江苏南通国际贸易大厦项目前期定位研究报告（88页）

南通 ” 国际贸易大厦 ” 前期定位报告 目录 序 项目开发背景及地块分析 第一章：项目区域、市场背景分析 宏观市场 认识城市 中观市场 认识市场 总体发展 中观市场 认识市场 土地市场 中观市场 认识市场 二级市场 中观市场 认识市场 办公楼市场 第二章：项目分析及产品建议 微观市场 项目 SWOT分析 微观市场 产品建议 微观市场 营销策略 序 项目开发背景及地块分析 位于南通新城区园林路与崇川路交界处地块 本项目 园 林 路 项目开发背景及地块分析 地理位置 占地面积 : 17595平方米 容积率： 3.57 建面：约 79703平方 产品：写字楼 该项目目前已经进入打桩阶段，预计明年2008年 10月份结构封顶，项目所在区域已经初步形成商务区，南临中南世纪城、东邻规划中的六县一市转乘枢纽站、西临规划中的人民银行，周边规划都将为以后的营造良好的氛围 项目开发背景及地块分析 经济技术指标 中南世纪城 CBD板块 崇海 中学 体育会展中心 公务员公寓 烟草公司 大楼 绿化带 南通大学 市政府 项目开发背景及地块分析 周边状况分析 第一章：项目大区域及市场背景分析 “北上海”、“扬子第一窗口” 分析 :南通在快速融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地 . 南通地处沿海经济带与长江经济带 T型结构交汇点，位于长江北岸， 是长江三角洲洲头的城市 .南通“据江海之会、扼南北之喉”，北接广袤的苏北大平原，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海” .素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉 . 宏观分析 认识城市 地理位置 便捷的航运和陆运 南通拥有水、陆、空相配套的立体交通网络 . 204、 328国道和宁通高速公路纵横全市 通沙、通常、海太三座长江汽渡，贯通大江南北； 沟通苏北苏南的新长铁路南通段已实现营运； 南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场，构筑了南通与外界便捷的空中通道； 南通港口已与美国、俄罗斯、加拿大、等国家和地区的 199个港口通航，并开通 3条国际集装箱航线 . 正在建设的苏通大桥将于四月份通车，该项工程的完工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈，“ 难通”的历史将一去不返 .对南通的经济发展将产生深远的影响 . 宏观分析 认识城市 交通现状 经济保持稳定快速增长 南通 2 0 0 2 - 2 0 0 7 年经济变化情况890 100712261472175810061 1 . 1 0 %1 5 . 6 0 % 1 5 . 4 0 % 1 5 . 7 0 % 1 6 . 0 0 %1 3 . 4 0 %05001000150020002002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 上半年0%5%10%15%20%GDP 增长率从图表可以看出，从 2004年 -2006年，南通 GDP保持着稳定的上升势头，平均保持在 15%左右， 高于长三角经济发展平均水平 。 07年上半年南通市 GDP总值为 1006亿元，同比增长 16%， 增幅继续在全省领先。 宏观分析 认识城市 经济实力 居民可支配收入增长较快 南通市区城镇居民可支配收入变化情况8640959810937123841405687688 . 6 0 %1 1 . 1 0 %1 4 . 0 0 %1 3 . 2 0 % 1 3 . 5 0 %1 8 . 8 0 %0500010000150002002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 上半年0%5%10%15%20%可支配收入 增长率02至 07年南通市城镇居民年人均可支配收入较快，年均增幅为 13.2%， 07年增幅快速加快 。 高于长三角平均增长水平，居民消费能力不断提高。 