（交通运输规划与管理专业论文）我国房地产评估中市场法研究.pdf

摘要 市场法是评估房地产价格的一种有效方法。由于市场法相对于其它方法评估 原理简单易懂，最重要的是在评估过程中能直接反映房地产的市场状态，使其成 为房地产评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际评估界 的公认。我国房地产市场的迅速发展，为市场法的应用开创了良好的前景，在此 情况下，本文结合我国国情，对房地产评估中的市场法加以研究。 本文首先对国内外房地产评估中市场法的应用概况、市场法研究的意义及研 究内容和方法作了概述；然后从房地产价格、房地产评估内容、特点、价值标准 及四大评估方法的概念和理论依据等方面阐述了房地产评估的基础理论；在此基 础上，深入研究了市场法的评估原理，分析了市场法在评估方法体系中的重要地 位，从理论上进一步肯定了市场法研究的现实意义；本文重点研究了房地产评估 市场法的因素修正，指出我国房地产评估市场法中传统因素修正的缺陷，并分别 探讨了基于层次分析法和基于模糊数学比较法对传统因素修正的两种改进方法； 最后结合我国国情，分析了目前我国房地产评估运用市场法存在的问题，并针对 这些问题提出了相应的对策。 关键词：房地产评估，房地产价格，市场法，因素修正， 层次分析法，模糊数学比较法 a b s t r a c t m a r k e ta p p r o a c hi sa 1 1e 伍c a c i o u sm e a i l so fe v a l u a t i n gt h ep r i c eo fr e a le s 诅t e t h e 印p r o a c hi sl l i l i v e r s a l l yr e c o g i l i z e da so n eo f t l l es i m p l e s t ，t l l em o s td i r e c ta 1 1 dt l l e m o s tf k q u e n t l yu s e dm e t h o d si nm ei m e m a t i o n a le v a l u a t i n gs y s t e mo f r e a le s t a t e 0 n o n eh a l l d ，t l l ew o r k i n g p r i n c i p l e so f m a r k e ta p p m a c ha r ee a s yt ou 1 1 d e r s t a i l dc o m p a r e d 诵t 1 1o m e rm e t l l o d s ；o nm eo t h e rh 柚d ，m ee v a l u a t i n gp m c e s so fi tc a n d i r e c t l yr e f l e c t t l l es t a t eo ft l l er e a le s t a t em a r k e t w i t ht 1 1 e r a p i dd e v e l o p m e mo ft 1 1 er e a le s t a t e m a r k e to fo u rc o u n t 吼i t 、v i l lb ea9 0 0 df o r e g r o u n do nt t l e 印p l i c a t i o no fm em a r k e t 印p r o a c h u n d e rt h i ss i t u a t i o n ，a c c o r d i n gt ot h ef k ts i t u a t i o no fo u rc o u n t 吼m i s a r t i c l ee x p r e s s e sm er e s e a r c ho f m a r k e t 印p r o a c ho f r e a le s t a t ee v a l u a t i n g t h ea n i c l ef i r s t l yg i v e sa s i l r i l l l l a r i z i n go f t l l ea p p l i c a t i o n so f m a r k e ta p p m a c ho n m en a t i v ea i l dm ef o r e i 印c o l 】i l t r i e s ，a n dt h em e a i l i n g s ，c o m e n t sa 1 1 d 印p m a c h e so f m a r k e ta p p r o a c hr e s e a r c h s e c o n d l yi ti n 协) d u c e st l l eb a s i ct h e o r e t i c so fr e a le s t a t e e v a l u a t j o ni b mr e a le s t a t cp c e s ，t 1 1 ec o n t e l l t s ，c h a r a c t 州s t i c s ，v a l u ec r i t e r i o no f r e a j e s t a t ee v a l l l a t i o na l l dm ef o u rr e a le s t a t ee v a l u a t i n ga p p r o a c h e s c o n c e p t sa n dt l l e t l l e o r e t i c s o nt l l i sb a s e ，i tm a k ei n d e p t l lr e s e a r c hi n 也er e a le s t a t ee