2008年郑州市房地产年度分析报告

ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：1 2008 年郑州市房地产 市场环境分析 报告 二 OO 九年一月 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：2 目录 前 言 . 3 第一章 政策篇 . 4 一 2008 年中国房地产政策 . 4 二 2008 年中国金融政策 . 6 三 2008 年河南省房地产政策 . 9 第二篇 郑州市整体市场分析与预测 . 13 一郑州房地产市场整体分析 . 13 （一）商品房市场供求关系分析 . 13 （二）商品房市场供应分析 . 14 （三）商品房销售情况分析 . 16 （四）商品房价格分析 . 18 （五）二手房市场分析 . 19 二郑州市商品房住宅市场分析 . 22 （一）商品住宅供应量分析 . 22 （二）商品住宅销售量分析 . 22 （三）商品住宅区域销售量分析 . 24 （四）商品住宅销售价格分析 . 25 2008 年郑州土地市场分析 . 28 一土地市场概述 . 28 二重点地块成交分析 . 31 三即将入市地块分析 . 34 第四篇 经典案例分析 . 34 一区域标志性楼盘 -升龙国际中心 . 34 二安全置业无风险 -怡丰新都汇 . 39 三将人文进行到底 -永威翰林居项 目评析 . 44 四高性价比当道 -托斯卡纳 LOFT 公寓分析 . 48 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：3 前 言 2007 年和 2008 年，是中国楼市的政策年。在这两年中，国家出台了一系列的政策来规范稳定楼市。 尤其是， 2008 年的地产政策有很大的反差，从上半年的打压，到下半年的救市，政府的政策走出了一个大大的 V字 。如此大的逆转，和楼市的 低迷、金融危机的影响是分不开的。 从 2007 年至 2008 上半年，政府为了抑制 越来高的房价，以及 更好的扼制通货膨胀，连续加息 。仅 2008 年上半年，就连续加息六次 。 2007 年美国次贷危机发生， 2008 年 9 月 雷曼兄弟倒台， 华尔街退出 历史 舞台，标志着一次席卷全球的经济危机爆发。 金融危机的来临，无 疑 让业已 惨淡的楼市，雪上加霜 ， 深圳 消费者断供、广州楼价大跳水， 一波一波冲击着 房地产行业并不坚实的根基。 政策的对地产行业的放宽， 对负面消息连连的房地产行业来说只能是杯水车薪。 ，楼价跳水、交易萎缩、开发商资金链紧 张等， 各种负面消息 接二连三， 让紧握钱袋子的消费者更加无所适从，等待无疑成了市场的主流。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：4 第一章 政策篇 一 2008 年中国房地产政策 文件名 发布机构 发布日期 主要内容 关于举办 2008 年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会 建设部 08 1 16 建设部政策研究中心决定举办 2008年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会。邀请建设部、国务陆军发展研究中心、著名高校、研究机构、知名企业的领导和专家发表演讲，并与参会代理深入交流。 房屋登记办法 建设部 08 2 15 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。 房屋应当按照基本单元进行登记。 关于做住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的知道意见 建设部 2 15 制定住房建设规划和住房建设年度计划，要根据本地住宅需求情况，落实逐步解决城市中低收入家庭住房困难的目标，合理确定居住用地供应规模、土地开发强度和住宅供应规模。 关于加强廉租住房质量管理的通知 建设部 3 21 各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程招投标、施工 图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。 规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。 土地违法行为超两次将向社会公示 土地违法行为超两次将向社会公示 9 11 要求各地建立土地违法记录通报公示制度。将发生两次以上违法行为或违法行为性质恶劣、后果严重的单位或个人列入土地违法记录单，通过金融业统一征信平台向当地金融机构通报，并向社会公示。 引导社会资金参与土地整理 国土资源部 10 1 增加的耕地可在省级国土资源部门统筹安排下有偿使用。有条件的地方，可以尝试建立土地整理复垦开发基金，扩大资金渠道。 非农建设占用耕地要全面先补后占 ，同时要 提高农地生产水平，把好资金关口。 强化建设用地全程动态监管 国土资源部 10 9 国土资源部发出关于加强建设用地动态监督管理的通知，强调对建设用地批、供、用、补、查等有关情况 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：5 实行全面监管、全程监督，构建统一的网络监管平台，各级国土资源部门主要负责人是信息报备工作第一责任人。 国务院会议要 求降低住房交易税费支持居民购房 国务院 10 17 国务院总理温家宝 17 日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。提出要努力解决好涉及民生的问题，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。 财政部千亿规模减税方案已获国务院批准 财政部 10 22 继 3486 项劳动密集型和高技术含量、高附加值商品出口退税率下月起调高后，财政部 9 月初提交的千亿元减税规模的增值税全面转型方案已获国务院批准，减税规模保底为 1500 亿元，有望达到 2000 亿元， 2009 年 1 月 1 日起实施。 我国拟对新就业者提供低价公有住房 建设部 12 9 房价上涨比较高比较大的大中城市，中等收入家庭和中低收入家庭，在政府的帮助下，通过市场的手段解决中低收入家庭的住房问题。 还有一批中等、中低收入家庭，包括新就业者和一部分进城务工人员，建立多渠道的投融资机制，提供低价位的公有住房。在住房公积金政策上，也要考虑向中低收入家庭倾斜，包括对购买经济适用住房、限价普通商品住房的贷款期限、利率等方面给予照顾，以及简化手续。 中央经济工作会议：将减轻居民买房负担 中央经济工作会议 12 10 中央经济工作会 议在 明 年经济工作重点任务中明确提出，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担，把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。 捂地或导致房市滞胀 国土部敦促加快节奏 国土资源部 12 15 国土资源部下发关于做好 2009 年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知表示，地方政府要在 2009 年 2 月28 日前完成 2009 年用地计划申报。但未完成 2007 年供地计划的城市不准申报 2009 年用地计划； 2008 年用地计划完成缓慢的城市，减少 2009 年用地计划申报指标。 二套房贷松绑 国务院常务会议部署促进 国务院 12 17 国务院常务会议确定了以下政策措施：一，加大保障性住房建设力度。二， ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：6 房市措施 进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 国务院发文明确取消城市房地产税 国务院 12 21 商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度； 对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税。 人购买超 2 年普通住房销售免营业税 财政部、国家税务总局 12 31 自 2009 年 1 月 1 日至 12 月 31 日， 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 个人将购买不足 2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 2 年 (含 2 年 )的非普通住房或者不 足 2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 2年 (含 2 年 )的普通住房对外销售的，免征营业税。 二 2008 年中国金融政策 08 年央行首度加息 央行 1 16 从 1月 25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 . 