宏观分析 认识城市 经济实力 右边的两组数据分别为 04年和 06年长三角地区各城市 GDP排名，可以看出，南通的经济已经超过传统的苏南经济强市常州，并且不断与其他经济强市接近 苏通大桥的通车将近一步推动南通经济的发展，城市发展面临较大的机遇 上海 10138 苏州 4820 无锡 3360 杭州 3335 宁波 2860 南京 2780 南通 1780 绍兴 1678 常州 1560 台州 1429 上海 7450 苏州 3450 杭州 2515 无锡 2350 宁波 2158 南京 1910 绍兴 1314 南通 1220 台州 1174 常州 1101 04年排名 06年排名 城市之间 宏观分析 认识城市 经济实力 城市 苏州 嘉兴 绍兴 宁波 南通 排名 基础资源 土地面积 （ km2） 8488 3915 8256 9672 8001 4 建成区面积 （ km2） 214 73 65 224 60 5 户籍人口数量 （ 万人 ） 616 336 435 560 770 1 经济发展 06年 GDP（ 亿元 ） 4820 1343 1678 2864 1758 3 06年人均 GDP（ 元 ） 61500 32919 37800 51285 24133 5 固定资产投资 06年全市 （ 亿元 ） 2107 800 765 1502 1049 3 06年房地产开发 （ 亿元 ） 471 118 128 313 108 5 收入水平 在岗职工工资 （ 元 /年 ） 28010 22511 26915 28984 21662 5 可支配收入 （ 元 /年 ） 18532 17129 19178 19673 14058 5 房地产销售 销售面积 （ 万 m2） 1391 359.5 369 601 472 3 销售均价 （ 元 / m2） 4590 3449 4463 5438 3212 5 城市居民人均住房建筑面积（ m2） 29.8 20.7 25.3 24.9 29.4 2 南通市经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前，固定资产投资和人均居住面积亦排名较前，整体经济尚处于相对较低水平，但近几年固定资产投资量快速增长，城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期。 城市之间 宏观分析 认识城市 经济实力 2006年末全市户籍人口 769.79万人，其中市区人口 86.64万人。 从 02年到 06年底，南通全市户籍人口由期初的 780.3万人下降为期末的 769.8万人，减少约 1.34%；但市区人口由 02年的 81.3万人增长到 06年底的 86.6万人，增长约 6.6%，同期在岗职工人数增长约8.6%，但整体增长速度较缓。 2006年，南通市建成“国家环境保护模范城市”，并被授予“保护臭氧层示范市”称号。 宏观分析 认识城市 人口环境 掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心，形成 “ 母子型 ” 城镇空间结构 沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴 汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳 “ 众星拱月” 型城镇空间结构 海安、如皋城镇圈 ： 现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构 南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构 “一主二轴三副”的城镇体系空间结构 沿江带形城市形状 宏观分析 认识城市 城市规划 主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展 港闸区 主城区 开发区 江海港区 开发区 老城区 新城区 新东区 南通市区以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势；远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展； 主城区 是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心，含老城区和新城区；其中新城区位于老城区和开发区之间，面积约 17km2，是城市新的政治经济文化中心，新市政府已经迁入； 2000年开始建设，目前已较为成形。近期政府推出崇川开发区的 新东区 ，面积约 20 km2，位于老城区东部，为商贸、产业和居住的混合开发区域。 开发区 是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主。 宏观分析 认识城市 城市规划 固定资产投资趋稳趋缓，总量高位运行 南通历年固定资产投资变化31044860581510496142 0 . 0 0 %4 4 . 7 0 %3 5 . 