洛阳老城区史家沟项目市场初步研判36P

洛阳老城区史家沟项目市场初步研判地产运营部2012.7目录第一部分 洛阳房地产市场初步研判第二部分 洛阳西工区房地产市场初步研判第三部分 洛阳别墅及高端住宅市场初步研判第四部分 史家沟项目地块研判第五部分 史家沟地块竞品研判第六部分 洛阳市场总结及史家沟项目产品建议第七部分 史家沟项目经济技术分析第一部分 洛阳房地产市场初步研判1 . 1 房 地产市 场 ： 供 应 ： 2 0 1 2 年整体 供应有 所减缓 ， 住宅供 应减缓比 例较大 ， 商业供 应明显 增加 。 1 - 5 月总 供应面 积为 1 5 6 万 。 销 售 ： 2 0 1 2 年官方 数据显 示 ， 1 - 2 月 是成交 低谷 ， 3 - 5 月份销 售保持相 对稳定 的态势 。1 - 5 月 销售面 积为 1 0 1 万 。 价 格 ： 住宅 + 商业整 体成交 均价表现 平稳 ， 但是住宅 价格下 行线从去 年 1 0 月 份开始表 现相 对明显 。 1 - 5 月整 体成交 均价为 4 7 1 5 元 / 。 库 存 ： 2 0 1 1 - 2 0 1 2 年 洛阳整 体库存达 到 2 4 5 万 ， 其中 住宅库 存为 2 0 8 万 。 以 目前的销量 ， 在不 增加供应 的情况 下 ， 去库 存还需 要一年多 的时间 。 入 市 ： 2 0 1 2 年亮相 楼盘总 体量 5 4 5 万 ， 但 是真正入 市的体 量仅 6 0 万 （ 不 含商业 ） ，原 预计 2 0 1 2 年入市 的项目 基本放缓 了脚步 。1.1.1 商品房市场整体走势 2012年5月份洛阳商品房供应面积32.3万方，同比下降60.02%，环比下降11.38%，5月商品房销售面积22.05万方，同比上涨27.83%，环比下降2.78%。本月商品房成交均价5621元/，相比上月增长了0.98%。 2012年5月份住宅供应30.6万方，同比增长%，环比下降%；住宅销售17.56万方，同比增长7.47%，环比下降7.19%。成住宅成交价格依旧保持平稳态势，销售均价4020元/平方米，环比下降0.69%，同比下降3.48%。1.1.2 商品房住宅市场走势 继3、4月非住宅集中投放市场，库存量不断攀升；5月非住宅供应回落到1.76万方，同比减少5.03万方，环比减少9.15万方。5月非住宅销售情况良好，去化4.49万方，同比增加393%，环比增加16.26%。非住宅成交均价6971元/，继续呈现小幅下降趋势。1.1.3 商品房非住宅市场走势1.2 土地市场： 2012年1月5月洛阳共计成交可供开发的建设用地7宗，总面积575亩； 从2011年-2012年整体土地成交均价保持相对平稳的态势，基本集中在150-200万/亩； 从土地成交均价来看，涧西区作为核心城区，配套丰富，且土地稀缺，单价346万元/亩，位列榜首。新区配套日益完善，一月份恒辉地王诞生，进一步带动了区域价值提升，跃居第二。西工区由于本年度成交土地多处于道北、310国道等偏僻区位，成交均价偏低。经开区、伊滨区尚处于开发初期，地价较低。（2011年数据） 洛阳城市黄金地段2011年地王频出，土地成交区域其中在伊滨区、经开区、洛龙新区。伊滨区作为行政副中心已正式进入洛阳城市拓展版图，拉开了开发序幕 。2011 年土地成交重点地块北京住总 正华开发建设集 团有限公司4 4 21 4 76 4 9 6 9三山村地 块 （ 编 号T D J Y - 2 0 1 1 - 2 8 ）7 月 1 2 日高新洛阳龙海 置业有限公司7 09 96 9 1 1宇文凯街 以东 、 滨 河路以南 （ 编号T D J Y X - 2 0 1 0 - 1 5 ）3 月 2 日新区洛阳龙海 置业有限公司7 06 04 1 9 5宇文凯街 以东 、 洛 宜路以南 （ 编号T D J Y X - 2 0 1 0 - 1 6 ）3 月 2 日新区建业住宅 集团洛阳置业有 限公司1 2 22 1 02 5 6 4 8洛宜路以 南 、 园 二 路以西 （ 编 号T D J Y X - 2 0 1 0 - 3 8 ）1 月 1 0 日新区河南恒辉 置业有限公司8 1 01 5 01 2 1 5 0 0学府街以 西 、 开 元 大道以北 （ 编号T D J Y X - 2 0 1 0 - 4 9 ）1 月 1 0 日新区开发公司单价 （ 万元 / 亩 ）占地 （ 亩 ）总价 （ 万 元 ）区位时间区域2010 年土地成交重点地块洛阳升龙 置业有限公司2 7 03 7 81 0 2 0 4 8西工区西 小屯村 、 东涧沟村地块 （ 编 号 T D J Y - 2 0 1 0 -1 6 ）1 0 月 1 1日西工洛阳正大 置业有限公司1 2 01 4 51 7 3 4 6新区开元 大道以 南 ， 长兴街以东 （ 编 号 T D J Y X -2 0 1 0 - 0 7 ）6 月 1 2 日新区洛阳正大 置业有限公司1 2 01 3 11 5 6 6 8洛阳新区 开元大 道 以南 ， 永泰街以西 （ 编号 T D J Y X -2 0 1 0 - 0 6 ）6 月 1 2 日新区洛阳国龙 置业有限公司2 1 08 31 7 4 2 4洛阳新区 香山路 以 南 ， 长兴街以西 （ 编号 T D J Y X -2 0 0 9 - 2 3 ）3 月 1 2 日新区洛阳国龙 置业有限公司3 0 28 82 6 5 2 6洛阳新区 香山路 以 南 ， 永泰街以东 （ 编号 T D J Y X -2 0 0 9 - 2 2 ）3 月 1 2 日新区开发公司单价 （ 万 / 亩 ）占地 （ 亩 ）总价（ 万元 ）区位时间区域第 二部分 洛阳 西工 区房地产 市场初步 研判3 、 西 工区市 场 ：2 0 1 1 年西 工区项 目较多 ， 但供应 有限 ， 市场压力 相对较 少 。升 龙广场 在西工 区一枝 独秀 。多 数项目 为小体 量项目 ， 单盘面 积超 2 0 万平方米 的项目 目前仅有 升龙广 场 （ 1 6 0 万 平方米 ）、 御 博城 （ 2 8 万平 方米 ） 六建名 优雅筑 （ 3 3 万平 方米 ） 、 中迈红 东方 （ 4 0 万平方 米 ， 因 拆迁问题 未动工 ）。西工区整体楼市发展情况西工区为洛阳中心区，市场表现如下：2011年西工区项目较多，但供应有限，市场压力相对较少。升龙广场在西工区一枝独秀。多数项目为小体量项目，单盘面积超20万平方米的项目目前仅有升龙广场（160万平方米）、御博城（28万平方米）、六建名优雅筑（33万平方米） 、中迈红东方 （40万平方米，因拆迁问题未动工）。均价 ： 4800 元 / 37 - 48 一房83 两房110 三房高层4.2 万12巨隆星城二期在售均价 ： 6600 元 / 117 - 140 三房多层高层住宅 、 商住楼11 万135置隆花园1 - 3# ； 13 - 17# 在售均价 ： 4800 元 / 89 两房106 - 135 三房135 四房多层 、 小高层16 万80顺峰状元府邸三期在售均价 ： 5000 元 / 83 - 85 两房102 - 131 三房多层 、小高层 、 高层17 万140亚秀丽都2#3# 在售 均价 ：5300 元 / 85 两房106 - 125 三房138 - 142 四房高层10 万40金城美邻3# 在售均价 6500 元 / 66 - 71 两房 110 - 139 三房 150 四房高层住宅 、 超 5A 级写字楼 、 五星级酒店 、酒店式公寓160 万389升龙广场售房部最新报价主力户型建筑形态总建面积 （）占地面积 （ 亩 ）项目西工区部分重点楼盘基本资料咨询阶段写字楼 、 公寓 41 116 高层40 万76.53中迈红东方预计 2012 年 5 月开盘 ， 目前位于地基 。31 - 45 一房90 - 93 两房高层8 万15.4衡达地标预计 2012 年 3 月开盘124.36 三房105.9 两房小高层 、 高层33 万142六建名优雅筑二期认筹中38 - 147 多层电梯 、 高层5.6亚威新时代二期认筹阶段 交 5 万抵 7 万建至地面 5 层40 一房70 - 90 的两房高层6 万24帝豪上院均价 ： 6100 元 / 92 - 100 两房多层4.8 万4.5华源河畔明珠清盘 ： 剩余 3 套均价 ： 4835 元 / 108 - 111 两房143 三房183 四房222 - 288 跃层高层9 万28香榭里黎明清盘 ： 剩余 10 套均价 ： 5600 元 / 一房 、 两房三房高层1.5 万6富第城清盘 ： 剩余 25 套均价 ： 6800 元 / 92.2 两房130 - 140 三房高层2.6 万7凯旋国际广场清盘 ： 17#18#均价 ： 17#7200 元 / 18#6800 元 / 56 一房96 - 135 两房133 - 153 三房168 四房高层28 万125御博城第 三部分 洛阳 别墅 及高端住 宅市场初 步研判洛阳在售待售别墅分布 国宝花园项目位于新区王城大道和开元大道的交会处，东临洛阳政治、经济、文化中心版块，西临大学城版块，北临洛阳体育中心版块，是目前洛阳市开发面积最大、社区水系环绕面积最大的纯正别墅社区；更是中原地区首屈一指的高档别墅区。 