（产业经济学专业论文）南昌市住宅房地产市场研究——基于SCP范式.pdf

摘要 在全国房地产市场快速发展的大环境下，南昌市房地产业同样也发展迅速， 但是发展的同时也出现了很多问题，如房价上升过快，使得消费者的福利有所丧 失；市场结构不合理，造成社会资源配置低下，泡沫化程度有发展的趋势。 本文从实证研究出发，以产业组织s c p 范式在分析房地产市场中的应用进行 详细论述，对房地产经济与宏观经济关联度进行理论分析，结合南昌市宏观经济 基本情况与本市住宅房地产业市场发展实际，对该市住宅房地产行业的市场结构、 企业行为和市场绩效进行了实证分析：( 1 ) 通过市场结构分析可以得出整个南昌 市住宅房地产业的市场类型是多寡头垄断型市场；( 2 ) 通过市场行为分析可以得 出南昌住宅房地产开发企业通过合谋定价行为以实现利润最大化，同时，应用产 品策略、广告策略等非价格竞争行为来强化市场力量。( 3 ) 通过市场绩效和泡沫 化水平分析，可以得出，南昌市住宅房地产的空置率水平虽未明显高于国际公认 的正常值标准，但是泡沫化有进一步加大的趋势；( 4 ) 通过房价收入比分析，证 明了南昌房价占居民人均收入的比重过高，超出了居民购买的承受力。( 5 ) 通过 房价增长率与g d p 增长率比值分析，揭示了南昌虽没出现严重的泡沫化现象，但 有些年份的比值超出一定的范围起到了警示市场的作用。 在以上分析基础上，本文进而通过对南昌房地产市场的发展空间的分析，针 对其存在的问题与不足，从加强政府的宏观调控方面入手，提出了鼓励南昌市住 宅房地产业市场的竞争，适当调整土地出让的方式，同时主张规范房地产市场的 秩序，防止官商勾结；从优化企业行为角度建议：主张规范价格合谋行为、企业 信用以及产品策略行为；从社会福利层次角度建议：主张提高人们的收入水平， 理顺收入分配关系并制定约束房地产投机炒作的法律规范等。 关键字：s c p 范式；房地产；改善方案 a b s t r a c t a l t h o u g ht h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nn a n c h a n gc i t yh a sd e v e l o p e dr a p i d l y , t h e r e a r e a l s oal o to fp r o b l e m si nt h i sd e v e l o p i n gp r o c e s s ，s u c ha sf a s ti n c r e a s ei nh o u s i n gp r i c e s m a k i n gt h el o s so fc o n s u m e r s w e l f a r e s ；t h ei r r a t i o n a lm a r k e ts t r u c t u r er e s u l t i n gi nh i g h p r i c e si nh o u s i n ga n d e x t r ap r o f i t so fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s 二 i nt h i sp a p e r ，s t a r t i n gf r o mt h ee m p i r i c a ls t u d i e st os c pp a r a d i g mo fi n d u s t r i a l o r g a n i z a t i o ni nt h er e a le s t a t ei nt h ea p p l i c a t i o ni nd e t a i l ，t h er e a le s t a t ee c o n o m ya n dt h e m a c r o e c o n o m i ct h e o r e t i c a lc o n c i s i o na n a l y s i st op r o c e e d , o nt h e r n a c r o e c o n o m l c f u n d a m e n t a l so ft h es i t u a t i o ni nn a n c h a n gc i t yr e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n tr e a l i t y , t h e c i t y r e a le s t a t e i n d u s t r ym a r k e ts t r u c t u r e ，e n t e r p r i s e m a r k e tb e h a v i o ra n dm a r k e t p e r f o r m a n c eo ft h ee m p i r i c a la n a l y s i s ：( 1 ) t h r o u g ht h ea