（统计学专业论文）我国商品住房供求价格影响因素的实证分析.pdf

摘要 摘要 经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，市 场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来， 我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总 体增长水平及其他行业产品和服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极 大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳 定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。 影响房地产价格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发 展状况、财政金融政策等的一般因素，也有道路交通，城市设施、环境状况等 的区域因素，还有建筑物本身的结构特征等的个别因素。但是这些影响因素在 不同的国家( 甚至在同一国家的不同城市和地区) 、不同的房地产业发展阶段所 表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以房地产价格( 主要以住宅价格) 为研究对象，主要从房地产需求、房地产供给的角度探讨在现阶段我国房地产 市场环境下，哪些因素对房地产价格产生的影响是主要的，哪些是次要的，并 通过对我国3 0 个省、市、自治区的房地产价格进行定性和定量的实证研究，揭 示其内在的运行机制。 本文对房地产价格影响因素的研究主要有以下几部分组成：首先，总结、 评述了国内外对房地产价格影响因素研究的主要成果，归纳了国内对房地产价 格影响因素的主要理论，这方面的内容由前两章构成。第一章简要阐述了房地 产价格影响因素研究的意义、国内外研究现状，并归纳了本文的研究思路和研 究方法；第二章阐述了我国房地产价格影响因素的主要理论。其次，分析了我 国房地产市场发展现状和发展前景，这部分内容由第三章构成。再次，从供需 层面分析影响住宅价格的因素，这部分内容由第四章构成，通过实证分析，得 出城市人口规模和家庭收入水平是城市住宅价格水平的主要影响因素，而且从 短期来看( 一年以内) 房价和地价之间是相互影响的关系，但在长期内，由于 地价只是影响房价的一个因素，而房价却能直接影响到地价的涨落，房价和地价 摘要 之间只存在相互影响的关系，并不能确定是谁影响谁。最后为本文的结论和展 望部分，总结了本文的研究成功和研究的不足之处，并对今后的研究方向作了 展望。 关键词：房地产价格，房地产供需平衡，面板数据，因果检验 n a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m ef i l li m p o r t a n t p i l l a ri n d u s t r yo fc h i n aa f t e r t h ed e v e l o p m e n ti nt h ep a s td e c a d e t h em a r k e ts y s t e mi m p r o v e do na n dt h e h o u s e - c o n s u m p t i o nh a sb e c o m e an e w d r i v i n gf o r c ea n d h o ts p o to f e o n s t m l p t i o nt o e x p a n dd o m e s t i cd e m a n d b u ti nt h er e c e n ty e a r s ，t h er e a le s a t ep r i c er o s e , r a p i d l y i ns o m ec i t i e s ，t h eh o u s ep r i c ew e n tl 琅s h a r o l y , i t sr a t ef a re x c e e d e dt h ei n c r e a s i n g r a t eo f t h eo v e r a l le o o n o m ya n dt h ei n c r e a s i n gr a t eo f g o o d so rf l e l v i c , ep r i c ei no t h e r i n d u s t r i e s t h et o o - q u i e l d yr i s i n gt r e n do f h o u s e p r i c en o to n l ye x t z e m e l yi n f l u e n c e s c i t y d w e l l e r s r i v i n g e o n d i t i o mb u ta l s oi sa l l u n s t a b l ed e m e n tf o rt h e m a c r o c c o n o m i e s s m o o t ha n ds u s t a i n e dd c v d o p m e n t a tt h e 戏曲el i m e , t h ep r o b l e m t h a th a sa r o u s e du n i v e