央行第二次加息 央行 3 18 从 3月 25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 08 央行第三次宣布加息 央行 4 16 从 月日 起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 央行第四次加 息 央行 5 12 从 5 月 20 日起， 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 08 年央行第五次加息 央行 6 7 从 6月 15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 从6月 25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 关于金融促进节约集约用地的通知 央行和银监会 8 28 通知强调，强化政策要求，严格建设用地项目贷款管理，严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核，严格农村集 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：7 体建设用地项目贷款管理。严格商业性房地产信贷管理 。再次重申各商业银行不得向小产权 房发放任何形式的贷款的规定。 下调中小金融机构人民币存款准备金率 央行 9 25 除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调 1 个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调 2 个百分点。 贷款基准利率 4年来首次下调 16 日起下调0.27% 央行 9 16 自 9月 16日起下调 1年期人民币贷款基准利率 0.27 个百分点，存款基准利率保持不变。此次贷款基准利率下调后， 6个月贷款利率降至 6.21；一年期贷款利率降至 7.20； 1 至 3 年贷款利率降至 7.29； 3 至 5 年降至 7.56； 5 年以上降至 7.74。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中 5 年以下（含 5年）贷款利率下调 0.18 个百分点，降至4.59； 5 年以上贷款利率下调 0.09 个百分点，降至 5.13。 央行下调存贷款利率0.27% 央行 10 8 从 10月 8日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点，其他期限档次利率也作相应调整，但活期存款利率保持不变，仍为 0.72%；从 10 月 15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 9 日起对储蓄存款 利息所得暂免征个税 国务院 10 9 国务院决定 9 日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税 。 央行下调个人住房公积金贷款利率 0.27 个百分点 央行 10 23 中央人民银行决定自 2008年 10月 27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的 4.32%调整为 4.05%，五年期以上由现行的 4.86%调整为 4.59%，分别下调 0.27 个百分点。 汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付 款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。 公积金新政 10.28起执行 二套房也能申请公积金贷款 住房公积金管理中心 10 28 市民改善住房条件购买第二套普通商品住房的，如果前一笔公积金贷款已还清，公积金贷款与购买第一套房的待遇相同。其配偶、父母、子女，均可提取 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：8 一次本人的住房公积金，所有的公积金加在一起不能超过购房款总额。再次购买自住住房时，还可以重新提取。单笔住房公积金贷款的最高额度将提高到40 万元。使用公积金贷款购买普通商品住房（建筑面积在 144 平方米以下）、限价商品住房和经济适用住房时，最低首付 比例由原来的 30%降至 20%；购买 144平方米以上大户型住房，最低首付比例由 50%降至 30%。 央行下调人民币存贷款基准利率 0.27 个百分点 央行 10 29 中国人民银行决定，从 2008 年 10 月30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至 3.60%，下调 0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至 6.66%，下调 0.27 个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 央行下调存贷款基准利率 108 基点 并降准备金率 央行 11 27 从 2008 年 11 月 27 日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08 个百分点。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从 2008 年 12 月5 日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2 个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。 关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知 住房和城乡建设部 11 27 从 2008 年 11 月 27 日起，当年归集的个人住房公积金存款利率从 0.72%调整为 0.36%，上年 结转的个人住房公积金存款利率从 2.88%调整为 1.98%。下调个人住房公积金贷款各档次利率 0.54 个百分点。五年期以下（含五年）从 4.05%调整为 3.51%，五年期以上从 4.59%调整为 4.05%。 央行下调金融机构人民币存贷款基准利率 并降再贴现率 央行 12 22 2008 年 12 月 23 日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从 2008 年 12 月 25 日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：9 关于调整 个人住房公积金存贷款利率的通知 住房和城乡建设部 12 23 从 2008 年 12 月 23 日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调 0.27 个百分点，由现行的 1.98%调整为 1.71%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。下调个人住房公积金贷款各档次利率 0.18 个百分点。五年期以下（含五年）从 3.51%调整为 3.33%，五年期以上从 4.05%调整为 3.87%。 2008 年，楼市持续低迷，紧缩银根依然是金融政策的主基调。房地产市场观望氛围浓厚，成交量大幅萎缩，楼市前景一片迷茫。 开始有呼吁政府救市的声 音。在上半年因为通货膨胀没有得到有效的抑制，才有了 6 次上调存款准备金的举措。到下半年，全球金融危机的爆发，经济增长缓慢，楼市更加低迷， 9月央行开始下调存款准备金， 拉开了救市的序幕， 到 10 月份重磅出击，从存贷款、首付比例、税收等多方面松绑，降低消费者的置业的门槛，降低购房成本，一定程度上刺激了消费 。 三 2008 年 河南省 房地产政策 文件名 发布机构 发布日期 主要内容 郑州市 2008 年住房建设计划 郑政办 2 21 城中村改造项目中配套建设商品住房200 万平方米。城中村改造要本着成熟一个 ,改造一个的原 则 ,避免同一区域、同一时间集中拆迁、集中上市 ,对城中村改造项目实施分期分批建设和相对分散上市 ,逐步实现城中村、城市老区居住生活环境的普遍改善 ,并及时避免集中拆建引起的被动性住房需求增加。 郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008 2010 年 )的通知 郑政办 2 21 单套廉租住房建筑面积控制在 50 平方米以内 ,根据城市低收入住房困难家庭的居住需要 ,合理确定套型结构。 2008 年我市新开工建设经济适用住房150 万平方米 ,竣工 100 万平方米 ；建设廉租住房 15 万平方米。 2009 年我市新开 工建设经济适用住房 80 万平方米 ,竣工 150 万平方米 ；建设廉租住房 15 万平方米。 2010 年我市新开工建设经济适用住房 18 万平方米 ,竣工 80 万平方米 ； 建设廉租住房 2.5 万平方米。经济适用住房项目中廉租住房配建比例原则上不得低于 10%。