v a l u a t i n gt 1 1 e o r i e s ， a i l da 1 1 a l y z e st 1 1 ei m p o r t a n c eo f m a r k e t 印p r o a c hi nm ee v a l u a t i n gs y s t e m ，b ym e w a y 缸曲e rm a l 【e ss l l r et l l em e a n i n go f r e s e a r c ho f m 酞e t 印p r o a c hf o rt l l er e a l i t yo nt l l e t 1 1 e 嘶e s t h ea n i c l es 仃e s s e st l l er e “s i n gf a c t o r so fm a r k e ta p p m a c ho ff e a le s t a t e a p p r a i s a l ，a n dp o i mo u tt h es h o n a g eo ft r a d m o n a lf a c t o rr e v i s i n gi no u rc o l u l 由嘎a n d d i s c l l s s e sr c s p e c t i v e l yt w o 、v a y sf o ri m p r o v e m e n tw t l i c hb 骶e so n 删”i ch i e r a r c h y p r o c e s s ( a h p ) a 1 1 df l l z z ym a m e m a t i c sc o m p 撕s o n 印p r o a c h ；a n dl a s ti t 锄a l y z e st h e p r o b l e m so fi l s i n gm a r k e t 印p m a c hi nm er e a le s t a t e 印p r a j s a lm o l l rc o u i l 仃ya t p r e s e ma 1 1 dg i v e st h ec o u n t e n e a s u r e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e 印p r a i s a l ，r e a le s t a t ep f i c e s ，m a r k e t 印p r o a c h ，f a c t o rr e v i s i i l g ， a n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ，如z 巧m a t t l e m a t i c sc o m p a r i s o n 印p r o a c h 2 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本论 文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成 果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 互苇 论文知识产权权属声明 泌年只 ib 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归 属学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请 专利等权利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的 学术论文或成果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名： i 蔷2 加f 年月r 日 导师签名： 产明 州年占月，厂日 前言 改革开放以来，我国房地产业开始起步并发展迅速，逐步形成了房屋商品化 体系。随着改革的深入，我国的住房制度从传统的福利分房转变为住房分配货币 化，建立以经济适用房为主的住房供应体系和公积金制度；我国的土地制度从传 统的土地行政划拨、无偿无期使用、禁止使用者出让，转变为现在的土地有偿有 期出让制度；房地产生产方式从传统的国家投资、分散建设的模式转变为房地产 的综合开发。这些改革同房地产的法制建设共同促进了我国房地产市场的形成和 发展，房地产成为一种商品进入市场流通。 作为商品的房地产，其价格的确定不同于其它普通商品。房地产的生产是一 个漫长而复杂的过程，其价格的确定不仅仅依赖于房地产生产本身，还依赖于国 家制定的各城市的地价政策、各城市的物价指数等其它客观因素。由于房地产具 有异质性、不可移动性、价值大等特点，其价格的确定需要房地产估价中介为交 易双方提供一个较客观的参考依据，目前，无论是房地产的买卖、租赁、抵押、 交换、入股、典当、课税、征用拆迁补偿、纠纷处理，还是企业的合资、合作、 租赁经营、承包经营、合并、破产清算、以及房地产的投资决策和管理等，都需 要房地产评估。由此，我国房地产市场的发展使房地产评估成为必要。房地产评 估方法的研究也理应受到越来越多的重视。 目前国际上常用的房地产评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、 基准地价修正法等。其中市场法是指在同一市场条件下根据替代原理，将待估房 地产与近期已发生了交易的类似房地产进行对照比较，并就两者在价格形成影响 等方面的差异进行修正，求取待估房地产在评估日期最可能实现的合理价格的一 种房地产评估方法。由于参考市场上近期发生的交易案例，能够综合反映房地产 市场的实际情况，故评估价格具有较强的现实性，易为委托估价者所接受，已经 被国际评估界公认为是评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，在 欧美及我国港台等房地产发达国家和地区常被采用。