r s a lc o n c 宅m s t h e r ea m a n yf a c t o r st h a th a v e i n f l u e n c eo nr e a le s t a t ep r i 淄, f o r i n s t a n c e , t h ec o m m o nf a c t o r so fl a n d - u s es ”；t t 锄3 ，t h eh o m i n gs y s t e m , d e m o g r a p l a i ef a c t o r s , e c o n o m i cd e v e l o p m e n t , f i s c a la n df i n a n c i a lp o l i e i e s ，t h er e , g i o n a lf l i c t o i so f r o a da n d t r a n s p o r t a t i o n , u r b a nf a c i l i t i e s , 钮v i r o n m e n t a le o n d i t i o m , a n d 既c 。a n dt h es p e c i f i c f a c t o ro f t h es t r u c t u r a le b a z a e t e r i s t i e so f d i f f e r e n t b u i l d i n g s i - i o w e v l l l ) i n f l u e n c e so f t h e s ef a c t o r s0 1 1r e a le s t a t ep d o 留d i f i e fi nt h ed i f f e l e n te o t m t r i e s ( e 啪i nd i f f e r e n t c i t i e sa n dr c g i o n so ft h es a l n l ：e o t m t r y ) ，d i f f e r e n td e v e l o p m e n ts t a g e so fr e a le s t a t e i n d u s t r y , t h es i z eo ft h ei m p a c th a ss h o w ni sn o tt h e8 a n l e , t a k i n gt h er e a le s t a l e p r i c e ( m a i n l yt h er e s i d e n t i a lp r i c e s ) 嬲t h es t u d yo b j e c t , p r i m a r i l ya n a l y z e st h e a f f e c t i n gf a c t o r so fh o u s ep r i c ef r o md e m a n d , s u p p l yi nt h ee u l r o n td o m e s t i cr e a l e s t a t em a r k e t , w h i c ha 托t h em a i nf a c t o r st h a te x e r ti m p o r t a n ti n f l u e n c e so i lt h er e a l e s t a t ep r i c e s ，a n dw h i c h 辩t h e i n i n o l f a c t o r s f l l t t h c r m o r e ) t h i sp a p e rc o n d u c t sa q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ee m p i r i c a lr e s e a r c ho nt h er e a le s t a t ep r i c eo f o u rc o u n t r y 3 0p r o v i n c e s ，c i t y , a n da l l t o n o l n o u s r e g i o n , r e v e a l i n g i t si n h e r e n t r u n n i n g m e e h a r t i s m h i a b s ，兀认c t s t u d y 0 1 1f a c t o r sa f f e c t i n gr e a le s t a t ep r i c 嚣i nt h i st h e s i sm a i n l yc o n s i s t so ft h e f o l l o w i n gp a r t s ：t h ef i r s tt w oc h a p t e r sa r em a i n l ys u m m a r yo fa n dc o m m e n to n d o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c hr e s u l t so ff a c t o r si n f l u e n c i n gr e a le s t a t ep r o c e s s a s w e l l 勰m a j o rt h e o r i e si nt h i sa s p e c t c h a