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：10 郑州市闲置土地处置办法 郑州市人民政府 5 4 国有土地使用权出让合同约定或建设用地批准书 (国有土地划拨决定书 )规定分期开发的 ,核定闲置土地面积时 ,按照分期开发的范围核定。 因不可抗力、政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作 (不含用地单位或个人应承担的工作 )造成动工 迟延的 ,不认定为闲置土地。 郑州市国有土地收购补偿办法 (试行 ) 郑州市人民政府 6 5 国有土地收购实行货币补偿。补偿方式可以采用直接确定补偿价格买断或者按出让成交净价的一定比例补偿。 收购储备国有土地工作在市政府领导下 ,由市土地储备中心具体负责实施。 国有出让 (含作价入股、作价出资 )土地的收购补偿标准 新版土地出让合同 国土资源部和国家工商总局 7 月 1 日 由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同，将从 7 月 1 日起正式启用。新版合同明确约定了出让地块的开工、竣工时间。同时规定，用于商品住宅开发 的土地，原则上开发时间最长不得超过三年。同时，新版合同对建筑容积率、绿地率等建设指标以及住宅开发套数都将有明确规定。 郑州市城中村改造工作流程（试行） 郑州市人民政府 7 9 市政府下发了郑州市城中村改造工作流程（试行）（以下简称流程），将城中村改造流程标准化。改造不改造，申请 10 天内给说法，安置房没确定不得注销村民房产证， 3 亿元以下项目15 日内完成拨款，回迁后 20 天之内发放房产证。 售楼处须公示建筑节能信息 建设部 7 9 自 2008 年 7 月 15 日起，建设单位应在施工、销售现场张贴民 用建筑节能信息，并在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明，并对民用建筑节能信息公示内容的真实性承担责任。施工现场公示时限是：获得建筑工程施工许可证后日内至工程竣工验收合格。销售现场公示时限是：销售之日起至销售结束。 我省建立房地产信息周报制度：房价异常波动必须及时上报 省建设厅 9 23 从 9 月 23 日起，当地产市场价格、投资、空置率出现异常波动情况时，都要及时上报。昨日，省建设厅下发通知，要求郑州等 6 个试点城市建立房地产市场信息周报制度，以引导开发商理性投 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：11 资和购房者合理消费。 民用建筑 节能条例 郑州市人 民政府 10 1 民用建筑节能条例将于 2008 年10 月 1 日起施行。条例规定了各级政府、建设单位、设计单位、监理单位和施工单位在建筑节能方面的责任和义务，以及违反规定应承担的法律责任，包括处分、罚款、赔偿、吊销执业资格证书等。 关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见 河南省政府 10 1 2020 年全省耕地保有量保持在1.1847 亿亩以上，基本农田面积保持在1.0175 亿亩以上。到 2012 年，大城市和区域中心城市的人均建设用地将控制在 90 平方米以内，中等城 市控制在 95平方米以内，小城市控制在 100 平方米以内，建制镇控制在 110 平方米以内；各类开发区和产业集聚区要建成节约集约用地示范区 ,普遍使用多层标准厂房。对房地产开发用地单宗出让面积 ,河南省辖市不得超过 150 亩、县 (市 )不得超过 75 亩 ,每宗地开发建设时间原则上不超过 3 年。 经适房房源不在网上备案不能销售 经济适用房建设管理中心 10 5 郑州市建立了经济适用房销售楼盘表微机管理、销售联机备案业务衔接制度，对经济适用房房源实行统一管理、统一控制、统一销售。 郑州市关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意 见 郑州市政府 10 25 一、 完善宏观调控政策，调节房地产市场供应。二、加大金融支持力度，提升融资和消费能力 。 三、合理调整税费政策，促进房地产投资和消售 。 四、加大保障性住房供应力度，完善住房保障体系 。 五、防范风险，强化房地产市场监管 。 六、提高政府服务水平，优化市场发展环境 。 我省规范房地产市场 廉租房建设补助标准提高 省建设厅、发改委 10 29 合理引导房地产投资和消费，规范房地产市场： 提高廉租房建设补助标准；廉租房用地手续随报随批；鼓励居民改善住房条件； 开发项目可缓缴四项规费；公积金可在全省贷 款买房； 多渠道降低住房成本；允许企业进行项目合作；政府可购商品房作安置房 。 郑州经适房面积限到60 平方米左右 市政府法制局 11 18 经济适用住房单套建筑面积应当控制在 60 平方米左右。附属面积较大的，单套建筑面积可适当上浮。购买经济适用住房的核准面积标准，家庭成员为 3 人 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：12 以下（含 3 人）的，按 60 平方米计算；3 人以上的，按 80 平方米计算。小高层、高层经济适用住房分别按照上浮 15%、20%确定。 郑东新区出台十余项优惠政策 郑东新区管委会 12 26 土地使用权可与他人合作，同时出台多项政策支持优质房 地产企业；购房迁户口条件更宽， 在中央商务区高层建筑裙房内开业的 商贸服务业提供财政补贴。 郑州市 政府 加大了经济适用房的投放量 ， 以解决郑州市中低收入居民的居住需求 。但是郑州市政府在加大投放量的同时，也提高了经济适用房的购房 条件，为了提高数量， 单套面积 也 作了 相应 的 减少 。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：13 第二篇 郑州市 整体市场分析与预测 一郑州房地产市场整体分析 （一） 商品房市场供求关系分析 郑州房地产商品房供 求 比加大，供大于求局面进一步加剧。 2007-2008年 郑州市供需比分析图0.000.501.001.502.002.503.003.501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2 0 0 8 年供需比 2 0 0 7 年供需比 图 1-1： 2007-2008 年郑州市商品房供应需求比较图 数据来源：郑州市房管局，下同 2008 年郑州市整体市场供应需求比达到了 1.42，商品房供求关系日趋紧张。较 2007 年，其供应量及销售量双双下降，特别销售量下降更为猛烈，全年销量下降了 268.05 万平方米。 2007 2008 年，两年市场供应总量为 2092.91 万平方米，共销售了 1630.95万平方米，市场存量在 461.96 万平方米，这几乎相当于 2008 年全年销售量的70%，较大的存量给郑州房地产市场带来了巨大的供应压力。 受 2007 年第二套房贷政策的影响， 2008 年年初，市场热度陡然降低。尽管第一季度 销售低迷，但是无论消费者还是开发商仍旧对 2008 年的市场持谨慎乐观的态度。随着农历春节假期的结束，二季度市场一度出现了回暖，特别是 5月份，市场销售量暴增，供求比也达到了 0.59。从 6 月开始，部分开发商鉴于对市场回暖的预期，市场的供应量逐步的增大，但是市场销售量却没有增长，市场供需比逐步拉大。至传统的金九银十的九月，开发商期望市场能够一如往 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：14 年的热销，因此也加大了市场的供应量，但是事与愿违的是九月的销售量二季度和三季度的新低，这也使得九月的供求比创下了 2008 年度的新高，达到了 3.16。由于三季度市场的疲软 ，部分企业推后了项目开盘的日期，市场的供应量减小；同时由于四季度金融危机的加剧，政府出台了诸多的救市政策，提高了部分消费者的信心， 11 月、 12 月份销售量取得了较大的增长，市场的供求比在 11 月份为0.72，这是 08 年除却 5 月份唯一的一个在供求平衡线以下的月份。 （二） 商品房市场供应分析 1 商品房整体供应分析 和 2007 年相比， 08 年商品房供应量有一定的下降。 2007-2008年 商品房供应量分析020406080100120140160180万平方米200 8年供应量 103.01 52.56 49.42 71.15 48.37 70.45 87.83 120.34 155.51 70.99 53.84 85.49200 7年供应量 61.03 72.14 51.98 140.45 69.65 129.1 92.92 100.51 110.55 74.49 110.35 110.781月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20072008 年商品房供应量分析 2008 年郑州市场商品房的供应量为 968.96 万平方米，没有完成年度商品房的计划供应的 1050 万平方米的量。 和 2007 年 1123.95 万平方米的供应量相比，其供应量减少了 154.99 万平方米。 