n a l y s i so f m a r k e ts t r u c t u r ec a nb e d r a w nt h r o u g h o u tt h er e a le s t a t em a r k e ti nn a n c h a n ga r em a n yt y p e so fo l i g o p o l ym a r k e t s ； ( 2 ) t h r o u g ht h ea n a l y s i so fm a r k e tb e h a v i o rc a l lb ed r a w ni n r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s e si nn a n c h a n gc o l l u s i v ep r i c i n g ，w i t hs a l e s o f s u c ha c t si no r d e rt oa c h i e v ep r o f i t m a x i m i z a t i o na tt h es a m et i m e ，t h ea p p l i c a t i o no fc o n s p i r a c y , p r o d u c ts t r a t e g y ，a n do t h e r n o n p r i c ec o m p e t i t i o nt os t r e n g t h e nm a r k e tf o r c e sa n dw e a k e nt h ec o m p e t i t i o n , t om a y r e a pe x c e s s i v ep r o f i t s ；( 3 ) t h r o u g ht h em a r k e t - t h el e v e l o fp e r f o r m a n c ea n dr e s o u r c e e f f i c i e n c ya n a l y s i sc a i lb ed r a w n , n a n c h a n gr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ev a c a n c yr a t ed i dn o t s i g n i f i c a n t l yh i g h e rt h a nt h en o r m a lv a l u eo fi n t e r n a t i o n a l l yr e c o g n i z e ds t a n d a r d s b u tm e b u b b l eh a sf l l r t h e ri n c r e a s e dt h et r e n d ；( 4 ) t h r o u g ht h eh o u s i n gr e v e n u ea n a l y s i s ，p r o v e d n a n c h a n gp r i c e sa c c o u n t e df o rt h ep r o p o r t i o no fr e s i d e n t sp e rc a p i t ai n c o m ei st o oh i g h , b e y o n dt h ea f f o r d a b i l i t yo ft e n a n t st ob u y ，b u tm u s th a v et h e i rr e a s o n s ；( 5 ) t h r o u g ht h e h o u s i n gp r i c e sa n dg d pg r o w t hr a t eg r o w t hr a t eo fr a t i oa n a l y s i s ，r e v e a l e dn a n c h a n g a l t h o u g ht h e r ei sn os e r i o u sb u b b l ep h e n o m e n o n , 6 u f 纺er a t i oi ns o m ey e a r s e x c e e d e dt h e s c o p em u s th a v ep l a y e dar o l ei nw a m i n gt h em a r k e t t h e r e f o r e ，弧t h ef a c eo fc o m p l e x r e a le s t a t em a r k e ts i t u a t i o n ，i ts h o u l db ec 0 0 1 h e a d e do b s e r v a t i o n ，o s j e c t i v ea n a l y s i s ，a n d t i m e l yt os e l e