（世界经济专业论文）住房金融的国际比较与我国的发展对策.pdf

摘要 摘要 住房问题，是关系到每一个人切身利益的基本问题，无论在发达国家还是发展中国 家，解决好本国居民的住房问题都是至关重要的。基于住房建设与消费过程中都存在资 金需求量较大，资金回收期长，资金周转慢与风险较大等特点，住房产业与金融业的结 合成为一种必然的选择。我国的住房金融活动始于住房制度改革开展的七十年代末。近 几年来，随着住房改革的进一步深入，住房金融有了较大的发展。但从目前的发展现状 来看，住房的信贷业务量还很低，远远不能满足住房市场各个环节的要求。研究住房金 融，建立与社会主义市场经济相适应的住房金融体系，已成为关系到住房产业发展、住 房商品化的推进和金融体系的完善等方面的重大课题。 本文首先概述了住房金融的概念、特征和作用，明确了购买自有住房的资金融通活 动是住房金融研究的重点。接着对国际三种典型的住房金融模式：美国的住房抵押贷款 模式，德国的合同储蓄模式和新加坡的公积金模式进行了比较分机，在此基础上得出发 展住房金融的经验启示。最后描述了我国住房金融的发展现状及存在问题，并相应的提 出了对策以及我国住房金融模式的选择。 关键词住房金融；抵押贷款；公积金 a b s t r a c t h o u s i n gf i n a n c ei saf u n d a m e n t a lp r o b l e mt h a ti sr e l a t e d w i t he v e r yp e r s o n sb e n e f i t n om a t e ri nd e v e l o p e dc o u n t r i e so ri nd e v e l o p i n gc o u n t r i e s ，i ti st h eg o v e r n m e n t sd u t yt o s o l v eh o u s ep r o b l e mw e l lf o ri t sp e o p l e b e c a u s eo fs p e c i a lf e a t u r e sd u r i n gt h ep r o c e s so f h o u s ec o n s t r u c t i o na n dc o n s u m p t i o n ，s u c ha sal a r g eq u a n t i t ym o n e yd e m a n d ，al o n gp e r i o d m o n e yr e c y c l e ，as l o wm o n e yt u r n o v e ra n dp o o rr i s k se t c ，i ti sa ni n e v i t a b l ec h o i c et o c o m b i n eh o u s i n gi n d u s t r yw i t hf i n a n c ei n d u s t r y h o u s ef i n a n c i a la c t i v i t yo fo u rc o u n t r yb e g i n w i t ht h a tr e f o r ml a u n c h e dt h ee j i d r i e ss u c ha sh o u s i n gs y s t e m i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h e d e e p e n n i n gf u r t h e r l yo fh o u s i n gr e f o r m ，t h ef i n a n c eo ft h eh o u s eh a sg o tg r e a t e rd e v e l o p m e n t b u ta c c o r d i n gt op r e s e n tc u r r e n ts i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n t ，t h ec r e d i tp o r t f o l i oo ft h eh o u s e i ss t i l lv e r yl o w , f a rf r o mm e e t i n gt h ed e m a n do fe a c hl i n ko fh o u s i n gm a r k e t s t u d yt h e f i n a n c eo ft h eh o u s e ，s e tu pt h ef i n a n c i a ls y s t e mo fh o u s ei nc o n f o r m i t yw i t hs o c i a l i s tm a r k e t e c o n o m y , h a v ea l r e a d yb e c o m et h eg r e a ts u b j e c ti ns u c hr e s p e c t sa st h ep r o m o t i o nw h i c hh a s c o n c e r n e dh o u s ei n d u s t r y