08 年郑州房地产市场的萎缩一方面是因为 2007 年房贷政策的实施及 2008年紧缩银根的金融政策，使得开发商的资本获得成本加大，另一方面随着住房价格的过快增长，消费者的消费需求受到抑制， 2008 年市场需求的不足，造成开发商投资风险加大，最终使得整个市场的供应量出现了减少。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：15 预计 2009 年，一旦市场逐步回暖，市场的供应量会逐步加大。 2 商品房供应结构分析 郑州市 2008 年供应结构与 2007 年基本一致，住宅供应仍旧占市场的主导。 2 0 0 7 年郑州市商品房产品供应结构分析83%12%5%住宅商业写字楼 2 0 0 8 年郑州市商品房产品供应结构分析83%10%7%住宅商业写字楼 20072008 年郑州市商品房产品供应结构变化图 2008 年全年非住宅供应量为 160.68 万平方米，占全年商品房总供给量的16.58%，所占比例较 2007 年略有下降。 就住宅、商业和写字楼三个主要物业的供应结构来看，其产品的供应结构变动幅度不大。预计 2009 年产品供应结构也会维持目前的状况。 3 区域商品房供应分析 金水区依旧是商品房供应的主要区域，惠济区由于距离市中心较远，其供应量较小，其他各区域市场供应量基本持平。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：16 2 0 0 8 年郑州市商品房区域供应量分析301.55, 32%174.78, 18%144.86, 15%134.05, 14%142.91, 15%52.93, 6%金水区郑东新区管城区中原区二七区惠济区 2008 年郑州市商品房区域供应量分析 2008 年，金水区依旧是郑 州房地产市场供应的主要区域，其 301.55 万平方米的供应量占整个市场的 32%，是市场当之无愧的热点区域。 随着郑东新区 CBD 区域内土地存量开发殆尽，郑东新区的供应量逐步减小，预计在未来几年内，郑东新区的市场供应量会延续逐步减小的趋势； 随着城中村改造的加速进行，管城区、中原区和二七区逐步成为市场供应的热点区域。例如 08 年 5 月份小李庄改造项目的升龙国际中心的开盘；管城区橡树玫瑰城的开发和中原区中原新城的开发都极大的影响了其所在区域的供应结构。随着郑州城中村改造的深入开展，预计在 2009 年，三个区域的供应量会进一步放大。 而惠济区由于其距离郑州市中心城区较远，其市场供应暂时还较少。 （三） 商品房销售情况分析 1 商品房整体销售趋势分析 2008 年，郑州市商品房销售首次下降，同比降幅达到 40%。 单位：万平方米 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：17 2004-2008年 郑州市商品房销售量统计分析01002003004005006007008009001000万平方米销售量 504.28 531.13 787.32 949.5 681.452004年 2005年 2006年 2007年 2008年 20042008 年郑州市商品房销售量统计分析 2008 年郑州市商品房全年销售量为 681.45 万平方米，比 2007 年 949.5 万平方米减少了近 40%，甚至比 2006 年减少 106 万平方米。从 2004 年至今首次销量大幅度下降。 2008 年商品房全年销售量环比下降了 28%，其降幅远大于供应量14%的降幅， 2008 年郑州市商品房 市场供大于求的局面更加明显。 郑州市商品房销售量下降的原因主要是因为：一是郑州市房地产商品房价格经过多年的增长，已经大大高于市民的承受能力。郑州市房价收入比已经达到了9 倍，远高于国际通行的 3 6 倍的正常标准。房价高企抑制了居民的需求；二是国家为控制房价的过快增长，出台了一系列的政策， 06 年的 70/90 政策、 07年的针对二手房房贷以及国家对于银行系统银根的紧缩政策的实施，使得市场出现了浓厚的观望气氛；三是从 08 年下半年开始，世界金融危机的负面作用逐步的开始影响我国经济的发展，许多行业出现了较大规模的衰退，消费 者处于对未来的收入预期的担心，减少了消费。 2 2008 年商品房月度销售分析 2008 年市场成交量锐减，第四季度略有回升。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：18 2 0 0 8 年郑州市商品房销售量分析0102030405060708090万平方米需求量 47.73 22.18 45.55 53.41 82.13 54.44 60.79 61.8 49.24 50.78 74.71 78.691月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008 年郑州市商品房销售量分析 2008 年一季度，二月份由于是农历春节，是房地产市场传统的淡季，其销售量仅有 22.18 万平方米，这也是 08 年度销售量最低的月份；随后市场销量一路上扬，并持续到 5 月份，达到了 08 年销售的峰值，为 82.13 万平方米，这也刺激了开发商对于市场的信心，但随着 6 月份商品房销量的高台跳水，从 6 月至8 月的三个月里，市场的销售量基本维持在 60 万平方米左右；而最被看 好的金九银十的传统旺季却惨淡收场的结局让开发商信心备受打击，同时也刺激了政府部门对于救市的信心，随着各种救市政策的出台，消费者的信心得到了一定程度的恢复，同时由于年关临近，开发商也加大了促销力度，使得年底的郑州房地产市场出现了较大幅度的增长。 从 2008 年四季度开始，从中央政府到地方政府，逐步的出台了一系列的政策来促进房地产行业的发展，预计 2009 年郑州房地产市场会逐步的开始回暖。 （四） 商品房价格分析 2008 年郑州市商品房价格整体均价依旧上涨，但是涨幅放缓。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：19 2007-2008 年郑州市商品房价格分析图30003200340036003800400042004400460048005000元/平方米200 7年均价 3299 3431 3527 3829 4105 3949 3978 3900 4124 4153 4267 4298200 8年均价 4440 4390 4768 4153 4236 4898 4316 4233 4597 4801 4366 45731月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20072008 年郑州市商品房价格 分析图 2008 郑州市商品房月度均价围绕 4481 元 /平方米的价格上下波动，走出了波浪线的形状，较 2007 年几乎是直线增长的趋势相比， 2008 年商品房价格波动较大。 2008 年郑州市商品房 4481 元 /平方米的市场均价较 2007 年增长了 576 元 /平方米，价格上涨了 14.8%，相比 2007 年 21.5%的涨幅，减少了将近 7 个百分点。说明商品房价格速度放缓。 （五） 二手房市场分析 1 二手房销售量分析 2008 年郑州市二手房市场销售量为 109.86 万平方米，同比下降了 42%。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：20 2007-2008年二手 房成交面积分析468101214161807/0107/0207/0307/0407/0507/0607/0707/0807/0907/1007/1107/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/1008/1108/12万平方米 20072008 年二手房成交面积分 析图 受 2007 年底，国家二套房政策的影响， 2008 年二手房市场成交量锐减，这期间在二手房中介机构大量倒闭或者缩减规模，期间甚至还发生了震惊全国的大案。受此拖累，郑州市二手房市场也出现了较大的降幅，其成交量从 2007 年的156.38 万平方米降到了 2008 年的 109.86 万平方米。由于下半年全球金融危机的影响，国内也深受其影响，为了激活国内需求，政府出台了一系列的政策降低了二手房的交易成本，随着政策的实施，在 2008 年第四季度，二手房市场取得了一定的回暖， 12 月份同比增长了 2.3%。 2 二手房市场均价分析 二手房市场呈现一个稳定增长的趋势。 2008 年二手房修正均价为 2810 元 /平方米，同比增长了 12%。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：21 2007-2008年 郑州市二手房成交均价分析0100020003000400050006000元/平方米2007年 2316 2314 2278 2381 2375 2471 2515 2690 2696 2564 2673 27982008年 2783 5160 2658 2706 2795 2812 2917 2791 2863 2864 2851 29371月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20072008 年郑州市二手房成交均价分析 与新房市场价格的剧烈波动不同，郑州市二手房市场价格较为平稳。 