（西方经济学专业论文）房地产周期与经济周期的相关性分析.pdf

华中科技大学硕士学位论文 摘要 任何经济在发展的过程中都会出现周而复始的波动。这种波动表现为扩张 7 与蟓交替出现、波峰与波谷不断循环、复苏与衰退往复运行。房地产业既是 一种周期性产业，又是国民经济的支柱产业，在国民经济中占有重要地位。房 地产周期与宏观经济周期有着密切的相关关系。房地产周期是指房地产经济水 平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在运行过程中交替出现扩 张与收缩两大阶段，复苏一繁荣一衰退一萧条四个环节。房地产经济的增长是 房地产周期的内在决定因素；房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内的表 现形式，是房地产经济运行过程中的周期波动。、， 房地产周期作为产业周期，与宏观经济周期表现出相关性和一致性，具体 表现为：房地产经济的复苏稍慢于宏观经济的复苏，但先于宏观经济进入繁荣 期；其后，房地产经济先于宏观经济进入衰退期，但滞后于宏观经济进入萧条 阶段。从1 9 7 8 年我国实行改革开放以来的房地产运行的实践，也证实了上述结 论。当整个宏观经济形势看好，经济增长速度加快时，房地产业的发展就迅速； 当宏观经济面临调整，经济增长速度放慢时，房地产业的发展也走势低迷，速 度减慢。 国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用，是通过经济变量和经济 参数来完成，并在宏观经济周期和房地产周期波动的过程中实现的。在宏观经 济周期中，影响房地产周期波动的重要因素主要有经济增长率、国民收入与消 费水平、物价与通货膨胀率。 房地产业作为社会经济活动的部分，除受到经济因素的内部冲击外，还 受到非经济因素的外部冲击。“政策周期”就是一种外部冲击。“政策周期”在我国 是一种客观存在，它对我国房地产周期波动产生了重大影响。政策的运用应当 顺应市场经济规律，更多地通过间接手段发挥作用，减少政策的盲目性后果， 在房地产业的繁荣期避免泡沫的产生，在房地产业的衰退和萧条期减缓震荡和 损失。 一 关键词：房地产房地产周期经济周期政策周期 1 华中科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h e w a v i n go f e c o n o m y i sn o r m a li na n y p r o c e s so f e c o n o m i cd e v e l o p m e n t t h e d e p r e s s i o na n db o o ma l w a y sf o l l o w se a c ho t h e r e s t a t ei n d u s t r yi sb o t hap e r i o d i c a l i n d u s t r ya n dak e yi n d u s t r yt ot h en a t i o n a le c o n o m y t h ec y c l eo f e s t a t ei n d u s t r yh a s i m p a c tr e l a t e dw i t ho f m a c r o e c o n o m y t h ec y c l ei st h ep h e n o m e n o n o f t h e w a v i n g i n i t sd e v e l o p m e n t p r o c e s s ，i ti ss h o w e d a st w ot e r m so f e x p a n d i n ga n de x t r a c t i n g ，i ti s a l s oc a r lb el o o k e da sf o u r s t e p si n c l u d i n gr e v i v i n g ，p r o s p e r i t y , d e c l i n i n ga n d d e p r e s s i o n t h ed e c i s i v e l yi n n e rf a c t o ro f t h ee s t a t ep e r i o di st h eg r o w t ho fe s t a t e e c o n o m y t h ee s t a t ec y c l ei st h es p e c i a la p p e a r a n c eo fm a c r o - e c o n o m yp e r i o di n e s t a t ei n d u s t r ya n dt h er e s u l to f t h e p e r i o d i cw a v e o fe s t a t ee c o n o m y a st h e c y c l eo fi n d u s t r y , t h e e s t a t e c y c l e i s a l w a y sc o n s i s t e n c e w i t ht h e m a c r o e c o n o m yc y c l e u s u a l l y , t h er e v i v i