c tt h er i g h tc o n t r o lm e a s u r e s t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h er e a le s t a t em a r k e ti nn a n c h a n g ，i t se x i s t i n gp r o b l e m sa n d s h o r t c o m i n g s ，t h i sp a p e rp u tf o r w a r dt oi m p r o v e t h er e a le s t a t eb u s i n e s sa n do t h e ra s p e c t s o fm a r k e tb e h a v i o rc o r r e s p o n d i n gi m p r o v e m e n tp r o g r a mf r o mt h es t r e n g t h e n i n go f g o v e m m e n t sm a c r o c o n t r 0 1 k e y w o r d ：s c pp a r a d i g m ；t h er e a le s t a t e ；i m p r o v e m e n tp r o g r a m 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均在文 中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学术活 动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的资 助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课题 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宅房地产业看好，特别是对住宅房地产的增值前景看好。从地方政府的政绩角度 来看，由于房地产行业产业关联度高，对g d p 贡献大的特点，地方政府为了追求 政绩，往往会通过土地供应、旧城改造等各种方式加快房地产业发展。发展的背 后，是房地产的投资过热，商业银行纷纷扩大放贷金额，大力增加对房地产市场 的投资放贷，从而给商业银行信贷带来一定的风险。从商业银行的放贷角度来看， 目前我国商业银行正处于改制末期，所以银行贷款的放贷标准是尽量防止不良资 产的产生，而房地产贷款相对于其他贷款项目而言收益较高，风险较小，所以商 业银行很容易对开发商给予资金上的支持。人民群众日益增长的住房需求、地方 政府的经济大力发展期望、房地产企业投资追求高额利润、商业银行对房地产业 关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 8 号) 第一款第一条 1 南昌市住宅房地产市场研究基于s c p 范式 放贷的管制放松，为房地产的过度开发埋下了伏笔。 另一方面，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，城乡居民的住房需 求已从追求满足生存空间的需求逐步转向追求满足质量型安居的需求。根据这一 需求变化的特征，以培育新的市场经济增长点为契机，在城镇居民住房制度改革 取得突破性进展而释放出巨大住房需求的带动下，我国房地产业步入了一个快速 发展期。然而，由于我国房地产业区域性垄断和过高的房价收入比，导致我国居 民社会福利水平的普遍偏低。而在消除这种福利降低的政策措施上，我国相关配 套福利制度较为滞后，因财力有限，通过工资制度改革及大幅度增发职工住房补 贴拉高福利水平尚有一个过程。因此，这些购销矛盾严重影响了房地产市场投入 产出的良性循环。 近年来，南昌经济有了明显的发展，按2 0 0 7 年的统计数字，南昌市人均g d p 已达3 0 0 0 美元，按国际经验和经济规律表明，人均g d p 达1 3 0 0 美元时，房地产 经济将进入快速发展时期，很显然，南昌目前的人均g d p 标准已经处在房地产经 济高速发展期。在南昌，近年来住宅房地产业的发展也遇到了很多问题，其中表 现在房价涨幅过快、房地产结构发展不均衡、开发商规模多样化、资源利用率不 高等。 以上这些问题是如上海北京等大城市房地产市场发展过程中常见的问题，而 在这个中部欠发达省会城市，这些问题同样显得突出。是什么造成了这些问题的 产生，这些因素又与南昌这个城市的发展有着什么样必然的联系，又会怎样影响 着南昌住宅房地产市场? 基于这些因素考虑，本文从产业组织理论角度试探性的 研究南昌住宅房地产市场，从而尽可能有效解决市场资源调配问题，为政府宏观 经济调控提供一些拙见，以供参考。 二、研究意义 鉴于产业组织理论在房地产行业研究上的欠缺，本文借鉴s c p 范式已有的研究 成果，对南昌市住宅房地产市场开发进行研究探讨： ( 一) 在对南昌市房地产市场结构分析的前提下，以s c p 范式理论结合南昌市 住宅房地产市场的实际进行扩展性研究，并对南昌市房地产市场结构进行定性分 析。 