（工商管理专业论文）我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究.pdf

论文摘要 本课题来源于自选题目，作者本人就职于一家房地产公司。公司具有二级资 质，注册资本金为3 0 0 0 万元，年均销售额在1 2 亿元左右。随着我国政府一系 列房地产宏观调控政策的出台，中小型房地产企业一样面对获取土地难、融资难、 收益压缩和资金紧张等问题的困扰与挑战。因此本课题研究的目的在于分析中小 型房地产企业当前的现状以及存在的问题，规划未来的发展策略。 在论文结构方面，第一章为绪论，介绍本次研究的背景、目的及意义，研究 方法等。第二章为研究现状介绍。第三章介绍中小型房地产企业发展的现状。第 四章研究中小型房地产企业存在的问题，指出企业面临的问题体现在获取土地资 源难、企业融资困难、市场及产品定位难及自身问题等四方面。第五章为解决对 策，指出中小型房地产企业在策略上应当采取品牌化、多元化融资、风险管理及 联盟化等对策。 论文在研究过程中充分采用理论分析、政策分析、数据调查、比较方法等作 为基本研究方法，同时将企业战略管理、市场营销等学科的管理方法及手段运用 到了课题的研究中去，实现了对中小型房地产企业当前现状和发展策略的系统化 研究，对现有的研究进行了创新和深化。 关键词：房地产行业；中小企业；发展现状；问题；战略 a b s t r a c t t h ea u t h o rw o r k sf o rar e a le s t a t ec o m p a n y t h ec o m p a n yh a st w oq u a l i f i c a t i o n s ， a n dt h er e g i s t e r e dc a p i t a li s3 0m i l l i o ny u a n , w i t l la na v e r a g ea n n u a ls a l eo f1 2 b i l l i o ny u a n a st h ep r o m u l g a t i o no fap o l i c yo fr e a le s t a t e ，s m a l la n dm e d i u m s i z e d r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sb e g i nt of a c et h es a m ed i f f i c u l tl a n da n df i n a n c i n gp r o b l e m s s o t h i sp a p e rw i l lr e s e a r c ho nt h e s ep r o b l e m sa n dr e s o l v et h e m t h ef i r s tc h a p t e ri st h ei n t r o d u c t i o n , t e l l i n gs o m e t h i n ga b o u tt h eb a c k g r o u n d ， o b j e c t i v e ，a n dm e t h o d so ft h er e s e a r c h t h es e c o n dc h a p t e ri st h er e s e a r c hs t a t u s t h e t h i r dc h a p t e ra n a l y s e st h es t a t u so fs m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t h ef o u r t hc h a p t e rd i s c u s s e st h ed i f f i c u l t i e st h a tt h es m a l la n dm e d i u m - s i z e dr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sh a v e ，s u c ha so b t a i n i n gl a n dr e s o u r c e s ，c o r p o r a t ef i n a n c ed i f f i c u l t i e s ， m a r k e ta n dp r o d u c tp o s i t i o n i n gd i f f i c u l t i e s t h ef i f t hc h a p t e rp o i n t so u tt h es o l u t i o n s t h es i x t hc h a p t e ri st h ec o n c l u s i o n d u r i n gt h ep r o c e s so fr e s e a r c h , t h i sp a p e rm a k e sf u l l u s eo fm e t h o d so f t h e o r e t i c a l a n a l y s i s ，p o l i c ya n a l y s i s ，d a t ai n v e s t i g a t i o n s ，a n du s et h e t h e o r i e s o f e n t e r p r i s es t r a t e g i cm