n go f e s t a t ee c o n o m yi ss l o w e rt h e nt h a to f m a c r o e c o n o m y , b u ti t c a nc o m et op r o s p e r i t yi na d v a n c eo fm a c r o e c o n o m y a n d t h e n ，t h ed e c l i n i n gp r o c e s si sf a s t e r , b u tt h ed e p r e s s i o np r o c e s si ss l o w e r f r o mt h e f a c tt h a th a sh a p p e n e di nc h i n as i n c e19 7 8 ，w ec a i lc o m et ot h ec o n c l u s i o nt h a tw e h a v es t a t e d w h e nt h ee n v i r o n m e n to f e c o n o m yi sb e t t e r , t h ed e v e l o p m e n to fe s t a t e c a na l s oc a t c hah i g hs p e e d w h e nt h eg r o w t ho f t h e m a c r o e c o n o m yi ss l o w e dd o w n ， t h ed e v e l o p m e n to fe s t a t ew i l lb ea l s os l o w e dd o w n t h ei n t e r a c t i o nb e t w e e nn a t i o n a le c o n o m ya n de s t a t ei n d u s t r yi st r a n s p o r t e db y t h ee c o n o m yp a r a m e t e ra n da c h i e v e di nt h ep e r i o d i cp r o c e s so fe s t a t e i n d u s t r ya n d m a c r o e c o n o m y d u r i n gt h ec y c l eo fm a c r o e c o n o m y , t h ei m p o r t a n tf a c t o r sa f f e c t e d t h ew a v eo f e s t a t ei n d u s t r yi n c l u d i n gt h er a t eo f e c o n o m i c g r o w t h ，t h er e t u r no f n a t i o n ， t h el e v e lo f c o n s u m p t i o n ，t h el e v e lo f p r i c ea n dt h er a t eo f i n f l a t i o n a sap a r to f a l la c t i v i t yo f t h e s o c i e t y , t h ee s t a t ei n d u s t r yi sn o to n l ya t t a c k e db y e c o n o m i cf a c t o r sb u ta l s oa t t a c k e db yo t h e rf a c t o r s t h ep o l i c yf a c t o ri sa ne x a m p l e t h e p o l i c yp e r i o di sa b s o l u t ee x i s t e n c ea n dh a si m p o r t a n ti n f l u e n c eo nt h ep e r i o do f i i 华中科技大学硕士学位论文 t h ee s t a t ei n d u s t r yc y c l e t h ep o l i c ym u s tm e e tt h er u l eo fm a r k e te c o n o m y t h e g o v e r n m e n ts h o u l du s em o r ei n d i r e c tt o o l st oa f f e c tt h em a n e r d u r i n gt h ep e r i o do f p r o s p e r i t y , t h ef o c u si s t ok e e pt h es t e a d ya n dc o n t i n u o u sd e v e l o p m e n t w h e nt h e d e p r e s s i o n i sc o m i n g ，m i n i m i z i n gt h el o s ti st h em o s t i m p o r t a n t k e y w o r d s ：e s t a t ei n d u s t r y t h e c y c l eo f e s t a t ei n d u s t r y t h e c y c l eo f e c o n o m y , t h eb u s i n e s sc y c l e l i i 华中科技大学硕士学位论文 1 引言 从现代市场经济来看，房地产业不仅是国民经济的先导产业，它的发展能 够促进和带动相关产业的发展，起着促进和导向作用，而且还是国民经济的支 柱产业，这表现在房地产已经构成整个社会财富的重要内容，它是城市财政的 主要来源，对国民经济的发展具有稳定而长远的影响，成为城市经济发展的基 础性产业。