sd e v e l o p i n g ，h o u s i n gc o m m e r c i a l i z a t i o na n dp e r f e c t i o no ft h e f i n a n c i a ls y s t e m ，e t c t h i st e x ts u mu pc o n c e p t ，c h a r a c t e r i s t i c ，f u n c d o n ，h o u s eo f f i n a n c ea tf i r s t ，t h ef o c a lp o i l l t o fh o u s i n gf i n a n c er e s e a r c hi st op u r c h a s et h eh o u s ea n dc i r c u l a t en e c e s s a r yf u n d sf o r r e s i d e n t s t h e nt 0t h r e ek i n d so ft y p i c a lf i n a n c i a lm o d e so fh o u s ei nw o r l d ：t h eh o m e m o r t g a g em o d eo fu s a ，t h ec o n t r a c td e p o s i tm o d eo fg e r m a n y a n dc o m m o nr e s e r v ef u n d s m o d eo fs i n g a p o r eh a v ec a r r i e do nc o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，d r a wt h ee x p e r i e n c ee n l i g h t e n m e n t w h i c hd e v e l o p sf i n a n c eo ft h eh o u s eo nt h i sb a s i s d e s c r i b et h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h e d e v e l o p m e n to ft h e f i n a n c eo fh o u s eo fo u rc o u n t r ya n dt h ep r o b l e me x i s t sf i n a l l y , a n d c o r r e s p o n d i n gp r o p o s i t i o nc o u n t e r m e a s u r ea n dc h o i c eo ft h ef i n a n c i a lm o d eo fh o u s eo fo u r c o u n t r y k e yw o r d s ：h o u s i n gf i n a n c e ；m o r t g a g el o a n ；p u b l i ca c c u m u l a t i o nf u n d i 】 河北大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特月加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致 谢。 作者签名：整整 日期：丝鲢年一月上日 学位论文使用授权声明 本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有 关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。学校可咀公布论文的全 部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年月日解密后适用本授权声明。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方格内打“4 ”) 作者签名： 导师签名： 日期：1 鲤芏年l 月上日 日期：k 璐年l 月l 日 引言 引言 在金融较发达的国家，住房金融业务占金融机构总业务的比重较大，是其主要的利 漏来源之一。我国的住房金融活动始于住房制度改革开展的七十年代末。近几年来，随 着住房改革的进一步深入，住房金融有了较大的发展。但从目前的发展现状来看，住房 的信贷业务量还很低，远远不能满足住房市场各个环节的要求。研究住房金融，建立与 社会主义市场经济相适应的住房金融体系，已成为关系到住房产业发展、住房商品化的 推进和金融体系的完善等方面的重大课题。问题的解决一方面依赖于实践的发展，另一 方面也有赖于政策制定者的设计。在住房金融刚刚起步的时候，借鉴国外的成功经验， 遵循住房金融市场的内在规律，明确住房金融的发展方向，统一认识，少走弯路，是当 务之急。 从理论上看，研究住房金融可以发展经济学学科体系和房地产经济学学科体系。 中国豹金融学和房地产经济学自改革开放以来有了很大的发展，学科体系所包含的 内容同改革开放前相比有了很大的扩展，这种发展对金融业和房地产业的发展起了积极 的作用。