a n a g e m e n t ，m a r k e t i n gm a n a g e m e n td i s c i p l i n e s ，a n da c h i e v e st h e o b j e c to fr e s e a r c ho fs m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s s ot h i sp a p e rc a n a l s ob et h eb a s i so ff u t u r er e s e a r c h k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y ；s m a l la n dm e d i u m s i z e de n t e r p r i s e s ；s t a t u s ； d i f f i c u l t y ；s t r a t e g y 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的 资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课 题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特 别声明。) 声明人( 签名) ： 丑金仑 夥年_ 7 月眵日 厦门大学学位论文著作权使甩声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 () 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打配”或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明入( 签名) ：a 仓仓 一乡年7 月伊 l 绪论 1 绪论 1 1 研究背景、目的及意义 1 1 1 研究背景 中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战 略性作用。国际经济界、学术界普遍认为，中小企业将是2 1 世纪经济发展的主 角。中国作为全球最大的发展中国家，中小企业的地位和作用更是突出。中小房 地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中也具有举足轻重的作 用。当前，我国房地产业正处于高速发展时期，总投资额年平均增长约为2 4 。 目前，我国大型房地产企业不足1 0 0 0 家，仅占企业总数的5 左右；而中小房 地产企业数量众多，占总数的9 5 左右。 中小型房地产企业的存在是有其必然性的。也正是由于这种必然性的存在， 造成房地产企业“鱼龙混杂 的现象。面对此种情况，国家为了规范房地产市场 和给过热地房地产市场降温，从2 0 0 3 年起相继出台了一系列宏观调控政策，从 土地、货币金融和财政税收等方面来对房地产行业洗牌。随着市场的逐步规范、 土地门槛的提高、银行贷款融资难度的增大，我国房地产市场的竞争格局将发生 重大的变革。在这一发展现状下，中小房地产企业的资金优势、品牌优势，以及 开发商的管理资源能否跟上企业迅速发展的步伐将成为决定竞争胜负的主要因 素。因此，研究我国中小房地产企业发展的实际状况，探索企业适合的发展策略， 已成为我国房地产界在新世纪迫切需要解决的重大问题。在此背景下，本文以“我 国中小型房地产企业的现状及发展策略研究”为题，以期解决实践中存在的问题。 1 1 2 研究目的 本次研究的目的在于深入分析当前中小型房地产企业的发展现状，系统剖析 其中存在的主要问题，问题产生的原因。在明确现状的基础上研究适合我国中小 。数据来源：b 迪；生竺凸! 丛g ! ! ! ! ：翻：q 盟笪5 1 z 鱼里壹：b ! 也! 。 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 型房地产企业未来发展的策略。因此，本文的研究目的在于获得理论和实践的共 同成果。 1 1 3 研究意义 理论意义：本文系统分析了中小型房地产企业的现状与问题，为今后的理论 研究奠定了重要基础。 实践意义：本文研究中所提发展策略均是针对我国中小型房地产企业的实 践，对于中小型房地产企竞争实力的增强具有重要的指导意义。 1 2 研究方法 第一，文献调研法。充分调研现有的文献资料，掌握当前的研究现状，有待 解决的问题，寻找本次研究的突破口，并规划论文研究框架。 第二，访谈法。深入到房地产企业内部进行调研和访谈，了解实际当中存在 的问题，进一步深化对现状的研究。 第三，对比法。通过数据等方面的对比，揭示中小型房地产企业的发展状况。 第四，案例分析法。通过列举实际案例，增强本次研究的实证性。 1 3 研究框架 论文在结构上分为以下几个部分： 第一章为绪论，介绍本次研究的背景、目的及意义，研究方法和创新等。 第二章介绍本课题的研究现状。 第三章分析中小型房地产的发展状况。 第四章分析中小型房地产企业发展中存在的问题。 第五章研究中小型房地产企业应当采取的发展策略。 2 2 研究现状 2 研究现状 2 1 理论基础 2 1 1 不完全竞争市场论 不完全竞争市场论从产品销售的角度解释了中小企业的存在和发展。意大利 经济学家斯拉法提出。后来被英国的罗宾逊( j o h nr o b i n s o n ) 夫人伯伦 ( a g h a m b e r l i n ) 继承。