当今世界经济发展已经证明，凡是发达的国家和地区，其房地产业 也几乎是十分发达的，并在国民经济中起着举足轻重的重要作用。就经济发展 的一般规律而言，房地产业既是一个国家经济增长发展的催化剂，又是经济变 化的晴雨表。 然而，由于房地产本身所固有的稀缺性、不可再生性、不可替代性、固定 性及房地产建设投资量大且周期长的特点，房地产市场本身又是种竞争不充 分的市场，产业行为往往受到国家宏观经济政策的影响，对经济形势的短期波 动不敏感，但对宏观经济发展趋势却十分敏感等，决定了房地产业的发展变化 又总是受到整个社会经济发展的制约，并直接影响到房地产市场的运转速度和 繁荣程度。 在现代市场经济条件下，任何经济的发展都具有周期性的特点，房地产业 作为一种在国民经济发展中具有重要决定作用的经济活动，它的发展也具有一 定的周期性。由于房地产业的发展与整个国民经济发展有着密切关系，因此， 房地产发展的这种周期性，也总是受到整个社会经济发展所具有的周期性的制 约和影响。房地产周期是房地产发展规律的客观反映。从世界经济和房地产业 的发展进程来看，房地产业发展的周期性往往与该地区或国家的经济发展相适 应，与市场对房地产的需求相协调。 在我国，改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会 主义市场经济体制的逐步建立，长期滞后于国民经济的房地产业得以渐进复苏 和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。但由于这种滞后是长期的， 华中科技大学硕士学位论文 其后的复苏与繁荣则相对短暂，行业的快速发展与理论的准备不足形成矛盾。 在房地产业发展过程中，房地产周期是怎样产生的，房地产周期变化的原因和 规律是什么，房地产周期与宏观经济周期因素的关系怎样，对房地产周期的研 究能够给我们哪些启示，等等，这些从理论上的研究都是不够的。相对于经济 学对于经济周期的较为成熟的分析研究而言，对房地产周期及其与宏观经济周 期的关系的研究还很不成熟，可以说还仅仅处于开创性的阶段。 鉴于在房地产周期方面的研究现状，本课题试图对以上问题做一些探讨， 以自己粗浅的思考来尝试丰富我国房地产周期理论的研究，并希望以此能够对 引导房地产企业提高其适应市场周期性变化的能力、完善企业的自我调节机制 有所启发。 华中科技大学硕士学位论文 2 经济周期与房地产周期 2 1 经济周期及其类型 2 1 1 经济周期的基本概念 经济周期理论是经济学的一个重要组成部分，也是房地产周期理论的基础， 因此，研究房地产周期及其与经济周期的关系，应从经济周期理论入手。 在任何社会中，经济增长都不是平滑地发展的，而是在波动中前进的。这 里所说的波动，不单纯是指经济发展过程中增长速度的有时相对地高些或有时 相对地低些这种现象。一个经济在发展过程中有时高些有时低些，这是经济发 展过程中的正常现象，是在任何经济制度下的经济发展过程中都会必然存在的 一种现象。经济在增长了一段时间后，就会出现经济活动的下滑，或者说负增 长；其后就是经济的渐渐复苏，而后又进入经济的高涨期，或者说经济持续几 年的增长。在这之后，经济又陷入危机。经济活动的这种表现形式的波动，是 周而复始一再重复出现的，因而称之为经济周期o 。 经济周期是指宏观经济扩张与收缩交替出现、波峰与波谷不断循环、复苏 与衰退往返运行的状态，反映了宏观经济在动态的增长过程中呈现出有规律的 起伏波动、循环往复的运行特征。从本质上看，经济波动就是重复出现扩张与 收缩的周期波动，而经济周期则可以称为从波峰到波谷周期性运行的经济波动。 经济学家对经济周期的定义，主要有两种不同的观点。种是按照逻辑或 理论分析角度，认为经济波动是对均衡状态的偏离，而经济周期就是这种偏离 状态的反复出现。哈耶克是这种观点的主要代表。3 。而熊彼特则进一步把经济周 期定义为经济变量对经济增长的般趋势或长期趋势的偏离“3 。按照熊彼特的定 义，首先需要用统计方法来确定经济运行的一般趋势，然后根据实际值与趋势 值的偏离来分析和确定经济周期，进一步把经济周期定义为经济变量对经济增 长的一般趋势或长期趋势的偏离。第二种观点把经济周期定义为经济扩张与经 华中科技大学硕士学位论文 济收缩交替进行、反复出现。这种观点与熊彼特的定义相类似，也是从统计分 析角度出发，便于根据经济水平或经济增长率的波动来划分并分析周期。 如果把经济增长看成为一个连续的变化过程，通过观察可以发现，作为经 济增长的趋势曲线与实际增长曲线之间，便总会存在一定的差距，即实际增长 曲线总是或多或少地围绕着趋势曲线运动。实际增长曲线与趋势增长曲线的偏 离现象，实际上就是经济增长过程的波动现象，而两条曲线则反映了经济增长 与经济波动的关系。两条曲线的偏离程度越大，经济波动幅度也就越大，经济 增长的稳定程度就越差；而两条曲线偏离程度越小，经济波动幅度就越小，经 济增长的稳定程度就越好。 