房地产开发项目经济效益评价PPT课件.ppt

,房地产开发项目经济效益评价,本章能力要求,（1）理解和掌握房地产开发项目有关成本费用估算的项目及其依据；（2）理解和掌握房地产开发项目有关收入和税金估算的项目及其依据；（3）能够理解房地产开发项目财务辅助报表及基本报表中数据之间的关系，并能够按照相应格式填入数据；（4）熟悉房地产开发项目财务评价指标体系；（5）能够读懂比较简单的房地产项目财务评价报告，并能够按照已有类似格式进行类似项目的财务分析；,本章重点,（1）房地产开发项目有关成本费用估算（2）房地产开发项目有关收入和税金估算（3）进行房地产开发项目的财务分析,本章难点,房地产开发项目的成本费用估算、收入估算以及财务分析,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,5.1.1房地产开发项目投资与成本费用估算,1、房地产开发项目投资与成本费用的构成,一般性的房地产开发项目而言，其投资及成本费用由以下几个部分组成：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用、开发期间税费以及不可预见费等。,2、房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,5.1.1房地产开发项目投资与成本费用估算,3、房地产开发项目投资与成本费用估算,续前,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,5.1.2房地产开发项目收入估算,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,1、房地产开发项目收入估算,房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入+租金收入+土地转让收入(以上统称租售收入)+配套设施销售收入+自营收入。,（1）租售收入,租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。租售收入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大。房地产项目租售方案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等。,其中，销售收入销售房屋面积房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）,出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价（含土地和商品房）,开发出售型：销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金,开发出租型：出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本,开发自营型：经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本,提示：总开发价值项目总销售收入销售税费；销售净收入总开发价值项目总开发成本。,5.1.2房地产开发项目收入估算,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,1、房地产开发项目收入估算,（2）自营收入,自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。,自营收入营业额营业成本自营中的商业经营风险回报,（3）配套设施销售收入,5.1.2房地产开发项目收入估算,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,1、房地产开发项目收入估算,一些所有权属于开发公司的配套设施（如合同中规定属于开发商的停车位、会所等），开发商可以通过出售的方式获得相应的销售收入。,5.1.2房地产开发项目收入估算,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,2、房地产开发项目租售收税金估算,（1）营业税及其附加,房地产转让过程涉及到的营业税、城市建设维护费和教育费及附加合称为营业税及其附加。（“两税一费”）,营业税（5）城市建设维税教育费及附加（2、3两项为营业税的10%）,（2）城镇土地使用税,（3）房产税,5.1.2房地产开发项目收入估算,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,2、房地产开发项目租售收税金估算,（4）土地增值税,土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。,土地增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，税款越多。,5.1.2房地产开发项目收入估算,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,（4）土地增值税,表52土地增值税税率及速算扣除率表,土地增值税的计算,扣除项目A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计的扣除。,速算法,A.增值额未超过扣除项目金额的，土地增值税税额增值额B.增值额超过扣除项目金额，未超过的，土地增值税税额增值额扣除项目金额C.增值额超过扣除项目金额，未超过的土地增值税税额增值额扣除项目金额D.