不完全市场竞争论认为，它首先是由美国的现实中的市场 既非完全竞争也非完全垄断，而是两者的混合。由于产品的差异性使中小企业在 市场中也具有一定的垄断性，得以与大企业共存。同时，不同企业参与竞争的具 体条件各不相同，如拥有要素的种类、数量和质量，销售时间与技巧，地理条件 等，这些因素也会使中小企业赢得竞争优势，这也是中小企业能够在不完全竞争 市场条件下与大企业共存的原因。2 0 世纪五六十年代，威廉姆森和理查尼尔森 ( r i c h a r d n e l s o n ) 进一步发展了这一理论。他们认为中小企业之间可以通过联合形 成战略联盟获得集体竞争优势，以整体力量与大企业竞争。用不完全竞争市场论 解释中小企业大量存在和发展的另一种观点则充分重视市场中企业竞争方式的 转化。他们认为，中小企业能够在不完全竞争市场中与大企业共存的原因是中小 企业与大企业的竞争方式发生了变化，由排挤转向合作。 我国学者袁纯清( 1 9 9 8 ) 利用共生理论将这种竞争方式的转变称为非对称互 惠共生向对称性互惠共生的转化。不完全竞争市场论说明，面对中国巨大市场空 间中小房地产开发企业有其生存的空间。一方面中小企业的房地产产品是大型企 业的拾遗补漏；另一方面，中小企业之间通过战略性联盟可以形成集体竞争优势， 因此可以与大型开发企业共同享有市场份额。 2 1 2 经济进化论 经济进化论的主要代表人物有阿尔弗雷德马歇尔( a l f r e dm a r s h a l l ) 和约 翰穆勒( j o h ns t u a r tm i l l ) 。他们主要论述了企业有其“生成一发展一衰亡 的 o ( 荚) 黟杰凯林( r o g a ra k e r i n ) 著市场营销原理 m 人民邮电出版社， 2 0 0 7 3 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 生命周期，大企业衰亡后被中小企业取代是自然法则，规模经济和竞争可以获得 某种均衡。同时中小企业具有很强的灵活性，能够不断开拓新的市场。这些优 势使中小企业能够在与大企业的争中得以存在和发展。经济进化论说明中小房地 产开发企业要充分利用各种可获得资源，采取灵活的经营方式，开拓新的市场以 适应经济环境的变化，提高竞争能力的同时在激烈市场竞争中成长壮大。 2 1 3 生产力本位论 生产力本位论认为中小企业的蓬勃兴起是生产力发展和科技进步所引起的 一系列变化。卡尔松( k a r l s o n ) 认为，科技的进步有效的降低了企业最小的有 效规模，也使得平均成本曲线向左移动，弱化了规模经济的作用。同时，许多中 小企业可以进入原来难以进入的领域生存和经营。阿科斯( z l a c s ) 利用轨道 的转移来解释中小企业的兴起，他认为，传统技术所支持的产业正在日渐萎缩， 一些大企业反而困难重重。而新技术带动了新产业的出现，为中小企业的出现 和发展提供了机会，扩展了中小企业的生存空间，更重要的是中小企业直接与市 场和广大的消费者接触，服务的市场更具体，决策更灵活能灵敏感应科技变动的 节奏等，故能够蓬勃发展。生产力本位论说明，中小房地产开发企业一方面应利 用新技术改造房地产开发过程，另一方面要积极的开拓和进入新的市场领域，从 而避免和大企业的直接竞争。 2 1 4 规模经济论 规模经济论从成本的角度说明中小企业的存在和发展。在具体说明成本如何 影响企业规模上形成了三种代表性的观点。以奥斯汀罗宾逊( a u s t i nr o b i n s o n ) 为 代表的第一种观点认为，随着企业规模的增加，其规模经济优势将被管理和协调 费用的增加所抵消，出现规模不经济。企业在现有技术条件下达到平均成本最低 点的最佳企业规模未必最大，中小企业只要规模适度，就有较强的竞争力，就能 生存与发展。以乔治施蒂格勒( g e o r g ej s t i g l e r ) 为代表的第二种观点认为，中小 企业由于经营上的灵活性，边际成本变化比大企业慢，使大企业只在某一区间规 沈悦著房地产价格与宏观经济的关系研究 m 中国水利水电f j 版社，2 0 0 6 。沈悦著房地产价格与宏观经济的关系研究 m 中国水利水电出版社，2 0 0 6 4 2 研究现状 模上有成本优势。制度经济学派创始人罗纳德科斯( r h c e a s e ) 贝s j 用交易费用理 论说明中小企业的存在和发展。他认为企业的边界在于企业内部新增业务所需 成本恰好等于在价格机制下增加该业务的市场交易成本。企业规模达到一定程度 后，规模继续扩大将增加总的交易成本。 一方面，房地产作为一个地域性强、产品独立性强且构成复杂的行业，规模 化发展并不会必然带来效率的提升和成本的下降，即单位的产出和成本及品质并 不会因为企业的大小而有所不同，而且其扩张也受到远远重于其他行业的客观限 制。目前大的地产企业也多是以资源如土地和资金的简单积累和叠加为主。另一 方面，企业的最佳规模是受多种因素制约，不同的企业组织结构适用于不同的企 业规模，不同的组织结构也将带来不同的竞争优势。中小开发企业的组织结构区 别于大型开发企业，在这样的情况下中小房地产开发企业应根据自身的条件，充 分利用现有的资源，发挥自身的优势，采用适合自己的规模和经营方式。 2 2 行业原理与定位 2 2 1 房地产行业原理 房地产是房产和地产的合称，又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动 后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。