（政治经济学专业论文）中国房地产投机的成因及对策研究.pdf

两南大学硕+ 学何论文中文摘要 中国房地产投机的成因及对策研究 政治经济学专业硕士研究生宋天敏 指导教师：朱泽山教授 摘要 近年我国地方政府、房地产开发商、炒房者和商业银行主导着房地产市场的运行，他们 的逐利活动导致了房地产市场畸形发展。在这样的状况下，我国房地产市场要止常发展，就 必须改变他们的行为。冈而对他们的行为进行深入研究，寻求转变他们行为的对策，以促使 我国房地产市场健康发展，这是有着重要的理论和现实意义的。 首先，本文界定了房地产投机的定义，分析了我国地方政府、房地产开发商和炒房者的 投机行为取向，确定三者都为近年我国房地产市场中的投机者，并且概述了相关的投机理论。 其次，本文用实证分析法分析了三类投机者的投机活动表现，以及商业银行协助他们投 机的表现，进而揭示出四类主体的投机活动，必然要造成我国房地产价格飙升、投资过热、 结构失衡筲问题的出现。 再次，本文分析了我国巨大的房地产需求和金融业对房地产业的过度资金支持，是房地 产投机的形成条什，而一些制度的缺陷，给予了几类投机者方便的投机获利渠道，这直接地 激发了他们的投机行为。在此基础上，文章还进一步用系统分析法，分析了我国另一些制度 的问题，导致了三类投机主体及商业银行走向了联手，形成了四者在十地供给、房地产开发、 房地产需求和银行资金支持四个环：霄上相互依赖的投机联手体系。 最后，在借鉴其它国家应对房地产投机的经验教训，反思我国以前房地产调控政策得火 的基础上，本文针对我国房地产投机的具体成网，提出了以抑制我国儿类投机主体的投机行 为，防止投机联手体系再次形成为目的的对策措施。 关键词：房地产投机成因对策 两南大学硕十学何论文 英文摘要 r e s e a r c ho nt h ec a u s e sa n dc o u n t e r m e a s u r e so f c h i n e s er e a le s t a t es p e c u l a t i o n p o l i t i c a le c o n o m i e s ：s o n gt i a n m i n s u p e r v i s o r ：p r o f e s s o rz h uz e s h a n a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，c h i n a sl o c a lg o v e r n m e n t s ，r e a le s t a t ed e v e l o p e r s ，r e a le s t a t es p e c u l a t o r sa n d c o m m e r c i a lb a n k sd o m i n a t et h eo p e r a t i o no ft h er e a le s t a t em a r k e t ；t h e i rp r o f i t d r i v e na c t i v i t i e s h a v el e dt oa b n o r m a ld e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t t h i sm a k e so u rc o u n t r yi ft h en o r m a l d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ，i ti sn e c e s s a r yt oc h a n g et h e i rb e h a v i o r t h u st os t u d yt h e i r b e h a v i o r , c h a n g et h e i rb e h a v i o rt os e e kw a y st op r o m o t et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a l e s t a t em a r k e ti sa ni m p o r t a n tt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e f i r s to fa l l ，t h ea r t i c l ed e f i n e st h ed e f i n i t i o no fr e a le s t a t es p e c u l a t i o n ，a n a l y s i so fc h i n a s l o c a lg o v e r n m e n t s ，r e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n dr e a le s t a t es p e c u l a t i o ni nt h eb e h a v i o ro fa l lo f w h i c ha r ei d e n t i f i e di nr e c e n ty e a r sc h i n a sr e a le s t a t em a r k e ts p e c