增值额超过扣除项目金额的，土地增值税税额增值额扣除项目金额35公式中的，为速算扣除系数。,【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。,（4）应纳税额15050%30%（15015050%）40%52.5万元,【解】方法一：,（1）土地增值额300150150万元,（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%,（3）税率分别为30%和40%,应纳土地增值税15040%1505%52.5万元,方法二：速算法,提示：从2006年1月1日起，建筑面积超过140平米的商品房，按照0.5的预征率征收。,表5-3土地增值税计算表,5.1.2房地产开发项目收入估算,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,例51,某房地产开发项目销售收入30000万元；投资成本15000万元，其中：土地费用3000万元，开发成本10000万元，开发费用（销售费用、管理费用与财务费用合计）为2000万元；营业税金及附加1600万元。试计算该项目的土地增值税。,方法一：,方法二：,土地增值税=1920050%30%+（10800-1920050%）40%=2880+480=3360万元。,土地增值税=增值额税率-扣除项目金额速算扣除率=1080040%-192005%=3360万元。,5.1.2房地产开发项目收入估算,5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算,（5）企业所得税,企业所得税是国家对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税以应纳税所得额为计税依据。纳税人每个纳税年度的收入总额减去扣除项目金额以后的余额，为应纳税所得额。,所得税税额=应纳税所得额33%,应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,房地产开发项目的财务评价报表分为基本报表和辅助报表两大类，其中，基本报表共有6张，而辅助报表共有15张（具体到每个项目时，报表数量可能会有些变化）。辅助报表是用来为基本报表提供基础数据的，主要又可分为成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、银行贷款还本付息表、销（出）售收入估算表、出租收入估算表、折旧摊销表、营业成本表等。,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,1、成本费用估算表,表54土地费用估算表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,1、成本费用估算表,表55前期工程费估算表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,1、成本费用估算表,表56基础设施建设费估算表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,1、成本费用估算表,表57建筑安装工程费估算表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,1、成本费用估算表,表58公共配套设施建设费估算表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,1、成本费用估算表,表59开发期税费估算表单位：万元,表510其他费用估算表单位：万元,表511开发项目总投资估算表单位:万元,注:项目建成时运营时，固定资产将形成固定资产、无形资产与递延资产。,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,2、投资计划与资金筹措表,（1）投资使用计划的编制,表512投资计划与资金筹措表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,2、投资计划与资金筹措表,（2）资金筹措来源,通过有效的资金筹措计划来解决项目投资计划中资金的需求问题，是房地产项目投资分析的一个重点。一般来讲，房地产项目资金筹措的来源主要有三个，一是自有资金（资本金）的筹措；二是项目预租收入（可作为滚动开发投入）；三是金融机构的借贷资金。,表5-13投资计划与资金筹措表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,3、借款还本付息表,（1）借款还本付息表的格式,（2）编制借款还本付息表应注意的问题,关于利息的计算,还本付息表中有关数据的来源,本年借款”数据来自投资计划和资金筹措表；“本年应计利息”按式（51）计算得到；“偿还本息资金来源”包括租售收入、短期借款等等；“年还本付息”数额根据还款方式而定，当然，其数额不能超过“偿还本息资金来源”中的数额。,表513借款还本付息表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,3、借款还本付息表,（3）借款还本付息表的作用,借款还本付息表是分析项目债务清偿能力的重要依据，其中之一就是可以通过借款还本息表计算项目的借款偿还期。