房地 产开发公司的分类，可以从不同角度划分。如以所有制结构分类，有国有、集体 所有制、私营、中外合资、中外合作和外商独资的房地产开发公司。如以开发业 务在经营范围的作用不同划分，分成以下三类：第一，房地产开发专营公司。房 地产开发专营公司是指以房地产开发为经营内容或者以其为主要内容的公司。第 二，房地产开发兼营公司。指以经营其他内容为主兼营房地产开发的公司。第三， 房地产开发项目公司。指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的公 司。这类公司的经营对象仅限于批准的项目。 房产的交易形式有：房产买卖，其中包括国有房产的买卖、集体房产的买 卖和私有房产的买卖：房屋租赁；房产互换；房产抵押。简单划分，从内部构成 。( 美) 罗杰凯林( r o g e ra k e r i n ) 著市场营销原理 m 人民邮电出版社， 2 0 0 7 o 谭术魁主编房地产管理学 m 复旦大学 i 版社，2 0 0 6 5 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 来看，房地产业的发展需要开发商、中介、客户三个主要构成群体。开发商主要 承担房地产业产品的开发及建造，客户是房地产业产品的购买者，中介则是双方 之间连接的纽带。全面系统地划分房地产业的内部构成结果如下： 图i 房地产业的构成 2 2 2 中小型房地产企业的界定 中小型房地产企业的界定需要遵循一定的标准，现有的标准如下表所示： 表i 中小型房地产企业界定标准 标准类别主要介绍 。 国家统计局、国务院2 0 0 3 年国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布关于在财务 国有资产监督管理委统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知( 国资厅评价函 员会办公厅参考划型 0 3 3 2 7 号) ，以从业人员数、销售额和资产总额( 净资产总额) 三 标准 项指标为划分依据，对各类大中小型企业划分标准进行了规定。 按2 0 0 0 年3 月建设部出台的房地产开发企业资质管理规定，除 国家建没部资质分级对开发企业开发经营年限、业绩、工程质量及其保证体系以及是 标准 否发生过重大工程质量事故、各类专业技术人员及其负责人资历 等有明确规定外，还包括对注册资本的限制。 。谭术魁主编房地产管理学 m 复旦大学出版礼，2 0 0 6 6 e 霎 2 研究现状 根据上述两种划分标准，从实际研究考虑，本文将中小型房地产开发企业的 划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业；或者二级开发资质但注册资本达 到一级资质标准( 5 0 0 0 万元) 的房地产企业。 2 3 中小型房地产企业存在与发展的必要性 2 3 1 从市场需求角度分析 市场的需求从根本上说来自于客户对产品的不同出发点。市场的需求是多元 化的，从而使房地产行业内部也会根据企业自身的不同特点，参与到不同产品的 开发中来，具体作用机制如下图所示： 图2 房地产市场需求的作用机制 从图中可以看出中小型房地产企业与大型房地产企业分担着不同的市场份 额，具有各自的特点和优势。特别是当一些大型房地产企业发展过于庞大，无力 顾及一些中小项目的时候，更是为中小企业带来了发展的空间和必要。因此，从 这一方面分析，中小型房地产企业的存在也是非常必要的，它扮演着不可或缺的 市场角色。 2 3 2 从行业内部环境分析 从房地产业的内部环境分析，当前粗略地划分为大型房地产企业和中小型房 地产企业，如果缺少了中小型房地产企业作为行业的组成部分，结果也是难以想 象的，如下图所示： 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 房 地 卓 业 房 地 卜掳舻卜 产 业 垄 断 图3 中小型房地产企业缺失对行业内部的影响假设 上图对房地产业的内部发展进行了假设。但不难看出，行业内部缺少了中小 型房地产市场，那么行业内部就缺少了同大型房地产企业抗衡的力量。如果不能 与其抗衡，就会产生垄断。当前我国的垄断行业主要为电信、能源等国家的大型 重要行业。而房地产行业如果内部实现了垄断，必将带来不良的后果，如价格垄 断，产品质量下降等。这些问题都需要竞争与抗衡进行制约。因此，从行业内部 竞争来看，中小型房地产企业的存在也是非常必要的。 2 3 3 从国外同行业发展经验角度分析 国外房地产也的发展经验较为丰富，虽然国情不同，但仍有一些经验值得我 们借鉴，具体包括以下几个方面： 表2 国外房地产业的发展经验 经验作用 分工明确国外地产业的发展分工明确，大小房地产企业都能找到自身的角色定位 遵循规律遵循市场规律，大小房地产企业的发展都是市场规律的体现。 政策支持政府采取有利的政策对大小房地产企业的发展予以引导，促进良性发展。 国外的经验表明，房地产企业无论大小，都是有明确的分工。在分工明晰的 基础上，房地产企业发展较为稳定。这说明中小型房地产企业只要能够树立好自 身的发展优势，寻找到适合自己的角色定位，完全拥有广阔的市场。因此，面临 众多的角色，中小型房地产企业有必要建立自己的稳固地位，存在于房地产市场 圈圈 2 研究现状 当中。同时，国外注重对经济规律的遵循。房地产企业在市场经济的发展下，遵 循经济规律，形成了规模大小不同的各类房地产企业，并且发展也比较理想。应 用于我国的房地产市场来看，中小型房地产企业也是在客观经济规律的遵循下逐 渐形成的经济力量。