0 0 % 3 4 . 7 0 %2 8 . 7 0 %1 8 . 6 0 %0200400600800100012002002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 上半年0%10%20%30%40%50%固定资产投资 增长率03-05年是投资增长快速年，在工业和基础建设投入快速增长拉动下，整体增幅较大； 06年下半年增幅开始趋稳，目前在 20%左右， 07年年固定资产投资约为 02年的 4倍左右，总量较大且增长迅速。 中观分析 认识市场 固定资产投资 崇川和开发区是投资热点 2007年 1-7月份南通市区投资总额为 154.29亿元， 同比增长 18.97%.其中以崇川区和开发区投资所占比重最大，分别为 64.59亿元和 41.39亿元，分别占投资总额的 41.9%和 26.8%。说明崇川区和开发区为政府重点投资区域。 中观分析 认识市场 固定资产投资 指 标 2002 2003 2004 2005 2006 2007上半年 全社会固定资产投资 309 448 605 815 1049 614 其中：房地产投资 36 48 59 80 108 58 房地产投资同比增长 （ %） 8.54 34.4 22.9 34.8 34.7 35 房地产投资占全部投资比例 （ %） 11.65 10.7 9.75 9.8 10.3 9.45 近 3年投资增长较快、比例保持基本稳定。 05年后基本保持 30%的投资增幅，同时比例较为稳定，占比绝对值不高。 房地产投资 中观分析 认识市场 房地产投资 供应逐年放量 南通土地市场的供应在逐年增大，呈逐渐放量态势。 01-07年土地成交总面积呈上升趋势， 02-03年成交面积快速上升， 03-07年都保持在 170公顷以上。 中观分析 认识市场 土地市场 竞价充分，地价快速上升 整体来看，土地价格呈上升趋势， 07年均价大约为 01年均价的 3倍， 06年 -07年的涨幅最大，为 54.8%。 总的说来，南通土地出让面积、价格都呈上扬趋势， 06-07年上涨幅度稍大，这跟当前南通整体房地产的良好发展形势是分不开的。苏通大桥的即将开通将进一步刺激南通房地产市场的发展和投资者对南通楼市的信心。 中观分析 认识市场 土地市场 知名开发商刚刚开始进入 07年 7月绿城以公开拍卖的形式进入南通， 上市公司莱茵达臵业（总资产 60亿）已在南通成功开发凤凰 莱茵苑（占地 33万 m2）， 07年 5月继续在市核心区域公开竞得小型商住项目。 另外，部分本地建筑施工企业逐渐涉足于房地产开发，著名代表为中南集团（年产值将近 100亿元），目前开发中南世纪城项目（紧临新市政府、建筑面积 250万 m2，住宅约 40万 m2）。 中观分析 认识市场 土地市场 公开土地交易成交典型案例 07年 7月份绿城竟得邻新市政府项目（占地 7.6万 m2，建筑面积 13.17万 m2）成交楼面地价 4430元 / m2，目前周边住宅价格在 6000元 / m2左右； 07年 5月莱茵达臵业竟得老城区核心区域的项目（占地 1.4万 m2，建筑面积 2.7万 m2）成交楼面地价6100元 / m2，目前周边住宅价格在 8500-9000元 / m2左右。 中观分析 认识市场 土地市场 一、绿城房地产开发集团 地块座落：世纪大道南侧、崇海中学北侧 用地性质：居住 地块面积： 76261.5平方米 出让年期： 70年 起 挂 价： 2650 元 /平方米 建筑面积： 131700 平方米 建筑密度： 19% 绿 化 率： 35% 最后成交价为 7650元 /平方米，折合楼面价为 4420元 /平米 公开土地交易成交典型案例 中观分析 认识市场 土地市场 二、南通莱茵达臵业有限公司 地块座落：青年中路南、方大花苑北、中诚大厦西、假日广场东 (原群力针织厂、皮件厂及周边 ) 用地性质：商业、居住 地块面积： 13616.38平方米 出让年期： 70年 起 挂 价： 4600 元 /平方米 建筑面积： 27000 平方米 建筑密度： 24% 绿 化 率： 30% 最后成交价为 12100元 /平方米，折合楼面价为 6111元 /平米 。 公开土地交易成交典型案例 中观分析 认识市场 土地市场 三、南通市房地产开发集团 地块座落：振兴西路北、通富南路西（瑞慈五号 A） 用地性质：居住 地块面积： 94804.06平方米 出让年期： 70年 起 挂 价： 2480 元 /平方米 建筑面积： 108000 平方米 建筑密度： 24% 绿 化 率： 40% 最后成交价为 2480元 /平方米，折合楼面价为 2175元 /平米 公开土地交易成交典型案例 中观分析 认识市场 土地市场 全市整体运营状况 南通2002-2006房地产市场发展情况204 200 228303473418 454640889116824518225332737702004006008001000120014002002 2003 2004 2005 2006销售面积 施工面积 竣工面积销售面积快速增长，建设面积增长幅度略超销售面积， 5年内共需基本平衡。 