但是也必须承认，金融学和房地产经济学还需要有更大的发展，金融学、房地 产经济学以及其他的经济学科都面临着要迸一步专业化、缅分化的方向发展，金融学部 门基础学科和房地产经济学基础学科已经不能满足金融业、房地产业实践发展的需要 了，经济学科的发展应该进入一个新的专业化的时期。住房金融学既是金融学学科体系 的重要组成部分，也是房地产经济学学科体系的重要组成部分，但在中国，这一部门经 济学科还没有建立起来，这一状况对中国住房金融，从而对金融业和房地产业的发展已 经产生了制约作用，因此迫切需要对住房金融进行专门、系统和深入的研究，建立住房 金融学，并以此来发展金融学学科体系和房地产经济学学科体系。 住房金融的实践意义体现在以下几个方面：弄清住房金融发展的条件，为加快发展 我国住房金融提供理论指导；为中国政府制定住房金融发展政策提供理论指导：有利于 深化中国城镇住房制度改革和推动中国经济发展。 从1 7 7 5 年英国第一家“克特利住房协会”的出现到现在，住房金融在世界上已有二 百多年的历史。但直n - 十世纪三十年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住 河北大学经济学硕士学位论文 房金融体制，现代意义的住房金融在国际上才得到长足的发展。二战后，欧美各国和一 些发展中国家结合本国的经济发展和金融制度创新了各具特色的住房金融。由于住房金 融具有很大的地域国别性，加之现代的、正规的住房金融发展时间不长，所见住房金融 国际比较的研究文献还不多。目前比较权威的观点是世界银行专家马克博立特的住 房金融，1 9 9 0 年由改革出版社在我国翻译出版。马克博立特主要从筹资方面研究住 房金融。他认为任何住房金融系统都必须能提供长期贷款，要提供长期贷款就必须有稳 定的资金来源，他按筹资路线不同将住房金融分为直线路线系统、契约路线系统、存款 金融系统和抵押银行系统四种。马克博立特只是概括了二十世纪七十年代以前的世界 各国住房金融工具的使用情况，没有包括当今美国广泛利用资本市场发展抵押贷款二级 市场。 第二次世界大战以后，世界经济迅速发展，城市化进程加快，金融体制不断创新， 各国的住房金融都进入了快速发展时期。由于各国政治、经济特别是金融制度的不同， 使各国的住房金融呈现出差异。目前比较流行的观点认为，当前世界各国的住房金融模 式分为三类，即以美国为代表的抵押式住房金融体系，以德国为代表的互助储蓄式住房 金融体系，及以新加坡为代表的强制性储蓄的公积金住房金融体系。 由于住房金融在我国的历史相对较短，所以各方面的研究均处于起步阶段。在一些 房地产金融方面的杂志f 例如：中国房地信息，中国房地产金融，中外房地产 导报，北京房地产等) 与书籍中经常能看到有关这一方面的文章，但从总体来说， 研究还较为分散。 随着住房制度改革的不断深化与加快，有关住房金融的研究也越来越多，越来越注 重与实践相结合，如2 0 0 0 年由陈钊编著的住房抵押贷款：理论与实践系统介绍了住房 抵押贷款及其证券化的相关理论与实际操作，联系实际提出我国住房抵押贷款、二级 市场的发展对策。2 0 0 1 年出版的由王洪卫等人合著的中国住房金融：资金筹措与风险防 范机制一书中提出我国住房金融筹资机制的构建应分为短期、中期、长期三步，同时 介绍了我国住房风险防范机制的建设应包括的内容。2 0 0 1 年1 1 月出版郁文达所著住房 金融：国际比较与中国的选择重点从一目金融制度出发，对住房金融进行深入、全面、 系统的考察，总结其中有规律性的东西，提出了对建立中国有效率的住房金融制度有所 裨益的建议。2 0 0 2 年4 月出版蔡德容所著住房金融创新研究一书对住房金融创新的 引言 主要方面进行了比较分折，并对住房金融如何创新提出了思路和建议。 本文由抽象到具体，由国外到国内，层层推进，从而给出我国住宅金融发展对策和 模式选择。笔者希望在本文的研究中解决下述问题：第，典型住房金融模式的差异和共 性所在及对我国的借鉴；第二，我国住宅金融模式中存在的具体问题及我国的住房金融模 式选择。 本文首先明确了住宅金融的研究对象，包括住宅金融的研究重点以及住宅金融的基 本特征。接着详细讨论了典型的三种住房金融模式，即美国的抵押贷款模式，德国的合 同储蓄模式以及新加坡的公积金模式。在每一部分中，笔者分别介绍了各模式的特点及 其运行机制，住房金融机构及政府在住房金融中的作用。在此基础上对这三种模式进行 了国际比较，分析了三种发展模式的差异和共性，从两得出了住房金融的成功经验及启 示。最后，借鉴国际经验，分别对我国住宅金融三种模式的未来发展提出对策和建议： 完善我国的住宅公积金模式，加快发展抵押贷款模式和改造我国的合同储蓄模式。从长 远来看，在三种模式混合发展的过程中，以住宅抵押贷款模式为主导，公积金模式和住 宅储蓄模式为补充。 塑! ! 尘茎茎童耋堡圭耋堡篁三 第1 章住房金融概述 1 1 住房金融的含义与特征 1 1 1 住房金融的含义 住房金融( h o u s i n gf i n a n c e ) 就其对象来分。可以划分为广义的住房金融与狭义的住房 金融。广义的住房金融，是指与所有的住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的 各项资金融通活动的总和。