第一章绪论 ( 二) 结合s c p 范式理论，对南昌市住宅房地产业组织进行研究，研究市场内 企业的行为，从而揭示企业行为的规律性。 ( 三) 通过产业组织理论优化市场绩效问题的研究，为南昌市房地产业组织 优化提出有效措施建议，并为南昌市政府部门提供房地产业组织优化的理论依据 和政策建议，从而提高居民社会福利，促进住宅房地产市场健康发展。 第二节国内外对房地产市场研究的进展 一、国外研究情况 。西方房地产经济学的研究领域主要分布在：( 1 ) 城市经济学。例如，地价及其 决定因素、地价泡沫、各种物业在城市中的空间分布和决定因素、家庭的流动性、 工厂选址决策、零售物业选址决策等。( 2 ) 房地产市场分析。例如，房地产周期循 环、各个物业子市场的建模、各类物业的供给和需求分析、房地产价格走势等。 ( 3 ) 房地产金融与投资。例如，各种投资工具的绩效比较、投资组合收益分析、风 险和收益的匹配等。( 4 ) 公共政策与城市规划。例如，政府住房政策、房地产税收 优惠政策等对房地产市场和房地产投资收益的影响、建筑密度和容积率的合理取 值、政府对中低收入家庭的保护、住房支付能力等方面。即便是涉及房地产开发， 则主要是房地产开发的实务，而没有触及房地产开发企业间垄断与竞争的关系。 丹尼斯迪帕斯奎尔( 1 9 9 6 ) 认为当一个市场上的所有产品都有一些差别时，这 个市场即产品完全差别市场，房地产产品市场就是产品完全差别的市场。广告也 是房地产经济学较多论及的问题，n e l s o nl n o r t h ( 1 9 6 0 ) 认为，由于信息不畅， 广告对于房地产销售具有重要意义，他还专门讨论了房地产广告的技巧、手段以 及具体的广告媒体。卡尔顿佩罗夫( 1 9 9 7 ) 认为，由于信息不对称，房地产产品 的销售者拥有的信息大大多于购买者，因此对房地产产品的质量信息进行披露是 必要的。 二、国内的研究情况 我国房地产业发展时间较短，国内房地产行业研究主要集中在完善市场体系， 增大市场需求，理顺价格机制等方面，而从产业组织角度对我国房地产业进行研 南昌市住宅房地产市场研究基于s c p 范式 究的课题还不是很多。近期研究成果如下：( 1 ) 徐健( 2 0 0 6 ) 的研究表明，目前我 国房地产业的市场集中度不高，全国前3 0 0 家最大的房地产企业的市场占有率不 足2 5 ( 即c r 3 0 0 = 2 5 ) ，而中国前十家汽车生产企业占市场的8 0 ，多数房地产 业公司的规模小，实力弱。提出房地产业需要进行产业的整合和市场结构的优化， 必须适度提高进入壁垒，鼓励强强联合，树立品牌，提倡房地产业的理性竞争； 通过优质的产品和物业管理服务以及产品的创新，增强整个房地产业的竞争力。 ( 2 ) 罗先智( 2 0 0 6 ) 发现，2 0 0 4 年全国前3 0 0 家最大的房地产企业的市场占有率不 足2 5 ，而香港最大的九家房地产集团所占有的市场份额就达到8 0 。因此不少 学者认为我国的房地产业属于竞争过于激烈的行业，需要通过兼并重组或者资源 整合的方式来扩大主要房地产企业的市场占有率。( 3 ) 苗天青( 2 0 0 4 ) 认为房地产 业具有其特有的消费群体的地域性，而目前相关文献计算的市场集中度都是按照 全国市场份额的百分比来计算的，因此上述学者计算的市场集中度指标并不能真 实反映各个地方的房地产市场结构。事实上，在绝大多说地区，少数几个房地产 开发商占有了整个市场的绝大多数份额，因而房地产市场应该是以寡头垄断为主。 ( 4 ) 况伟大( 2 0 0 3 ) 在分析北京市房地产市场结构时，认为北京市的市场结构经历 了国有企业垄断、寡头垄断和价格合谋三个阶段。其中，国有垄断是由行政性垄 断造成，寡头垄断和价格合谋是由制度因素与市场因素共同造成的。在此基础上， 他提出限制垄断、引入竞争的对策。( 5 ) 叶剑平( 2 0 0 0 ) 在对房地产市场分析中， 利用产业组织理论分析了我国房地产业规模经济、产品差别化、进入壁垒对市场 结构的影响，但其只做简单介绍，没有做深入研究。( 6 ) 周钢( 2 0 0 1 ) 分析我国房 地产市场结构时，认为我国房地产产业集中度与进入壁垒过低，导致房地产企业 过度竞争与市场绩效的下降。 第三节本文研究思路、研究方法及结构安排 一、本文研究思路 本文拟对产业组织结构在房地产经济中的运用这问题进行尝试性、粗略性 研究，即从产业组织角度对南昌市住宅房地产业进行考察，并且应用s c p 范式对南 昌市住宅房地产产业组织现状及问题进行分析，提出南昌市住宅房地产业有效的 第一章绪论 产业组织优化路径。并通过对房地产和房地产市场及其与宏观经济相关性的分析， 得出房地产经济对宏观经济发展的作用和贡献度。从南昌市住宅房地产业企业的 现状为切入点，分析市场内企业的价格策略、合谋行为和广告投放策略，并且判 断南昌市住宅房地产市场的垄断形式。