,4、租售收入估算表,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,（1）租售收入估算表的格式,（2）租售收入估算表的编制,表514租售收入与经营税金及附加估算表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.1辅助性报表的编制,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2基本报表的编制,1、现金流量表,现金流量表反映房地产项目在整个开发经营期间的现金流出和现金流入情况，是财务分析中计算项目的净现值、内部收益率、投资回收期等指标的依据。,（1）全部投资现金流量表,全部投资现金流量表不考虑投资资金的来源，以全部投资作为计算的基础，其目的是考察整个项目投资的盈利能力，为各个可能的投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较，建立共同的基础。全部投资现金流量表的格式如表517所示。,表517全部投资现金流量表单位：万元,（2）资本金现金流量表,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2基本报表的编制,该表从投资者的角度，以投资者的出资额作为计算依据，把借款本金偿还和利息支付看作是现金流出，考察项目的现金流入流出情况，从而反映资本金的盈利能力。（表5-18）,（3）投资各方现金流量表,该表以投资各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，从而反映投资者各方投入资本的盈利能力。,表518资本金投资现金流量表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2基本报表的编制,2、损益表,损益表是反映房地产投资项目开发经营期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的数据，可以计算得出项目的投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态分析指标。其表格形式如表518所示。,表518损益表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2基本报表的编制,3、资金来源与运用表,资金来源与运用表主要房地产项目各期的资金盈余或短期情况，即反映项目资金的平衡情况。显然，在当年资金来源多于资金运用的数额时，即为盈余；在当年资金来源少于资金运用的数额时，即为短缺。从资金的使用效率和项目的财务安全角度看，每期或总量上资金数量过分的盈余或发生短缺都会对项目的经营业绩产生影响。资金来源与运用表的形式如表519所示。,表519资金来源与运用表单位：万元,5.2房地产开发项目财务报表的编制,5.2.2基本报表的编制,4、资产负债表,资产负债表反映的是房地产项目在各计算期内的资产、负债和所有者权益变化与对应关系。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反应企业财务状况和清偿能力指标。,5、报表之间的关系与编制要求,5.3房地产开发项目财务效果评价,5.3.1房地产开发项目财务指标体系,资金时间价值的概念,资金的时间价值是投资分析中的一个重要概念和理论依据。资金的时间价值受多种因素的影响，即使在不考虑风险和通货膨胀因素的情况下，资金在不同时间点的价值也是不同的。,资金时间价值在房地产投资分析中的应用,依据是否考虑资金的时间价值问题，我们把房地产投资分析的方法分为两种，一种是静态分析方法，一种动态分析方法。静态分析方法就是在计算房地产投资的经济效果时，不考虑资金的时间价值，只是将各期发生的支出和收入进行直接的简单加减乘除运算，以获得需要的静态经济指标。,而动态分析方法就考虑了不同时点上发生的资金的时间价值，在计算项目的投资经济效果时，将不同时点上发生的资金折算成同一时点上的价值，从而不仅可以更加客观真实的反映项目的投资经济效果，并且使不同的投资方案和不同项目的经济效果具有了可比性。,复利终值与现值的计算及其应用,利率与计息方式,1.利率,单位时间内增加的利息与原金额之比，用百分比表示，称为利率。计算公式为：,利率=（单位时间内增加的利息原金额）100%,2.单利计算与复利计算,（1）单利计息,单利计息是指对本金计利息，每一计息周期末的利息不再计利息。其计算公式是：,复利终值与现值的计算及其应用,利率与计息方式,例,存入银行10000元，定期三年，年利率为3.27%，三年后本利为：,（2）复利计息,复利法是把每一计息期的本利和都作为下一计息周期的本金，因此不仅对本金计息，对利息也计息，也称“利滚利”法。,复利终值与现值的计算及其应用,利率与计息方式,例,在上例中，如果是复利计息，则三年后的本利为：,3.实际利率与名义利率,实际利率和名义利率的关系：,复利终值与现值的计算及其应用,利率与计息方式,例,一笔资金为1000元，年利率为10%，试计算计息周期为一年、半年、三个月、一个月的年末本利和实际利率。,（1）当计息周期为一年时，名义利率和实际利率是相等的；计息周期短于一年时，实际利率大于名义利率；（2）计息期越短，计息次数越多，实际利率越高；（3）名义利率无法完全反映资金的时间价值，实际利率才真实反映资金的时间价值。,实际利率和名义利率的关系：,复利终值与现值的计算及其应用,复利终值计算及其应用,1.复利终值的计算,复利终值（）也称将来值、未来值。指发生在某一时间序列终点的资金值（收益或费用），或者把某一时间序列其他各时刻资金折算到终点的资金值。,例,一笔本金为10000元，按复利年利率为10%，则1年后该笔本金的终值为：,或,复利终值与现值的计算及其应用,复利终值计算及其应用,考虑到名义利率和实际利率之间的关系时，我们可以得到修正后的复利终值计算公式：,复利终值与现值的计算及其应用,复利终值计算及其应用,例,某人在银行存入10000元钱，存期3年，年利率为5%，按季计息复利，计算第3年后的终值。