狡义的住房金融，足指与居民或消费性的非营利住房机梅的 住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的各项资金融通活动。住房金融一般是指 狭义的住房金融。 广义的住房金融与狭义的住房金融的不同之处是资金融通的对象不同。狭义的住房 金融的对象只包括居民和消费性的非营利住房机构( 如住宅合作社) ，而不包括其他经 济主体；广义的住房金融的融资对象则包括所有的经济主体，除了居民和消费性的非盈 利住房机构之外，还包括营利性的住房机构( 其中主要是住宅发展商) 。 我们研究的住房金融是狭义的住房金融。在狭义的住房金融中，最主要的是与居民 的住房购置有荚的资金融通活动，因此住房金融的研究重点就是与居民的住房购鼍有关 的资金融通活动。首先，从住房金融的起源看。英国在世界上最早诞生专业的住房金融 机构住房协会，其目的就足会员共同集资购买土地、建造住房。住房建成后，会员 抽签，中签者轮流购房一直到所有的会员都购买了住房，组织就自行解散。这种“短期 契约犁互助”逐渐发展成“常设型互助”，最后发展成现在的专业住房金融机构。其次， 从住房金融的发展实践看。美国9 5 9 0 的住房是私有住房，这些私有住房大多数是 自有住房。美国居民购房资金的8 0 以上来自金融机构的抵押贷款，很少有人能一次付 清购买的房价，高度发达的住房金融体系为美国自有住房率的提高起到了关键作用，新 加坡推行“居者有其屋”的住房政策，公共住房占9 0 。政府投资建设公共住房后，以低 于市场价出售给居民，亏损部分由政府补贴。居民购买公共住房实际居住满5 年，可以 享有完全产权，公共住房成为自有住房这种购买公共住房与之相配套的融资机制是新 加坡的住房公积金制度。瑞典的建房融资和购房融资完全分离，住房建造从一般商业银 加坡的住房公积金制度。瑞典的建房融资和购房融资完全分离，住房建造从一般商业银 第1 蕈住膀金融概述 行或储蓄银行融资，购房者从住房金融机构取得贷款。住房金融机构发行低于市场利率 的优先住房债券筹集资金贷给购房者，国家对优先住房债券的利率和实际利率的差额给 予补贴。最后，从住房消费特点看。购买住房的消费不同于租赁住房消费，租赁住房消 费是消费者当期消费，租金只是消费者当期可支配收入的一部分，一般不需要融资。只 有日本住宅金融公库有租房贷款，但占住宅金融公库贷款的比重极小，其他国家一般都 没有这类贷款。由于住房的单价价值大，购买住房消费受当期可支配收入的限制，因此， 要利用金融机构和金融工具借贷实现跨期消费。【2 】p 5 所以，住房金融的研究重点是购买 自有住房的融资，它是住房金融最重要的组成部分，同时也是本论文的研究重点。 1 1 2 住房金融与房地产金融 房地产可划分为地产和房产，相应的房地产金融可划分为土地金融与房产金融。土 地金融，是指与土地的流通、开发、改造、经营等经济活动有关的各项资金融通活动的 总和。房产金融，是指与住房与非住房建筑物等各种房产的建殴、流通、改造、修缮以 及消费等经济活动有关的各项资金融通活动的总和。住房金融是房产金融的重要组成部 分，从而是房地产金融的重要组成部分。房地产金融的各个组成部分可用图1 表示。 土地金融 房地产余融住房金融 房产金融 其他房产金融 图i 住房金融与房地产金融 住房金融虽然是房地产金融的重要组成部分，但二者既相联系，又相区别。它们的 共同点在于，两者的融资对象均为不动产，融资量较大，资产流动性一般较低，融资具 有高风险性。二者的区别在于：首先，房地产金融的基本性质属于商业性金融，而住房 金融则兼有商业性金融与政策性金融的特点。由于住房是人类最基本的生活必需品，围 绕住房展开的金融活动，虽然需要按照市场经济的原则行事，但在某些环节上，还需要 河北大学经济学硕士学位论文 有政府的较强的政策支持。我们可以把住房分为满足人们生存需要的住房和满足人们享 受与发展需要的住房，对前一类住房的金融运行就应在兼顾经济效益的同时，以社会效 益为主，带有较强的政策性，如经济适用房的建、购、租房借贷利率就应相应低于一般 商业性借贷利率；而对后一类住房的金融运行则可援用一般的房地产金融特别是商业房 地产金融的做法，如按市场价格交易的商品房信贷等更多考虑的是经济效益，但这并不 能改变住房金融的主要的、区别于一般房地产金融，特别是商业房地产金融的特征。 1 1 3 住房金融的特征 住房金融的大部分特征源于住房的特点。住房虽然也是许许多多消费品中的一种， 但同其他消费品相比，又具有其明显的特点。 住房是供人类生活居住的空间或场所，是人类赖以生存发展的必要的物质资料，属 于不动产。住房是一种特殊的商品，是现代社会居民生活中所必需的。住房的特性主要 表现在以下几个方面：【3 】p 5 1 固定性和不动性 住房同土地总是不可分的，土地具有固定性或不动性，因此就造成了住房具有固定 性和不动性。 2 价值额大 住房附着于土地，实体大，因此建筑成本商，从而造成住房的价值额要远高于其他 一般消费品1 。 3 具有保值性 住房价格长期呈上升趋势，且其上升幅度不低于通货膨胀率，一方面是因为住房附 着于土地，土地的稀缺性使土地的价格呈长期上升趋势，土地价格的上升会通过住房的 价格反映出来；另一方面是因为随着居民收入水平的提高，住房需求水平亦会相应上升， 这会拉动住房价格的上升。 4 流动性低 住房的固定性和价值额大的特性，使得住房的流动性不如一般消费品那么高，住房 的转让不如其他消费品那么便利。 