02-06年 5年内销售面积增长 131%；同期施工面积增长 179%， 5年内销售面积和竣工面积的比例 1.02:1，供需比较均衡。 中观分析 认识市场 二级市场 市区房地产供需结构 南通市区房地产运行情况统计110 94841542328423319029747254749513885 97163 1624701002003004005006002002 2003 2004 2005 2006 2007上半年销售面积 施工面积 竣工面积销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长，考察年度内求略大于供。 03和 04年受价格快速增长影响，销售面积下滑较大； 05受竣工面积快速增长及低价商品房快速增多影响，虽同时受到调控，销售面积仍然保持快速增长； 06年销售面积继续快速增长；市场整体波动较大， 但从考察年度内看，销售面积与竣工面积的比例为 1.1： 1，需求略超过供给。目前市区年度住宅销售面积略超过 200万 m2。 中观分析 认识市场 二级市场 价格分析 项目 /时间 2004 2005 2006 2007上半年 住宅平均价格（元 /m2） 2625 2618 3404 3915 增长幅度（ %） 11.9 -0.27 30.02 15 剔除低价位商品房（元 /m2） 3181 3871 4467 5077 增长幅度 (%) 24.6 21.68 15.39 13.65 低价位商品房（元 /m2） 1877 1534 1974 1777 低价商品房销售量占总量比例（ %） 42.68 53.63 38.8 31.9 低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品房价格稳定以较快速度增长。 受低价商品房影响，住宅成交均价增幅波动较大，但趋势向上， 07年上半年与 04年底同比增长 49%； 普通住宅保持较快的增长幅度， 07年上半年与 04年底同比增长 59%。 中观分析 认识市场 二级市场 2007年市场状况分析 商品房施工 住宅施工 商品房新开工 住宅新开工 房屋竣工 住宅竣工 面积 (万 ) 494.81 386.49 101.89 74.46 47.32 42.11 同比增长率 (%) 20.82 17.06 -1.11 -12.25 9.57 20.73 南通房地产建设面积的增长较快，施工面积为 1152.15万， 可以预见在未来 1-2年内 ,南通市区有较足的商品房供应量。 其中 ,住宅开发面积为 935.25万，占总开发面积的 81.2%， 可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。 商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长，与城市发展、市场需求相适应。 中观分析 认识市场 二级市场 2007年市场状况分析 商品房施工 住宅施工 商品房新开工 住宅新开工 房屋竣工 住宅竣工 面积 (万 ) 494.81 386.49 101.89 74.46 47.32 42.11 同比增长率 (%) 20.82 17.06 -1.11 -12.25 9.57 20.73 南通房地产建设面积的增长较快，施工面积为 1152.15万， 可以预见在未来 1-2年内 ,南通市区有较足的商品房供应量。 其中 ,住宅开发面积为 935.25万，占总开发面积的 81.2%， 可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。 商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长，与城市发展、市场需求相适应。 中观分析 认识市场 二级市场 中观分析 认识市场 办公楼市场 发展历程 南通市办公楼市场的发展起源于政府及下属众多机关部门办公用房的建设和开发。当时大多数市属机关部门都圈地建楼作为本部门的办公地点，其开发体量往往超过自身可以消化的规模，而多出来的部分就对外租售以换取资金收入。目前，南通市现存的办公楼项目大多数均属这种情况，一些经营性企业与政府相关部门同处一幢大楼办公已是随处看见的现象。