,2.复利终值计算的应用,复利终值与现值的计算及其应用,复利终值计算及其应用,例,对过去几年里同类房地产的出售价格进行调查，结果显示，房地产的价值平均每年递增3%，如果这种趋势持续下去，那么，一幢今天价值750000元的房产10年后将卖多少钱？,复利终值与现值的计算及其应用,复利现值计算及其应用,1.复利现值的计算,发生在某一时间序列起点（零点）的资金值（收益或费用），或者把某一时间序列其他各时刻资金用折现办法折算到起点的资金值，称作现值，记作,复利终值与现值的计算及其应用,复利现值计算及其应用,2.复利现值计算的应用,例,有一幢房产预计5年后其市场价值为60万元，如果你希望得到10%的回报，现在你愿意出多少价格购买？,复利终值与现值的计算及其应用,复利现值计算及其应用,2.复利现值计算的应用,例,如果一项房地产投资贴现率为10%，前5年租金收入每年均为6000元（在每年年初得到租金，不计其他税费），而且，在第5年末可以价格15万元净价售出，那么投资者现在愿意出多少价格购买呢？,复利终值与现值的计算及其应用,复利现值计算及其应用,2.复利现值计算的应用,例,某房地产开发公司在销售房屋时，采用一次性付款和分期付款两种方式，客户采用分期付款时，可以分三次付清，每隔一年支付一次（都在年初支付），其中，第一次支付房款的30%，第二次支付房款的50%，第三次支付剩余房款部分。问：开发商为了促进销售，当客户采用一次性付款时，可以给与几折优惠？假设年利率为10%。,年金的终值和现值计算及其应用,年金的概念,年金是指一定时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项，如租金、折旧、等额支付的月供款等等。年金的种类大致可以有三类：一类是后付年金，指的是每笔收付款项发生在每期的期末；一类是先付年金，即每笔收付款项发生在每期的期初；第三类是递延年金，即第一次年金发生的时间距离“现在”还有较大距离。,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,1.后付年金的终值计算及其应用,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,1.后付年金的终值计算及其应用,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,1.后付年金的终值计算及其应用,例,每年年末存入10000元，年利率为8%，求第5年末的本利和。,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,1.后付年金的终值计算及其应用,例,需在5年后一次偿还银行贷款本息共100万元，年利率为10%，求从现在起的每年年末等额存储多少资金以偿还该项贷款？,2.后付年金的现值计算及其应用,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,后付年金现值即一定时期内每期期末等额的系列支付款项的现值之和。,2.后付年金的现值计算及其应用,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,即,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,某项目通过银行贷款进行投资，还贷期为10年，年利率为8%，建成后每年获得利润120万元，如年利润全部用来还贷，问：贷款额度应控制在多少才能在10年内还清贷款？,例,年金的终值和现值计算及其应用,后付年金的计算及其应用,例,现在投资1000万元，预计年收益率为15%，8年内收回全部投资，每年应等额地回收多少资金？,某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？（1）已：知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000*30%=4800(元)月贷款利率i=12%/12=1%,计息周期数n=10*12=120个月（2）则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额,某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅？（1）已知：抵押贷款额P=25*70%=17.5（万元）月贷款利率i=15%/12=1.25%,计息周期数n=10*12=120个月（2）则月还款额：（3）该家庭预购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4(元),作业,1.某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？2.某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？,房地产盈利能力分析,一、净现值（NPV）,1、含义与计算公式,所谓净现值（NPV），就是未来预期收益的现在价值，将投资期限内不同时间发生的净现金流量，以一定的折现率折现到投资期初，并将各期的净现金流量现值相加求和。其表达式为：,式中：NPV：净现值；CI：第n年的现金流入量；CO：第n年的现金流出量；i：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；t：项目计算期。净现值可以通过财务现金流量表计算求得。,2007年，某投资者计划用三年时间，以800万元的价格按照分期付款的方式购买一写字楼。