（财政学专业论文）我国开征物业税的问题研究.pdf

摘要 摘要 2 0 0 3 年1 0 月，第十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场 经济体制若干问题的决定已经明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备 时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。 自此，物业税被认为 是引领我国新一轮房地产税收综合改革的核心政策。2 0 0 7 年1 月，国税总局下 发的( ( 2 0 0 7 年全国税收工作要点将“研究物业税方案”列入2 0 0 7 年的工作 范围。2 0 0 7 年1 0 月，国家税务总局宣布将物业税“空转 试点由北京、江苏、 深圳等6 个省市扩大到河南、安徽、福建、大连等1 0 个省市。物业税开征的时 间表已基本确定，但目前国家还未出台具体的征收细则，关于物业税改革相关问 题的争论至今尚无定论。 本文在前人研究的基础上，结合我国现阶段房地产宏观调控政策与物业税相 关制度的发展情况，进一步分析了我国开征物业税的必要性与可行性；介绍了物 业税“空转”试点的情况，并分析了“空转”阶段所面临的问题；在此基础上， 分析了物业税的税制目标、模式选择以及主要税制要素设计；最后，从我国的实 际情况出发，提出了开征物业税应注意的问题，从而更加审慎地制定改革的现实 方案，确保物业税改革的顺利推行。 笔者希望本文对物业税“空转 试点的情况总结与分析，能够使社会各界进 一步认清物业税改革面临的难点，认识到我国物业税的研究仍然任重道远。此外， 希望本文提出的一些理念和方法，能够对我国设立和开征物业税起到一定的借鉴 作用，为学界和业界提供一条认识物业税的路径。 关键词：物业税；试点；税制设计 a b s t r a c t a b s t r a c t i no c t ，2 0 0 3 ，c c pp a s s e d ( c c p sr e s o l u t i o n so np e r f e c t i n gs o c i a l i s mm a r k e t e c o n o m ys y s t e m w h i c hs a i d “c o n d u c ti n n o v a t i o no i lc i t y - t o w nc o n s t r u c t i o nt a x a n df e e ，l e v yp r o p e r t yt a xa n dc a n c e lt h ec o r r e l a t i v ef e ew h e nt h ec o n d i t i o ni s s u f f i c i e n t ”s i n c et h a t ，p r o p e r t yt a xh a sb e e nc o n s i d e r e dt h ek e yo ft h er e f o r m a t i o no f r e a le s t a t et a xs y s t e m i nj a n ，2 0 0 7 ，s t a t et a x a t i o na d m i n i s t r a t i o ns a i d “t h er e s e a r c h o np r o p e r t yt a xs c h e m ew i l lb ei n c l u d e di nt h ew o r kp l a ni n2 0 0 7 ”i no c t ，2 0 0 7 ，t h e p r o p e r t yt a xe x p e r i m e n t a lu n i t sa d d e du pt o10r e g i o n s t h es c h e d u l eo nl e v y i n g p r o p e r t yt a xh a sb e e nm a d e ，b u tt h ea r g u m e n t sa b o u tp r o p e r t yt a xa r eg o i n go n ， b e c a u s et h ea u t h o r i t a t i v es c h e m eh a sn o tb e e nm a d eb yt h eg o v e r n m e n t b a s e do nt h ep r e v i o u sr e s e a r c ha n dt h ea c t u a lm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n d c o n t r o lp o l i c i e so nt h er e a le s t a t em a r k e t ，t h i sa r t i c l ea n a l y z e st h en e c e s s i t ya n dt h e f e a s i b i l i t yo fl e v y i n gp r o p e r t yt a xf a r t h e r , i n t r o d u c et h ec i r c u m s t a n c eo fp r o p e r t yt a x e x p e r i m e n t a lu n i t s ，a n da n a l y z et h ep r o b l e m so fe x p e r i m e n t a lu n i t s b e s i d e s ，t h i s a r t i c l ea n a l y z e st h ep r o p e r t yt a xs y s t e m , w h i c hi n c l u d e sg o a l s ，m o d e l sa n dm a i nt a x s y s t e mf