2 1 2 经济周期的展开过程 反映宏观经济扩张与收缩交替出现、波峰与波谷不断循环的经济周期，一 般包括复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张 过程( 也可称为繁荣期或景气期) ，衰退与萧条两个阶段构成收缩过程( 也称为 衰退期或不景气期) 。在从扩张过程转为收缩过程时，宏观经济到达繁荣期的最 高点即波峰；当从收缩过程转为扩张过程时，宏观经济达到萧条期的最低点即 波谷( 见图2 一1 ) 。 从波峰到波谷的经济运行过程是经济收缩过程，包含了经济周期中的衰退 和萧条两个阶段。首先是经济活动在达到高峰后出现全面下降，主要表现为： 生产过剩，增长率放慢，需求开始萎缩，投资减少，失业增加，企业破产和倒 闭率上升，信用收缩，价格下跌，收入降低，总体经济进入衰退期。随后当经 济持续衰退，经济体系中的各种矛盾加剧，人们对经济前景悲观，信心不足， 导致经济持续下滑，公共消费水平低迷，失业率进一步提高，企业倒闭增加， 生产力大量闲置，由此进入萧条期，并达到经济周期的谷底。 华中科技大学硕士学位论文 0 i 蝽 夕 趋势南序列； 峰! ； ； ；必i ；i 入 i 磁期羔收缩澎期i 收y 图2 - 经济周期及各阶段示意图 从波谷到波峰的经济运行过程是经济扩张过程，包括了经济周期中的复苏 与繁荣两个阶段。首先是经济到达谷底后，经济体系中的内生因素和以扩张政 策为代表的外生因素开始发挥作用，由此推动经济慢慢从萧条进入复苏，经济 重新开始全面增长。这一阶段的主要特征是：生产持续恢复，投资出现较大增 长，市场也逐渐开始活跃，物价上涨，利润增加，就业人数增多，经济逐渐恢 复到衰退前的水平。随后，经济出现快速增长，需求不断增加，投资急剧放大， 企业利润和员工收入大幅度提高，各类市场更加充满活力，物价快速上涨，新 开工企业大量增加，信用持续扩张，由此进入繁荣阶段，并在持续一段时间后 华中科技大学硕士学位论文 到达周期的波峰。 需要指出的是，近年来美国经济运行出现的“微波化”趋势，在一定程度 上表明经济波动已经出现新的变化，有关经济周期的展开过程也因此而具有了 新的特点。 2 1 3 经济周期的类型 经济周期从不同角度划分，可以有不同的类型。从周期的波动性质来看， 可以划分为古典型和增长型两种经济周期；从周期时间角度来看，可以划分为 短周期、中周期、中长周期和长周期。 ( 1 ) 古典型周期与增长型周期 根据经济波动幅度或深度，可以把经济周期划分为古典型和增长型经济周 期。 在经济收缩阶段，如果经济运行总量呈现出绝对水平的减少，或者经济增 长速度为负，那么这种经济周期就是古典型周期。如果在经济收缩阶段经济运 行总量并未出现绝对量的下降，只是经济速度的相对降低，那么这种经济周期 就是增长型周期。 古典型周期主要存在于2 0 世纪3 0 年代以前的工业化国家，当时在经济衰 退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。但从二战以来，从总体上看这 种绝对意义上的下降或负增长的次数已大大减少，古典型周期逐渐让位于增长 型周期。 ( 2 ) 短周期、中周期、中长周期和长周期 短周期也叫基钦周期”3 。美国经济学家约瑟夫基钦发现，在经济活动中 存在一种四十个月的矩形波动，主要与商业库存的变化有关，受企业库存投资 的循环影响。因此，西方经济学家们又称基钦周期为库存投资周期。 中周期也叫朱格拉周期”1 。法国经济学家克莱蒙特朱格拉对工业设备投 资变动进行研究后发现，经济活动中存在一种持续约9 1 0 年的经济周期， 因其主要与工业设备投资有关，因此也称为投资周期。朱格拉把典型的周期区 6 华中科技大学硕士学位论文 分为三个阶段，即：繁荣、危机和清理。 西方经济学界认为，朱格拉周期主要是工商业固定投资变动期主导作用所 引发的周期，特别是1 8 7 3 年后的周期更是如此。 中长周期也叫库兹涅茨周期“1 。美国经济学家西蒙库兹涅茨是在研究 了1 8 4 0 年1 9 1 4 年期间美国某些商品的生产与价格变动的长期趋势时，发现 他的1 5 2 5 年的周期的。对库兹涅茨建筑周期的分析请详见2 3 “房地产周 期与建筑周期”。 长周期也叫康德拉季耶夫周期。1 。苏联经济学家康德拉季耶夫通过对1 8 世纪末至2 0 世纪2 0 年代( 即从1 7 8 0 年至1 9 2 0 年的1 4 0 年期间) 的价格数列、 利率和工资数列的分析，提出了他的长波周期理论。该理论认为，在经济活动 中存在一种持续时间达到5 0 一6 0 年的长期波动。一般认为，导致经济长期景 气循环的原因主要是技术进步与技术创新，此外如人口增长、新资源开发、资 源储备、地理发现、战争等也是不可忽视的重要因素。 2 。2 房地产周期的概念 2 2 1 关于房地产周期概念的几种不同定义与评述 目前，对房地产周期或房地产周期波动概念比较具有代表性的观点主要有 以下六种： ( 1 ) 房地产周期、房地产周期波动。这种观点认为，房地产业在起伏波动 的发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环 波动，由此形成房地产波动或房地产周期波动“。 ( 2 ) 房地产业周期波动。