但是，办公楼的这种开发模式就决定了这些办公楼项目的开发水平必然受到局限。另外，在南通市承租和购买办公类物业的客户主要是当地小型公司和一些行政、事业单位（如：南通市粮食局、国土局等），他们对办公类物业的需求不大，对办公场地的设施等要求也不高，从而导致了南通市面上供应的办公楼项目总体开发水平比较落后，租售价格也比较低。 总的来说，南通市现存的纯办公楼项目整体品质和设备配臵水平都不高。 由于南通市办公楼市场的需求还不足以及南通市的经济发展又无法对办公楼市场产生较大的拉动作用等因素，导致南通市纯办公楼市场大部分项目都面临销售压力大的问题。 虽然新近推出的一些办公楼项目已经开始扭转艰难的销售局面，但南通市办公楼市场的发展仍将比较缓慢。 然而，随着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用，南通进入上海一小时都市圈。作为上海的卫星城市，不但本地企业将不断发展壮大，更会有大量外企不断涌入，经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求，对办公楼的品质要求也将逐渐上升，届时南通市办公楼市场的发展将有较大飞跃。 中观分析 认识市场 办公楼市场 发展历程 1 南通市写字楼市场的整体发展尚处于初级阶段 ,写字楼的品质 ,市场的活跃度以及销售租赁的价格均进一步的提升的空间 . 2 随着南通市经济的发展，更多的国内外企业将逐渐进入南通，而当地的公司也将进一步成长，届时南通市写字楼市场的总体水平将有所提高。 3 随着入住企业规模和档次的提高，当地办公楼的品质也将越来越高，进口电梯、中央空调、先进的通讯系统都将进入当地的办公大楼，甚至 5A智能化办公大楼也将出现在当地的写字楼市场中。 中观分析 认识市场 办公楼市场 特征小结及趋势分析 中观分析 认识市场 办公楼市场 历年供应量分析 2001 - 2004 年南通办公楼快速增长 ,四年新增供应占累计供应量 43%976716111359953541995 1996 1 9 9 7 1998 1999 2 0 0 0 2 0 0 1 2002 2003 2 0 0 4 2005 2006历年累计供应量( 万平方米 )历年新增供应量( 万平方米 )增长率(% )总共45%53%30%27%16%44%21% 21%7%11%3%95 92 83 78 65 53 37 32 25 19 13 9 中观分析 认识市场 办公楼市场 供应量分析 2006年出让的 31宗地块情况来看，住宅用地 22宗，所占比例为 48，共计约 155.97万平方米； 商业 23宗，所占比例为 35，共计约 115万平方米；办公 14宗，所占比例为 17共计 55万平方米，（含复选的商办用地）。 住宅用地的主体地位，逐步让商办用地所代替。 中观分析 认识市场 办公楼市场 供应量分析 从商业办公楼土地供应情况来看，出让的地块在增加，部分分布在港闸区，但主要以分布在新区工农路两侧居多。这也说明南通中高端写字楼会集中在新区板块，在未来一段时间内增加中高端办公物业的竞争态势。但同时也使该区域 CBD的成熟度在加快。 年份 地块数目 用地性质 占地面积（） 建筑面积（） 06年 8 商业及办公 247207.35 388365 07年 10 商业及办公 369329.92 598000 近年南通写字楼均价走势图 05年底至今，受南通房地产市场持续走高的影响，南通写字楼市场价格稳步上扬，价格普遍上涨 1000元左右，部分中心区域上涨幅度达到 2000元，平均涨幅达到 25% 40%。类似于中南世纪城等处于 CBD区域的项目， 06年底推出至今，半年时间已经有 10%-18%的涨幅。 中观分析 认识市场 办公楼市场 价格走势 分析： 老城区开发较早，主要集中了一些 05年以前开发的项目，受土地限制，基本上很难再有新盘推出，随着中心城区的地价房价上涨，该区域的均价还将逐步上涨，但由于规划定位存在缺陷，周边交通拥挤，项目自身品质低等影响，该区域办公楼的价位和区域内住宅的价格出现了倒挂现象，今后的上涨空间将受到影响。 新城区交通便捷，项目定位品质高，专项功能强大，辅助商业齐全，更适合办公楼市场的发展，随着南通城市规划的南扩，苏通大桥的贯通，企业发展的加速，该区域长期看好，价格上升空间巨大。 07年南通办公楼市场均价将稳步上扬，随着下半年中南世纪城 CBD板块西区的推出，办公楼市场将进一步升温，老城区和新城区的价格将被进一步拉高，预计在 07年下半年，老城区均价将达到 7000 10000元 /平方，同比上半年，涨幅将达到 5% 8%左右，新城区将达到 6500 7000元 /平方左右，涨幅在 8%左右。 