但是在我国，由于长期受计 划经济体制的影响，人们的观念受到束缚，加之房地产市场的发育还不够规范和 完善，严重影响了市场法在房地产评估中的应用，使得市场法在我国房地产评估 方法体系中还处于从属地位。 然而，随着改革开放的扩大和深入，知识经济时代的到来，特别是在加入 w t o 后，房地产市场开始快速发展，一级市场和二级市场初具规模，房地产交 易案例日趋增多，人们的观念也得到解放，在这种形势下，市场法逐步成为我国 房地产评估实务的主导性和基础性的评估方法己成必然，因此社会必将对市场法 的研究提出更高的要求，本文就是在这种背景下展开的。 第一章论文研究概述 本章从国内外市场法在房地产评估中的应用概况、论文选题的意义及研究内 容等方面对论文的研究加以概述。 第一节国内外市场法在房地产评估中的应用概况 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应 用的经典估价方法。用市场法评估房地产价格，直观形象，容易理解，也相对容 易掌握。同时，相对于其他方法，市场法更直接地依靠现实的市场价格资料，更 符合当事人的现实经济行为，因此被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力 强的基本评估方法。 国外对房地产评估理论的研究起步较早，现代房地产评估起源于英国。英国 将为承包商服务的技术人员统称为工程师，为业主服务的技术人员统称为测量 师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工 程师。英国测量师俱乐部成立于1 7 9 2 年。受英国影响，其他国家如新西兰、前西 德、美国、日本、韩国等也分别于1 9 1 0 年、1 9 3 2 年、1 9 3 5 年、1 9 6 3 年、1 9 7 2 年开 始建立自己的房地产估价制度。发展到现在，国外房地产估价方法体系可以分为 两类，一是以英国为代表，采用五种估价方法：市场比较法( 即市场法) 、投资 法( 即收益法) 、剩余法( 即假设开发法) 、成本法和利润法，估价时注重经验、 艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型；二是以美国为代表，采用三 种估价方法：市场比较法、收益法、成本法，估价时注重技术、计量，注重数学 模型。进入2 0 世纪8 0 年代以后，由于英国房地产市场交易案例的大幅增加，在英 国及英联邦国家传统的收益法几乎被市场法所取代，并广泛应用至今。美国在进 入2 0 世纪8 0 年代初，由于早期估价方法的案例与日俱增，并受市场法在英国的广 泛应用的影响，市场法在最近2 0 年的应用案例大大增加，已成为美国房地产估价 的首选方法。其他如德国、加拿大、日本等发达国家，由于房地产市场高度发达， 信息来源充足，市场法的应用比率也都大大超过了其他方法，成为这些国家房地 产评估的首选方法。 与上述发达国家相比，我国房地产评估工作起步很晚，仅有十几年的历史， 并且房地产市场尚处于发育之中，某些类型的房地产缺乏交易实例，房地产评估 在较大的范围内使用的是成本法。尤其在土地价格评估中，我国土地出让、转让 的市场化工作起步未久，在不少地区难以获得规范的市场交易实例，故成本法在 土地价格评估中占有较为显著的地位。而市场法目前仅在少数房地产市场发达的 城市、地区使用较多。随着市场的日益完善，成本法的应用范围将会大大减少， 我国房地产估价规范中亦明确规定：“有条件选用市场比较法进行估价的， 应以市场比较法为主要的估价方法。” 第二节选题的意义 在房地产估价的几种方法中，市场法最能体现房地产估价的基本原理，且最 为直观，与其他几种方法相比，市场法有以下几个显著优点： 1 评估原理简单易懂 市场法遵循市场经济运行中的替代原理，即当市场上存在多个效用相等的房 地产时，它们之间可以产生替代作用，其价格彼此接近，趋于相同。这一评估原 理直观清晰，简单易懂。 2 评估过程直接反映房地产的市场状态 运用市场法首先要进行市场调查，寻找交易实例，收集其交易价格，相关指 标和参数资料，筛选鉴别后得到比较对象的参照物房地产；其次在当前市场状态 下，比较参照物与评估对象的差异因素，调查修正交易原价得到现行市价；最后 再将现行市价平均得到评估值。可见，整个市场法的评估过程直接体现“市场化” 的特征，直接反映房地产的市场状态，而且评估值也以现行市价直接表现，符合 当事人的现实经济行为。 3 市场法的适用对象广泛 获取房地产价格的途径通常有以下三种：( 1 ) 与类似房地产的近期市场成交 实例进行比较；( 2 ) 根据待估房地产的期望收益：( 3 ) 通过确定重置或更新待估 房地产所需的费用。由此形成房地产评估的三大基本方法，即市场法、收益法和 成本法。其他评估方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法等，是这三大方 法的派生。每种评估方法都有特定的适用性和局限性，必要时可同时选用两种或 两种以上方法，以相互验证。但是，一般应以一种方法为主，其他方法作为进一 步的核实，使估价更为客观正确。而我国房地产估价规范中规定：“( 1 ) 有 条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；( 2 ) 收益 性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；( 3 ) 具有投资开发或 再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法：( 4 ) 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进 行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。