p t e r1m a k e sab r i e fi n l r o d u e t i o nt ot h e s i g n i f i c a n c e , c u r r e n td o m e s t i ca n df o r e i g n s i t u a t i o no fr e s e a r c ho ff a c t o r s i n f l u e n c i n gr e a le s t a t ep f i c e s ，a n di ts u m m a r i z e st h el e s e a l c hm e t h o d sa n dt h o u g h t s c h a p t e r2e l a b o r a t e so nm a i nt h e o r i e so fr e a le s t a t ep r i c e si n f l u e n c i n gf a c t o l 8a t h o m e n e x t , h a sa n a l y - z c do u gc o u n t r yr c x t le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n t , t h i sp a r to f c o n t e n tc o n s t i t u t e sb yt l a ec h a p t 口3 o n c em o l e ，a f f e c t st h eh o u s i n gp r i f r o mt h e s u p p l ya n dd e m a n ds t r a t i f i c a t i o nb yt h ec h a p t 贯4 t h r o u g ht h er e a ld i a g n o s i s a t o l l s w eo b t a i nt h eu r b a np o p u l a t i o ns c a l ea n dt h eh o u s e h o l di n c o m el e v e la r e t h em u n i c i p a lh o u s i n gp f i c el e v e lm a j o re f f e e tf a c t o r m o r c o v e ff r o mt h es h o r t - t e r m l o o k e d ( w i t h i nay e a r ) b c t w e a , l lt h eh o u s ep r i c ea n dt h es o i l - r e n tv a l u ei st h er e l a t i o n s w h i c hm u t u a l l ya f f e c t s ，b u ti nl o n g - t e r mi n b e c l l l l t h es o f t - r e n tv a l u ei sa f f e c t st h e h o u s ep r i c eaf a c t o r , b u tt h eh o u s ep r i c ea c 缸l a l l yc a nd i r e c t l ya f f e c tt h es o i l - r e n t v a l u ef l u c t u a t i o n , b e t w e e nt h eh o u s ep r i c ea n dt h es o i l - r e n tv a l u eo n l yh a st h e r c l a t i o mw l a i e l am u t u a l l ya f f e c t s ，c e r t a i n l yc a n n o td e t 踟m i n ei sw h oa f f e c t sa n y o n e f i n a n yf o r t h i sa r t i e l ec o n c l u s i o na n dt h ef o r e c a s tp a r t , s a m a l m r i z e dt h er e s e a r c h r e 龇d t sa n ds h o r t c o m i n g so ft h i sp a p e r , a n dl n l l k c 8af o r e c a s tt ot h ef u t u r er e s e a r c h d i r e c t i o n i ( e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r i c e , t h er e a le s t a t es u p p l ya n dd e m a n d si sb a l a n c e d , p a n e ld a t a , c a u s e sa n de f f e c t se x a m i n a t i o n 东北财经大学研究生学位论文原创性声明 礅蠢瓣器槲错觏嚣蒜釜紊彀国硒 娠俄蕊师糕撂恫最射羟5 删鞋导师指导下，在东 北财经大学攻读博士硕士学位期间独立进行研究所取得的成果 据本人所知，论文中除已注明部分外不包含他人已发表或撰写过 的研究成果，对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体均已 注明本声明的法律结果将完全由本人承担 作者签名：皂受日期：。