5 住房具有商品和社会保障品的双重属性 住房具有商品的属性，居民拥有或使用必须要付出一定的代价：住房同时又具有社 第l 章住房金融概述 会保障品的属性，因为每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利，且该基本居住条 件随着社会经济的发展而不断提高，及所谓“人人享有适当的住房”。 6 住房具有消费品和资产的双重角色 住房能满足人们对居住空间的使用要求，是一种使用价值大、使用寿命长的耐用消 费品；住房还能满足人们的投资需求，购买住房既是居民个人积累财富的重要手段，又 是机构投资者进行资产投资的重要领域。 7 与住房相关的住房问题具有个人问题和社会问题的的双重含义 在市场经济条件下，住房问题的解决首先要靠个人的努力，是个人问题；而实现“人 人享有适当的住房”的目标，又必然要求广泛的社会参与，需要政府、开发商、居民个 人、衾融机构等的共同努力，因此又是社会问题。 由于住房产业本身的特性，住房金融也显现出一些与其他金融业务不同的特性。 1 住房金融的资金需求量大，周转时问长 住房与土地紧密相连，不可分割、不可移动，使住房金融自产生伊始就带有了资金 挚付量大和周转时期长的特性。首先，住房是价值量较大的商品，因此针对住房的生产、 消费等进行的融资活动的资金需求量大，住房会融活动必须拥有充足的、广泛的资金来 源；另外，住房资金周转时期长。住房的开发建设，从征地拆迁到竣工验收，需要一系 列复杂而耗时的过程，比其他商品的周转时期长，相应的资金占用时期长。而住房由于 价值量大，出售给使用者时往往不得不采用分期付款方式，或者用于租赁而非出售，则 资金占用时间就更长。这要求住房金融活动必须捐j 有长期而稳定的资金来源。 2 住房金融有较强的政策性 由于住房是比较特殊的商品，与国民切身利益密切相关，为此各国政府都通过制定 一些政策，或直接、或间接的参与住房的经营与管理，所以住房具有较强的政策性。而 住房会融，由于其与住房业的关系和对住房业的影响，它就成为政府影响和调控住房业 的一种工具，因此住房金融也表现出较强的政策性。 3 住房金融资金运动的区域性较强 住房与土地连为一体、不可分割，而土地的空间位置是不可移的，因此，人们通常 又把它称为“不动产”。正是由于住房的这一特点，住房的生产、流通、交换、消费基 本上都是在同一地域位置上依次完成的。所以，住房资金的投入、消耗、形态转换以及 河北人学经济学硕士学位论文 价值补偿也都是在同一位置顺序进行的。这就使得住房金融资金运动具有较强的区域 性。 1 2 发展住房金融的意义 1 2 1 促进居民居住水平的提高 居民居住水平的提高首先取决于住房建设。在人口不减少的条件下，只有不断加快 住房建设，居民的居住水平才有可能提高。加快住房建设是提高居民居住水平的物质前 提。从住房面积来看，如果住房面积的增长速度低于人口增长速度，那么居民人均住房 就会下降。在城市地区，更需加快住房建设。因为随着我国户籍制度的改革和地区间经 济发展的差距的存在和扩大，人口流动越来越频繁，流动规模越来越大。人口流向主要 是农村向城市流动，由小城市向大城市流动，在一些大城市外来人口( 户口不在居住地 的居民) 的数量甚至超过了本地居民的数量，而且其中越来越多的外来人口都成了居住 地城市的常住人口。我国正处在工业化和城市化的过程之中，农村人口今后仍将会不断 的流入城市。在这种条件下，如果不进一步加快城市的住房建设，城市居民的居住水平 刁：仅不能提高，反而可能会下降，这就迫使我们必须进一步加快城市的住房建设。而要 加快住房建设必须有住房金融的支持。 其次，取决于居民的住房购置能力。由于住房价格相对于广大中低收入居民的收入 是相当昂贵的，填补居民收入或支付能力同住房价格间的缺口要靠住房金融。只要有发 达的住房金融，一般居民完全能够依靠从住房余融机构获得贷款来购房。从这个角度来 看，提高居民居住水平也要求加快住房金融的发展。 1 2 2 加快住房自有化进程 1 力日快居民住房自有化进程的意义 ( 1 ) 可同时满足居民的住房消费需要和财产需要 拥有自己的住房，就不受住房出租者的约束，不需要担心将来的住房使用权的归属， 住户完全可以按照自己的意愿修缮住房，不断提高住房质量，住户可以按照自己的需要 做出长期的安排，从而能比租房更好的满足住房消费需要。财产需要是人们的基本需要 之一。对广大居民来说，虽然可以拥有其他各种形式的财产，但住房这种财产具有不可 第1 章住房金融概述 替代的地位，因为住房这种财产不仅可以满足居民的住房消费需要，而且可以抵御通货 膨胀的不利影响，从长期看，住房的价值或价格是呈上升趋势的，在工业化、城市化过 程中，住房的价值或价格往往会以更快的幅度增长，亦即具有高收益性的特点：并且住 房财产是一种很好的可留给后代继承和使用的财产，因为作为不动产，不仅其价值或价 格具有上升趋势，而且不会受到偷盗等的损害，具有比其他财产更高的安全性。我国居 民传统上有给后代留财产，特别是住房财产的偏好，因此，让居民拥有自己的住房能够 满足居民的财产需要。【3 j p 4 4 ( 2 ) 有利于城镇住房体制的改革 在遵循住房商品化原则条件下的住房自有化，应是我国城镇住房体制改革的最终目 标。城镇住房体制改革是加快住房自有化的必要条件，而住房自有化过程反过来也会推 动城镇住房体制的改革。