国宝花园总占地近800亩，总建筑面积51万平方米，绿化率高达50%以上，100000平方米浩瀚湖域，6000米生态湖岸线，16座宁静岛屿，集独栋别墅、双拼别墅、联排别墅为一体，构成国内稀有的世界级岛屿别墅尊崇社区。国宝花园别墅现1200万起，一次性优惠30万。同时新推出22栋纯石材独栋别墅面积466668平方米不等 本项目占地80亩，规划总建筑面积2.8万平方米，32栋独立别墅 。 银润中央花园现房别墅剩余3套，一房一价，最低1500万元/套，最高3000万元/套。 长夏门位于洛阳经济技术开发区，是开元门EBD（中央经济区）的首期项目，主要为整体项目展示作用，目前项目处于施工阶段，尚未开始面市。洛南新区在售楼盘价格分析第 四部分 史家 沟项 目地块研 判 史家沟项目地块位于洛阳市北区定鼎北路与道北三路附近，距离唐宫路约2公里，距离中州东路约3公里，距离310内环道约1.5公里；路网条件良好；北侧为洛阳市上清宫森林公园，西侧紧邻定鼎北路，东侧现状为森林公园的沟壑，南侧有规划的引黄入洛干渠，地理环境优越。坐北朝南，上风上水。 史家沟村目前拆迁工作量已过半数，地块内有二十栋左右民宅尚未动迁（但已协商好拆迁条件） 项目地块南向约1公里左右为洛阳建材市场，约有500-600个建材商家经营。第 五部分 史家 沟地 块竞品研 判 史家沟附近竞品较少，北京住总的鼎城项目是其最主要竞品，其余项目距离史家沟地块较远，或因为项目体量及定位，不与史家沟地块形成直接竞争。鼎城由洛阳市住总宇泰房地产开发有限公司开发。项目位于洛阳市老城区定鼎北路上，南北长约2.3公里，东西长约0.7公里。紧邻洛阳唯一的上清宫森林公园，项目总占地约1200余亩，总投资约50亿元，总规划面积150万平米，项目集高档住宅、商业、酒店、教育、文化、旅游等多功能于一体，是洛阳市重大招商引资项目。 鼎城项目为2009年由北京住总摘牌获得，两块土地总面积为1121.034亩，容积率下限2.2/2.5-3.0/3.3，土地总价款为32078.714万元，土地单价为28.615万元/ 亩，以容积率下限计算，楼面单价为195元/平方米。 鼎城目前开发的一期地块，推售主要产品为多层花园洋房和小高层产品，103#、107#、106#已售罄。销售价格区间为5000-8000元。其中小高层标准层售价区间在5000-6500元之间。多层花园洋房售价区间为6000-8000元之间。 香榭里畔山兰溪位于道北新区，经三路以北，310国道以南，项目目前由三个地块组成，分三期开发。一期东邻经六路，南邻道北三路，西邻金谷园北路、北至规划路，总占地面积118.562亩。二期东至经七路、南至规划路、西至经六路、北至道北四路，总占地面积约154亩。三期兰沁苑东至经六路、南至规划路、西至金谷园北路、北至道北四路，总占地面积88.525亩。 另还有几百亩的土地在运作中，畔山兰溪项目整体运作完成后总占地将达到900多亩，建筑面积将达到200多万平米。 由于道北的路网正在建设中，短期内对鼎城项目和史家沟地块形成不了直接竞争。 北辰御花园由洛阳北辰房地产开发有限公司开发建设，项目位于金谷园北路与道北三路交汇处，占地面积712亩，建筑面积约160万平方米。其中一期建筑面积约20万平方米，规划11栋高层，18-33层，户型为63.25139.76。第 六部分 洛阳 市场 总结及史 家沟项目 产品建议 1 、 洛 阳房地 产市场 供求关 系失衡 ， 2 0 1 2 年 上半年的 供求比 约为 1 . 5 ， 市场压 力较大 ； 2 、 2 0 1 1 年 - 2 0 1 2 年 洛阳整 体土地成 交均价 保持相对 平稳的 态势 ， 基 本集中 在 1 5 0 -2 0 0 万 / 亩 ； 3 、 洛 阳高端 住宅集 中在洛 南新区沿 洛河两 岸 ， 高层 住宅销 售价格平 均实际 销售价 格在 6 0 0 0 元 / 平方 米左右 ， 部分临 河景观 豪宅销售 价格已 逾 8 0 0 0 元 / 平 方米 ； 西工 区 、 老 城区多刚 需型产 品