2008年 2 月份价格为 5160 元 /平方米，为市场的最高价。这主要是受二手房中非住宅1.83 万 且高价格成交的影响，当月成交均价急剧上升，达到 07 年至今成交价格的最高值。 预计 2009 年二手房市场将会维持增长的趋势，但是成交均价增长趋势会进一步放缓。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：22 二 郑州市商品房住宅市场分析 （一） 商品住宅供应量分析 2008 年郑州住宅供应量为 808.29 万平方米，比 2007 年减少了 112 万平方米。 2008 年郑州市住宅供应量分析图020406080100120140160万平方米供应量 78.93 39.74 44.25 56.83 45.97 47.02 78.2 107.51 134.69 67.46 31.61 76.081月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008 年郑州市住宅供应量分析图 由于 2007 年住房价格的快速增长，住房问题已经成为居民和政府关注的重点民生问题。从 2007 年开始，政府采取了一系列的调控措施稳定房价，在这种情况下，消费者对住房价格下降产生了较大的预期，持币待购现象成为市场的主要特征，房地产市场也进入了调整期。开发商在资金逐步紧张的情况下，同时基于对未来市场疲软的预期，一方面减少了对于土地购买的需求，另一方面推迟了商品房上市交易的时间 ，使得住宅的供给在 2008 年出现了较大的跌幅。 2008 年住宅供应主要集中在第三季度，这一方面是因为前两个季度市场销售状况较差，开发商基于对未来的判断，纷纷延后了推盘时间；另一方面是因为开发商选择了传统销售旺季的金九银十来冲高销售业绩。 （二） 商品住宅销售量分析 1 商品住宅整体分析 2008年郑州市商品住宅销售量为 568.15万平方米，比 2007年减少了 264.27 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：23 万平方米，去化户均面积减少了 6.8 平方米。 2007 年郑州市住宅销售分析图010002000300040005000600070008000900010000套020406080100120万平方米销售套数 6724 4341 5100 6079 5353 7438 7768 9299 5377 5061 8588 8642销售面积 7 0 . 9 9 4 7 . 0 8 5 8 . 0 5 6 9 . 9 7 5 8 . 1 9 8 2 . 6 3 8 4 . 4 9 9 8 . 9 7 5 3 . 2 8 4 9 . 6 9 8 1 . 5 6 7 7 . 5 21 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2007 年郑州市住宅销售分析图 2008 年郑州市商品住宅销售情况分析图010002000300040005000600070008000套01020304050607080万平方米销售套数 3747 1829 3439 4530 6710 4726 5599 5282 4210 3963 6933 7272销售面积 3 8 . 1 1 9 . 1 2 3 6 . 7 3 4 7 . 8 6 7 0 . 6 2 4 3 . 6 8 5 1 . 6 5 2 . 9 2 4 0 . 2 2 3 7 . 4 2 6 3 . 0 5 6 6 . 8 31 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2008 年郑州市住宅销售分析图 2008 年郑州市住宅销售 量比 2007 年减少了 264.27 万平方米。这是多年以来，郑州房地产市场的首次负增长。其主要原因是因为：一是经过将近 10 年的告诉增长，房地产行业改善住房的需求减少，二是由于政府对于二次置业的限制，太高了二次置业的门槛，市场投资需求受到了抑制；三是基于对未来房价下跌的预期，部分需求客户推迟了购买的时间。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：24 受 70/90 政策的影响， 2008 年产品面积逐渐的趋向小面积。在 2007 年市场去化产品的平均面积为 104.35 平方米，而 2008 年其平均面积降到了 97.55 平方米，户均面积减少了 6.8 平方米。 第一季度，由于处于 农历春节的传统销售淡季，同时对于政府出台宏观调控政策的预期，市场住宅的销售量较 2007 年第四季度大幅度降低，特别是 2 月份仅有 19.12 万平方米的销售量。随着一些大体量项目在节后的陆续推出，住宅销售逐步回升，在 5 月份其市场销量达到峰值；随后的第三季度，住宅市场一直疲软。随着三季度全球金融危机的加深，中国各项宏观经济指标也齐齐下跌，为了促进国内需求，政府开始通过一系列政策拯救房地产市场，在第四季度，政策效果开始显现，同时由于临近年关，开发商加大促销力度，使得住宅市场有了一定程度的回暖。 预计 2009 年郑州商 品住宅市场上半年会延续 08 年疲软的态势，下半年有望实现销售的逐渐回暖。 （三） 商品住宅区域销售量分析 金水区成交量依旧位列榜首，中原区、二七区成交所占比重有所上升。 2 0 0 8 年各区域商品住宅成交情况分析050100150200250万平方米住宅成交量 226.12 98.06 73.38 72.95 78.83 17.75金水区 郑东新区 管城区 中原区 二七区 惠济区 2008 年各区域商品住宅成交分析 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：25 2 0 0 7 年郑州商品住宅区域比例分析金水区38.73%郑东新区23.60%管城区17.69%中原区10.57%二七区5.96%惠济区3.46%2 0 0 8 年郑州市商品住宅区域去化比例分析金水区39.87%郑东新区17.29%管城区12.94%中原区12.86%二七区13.90%惠济区3.13% 20072008 年郑州商品住宅区域比例分析 金水区作为郑州市商业繁荣的中心，其商品住宅市场一直都是热点区域，尽管与 2007 年相比，其成交量有所下降，但是在各区域所占比重却略有上升。在2008 年郑州市的商品住宅市场，中原区和二七区由于有多个大型城中村改造项目的上市，制造了区域热点，相比 2007 年其区 域所占比重有所上升。 （四） 商品住宅销售价格分析 1 商品住宅销售价格整体分析 2008 年商品住宅价格整体趋涨，但是上涨幅度回落。 2007-2008 年郑州住宅价格分析图25002700290031003300350037003900410043004500万平方米200 7年均价 2958 3128 3266 3268 3573 3593 3624 3636 3704 3945 3876 3885200 8年均价 3771 3836 4048 3798 3905 4386 3850 4082 3934 3901 4070 41751月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20072008 年郑州住宅价格分析图 2008 年郑州市商品住宅的均价为 3980 元 /平方米，同比增长 12.5%。涨幅低于 2007 年 20%的增长幅度。 2008 年住宅成交均价最高出现在 6 月，达到了 4386 元 /平方米，最低价格 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：26 在 2008 年 1 月份，为 3771 元 /平方米。 2008 年年初，在拐点论的影响下，市场销售出现大幅度减少，商品房销售量大跌，整个市场销售量主要有经济适用房、定 向房的支撑，市场价格降为冰点； 6 月份，市场成交多为中高端项目，如锦艺新时代、中凯华府、绿城百合等项目，同时蓝堡湾也在此月份集中备案，因此市场价格拉高；从 7 月份开始，由于市场观望气氛浓厚，整个市场均价基本处于稳定状态，维持在 4000 元 /平方米左右。 2 商品住宅区域市场分析 管城区市场价格最高为 4330 元 /平方米，中原区最低为 3264 元 /平方米。 2 0 0 8 年郑州市商品住宅区域均价4152426543303264365941562500 2700 2900 3100 3300 3500 3700 3900 4100 4300 4500金水区郑东新区管城区中原区二七区惠济区元/ 平方米 2008 年郑州商品住宅区域均价 管城区位于郑州市城南，受城中村改造项目的影响，该区域在 2008 年下半年表现较为活跃。橡树 玫瑰城、锦艺新时代等楼盘在 2008 年都有较好的去化销售，支撑了板块的均价。