胡年，d 月 日 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 ( 彀舐甄吕挝自 骸茹瓤垮销咖1 日各雾l ；1 2 憋北财经大学 攻读博士硕士学位期间在导师指导下完成的博士硕士学位论文 本论文的研究成果归东北财经大学所有，本论文的研究内容不得 以其他单位的名义发表本人完全了解东北财经大学关于保春使 用学位论文的规定，同意学校保留并向有关部门送交论文的复印 件和电子版本，允许论文被查阅和借阅本人授权东北财经大学， 可以采用影印缩印或其他复制手段保存论文，可以公布论文的全 部或部分内容 作者签名 导师签名 皂受日期：o 司年d 月日 日期：、年，月日 凶h 第一章绪论 第一节研究背景 第一章绪论 唐代的大诗人杜甫在他的诗句中曾经写道“安得广厦千万间，大庇天下寒 士俱欢颜”，抒发了诗人对未来社会美好生活的憧憬和向往：在那样的一个社会 里，所有的人都能住上宽敞舒适的住房，过幸福美满的生活。住房问题，无论 是过去、现在还是将来，无论是发达国家还是发展中国家，都是各国政府十分 关注的问题。居者有其屋，就成了许多国家解决住房问题的政策目标。人类要 生存，首先要有能安身立命的场所，只有在解决了基本生活需要以后，才能追 求更高层次的发展和精神的需要。 从1 9 9 8 年开始至今，我国房改按市场化、商品化的既定目标全面推进，纵 深发展。这一过程不仅实现机制的转换，促进房地产业特别是住宅业的发展， 大大改善了居民的住房条件，同时还使房地产业成为了新的经济增长点和消费 热点，房地产在现代社会经济生活中扮演着越来越重要的角色。从宏观上看， 房地产业的运行状态直接影响着一个国家的国民经济发展速度和水平。同时， 由于房地产业与金融业有着天然的密切联系，房地产业的运行状态关系着一国 的经济、金融安全；从微观上看，房地产商品是一个居民家庭资产组合中重要 的组成部分，对居民家庭的生活水平有着重要的影响。因此，房地产的价格既 关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展的潜力和竞争力， 更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策。 房地产市场价格的波动对社会的方方面面有着重要的影响，而房地产价格 的变化受多种因素的影响，各种因素的影响程度也是不同的，所以分析中国房 地产价格的影响因素及其影响程度是具有现实意义和适用价值的。虽然从当前 全国房地产市场总体情况来看，房地产市场保持健康、快速发展态势，供求基 本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理、房地产开 发企业资产负债率高等问题。要解决这些问题，使中国房地产市场健康发展， 国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得尤为重要。而要进行调控， 我匡i 两品住房供求价格影响因素的实证分析 必须首先认识到在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响，那些因 素对房地产价格没有影响，哪些对房地产价格的影响力强，哪些对房地产价格 的影响力稍弱等问题。对不同因素的影响大小和方式的分析可以作为国家制定 宏观经济政策和房地产开发企业战略调整的一个参考。 第二节研究对象、范围及意义 一、研究对象 住宅房地产占城市房地产的比重较大，根据国家统计局公布的统计数据显 示，1 9 9 8 年- 2 0 0 5 年我国各类房地产开发项目中，住宅投资比重平均在6 0 以 上，因此本文的研究对象主要是住宅房地产。由于农村居民解决住宅的途径主 要是以自建为主，因此，本文的研究对象仅局限于对城市商品住宅的研究，以 下简称住宅，其相应的价格简称住宅价格。具体而言，是指商品住宅的平均销 售价格。 二、研究范围 从市场交易层次上分，住宅市场可以分为住宅增量市场和住宅存量市场。 由于我国住宅市场是自2 0 世纪8 0 年代末以后才开始起步的，并且住房制度的 改革起步也较晚，近阶段住宅需求的大量释放使我国每年的住宅新建开发量较 大，住宅建设主要以增量开发为主。另一方面，我国住宅存量市场发展落后， 存量市场交易体制也不够完善，因此，住宅服务流通占住宅产业的份额比重相 对西方国家较小。基于以上原因，我国住宅市场上出现的价格问题主要是增量 市场的价格问题，所以本文的研究范围是住宅的增量市场。 2 第一章绪论 三，研究意义 房地产业作为国民经济的支柱产业，它的运行状态对国民经济的正常运行 有着重要的影响。房地产业发展过热会造成价格大幅度上升，引起房地产市场 供求失衡，会出现房地产商品大量积压和居民无购房能力的现象，导致资本不 能正常循环，国民经济发展出现不正常的状态。当房地产业发展萎缩时，会影 响相关市场如建材市场、金融市场、劳动力市场等的发展，导致各种资源的闲 置，不能起到拉动国民经济增长的作用。可见房地产业的过熟和萎缩均不利于 国民经济的发展，会阻碍经济的稳定增长。房地产业的运行状态集中体现在房 地产市场中房地产商品的供求关系变化上，商品的供求决定了商品的价格，因 而房地产市场供求变化也就可以通过房地产商品价格的变化来反映。 由于房地产具有消费和投资的双重功能，购买住房不仅是一种消费行为， 也是一种投资行为，房地产价格具有不同于一般商品价格的显著特征，其变动 规律和一般商品有很大的不同。