实现了居民住房自有，政府投入于住房建设的资金会很快的回 收，就不再需要政府承担大批供应住房的任务，就能够形成一个真正的住房市场，从而 推动城镇住房体制的改革。 2 ，住房金融促进住房自有化 ( 1 ) 住房金融的发展能提高居民购嚣住房的能力 居民若能从银行便利的获得住房贷款，即可提高居民在住房市场上购置住房的能力， 填补住房价格与居民的购买力之间的缺口。住房贷款条件越宽松，贷款额度越大，期限 越长，利率越低，越能起到提高居民购置住房的能力的作用，从而促进住房自有化。 ( 2 ) 住房金融的发展能提高居民的购房倾向 住房消费欲望越强烈，购房倾向越强，中青年或处于家庭扩张期，或处于工作、学 习动机或能力最强烈的时期，或其子女正处于学习的黄金时期，因此需要住房。但是中 青年也是收入最低的时期，或者是非住房消费负担最重的时期，因此只能抑制其购房愿 望。到了老年期，虽已积攒了高额的收入，但已到了家庭的收缩期，住房消费需要转低， 住房购买倾向下降。如果有发达的住房金融，中青年居民能通过借款购房，则既可实现 他们的购房愿望，又会刺激他们的购房意愿，长借长还的住房贷款会使无购房欲望的居 民成为购房愿望强烈的居民。居民的购房倾向越强，越会推动住房自有化。 1 2 3 推动金融业的发展 从住房贷款来看，虽然其属零售性贷款，管理成本相对较高，但其风险相对企业的 河北大学经济学硕士学位论文 贷款则要低得多，这不仅为发达国家的实践所证明，而且也为我国的实践所证明。由于 企业借款不还已成为一个普遍的问题，以至于银行出现了“恐贷症”。而住房贷款，由于 赂置住房的居民的目的一般都是要自用，因此一般不会冒被贷款银行占有住房以充抵债 务的风险，而是尽可能提前还款。在经济发达国家，住房贷款在商业银行的资产业务中 往往d 挣| j l 4 甚至l ，3 的比重， 3 1 5 1 而在我国住房贷款在商业银行的资产业务所占比重不超 过5 ，这既晚明住房贷款在我国的发展潜力很大，| ；包说明必须重视和加快住房金融的 一f 一 发展。如果住房贷款在金融机构的资产业务中所占比重达到经济发达国家的水平，金融 业将会获得很大的发展。因此应该大力发展住房金融，以推动中国金融业取得新的发展。 1 0 第2 章住房金融的国际比较 第2 章住房金融的国际比较 西方各国早己把房地产作为其支柱产业，并相应建立起了自己独有的一套住房金融 体系，通过对具有代表性的几个国家的住房金融体系进行比较，从中可以揭示我国住房 金融的发展走向和对现行住房金融不断完善的思路。 表1 典型国家住房金融体系的特点 国家住房金融体系的特点 美国 德国 新加坡 l 以住房抵押贷款为重要特征：2 民间私人信用占主导地位；3 多种形式的信 用形成住房金融网络；4 具有完备的两级市场体系：5 政府对住房抵押市场进 行有效调节 1 法律规定贷款用途；2 政府的奖励与个人住房投资直接挂钩；3 融资体系是 封闭运行的：4 多种类型的融资模式和科学的配贷方案 1 严格的立法规定；2 高效的组织管理3 逐步提高缴纳率和稳定的利率；4 逐 步扩大公积金使用范围 2 1 美国：商业性的住房抵押贷款模式 该种模式的特征是由金融机构向购房者提供以所购住房为抵押物的抵押贷款。美国、 英国、加拿大、澳大利亚等国都是实行住房抵押贷款模式的国家，其中以美国的住房抵 押贷款为典型。美国是住房抵押贷款业务开展得最早、最发达的国家。据美国官方1 9 9 4 年的统计，全国9 3 1 5 万套有人居住的住房中，自有住房率为6 4 以上，其中5 8 ( 约3 5 0 0 万户) 的家庭正在借用住房抵押贷款。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的住宅信 贷方式，在商业银行的主要贷款中，抵押贷款占1 4 ，其中住宅抵押贷款占9 0 。截至2 0 0 2 年美国抵押贷款余额高达4 7 万亿美元，i l o l 其高度发达的住房抵押贷款体系对居民住房 水平的提高起到了关键的作用。 河北大学经济学硕十学位论文 2 1 1 发达的住房抵押贷款二级市场 美国住房抵押贷款模式最大的特点就是拥有完善的相互衔接的一级市场与二级市 场。 一级市场是住房抵押贷款的直接发放市场，也就是住房抵押贷款的借款人与金融机 构之间进行直接交易的市场。二级市场是初始贷款人利用已贷出的抵押贷款债权与投资 者进行再交易的市场。在美国，不仅拥有规模庞大的住房抵押贷款一级市场，而且还存 在发达的二级市场，正是由于二级市场为住房抵押债权提供了充足的流动性，才大大促 进了住房抵押贷款的发展。 一级市场主要的住房贷款机构有商业银行、储贷协会、抵押银行、人寿保险公司以 及一些房地产信托投资公司，等等。这些机构在住房抵押一级市场的作用主要表现在： 对借款人资格进行评审、组织贷款并将资金发放给借款者，从借款者手中收取付款、将 借贷还款转交给住宅抵押投资者、没收未能还款者的财产并将其重新出售等。此外，从 2 0 世纪3 0 年代经济大萧条时期开始，建立了美国政府住宅抵押担保市场。1 9 3 4 年，依据 联邦住宅法成立了联邦住宅管理局( f h a ) ，专门致力于为普通居民提供住宅抵押 贷款担保。1 9 4 4 年，又成立了退伍军人管理局( v a ) ，为军方提供有关官方住宅的抵押 贷款担保。除了政府机构的保险外，美国私营抵押保险业也非常发达，政府机构( f h a 和v a ) 和私营保险机构为美国住宅抵押贷款市场的发展起了积极作用，有效的降低了 抵押贷款市场的风险，保持了住宅金融市场的稳定。 