中观分析 认识市场 办公楼市场 价格走势 案名 售价 出售率 租金 （元 /M2*月） 物业管理费 （元 /M2*月） 出租率 交付时间 市中心 区 华宏国际 6500 100% 80 2.5 90% 06年 2月 友谊大厦 大厦 7000 78.9 % 50 3 75 % 04年 5月 浦发银行大厦 100% 55 3 90 % 05年 5月 南通国际大厦 100 % 38 2 95 % 99年 10月 润友大厦 6500 100 % 30 3 95 % 06年初 南通大厦 7500 100 % 30 2.5 98% 03年 青年路 新海通大厦 6000 100 % 28 2.5 92年 佳利秀水公寓 6500 90 % 1.3 06年底 苏东大厦 20 2 96 % 05年 6月 工农路 海天大厦 6800 90 % 08年 6月 太阳鑫城 5200 65 % 08年 6月 华辰大厦 6800 99 % 30 2.5 25 % 06年 5月 中南世纪城 6200 9 % 1.5 09年 1月 尚东国际 6500 80 % 07年 10月 东星复美商务楼 6000 56 % 1.5 07年 9月 中观分析 认识市场 办公楼市场 现有写字楼项目租售行情一览 中观分析 认识市场 办公楼市场 商办项目状况 楼盘名称 财富商城 （商住） 华宏国际 太阳鑫城 （商住） 银河名 都广场 尚东国际 华都商 业广场 （商住） 基地面积 / 28870 7676 10174 22857 69000 总建面积 25520 30000 47862 33988 80000 120000 业态组合 购物广场 +二层商业+SOHO 裙房商业 +办公 阳光 SOHO商铺式办公临街店铺 高尚住宅 商铺写字楼 专业家居家装市场、星级酒店和纯办公写字楼 写字楼商铺购物中心 小结：从规模来看，南通市场上该类项目规模基本以 5万以下为主。业态组合均以裙房商业（或商业街）作为配套设施，而大部份楼盘均配有购物广场或专业市场以增加项目整体商业功能。 楼盘名称 财富商城 （商住） 华宏国际 太阳鑫城 （商住） 银河名 都广场 尚东国际 华都商 业广场 （商住） 总户数 约 340套 159户 120套 108户（商办）122户（住宅） 办公约 100套 / 销售户数 170套 150套 72套 150 余 350平米以上若干 / 月销售套数 56套左右 已售 36套 11套 13套 SOHO 已售 规划面积 20 56 40-110 SOHO 96-159 60-180 写字楼 60-350 / 主力面积 40 90 SOHO96 60-120 150 / 小结：从产品面积区间来看：商住类产品与办公类产品差别很大，主要原因为商住类产品不仅要满足办公需求（以小型企业为主），同时还要满足居住与投资需求，诸多原因使然，必然就限制了单套户型的面积与总价。而纯办公楼则相反其功能主要满足大型企业办公需求。 中观分析 认识市场 办公楼市场 商办项目状况 居住商业的 核心区 行政配套设 施齐备 共性 共性 距离主城区干道较近 周边交通条件便利 中观分析 认识市场 办公楼市场 办公市场分析 .南通市现有的商住楼并非土地性质为“商住”的物业，而主要是由“商办”性质的物业为适应市场环境而产生的“公寓式办公楼”。其作为“住”功能有缺陷，作为“办”设施不完备。 南通的写字楼市场正处于一个全新的发展启动阶段 ,但同时应该看到 ,目前南通对于高端写字楼市场的大量需求依旧存在一定的时间培育期 . 作为过度性或者说更新换代的缓冲阶段 ,该物业类别明显具备有效的生存空间 . 公寓式办公楼在南通还有很大的市场空间。 目前公寓式办公搂未来将在租赁市场表现活跃 ,形成一个特有的办公楼租赁补充 . “商办”性质 市场阶段 市场空间 租赁空间 中观分析 认识市场 办公楼市场 办公市场分析 案名 业态分布 市中心区 物业名称 行政办公 金融业 贸易 物流 制造业 建筑业 教育科研 咨询服务业 房地产 能源化工 生物医药 电子电工 总计 友谊大厦 大厦 0 2 10 3 5 2 4 6 3 0 0 2 37 华宏国际 0 0 3 2 1 0 2 12 0 0 0 0 20 浦发银行大厦 2 30 12 5 5 0 5 15 5 3 1 7 90 南通国际大厦 50 3 10 4 6 5 2 12 7 1 2 4 106 润友大厦 6 5 20 7 5 2 6 20 5 3 3 8 91 南通大厦 10 2 25 0 2 2 3 23 1 1 3 2 74 青年路 新海通大厦 2 10 21 18 15 20 10 12 5 0 0 2 115 佳利秀水公寓 0 0 6 1 3 3