房价的形成及变化是多种因素共同作用的结果， 不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起 导致了房价的波动起伏。本文的研究目的在于系统的分析引起房价变动的因素， 进而分析各因素与房价变动的数量关系，解释这些原因和可能导致的后果对因 地制宜的制定对策措施具有重要意义，同时也能够为我国城市房地产制度的进 一步改善和加强房地产宏观调控、促进房地产业持续健康发展提供更加坚实的 理论和实证基础 第三节国内外研究现状 一，国外相关研究综述 房地产问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量的经济学家和公众 的广泛关注。从学术观点来看，由于寻找可靠的时间序列数据、数据的不平常 时间序列特性、重要政策影响以及不稳定的价格，都意味着房地产价格实证研 究是一项丰富而又挑战的工作。从国外文献来看，对房地产价格( 主要是住宅 3 我国两品住房供求价格影响因素的实证分析 价格) 的实证研究大都集中在形成均衡价格的动力因素、通货膨胀、管制等对 价格的影响的方面。 ( 一) 形成均衡住宅价格的影响因素 g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w ( 1 9 9 8 ) 从理论和实证的角度进行文献研 究，他们认为，一个简单的、统一的覆盖所有空间维度的住宅价格理论在文献 中是不存在的。文献研究表明，对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种是 从宏观经济或金融经济框架出发建模；另一种是从城市经济预测的角度出发建 模。 从住宅价格建模的实践来看，按时间顺序，可分四种类型：一是早期模型， 仅包括有限变量( 如收入) 的模型；二是m a r k - u p 模型，涉及的是住宅价格与 建设成本的关系；三是简化形式模型，是从住宅需求和供给结构中推导出来的 简化形式模型；四是生命周期模型。g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w 还对住宅 价格模型的实证结果进行了分析，认为影响住宅价格的主要因素是：收入、利 率、信用可靠性，税收结构、住宅结构和人口结构六个方面。 1 收入对住宅价格的影响 b a r t i k ( 1 9 9 1 ) 是最早对这一领域进行总结和评论的学者，他的实证研究 揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长影响，但这些因素对住宅价格的影 响程度是不同的。 a b r a n h a m 和h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价 格变化模型，模型揭示了住宅价格的上涨与住宅建设成本、就业率和收入有直 接的关系，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。 g e o f f k e n n y ( 1 9 9 9 ) 认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均衡 是由于供给和需求作用的自然结果，按照这一观点，长期住宅供给和需求的相 互作用决定住宅价格的原理和决定其他商品或服务价格的原理应当是一致的。 然而，住宅市场实际上存在严重的违背长期市场出清的价格，就短期而言，交 易住宅和整个存量市场相对非常小，可以认为住宅供应量完全是固定的；从中 长期看，开发商基于住宅开发的利润会对生产决策产生影响，住宅供给被认为 是十分有弹性的，但不是完全的。任何试图对住宅市场建模的实证，必须清楚 地区分短期和长期的信息数据。 4 幕一罩绪论 s t u a r ta g a b r i e l ，j o ep m a t t e y 和w i l l i a ml w a s c h e r ( 2 0 0 0 ) 运用 经济学理论来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模 式。研究发现巨大的人口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要 因素；反过来经济机会的变化又驱使人口迁移变动，这与州水平的失业率差异 是相一致的。 最近由于高级计量经济学的发民特别是协整( c o i n t e r g r a t i o n ) 分析技 术和矢量误差纠正模型对区分在经济变量之间均衡和非均衡提供了有用的帮 助。g e o f fk e n n y 利用了j o h a n s e n 的协整技术来估计爱尔兰住宅市场自我均衡 机制的范围，也就是上面讨论的住宅市场的供给和需求关系实证分析显示了 市场长期需求方面可以使用住宅价格、住宅存量、收入和抵押利率的稳定关系 建模。结果发现，收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅的需求有一定比 例的增加。另外，抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响。 2 租金对住宅价格的影响 住宅租金和住宅价格是有一定相关关系的。关于住宅租金和住宅价格的关 系，经d i p a s q u a l e l g h e a t o n ( 1 9 9 6 ) 的扩展形成了著名的存量流量模型。 