u l a t o r s ，a n da no v e r v i e wo ft h e r e l e v a n tt h e o r e t i c a ls p e c u l a t i o n s e c o n d l y , e m p i r i c a la n a l y s i sw i t ha na n a l y s i so ft h r e et y p e so fa c t i v i t yf o rs p e c u l a t o r s ，a n d c o m m e r c i a lb a n k st oa s s i s tt h e mi nt h ep e r f o r m a n c eo fs p e c u l a t i o na n dr e v e a l e dt h ef o u rm a i n a c t o r so ft h es p e c u l a t i v ep r o f i ti sb o u n dt or e s u l ti nc h i n a sr e a le s t a t ep r i c e s ，i n v e s t m e n t o v e r h e a t i n g ，a n ds t r u c t u r a lt h ee m e r g e n c eo fi m b a l a n c e sa n do t h e ri s s u e s t h i r d ，a n a l y s i so fc h i n a sh u g ed e m a n df o rr e a le s t a t ea n dr e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n a s f i n a n c i a l i n d u s t r yo v e rt h e f i n a n c i a ls u p p o r ti st h ef o r m a t i o no fc o n d i t i o n sf o rr e a le s t a t e s p e c u l a t i o n ，a n d an u m b e ro fs y s t e md e f e c t s ，g i v e nt h et y p e so fs p e c u l a t i v ep r o f i ts p e c u l a t o r s c o n v e n i e n tc h a n n e l si td i r e c t l yi n s p i r e dt h ea c t so ft h e i rs p e c u l a t i v ep r o f i t s o nt h i sb a s i s ，t h e a r t i c l ef u r t h e ra n a l y s i sm e t h o du s e dt oa n a l y z es o m eo fo u rs y s t e m ，l e a d i n gt ot h em a i nt h r e et y p e s o fs p e c u l a t i v ea n dc o m m e r c i a l b a n k st ot h ej o i n t ，f o r m i n gaf o u r i nl a n ds u p p l y , r e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，r e a le s t a t ed e m a n da n db a n kf i n a n c i a ls u p p o r tf o rt h ei n t e r d e p e n d e n c eo ft h ef o u r a r e a so ft h ej o i n ts y s t e mo fs p e c u l a t i o n f i n a l l y , a na n a l y s i so fa r t i c l e si no t h e rc o u n t r i e st od e a lw i t ht h ee x p e r i e n c eo fr e a l e s t a t e s p e c u l a t i o n ，r e f l e c t i o no fo u rp a s tg a i n sa n dl o s s e so fr e a le s t a t ec o n t r o lp o l i c i e sb a s e do nt h e i l 西南大学硕+ 学伊论文英文摘要 p e r c e n t a g eo fc h i n a 。