可见，在房地产市场发达 的前提下，市场法的适用对象是非常广泛的。 4 评估结果易被认可接受 市场法的评估过程，使人们有理由相信，其评估结果是建立在直接反映资产 的市场状态的基础上的，既然该类资产的市场交易状态如此，修正后得到的评估 值也就客观可信，说服力较强，易被认可接受。 在房地产市场发达的国家和地区，通过实践已经真正认识到市场法的这些优 点，因此市场法在欧美及我国港台地区常被采用。在我国，市场法虽然还未得到 广泛应用，然而随着我国房地产市场的日益发展和日趋活跃，房地产交易案例的 逐步增加，可以预计，这种方法必将在我国今后的房地产评估中发挥越来越重要 的作用。因此，如何科学地运用市场法进行房地产评估己经成为一种趋势，是我 国房地产界迫切需要解决的问题。根据市场法基本原理，探讨其在我国的实际应 用，具有重要的理论和现实意义。 第三节研究内容和方法 一、研究内容 本课题拟在充分调研国内外关于市场法评估房地产的理论与应用现状的基 础上，分析市场法在我国房地产评估中的适用性和缺陷，在此基础上提出改进方 法和对策。因此本次研究的工作有： 1 阐述房地产评估的基础理论，为进一步研究打下基础； 2 研究市场法的评估原理，阐述市场法的理论依据、应用条件和评估程序、 深入分析市场法在评估方法体系中的重要地位，从理论上进一步肯定市场法研究 的现实意义； 3 深入研究房地产评估市场法的传统因素修正，找出传统因素修正的缺陷， 进一步提出基于层次分析法和模糊数学比较法对传统因素修正改进的两种创新 方法； 4 分析我国目前房地产评估运用市场法的若干问题，提出自己关于如何解决 这些问题的对策建议。 二、研究方法 1 对已有资料和成果的分析和利用 在充分调研的基础上，广泛收集国内外有关本课题的资料和文献，并加以分 析和利用。 2 定性分析与定量分析相结合 本文在肯定了市场法在应用过程中，存在对可比交易案例的因素修正不可避 免的带有一定主观性的问题上，引入层次分析法和模糊数学比较法两种新算法分 别对市场法的因素修正加以改进，采用定性分析与定量分析相结合的办法，使市 场法的评估结果更具可信度。 3 理论与实践相结合，注重体现我国房地产评估特色。 6 第二章房地产评估基础理论 本章主要对房地产价格的影响因素、房地产评估的概念、内容、特点、价值 标准和四种主要的评估方法等这些关于房地产评估的基础理论加以阐述，为更好 地认识和理解下面章节打下基础。 第一节房地产价格研究 房地产评估是对房地产价格的评定与估算。因此，弄清房地产价格的一些基 本问题，是研究房地产评估所必须掌握的基本知识。 房地产价格是房地产价值的表现形式。房地产的价值体现在它能为人们提供 居所，满足人们基本的生活需要。房地产价格则是房地产经济价值的反映，是为 获得他人房地产所必须付出的代价。与一般商品一样，房地产价格的形成基础是： 房地产的有用性；房地产的相对稀缺：对房地产的有效需求；可以进行交换。但 是相较于一般商品，房地产价格又有其独特的地方。 与一般商品相比，房地产价格水平是众多影响房地产价格的因素相互作用的 结果，它们对房地产价格的影响程度有的可以量化，但只能凭借评估人员的经验 加以判断，因此，这些因素会从不同的侧面，以不同的程度影响着房地产价格的 评估工作。这些因素主要有： 1 供求状况 房地产的供求状况是国民经济发展的重要反映。无论是供过于求，还是供不 应求，都不利于国民经济发展和改善人民生活条件。要保持房地产的供求平衡， 其主要方法就是利用价值规律的作用来调节。价值规律的调节作用主要表现为房 地产价格要符合其价值。马克斯在马克思恩格斯全集中指出：“需求按照和 价格相反的方向变动如果价格跌落，需求就会增加：相反，价格提高，需求 就会减少。”一般情况下，在住宅供不应求的前提下，房地产价格会上涨，从而 刺激房地产的生产和供给，同时也可控制购买力，已达到供求平衡。相反，如果 房地产市场供过于求，房地产价格将会下降，从而使供给量减少，同时扩大购买 力，最后达到供求平衡。所以房地产供求失衡，影响着房地产的价格。 2 自身因素 房地产的自身因素也可以说是房地产的个别因素，是指房地产本身的个别 特性对房地产价格的影响因素。自身因素随土地与建筑物的不同可分为以下几 项： ( 1 ) 土地的自身因素 土地的自身因素主要包括：土地的位置、形状、大小( 宽度、深度、面积) 、 地势、地质：日照、通风、湿度和温度：土地的临街状态。 ( 2 ) 建筑物自身因素 由于建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、朝向、楼层和建 筑物外观的不同，房地产价格也会随之变动。 3 环境因素 环境因素可分为自然环境因素和社会环境因素。自然环境因素主要指各种噪 音、环境污染和视觉环境；社会环境指交通条件、商业设旅和教育设施。 4 人口因素 人口因素包括人口的数量、人口的素质、以及人口的家庭规模。房地产的 需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有着很大的影 响。 随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上 涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房地产价格： 一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格； 另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格。在总人口 不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房 地产价格的变化。