该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市 场，如何通过租金、价格、新建数量及住宅存量的变动而向均衡调整。 在住宅市场中，住宅短期供给是无弹性的，住宅需求由租金和其它变量( 如 收入、人口) 决定。短期中，住宅市场的功能在于调节租金水平，以使供给与 需求相等。住宅物业市场与住宅资产市场有以下两处连接：一是在住宅物业市 场上决定的租金水平是决定住宅资产市场的主要因素，租金水平的改变会迅速 影响购买住宅作为资产的需求；二是当新建住宅增加而使资产供给增加时，不 仅会使资产的价格下跌，还会引起住宅物业市场中的租金水平下跌。 住宅花费的多少与选择租房还是买房紧密相关。l e e 与t r o s t ( 1 9 7 8 ) 的研 究，明确地将租或买这一选择作为一个因素来说明家庭每年在住房上的支出。 他们使用了交互领域数据和转换回归模型，研究发现美国家庭对于住宅需求存 在种族差别。h a u r i n ( 1 9 9 1 ) 考虑了抵押贷款的限制，分析了收入上的时际变 更如何影响使用模式的选用。 3 区位对住宅价格的影响 5 我国两品住房供求价格影响因素的实证分析 t a n g ( 1 9 7 5 ) 研究发现，交通成本的节约对住宅价格有着正面的和重要的 影响。他认为交通对住宅价格的影响可以分为四个方面，即：交通工具的实用 性、交通成本、交通时间和交通工具的便利性。 h e n d e r s o n 的研究则显示了从居住地到c b d 的距离、交通成本、空气污染 对住宅价格有显著的影响。s t e g m a n ( 1 9 6 9 ) 、r i c h a r d s o n ( 1 9 7 1 ) 等的研究则 显示了住宅价格不但有可达性，而且由区位环境特性决定。他们发现城市外围 开放空间的增加对住宅价格的影响力，有时超过了到城市中心较低的可达性对 住宅价格的影响力。 对于环境因素方面，m a nk r e i c h e r t 等人研究了垃圾填埋场对住宅价格 的影响；p a g e 与r a b i n o w i t z 研究了地下水污染物与住宅价格之间的关系，结 果表明，此类场地对住宅价格之间存在负相关。 4 融资效益对住宅价格的影响 在国外文献中，对住宅价格产生影响的一个重要因素是住房抵押贷款方式。 o w e nl a m o n t 和j e r e m yc s t e i n ( 1 9 9 9 ) 认为，引入融资效应后，住宅价格对 人均收入变化的反映更为敏感。他们的研究表明，在高融资的城市，住宅价格 对收入变化做出快速反应，低融资的城市中住宅价格的反映则要平稳的多。 ( 二) 通货膨胀与住宅价格的关系 t i r t i r o g l u ( 1 9 9 2 ) 的研究发现了住宅市场无效率的证据，并证明住宅价 格泡沫的存在。 b e r t r a n d 乩r o e h n e r ( 1 9 9 9 ) 认为，房地产市场的一个重要特性就是它的 空间纬度。在研究中，显示了即使在由于低收入和相对差的住宅标准的区位， 投机态度对交易起了重要的作用，因为它引发了住宅价格的增长 h i n gl i n gc h a r t 、s h uk 锄l e e 和k a iy i n w o o ( 2 0 0 1 ) 完成了对中国香港 住宅市场合理泡沫的实证研究。研究显示，香港房地产价格数据中确实存在大 量的泡沫因素，最终导致了1 9 9 8 年住宅价格的大幅下跌。 6 a t z l a f f 和t i r t i r o g l u ( 1 9 9 5 ) 的“回报平等法则”研究，增加了对不同 房地产类型期望风险溢价和价格泡沫的内容。这个研究通过市场租金和投资使 用成本相等的方法，将长期变量运用到空间市场，对理解市场实际租金率的调 节是有作用的。 6 第一章绪论 b r u e g g e m a n ，c h e n 和t h i b o d e a u ( 1 9 8 4 ) 在房地产资产定价模型中引入可 通货膨胀的因素，结果显示三种房地产投资信托资金对消费者物价指数有正相 关，而且相关系数接近于l 。这表示房地产的报酬率和物价指数的变动十分接 近，投资房地产可以消除通货膨胀的风险。 ( 三) 管制对住宅价格的影响 多数研究表明。增长控制限制了住宅的供应并加剧了住宅价格的上涨。 s a m u e lr s t a l e y ( 1 9 9 7 ) 认为，关于规划与城市发展的实证主义争论的焦点， 是增长控制对于住宅与土地价值的影响。在极端的例子中，增长控制通过新发 展限制、新建筑暂停，或增长率限制等展示其作用。 l a n d i s ( 1 9 9 2 ) 的研究证实了规划对于住宅价格的重要影响，但同时也显 示规划过程与程序可能比具体的政策来的更为重要。他认为，地方性政治对此 也有莫大干系。 m c m i l l a n 和m c d o n a l d 研究发现，规划机构虽然不会对商业或工业需求做 出反应，但会对住宅市场需求做出反应。住宅用地规划倾向于“跟着市场的脚 步走”，从而并不对住宅价格产生重大影响 二、国内相关研究综述 国外和我国香港及台湾地区的学者对房地产价格实证的研究是深入和全面 的，他们不但从宏观经济的框架出发对此进行研究，也从金融经济、城市经济 的角度出发进行了研究，他们的实证研究结果是丰富而实用的，对政府制定政 策、开发商决策和消费者购房，甚至是金融机构制定金融政策都具有重要的指 导意义。虽然近年来国内也有学者开始从事房地产价格实证方面的研究，如： 姚先国和黄炜华( 2 0 0 1 ) 进行了。