美国住宅抵押贷款二级市场上主要活跃着三大官方和半官方的金融机构：由政府全 资的政府国民抵押贷款协会( g n m a ，g i n n i e m a e ) 和两家由政府发起设立并享有多种 政策优惠的私营证券公司，联邦国民抵押贷款协会( f n m a ，f a n n i em a e ) 和联邦住房 抵押贷款公司( f h l a m c ，f r e d d i em a e ) 。其中，政府国民抵押贷款协会不购买抵押贷 款，而是发行以抵押贷款作为担保的长期债券，它实际上相当于一个将各类住宅金融机 构发放的贷款加以证券化并出售给投资者的特殊的证券中介机构。联邦国民抵押贷款协 会通过发行债券和票据贴现等方式筹集资金，然后从其他住宅抵押贷款发放机构购买抵 押贷款。联邦住房抵押公司的作用在于向房地产金融机构购买贷款，然后将抵押贷款证 。徐高升，透视羹目的住宅余融市场中国房地产金融2 0 0 2 年第1 期p 4 2 1 2 第2 章住房金融的国际比较 券化后加以出售。可见这三大机构的本质都是为住房贷款机构提供融资，并且通过证券 市场将社会闲散资金吸引到住宅金融体系内，从而实现住宅资金的良性流动。 美国的证券化和非证券化住房抵押二级市场。美国的住房抵押二级市场可以分为证 券化市场和非证券化市场两部分，分别具有不同的特点。( 1 ) 非证券化市场。是指住房 抵押债权不经过证券化技术处理和取得政府保险即进入二级市场。非证券化市场的投资 人通常要买断住房抵押的债款，承担高于证券化市场的信贷风险，但可以节约中介服务 费用，取得比证券化市场更高的收益( 大约高0 5 个百分点) 。住房抵押非证券化市场的 投资人，主要是一些大的退休养老基余组织，也有半官方的金融机构( 如联邦国民抵押 协会、联邦住房贷款抵押公司和联邦住房贷款银行系统等，但其主要目的是通过市场方 式对银行的住房抵押贷款业务提供融资) 。( 2 ) 证券化市场是美国住房抵押二级市场的 主要形式。住房抵押债权进入证券化市场要进行必要的技术处理。通常是将种类相同的 贷款组合为一个“库”，库内的贷款期限、记息方式和还贷方式大体相似。每库均实行独 立核算，可以整体出售，也可以分解为若干相等部分，在债券券面标明金额发行。由于 进入证券市场发行住房抵押债券( 英文缩写m b s ) 的金融机构大小不等，信誉不同，证 券化市场必须进行规范，否则，既无法确实保护债券投资人的利益，也无法取得长期的 发展。 美国的二级市场开始于2 0 世纪3 0 年代，其后不断发展，一级市场上发生的住房抵押 贷款在经由政府机构或私人保险机构提供保险或担保之后，可以较为顺利的在二级市场 上卖出去。美国住房抵押贷款的二级市场是世界各国中最发达的二级市场，二级市场的 交易规模是世界上最大的，2 0 0 2 年美圜抵押贷款余额达到4 7 万亿美元，其中住房抵押贷 款证券达到3 9 1 万亿美元，同时美国历年的住房抵押贷款的证券化比例，即被证券化的 抵押贷款余额占总抵押贷款余额的比例，也保持了相当高的水平，2 0 0 2 年美国住房抵押 证券化比例高达5 6 2 。 1 0 1 - - 级市场的发展成为推动一级市场发展的重要因素，可以既， 正是因为美国有发达的二级市场，才有其发达的一级市场。 值得一提的是，美国的一级市场上向借款人提供购房贷款的金融机构都是非政府所 有的金融机构，这同日本等其他发达国家有明显的不同，在这些国家由政府所有的金融 机构也直接参与一级市场，即直接向借款人发放购房贷款。有的是政府机构自己进行这 项贷款业务，有的是政府机构制定一个代理机构具体从事这项贷款业务。美国政府虽然 河北人学经济学硕七学位论文 采取积极支持一级市场发展的政策，但不是通过直接参与一级市场，即不是通过直接向 居民发放贷款的方式，而是通过向住房抵押贷款提供担保，通过积极支持二级市场的发 展的方式来支持一级市场的发展。这样既可以起到支持一级市场的作用，同时又不会损 害金融机构之间的竞争。 2 1 2 以私人金融机构为主，多层次的住房金融机构体系 美国形成了多层次的住房金融机构体系，其中，私人金融机构占据了主导地位，而 多种政府机构也发挥了重要的调节、扶持作用。 1 私人和民间机构占据主体 作为经济自由化程度相对较高的国家，在美国的住房金融机构体系中私人和民间 机构占据了主体地位。美国是目前世界上商业银行经营住房金融业最发达的国家。 2 人寿保险公司是重要参与者 除商业银行外，美国的人寿保险公司因其资金的长期性和稳定性与住房产业的资金 周转相匹配，也成为美国住房金融市场的重要参与者。 3 专业政策性住房金融机构体系 美国政府公营的专业政策性住房金融机构十分发达，以非营利性原则，并不办理直 接贷款业务，而是以对住房金融运行机制进行监督管理，调节控制和提供担保为职责， 该体系主要包括：( 1 ) 初级市场的政府保证机构。美国政府成立了联邦住房管理局、退 伍军人管理局等机构对个人的住房抵押贷款提供保险或保证，一旦购房者违约，由政府 承担金融机构的贷放损失。同时经此担保后，购房者的首付款降低。这既保护了金融机 构利益，稳定了初级市场，又刺激了中低收入家庭的住房需求；( 2 ) 联邦住房贷款银行 系统。该系统是从事住房抵押贷款的储蓄机构的一个中央银行储备体系，由1 2 家联邦住 房贷款银行构成。