一般来说，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地产 价格有上涨的趋势。 5 经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平， 财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资。这 些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面： 经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅 和各种文娱设簏等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨； 银行存贷款利率降低时，会刺激投资者的投资欲望，使房地产的供给增加， 房地产价格相对下降；而储蓄利率如果过低，储户就会宁愿用稍高的价格购置房 地产以保值，而不愿把钱存入银行，这样也会抬高房价； 房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买 力的变动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价 格变动的百分比，则表示两者之间的实质关系并未改变，否则说明两者之间发生 了变化； 随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的 需求也因此俱增，导致房地产价格上涨。 6 社会因素 影响房地产价格的社会因素，主要有政治上的安定状况，社会治安状况以及 房地产的投机和城市化进程。一般来说，政治上不安定，意味着社会动荡，因而 造成房地产价格下跌；社会治安较差经常发生犯罪案件的地区，意味着人们的生 命财产缺乏保障，将造成房地产价格低落；房地产投机也是危害多多，这是共识， 它主要会引起房地产价格不正常的上涨或下跌；而城市化，则会造成房地产需求 增加，带动房地产价格上涨。 7 行政因素 行政因素是指政府以公益为出发点，积极扶持房地产的发展或消极限制其发 展，其最终目的可以说是为了提高房地产的整体效用，行政因素主要包括： 土地制度、住房制度、城市制度、土地利用规划、土地和建筑物的防火、防 灾等管制及房地产税制。 8 心理因素 心理因素对房地产价格的影响，有时也是一个不可忽视的因素。影响房地产 价格的心理因素主要有：价格预期和购买或出售心态：欣赏趣味；时尚风气；接 近名家住宅心理；讲究门牌号码：讲究风水；价值观的变化等。这些因素往往可 以间接影响到房地产价格。 9 国际因素 国际因素也会使某一国家或某一地区的房地产价格发生变动，如国与国之间 的政治对立、经济封锁甚至发生军事冲突等都会导致房地产价格的低落。 9 1 0 其他因素 除了上述九种因素以外，还有一些其他因素有时也会影响房地产价格，如国 家或行业领导人物的升迁变故等。 第二节房地产评估研究 一、房地产评估的概念 房地产评估，又称为房地产估价( r e a le s t a t ea p p r a i s a l 或r e a lp r o p e r t y v a l u a t i o n ) ，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时点上的价 值进行估计。在进行这种估计时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响 因素和房地产市场的供需状态以及变化趋势，遵循评估原则，按照一定的评估程 序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行 测评。 二、房地产评估的业务类型 房地产评估只是评估人员模拟房地产市场的价格形成过程来得到房地产价 格评估值，因此所得评估结果只能是评估对象在此市场条件下最可能实现的价 值，它不同于房地产定价，并且房地产评估是对房地产各种产权权益价格的评估 判定。房地产评估的业务类型按评估对象分为地产评估和房产评估。按评估目的 分：土地使用权出让，房地产转让( 包括买卖、交换、赠与、抵债等) 、租赁、抵 押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷解决，以 及企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、买卖、破产 清算、房地产复核等的相关房地产评估。 三、房地产评估的特点 房地产评估不同于其它资产评估，它有其自身的特点： 1 土地与房屋位置的固定性、不可移动性决定了房地产评估的特性，而除土 地和房屋以外的资产是可移动的。因此，在评估时主要了解评估对象所处的区域 状况。 2 土地供应缺乏弹性也决定了房地产评估的特点。土地价格大多受需求方面 的影响，同时对土地的需求是一种导引需求，即由对土地上产品和劳务的需求而 引起的需求。 1 0 3 房地产的个别性也决定了房地产评估的特点。一般商品可标准化，其价格 较一致。而土地由于其个别性，没有两宗土地是完全相同的，所以基本上是一宗 土地一个价格，且相差较大，因而地价也具有个别性。 4 土地的保值、增值性也决定了可房地产评估的特点。一般物品有折旧现象， 其价值随着时间的流逝而降低。土地由于具有耐久性，不仅无折旧，而且有增值 的现象，其价格通常随着时间流逝而自然升高。当然，建筑物随着时间的推移也 存在折旧问题，我国土地使用权是有期限的，对于使用权人而言，土地也存在折 旧的问题。 5 房地产价格受政府政策影响较大。如果政府决定将某一地区定为经济技术 开发区，那这一地区的地价也会随之上升。政府的规划制度对地价的影响也很大， 如限定容积率、建筑密度、建筑高度等。所以在评估时应充分考虑政策影响，特 别是可以遇见的政策的影响如规划因素、住房政策等。 