这种观点认为，与宏观经济的周期波动相似，房 地产业也存在周期波动现象，尽管房地产业周期波动的长度和幅度与经济周期 的不同，但与宏观经济周期波动一样，也可分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个 阶段“。 ( 3 ) 不动产经济周期、不动产经济波动。这种观点认为，在一般市场经济 华中科技大学硕士学位论文 前提下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波 动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。不动产经济周期是 不动产周期的组成部分，可以分为五个阶段：不动产供求失衡一市场趋于活跃 一繁荣一紧缩一萧条“。 ( 4 ) 房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程。这种观点认为，房 地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各 阶段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括土地开发、建造房屋、 房地产营销、使用、维修与服务、退废等阶段或环节“3 3 。 ( 5 ) 房地产景气、房地产景气循环。所谓景气循环( b u s i n e s sc y c l e ) 是 指经济活动的兴盛( 景气) 与衰退( 不景气) 现象彼此交替重复出现。与此相 类似，房地产景气循环就是房地产各阶段活动重复交替出现兴盛、衰退的经济 现象。这种观点主要在我国台湾、香港学者中流行“。在我国大陆，近年来也 有学者采用这种观点“。 ( 6 ) 房地产生命周期。同将任何产品的生命周期划分为投资生产 交易使用四个阶段相似，房地产的生命周期也是由这四个阶段不断循环重 复而产生的过程。需要注意的是，由于房地产生命周期远较一般产品更长，因 此，各阶段之间存在时差现象“。 对上述房地产周期定义的简要评述 从本质上分析，上述观点可以分为两类：第一类，( 1 ) 、( 2 ) 、( 3 ) 、( 5 ) 四种观 点从经济周期的角度来定义房地产周期或房地产周期波动，并且基本上都是把 房地产周期分为扩张与收缩两大阶段和复苏繁荣衰退萧条四个过 程。不同的是，对经济周期或景气循环、对房地产或不动产采用了不同的表述 方法。第二类，( 4 ) 、( 6 ) 两种观点是从房地产业的运行过程来定义房地产周期， 只是所采用的表述方式不同，一个称为房地产经济运行周期，一个称为房地产 生命周期，但都属于房地产业运行的客观过程，或者说是房地产活动的必经阶 段。 上述观点或多或少存在着有待完善的地方。 华中科技大学硕士学位论文 第一，有些观点把房地产周期等同于房地产运行过程，实际上超出了经济 周期的范畴，如第( 4 ) 、( 6 ) 种观点。虽然房地产经济周期与房地产生命周期或运 行周期存在密切的联系，但两者毕竟不能等同看待。 第二，上述第( 1 ) 、( 3 ) 、( 5 ) 种观点没有能够从产业角度来讨论周期问题。由 于对房地产和不动产概念本身存在多种理解，因此很容易导致房地产周期和不 动产周期的混淆，进而引起概念上的歧义。只有从产业角度来分析房地产经济 过程的周期波动，才可能真正理解房地产周期。 第三，上述六种观点都没有对房地产周期所要揭示的对象进行分析，没有 指出房地产周期是房地产业运行过程中的房地产经济水平的周期性波动，也没 有对房地产波动、房地产周期、房地产周期波动等概念进行明确的区分和界定， 这容易引起概念上的混淆。 2 2 2 房地产周期的概念 房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地 产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、复苏繁荣衰退 萧条四个环节。 一方面，具有不同表现特征的房地产波动，总是存在明显的相似之处，这 种有规律的产业波动便构成房地产周期，它反映的是房地产经济波动的相似性 和规律性，即在房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收 缩两大阶段交替出现、复苏繁荣衰退萧条四个环节循环往复的周 期波动。因此，房地产周期也可以称为房地产周期波动。另一方面，尽管房地 产波动在波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别，但是就其在 连续运行过程中周期性出现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本 质特征而言，各具特色的房地产波动则又是相同的，表现出相似的周期性涨落、 重复性再现的特点。正是在这个意义上，房地产波动就是重复出现扩张与收缩 的周期波动，而房地产周期则可以称为从波峰到波谷周期性运行的波动。 ( 1 ) 房地产经济增长是房地产周期的内在决定因紊 华中科技大学硕士学位论文 从经济增长角度来观察，房地产业实际增长曲线与增长的趋势曲线总会存 在一定的差距，即房地产实际增长曲线总是或多或少地围绕着房地产趋势曲线 运动。房地产实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离现象，实际上就是房地产增 长过程中的波动现象，两条曲线则反映了房地产增长与波动的关系( 见图2 2 ) 。 