s r e a le s t a t es p e c u l a t i o nb e c a u s eu n d e rt h ep r o p o s e dc a t e g o r i e so fc h i n a s s u p p r e s s i o no ft h em a i ns p e c u l a t i v es p e c u l a t i o n ，s y s t e mo n c ea g a i nj o i n e dh a n d st op r e v e n tt h e f o r m a t i o no fs p e c u l a t i v em e a s u r e s k e yw o r d s ： r e a le s t a t es p e c u l a t i o n c a u s e sc o u n t e r m e a s u r e s 1 1 1 独创性声明 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中己加 了特别标注。对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同 仁在文中作了明确说明并表示衷心感谢。 学位论文作者：争乒批签字日期：易痧7 年牛月乃多日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院( 筹) 可以将学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密， 口保密期限至年月止) 。 学位论文作者签名：密舷导师签名： 印李人 签字日期：纱移7 年纱月2 罗日 签字日期：刀叩年尹月彳日 西南大学硕十学位论文 文献综述 文献综述 投机行为对经济波动有很大影响，并且会推动资产价格泡沫的形成，如2 0 世纪9 0 年代 初日本泡洙经济的破灭及1 9 9 7 年尔南亚金融危机，很人程度上是由于股票市场、房地产市 场的投机行为所导致的。因此，长期以来资产投机理论一直受到经济学家们的关注。 投机是行为主体从自身利益出发的一种经济行为，是基丁投机心理对投机机会的判断， 进而进行投机决策的一系列行为过程。从心理与行为角度研究资产投机，国外产生了一些成 果。弗里德曼( f r i e d m a n ，1 9 5 3 ) 研究了市场中投机活动的特征。他认为不存在不稳定的投机 活动，因为一个深具不稳定性的投机者往往在价格上升时买进，在价格卜跌时卖山，高买低 卖会使他们亏损。冈此，根据达尔文主义，具有不稳定性的投机者很难生存卜去，不稳定投 机活动只是一种理论上的可能性。他还认为，如果在市场的投机中，反馈交易者占了主导力 量，那么投机交易会放大资产价格波动的方差。 赫施莱弗( h i r s h l e i f e ，1 9 7 5 讳1 菲格( f e i g e r ，1 9 7 6 ) 等从主观信念角度研究了产生资产投机 行为的原冈。认为主观信念的不同会诱发投机行为，市场中的一些投资者明知某些资产价格 高丁实际价值，但他确信将来会有更多的人愿意以更高的价格购买，因此，不断购进此种资 产。这种由于主观信念不同而导致的投机行为常导致资产价格出现系统性偏差，最终形成资 产泡沫。 哈里森和克瑞普斯( h a r r i s o n ，k r e p s ，1 9 7 8 ) ) 叭资产流动性角度研究了投机行为产生和资 产泡洙形成问题。认为与投资者必须长期持有某项资产相比，如果投资者拥有随时出售该项 资产的权利和可能性时，那么投资者就愿意支付更高的价格，在这一过程中显示出了投机的 特性。从经济总体米看，在资产的流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明 经济体中存在资产泡洙。 金德尔伯格( k i n d l e b e r g e r ，1 9 8 9 ) 从投机者的认识能力方面研究了市场中的投机行为特 征。他认为在经济快速扩张或繁荣时期，投机者常被一种“幼稚”的预期所鼓动，即繁荣将会 无限期持续，或至少足够k ，以致可以使最初的投机者出售他们的资产给另外的更不避风险 的投机者，从而形成投机繁荣。因此，他认为资产泡沫可以定义为：一种资产或一系列资产 的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预 期，从而义吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利为目的投机者，对资产的使川及其 盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转利价格的暴跌，最终导致金融危 机。 沿着上述投机理论，蔡斯和希勒( c a s e ，s h i l l e r ，1 9 8 9 ) 、伯拉罕( a b r a h a m ，1 9 9 5 ) 、 莱文( l e v i n ，1 9 9 7 ) 等人就房地产市场的投机| 、u j 题作了人量的研究，发现房地产投资中确实存 在投机行为，并且是房地产价格的决定冈素之一。在这些文献中犬都强调了房地产开发商的 投机性预期，是决定未来房地产价格波动的关键冈素之一。 两南大学硕十学付论文文献综述 我国在1 9 9 2 - - 1 9 9 3 年期间，房地产投机强烈地扰乱房地产市场，部分地区产生了严重 的房地产泡沫，致使国家不得不采用强硬的办法治理房地产问题。之后对于房地产投机的概 念、形成原冈、作用和治理办法的研究，引起了人们的重视。