6 房地产价值量大，在评估中考虑的因素多，且不确定因素也多。因此在评 估中要对其进行充分的实地勘察，不得有半点疏忽。 四、房地产评估的价值标准 房地产评估的价值标准是关于房地产评估所运用的价值类型的法则，要求根 据房地产业务的价值属性，确定具有一致性的价值类型，以进行正确的房地产评 估。特定的房地产业务要求特定的房地产价值类型，即房地产评估目的与房地产 价值类型要相匹配。由于评估目的的不同，即衡量房地产价值的出发点不同，导 致对同一房地产产生不同的价值观点，从而对房地产价值的计量产生各种类型的 价格。 由于衡量房地产价值的角度不同，房地产有下列价值类型：课税价值、投保 价值、贷款价值、帐面价值、租赁价值、市场价值、清算价值、征用价值、交换 价值、使用价值等。这些价值形成的价格不仅在质上是不同的，在量上也有较大 的差异。因此，房地产评估的价值标准要解决的是房地产评估的最根本的问题。 事实上，房地产评估的价值标准影响着房地产评估的全过程，从评估方法的运用 到评估结论的确定，都要受到房地产评估的价值标准的影响，国际上通行的和世 界各国( 地区) 制定的估价规范( 或标准、指南等类似文件) 中，价值标准也都 是一个重点强调的问题。通常，最常用、也是最容易取得不同估价师共识的价值 标准，是公开市场价值标准。因此，在上述国际通行的各种估价规范中，都将公 开市场价值标准确定为通常情况下估价师应该采用的价值标准。我国房地产估 价规范( 以下简称规范) 也明确了公开市场价值标准在房地产评估中的重要 地位，对公开市场价值和公开市场价值标准进行了定义。公开市场价值( o p e n m a r k e tv a l u e ) 是指在公开市场上最可能形成或成立的价格。采用公开市场价值 标准时，要求评估的客观合理价格或价值应该是公开市场价值。公开市场价值标 准告诉我们，在估价时通常是要估房地产的公开市场价值。 五、四种主要房地产评估方法的概念和理论依据 作为一种方法体系，从使用的频率看，市场法、收益法、成本法、假设开发 法、基准地价修正法，是我国当前最常使用的房地产评估方法。此外，还有一些 方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些特定情况下也 用于评估，作为评估的补充方法。从方法论的角度分类，市场法、收益法和成本 法是根据不同的机理总结出来的，构成房地产评估的基础，属于房地产评估的基 本方法；而其他的方法则是在这三种方法的基础上扩展和补充发展起来的，属于 房地产评估的派生方法。以下对上述房地产评估的三种基本方法和一种常用辅助 方法假设开发法作简要介绍： 1 _ 市场法的概念和理论依据 市场法( m a r k e ta p p r o a c h ) 又称交易实例比较法、市价比较法、现行市价 法，它的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房 地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况，交易日期、 区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在评估基准日的客观合理价格或 价值的一种房地产评估方法。 所谓类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、所处地区等方 面与待估房地产基本相似的房地产。 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2 收益法的概念和理论依据 收益法( i n c o m ea p p r o a c h ) ，又称为收入资本化法、投资法，是指为取得待 估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到评估 时点，并以其贴现之和作为待估房地产的客观合理价格或价值的一种房地产评估 方法。收益法适用于收益性房地产的评估。 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，是以预期原 理为基础的。预期原理说明，决定房地产价值，重要的不是过去的因素，而是未 来的因素。具体地说，房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的 成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的 满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是借它推知未来的动向和发展趋势， 解释未来收益的合理性。 考虑到上述种种情况，普遍适用的收益法原理可表述如下：将评估时点视为 现在，那么，在现在购买有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限 可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益 的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。 3 成本法的概念和理论依据 成本法( c o s ta p p r o a c h ) 是求取待估房地产在评估时点的重置价格或重建 价格，扣除折旧，而估算待估对象的客观合理价格或价值的一种房地产评估方法。 其中，重置价格或重建价格是在评估时点重新取得或重新开发、建造全新状态的 评估对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。 成本法评估的理论依据可以从买卖双方分别加以分析。 对于买方，成本法的理论依据是替代原理，即买方所愿意承担的价格不能高 于重新开发或建造该房地产所必需花费的成本，如果价格高于这成本，买方就 不如自己开发或建造一个相同的房地产。 