图2 - 2 房地产增长与波动 时间 如果假定房地产增长趋势值为y t 0 ，实际增长值是y t l ，两个变量值在时间 t 内的差值y t 就可以表示房地产增长与波动的关系，即： y t = y t l 一y t 0 从上式可以看到， 当y t = 0 时，房地产实际增长曲线与增长趋势曲线重合，房地产增长处 于稳定状态。 当y t 0 时，房地产实际增长值与增长趋势值发生偏离，房地产增长便 处于波动状态。当y t 0 ，即实际增长值高于趋势值，那么房地产增长处于扩 张性的波动状态；当y t 0 ，即实际增长值低于趋势值，那么房地产增长处于 收缩状态。可以看出，房地产的波动程度与实际增长曲线对趋势增长曲线的偏 离程度成正比，房地产的稳定程度与实际增长曲线对趋势增长曲线的偏离程度 成反比。 1 0 华中科技大学硕士学位论文 在用房地产实际增长曲线对趋势增长曲线的偏离情况来说明房地产波动 时，实际上也在一定程度上间接说明了房地产周期或房地产周期波动现象。如 果说经济周期表示在经济波动中先后出现了从扩张到收缩、反复经历从波峰到 波谷这种共同现象，那么，实际经济运行所存在的这种周期波动必然会反映出 对趋势增长曲线的周期性偏离。因此，房地产实际增长曲线的有规律的偏离现 象，不仅反映了房地产经济运行过程的波动情况，还表明了房地产波动的周期 特征。 ( 2 ) 房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内的表现形式 房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域 内的表现形态。一方面，房地产周期本质上是经济周期，是房地产业的经济周 期；另一方面，房地产周期是房地产业运行过程中的经济周期，或者说是经济 周期在房地产业运行过程中所表现出来的运动形态。 房地产周期与宏观经济周期相似，也是指房地产业上升与下降循环交替、 相对有规律的周期性上下波动，一般也可分为扩张与收缩两个阶段、复苏 繁荣衰退萧条四个环节。其中衰退是房地产经济的下降或收缩阶段； 萧条( 谷底) 是房地产经济下降阶段的终点，此时进入本轮房地产周期的最低 点，随后将转入上升阶段。复苏是房地产经济的上升或扩张阶段：繁荣( 峰顶) 是上升阶段的终点，此时房地产经济达到本轮周期的最高点，随后将进入收缩 期和衰退期。 从房地产业角度分析，房地产周期是房地产业经济水平周期性起伏波动 的反应。 首先，房地产周期实际上是房地产产业领域内的周期波动。房地产业是指 从事房产和地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门，房地 产周期也就是在房地产开发、经营、管理和服务过程中呈现出的周期性波动现 象。 其次，房地产周期反映了房地产经济水平的周期循环、起伏波动。但房地 产周期并不等于房地产运行过程本身。因此房地产周期不是或者不应包括房地 华中科技大学硕士学位论文 产生命周期、房地产经济运行周期等概念。 ( 3 ) 房地产周期是房地产经济运行过程中的周期波动 房地产周期是在房地产波动过程中表现出来的，因此房地产周期首先属于 房地产波动。正如美国经济学家w c m i t h e l l 和a f b u r n s 在1 9 4 6 年为经济周 期( b u s i n e s sc y c l e s ) 所下的定义，“经济周期是在主要以工商企业形式组织 其活动的那些国家中所看到的总体活动的波动形态”“”。 房地产周期与房地产波动是两个不同的概念，二者既有区别又有联系。房 地产周期以房地产波动为基本形式，因而必然表现为房地产波动，这种呈现出 周期特点的波动就是房地产周期波动；但房地产波动并不必然全都呈现出周期 性特点，除了房地产周期波动外还存在其他形态，并不一定都表现为房地产周 期，即房地产周期可以称为房地产波动，但房地产波动并不一定都表现为房地 产周期。所以，房地产周期是房地产运行过程中的波动形态，是就房地产波动 过程中呈现出来的扩张与收缩、或者复苏繁荣衰退萧条这种波动 共性而言，存在周期性的波动特征，由此而形成所谓房地产周期或房地产周期 波动的概念。 任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、周期波动( 或循环波动) 、季 节波动和不规则波动( 或残差) 四类分量。房地产波动也同样如此。 房地产波动= f ( 长期趋势、周期波动、季节波动、不规则波动) “” 在上述四种不同的波动形态中，只有呈现出周期性特点的周期波动，才可 称为严格意义上的房地产周期。 只有从以上三个方面综合分析，才能称得上是完整意义上的房地产周期或 房地产周期波动。 2 2 3 海外房地产的周期波动 ( 1 ) 美国的房地产周期 从 8 7 0 年1 9 7 3 年，美国房地产业大致按1 8 2 0 年的频率完成一次 周期循环波动“”( 见图2 3 和表2 一1 ) 。 