已知前二年的付款比例分别为30%、50%，余下在第三年付清，并在该年年末装修完毕，第四年年初即出租，毛租金为100万元，经营成本为25万元，并假设今后几年毛租金和年经营成本均保持不变。出租5年后，该投资者把搂转售给别人，获得1200万元的收入，其中还支付了100万元的转售费用。如果装修成本为25万元，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末，要求：（1）编制该写字楼投资项目的现金流量表；,某项目投资现金流量表单位：万元,假设基准收益率或贴现率为12%，求：（1）计算项目净现金流量的现值之和，即净现值NPV的大小；（2）在不考虑其他投资的情况下，判断该物业是否值得投资。,某投资者打算一次性投资120万元购买一幢住宅用于出租经营，共租出7年。租约规定每年年初支付租金，前两年租金均为10万元，以后每年租金在上一年租金的基础上增加5%，在租约期满后将住宅转售，转售净价为150万元，假设不计其它租赁成本，并且，投资项目的基准收益率或折现率为12%，求本项目投资的净现值NPV大小，并判断该物业是否值得投资。,净现值指标的优缺点,净现值的优点是考虑了项目寿命期内各年现金流量的时间价值，并且，在投资总额相等的情况下可以按净现值的大小对项目或方案进行优劣排序。,但它也有明显的缺点：,（1）不适用于投资额不相等的投资项目比较；（2）折现率不易确定。折现率是计算净现值必不可少的依据。然而在一般情况下，其确定只能以来主观判断；（3）虽能够反映项目在整个计算期内的绝对效果，但不能反映单位投资的效果。为了克服这一缺点，我们有了净现值率这一指标；（4）即使知道了净现值大于零，我们也无法判断该项目的预期收益率真正是多少。为了克服这一缺点，我们又有了内部收益率指标。,房地产盈利能力分析,二、内部收益率（FIRR）,1、含义与计算公式,在项目投资过程中，使项目现金流入现值之和等于现金流出现值之和的折现率，称为内部收益率（IRR）。也就是说，内部收益率是指使项目的净现值为零的折现率。内部收益率的表达式为：,财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。,内部收益率线性内插法,内部收益率的计算：,某投资项目各年净现金流量如表4-4所示，求该项目的内部收益率。,例题,表4-4某项目各年净现金流量单位：万元,2、内部收益率的作用,财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行房地产投资项目的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在经济上是否可行。,FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况：FIRRi，项目盈利；FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRRi，项目亏损。FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRRic，项目盈利超出行业平均收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRRic，项目盈利低于行业平均水平。,三、动态投资回收期,房地产盈利能力分析,1、含义与计算公式,动态投资回收期是指在基准收益率（或投资者要求的最低收益率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为：,2、动态投资回收期指标的作用,动态投资回收期指标一般用于房地产投资项目需要多长时间收回全部投资。在项目经济评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或投资者要求的最短投资回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在经济上就是可以接受的。,动态投资回收期,例题,已知某房地产投资项目的现金流量如下表4-5所示，假设投资者的目标收益率为12%，求该项目的静态和动态投资回收期。,表4-5单位：万元,动态投资回收期,表4-6单位：万元,例题,某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营陈本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出请款如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量（设该投资和经营期间的收支均发生在年初）单位：万元。,（1）求净现金流量,（2）求NPV,房地产投资静态分析,一、投资利润率,1含义与计算公式,投资利润率又称投资收益率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额与项目总投资额的比率（对于置业投资项目来说，则不包括开发建设期）。其计算公式为：,房地产投资静态分析,一、投资利润率,2投资利润率的应用及注意问题,在进行经济评价时，只要将本项目的投资利润率与行业平均利润率或与事先确定好的可以接受的投资利润率基准进行比较，就可以判断该项目的投资经济效益或盈利能力是否达到预期水平。,显然，关于基准投资利润率的确定并不是一件很容易的事情，因为，它不仅与当前的宏观经济形式、银行的贷款利率以及其它行业的投资利润率水平有关，同时也与具体的房地产投资项目类型有关，并且还跟投资者自身的投资个性有关等等。,特别对于房地产开发项目来说，要准确确定其正常年份的利润额是有困难的，所以，一般情况下都按几年的平均值作为年利润总额来计算房地产开发项目的投资利润率。