对于卖方，成本法的理论依据是生产费用价值论，即买房可以接受的价格不 能低于开发或建造该房地产所花费的各项必要成本之和，否则卖方就会亏本。 由上可见，一方是不高于预计重新开发或建造所需花费的成本，另一方是不 低于开发或建造所需花费的成本，买卖双方可接受的共同点必然是等于开发或建 造的正常的成本( 包含正常的费用、税金和利润) 。因此，我们可以根据开发或 建造评估对象所需的正常费用、税金和利润等之和来估算房地产的价格。 4 假设开发法的概念和理论依据 假设开发法( h y p o t h e t i c a ld e v e l o p m e n tm e t h o do rr e s i d u a lm e t h o d ) ， 又称剩余法、倒算法等，在评估较为独特、具开发潜力的土地的价格时，是较常 用的方法。所谓假设开发法，是将待估房地产预期开发后的价值，扣除预期各种 开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为待估房地产的客观合理价 格或价值的一种房地产评估方法。 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是 评估新建房地产价格的成本法的倒算法。两者限于土地价格方面的主要区别，在 于成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开 发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 1 4 第三章房地产评估市场法的评估原理 市场法评估原理简单易懂，最重要的是在评估过程中能够直接反映房地产的 市场状态，使其成为房地产评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法， 得到国际评估界的公认。因此，本章深入研究市场法的评估原理，包括市场法的 理论依据、适用范围、应用条件、评估程序以及市场法在房地产评估方法体系中 的重要地位，从而提醒各界加强对房地产评估市场法的关注。 第一节市场法的理论依据 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或 效用，所以他们在选择商品时会选择效用大而价格低的商品。当效用与价格相比， 效用太小或者价格太高时，购买者就会放弃购买，因此效用均等的商品或服务在 其价格上应该相等。我们把在效用上能够相互替代的商品称为替代品，在一个完 全竞争的市场上，两个以上具有同等效用的替代品同时存在时，该类商品的价格 就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促使其价格趋于一致。 替代原理同样适合于房地产市场。从理论上讲，效用相等的房地产经过市场 的竞争，其价格最终会基本趋于一致。正是因为在房地产价格形成中有替代原理 的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的 已知成交价格来求取。当然，由于在现实交易中交易者的心态、偏好、对市场的 了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能偏离其 正常市场价格。但是，只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可作为 正常市场价格的最佳指标。这一点是基于“大数法则”，该法则也称大数定律， 是随机现象中的基本规律。 第二节市场法的适用范围及应用条件 一、适用范围 1 适用于有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、 空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市 场法具有使用基础。此外，采用市场法进行评估的房地产必须是较为常见的类型， 对一些较为特殊的房地产，如占据特殊位置或具有特殊地位的房地产( 如城市标 志性建筑) ，或建筑结构、建筑材料、建筑形式与众不同的房地产( 如古建筑) 等， 由于不易找到具有可比性的比较实例房地产，则难以采用市场法。 2 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。在房地产市场发育不够充分 的地区，较难采用这一方法。 二、应用条件 1 具备充足的市场交易资料 市场法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。具体来说， 充足的市场交易资料是指： ( 1 ) 数据充足。一般认为，运用市场法需要具有l o 个以上的比较交易实例 的资料，其中要有3 个以上具有较高可比性的比较实例，如果可比性好的比较实 例少于3 个，就有可能造成评估结果不能反映客观市场的后果。 ( 2 ) 资料可靠。主要是指资料来源的可靠性和资料本身的可靠性。为保证评 估的精度，建立比较实例时，要对交易实例资料的完整性和准确性进行核查。凡 比较实例资料不属于第一手资料的，都必须对其可靠性进行检查。 ( 3 ) 质量保证。质量保证的标准以可比性和替代性表示。运用市场法，需要 有与委估房地产相关程度高和可比性强的比较实例。比较实例与委估房地产的相 关程度越高，评估结果越好，替代性越强，评估结果越准确。 2 具备丰富的评估经验 市场法的正确运用对评估主体也有严格的要求。在运用这一方法时，需要选 定比较实例与待估房地产进行分析比较，并对交易情况、交易期日、区域因素及 个别因素作出修正，这些都需要多方面的知识和丰富的经验。采用这一方法时， 如果不由经验丰富、判断准确、且对当地房地产市场的特点和交易习惯有相当了 解的评估人员进行评估，则不易获得正确的评估结果。 