华中科技大学硕士学位论文 8 0 7 0 6 0 5 0 4 0 3 0 2 0 l o 正常 一1 0 - 2 0 - 3 0 一加 一5 0 枷 正常 8 7 01 8 7 51 8 8 01 8 8 51 8 9 01 8 9 51 9 t 1 01 9 0 51 9 1 01 9 l5 1 9 2 t 9 2 01 9 2 51 9 3 01 9 3 51 9 4 01 9 4 5 1 9 5 01 9 5 51 9 6 0 图2 - 3 美国的房地产周期波动( 1 8 7 0 1 9 6 0 年) 表2 - 1美国房地产周期波动趋势” 周期号波峰波谷波峰长度( 年) l1 8 7 01 8 7 61 8 8 71 8 21 8 8 71 8 9 61 9 0 41 8 31 9 0 41 9 1 61 9 2 52 2 41 9 2 51 9 3 31 9 4 52 1 51 9 4 51 9 5 31 9 5 51 1 61 9 5 51 9 6 41 9 7 21 8 资料来源：香港信报财经月刊1 9 9 1 年第3 期第1 2 1 页 1 3 如如加m 枷锄书枷铷铷 华中科技大学硕士学位论文 从图中可以看出，由1 8 7 0 年的繁荣期经过1 8 7 6 年的波谷再回到1 8 8 7 年的 高潮期，历时1 8 年：从1 8 8 7 年的高潮转入1 8 9 6 年的低潮后重新回到1 9 0 4 年 的繁荣期，仍然历时1 8 年：从1 9 0 4 年的繁荣期转入1 9 1 6 年的萧条期再回到 1 9 2 3 1 9 2 5 年的繁荣期，历时2 0 2 2 年，其间插入一个较小的循环期，即从 1 9 1 6 年的萧条期经过1 9 1 8 年的繁荣期再回到1 9 2 0 年的衰退期：从1 9 2 5 年的繁 荣期经过1 9 3 3 年的萧条期再回到1 9 4 5 年的繁荣期，历时2 1 年。1 9 4 5 1 9 6 5 年 为美国房地产业持续繁荣发展期，其间有在正常水平以上的回落( 1 9 4 5 年和1 9 5 3 年) 。从1 9 5 5 年繁荣期经过1 9 6 4 年衰退期后，再进入1 9 7 2 年繁荣期，历时1 8 年。此后，从1 9 7 2 年繁荣期经过1 9 7 5 1 9 7 6 年衰退后再次进入1 9 8 1 年的繁荣 期，从而完成一次较小的房地产周期循环，历时9 年。估计可能由于1 9 7 2 年的 石油危机，使周期波动的波长缩短了一半。如果不受此干扰，波长估计仍然为 1 8 年。 美国房地产经济学家f r e dc a s e ( 1 9 7 4 ) 和a l a nr a b i n o w i t z ( 1 9 8 0 ) ，通 过分析1 7 9 5 1 9 7 3 年间美国房地产的实际运行情况，指出美国房地产存在的约 1 8 年左右的长期波动周期，主要受历史事件如战争、经济衰退、技术创新等事 件的影响”“。此外，f r e dc a s e 还指出，由于货币市场、贷款额度和政府住宅等 因素影响，美国房地产周期还存在5 年左右的短期波动周期”。 从以上分析可以知道，美国房地产业的周期波动，大致是按照库兹涅茨周 期模式进行的。 ( 2 ) 战后日本的房地产周期 二战以来，日本经济增长大致经历了“兴起( 1 9 5 5 1 9 7 0 年) 一一延续 ( 1 9 7 l 1 9 8 0 年) 扩展( 1 9 8 1 1 9 8 5 年) 不成功的调整( 1 9 8 6 1 9 9 6 年) 衰退( 1 9 9 7 年起) ”等五个阶段”( 见图2 4 ) 。 华中科技大学硕士学位论文 一i 纂忑； 人一： 瑶缓 1 9 7 l 1 9 不戚功 的诫篁 1 9 8 6 萋塞薹 萋星萎塞 萎墼基萋 图2 - 4 日本经济增长率波动曲线( 1 9 5 3 1 9 9 7 年) 与此相应，从最能代表日本房地产波动情况的地价变动情况来看( 见图2 5 ) 1 9 5 6 年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以十年左右的波动频率和周 期长度，形成五个明显的房地产波动周期”“。 生萄 图2 5 日本地价变动趋势( 1 9 5 5 1 9 9 3 年) 周期i ( 1 9 5 6 1 9 6 6 年) ：前6 年为扩张期，后4 年为收缩期，1 9 6 1 年达 到繁荣期。 周期i i ( 1 9 6 6 1 9 7 6 年) ：随着日本以东亚模式创造出令世人瞩目的东亚经 济奇迹，并经受了石油危机的冲击和考验，房地产业也以前7 年扩张、后3 年 i 羹? i；- 瑟一 m 1 8 4 o q 华中科技大学硕士学位论文 收缩的表现继续快速成长。在欧美各国因石油危机和凯恩斯主义破产而陷入衰 退时，日本于1 9 7 3 年进入房地产周期的繁荣期，随后在1 9 7 4 年经济增长率大 幅收缩的影响下，日本房地产出现连续3 年的大幅回落。 周期i l l ( 1 9 7 6 1 9 8 6 年) ：本周期内，前6 年为扩张期，于1 9 8 1 年达到周 期顶点，随后转入持续4 年的房地产收缩阶段。日本房地产业转为相对平稳增 长时期。 周期n ( 1 9 8 6 1 9 9 6 年) ：与同期宏观经济的波动特征相似，在本轮房地产 周期波动过程中。前4 年为扩张期，到1 9 9 0 年进入繁荣期后，随即转为持续6 年的收缩期。 周期v ( 1 9 9 7 年以后) ：1 9 9 7 年东南亚金融危机爆发以后，日元大幅贬值， 经济增长率大幅下滑，经济陷入战后最严重的困境。房地产经济出现长期回调， 给本来就因房地产泡沫破灭而出现收缩的日本房地产经济严重打击，至今仍难 以看到明显的景气回升态势乜5 1 。 ( 3 ) 香港的房地产周期 从1 9 4 5 年以来，香港房地产业已经历了8 个波动循环周期，每次周期一般 最短6 7 年，最长9 1 0 年，平均8 9 年就会出现一次房地产周期循环波动， 并且每个循环周期大致呈现出前5 6 年上升、后2 3 年下降的波动规律“”。 