资产评估实务中常见错误ppt课件

资产评估实务中常见错误,1,上海XX厂是XX集团公司下属的一家国有企业，成立于1957年，是一家真空应用设备的专业制造厂，为适应集团“主辅分离”的要求，拟将企业经资产剥离后转让，受让的对象为两名自然人。企业拟定了以2004年8月31日为基准日的改制方案，后经集团审核，将基准日调整为2004年10月31日，并将部分与新企业无关或无需的资产和负债进行剥离，资产剥离具体情况如下表：,资产评估常见错误案例一：评估的范围,2,3,企业将应收款、存货等资产和相关负债进行了剥离，按照集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入了评估范围。据评估机构反映，房地产之所以纳入评估范围是因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只起咨询作用，交易时会将之剔除。评估机构这样处理欠妥,既然是集团要了解房地产的市场价值，评估机构应该另行出具相关的评估咨询报告，而不应笼统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。建议从评估政策上规范评估范围的确定，评估范围应与纳入改制资产范围、交易资产范围一致。,4,上海XX汽车空调有限公司委托评估机构对上海S汽车空调有限公司进行评估，拟收购该公司另一股东日本S株式会社在该公司25%的股权。经查，该公司有10483.15万元的存货，其账面价值占总资产的34.11%，占净资产的92.91%。其主要构成为原材料和产成品，该公司的产品主要为汽车空调用压缩机，每台售价约为1000元左右。对如此大量的存货，评估机构是否认真进行了清查核实？清查的数量和金额是否达到资产评估操作规范意见（试行）第二十五条中“存货抽查数量要占总量的40%以上，账面价值量要占总值60%以上”的要求？,资产评估常见错误案例二：存货的清查,5,带着这些疑问，评估管理机构到企业以及评估机构进行了调查。评估机构的答复是他们根据资产占有方提供的存货清单，核实了有关的采购和销售合同、购置和销售发票等会计凭证，并同该公司的存货负责人一起到存货存放地清查核实有关的存货，对各类存货进行了盘点，抽查数量和金额均达到要求。但在企业了解的情况是该公司的存货除少量在厂区内存放外，其余大部分都存放在外地，如长春、武汉和广州等地，以便随时向附近厂商供货。而本次评估时评估机构却未对异地存放的存货进行现场清查核实，而仅是从账面上进行了复核。由此看来，评估机构对存货的清查核实应是不达标准的。存货作为企业重要的一项资产，对其清查核实的好坏，直接影响到整体的评估结果。评估机构在对账面价值占总资产34.11%的存货进行评估时，仅选取了小部分进行现场清查核实，而大部分采用账面核实这种会计的方式代替评估现场清查，这样是无法了解存货的真实情况的，自然也无法对存货的价值进行正确的评估。,6,某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路417弄24号和XJ路144弄5458号的土地使用权，土地性质均为工业用途；评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行5分钟），然而，评估结论却大相径庭，MD路417弄24号的土地使用权评估价为5250元/平方米，XJ路144弄5458号的土地使用权评估价为11380元/平方米。在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？工作底稿没有反映两块地的主要差异。经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致；周边环境一致；评估目的一致；评估方法一致（均为基准地价法）；两份报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？,资产评估常见错误案例三：土地的评估,7,8,从上表中我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之处：如区域因素修正中，对“市政设施”同样判断“一般”，XJ路地块系数修正“5”，而MD路地块却不作修正；对“社会环境”的判断，从现场来看是一致的，但评估师却对XJ路地块判断为稍差，系数修正“-3”，而对MD路地块却判断为稍好，系数修正“3”；又如个别因素修正中，两块地同是矩形，但XJ路地块对“形状”判断为“较好”，系数修正“5”，而MD路地块对“形状”判断为“稍差”，系数修正“-3”；对“临路状况”判断，XJ路地块的“临路状况”判断为“较好”，系数修正“5”，而对MD路地块的“临路状况”判断为“较差”，系数修正“-5”，而实际上XJ路地块临路30米左右，MD路地块临路10米左右，从系数修正来看不可能有如此大的差别，由此可见，评估师在运用基准地价系数修正法时，对系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截然不同的结果。根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在11380元/平方米左右比较合理，而MD路417弄24号的土地使用权评估价为5250元/平方米明显偏低。,9,上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为Y房产占51%和Z房产占49%，根据2004年7月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为：S公司和I公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是XX集团下属的全资国有企业。该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到：该房产位于KJ路2063号的W大厦，于1999年9月竣工，该公司拥有的房产总面积为7736.84平方米，分别为：办公用房3245.1平方米、商业用房3529.79平方米、地下车库961.95平方米。办公用房基本已出租；商业用房共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业；地下车库共有9个停车位。评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元/平方米，十六、十七层的办公房评估价格为4500元/平方米，商业用房评估价格为5800元/平方米,地下车位为140000元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了7000元/平方米左右，通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价格为1-1.2元/平方米/天。,资产评估常见错误案例四：参数的选择,10,那么究竟是什么原因导致评估价格的偏低呢？本次房地产评估运用收益现值法，其中最主要的估价指标是房产租金，评估人员采用的是目前与客户签订的协议租金而非市场租金，据租赁协议反映该房产的租金为0.56元/平方米.天，这与了解到的能反映市场租金价格的1-1.2元/平方米.天几乎差了一半。重新用市场租金（以1元/平方米.天为标准）测算后的结果为：办公用房7500元/平方米，办公用房的总价与评估报告的结果相差11,041,910元。商业用房由于没有现成的取价来源，后经咨询有经验的评估师得知，像此类地段的商业用房，大概在8000元/平方米左右，按此数据测算的总价与评估报告的结果相差7,765,538元。总计相差18,807,448元。,11,上海B（集团）有限公司委托上海A资产评估有限公司对其投资的上海C船舶有限公司进行评估。C公司于1999年6月1日正式改制运作，由B和D散货运输有限公司各出资5000万元（各占50%）投资组建的航运企业（国内合资有限责任公司）。现经营范围有：大宗散货减载、国际运输、国内沿海及长江中下游各港间货物运输（含集装箱）、劳务服务、技术服务、旅游咨询服务、鱼类加工销售。现有海上减载平台、国际远洋、近洋、沿海运输等多艘船舶，经国家交通部水运司核准的运力为21.95万吨，具有国家海事局颁发的符合证明（DOD安全管理证书）。船舶技术管理干部86人，其中持有A类证书的41人；船长、轮机长20人。本次评估目的为股权转让。股权转让后，B占35%，D散货占5%，E控股（香港）有限公司占49%、上海F实业有限公司占11%。C公司2001-2003年三年利润为：127.02万元、366.77万元、531.21万元（根据评估报告给出的数据测算得出三年的净资产收益率为：1.27%、3.51%、4.93%）。,资产评估常见错误案例五：无形资产的存在,12,该评估报告存在以下疑点：1、航运企业有可能有“岸线”、“水域”等无形资产，评估报告未作说明。2、航运企业的营运证、安全管理证等航运企业的特许权无形资产在评估报告中未提及。经调查，该企业是租用其他企业的岸线，企业自身不存在岸线使用权。,13,该评估报告同时还存在以下几个问题：1、该企业明显存在营运证无形资产，评估师却视而不见，在评估报告中只字未提，抽查后，也仅让企业出具一份说明，以企业意见来替代评估师的职业判断（从经营范围看，“鱼类加工销售”实际上也涉及无形资产食品生产许可类无形资产）。2、评估方法的选择上，按照评估价值定义和价值类型判断，该项目评估方法应选择收益法。而评估师以“C公司200