同时该区域经济适用房较少，其商品房市场均价扭曲程度较低；郑东新区尽管其楼盘品质较高，但是由于该区域有大量的经济适用房，单位集资房，其拉低了市场的均价；金水区为市场去化的主要区域，尽管该区域产品品质差异较大，但是主流产品供应主要集中在 4000 5000 元 /平方米之间，因此其市场均价也较高，为 4152 元 /平方米；惠济区本身的市场供给较小，因此区域内单个项目的价格对其区域价格形成影响较大；二七区和中原区一直是经济 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：27 适用房的集中区域，因此这两个 区域的市场均价一直较低，分别为 3659 元 /平方米和 3264 元 /平方米。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：28 2008 年 郑州土地市场分析 一 土地市场概述 2008 年，郑州土地市场商品房用地成交 39 宗，共 3519.42 亩，其中住宅用地，商业用地 13.98 亩，经济适用房用地 11.21 亩，其中通过招拍挂方式成交16 宗，协议出让 17 宗，划拨 5 宗。 本年度成交单价最高的是位于淮河路南嵩山路西的郑州电视台的 25.3 亩土地，郑州建海置业有限公司以 1.6 亿多元拍下，创下了每亩地 633.19 万元的天价，刷新成为 郑州单价新地王。 本年度成交总价最高的是位于南阳路与北三环立交桥的王寨城中村改造用地以 15.51 亿元总价成交，平均每亩地价 281 55 万元，成为继去年年底二七区小李庄城中村土地成交总价 14 092 亿元之后，再次刷新总价地王。 值得注意的是，本年度商品房用地通过招拍挂方式成交 16 宗，其中有 6 宗是城中村改造用地，且土地规模普遍较大，说明郑州市正在加快旧城改造的步伐，同时本年度还有 5 宗划拨用地，全部用于经济适用房建设，这与政府 2008 年关注民生，加大加大保障性住房建设力度的政策相一致，房地产市场格局逐渐改 变。 公示时间 行政区 宗地位置 容积率 面积 （亩） 出让 方式 成交价格 （万元） 单价 （万元/亩） 土地性质 单位 1.09 中原区 洛达路东、伊河 路南 3 63.756 挂牌 18380 288.29 住宅用地 河南正商置业有限公司 1.09 中原区 淮河路南、嵩山 路西 4.5 25.30 挂牌 16020 633.19 住宅用地 郑州建海置业有限公司 1.16 中原区 嵩山路西、友爱 路北 0 0.354 协议 148.24 418.76 住宅用地 郑州市长城房屋开发集团 7.28 中原 区 大学路西、郑航 南路北 3.85 38.92 划拨 0 0 经济适用房 用地 郑州豫发置业有限公司 9.19 中原区 秦岭路东、陇海 路北 5.6 203.97 挂牌 42243 207.10 住宅用地 郑州元龙房地产开发有限公司 9.26 中原区 华山路东、淮河 路北 6.33 247.33 挂牌 49237 199.07 住宅用地 郑州元龙房地产开发有限公司 郑州亿辰房 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：29 地产开发有限公司 10.10 中原区 电厂西路东、鸿运路南 2.5 31.41 挂牌 3940 125.43 住宅用地 河南利海 房地产开发有限公司 12.30 中原区 互助路南、文化宫路东 4.3 6.58 协议 647.39 98.387 住宅用地 河南山水房地产有限公司 12.30 中原区 欧丽路东、天下路南 3.5 3.758 协议 394.08 112.59 住宅用地 河南省郑发置业有限公司 1.23 管城区 商城路北、建业 路西 2.5 10.85 其他 569.7 52.49 住宅用地 河南唯美房地产开发有限公司 2.28 管城区 中州大道以东、南三环以北、金岱路已南、岗东路以西 3.5 290.50 挂牌 49565 83.94 住宅用地 河南民安地产开发有限公司 4.21 管城区 航海路北，未来 大道西 6 14.273 协议 502.12 35.18 住宅用地 河南康利达置业有限公司 6.5 管城区 滨河路南、未来 大道东 5.5 6.1395 协议 734.475 119.63 住宅用地 河南力宝实业有限公司 6.13 管城区 未来路西、魏庄西街东、耿庄北路北、石油公司南 3 345.48 挂牌 64730 182.61 住宅用地 河南正商置业有限公司 6.24 管城区 开发路以东、冯庄东路以西、端午路以 南、南屏路以北 2.8 900.264 挂牌 91810 101.98 住宅用地 郑州亚新房房地产开发有限公司 /河南中联创房地产开发有限公司 7.22 管城区 万泉路南，客技 路西 2.5 67.73 划拨 0 0 经济适用房 用地 郑州永丰房地产发开有限公司 7.28 管城区 石化路北，陇海 铁路南 1.6 8.619 划拨 0 0 经济适用房 用地 中铁七局集团建筑工程有限公司 2.28 金水区 1.杨君北路北、中州大道西 2.黄家庵北路、金牛路北 2.82 96.918 挂牌 15200 156.83 住宅用地 河南利达置业有限公司 2.4 金水区 南阳路东、卫生 6 57.0 挂牌 2063 361.71 住宅用地 河南宏益华 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：30 路西、海滩南街南、优胜北路西段两侧 51 6 地产开发有限公司 4.21 金水区 国基路北，索凌 路西 1.5 4.341 协议 510.652 117.63 住宅用地 信和（郑州）置业有限公司 8.28 金水区 政七街东、农科 路南 3.5 14.53 协议 1380.53 95.01 住宅用地 文化路街道办事处关虎屯社区委员会 10.31 金水区 经七路东、丰产路北 10 协议 1833.5 183.35 商业用地 中国信达资产管理公司郑州办事处 11.8 金水区 未来大道东、燕 南路北 2.13 协议 260.14 122.13 住宅用地 郑州燃气房地产开发有限公司 12.2 金水区 西太康路北、铭 功路东 3.837 协议 439.57 114.56 商服用地 郑州亚新房地产开发有限公司 12.9 金水区 北环路北、索凌 路西 1.7 31.77 协议 80.19 2.524 住宅用地 河南裕华置业有限公司 2.4 惠济区 南阳路与北三环立交桥四周 5 550.85 挂 牌 155100 281.56 住宅用地 郑州天中地产开发有限公司 4.18 惠济区 开元路南，香山 路东 2.5 58.335 挂牌 11960 205.02 住宅用地 郑州建设鑫苑置业有限公司 4.18 惠济区 香山路以东，银 通路以西 2.5 63.684 挂牌 13360 209.79 住宅用地 郑州建设鑫苑置业有限公司 5.21 惠济区 新柳路北，常青 路西 1.62 50.763 划拨 0 0 经济适用房 用地 河南裕华置业有限公司 5.21 惠济区 长柳路北，规划 路西 1.64 41.384 划拨 0 0 经济适用房 用地 河南裕华置业有限公司 9.11 惠济区 文化北路西、体 育路北 3 35.37 协议 0 0 住宅用地 河南中原建业城市开发有限公司 2.28 二七区 航海路南、京广 路西 0 10.5 协议 125.897 11.99 住宅用地 河南台兴房产有限公司 3.28 二七区 交通路东、陇海 路南 0 0.2535 协议 19.1881 75.69 住宅用地 中国农业银行郑州二七区分行 3.28 二七区 中原路南、大学 路东、菜王西街 7.5 27.735 挂牌 14350 517.40 住宅用地 郑州学都置业有限公 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：31 西、康复后街北 司 4.05 二七区 郑密路西，张魏 寨北路南 1.79 3.012 协议 270.581 89.83 住宅用地 郑州珠江置业有限公司 12.12 二七区 大同路北、福寿街东 0.11 协议 15.65 142.27 商务用地 郑州市邦地房地产开发有限公司 9.11 高新区 经开第一大街西，朝凤路北 3 174.44 协议 1817.46 10.42 住宅用地 郑州未来远大置业有限公司 10.10 高新区 金菊街南、石楠路东 2 17.17 挂牌 1480 86.21 住宅用地 河南新合鑫置业有限公司 二 重点地块成交分析 淮河路南、嵩山路西地块 位置 土地使用权人 出让方式 用地来源 用途 容积率 面积 (亩 ) 成交价格 (万元 ) 使用年限 淮河路南 嵩山路西 郑州建海置业有限公司 挂牌出让 现有建设用地 普通商品住房 4.5 25.3 16020 70 2008 年的土地市场，此地块无论如何都无法绕开去，作为地王，其给郑州市 2008 年的土地市场迎来了一个开门红，为市场迎来一片喝彩声，但是到 9 月，短短的半年时间，开发商却无奈退场，个中滋味，也许只 有其自己才能细细品味。 1 月 9 日， 2008 年郑州第一场土地拍卖会拍了个开门红。郑州建海置业有限公司以 1.6 亿多元拿下郑州电视台的 25.3 亩土地。创下了一亩地 633.2 万元的天价，成为郑州单价新地王。 地块位于淮河路与嵩山路交叉口，交通便利。多个企事业单位和郑州建材大世界等分布在宗地周边，生活设施完善、生活便捷。 这块土地规划的容积率相对较高，可以达到 4.5。该地块两面临街，商业价值也比较高。 