图2 - 6 描述了近年来香港经济与房地产的波动趋势。 图2 - 6 香港经济与房地产波动趋势 6 华中科技大学硕士学位论文 从图中可看到，香港房地产经济波动与宏观经济波动具有明显的同步运行 特征，但相比之下，房地产波动幅度明显大于以g d p 来反映的宏观经济波动。 这8 个循环周期分别为：周期i ( 1 9 4 5 1 9 5 2 年) 、周期i i ( 1 9 5 3 1 9 5 9 年) 、周期i i i ( 1 9 6 0 1 9 6 7 年) 、周期i v ( i 9 6 8 1 9 7 5 年) 、周期v ( 1 9 7 6 1 9 8 3 年) 、周期v i ( 1 9 8 4 1 9 9 2 年) 、周期v 1 ( 1 9 9 2 1 9 9 8 年) 、周期( 1 9 9 9 年以 后) 。 ( 4 ) 台湾的房地产周期 据有关资料分析，台湾地区房地产波动大约5 6 年循环一次”( 见图2 7 ) 。 从图中可以看出，台湾地区各在1 9 7 0 1 9 7 4 年、1 9 7 5 1 9 8 1 年、1 9 8 2 1 9 8 6 年、1 9 8 7 1 9 9 2 年分别完成一次波动循环。台湾学者对台湾循环周期进行了比 较深入的分析研究响”3 。 。 | v 诊1 m q 。 、 f朋7 | 1 7 l| 。， 五 、 入 v r | 讲 、|， 4 y ) 1 9 7 01 9 7 21 9 7 41 w 61 9 7 81 9 8 0 1 9 8 21 9 8 4 1 9 8 6 1 9 8 b 1 9 9 0 1 9 9 2 图2 7 台湾地区房地产短期与中期波动周期 2 2 4 我国的房地产周期及其特点 ( 1 ) 我国房地产周期的划分 在描述我国房地产周期波动的特点时，本文选择了如下8 项指标进行分析 华中科技大学硕士学位论文 商品房价格( x 1 ) 、城镇新建住宅面积( x 2 ) 、城镇住宅竣工面积( x 3 ) 、实有房 屋建筑面积( x 4 ) 、实有住宅建筑面积( x 5 ) 、城镇住宅投资( x 6 ) 、房地产业从 业人员( x 7 ) 、房产买卖成交面积( x 8 ) 。 根据以上原则，可以得到图2 8 。从图中可以看出，我国房地产经济存在明 显的周期性波动的特点。1 9 8 4 年，我国房地产业的发展达到了改革开放以来的 第一个高潮；此后房地产业逐渐衰退，到1 9 8 7 年进入低谷；1 9 8 8 年达到房地 产业发展的第二个高潮；但好景不长，这一轮房地产热潮在1 9 8 9 年再次跌入低 谷：此后逐渐开始恢复，并在1 9 9 2 年达到高潮；从1 9 9 3 年下半年又开始走向 低谷，1 9 9 4 年达到谷底汹3 。 图2 8 中国房地产周期波动指数扩散图 根据上图分析，我国房地产业的周期波动应当是4 5 年。1 9 8 4 年、1 9 9 2 年是我国房地产业发展的景气分割点；1 9 8 7 年、1 9 8 9 年、1 9 9 4 年是萧条转折点： 1 9 8 3 年上半年、1 9 8 8 上半年和1 9 9 0 年上半年是景气上转点；1 9 8 6 年下半年、 1 9 8 9 年下半年和1 9 9 3 年下半年是景气下转点。 华中科技大学硕士学位论文 从图中还可看出，我国房地产业发展至今，1 9 8 4 年、1 9 9 2 年的发展处于过 热状态：1 9 8 8 年尽管有较快发展，但并不是过热。1 9 8 1 、1 9 8 7 、1 9 8 9 年以及1 9 9 3 年底房地产业的发展均进入过冷区。据资料分析，1 9 9 4 年、1 9 9 5 年仍处于周期 循环的过冷区。此外，处于冷区的还有1 9 8 2 年、1 9 8 6 年。处于适度区的年份有 1 9 8 3 年、1 9 8 5 年、1 9 8 8 年和1 9 9 0 年。 ( 2 ) 我国房地产周期的特点 对照发达国家和地区房地产周期波动的特点来分析我国房地产周期波动的 特点可以得出如下结论： 从轨迹上看，我国房地产周期具有独特的波长。 我国房地产周期波动的时间为4 5 年，具备基钦周期( 2 3 年) 的短周期 特征。同其他国家房地产周期相比，具有独特的波长。 从联系上看，我国房地产周期独立于世界周期之外，与世界周期呈相反 运动趋势，而不发生共振。 日本在1 9 9 1 年全国地价开始下跌，而我国房地产业从1 9 8 9 年底开始复苏， 在1 9 9 0 、1 9 9 1 年均处于增长阶段。1 9 9 2 年到1 9 9 3 年上半年，房地产业的发展 出现前所未有的热潮。 香港在1 9 8 4 1 9 9 2 年的周期循环中，1 9 8 4 年楼价跌至最低点并开始反弹。 而中国大陆在1 9 8 4 年房地产业的发展进入高潮。在香港，1 9 8 9 年楼价较1 9 8 4 年上升1 3 0 ，中国大陆则陷入低谷。香港在1 9 9 2 年下半年楼价回落，全年交投 清淡。大陆在1 9 9 2 年年底、1 9 9 3 年上半年房地产业的发展则出现了过热的势头。 台湾地区在1 9 7 3 1 9 7 4 年、1 9 7 7 1 9 8 0 年、1 9 8 6 1 9 8 7 年间各有一次价 格上涨记录，而大陆在1 9 8 6 1 9 8 7 年属于衰退期，并在1 9 8 7 年底达到谷地。 从与日本和香港、台湾地区的房地产周期相比较的结果来看，我国房地产 周期波动规律基本独立于世晃房地产周期波动之外倜。 从整体上看，