结合南昌市住宅房地产市场绩效分析，判 断南昌市住宅房地产市场是否存在泡沫化，泡沫化程度的大小，并由此提出南昌 市政府在调控房地产市场方面存在的问题与不足。从实际出发，结合南昌市的城 市特点和发展定位，为规范南昌市住宅房地产行业的市场结构，帮助政府部门对 住宅房地产业调控和干预，提供政策选择的理论参考。 二、研究方法 1 、以结构主义分析为主要方法 全文结构共分四章，每章分若干小节，层层推进。第一章是全文的铺垫，提 出问题，探讨分析问题的方法。第二章引入理论分析，从而为解决问题提供理论 基础。第三章是论文的核心，以理论与实际问题相结合分析问题的根本原因。第 四章为全文的收尾部分，结合前三章的论述做出总结，并得出结论以解决分析当 中出现的问题。 2 、规范分析与实证分析相结合。 本文以实证分析为主，突出了规范分析与实证分析相结合的方法。实证分析 方法不仅是现代经济学最基本的研究方法，也是产业经济学最重要的分析方法。 实证分析往往不包含一定的价值判断，主要是通过经验性归纳，来回答所研究的 经济现象的特征，说明该现象在各种条件下会发生什么样的变化，产生什么样的 结果。规范分析方法是通过逻辑推理和分析判断，来回答所研究的经济现象发展 规律与行为导向，从已有的价值判断标准出发，进行严密的分析判断与推理，以 揭示事物的内在本质，发现带有普遍性的规律。本文就是从实证研究出发，对南 昌市住宅房地产市场的结构，企业行为和市场绩效做大量的实证分析，从而为改 善南昌市住宅房地产市场绩效提供建议。 三、本文的结构安排。 本文共分为四章： 第章绪论部分，提出本文的问题，说明本文研究背景及研究意义；描述国 南昌市住宅房地产市场研究基于s c p 范式 内外对产业组织理论在房地产经济中的理论研究进展；陈述本文的研究思路、研 究方法、结构安排及本文的创新之处。本文从产业组织理论的角度来研究南昌市 的房地产业发展为南昌市宏观经济的研究拓宽了视野。第二章相关概念与理论基 础，阐述房地产和房地产市场的相关理论，分析房地产业发展与宏观经济发展的 关系，并且说明s c p 范式分析在房地产经济中的作用。第三章是文章的重点，通过 对南昌市房地产经济与经济关联度分析，描述了南昌市宏观经济的情况；描述了 南昌市住宅房地产的市场结构情况，并判断市场的结构类型及垄断情况；通过对 南昌房地产市场企业行为分析，得出南昌市住宅房地产企业以何种行为去攫取更 大的市场空间与利润，从而进一步分析了南昌市住宅房地产市场的市场绩效，判 断其利润水平和泡沫化程度。第四章为南昌市住宅房地产业组织优化建议和政策 建议。通过对南昌市住宅房地产市场的发展潜力及问题的分析，从优化产业组织 结构出发，结合规范企业市场行为运作，加强政府调控，帮助南昌市住宅房地产 健康发展提出相应的优化建议与政策措施。 第四节本文的创新之处 一、以南昌市实际情况出发，对南昌市房地产业产业组织优化问题进行研究， 即从产业组织的角度对南昌市房地产业进行考察，结合应用s c p 范式对南昌市房地 产业组织现状及问题进行分析，提出南昌市住宅房地产业有效的产业组织优化路 径。以目前的国内的研究现状，稂狐c 晚式对南昌市房地产市场的研究还是一个 空白。 二、对政府的房地产调控措施进行多角度地讨论，为政府提供一系列可以整 体地、全方位地思考政策的制订提供建议，避免政府决策方法的单一，从而有效 进行调控。 南昌市住宅房地产市场研究基于s c p 范式 第二章理论基础与相关概念 产业组织理论，英文“t h e o r yo fi n d u s t r i a lo r g a n i z a t i o n ”，英国等欧洲国家称 为“i n d u s t r i a le c o n o m i e s 。就产业组织的内涵而言，不同的经济学家给出了不 同的界定。理查德施马伦西在新帕尔格雷夫经济学大辞典中将“产业组织” 定义为：“与市场联系着的经济学领域，它不易用一般教科书的竞争模型来分析。 在对于市场结构的相关分析的基础上，产业组织理论是为分析厂商的策略性行为， 以及各种竞争性的均衡结果，并对其相应的市场绩效作出评价的方法论。其研究 目的在于通过在经济运行过程中对产业组织状况的分析研究，对市场竞争策略及 市场绩效的分析和判断，为企业合理运行提供策略，同时为政府制定产业组织政 策提供依据和实证支持。产业组织理论是以微观经济学为基础，具体分析研究产 业内各厂商相互间关系的经济理论，是研究在生产要素投入既定的前提下，以优 化资源配置，鼓励市场竞争，使厂商有足够的改善经营管理的能力，以推动技术 进步，提高经济效益的动力，并充分利用规模经济效应避免过度竞争带来的低效 率的理论。 第一节产业组织理论的历史渊源 现代产业组织理论的渊源可以追溯至亚当斯密，斯密将分工生产的动因归结 为市场自由交换的结果，促成了早期产业组织思想，即：个体主义和竞争规则。 此后，以杰文斯、门格尔、瓦尔拉斯等为代表的边际效用主义者论证了在自由竞 争市场的定价制度下，如何能得到社会总收益的最大化。