而对于置业投资项目来说，由于其租金收益可预测性较强，因此，其年利润总额计算相对简单。,房地产投资静态分析,二、投资利税率,1含义与计算公式,投资利税率是指项目利税额与总投资额的比值，一般只适用于房地产开发项目投资的经济效果度量。其计算公式为：,2投资利税率的应用,计算出的投资利税率同样也要与规定的行业基准投资利税率或行业平均投资利税率或与事先确定好的可以接受的投资利税率基准进行比较，如果前者大于或等于后者，认为项目是可以考虑接受的。,房地产投资静态分析,三、资本金利润率,1含义与计算公式,资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益资金）之比。其计算公式为：,2资本金利润率的应用,计算出的资本金利润率要与规定的行业基准资本金利润率或行业平均资本金利润率或与事先确定好的可以接受的资本金利润率基准比较，如果前者大于或等于后者，认为项目是可以考虑接受的。,房地产投资静态分析,例题,某房地产开发项目总投资支出为120000万元，从开发第二年起，开始有建成房屋可售，每年可实现利润总额为23000万元，销售税金为7800万元，年所得税率为33%，资本金为40000万元。如果基准收益率为15%，试计算项目的投资利润率、投资利税率、资本金利润率，并判断该项目是否可行。,【例】某房地产开发商以5000万元的价格购得一总面积为4000平米的土地50年的使用权，相关信息如下：建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%；楼高14层：1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼（均为标准层）；建造成本为3500元/平米，专业人员（建筑师、结构造价机电监理工程师等）费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平米。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问：项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？,评价方法一：静态盈利能力指标的计算,1.项目总开发价值（1）项目建筑面积：40005.522000（平米）（2）标准层每层建筑面积：（220004000604）/101240（平米）（3）项目总销售收入：220001200026400（万元）（4）销售税费：264006.51716（万元）（5）项目总开发价值：26400171624684（万元）,2.项目总开发成本（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：3500220007700（万元）（3）专业人员费用：77008616（万元）（4）其他费用：460万元（5）管理费：（50007700616460）3.5482.16（万元）（6）财务费用：3619.86万元土地费用利息5000（112/4）3412128.80（万元）建造/专业人员/其他/管理等费用利息（7700616460482.16）（112/4）2/2411161.98（万元）融资费用（2128.801161.98）10329.08（万元）,（7）市场推广及销售代理费：26400（0.53.5）924（万元）（8）项目总开发成本50007700616460482.163619.8692418802.02（万元）3.开发商利润：2468418802.025881.98（万元）4.成本利润率：5881.9818802.0210031.28,提示：（1）开发出售中包括有预售的情况，时间较短，一般不考虑时间因素。但评价比较粗略。（2）成本支出和经营收入的时间分布没有弹性，计算过程主要依靠“最好的估计”这种单一的情况，没有体现其中隐含的不确定性因素。,评价方法二：现金流法,假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示；同时，专业人员费用与建造成本同期发生，其他费用在2004年和2006年末季发生，管理费均匀发生，融资费用发生在2004年和2005年首季，销售费用从2004年第三季度开始发生。,【解】用现金流法进行项目评估的过程如下表所示（单位：万元）,（1）总开发成本：18619.8万元；（2）项目总销售收入：26400万元；（3）销售税费：1716万元；（4）总开发价值：246842万元；（5）开发商利润：2468418619.86064.2万元；（6）开发商成本利润率：6064.218619.810032.57,提示：现金流法使得资金流出和流入的时间分布与开发建设过程中实际发生的租售收入和开发费用更加接近，结果相对精确。,从上表的计算中，可以得到如下结论：,工程造价累计曲线,提示：（1）在建设期中点，建设费用仅投入40；（2）工程初期，建设成本增长缓慢，合同工期的60时增长达到峰值。,小结：现金流量评估法适用的开发项目,【练习】某房地产开发商在一个中等城市以425万元的价格购得一写字楼用地50年的使用权。该地块允许建筑面积为4500平米，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究，了解到当地该地区中档写字楼的年租金收入为450元/平米，银行同意提供的贷款利率为15的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平米，专业人员费用为建造成本的12.5，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0，市场推广及出租代理费为年租金收入的20，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月。