此外，国外在房地产业发展的过程中也会根据不同时期的发 展状况采取一定的政策措施，引导大小房地产企业健康发展。我国的中小型房地 产企业也会在发展过程中受到政策的引导。这说明国家也在重视中小型房地产企 业的发展，说明它的存在是必要的。 9 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 3 中小型房地产企业的发展现状 3 1 房地产行业的发展概况 3 1 1 房地产行业的发展现状 第一，房地产投资高位增长。2 0 0 8 年全社会城镇固定资产累计投资额1 7 2 2 9 1 亿元，增长2 5 5 ，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，0 8 年全年完成 3 0 5 8 0 亿元，增长2 0 8 ，略低于同期城镇固定资产投资增长率5 2 个百分点，远 高于其他行业的投资增长速度。 从中可以看出，房地产企业近五年来在我国固定资产投资中所占的比例均稳 定于2 0 左右，并由继续上升的发展趋势。 第二，房地产资金来源状况不佳。自2 0 0 8 年以来，自筹资金平稳增长；利 用外资增速由负变正，但8 月后增速快速回落；国内贷款增速持续下降，已经从 2 月份的3 6 9 下降到1 1 月份的5 2 ，上半年降速快于下半年；以个人按揭贷 款、定金和预收款为主要成分的其他资金来源增速回落最为显著，8 月至今一直 为负增长，且降幅不断加大。比较2 0 0 4 年以来的资金来源结构数据，可以看到， 2 0 0 8 年房地产投资资金来源结构的显著变化主要表现在由定金、预收款和个人 按揭贷款构成的其他资金所占比重的下降上。当然，这也反映了房地产市场状况 不佳。 第三，销售面积大幅下降： 2 0 0 8 年房市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购 房者并没有感受到。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价微降，但 从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上， 还不是全面的调整。 2 0 0 8 年商品房销售面积同比下降1 9 7 ，销售大幅下降，住房制度改革以来， 商品房销售面积逐年连续增长，2 0 0 8 年商品房销售量大幅减少是住房制度改革 以来首次，成为2 0 0 8 年房地产市场“调整”最明显的标志。 主要原因： 1 0 3 中小型房地产企业的发展现状 一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了 近l o 年快速发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群 体转移到工薪阶层，住房市场的需求已经得到定程度的阶段性释放，价格弹性 开始显现，但近几年房价一直快速飚升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间 透支。价格上涨超出消费者购买能力时，价格回落就成为必然，楼市也是如此。 二是调控政策使投资特别是投机风险增大。2 0 0 7 年下半年出台第二套房贷 新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2 0 0 8 年延续 实施。同时，随着全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2 0 0 7 年底房地 产市场开始出现的调整迹象进入2 0 0 8 年逐渐明朗，使投资、投机性购房风险进 一步增大。尽管因投资、投机性购房数据缺失，无法估算投资、投机性购房减少 对2 0 0 8 年市场销售量减少的影响，但因投资和投机资本的逐利本性和对市场变 化的敏感性，人们有理由相信，2 0 0 8 年投资和投机性购房大幅减少( 有人甚至 认为已经基本绝迹) ，是销售量减少的重要原因之一。 三是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经 济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的 政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。 四是开发企业应对市场变化迟缓。2 0 0 7 年下半年开始，房地产行业运行环 境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建 面积较大，2 0 0 7 年土地购置面积、竣工面积达均达房改以来最高。 房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交 量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保 增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为 当前市场的主要问题。 资料来源：2 0 0 8 年国家统计局最新数据 3 1 2 行业发展态势 房地产企业在经过长期的发展后，呈现出以下发展趋势： 第一，专业化与多元化并举。房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 建设到市场销售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大， 风险高的特性，任何一种非专业性行为，都可能产生无法弥补的后果。