据测算，郑州电视台地块每平方米楼面价约为 2110 元，如果加上绿化等建安成本，每平方米房价成本在 4100 元至 4300 元，房子的市场销售价格预计可达到 4800 元至 5500 元。按照土地出让文件，该地块将于今年 8 月份移交，开工后预计明年可取得预售证，在市场进行销售。 但是在 9 月末，由于地价过高及郑州市场在 1 9 月份销售量的大跌，加上建海置业资深的一些原因，造成了其作出了无奈的退地的选择。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：32 继建海置业退地仅 20 天的时间，郑州市房地产行业的龙头企业建投鑫苑也退出了其在 07 年所拿到的其小地王的伏牛路地块。以两个地王的退地标志着郑州土地市场开始转冷。 王寨城中村改造用地 地块 编号 土地位置 土地面积（ ） 土地用途 规划指标要求 出让年限 (年 ) 建筑高度(米) 容积率 建筑密度() 绿地率() 郑政出 2008 1号 南阳路与北三环立交桥四周 A1-01 783.7 商服（兼容城镇住宅） 80 4.0 45 25 商服 40 城镇住宅70 A2-01 5440.1 城镇住宅（兼容商服） 60 6.0 35 25 城镇住宅70 商服 40 A3-01 118493.9 城镇住宅（兼容商服） 80 4.0 25 30 城镇住宅70 商服 40 B1-02 90381.2 商服和城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地） 80 4.0 48 25 商服 40、城镇住宅70、公共管理与公共服务 50 C1-02 39390.4 商服（兼容城镇住宅） 100 5.4 48 25 商服 40 城镇住宅70 D1-01 79619.6 公共管理与公共服务用地（小学） 15 0.8 20 40 50 D1-02 商服和城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地） 80 4.0 48 25 商服 40、城镇住宅70、公共管理与公共服务 50 D2-01 10676.5 商服（兼容城镇住宅） 80 4.0 45 25 商服 40 城镇住宅70 E1-04 17463.6 城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地） 80 4.0 25 30 城镇住宅70、公共管理与公共 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：33 服务 50 E2-01 5004.6 城镇住宅 100 8.0 35 25 70 2 月 4 日，位于 南阳路与北三环立交桥四周的王寨城中村改造用地被 郑州天中房地产开发有限公司 以 15.51 亿元总价成交， 平均每亩地 281 55 万元 ， 再次刷新总价地王。 地 块紧邻南阳路、北环路，交通便捷，教育、医疗、企事业单位、商服分布在项目周边，配套也较为完善，随着周边居住氛围的日益浓厚，周边商业多为大型批发市场，居民生活配套商业、高档商业相对滞后，为该项目商业项目的上市提供了契机。 但该地块被分割成多个独立单元，用途繁多 ，各个单元依据用途有相应的使用年限，多种用途对于完善生活配套有重要作用，但各个单元相混合和地块零散对于项目的规划、设计存在着挑战。且南阳路与北三环交叉口房地产开发相对滞后，水产品市场、调味品市场在一定程度上抑制区域，同时周边还有较多的工业用地，影响居住品质 。 刘南岗村城 中村改造用地 2008 年 2 月 28 日，管城区刘南岗村城中村改造用地被河南民安房地产开发有限公司以起始价 49565 万元拿下，每亩地价 170.63 万元。 该地块位于中州大道与航海路交叉口南 500 米，西面紧邻中州大道，南临南三环，东接机场高速，对外交通极为便捷。开发商采用未迁先安置的建设思路，第一批安置房已经入住，第二批安置房已经封顶，进行外立面装修。项目在地块 编号 土地位置 土地面积（ ） 土地用途 规划指标要求 出让 年限 (年 ) 建筑高度(米 ) 容积率 建筑密度 ( ) 绿地率( ) 2008 3 号 中州大道以东、南三环北、金岱路以南 E-02 25495.0 城镇 住宅 80 3.5 28 30 70 W-02 8044.6 80 3.5 28 35 W-06 160124.3 城镇住宅（兼 容商服） 80 2.6 28 35 城镇住宅 70，商服 40 合计 193663.9 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：34 06 下半年年已经开始做户外广告的宣传，因各种原因项目搁置一段时间。该项目为橡树玫瑰城，目前销售情况良好。 三 即将入市地块分析 12 月份共有 7 块土地推出 ，共 1210 亩，其中有一块 872 亩的城中村改造项目。 编号 上市时间 行政区 地块位置 性质 规模（亩） 容积率 出让年限 （年） 竞拍保证金（万） 1 12.7 金水区 农科路北、文博东路 住宅 131.68 3.5 70 20000 2 12.7 金水区 农科路北、数码路 住宅 83.56 3.5 70 20000 4 12.17 金水区 丰庆路西、北环路南 住宅 5.48 3.0 70 5000 8 12.31 金水区 红旗路北、红专路南 住宅 35.95 7.5 70 2000 3 12.15 二七区 郑大南路以东、环翠路以北、京广南路以西、长江路以南 综合用地 872.48 3.5 住宅70 商业40 10000 5 12.17 二七区 长江路南、代庄街东 住宅 6.92 3.5 70 500 6 12.31 二七区 西三环东、陇海铁路南 住宅 59.7 1.7 70 2000 7 12.17 中原区 西站北街东、煤仓街北 住宅 14.45 3.5 70 1000 第四篇 经典案例分析 一 区域标志性楼盘 -升龙国际中心 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：35 项目简介 升龙国际中心由 郑州尚锦房地产开发有限公司开发，位于郑州市二七区大学路与淮河路交叉口南 200 米处。 集住宅、商业、写字楼、公寓、星级酒店为一体，目前在售的 为 8 栋 31 层住宅，以及升龙商业广场 4 栋3-4 层商业。总套数 4236 套，其中住宅 3478 套，商业 758 套，目前销售率已近50%，均价 5000。 配套分析 项目位于郑州西南核心区域，地处连接二七商圈、碧沙岗商圈的中轴线，周边名校林立，政府机关、银行、大型住宅社区比比皆是，地铁一号线、火车站西出站口近在咫尺，依托自有住宅、酒店、公寓、写字楼共计 140 万平米城市综合体的超大规模，形成 300 公里中心辐射， 20 万固定消费群体，日均 100万的客群流量，多商圈包围的真正城市级核心中心。 规划分析 升龙国际中心采用领先的住宅双地面，商业多首层规划理念，一纵两横的规划手法，为住宅和商业的业主营造互不干扰、精彩超前的空间。升龙商业广场由升龙不夜城、升龙数码广场、升龙时代购物广场、升龙生活广场四大商业板块组成。在规划上采用开放式商业群落规划，商业街区、商业休闲广场、主题百货、购物中心、商业景观区域相互融合。集中商业区域采用多首层概念设计，创造出了层 层首铺，铺铺首层的国际化商业街区组合形态。建筑风格采用的是现代简约建筑风格，白色加米黄，简约大气。 建筑类型 高层、写字楼、商业、公寓 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：36 户型分析 住宅 户型 1-1 2-2 3-2 4-2 合计 面积（ ） 40-70 80-90 120 140-180 * 推量 1780 653 397 162 2992 销量 553 414 229 113 1309 销售率 31% 63% 58% 70% 44% 月均去化 46 34 19 9 108 商业 层数 一层 二层 三层 合计 主力户型 面积 22-140 20-270 30-290 * 40-70 推量 256 153 152 506 323 销量 101 14 5 120 65 销售率 39% 9% 3% 24% 20% 月均去化 34 5 2 40 22 项目一房去化也最快，这主要是因为项目小户型推量大，另一方面，项目大体量的商业以及招商也提升了投资者的信心。整体上看两房销售情况最好，去化也较快，这和目前市场上购房者以自主为主有关。 商业方面，一层销售情况明显最好，这主要是因为一层临街商业经营情况一般都明显好于其他楼层，另一方面， 一层商业整体上面积较小，也促进了它的去化。 主力户型 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：37 客户分析： 升龙的客户也是以附近居民为多，住宅方面投资也占了小部分。客户普遍比较好看项目的地段、规模和开发商实力，但部分客户对户型不太满意。商业部分得益于大体量以及有力的招商，客户普遍比较看好其发展潜力。 营销推广： 升龙国际中心在推广中始终以各种活动为主题，通过一系列的买房送礼品、送装修等等，共同打造高性价比全能社区，商业先招商，后推广，引进 家乐福、红星 美凯龙、国美电器、永乐电器、台湾 NOVA 数码、奥斯卡影院 、麦当劳、肯德基等世界 500 强企业，并统一经营 5 年保证收益，解决消费者后顾之忧，44 小户型，功能齐全，独立的厨房和阳台满足消费者基本需求。 