候岳n , ( 1 9 9 4 ) 界定了房地产投 机行为，分析了经济体制的转轨、国家宏观调控力度不够以及工业化和城市化的加速，是形 成我国房地产投机的宏观原因，而房地产本身的特点、房地产品的非标准性和非流动性以及 房地产市场信息的企业垄断，是形成我国房地产投机的微观原冈。该文还分析了房地产投机 的积极作j j 和消极作用，提山了从宏观调控、税收以及十地和房屋供给等方面治理房地产投 机的办法。周城( 1 9 9 4 ) 认为房地产投机是市场经济的产物，“炒地皮”、“炒楼花”和“炒现楼” 的作用是不同的，应该区别对待。彭星辉( 1 9 9 6 ) 运用经济学和心理学的知识，对房地产投资 者的投资动机、目标，投资者心理过科、个性心理、群体心理与投资的关系进行了研究。 在1 9 9 5 - - 2 0 0 2 期间，我国的房地产投机活动很少或者对房地产市场影响不大，该阶段 研究房地产投机问题的文献很少。2 0 0 3 年以来，房地产投机问题又突出起来，由于要发展 房地产市场，政府没有象1 9 9 3 年那样用强硬的办法处理问题，于是我国房地产市场变得复 杂起米。这期间研究房地产投机的文献也就多起来。毛兆荣、刘k 宾( 2 0 0 4 ) 运用供给和需求 理论对房地产投机形成的原因进行了分析，并提出了控制房地产投机的建议。周京垒( 2 0 0 4 ， 2 0 0 5 ) 分析了房地产投机产生的原因，建立一个投机理论模型，并对我国房地产投机程度进 行了检验。高蕾、何少华、殷树喜( 2 0 0 5 ) 根据房价与租金比，运用计量方法对我国房地产市 场的投机性进行了实证研究。娄策群和赵岁e ( 2 0 0 5 ) 分析了我国的房地产投机活动的特点和形 成机理，提出了一些遏制房地产投机活动的政策建议。姜春海( 2 0 0 5 ) 中认为地方政府、房 地产商、商业银行是房地产市场中的供给投机者，他们都积极推动房地产价格上涨，指出地 方政府对中央政府的有关政策能否“上令卜达，不打埋伏”是挤出房地产市场泡沫的关键所 在。崔光灿( 2 0 0 6 ) 认为由于房地产市场的特殊性，在价格持续向同一方向变化的过程中， 市场的参与者会出现投机行为以获得价格变化产生的利得，这种投机行为可能表现在包括以 居住为主的购买需求者、市场的纯投机者和供给者等所有人的行为中，指出政府对房地产价 格的有效调控，最好是建立一个合理的住房制度和完善的住房交易市场。丁华军( 2 0 0 7 ) 对上 海房地产市场的投机度进行实证分析，研究表明上海从2 0 0 4 年以后房地产市场中投机行为 导致的房地产价格上涨很严重。孙小婷( 2 0 0 7 ) 分析了税收政策对遏制炒房的影响，提山了 完善房地产税收调1 y 手段抑制房地产投机的政策建议。周咏馨、季峰( 2 0 0 8 ) 认为开发环。1 ， 的恶意炒作，人为制造紧张的供求态势，严重干扰房地产市场的健康发展，已经危及剑社会 经济的止常发展，提出了抑制开发环节投机的措施。 国外对房地产投机的研究成果，为本文提供了理论借鉴。可是，我国房地产投机的形成 和发展，既与市场冈素有关，义与我国特定的情况有关；既是经济发展不平衡造成的，又是 市场参与主体的行为所为：既有国内冈素的t 要作用，又有国外冈素的加剧作用。治理我国 房地产投机问题不是容易的事情。国内对房地产投机的研究，涉及剑了我国房地产投机问题 2 两南大学硕+ 学位论文文献综述 的各个方面，这为本文的研究提供了丰富的资料和经验借鉴。然而，深入剖析我国房地产投 机参与主体的活动特征，系统地分析我国房地产投机的具体形成条件及原因，从而找到我国 应对房地产投机问题良策的研究是缺乏的。本文尝试填补这方面的研究需要。 3 两南人学硕+ 学何论文 第1 章总论 1 1 研究的问题及背景 第1 章总论 亚洲金融危机爆发，全球经济出现了疲软的状态，中国经济也面临着通货紧缩的压力。 为了扩大内需，从1 9 9 8 年起，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减 免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。于是，我国房地产业进入了新一轮快速发展 期，房地产投资和房地产价格持续上涨。房地产行业连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢 铁、金融、运输筲相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了 城市部分居民的居住条件，房地产行业成为中国经济增长的领头羊。 我国是一个市场经济不成熟的国家，房地产业发展过快，不可避免要出现问题。2 0 0 3 年以来，房地产投资过热、价格上涨过快、供给结构失衡、投机炒风盛行等问题都引起了当 局的注意。 就投机现象米看，自2 0 0 3 年米我国炒房活动加剧，炒房活动在我国上海市表现尤为突 出，2 0 0 3 年上海市统计局通过调查认为，上海投机性购房比例为1 6 6 ，其中7 0 0 0 元以上 的商品房投机性比例达3 9 。有些人士还认为，统计局的数据低估了，投机性购房比例甚 至可能达剑3 0 ，李鸿远还作出了以投机为主的“温州购房团”每年砸向上海房地产市场3 0 0 亿元的估计1 。在炒房者大行其道的同时，开发商囤地、捂箍等现象泛滥。