所减少。 而大型房企下属房地产基金今年动作频繁，也在一定程度上削减了大型房企直接参与并购的潜在 交易 。 3 图 3 2 0 0 9 -2 0 1 2 年房地产行业并购分布（按被并购方）3 , 9 0 3 . 6 55 , 4 4 9 . 3 92 , 5 8 2 . 4 42 , 9 7 1 . 8 081100113200 . 0 01 , 0 0 0 . 0 02 , 0 0 0 . 0 03 , 0 0 0 . 0 04 , 0 0 0 . 0 05 , 0 0 0 . 0 06 , 0 0 0 . 0 02009 2010 2011 2012020406080100120并购金额 (U S$ M) 案例数量来源：清科数据库 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 在房地产被并购 企业所在地 中，天津以 14 起并购案例位列榜首，广东（除深圳）以 10 起紧随其后，上海、北京、深圳等传统热门地域排至 3-5 位。湖南也以 5 起案例与深圳并列第 5 位。而在并购金额上，排前五位的分别是北京、湖北、上海、山东、天津。 并购金额上，北京地区以 4.82 亿美元 夺魁。 4 图 4 2 0 1 2 年房地产行业并购地域分布统计（按并购案例数，个）141085444444322222111137570 2 4 6 8 10 12 14 16天津广东（除深圳）上海北京深圳湖南湖北江苏陕西四川浙江重庆安徽黑龙江辽宁内蒙古山东云南福建广西海南河北其他未披露来源：清科数据库 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 5 图 5 2 0 1 2 年房地产行业并购地域分布统计（按并购金额， U S$ M ）4 0 2 . 8 73 9 1 . 9 72 1 4 . 2 81 8 9 . 0 31 3 4 . 4 91 2 8 . 7 11 2 9 . 2 19 0 . 7 27 1 . 9 96 5 . 4 76 4 . 0 65 8 . 2 15 6 . 8 24 8 . 3 24 5 . 2 13 6 . 3 01 2 . 4 41 2 . 1 28 . 4 04 3 9 . 9 01 2 1 . 1 54 8 2 . 0 83 7 7 . 7 03 2 2 . 1 90 100 200 300 400 500 600北京湖北上海山东天津江苏重庆市广西广东（除深圳）辽宁深圳海南陕西安徽浙江内蒙古湖南河北云南福建四川黑龙江其他未披露来源：清科数据库 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 房地产投资数量持续四年上升， 投资方式 酝酿转变 本年度房地产行业共发生投资 80 起，其中披露金额的 77 起涉及投资金额 32.09 亿美元，投资数量相较 2011 年有所上升，但总体金额却同比下降 11.6%。 投资于项目公司的项目建设与启动阶段仍是绝大多数房地产基金的首选目标；投资方式上，在现阶段采用股权与债权结合方式投资依然处于主流地位，此外采用全股权投资方式的房地产基金比例 有所 增加， 采用 可转债与过桥贷款方式 进行投资 的房地产基金也有一定比例。 6 图 6 2 0 0 6 -2 0 1 2 年中国私募房地产投资基金投资总量的年度环比比较3 , 5 8 1 . 2 54 , 1 7 9 . 9 83 , 6 2 9 . 8 63 , 2 0 8 . 7 21 , 8 5 4 . 6 77 6 8 . 2 21 , 4 4 4 . 4 6364419 193880620 . 0 05 0 0 . 0 01 , 0 0 0 . 0 01 , 5 0 0 . 0 02 , 0 0 0 . 0 02 , 5 0 0 . 0 03 , 0 0 0 . 0 03 , 5 0 0 . 0 04 , 0 0 0 . 0 04 , 5 0 0 . 0 02006 2007 2008 2009 2010 2011 20120102030405060708090投资金额 (U S$ M) 案例数量来源：清科数据库 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 二级行业上，房地产开发经营仍是投资者最钟爱的子行业，共发生投资案例 76 起，披露金额的 73 起涉及 30.40 亿美元。此外，物业管理涉及两起投资交易，房地产中介服务涉及一笔，其他子行业涉及一笔。 图 7 2 0 1 2 年中国私募房地产投资基金投资二级行业分布（按投资金额， U S$ M ）房地产开发经营 ,3 , 0 4 0 . 3 0 , 9 4 . 8 %其他 , 1 2 5 . 6 0 ,3 . 9 %房地产中介服务 ,3 1 . 7 5 , 1 . 0 %物业管理 , 1 1 . 0 8 ,0 . 3 %来源：清科数据库 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 7 房地产基金退出尝试采用多种方式 与 2011 年全年 2 笔退出相比， 2012 年 房地产行业 退出案例数有了大幅增长，全年共有 12笔退出案例 ，涉及 12 个项目 /房企 。 由于房地产行业的特殊性，房地 产基金在 IPO 退出上存在先天的不足，因此房地产基金多采用其他 退出 方式， 2012 年 包括 股权转让 方式退出 6 笔， 股东回购 4 笔 ， 管理层收购 2 笔 。 图8 2 0 1 2 年中国私募房地产投资基金退出方式统计（按案例数，笔）6420 1 2 3 4 5 6股权转让股东回购管理层收购退出笔数来源：清科数据库 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 关于清科研究中心 清科研究中心于 2001 年创立，是目前中国私募股权投资领域最专业权威的研究机构之一。研究范围涉及创业投资、私募股权、新股上市、兼并收购以及 TMT、传统行业、清洁技术、生技健康等行业市场研究。清科研究中心旗下产品品牌包括：研究报告、数据库、私募通、排名榜单，并为客户 提供定制咨询服务。 关于清科集团 清科集团成立于 1999 年，是中国领先的创业投资与私募股权投资领域综合服务及投资机构，主要业务涉及：领域内的信息资讯、研究咨询、会议论坛、投资银行服务、直接投