而后的约翰斯图亚特穆 勒提出了以需求与供给和价格之间的函数关系，并成为马歇尔供求理论的重要来 源之一；1 8 3 8 年，古诺发表了一本重要著作，详尽地分析出了垄断模型，并提出 了双寡头产量竞争模型，该模型被认为是奠定了现代经济学中不完全竞争以及博 弈理论的基础固；英国经济学家a 马歇尔在经济学原理一书中，提出了生产 要素不仅有劳动、资本和土地，还有第四种生产要素“组织 ，这是产业组织概念 的首次提出。马歇尔在研究中发现，大规模生产能为企业带来规模经济性，使这 晏智杰：经济学中的边际主义( 历史的批判的研究) ，北京大学出版社1 9 8 7 年版，第6 页 国p u ut ：c h a o si nd u o p o l yp r i c i n g m ：c h a o s s o l i t o n s & f r a c t a l s ；1 9 9 1 年 7 第二章理论基础与相关概念 些企业的产品单位成本不断下降、市场占有率不断提高，其结果必然导致市场结 构中的垄断因素不断增强，而垄断的形成又必然阻碍竞争机制在资源合理配置中 所发挥的作用，使经济丧失活力，从而扼杀自由竞争。这一矛盾被后人称之“马 歇尔冲突。这一观点为后来哈佛大学张伯伦教授所吸收，他提出了“垄断性竞争 概念。 1 9 3 3 年，美国经济学家张伯伦和英国经济学家琼罗宾逊同时出版了各自的 专著垄断竞争理论和不完全竞争经济学，不谋而合地提出了纠正传统自由 竞争概念的垄断竞争理论。这一理论以垄断因素的强弱为依据，将市场形态划分 为从完全竞争到独家垄断的多种类型，总结了不同市场形态下价格的形成和作用 特点。垄断竞争与不完全竞争的市场结构模型，极大地丰富和完善了市场结构的 讨论，为实证的产业组织理论的形成提供了直接的思想来源。 伯尔和明斯对经济力集中进行了实证研究，并于1 9 3 3 年出版了近代股份公 司和私有财产一书，他们所研究的问题涉及到经济力集中、扼杀竞争、价格刚 性等方面。勒纳和卡莱基对垄断指标进行了探索，贝恩在他们的研究基础上，提 出以利润率垄断度，使垄断度成为推测市场结构和市场行为的重要因素；梅森、 贝恩等人从企业的视角出发，着重分析市场结构与企业行为的关系，而且进一步 分析利润的福利效应，他们的产业组织理论并不是理念的推导，而是用实证的方 法进行演绎的结果。实证的产业组织理论体系的出现标志着产业组织理论研究进 入了一个新的阶段。 产业组织理论产生至今已有近百年的历史。这期间，随着经济与社会的发展， 产业组织理论也获得了快速的发展且逐渐得到完善。竞争与垄断之间呈现出的“马 歇尔冲突”是产业组织理论研究的起点，而获得“有效竞争 最优解是产业组织 理论研究的归宿。从古典经济学家崇尚自由竞争、反对政府干预到哈佛学派强调 政府干预、反对垄断以维护自由竞争再到芝加哥学派的主张自由放任、反对政府 干预的演进，以及研究方法上由经验主义向注重理论性的回归，反映出人们对“马 歇尔冲突 在理论和实践上并没有求出完美解。因此，借鉴西方产业组织理论应 立足于我国的实际。 o 颜明池 空运业的“马歇尔冲突”剖析一寻求空运业竞争与规模经济的均衡 j ：中国民用航空；1 9 9 4 年0 1 期：1 1 - 1 4 8 南昌市住宅房地产市场研究基于s c p 范式 第二节结构一行为一绩效研究范式 s c p 范式是哈佛学派创立的研究产业组织的方法。它以新古典学派的价格理论 为基础，以实证研究为主要手段把产业分解成特定的市场。按结构，行为，绩效 三个方面即所谓的产业组织研究的“三分法”对其进行分析，构造了一个既能深 入具体环节又有系统逻辑体系的市场结构( s t r u c t u r e ) ，市场行为( c o n d u c t ) 与 市场绩效( p e r f o r m a n c e ) 的分析框架，简称s c p 分析框架，通过对市场关系的各 个方面进行实际测量，从市场结构，市场行为和市场绩效三方面提出产业组织政 策，从而规范了产业组织理论。 在哈佛学派的s c p 分析框架中，产业组织理论有市场结构，市场行为，市场 绩效和政府的产业组织政策组成，其基本分析程序是按照市场结构一市场行为一 市场绩效一产业组织政策展开的。在这里，结构，行为，绩效之间存在着因果关 系，即市场结构决定厂商在市场中的行为，而厂商行为又决定市场运行的经济绩 效。因此，为了获得理想的市场绩效，最重要的是要通过公共政策或产业组织政 策来调整和直接改善不合理的市场结构。 所谓市场结构，通常定义为对市场内竞争程度及价格形成等产生战略性影响 的市场组织特征。决定市场结构的主要因素是市场集中度、产品差异化程度和进 入退出壁垒的高低。在s c p 分析框架中，市场结构是指规定构成市场的卖者( 企 业) 之间、买者( 企业或消费者) 之间、买者集团与卖者集团之间，以及市场上 已有的买者和卖者与准备进入市场的潜在的买者和卖者之间等诸关系的因素及其 特征。市场结构是决定市场的价格形成方式，从而决定产业组织的竞争性质的基 本因素。 市场行为是指厂商在充分考虑市场的供求条件和其他厂商关系的基础上，所 采取的各种决策行为。按照s c p 的分析范式，市场行为是联结市场结构和市场绩 效的中间环节，一方面，企业采取的市场行为受到市场结构状况和特征的影响； 另一方面，市场行为又反作用于市场结构，影响市场结构的状况和特征，并直接 影响市场绩效。