地价与房价的关系”研究，他们认为地价与 房价有关联，但并非线形关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只 有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的 上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民 有支付能力的需求，房价上涨的主要是由于需求推动而不是成本推动。 7 我国商品住房供求价格影响因素的实证分析 姚大全( 2 0 0 3 ) 对“土地储备对房地产价格的影响”进行了研究，土地储 备对房价的短期影响是从两个方面产生的，一是土地供应价格对开发成本的影 响，二是土地供给机制对房屋开发总量的影响。 尚梅( 2 0 0 4 ) 对“宏观经济因素对建筑产品价格的影响”进行了分析，认 为如果建筑产品价格的时间序列与某宏观经济变量的时间序列密切相关，且这 些经济变量的变化周期超前于建筑产品价格的变化周期，那么这些宏观经济变 量就可能成为建筑产品价格变化的晴雨表。所列举的对建筑产品价格水平具有 影响的宏观经济变量有：建筑业投资、失业率、工业品产出、人均国民收入、 银行贷款利率等等。 陈多长和踪家峰( 2 0 0 4 ) 对“房地产税收与住宅资产价格”研究后认为， 对住宅未来价格的预期会影响现期价格，如果预期未来其上升，则现期房价会 马上上升；若存在住宅转让投机，再加上不确定性和税收等因素影响，资产性 价格将会发生震荡。税收对住宅资产价格的影响是双重的：它既改变投机者的 价格预期( 影响预期资本性增值) ，也改变住宅资产的收益流量( 影响资产的净 现值) 。 赵海成( 2 0 0 4 ) 跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房 价收入比达到或超过警戒线的原因：一是人民币升值预期，国际游资涌入房地 产市场。外汇储备大量增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大， 投资于房地产的资金增多，房价暴涨。二是开发商囤积土地。合谋抬高房价， 谋取暴利。三是各地炒房族借机投资房地产，同时土地出让制度政策的变化， 也使房地产迅猛发展。四是经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋 取到额外的城市发展财力，这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化 进程的加速，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。 另外，从国家的宏观经济和政策的角度来分析房地产价格影响因素的文章 相对较少，也就是说没有跳出房地产业来分析房地产的问题。吴敬琏认为，由 于近几年实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，使得货币供应量的增长与 g d p 增长加上通货膨胀之间有了一个缺口，这个缺口说明有大量没有实现的货 币积累起来，它们没有表现在商品市场里，也没有表现为通货膨胀，而表现为 资产价格的膨胀。 8 第一章绪论 当前，对房地产价格问题的探讨与研究日渐增多，大多数的文献主要针对 导致市场供需失衡的单个问题展开，比如从经济发展、货币总量、政策措施、 供给结构、信贷税收甚至汇率和股票市场影响等各种具体角度展开，系统化研 究城市住宅市场发展方案的文献比较有限，这样得出的结论很难有强有力的说 服力。而事实上城市住宅市场是一个非常复杂的系统，各方面割裂开来研究市 场治理必将一叶障目，迷失丛林。住宅产业对国民经济具有较大的拉动作用， 如何实现扭转失衡局面，又避免矫枉过正，就必须从纷乱的关系中，理出一条 解决核心问题的主线，系统地设计对策。 第四节本文基本思路和全文结构 一、本文基本思路 本文首先分析了我国目前房地产市场发展的基本情况。并总结了国内外关 于住房价格研究的主要理论成果，然后对住房价格影响因素进行了梳理，并从 供给和需求两个方面分别以大量翔实的数据及实例来说明各因素对房地产价格 的影响程度，通过模型和实证分析，为政府调控、企业经营、银行信贷管理和 消费者购房或投资提供分析方法和工具。 二、本文基本结构 论文的研究结构见图1 - i 所示： 9 我国商品住房供求价格影响因素的实证分析 圈1 - 1 全文基本框架 l o 第二章房地产价格及影响因素概述 第二章房地产价格及影响因素概述 第一节房地产市场有关概念及解释 一、房地产的相关概念 现实生活中，房地产是房产和地产两个概念的结合，国外通常将其表述为 r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y ，即不动产。“房地产”一词有广义和狭义的解 释：狭义的房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于 物质实体的权益；广义的房地产是指除狭义的房地产所包含的内容之外，还包 括诸如水、矿藏、森林等自然资源。 土地与建在其上的建筑物或定着物之间的不同组合构成了房地产的不同类 型，房地产类型同房地产价格有着十分密切的关系。