建行2 0 0 7 年发布 的研究报告指出：2 0 0 1 年初至2 0 0 7 年5 月份，房地产开发商累计购置十地面积2 1 6 2 亿平 方米，但实际仅开发完成1 2 9 6 亿平方米，不足购置面积6 0 2 ，相当数量的十地被囤积和 倒卖。许多学者都认为，过度的房地产投机不但其自身对房地产业和国氏经济的发展有很大 危害性，而且投机问题是导致房地产市场中其它问题的重要原冈。 为了抑制房地产投机，治理房地产市场中的问题，在2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年间，国家密集出台 房地产政策，调控力度越来越人。但令人遗憾的是，这些政策的效果不甚明显。我国房地产 问题集中表现在房地产价格上，在这几年来里，全国房价一直呈现较快上升的态势，根据中 国统计年鉴( 2 0 0 8 年) 数据计算，2 0 0 3 - - - 2 0 0 7 年全国商品房平均售价同比增长率分别为 4 8 4 、1 7 7 6 、1 4 0 4 、6 2 8 、1 4 7 6 。 在我国近年的房地产业发展中，地方政府能够获得高额的_ 1 j 地出让金，开发商能够获得 高额的利润，商业银行能够发放火鹫优质贷款。三者都有推高房地产价格的积极性，“由于 这些集团掌握了强势的话语权，他们更容易土导市场”，3 目前一些地方的房价快速上涨， 完全是房地产开发商、国内外炒作者、某些地方政府联手推高的结果”。房地产市场中的参 与主体包括中央政府、地方政府、房地产开发商、商业银行、炒房者、臼川购房者、房地产 1 夸鸿远温州人撑起半个j ：海楼市f e b o l 】中圉虏地产信息删，2 0 0 4 3 9 宏观经济研究，2 0 0 4 ，( 1 2 ) ：8 一i i 2 贸蚓房地产投资过热j 商虏价何以爿：仔【n 】卜海h f 券报，2 0 0 7 - 0 8 0 6 3 易宪容中困房地产市场泡洙存n j j 否之争 i l j 南会融管理十部学院学报【j 】，2 0 0 5 年第2 期 4 易宪容准和操纵房价i ：涨新财绎【j 】，2 0 0 6 年第6 期 4 两南大学硕十学伊论文 第1 章总论 中介等，而其中地方政府、开发商、商业银行和炒房者既能主导着市场，又能联手推高房地 产价格，我国房地产市场不能不畸形发展。因此，中国房地产市场要正常发展，地方政府、 开发商、商业银行和炒房者的行为必须改变，促使他 j 的行为朝着推动市场健康发展的方面 转变，是中国房地产市场发展必须要解决的问题。 2 0 0 8 年以来，由于受国际经济形势、国内经济周期、国家房地产调控政策等多方面因 素的影响，房地产市场观望情绪严重，销量火幅下降。据国家发展和改革委员会统计，2 0 0 8 年1 _ 7 月，全国商品住房销售面积2 7 7 4 3 万平方米，同比卜降1 0 8 ，增幅同比卜| 降3 7 2 个百分点。下半年更是“价苗”齐降，房地产市场进入了调整期。 但是，不管是在2 0 0 3 - - - - - 2 0 0 7 年的房地产投机盛行时期，还是在2 0 0 8 年后的房地产市场 调整期，中国都还没有一套能够控制好地方政府、开发商、商业银行和炒房者行为的政策和 制度，很多学者担心在一定时间后，房地产市场义会出现相似于2 0 0 3 - - - 2 0 0 7 年的状况。冈 而，现在围绕着控制好我国地方歧府、开发商、商业银行和炒房者行为的闷题，我们需要研 究，地方政府、开发商和炒房者有什么投机行为? 四者共同推高房地产价格而逐利，会导致 我国房地产市场出现什么问题? 我国有些什么因素致使四者能够推高房地产价格而逐利，并 且是联手逐利? 有何对策可以控制好四者的行为? 将这系列问题串联起来就形成本文的研 究土题：中国房地产投机的成冈及对策。 1 2 研究的思路及方法 ( 1 ) 研究思路 为深入分析我国地方政府、房地产开发商、炒房者和商业银行四者联手推高房价而逐利 的行为，寻找促使他 j 的行为朝着推动市场健康发展的方面转变的对策。本文首先分析房地 产投机的概念，研究我国地方政府、开发商和炒房者共同的投机行为取向，并且概述相关的 投机理论。接着分析我国虏地产投机的状况，揭示投机导致我国房地产市场出现的问题。再 从形成条件和激发冈素对我国房地产投机的成因进行分类具体分析，以全面认识投机成冈的 复杂性。最后在借鉴国际经验利反思我国房地产政策得失的基础上，针对我国房地产投机的 成冈，提出我国应对房地产投机政策的调整建议。 ( 2 ) 研究框架图 如卜图 5 两南人学硕十学何论文笫1 章总论 ( 3 ) 研究方法 本文的研究运用了多种分析方法。用规范分析法分析我国地方政府、房地产开发商、炒 房者和商业银行的行为，判断他们的投机获利取向。刚实证分析法分析我国房地产投机状况， 和投机导致我国房地产市场出现的问题。用分类分析法和系统分析法相结合分析我国房地产 投机成因，为后面提出对策提供依据。用比较分析法分析国外经验，为我国提供相关理论及 实践参考。用历史分析法分析我国以前房地产政策的得失，为调整房地产政策提供经验和教 训。 6 两南大学硕十学付论文第2 章房地产投机理论概述 第2 章房地产投机理论概述 2 1 房地产投机的定义及参与主体 对于房地产投机，不同的研究视角给出了不同的定义，但主要有以下三种。 一是认为“房地产投机是指购买房屋土地不以白行使用或出租为目的，而以转手出售赚 取买卖差价为目的的行为。