当市场结构是区域性的寡头垄断的时候，企业拥有较强的市场力 量。在这种情况下，它们就可以通过垄断定价、价格歧视、搭配销售、合谋和广 告等行为，来最大化自己的利润。房地产企业的市场行为是指房地产企业在根据 市场供求条件并充分考虑与其他开发商关系的基础上，为获取利润最大化所采取 第二章理论基础与相关概念 的战略决策行动： 市场绩效是指在一定的市场结构和市场行为下市场运行的最终经济效果，主 要从产业的资源配置效率和利润水平，与规模经济和过剩生产能力相关的生产相 对效率，销售费用的规模，技术进步状况与x 哪非效率，价格的伸缩性以及产品的 质量水准、款式、交换频度和多样性等方面，直接或间接的对市场绩效优劣进行 评价。如果按照这些评价标准判定市场绩效低下时，就需要对市场结构进行政策 介入。市场结构的过于分散可能形成一种过度竞争，造成资源过分使用，利用效 率低下；而市场过于集中，少数占市场支配地位的“大厂商 则可能缺乏外在的 竞争压力，而通过自身的垄断地位获取长期的高额垄断利润，损害消费者利益， 造成社会总福利的损失。在s c p 分析框架中，作为市场结构主要指标的市场集中 度和作为市场绩效的主要指标的利润率之间关系的研究处于重要的核心地位。贝 恩通过实证分析，发现二者之间存在一定的相关性，据此他们认为市场集中度高 意味着垄断因素强，从而竞争程度被削弱，因此，其利润率的偏高是以牺牲资源 配置的效率和社会福利为代价的固。 哈佛大学的梅森和贝思等人所创立的传统产业组织学体系在理论上构造了市 场结构一市场行为一市场绩效的分析框架。这一理论模式的形成经历了两个阶段： 第一阶段是贝恩于1 9 5 9 年出版的产业组织一书中提出从市场结构推断竞争效 果的“结构一绩效”模式。他认为，判断一个行业是否具有竞争性，不能只依据 市场行为或市场绩效，而同时根据该行业的市场结构的若干因素，如市场集中度， 进入壁垒等来判断。贝恩对产业组织研究分析的框架，通常是假定市场结构决定 市场行为，市场行为再决定市场绩效，其中大多数分析直接从效果到效果，或从 结构到行为、效果的组合。他十分强调市场结构对市场行为及市场绩效的决定作 、 用而忽视市场行为对市场绩效的影响。第二阶段是谢勒在1 9 7 0 年出版的产业市 场结构和市场绩效中，提出了完整的“结构一行为一绩效”的模式。他认为市 场结构首先决定市场行为，继而市场行为又决定市场绩效。他对产业组织理论的 _蝇j 发展在于，看到市场结构对市场绩效的意义的同时，更强调了市场行为的必要性， 认为只通过对不同市场结构的市场行为的分析，才能确定市场的效果。 。这是由美国哈佛大学的莱本斯坦提出的一个概念，是指在垄断企业的组织内部存在着资源配置的非效率状 态。x 非效率主要涉及三个变量：经济效率、市场环境、企业组织，前一变量是后两变量的甬数。 曲贝恩实证分析：贝恩指出，在一个市场中，若持续存在超额利润，一般就反映了垄断的闪素。超额 利润越高，市场垄断性越强。因此，贝恩通过对企业超额利润的衡量来判断市场垄断或竞争的强度。 1 0 南昌市住宅房地产市场研究基于s c p 范式 第三节s c p 范式在房地产经济中的应用 产业组织理论发展的表现之一是其研究范畴的拓展，西方产业组织理论的研 究领域主要集中于制造业，对房地产业领域的研究有限。 房地产是房屋和土地两种财产的总称。在物质形态上，房产总是与地产联合 为一体的，房依地建，地为房载。在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程， 也具有内在的整体性和不可分割性。如果土地上没有建筑物和构筑物，这种土地 也就不成其为城市土地。城市土地的根本特性就在于它是城市各种建筑物和构筑 物的基础或城市各种建筑物和构筑物的用地。正是上述房产与地产这种即紧密联 系又相互包容的整体性，所以将之合称为房地产。 西方对于房地产业的研究主要侧重于房地产市场分析、房地产金融与投资等。 在部分文献中提及到房地产产品的差别化与广告行为等。比如温茨巴奇( 1 9 9 6 ) 认 为，由于土地的不可移动性，每个房地产产品都有一个唯一的、不可复制的位置， 相对于一些替代性的商品，房地产产品的差异性特别明显；卡尔顿佩罗夫( 1 9 9 7 ) 认为，由于信息不对称，房地产产品的销售者拥有的信息多于购买者，因此对于 房地产产品的质量信息披露是必要的吲。从理论上看在西方其早期研究多从实证出 发，不完全市场理论和新制度经济学的兴起促进了房地产业理论的发展。房地产 业属于区域性寡头垄断行业，从技术的角度来说房地产业不存在进入壁垒，主要壁 垒是资金和土地方面的，因此，企业间开始走合作、兼并、重组和规模化发展之路。 由于房地产产品的不可移动性与唯一性，使得房地产产品的差异性很大，再 加上房地产市场的区域性，这些因素都给我国房地产业的产业组织研究带来难度。 而运用产业经济学理论分析房地产市场可以有效地解决市场资源调配问题，从而 改善市场绩效： 一、根据市场垄断与竞争程度，我们可以探讨房地产市场结构被划分何种类 型的市场，是完全竞争型市场、垄断竞争型、寡头垄断型还是完全垄断型的市场? 