在全国房 地产企业中，纯粹做房地产开发的企业有占4 5 ，主要以大型房地产企业为主， 因为大企业有丰富的专业经验和高层次的专业人才队伍，注重专业人才的培养， 因此更希望走专业化的道路；而以房地产为主营业务的企业占5 5 ，主要是中 小型房地产企业，因为中小型房地产企业资金有限，缺少专业开发经验，专业人 才缺乏，且为规避风险更倾向于将部分资金投资于其他行业，因此更希望走多元 化道路。除房地产开发活动外，还涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸 易和房地产中介等关联行业，基于“房地产开发为核心、延伸价值链和产业链” 的多元化经营模式已经形成。 第二，外资房地产企业大举进入。新世纪中国宣布，未来将在上海投资8 0 多亿元人民币；新鸿基已经取消多年前规定投资内地不得超过总资产1 0 的上 限，只要条件合适，有机会就去做。而香港瑞安集团宣称将自身5 0 的资产投 入中国内地。其投资项目瑞安广场、新天地均成为上海的地标建筑。与港商直接 进入中国内地不同的是，欧美发达国家的投资商进入相对谨慎，真正介入内地地 产项目开发的屈指可数。如美国汉斯在北京开发万国公寓，同时收购盛世大厦， 希望在中国能持续发展。新加坡嘉德置地集团也宣布将在中国投资5 0 亿元人民 币，其中7 成投入上海。 第三，融资渠道拓宽，房地产基金、信托成为新的资金来源。海外房地产基 金在近年来逐渐成为内地房地产公司解决资金瓶颈的重要方式。在政府加强调控 紧缩的情况下，一家上市公司是否拥有银行贷款和股市再融资之外的“备用渠道 显得尤为重要。信托也是银行贷款紧缩情况下重要的房地产资金来源渠道。2 0 0 1 年颁布的信托法、信托投资公司管理办法和资金信托管理暂行办法 给予信托业极大的操作空间，信托形式及资金来源都很广泛。对房地产相关的信 托就包括集合贷款、资金信托、消费者购房信托等多种方式，资金来源包括一般 社会投资者、银行、信托公司委托及自营、购房者等。信托业在很大程度上弥补 银行信贷收紧带来的资金空白。 3 中小型房地产企业的发展现状 3 2 中小型房地产企业的发展现状 3 2 1 中小型房地产企业的整体状况 中小型房地产企业是我国房地产业的重要组成部分，下图描述了中小型房地 产业的整体规模： 图1 02 0 0 6 年中小型房地产整体规模统计 从图中可以看出，2 0 0 6 年底其数量已占全国同类企业总数的9 5 4 ，同类社 会销售额的5 9 7 ，同类税收的4 7 9 是由中小型房地产企业创造的，而且，全 国房地产业8 0 左右的就业岗位也是由中小型企业提供的。由此看来，中小型房 地产企业的生存与发展问题直接关系着国计民生，直接关系到本行业发展的稳定 和提高。从改革开放至今，我国房地产业经过近3 0 多年的发展，已经具备了一定 的规模和基础，房地产企业也不断发展壮大，涌现出了少数国际知名企业，在促 进我国经济社会发展、扩大劳动就业和提高人们生活水平等方面起着越来越重要 的作用，但大多数房地产企业特别是一些中小型企业竞争力不强，或者竞争力非 常薄弱是一个不可回避的事实。具体来看，中小型房地产的市场规模主要表现在 以下几个方面： 第一，总量多，占有市场份额大。据国家的统计资料，我国中小房地产企业 数量占房地产企业总数的9 0 以上。若采用商品房销售额和销售面积反映企业的 市场占有率，则房地产行业离散度较大。房地产百强企业在全国市场占有率不足 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 1 0 ，作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市 场占有率还不j i l j l 。相反，中小房地产企业的市场占有率却超过了7 0 。 第二，中小城市及区县市场成为中小企业新的增长点。在全国主要大城市， 大型房地产企业在当地的市场占有率占有明显优势。北京房地产百强企业的销售 额和销售面积占北京市场份额分别是4 l 和3 0 8 。这反映出在市场竞争的过程 中，中小房地产企业正逐渐被挤出大城市，大型房地产企业在大城市中明显占据 竞争优势。为避免与大企业的正面竞争，中小企业纷纷向中小城市及区县开辟新 的领地。在中小城市，一方面土地价格相对较低，中小房地产企业需要较少的资 金就可以获得土地；另一方面中小城市的城市化进程为房地产市场带来了巨大的 市场需求。中小城市成为中小房地产企业积累实力的根据地。 第三，市场细分明显，住宅产品成为中小房地产企业的主要产品。房地产市 场细分日趋明显，大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅 项目，获得高额的回报。中小房地产则热衷于把资金集中投向普通住宅项目，单 个开发项目一般在2 0 万平方米以内，因为普通住宅项目专业水平相对较低，投资 额也相对较低，且风险较小。 第四，开始注重长期经营管理和品牌建设。在房地产市场逐渐走向成熟和规 范的过程中，房地产产品高度的可替代性使得品牌资源成为房地产企业最重要的 无形资产。从消费行为的角度，对品牌的追求已成为消费者理性选择商品房的重 要因素。因此，中小房地产企业也开始意识到品牌建设对增强中小企业竞争力具 有非常重要的作用，品牌产品对市场的强占和争夺将是市场竞争的结果和趋势。 