根据这种定义，房地产投机可以存在丁房产交易市场，也可以 存在予土地交易市场，购房者和房地产商都可能成为投机的参与主体。 二是把投机定义为“甘冒高风险，企图通过价格等冈素的变动米获取高利的短期投资行 为”。这一定义与第一种定义相比，认为房地产开发环：t i - l - j q 匕够人量存在投机行为。按照这一 定义，我国近些年开发商除了进行土地投机外，还有以下三种投机形式。开发商假按揭来 推迟房屋实际销售时间，既套取银行利差，义赚取销售利差；开发商在价格上升过程中， 采用放慢建设速度或上市速度，推迟房屋上市时间或虚假销售，获取销售时著带来的利差； “炒房号”，各地房地产市场普遍存在房地产开发企业或内部人员“炒房号”，抬高房价、赚 取差价的现象，只要合同尚未交由房地产交易登记中心备案，开发商都有办法应对。可见， 对中国房地产市场问题的解释，第二种定义比第一种定义前进了一步。 三是著名经济学家萨缪尔森认为“投机就是从市场价格的波动中获利的活动”7 。这一定 义和第二种定义都认为投机是企图通过价格的变动来获利的活动。但是，第二种定义认为投 机就是一种投资，而第三种定义没有把投机限定为一种投资。根据第二种定义，我国的地方 政府也可能成为房地产投机者。冈为，在我国近年的房地产业发展中，由于地方政府在十地 方面拥有火权，出售十地一直以来都是地方政府最好的财政来源，于是他们从土地的管理者 和使刚者嬗变为出卖土地的“商人”，地价上涨，使他们能够将有限的土地卖出更好的价钱。 同时，房地产业非理性繁荣，能够带动相关产业短期繁荣，快速促进g d p 增长率的提高， 使地方政府及其官员赢得更好的政绩。所以，地方政府有积极推动房地产价格上涨，获取投 机收益的驱动力。 而根据第二种定义，我国地方政府不能作为投机者。因为我国地方政府在积极推动房 地产价格上涨，获取高收益的同时，它的成本却仍然是零，土地的减少、银行的蛳i 帐、资源 的衰竭几乎都不是由地方政府来承担最终责任。地方政府不存在什么投资风险。 投机与投资在概念和实际运作中粘合密切，难以区分。第二种定义视投机为投资的一 种，然而其与一般投资义有区别，这对我们认识投机、投资很有帮助。第二种定义能够把我 国地方政府、开发商和炒房者都作为投机者，这很能解释他们竭力摊高房地产价格，直接利 川房地产物品逐利的行为。第一二种定义与第三种定义之间并无矛盾，二者只是视角范围不同， 5 郭俊生房地产投机及抑制拈施探讨福建论坛( 礼科教育版) 【j 1 ，1 9 9 3 年第3 期 6 刷诚略论房地产投机中外房地产导报【j 】，1 9 9 4 年笫1 4 期 7 ( 荚) 保罗萨缪尔森，威廉诺德豪斯经济学( 第 六版) 【m 】。萧联等译北京：华夏_ | l ；版祉，1 9 9 9 ：1 5 5 - 1 5 6 ， 7 两南大学硕十学位论文第2 章房地产投机理论概述 二者的实质区别只在于它们所包含的投机参与主体不同。因此，现在把这两种定义进行综合 加工，产生新的房地产投机定义。本文认为：房地产投机是行为主体企图通过房地产市场 价格的波动，在短期内获取高利的活动，且在这一活动中，如果行为主体有购买行为，则 其资金投入的风险高当然，这一定义把我国地方政府、开发商和炒房者都作为了投机主体， 这一定义把投机与投资也作了区分。 2 2 房地产投机的价格机制 房地产投机的目的在丁从市场价格的波动中获利。投机行为之所以产生，是由丁投机者 预期未来房地产价格会发生变化，而且他们坚信这种情况的发生，倘若没有了这种预期的价 格变动，投机也就不会有任何的收益了。经济学中的预期是人们参与经济活动时对未米状况 的一种判断，是一种复杂的心里活动，它在本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值 的预测。供求状况、环境冈素、人口冈素、经济因素、社会冈素、行政因素、心理冈素、国 际冈素等都会影响人们对房地产价格的预期。对丁预期，有理性预期理论和非理性预期理论 的争论。投机者对未来的房地产价格的预期，无论是理性的还是非理性的，都将影响他们的 投机行为。 现在我们可以从预期价格变化这个角度米研究房地产投机的形成机制，对这一机制我们 可以称之为房地产投机的价格机制。 一般情况下在经济波动中，价格机制的作州是：在价格上升时，需求量减少，供给量增 加；在价格_ 卜降时，供给餐减少，需求量增加。房地产投机有自己特有的经济运行机制，其 与一般的经济运行机制止好相反：在价格上升时，人们认为今后价格还要上升，炒房者增多， 需求量反而增加，同时开发商囤地，房屋持有人惜售，供给量反而减少，这样就进一步刺激 了价格上升；价格进一步上升，强化了人们对价格的变化预期，这义使更多炒房者跟进，和 开发商更多地囤地，更多房屋持有人惜售，这就会再进一步刺激价格上升。这一循环机制使 房地产投机愈演愈烈。这一机制如+ f 图： 8 两南人学硕十学何论文第2 章房地产投机珲论概述 2 3 房地产投机的特点 房地产投机主要有如下特点： ( 1 ) 高赢利性与高风险性并存 在所有的经济活动中，投机的风险性是最高的，但一旦成功，它的赢利也是最大的， 最快的。房地产投机也是一样。房地产投机的全部味道也就在丁其高赢利和高风险性。 从赢利性的角度看。一般而言，房地产投机本身并不创造社会财富，即它不能增加社 会总财富的存量，它只是社会总财富在不同居比、企业、单位之间的转移和再分配。