a c t o r s a tl a s t ，i no r d e rt oi m p o s et h ep r o p e r t yt a xs u c c e s s f u l l y , t h i sa r t i c l e p u t sf o r w a r ds e v e r a ln o t i c e a b l ep r o b l e m sf o rl e v y i n gp r o p e r t yt a xb a s e do nt h e p r e s e n tc o n d i t i o n s is i n c e r e l yh o p et h a t ，b a s e do nt h ec i r c u m s t a n c eo fp r o p e r t yt a xe x p e r i m e n t a l u n i t si n t r o d u c e di n t h i sa r t i c l e ，a l lc i r c l e so fs o c i e t yw i l lp a ye n o u g ha t t e n t i o nt ot h e d i f f i c u l t i e so fi m p o s i n gp r o p e r t yt a x ，a n dr e a l i z et h ei m p o r t a n c ea n du r g e n c yo f r e s e a r c h i n gp r o p e r t yt a xi nc h i n a b e s i d e s ，ia l s oh o p et h a ts o m eo ft h ei d e a sa n d m e t h o d sw o u l db eu s e f u lt od r a wa n de x e c u t et a x a t i o np o l i c y ，a n dt op r o v i d eap a t ht o u n d e r s t a n dt h ep r o p e r t yt a x k e yw o r d s ：p r o p e r t yt a x ；e x p e r i m e n t a lu n i t s ；t a xs y s t e m 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。本人 在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方式标 明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人( 签名) ： 年月日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大学有 权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子版，有权 将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查 阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，有权将学位论文的 标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密() ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 作者签名： 导师签名： 日期：年月日 e t 期：年月日 第l 章导论 第1 章导论 1 1 选题背景与研究意义 近年来，我国房地产市场价格持续过快上涨的问题受到了社会各界的普遍关 注。为了调控房地产市场，从2 0 0 6 年6 月1 日起，我国政府陆续推出各种房地产流 转环节税收调控政策：对购买住房不足五年就转手交易销售的，按照取得的售房 收入全额征收营业税；转让住房的个人所得税政策开始实质执行：自2 0 0 6 年8 月1 日起，个人转让住房按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税；2 0 0 7 年，国税 总局下发通知，加强房地产开发企业的土地增值税清算，以调节房地产开发企业 土地增值税收益和利润。但从实践效果来看，这些税收交易成本的加大并没有起 到平抑房价的作用，人们开始把目光转移到房地产保有环节税收的改革上来。 2 0 0 3 年1 0 月，第十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经 济体制若干问题的决定已明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对 不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。 自此，物业税被认为是引 领我国新一轮房地产税收综合改革的核心政策。2 0 0 7 年1 月，国税总局下发的 2 0 0 7 年全国税收工作要点将“研究物业税方案”列入2 0 0 7 年的工作范围。 2 0 0 7 年1 0 月，国家税务总局宣布将物业税“空转 试点由北京、江苏、深圳等6 个省市扩大到河南、安徽、福建、大连等1 0 个省市。物业税开征的时间表已基 本确定，但目前国家还未出台具体的征收细则，关于物业税改革相关问题的争 论至今尚无定论。 本文研究正是在这样的背景下展开的，笔者在学习和总结各方观点的基础 上，结合我国现阶段房地产宏观调控政策与物业税相关制度的发展情况，进一步 分析了我国开征物业税的必要性与可行性；介绍了物业税“空转”试点的情况， 并分析了“空转 阶段所面临的问题；在此基础上，分析了物业税的税制目标、 模式选择以及主要税制要素设计；最后，从我国的实际情况出发，提出了开征物 第一批物业税空转”试点包括：北京、江苏、重庆、辽宁、深圳、宁夏：第二批物业税“空转”试点 包括：河南、安徽、福建、大连。 