虽然我国中小型房地产企业在市场细分中正在努力重塑经营建设，但同时从 目前我国中小型房地产企业的整体情况来看，人力资源匮乏、管理水平不高、经 营能力薄弱、资产负债率较高等问题普遍存在，严重影响和削弱了我国房地产企 业的竞争力。当前，我国中小型房地产企业整体上还是缺乏核心竞争力的。 2 2 2 中小型房地产企业在行业中的地位和作用 许多大型的房地产企业，已经开始自身核心竞争力的塑造和培育，但是，有 很多房地产企业仍然没有意识到核心竞争力对企业可持续发展的重要性，特别是 资金和规模都欠佳的中小型房地产开发企业。这样发展的结果就会使中小型房地 1 4 3 中小型房地产企业的发展现状 产企业在行业中的地位下降。影响中小型房地产在行业中地位的因素如下表所 不： 表3 影响中小型房地产企业地位的因素 t j ，纬二一o t ， 因素作用 自有资产自有资产的额度是企业经营运作的命脉，决定着企业的发展潜力。 市场份额 是衡量企业业绩的显性指标，也是同行之间竞争的衡量尺度。 产品实力 是衡量企业水平的显性因素，决定着企业对于市场份额的争取程度。 发展速度能够揭示出企业的发展态势是上升还是下降，是地位衡量的显性因素。 客户认可能否得到客户的真正认可决定着企业未来的发展。 综合考虑上述影响因素，中小型房地产企业的地位和作用表现在以下几个方 面，中小型房地产企业对于国家的宏观经济发展发挥着重要的作用，从这一角度 来看，中小型房地产企业的存在是必要的： 表4 中小型房地产企业对宏观经济的作用范围 因素作用 税收贡献国家的宏观经济发展需要重要的税收保障，以便实现建设需要。 经济产值经济产值的创造直接贡献于g d p 的统计指标之中，是经济水平的代表。 满足就业就业指标是宏观经济统计的重要指标，代表着经济是否健康发展。 资金运作将国家的资金通过运作实现更多的价值。 第一，中小型房地产企业是国家税收的重要来源之一。上文对于中小型房地 产的税收进行了统计，占据了房地产行业内部将近一半的水平。从中可以看出， 中小型房地产是行业税收不可或缺的力量之一。缺少了这些中小企业，国家的税 收就缺少了一定的源泉，由此也会带来行业内部的不稳定，影响国家的宏观经济 发展。 第二，中小型房地产企业创造了行业内的重要产值。从统计指标的分析可以 看出，大约半数的行业产值是由中小房地产企业创造的。这些产值的创造是以产 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 品的开发为前提的，而产品的价值将被计入国家g d p 的统计之中，是经济增长的 重要组成部分。国家每年经济的增长离不开房地产企业的贡献，因此中小型房地 产企业对于国家宏观经济的增长也是不可缺少的支撑力量。 第三，中小型房地产企业满足了相当比例人员的就业问题。就业问题也同样 代表着一个国家的宏观经济发展水平。如果失业人员比例过大，说明国家的经济 处于萧条时期，整个经济面临着危机。通过对就业问题的解决，缓解了失业的比 例，对于国家经济的稳定健康发展起到了重要作用。 第四，资金运作。中小型房地产企业将自有资金和银行贷款共同用于产品的 开发，实现了资金的运作，并且在运作的过程中实现了利润的增加，创造了更多 的经济价值。由此，实现了资金的良性发展。国家资金的有效运作可以促进宏观 经济的发展。 3 2 3 中小型房地产企业目前的竞争格局 由于行业竞争激烈，中小型房地产企业内部也存在着一定的竞争格局，如下 图所示： 回竺当、1 竺詈州i 一圈一7 图型j 最初，房地产市场中中小型房地产企业数量占据行业的绝对比重。在这些为 数众多的企业中，存在着不同的资质和水平，从而使竞争格局在形成的基础上就 有所不同。这些不同情况的中小型企业在当今的发展条件下，开始接受市场的“洗 牌”。 1 6 3 中小型房地产企业的发展现状 然后，经过市场的不断“洗牌 ，中小型房地产企业的竞争格局也日益显现。 一些优质的中小企业在竞争中的实力较强，能够经受市场的考验，所以自身的优 势也在不断积累。一些条件一般的中等企业在竞争中的反映愈发缓慢，并且对未 来的发展比较渺茫，等待进一步分化。还有一些本身实力较弱的企业，在竞争中 的劣势逐步显现，所以无力面对市场竞争，最终被淘汰。当前在中小型房地产企 业内部就是这样一种竞争格局。 最后，在这样一种竞争格局的发展下，中小型房地产企业中经过优胜劣汰的 选择，最终会剩余相当数量的企业，这些企业能够接受市场竞争的考验，自身实 力也不断增强，最终稳定于房地产行业之中。 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 4 现阶段中小型房地产企业面临的困境 目前，中国的房地产业发展已进入到高度的敏感期，政府已经致力于房地产 行业的降温工作，特别是2 0 0 4 年以来一系列调控措施的出台，加剧了房地产市场 的变化。房地产行业性的洗牌在所难免。政府宏观调控政策的出台，使得相当一 部分中小型房地产企业无法获得或不能及时获得开发贷款，这对于主要依靠项目 贷款和期房销售来维持项目运作的房地产商而言是以各严峻的考验。据统计，全 国共有方地产企业5 万余家，其中中小型房地产企业占据绝大多数。在经济宏观 调控、残酷激烈的市场竞争下，房地产市场面临着沈牌重组，这就对中小型房地 产企业的生存和发展思路提出了挑战。 4 1 土地资源获取困难 4 1 1 造成缺少土地资源的成因 自从2 0 0 1 年国家出台了土地公开招投标相关政策之后，国家一方面不断收紧 地根，控制土地的市场供应节奏：另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土 地，继经营性土地全面实施“招拍挂方式后，工业用地的出让也要求采用“招 拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。 