要理解 房地产投机的赢利性，需要理解以下两点。其一，进行房地产投机，其赢利具有很人的不定 性，它不能保证投机者一定赚人钱。甚至迮一定要赢利也不能保证。其二，房地产投机的赢 利受时间冈素的制约，从事商品生产的企业，虽然不可能一天之内赢利很多，但细水k 流， 只要经济形势好，企业产品的销路好窄，就一定能最终获利。而房地产投机则不然，投机者 并不是任何时候都能投机，更不能指望每天都有可观的收入，他们只能等待时机。 影响房地产投机产生风险性的主要因素有： 国际、国内的宏观经济形势。世界经济的景气与否、国比经济处于经济周期的哪一阶 段、国内商业活动是否活泼、通货膨胀率高不高等，构成影响投机产生风险性的宏观经济形 势。 各国的宏观财政金融经济政策。第二次世界大战以来，各国政府对宏观经济的干预能 力越来越强，政府成为国民经济不可缺少的重要环节，政府的经济政策直接影响各行各业的 经营状况和经济行为。这里应该引起注意的是利率、货币供应、税率、政府支出、政府补贴、 汇率等调1 了器。 国内外的政治、外交、军事方面的矛盾与冲突。般地说，一国国内政治上稳定与 否，有无同国外的外交、军事冲突，将对国内的经济环境产生直接和间接的影响，并进而影 响剑一国企业和部门的发展和稳定。相应，也将影响剑房地产业的价格和收益。 社会大众的心理预期因素。从过去几十年的实践经验米看，预期等心理因素对经济发 展的影响很人，对房地产投机活动的影响更不容忽视。人众普遍看好与看坏房地产业所产生 的合力决非政府的一般努力能顶得住。特别是宏观经济活动看坏的时候，人们往往把形势估 计得更糟，从而导致经济更快地向坏处滑坡，结果就增火了房地产投机的风险。 ( 2 ) 炒房者行为的短期性 房地产投机追求高赢利，而义面临着高风险，这白然要伴随着投机者行为的短期性，即 力求在短期内获叔高利，而义尽力降低风险。炒房者的赢利不同于从事生产的企业，从事借 贷业务的银行或担当承保业务的保险公司那样，需要一个较k 时间的生产性过程，它则只需 一个短暂的流通过程，买卖交割手续完成后，盈亏一目了然。冈此，一般炒房者持有房地产 的期限会比较短。他们通常在短期内会选择合适的时机，待价而沽，将手中持有的房地产转 手，使原有资金增值，为f 一轮的投机积累资本。 9 两南大学硕十学位论文第2 章房地产投机理论概述 ( 3 ) 炒房者对房地产本身的基础性投入很少甚至没有 这里面包含着几方面的原因：第一，投机活动往往涉及期限比较短，炒房者米不及对房 地产进行基础性地投入；第二，从经济性角度出发，目前开发商出售的住房多为毛坯房，对 房地产进行基础性投入是一笔不小的数目，炒房者往往投入比较少；第三，从消费者偏好角 度看，有些消费者比较倾向于没有进行基础性投入的住房，冈而没有经过基础性投入的毛坯 房比经过基础性投入的房地产更容易转手，这助长了炒房者对房地产不进行或少进行基础性 投入。 2 4 房地产投机与投资的区分 区分房地产投资与投机对于我 | 、j 的理论研究和政策制定都有着重要的作用。这里我们 应该注意，区分投机与投资，只是针对开发商和炒房者来说才有意义，而对地方政府米说没 有意义。因为开发商和炒房者在投机活动中才有购叉行为，对他们的资金投入才会产生是投 资或是投机的争论。 格雷厄姆( g r a h a m ) 通过大量的市场分析和理论研究，他形成了自己区分投资与投机的独 特见解。在格雷厄姆看来，投资的确切定义应该蕴含着三个彼此关联、密不可分的重要因素。 首先，投资必须是建立在“详尽分析”基础之上。所谓详尽分析，是指通过以既定的安全和价 值标准对投资对象进行的研究：r ：作。其次，投资应该具有“安全性”的保障。经过详尽分析以 后被选定的投资对象应该具有投资的“内在价值”，应该存在着相对安全的价值空间，而这正 是保障其在通常和可能的情况下没有较人的风险，也是其可以避免意外损火的安全体现。第 三，投资的结果是必须能够得剑“满意的同报”。由此，格雷厄姆得出的定义是：“投资是指 经过详尽分析后，本金安全且有满意同报的操作”。相反，与之不合的就是投机。“投资”与“投 机”两者之间的最基本的区别或核心，就在于能否获得安全性的收入。格雷厄姆着重指出投 资所特意强调的这种安全的保障不能建之于市场虚假的信息、毫无根据的臆断、内部小道消 息的传播甚或十足的赌性之上；投资的安全性必须取决于投资对象是否具备真正的内在价值 或存在一个价值变化的空间，而要确切地把握这一关键之处或达到“边际安全”，只有通过利 用客观的标准对所能够掌握的信息进行详尽分析。 本文对投机的定义所要强调的是：如果投机土体在活动中有购买行为，则其资金投入 的风险高，成则赚取高利，败则亏损极大；由丁风险高，投机者就企望在短期内取得高利； 其成败的关键是价格等因素的走势。在房地产投机中，这儿个特点表现得十分明显。 以上从理论上是基本把投资与投机区别开来了。然而，现实生活是如此之复杂，以致人 们很难把交错在一起的投资与投机。一笔一笔地区别得一清二楚。例如，本来计划9 l 句买房产 以出租的方式进行长期投资，如果短期内房价迅速上涨，投资者很可能会将房产出售从而形 成投机：而本来计划购买房产进行短期投机炒房，如果房价_ 卜跌而出租房产更加有利可幽时， 房地产投机就可能会转化为房地产投资。冈此，我们对投机与投资只有相对区分的意义。 