它们通过借款、贴现、拆借等方式对其成员金融机构融通资金，是美 国政府调节和管理住房金融市场的主要工具。联邦住房贷款银行系统在稳定住房金融系 统，促进住房金融体系资金流动和调节二级市场等方面都发挥了重要作用。“( 3 ) 全国性 的二级市场经营系统。为促进住房金融的发展特别是为解决住房资金结构不对称和流动 性差的问题，美国政府于2 0 世纪6 0 年代中期建立了“二级抵押市场”和“二级抵押机构”， 它不仅使资金流动更安全，而且使住房金融机构日趋完善发达。 第2 章住房金融的国际比较 2 1 3 政府的作用 在理论上，政府扶持和干预市场可以有两种形式。一种是直接干预，政府不仅直接 出巨资来参与住房融资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的 干预。另一种方式是间接干预。在这方面，美国堪称典范。这种方式主要体现为两种形 式，一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面，则通过为抵押贷款 提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发 展。 1 成立专门的政府机构 1 9 3 1 年，美国建立了“联邦住房贷款银行系统”包括一个“联邦住房贷款银行理事 会”和1 2 家区域性的联邦住房贷款银行。这些银行本身又由本地区内联邦政府特许的储 蓄贷款协会所拥有，由此可见政府的控制作用。1 9 3 3 年，又在这个银行系统下建立了“借 贷公司”。1 9 3 8 年，美国国会又通过决定建立了“联邦国民抵押贷款协会”成为第一个 为住房抵押贷款筹集资会的二级抵押金融机构。1 9 4 4 年建立了退伍军人专项基金，为退 伍军人解决住房问题提供贷款和保险。1 9 6 8 年- i ：1 1 9 7 0 年又分别建立了“政府国民抵押贷 款协会”和“联邦住房抵押贷款公司”。这些机构的组建为美国住房金融体制的正常运 行起到了极大的推动和促进作用，为住房建设资金的筹措开辟了广阔而稳定的渠道，同 时通过贷款业务也提高了居民的购房能力。【4 】p 1 5 1 2 美国特别注重用法律手段调控住房金融的运行 女 1 1 9 3 3 年罗斯福“新政”通过了住房抵押再贷款法，1 9 6 9 年国会批准新的住 宅法，1 9 8 6 年颁布了银行法，1 9 8 9 年挽救储贷协会的一系列法律等等。在长期的实 践中，已形成了一个对住房金融市场进行宏观调控的严密的法律体系。 3 政府为抵押贷款提供担保 住房抵押贷款数额大，虽有房屋做抵押，但是银行在发放贷款后，很可能遇到诸如 借款人不履约，雨又不能按市场价拍卖抵押品，从而造成抵押物不足以偿还贷款余额的 风险情况。因此，为了维护银行的利益，分散其可能的风险，需要专门机构为贷款者担 保。为此，美国政府在1 9 3 4 年专门成立了“联邦住房管理局”( 现在为住房与城市发 展部) ，由它及各地住房局代表政府负责对住房抵押贷款提供担保。政府做贷款保证， 要收取0 3 的管理费，当时按机械算术方法计算，若担保2 0 0 户中只有1 户坏账，政 河北大学经济学硕士学位论文 府可以不赔钱。而实施至今的结果是“坏账”数远远低于1 2 0 0 ，政府根本没有赔过钱。 1 4 】p 1 5 2 这种措施在大大降低金融机构贷款风险的同时，也极大地推动了中低收入家庭获得 住房的进程。 住房抵押贷款模式运行的条件是：一是市场体制较为成熟，二是发达的资本市场， 三是金融机构有足够的资金和丰富的管理经验。住房抵押贷款模式面临的问题是抵押贷 款的标准化问题。 黧辫署k 土 退伍军人管理局f 、，a )i 一 私营保险公司【! ! 型堡堕堡鬯 抵押贷款一级市场 住房贷款机构： 商业银行、抵押银 行、人寿保险公司 等 抵押贷款二级市场 出售贷款i注人资金 三大金融机构： 政府国民抵押贷款协会 联邦国民抵押贷款协会 联邦住房贷款抵押公司 图2 美国住房金融体系结构 2 2 德国：合同储蓄模式 合同储蓄模式是指按照合同的约定，计划购房者在一定期限内按低于市场水平的利 率参加建房储蓄，当储蓄达到一定期限或额度时，即可获得优惠利率的购房贷款，德国 的契约模式、日本的邮政储蓄模式都属于合同储蓄模式，且又以德国的契约式住房贷款 1 6 j 抵押人t上馓l一贷款 第2 章住房金融的国际比较 制度为典型。德国的住房储蓄体系是在国家鼓励、储蓄者自愿参加、以居民住房融资为 目的的前提下建立的互助合作的封闭式自助体系，其实质是：将大多数参加者目前所有 的、但预期在未来不同时期将要用于住房的资金集中起来，供给满足条件的当下就需要 住房资金的少数人使用。该体系为德国战后居民住房的恢复重建做出了突出贡献。二战 后，德国几乎成为一片废墟，城市住宅严重短缺，无家可归的居民达1 2 0 0 多万户。战后 4 0 余年间，德国建起2 7 0 0 多万套住宅，至1 1 2 0 世纪8 0 年代末，人均居住面积达到3 6 平方米， 住房自有率为4 2 ，住房储蓄体系在其中发挥的作用不可忽视。目前德国现有住房中， l 3 的住房( 约1 3 0 0 万套) 由住房储蓄银行的贷款资助。【5 坤“德1 靳1 3 的居民与住房储 蓄银行签订了住房储蓄合同。 2 2 1 互助合作性质的住房储蓄体系 在德国住房金融中，住房储蓄体系是其最大的特色。德国的住房储蓄体系由专