通过对影响房地产业市场结构的市场集中度、进入壁垒与产品差别化分析，可以 反应产业内企业规模是否均衡，以及可以测算出不均衡程度与产业内企业的集中 度状况。 心，王克忠：房地产经济学教程，复旦大学出版社，1 9 9 4 年版p 1 圆卡尔顿佩罗夫：现代产业组织理论上海人民出版社，1 9 9 8 年版 l l 第二章理论基础与相关概念 二、在市场结构分析基础上可以对房地产企业表现出的价格合谋行为、广告 行为、产品策略行为与兼并行为进行评估：对于价格合谋，可根据分析其成立的 条件，可以推导出房地产产品相似度、房地产产品的市场地域特点、该地区房地 产业的进入壁垒因素、竞争企业的数量与规模化效应等合谋成立的条件；可以运 用博弈方法分析，判断寡头垄断房地产企业选择价格合谋是否理性，广告行为是 否具有信息披露功能与品牌功能，并可根据广告的相关性质进行房地产企业广告 的投放策略；在企业兼并行为的分析上，通过分析兼并行为动机及分类，得出相 应为获得规模经济效益、降低进入壁垒、减少经营风险、降低交易成本的方法与 策略。 三、在研究房地产业市场绩效这方面，可以运用实证分析方法对绝对指标、 相对指标与社会环境指标进行因素分析。首先对绝对指标进行实证分析，得出房 地产企业的整体的规模水平，分析投资速度、住宅竣工面积及居民住房条件等因 素，判断其真实的市场绩效，并且由此判断是否得到有效改善。其次可以就相对 指标进行分析，如房地产业整体行业利润水平，销售率、空置面积等问题的分析， 了解某区域房地产业存在的问题，以判断是否存在泡沫化现象，或量化产生泡沫 化的程度；而对社会环境指标的分析，如土地市场中的圈地，官商勾结等问题， 可以判断政府在调控房地产市场及规范市场企业等方面的政策及行为。 综上叙述，产业组织理论s c p 范式在分析房地产经济的市场结构、行为、绩 效，指导市场良性发展，并为其提供理论基础是有现实意义的。 第四节房地产经济对宏观经济的影响度 我国房地产在近几年的快速发展中，每年拉动了g d p i 5 个百分点，房地产业 已成为我国国民经济发展的重要支柱产业之一。在现实的经济运行过程中，国民 经济与房地产业之间的相互影响与相互作用，都是通过经济变量、经济参数来完 成，并在国民经济周期波动和房地产市场周期波动过程中实现的。因此，那些即 对国民经济波动产生作用，同时又会影响房地产市场波动的宏观经济变量和参数， 便成为影响房地产市场前景最主要的几个关键因素，其中又以经济增长率最为重 要。美国经济学家西蒙库兹涅茨在对各国经济增长率进行了大量的统计分析， o 徐健：我国房地产业s c p 范式及发展对策，建筑经济，2 0 0 6 7 1 2 南昌市住宅房地产市场研究基于s c p 范式 于1 9 7 9 年指出，国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在着十分紧密的关系 。从中我们可以看出房地产业发展的水平与国民经济增长呈高度的正相关，宏观 经济增长率越高，房地产业发展的速度也越快。 一、房地产业关联性分析 由于房地产业本身的特性决定了其产业链长，关联度大，能够直接或间接地 拉动和影响相关产业的发展。例如，房地产开发将会拉动对钢铁、水泥、木材、 玻璃、塑料制品等建材的需求，带动建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、 仪表等5 0 多个生产部门的发展。 据一些经济发达国家统计，房地产业的产值每增加1 就能使相关产业的产值 增加1 5 2 。在我国，每增加一亿元的住宅投资，其他相关产业相应的就增加投入 1 4 7 9 亿元。近几年在中国国内生产总值1 1 左右的增长率中，房地产经济及其所 带动的贡献率约占2 个百分点。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济 各产业部门中处于平均水平之上 。除此之外，房地产业的发展还能极大的推动金 融业的发展。由于房地产投资额大，资金周转期长，较一般产业的发展更需要金 融业的支持。一些发达国家和地区的银行用于房地产的贷款和投资，一般要占到 投资贷款总额的三分之一强，高的可达7 0 。如香港地区，1 9 8 5 年银行总贷款中， 有3 0 4 是建造及物业发展贷款和购买楼房贷款，而在我国在推行住房抵押贷款 业务以来，银行放贷出现跳跃性增长，中国建设银行更是在不到2 。年的时间内个 人购房抵押贷款量突破1 0 0 亿元。 随着我国城市化的快速推进及人均可支配收入的提高，居民对房地产的需求 有上升趋势，在未来很多年内房地产业都将是我国经济发展的支柱，这是因为： 1 、我国城市化进程的快速推进。根据国际经验，当一个国家的城市化水平达 到3 0 的临界值时，房地产业将进入加速发展阶段。从3 0 到7 5 ，英国用了2 0 0 年，美国用了1 0 0 年，日本用了7 0 年。我国的城市化水平1 9 9 6 年达到3 0 4 8 ， 2 0 0 4 年达到4