1 0 两南大学硕十学位论文第2 幸房地产投机理论概述 2 5 房地产投机的消极作用 房地产投机活动具有价格发现、转移风险、增加市场效率和活跃房地产市场等积极的作 用，但其有很多消极的作用。下面列出其主要的消极作用。 ( 1 ) 导致住房流通环节和交易成本增加 在没有投机者介入的情况f ，开发商直接将住房出售给消费者，住房只要经过一次交易 ( 流通环1 7 ) 就从生产领域进入消费领域。在投机者介入后，相当部分住房，经过投机者购 买后再转吏给消费者，住房的流通环1 ，至少会增加1 次。 住房是价格很高的商品，其特点是交易成本或交易费用高。住房交易成本主要包括交易 时要支付的税收、中介服务费、办证费等。我国城市住房的交易成本也一i 房价的5 左右。 被投机者购买后再转卖给消费者的住房，由于至少增加1 次交易，因而，交易成本至少增加 1 倍。 ( 2 ) 导致住房价格快速上涨甚至大起大落 由于住房是不动产，住房市场是一个区域市场。在某个区域中，一定的时期内，某种类 型的住房供给数餐是同定的或是有限的，其生产周期也要2 年左右。尤其是在某个地段的住 房，其空间或位置具有独特性城唯一性，当对这种资源的需求较大时，占有这个地段的少数 大开发商，制定垄断价格，甚至让买方相互竞争，将住房价格不断提高。开发商通过袭断价 格获得远远高于平均利润的袭断利润。这是从房地产价格形成机制上解释房价不断上涨的一 个原冈。再从炒房者推高房价的具体过程看，当大量炒房者入市后，一般他们从一级市场上 向开发商购灭一手房，其价格相对要低些；随后，他们将购买的住房拿剑二级市场上出售， 要加上交易费用和投资同报，如果这部分住房在市场上滞留一段时间( 如3 个月) ，则还要加 上投资利息。因此，交易成本的增加和炒房者对利润的追求，使二级市场上的房价迅速上涨。 房地产的价格急剧上涨，使那些真正的房屋消费者和使朋者叫苦不迭。而且房地产投机容易 形成虚假的价格，产生一种虚假的市场，泡沫经济。 房地产投机资金与其他市场上的投机资金一样，都是以小搏人，寻求在短期内使商品的 价格高于价值以获得超额利润。冈此，如果房地产市场投机过度，房屋价格将会大幅度波动， 更严重的是将危及其他行业甚至整个宏观经济。 ( 3 ) 导致投资过热、结构失衡 房地产炒作人量增加，房价快速上涨，房地产开发利润丰厚，企业将纷纷涌进房地产业。 房地产投资的过快增长，不仅会导致本行业投资过热，出现相对生产过剩，而且容易造成国 家整体的产业结构火衡。 投机者为追求利润，盯住外销市场和高档市场，不注重研究市场的真止需求量，人量建 筑花| 元| 别墅、渡假村、高级公寓和赛马场、高尔大球场，而忽视城市市政公川设施、职1 ：住 宅等微利项目的建设，已造成一些高档房地产滞销的局面。 ( 4 ) 导致住房空置量增大和资源浪费 两南大学硕十学位论文第2 章房地产投机理论概述 曼! ! 曼曼曼曼曼曼曼曼曼! ! 曼曼曼! ! 曼曼! ! i i i i i i n i l | 曼皇曼曼曼曼! ! ! 曼! 曼皇曼! ! ! 曼曼! 曼苎皇皇! ! 曼曼曼! ! ! 曼 房地产投机，使住房市场价格不断上涨，一方面会刺激开发商不断增加住房建设投资， 使住房供给量不断增加，另一方面由于受支付能力的限制，能够购买住房的需求量则越来越 少。于是，市场上住房的供给量越来越人于需求量，从而使住房空置量增人。此外，投机性 住房市场的发展，使二级市场上的空置房增加。炒房者所购买的住房，要剑二级市场上再去 出售或出租，只要这部分住房仍没有出售或出租，则仍然是空置房，只是它存在丁二级市场 上。 为使房地产易丁转售。或只期待赚取自然增值，房地产投机者对十地或房屋进行囤积， 或只低度使j l f j ，造成社会资源的严重浪费或其他发展机会的损欠。 ( 5 ) 导致市场交易次序混乱、阻碍市场正常发育 一些房地产投机活动通过非规范化、1 f 公开化方式进行，使利润再分配严重畸形，国家、 生产者和消费者的利益受损，市场交易次序混乱。 在利益驱动下，房地产投机容易冲击- 十地使用制度和住房改革制度，阻碍房地产市场的 正常发育。， 1 2 两南大学硕十学付论文第3 市中国房地产市场投机的状况及影响分析 第3 章中国房地产投机的状况及影响分析 2 0 0 卜2 0 0 7 年间，我国房地产问题较多，政府出台了很多调控政策，效果并不很好。 下面对这儿年间我国房地产投机状况进行分析，并揭示投机对房地产市场造成的主要影响。 3 12 0 0 3 - - 2 0 0 7 年中国房地产投机的状况 3 1 1 两个指标反应我国存在房地产过度投机 ( 1 ) 开发商囤积土地量大 对开发商而言，一定的土地储备是企业连续经营所必须的。可是近年我国大多数房地产 企业，其营运资金的大部分均沉淀在士地上，- 十地储备被当做衡量公司实力的重要尺度。为 什么呢? 因为土地价格飙升，拿到了十地就等于能够获得“暴利”。可见，人量储备土地，是 开发商把士地看成“十地银行”而进行投机的结果。中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报 告认为，到2 0 0 7 年底，通过规范方式，全国房地产开发商十地囤积面积突破8 亿平方米， 考虑剑开发商早期囤地的不规范性，以及统计数据可能出现的错误霸l 遗漏，进而估计十地囤 积面积实际可能达到1 0 亿平方米。这充分说明我国开发商投机是严重的。 ( 2 ) 房地产转手率高 房地产转手率是指在一定时间内，市场