试对该项目进行初步评估。,评价方法：静态盈利能力指标的计算,【解】1.项目总开发价值（1）可出租建筑面积：45000.853825平米；（2）每年净租金收入：3825450172.125万；（3）总开发价值：172.125（P/A，9.5，48.5）1789.63万。,2.项目总开发成本（1）土地成本：425万元（2）建造成本：45001000450（万元）（3）专业人员费用：45012.556.25（万元）（4）行政性如电贴、用电权等其他费用：60万（5）管理费：（42545056.2560）3.029.74（万元）（6）财务费用：189.53万元土地费用利息425（117/4）1.541120.56（万元）建造/专业人员/其他/管理等费用利息（45056.256029.74）（117/4）0.54151.74（万元）融资费用（120.5651.74）1017.23（万元）,（7）市场推广及出租代理费：172.1252034.43（万元）（8）项目总开发成本42545056.256029.74189.5334.431241.35（万元）3.开发商利润：1789.631241.35548.28（万元）4.成本利润率：548.281241.3510044.17,提示：开发出租型投资是一种长期投资，计算总价值和总成本就需要考虑经营时限因素，且在此种情况下计算成本利润率的意义不大，通常需要计算动态盈利能力指标。,5.3房地产开发项目财务效果评价,5.3.2房地产开发项目偿债财务指标的计算,1、借款偿还期,借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息Id所需要的时间。具有自营部分的房地产项目应计算借款偿还期；仅含产品租售的房地产项目一般可不计算借款偿还期。,Pd借款偿还期（从借款偿还年计算）Id透支借款本金和利息之和Rp第t年可用于还款的利润D第t年可用于还款的折旧额和摊销费R0第t年可用于还款的其他收益Rr第t年的企业留利,借款偿还期计算,借款偿还期可由资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额当期可用于还款的资金额)当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。,借款还本付息计算表,借款偿还期：Pd=（6-1）+（60.28+1.81）400=5.155年,注：借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是由借款偿还能力的。,2.利息备付率,利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率；利息备付率也可以按整个借款期计算。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于2，否则，表示项目付息能力保障度不足。,5.3.2房地产开发项目偿债财务指标的计算,3.偿债备付率,偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金，与当期应还本付息金额的比率；偿债备付率也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于1.2；否则，表示项目当期资金来源不足以偿付当期债务需要通过短期借款来偿还已到期债务。,5.3.2房地产开发项目偿债财务指标的计算,5.3房地产开发项目财务效果评价,4、资产负债率,资产负债率反映企业负债总额占资产总额的比率，它是衡量企业利用债权人提供的资金进行生产经营活动的能力，同时反映债权人为企业提供贷款的安全程度，是分析长期债务清偿能力的重要指标。,资产负债率=负债总额资产总额100%,5.3.2房地产开发项目偿债财务指标的计算,5.3房地产开发项目财务效果评价,5、流动比率,流动比率是项目流动资产与流动负债之比，是反映项目资金变现为现金以偿还流动负债的能力指标。其计算公式为：,流动比率=流动资产流动负债100%,6、速动比率,速动比率是速动资产与流动负债之比，其计算公式为：,速动比率=速动资产流动负债100%,5.3.2房地产开发项目偿债财务指标的计算,5.3.3房地产开发项目经营方案比选,房地产开发项目经营方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。比选指标指标选用,1.房地产项目通常采用的方案比选指标（1）差额投资内部收益率(IRR)（2）净现值(NPV)（3）等额年值(AW),5.3.3房地产开发项目经营方案比选,1.房地产项目通常采用的方案比选指标（1）差额投资内部收益率(IRR)差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（MARR）进行比较，当IRRMARR时，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。,投资大的方案第t期净现金流量,投资小的方案第t期净现金流量,5.3.3房地产开发项目经营方案比选,1.房地产项目通常采用的方案比选指标（2）净现值(NPV)在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。,5.3.3房地产开发项目经营方案比选,1.房地产项目通常采用的方案比选指标（3）等额年值(AW)在进行方案比选