户户全明、功能分区合理 卧室客厅朝南 南卧室门与卫生间门相近，且与盥洗区相对，造成不便 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：38 致力于打造第二个二七商圈。 升龙国际中心系列活动 2009-01-07 四重豪礼连环送，千万重金等你拿！购一房送 8888 元礼包，购两房送 18888 元礼包，购三房送 28888 元礼包，购四房送38888 元礼包！升龙购房节期间购房即送全家体检卡，过个平安健康年！看房即送精美礼品！ 2008-12-26 加推精品房源 A 区号楼礼献全城！年终大抽奖，豪华笔记本、液晶大彩电， 10 万重金，岁末推出！ 2008-11-28 民心大盘，感恩 回馈，升龙民生关怀 3 重计划。 1、首付分期，轻松购房； 2、租房有补贴，还贷不用愁； 3、 +888 元，送全屋精装修！ 2008-11-14 升龙民生关怀 3 重计划倾情启动，特别加推，首付 8888 元买一房，首付 18888 元买两房活动！ 2008-10-09 升龙商业广场憾世登场！统一经营 5 年保证收益，买金铺，做世界 500 强房东！ 2008-09-17 新青年置业计划：凡购买一期住宅 +公寓制定户型，每套 +888元，即可赠送高档精装修！新青年置业计划生活体验区样板房盛妆开放，欢迎莅临品鉴！ 2008-8-29 挑 战性价比，壹公馆 4400 元 /平米起， 8 月 27 日 31 日凡莅临现场看房，均可免费品尝世界顶级现磨咖啡！ 2008-07-31 8 月 1 日至 8 月 8 日期间，凡购买指定户型（ F4/F5),均可享受每日 1000 元礼金馈赠，最高馈赠金额 8888 元；凡购买指定户型（ F/F5），加 88 元 /平米送精装修！ 8 月 1 日 9 月 26日（共 8 周），购买指定户型（ A2）即赠送 16888 元的超值礼金，每周仅限 5 个名额！ 2008-07-24 新青年置业计划活动时间： 7 月 25 日 7 月 31 日！ 朝阳观点 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：39 升龙国际中心位于 二七区大学路与淮 河路交叉口，配套完善交通便利，人文气息浓厚，项目规模 400 亩的规模，加上之前曼哈顿的影响力，无形中给销售费增强了信心。区域内项目多为纯住宅项目，而升龙在定位时引进 商业、写字楼、星级酒店，打造成一个大规模的城市综合体，再造了一个二七商圈。 商业部分招商先行，引进世界五百强企业，奠定了商业繁荣的基础，很大部分降低了消费者后期的经营风险，多首层的设计，增加的临街旺铺的数量，缓解了二三层商业的销售压力，取得了良好的效果。 但升龙的住宅小户型占到了一半以上的比例，虽然商业成活之后小户型的销售压力不大，但在短时间内 很难完全消化，影响了项目的去化速度。 二 安全置业无风险 -怡丰新都汇 项目简介 项目名称 怡丰 .新都汇 建筑面积 40 万平方米 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：40 怡丰 .新都汇由河南怡丰置业发展有限公司开发，位于郑州市惠济区农业路南、天明路西侧，由 12 栋 32-34 层高层组成。项目计划分两期建设，一期规划建筑面积 22 万平方米，其中住宅 20 万平方米，共 2747 套（其中安置房 1386 套），商业面积 6858 平方米。规划地上停车位 330 个，地下 停车位 550 个。目前在售的为位于项目南边的 1、2、 3、 5、 6 号楼。 12 月 6 日和 12 月 27 日两次火爆开盘，优惠后均价 4800，目前销售率将近 30%。 配套分析： 在配套上，项目位于农业路和天明路交汇处，区位优势明显，周边配套完善，交通便利。加之小区内部规划 规划有 3 万平方米沿街商业、大型商业广场、双语幼儿园等生活配套，可以说无论是生活、教育还是出行都非常便利 。 同时项目毗邻百亩青少年公园，给项目提供了良好的景观资源以及休闲娱乐场所。 规划分析 新都汇定位为 新都市街区生活典范，追求居住的舒适性，并强调生活的品位感 。 12栋 31 层 34 层板式和点式高层住宅，并规划有 3 万平方米沿街商铺、大型商业广场、幼儿园等生活配套设施 ，外部是交流区和生活配套区，内部被围合，既能保证居住区的绝对安静，又能尽享休闲、购物的轻松便利 。在建筑风格上采用现代简约式建筑理念，外观时尚大气，简约而不简单。天然气、暖气入户，两房三房都赠送 5-18 平方米的空中花园，实现人居与自然的完美结合。 容积率 5.1 绿化率 32.5% 建筑类型 高层、商业、公寓 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：41 园林景观 怡丰新都汇景观 景观以简单的铺装，景观小品以及立体水景为主 ，从景观整体性、层次感和人性化出发，将内部景观规划为四季有景、步移景异的立体水景园林，加上空 中花园、宽景阳台以及屋顶花园，营造出多空间、多层次、契合多种需求的时尚园景，结合与项目一路之隔的大型休闲活动中心 百亩青少年公园，成就内外俱佳的极致多重美景 。 内部景观 分为商业区和居住区两大空间组团。其中居住区包括三辅三园，即，一条景观主轴，两条景观次轴，四个园区（秀园、尚园，和空中花园）。商业区包含三带四点，即，两条外商业景观带，一条内商业景观带，五个景观节点（怡丰广场，新都汇广场、内商业入口广场、 COCO广场）。通过居住区景观轴，将被市政道路分开的南北两区连为一体。 景观效果图 梦萦真趣透视图 T台秀场 嘉年广场（秀园主人口） 户型分析 户型 1-1 2-2 3-2 合计 面积 46-60 81-91 119-131 * 推量 443 794 160 1099 销量 60 267 114 441 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：42 销售率 13.5% 33.6% 71% 40% 月去化 12 59 25 * 项目一房和两房推量较多，但三房销售情况最好，小户型去化较慢。这一方面是因为目前大环境下，项目客户以自住为主，小户型需求量小；另一方面是由于项目 客户改善居住条件的较多；同时项目两房三房有挑高空中花园赠送，也推动了两房三房的去化。 主力户型： 户型方正、户户全明 干湿分离、动静分区 赠送 5.8 平方米空中花园 83 两房，面积控制合理 厨房餐厅较远，给生活造成不便 卫生间门对向餐厅，不卫生 120 三房两厅两卫 纯南向主、户型方正 户户全明、南北通透 赠送 13 双空中花园 卫生间距离北卧室和厨房太远 客户分析： 新都汇的客户大部分是来自金水区附近的居民，以自主为主，年龄基本在25-45 岁之间，二次置业比例较大。客户普遍对 80 多两房以及 120 左右 三房比较关注。客户在选择新都汇时，考虑主要有三方面：一是位置较好，周边配套齐全；二是项目规模相对较大，后期物业有保障；三是优惠幅度比较大，同时赠送挑高空中花园，性价比较高。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：43 销售推广： 高性价比、吸引客户 新都汇主体推广主要是突出其地段优势以及高性价比（空中花园的赠送），打造 新都市街区生活的概念，同时推出 6-7 个点的大幅优惠，并赠送 5-18 挑高空中花园，实现得房率近 100%，打造高性价比的高尚社区，让客户感到实实在在的优惠。 提升形象、深化记忆 推出为期七天的国庆欢乐总动员系列活动。节日期间到访新 都汇现场均可参与抽奖 ,均有机会获得最高达万元的大奖。此外，怡丰 新都汇经典电影巡展、广场文化巡演都在国庆七天连续进行，让更多的人参与到金秋国庆的欢乐中来。 主办中国经济怎么了？ 中国经济发展现状探究主题高峰论坛，邀请清华教授参与讨论，提升项目形象，同时增强销售者信心。 降价补差、增强信心 首次旗帜鲜明的提出安全置业六大保障，解决销售者的后顾之忧。 朝阳观点 怡丰 .新都汇位于农业路绝版地段，地理位置优越，区域内配套完善，交通便利。与周边项目相比，新都汇 40 万建面的规模较大，后期物业有保障，加上怡丰两个项 目同时入市，彰显公司实力，安全置业六大保障计划，全方面增加销售费信心。 同时项目在区位优势明显的情况下，增加产品亮点，赠送 5.8-13 平方米挑高空中花园，实现得房率近 100%，并在小区内部规划 沿街商业、大型商业广场、双语幼儿园等生活配套， 倡导新都市环境下的街区生活方式。 不仅好的区位加上好的产品，更有优惠的价格，开盘订房优惠 7 个点，免暖气天燃气初装费，真正把优惠给到客户，赢得了客户的亲睐。 但是新都汇项目整体容积率高，楼间距较窄，影响低楼层房源通风采光，并且开盘 7 个点的优惠开盘两天后取消，恢复 2 个点的正常优 惠。致使剩余房源更加难以消化，置业安全六大保障计划，使剩余房源无法优惠推出，影响了开盘后房源去化速度。 ADD：河南郑州市经三路 32 号财富广场 C 座 19 层 TELL：FAX：44 三 将人文进行到底 -永威翰林居项目评析 项目简介： 项目名称 永威翰林居 项目规模 101198 平方米 ADD：河南郑州市经三路 32 号财