按照地上物的类型分类， 房地产可以分为如图2 - i 所示的类型： 二、房地产市场的相关概念 ( 一) 房地产市场的定义及分类 楼场店字 t l 业 物 物 宅 住 非 类 物j l 一 黝 黝 舭 构 建 = 厂 0 ： l i p 住宅价格； 我国两品住房供求价格影响因素的实证分析 c o s t 住宅成本( 矢量：含土地价格、建安费用、前期费用、财 务费用、管理费用等) 从对模型( 4 2 ) 式的分析来看，住宅供应量应该确保住宅价格与住宅成本 之比在较长时间里比较稳定。因为当住宅价格上升到一定高度，就会导致住宅 上市数量的增加，反之上市数量就会减少。 有了模型( 4 1 ) 式和( 4 2 ) 式，当市场出清时，就有 嗣q d = 日珐 ( 4 3 ) 由此可得到： 胛= f ( x c o s t ) ( 4 4 ) 模型( 4 4 ) 式就是利用住宅均衡条件所得出的缩减式，利用这个模型我们 就可以计算出住宅价格，其中变量x 主要由人口、可支配收入以及其他需求因 素所决定。对于不同需求因素变量x 的选择，就可以得到计算住宅价格的不同 模型。 根据第二章对影响住宅价格自变量选择的分析，我们对住宅需求价格影响 因素模型的因变量和自变量定义如下： ( 1 ) 住宅价格( 船) 一使用全国各个省、市、自治区公布的城市商品住 宅的平均销售价格。 ( 2 ) 人口( p o p ) 一主要采用城市市区的非农业人口。虽然市区非农业人 口不能全部反映一个城市的住宅需求情况，尤其是一些特大城市和省会城市， 但一般而言，非农业人口反映了城市稳定的人口规模，并且城市规模越大，其 辐射力也就越强，吸引外来人口的规模也会越大 ( 3 ) 收入( i n c 0 姬) 一采用城镇居民家庭人均可支配收入。由于没有家 庭全部年收入的统计数据，所以只能采用居民家庭人均可支配收入这一统计指 标。 ( 4 ) 人均住房使用面积( h s p p ) 一这是一个反映城市居民居住水平的指 标。从理论上分析，人均住房使用面积达到一定的标准后，住宅需求可能会降 低。 第四霉从供需屡面分析影响住宅价格的因素 ( 5 ) 国内生产总值( g d p ) 一这是一个反映城市经济发展水平的指标。 ( 6 ) 商品住宅销售面积( h s s ) 一这是一个反映城市实际住宅成交量的指 标。 依据上述变量和模型( 4 4 ) 式，我们得到( 4 5 ) 式线性函数形式： h p = + a l p o p + a 2 i n c o m e + t z 3 h s p p + a 4 g d p + c t s h s s + 6 ( 4 5 ) 其中，珥( i = o ，5 ) 表示系数；占表示残差项。 第二节从需求层面分析住宅价格影响因素 一、p a n e ld a t a 模型与样本数据结构 p a n e ld a t a 模型也称截面时序模型，其基本思想是：假定我们抽取一个数 目为n 的样本，对样本的每一个体观测t 年( 或月) ，就形成一个样本为n t 的 新样本，这就是时间序列与截面数据相结合的资料，用这样的资料建立的模型 即为p a n e lo a t a 模型。p a n e ld a t a 模型又称t s c s ( t i m es e r i e s ( ；r o s ss e c t i o n ) 模型，它是把时间序列沿空间方向扩展，或把截面数据沿时间方向扩展的二维 结构的数据结合 “ 与通常的时间序列模型和截面数据模型相比，p a n e ld a t a 模型的优点是： ( 1 ) 解决了样本容量太小而引起的问题，特别是在研究分布滞后模型时这 种优点更为明显； ( 2 ) 缓解或消除时间序列模型中多重共线性的影响，一方面由于样本容量 的扩大，可以使解释变量之间的多重共线性减弱；另一方面p a n e ld a t a 模型不 仅可以反映样本中同一个体随时间变化的规律性，同时还可以反映不同个体特 征之间的差异，从这个角度来说，多重共线性是可以避免的； ( 3 ) 可以解决潜在变量的影响。在时间序列模型和截面数据模型中，由于 种种原因，常常省略了某些不可观测的解释变量，即所谓的潜在变量。潜在变 3 l 我国两品住房供求价格影响因素的实证分析 量的省略不仅使模型的精度降低，而且影响了人们对潜在变量在经济运行中所 产生的作用的研究。 由于以上优点，p a n e ld a t a 模型的一般表达式为： 匕= + 届，置+ 屈，五自+ + 尾五口+ 以 ( 4 6 ) a = l 2 ，p ，t = 1 , 2 ，o 根据p a n e ld a t a 模型中的参数随个体或时间不同而改变的具体情况，p a n e l d a t a 模型可以分为以下四类： ( 1 ) 斜率系数是常数，截距随个体不同而改变； ( 2 ) 斜率系数是常数，截距随个体和时间的不同而改变； ( 3 ) 全部系数随个体不同而异； ( 4 ) 全部系数随时间和个体不同而异 在这四类模型中，第一类模型的应用最为广泛。原因是它的估计较为简单， 而且所含假设具有普遍意义，而后三类模型，尤其是第三、四类模型，由于统 计估计上的困难，目前很少有应用实例。 由于我国住宅房地产市场起步较晚，实证所需样本数据十分缺乏，如果单 一采用时间序列或截面数据模型的处理方法，这样都会造成样本数据太少，从 而影响实证分析结果的可靠性和有效性。因此考虑到我国住宅房地产市场的实 际情况和p a n e ld a t a 模型的基本思想，我们采用了第一类p a n e ld a t a 模型来 进行本节住宅价格实证研究。 ：、数据资料收集与说明 根据第二章的分析和模型的需要，我们以全国3 0 个省、市自治区为研究单 位，引入了影响商品住宅价格变化的自变量：市区非农业人口、国内生产总值、 人均可支配收入、人均住房使用面积和商品