第三节市场法评估的程序 一、搜集交易实例 运用市场法评估房地产价格，是建立在充足的案例资料基础上的。如果案例 资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使评估出的价格失真，不 够客观。因此，应尽可能地搜集较多的交易实例。 1 搜集交易实例途径 ( 1 ) 查阅政府相关部门的房地产交易资料。如房地产交易中心的登记文件， 作为政府房地产管理部门，般建有房地产交易情况资料库或资料中心，可以通 过计算机系统查询、收集房地产交易的相关资料。 ( 2 ) 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的 信息。与房地产相关的报刊版面、杂志，均会刊登为数不少的广告资料，评估人 员可以从众多的信息中体会合理的价格区间。 ( 3 ) 以购房者身份，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，从中了解有关信 息，通过这种形式不仅能收集到第一手的相关房地产资料，还能帮助评估人员迅 速熟悉其可能原本比较陌生的市场。 ( 4 ) 参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情。 ( 5 ) 同行之间随时交流、互相提供行情资料。 ( 6 ) 其他途径，如查访房地产交易当事人，获悉房地产特性及有关交易条件 等。 2 搜集交易实例的内容 在搜集交易实例时，需要搜集的内容一般应包括： ( 1 ) 交易双方情况及交易目的。交易目的，是指交易双方为什么而交易，一 般包括买卖、入股、抵债等交易目的。交易双方情况，不仅包括交易者的名称、 性质、法人代表、住址等基本情况；更重要的是要说明交易双方是否在公开的市 场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。 ( 2 ) 交易实例房地产状况。一般应包括：坐落位嚣、形状与面积；地质 条件；购物、交通等环境条件；土地利用现状与规划用途；有关地上建筑 物的基本情况；权利状况。 ( 3 ) 成交价格。成交价格应包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相应的 单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位 等情况。 ( 4 ) 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、 租金支付方式等内容。 ( 5 ) 成交日期。 需要搜集的内容最好事先针对不同类型房地产制作成统一的表格，搜集时按 表格填写既方便又能避免遗漏重要事项，如表3 1 。 表3 1可比实例调查表调查日期 名称编号 坐落 基准地价 规划限制 使用限制 权力状况土地证号 建筑结构建筑面积用途 卖方买方 交易价格交易方式 成交日期付款方式 宗地面积地形条件 个 宗地形状地质条件 别 临街类型临街位置 因 素 临街深度容积率 临街宽度 其他 市级道路状况 距商服中心距离区级公共设施状况 区 小区级基础设施状况 域 因 火车站文体设施状况 素 距对外交通设施距离 汽车站人口密度 码头绿地覆盖度 位 置 示 意 图 二、确定可比交易案例 选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与评估对象房地 产条件相同或相似的、成交日期与评估时点相近的、成交价格为正常价格或可修 正为正常价格的交易实例。其数量一般为3 个以上。 可比实例房地产选择的合适与否，将直接影响市场法评估的最终结果，因此 这一筛选过程应特别慎重。选取的交易实例具体应符合下列标准： 1 与待估房地产的用途相同。这里的用途指大类用途，分为：( 1 ) 商业店面、 购物中心；( 2 ) 办公楼( 写字楼) ；( 3 ) 宾馆；( 4 ) 住宅、公寓i ( 5 ) 工业：( 6 ) 仓库 等。在大类相同的情况下，如果能做到小类用途相同则更好。如评估对象为商业 店面中的百货超市，则选择的可比实例最好也为百货超市。 2 与待估房地产的建筑结构相同。如同为砖木结构、钢筋混凝土结构或混合 结构等。在大类相同的情况下，最好也做到小类相同。 3 与待估房地产交易类型相同。交易类型主要包括买卖、租赁、抵押、入股、 典当等形式。只有交易类型相同从而价格类型相同，才能形成价格比较基础。 4 交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易。所谓正常交易是指在公 平竞争、信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。非公平交易将会导 致房地产的销售价格并不能反映其市场价值，因而无法利用为可比实例。 5 交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近。评估时点，是指决定待估 房地产评估额的基准日期。当然，相近的程度须根据房地产市场的波动情况具体 分析而定，如市场波动较小，则l 2 年内发生的交易都可作为候选的对象，如 果市场波动较大，有时相隔1 年的交易也属于过于陈旧。但无论如何，通常认为， 交易时间与评估时点间隔5 年以上的，不应作为候选对象。 6 处于待估房地产的同一供需圈。同一供需圈是指能与待估房地产形成替代 关系的其他房地产所在的地区，它包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估 房地产所隶属的地区，这一地区以某一特定的土地利用类型为主要用地类型，且 这一利用类型在该地区的空间分布是连贯的。类似地区是指具有与待估房地产的 邻近地区相同或相似的土地利用类型，但在空间分布与邻近地区不连贯的其他区 域。 三、