获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂 过程中，如招标文件中对竞 标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等，对中小型 房地产企业产生了很大冲击。以参加土地“招拍挂的要求为例，上海新江湾城 土地出让文件中明确规定为：境外的自然人、法人、其他组织，其银行同期存款 在1 亿美元以上的；已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业 执照，具备房地产开发一级资质，近三年国内房地产开发量不低于5 0 万平方米， 注册资本金2 亿元人民币以上，同期银行存款不低于1 5 亿元人民币的信誉良 好的企业，另外必须先交纳竞买保证金5 0 0 0 万元。如此规定，一般的中小企业 连到现场感受氛围的机会都没有。 4 现阶段中小型房地产企业面临的困境 从宏观政策的影响机制分析，造成中小型房地产企业获取土地困难的过程如 下图所示： 图1 2 中小型房地产土地获取困难的过程 土地门槛提高使行业竞争从“关系竞争”到“资本竞争”和专业化水平的竞 争。越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下 游房地产开发企业产生了很大冲击。土地二级市场的建立使资源信息不对称的问 题得到解决。在竞拍前，地方政府从财政收入最大化和拍卖方商业利益因素考虑， 都非常重视有关项目的宣传推广，普遍采用预告公告的形式将拟出让地块的数 量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求一并发布，这 无形中扩大了有实力企业的参与程度，也使得过去在开发用地取得上曾经给发展 商带来巨大潜收益的“渠道关系 大大贬值，迫使企业只能真金白银地参与“招 拍挂”。 大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小企业的进入。现在地方政 府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企 业学习香港经验，常常是多个发展商组成一个银团联手投标。因此近两年以来， 各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展商获得。这样，就从开 发用地储备这个源头上对中小房地产企业予以致命的打击，无形之中资金实力成 了房地产市场的唯一杠杆。土地二级市场上的激烈竞争也直接考验了房地产企业 的专业化水平。目前，政府对参与拍卖的土地项目都设置了许多细致的硬性指标， 要求竞买人必须按照有关要求对地块一次性编制规划设计，规划设计不入围者不 能参加竞拍，这也极大地提升了进入房地产行业的专业门槛，促使企业在加强资 1 9 我国中小型房地产企业的现状及发展策略研究 金实力的同时还要不遗余力地提高专业化素质。 4 1 2 土地资源缺少的影响 大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小企业的进入。现在地方政 府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企 业常常是多个发展商组成一个银团联手投标。因此近两年以来，各地开发价值大 的土地资源基本上为国内少数几个大发展商获得。这样，就从开发用地储备这个 源头上对中小房地产企业予以了致命打击，导致许多中小型企业面临开发断档的 尴尬局面。具体的作用过程如下图所示： 图1 3 房地产企业内部对土地的竞争分化 首先，大型房地产企业和中小房地产企业面临政策的压力，必然加剧内部格 局中的竞争。因为土地资源的有限，使得大小企业在未来所能争取到的资源变得 紧张，那么不仅对中小型房地产企业是一种负担，对大型企业同样带来威胁。这 样的情况下，内部竞争的激烈程度会远远超过原先。 其次，在竞争中，无论是大型房地产企业还是中小房地产企业都必须寻求有 效的途径来解决现有的问题。从现实情况来看，企业本身的优势劣势都比较明显， 并且大型企业之间面临的困难趋同，中小企业也是如此。所以为了将来对于土地 资源的获取能够减轻负担，企业之间开始选择联合的方式，将各企业自身的优势 进行集中，同时通过联合减少自身的劣势，使整体的竞争力增强。当然，在这样 的集中过程中，能够参与到其中的企业毕竟是有限的，所以在集中的同时，一些 2 0 日 四 4 现阶段中小型房地产企业面临的困境 无法参与到竞争中来的企业也会随之分化。 最后，随着集中和分化的发展，产生的结果是大型企业内部进行了相应的联 合，中小企业内部也进行相应的联合，还有一些独立的企业由于自身优势比较明 显，虽然未采取联合的方式，但也可以在竞争中立足。这样三类情况使得企业一 定程度上缓解了土地资源获取的困难。但是与此同时，由于联合的产生，导致优 势的集中，事实上是竞争加剧的另一种表现形式。另外一些中小型房地产企业正 在矛盾中求发展，还有一些则被市场淘汰。从中可以看出，在行业内部的竞争加 剧，从微观上进一步加大了中小型房地产企业获取土地资源的难度。 4 2 企业融资困难 4 2 2 融资困难的成因 在宏观政策方面，2 0 0 3 年开始的宏观调控，从信贷融资、土地获取和房屋销 售多个环节对房地产行业的资金筹措和项目运作带来了剧烈的