。国家税务总局有关负责人曾向媒体表示，因客观环境所致，物业税开征的大概时间在2 0 1 0 年至2 0 1 5 年 间，这在税务总局内部已达成共识。 第1 章导论 业税应注意的问题，目的在于进一步认清物业税改革所面临的难点，从而更加审 慎地制定改革的现实方案，确保物业税改革的顺利推行。 1 2 文献综述 1 2 1 国外文献综述 西方学者认为，财产税是对社会财富的存量课税。同时财产税大多属于地方 税收的经常税。就财产税的征收实践方面而言，财产税被政府作为周期性课征的 税，在税权划分方式上，或者由国家统一征收，然后划分给地方；或者由地方直 接征收。 根据财产税特点，西方学者一般将财产税划分为五类：第一种分类是根据征 收范围的不同划分为一般财产税与个别财产税；第二种分类是根据征税对象的属 性将财产税划分为动产税和不动产税；第三种分类是根据征税是否连续将财产税 划分为经常财产税与临时财产税；第四种分类是根据征税对象的不同将财产税划 分为静态财产税和动态财产税；第五种分类是根据计税依据的不同将财产税划分 为财产价值税与财产增值税。 西方学者通过研究发现，财产税具有调节社会财富分配和影响投资决策，促 进资源重新配置的功能。财产税针对社会财富课税，通过合理的财产税制建设， 使社会财富重新分配，有效地防止贫富差距。财产税多属于地方税，在大多数相 对分权的国家中，地方政府对财产税制度的制定拥有较高的自主权。各地区应经 济发展状况不同，地方政府制定的财产税制度也会有所差异，会直接影响纳税人 对纳税地点的选择，其结果是促使资本和人力资源在不同区域间流动，使资源在 全社会范围内重新配置。在同一区域内，财产税制度同样会影响纳税人的投资决 策，将资本投资于那些不需要纳税或税负较轻的财产，促使资源在某一区域内的 重新分配。 1 2 2 国内文献综述 一、关于物业税的定义 以蔡红英( 2 0 0 6 ) 为代表的观点认为物业税属于房地产税系，是对土地、房 第l 章导论 屋等不动产在保有环节征收的种财产税。在税率确定的情况下，税额随房地产 的升值而提高。 以吴俊培( 2 0 0 4 ) 为代表的观点认为物业税是财产税。物业税和财产税只是 对同一概念的不同表述而已。物业税并不是一个具体税种名称，而是财产税的一 个类别，其基本的含义是对财产征税。 二、关于开征物业税的利弊分析 张帛宁、祝平衡( 2 0 0 4 ) 认为物业税开征后能带来有利影响：一是有利于规 范房地产税收制度；二是有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛； 三是有利于限制房地产投机行为，规范房地产市场；四是有利于深化我国的财政 体制改革，建立地方财政的主体税种；五是有利于调节贫富差距。 王小霞( 2 0 0 4 ) 认为，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消 费者，增加了消费者的住房成本。单靠推行项税种根本无法解决房地产行业现 存的税收问题。房地产税制改革，应该从税率、税基、税种、免税范围全面考虑， 而不仅仅是依靠开征物业税。 白重恩( 2 0 0 4 ) 认为物业税的直接效果是将消费者的支付从很高的一次性支 付，变为较低的一次性支付加上未来的多次小额支付。如果消费者从银行贷款， 物业税使消费者的支付从每月较高的按揭付款变为每月较低的按揭付款加上物 业税款，那么，消费者面临还款困难的可能性较小，从而减少消费者拖欠按揭付 款或停止按揭付款的可能性，减少金融系统的不稳定性。 李冬( 2 0 0 5 ) 认为开征物业税存在着6 个方面的不利影响：一是可能导致“平 买贵用”现象，致使消费者的使用成本增加；二是可能导致房地产商的过度开发； 三是房价下调空间被过分夸大；四是加大金融系统的风险；五是房地产评估结果 可能导致不公正的税赋；六是影响“二手房”市场的交易。 三、关于开征物业税对房价的影响 李剑阁、赵燕菁、秦兵认为开征物业税后房价会有显著下降。他们的分析主 要基于房地产开发成本的下降。按照我国现行的土地审批制度，批租制度使得地 价较高，房地产价格也随之偏高，因而居民置业的门槛也比较高。现在的房价中 包含了几乎全部的税费，这部分税费占房屋开发成本的5 0 ，甚至可能达到6 0 或7 5 。开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，土地出让金和相关税费 第l 章导论 分为7 0 年征收，房屋整体开发成本下降，房价也会随之下降。 吴晓宇( 2 0 0 4 ) 认为即使土地出让金并入物业税征收，房价还是难以大幅度 下降。土地出让金虽然是地价的一部分，但一般只占到地价的1 0 , - , 3 0 ，而土 地价格一般占到房地产价格的2 0 - , - 4 0 ，计算下来，出让金占房地产价格的 2 - - , 1 2 。1 2 是房价降低的极限，而开放商不可能一次将房价降到1 2 。因此， 开征物业税后房价大幅下跌的可能性不大。 刘维新、黄贤金( 2 0 0 4 ) 认为物业税开征后房价会下降但幅度不大。他们的 主要分析基于供求关系的变化。影响房价最大的因素是供求关系，仅仅以成本来 预测房价下降是不合理的。开征物业税后，养房费用更高，对于拥有多套房产的 业主而言将负担必然加重，所以二手市场上的房源会有一定增加，短期内内房产 会供大于需求，供求关系的改变可能会导致二手房价下降，但二手市场的供应量 增大并不具有长期性。从需求角度分析，由于我国人口众多，住房需求近年来才 得到释放，在住房需求十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太大，所以价 格不会下降很多。 四、关于物业税的税制设计 ( 一) 课税对象 吴俊培( 2 0 0 4 ) 、许一( 2 0 0 4 ) 认为物业税的课税对象应该包括土地和房产。 因为物业税就是房地产税的别称，不言而喻课税对象应该包括房产和地产。 钟晓敏、叶宁( 2 0 0 5 ) 认为物业税的课税对象应该是房产而不包括土地。原 因在于物业税属于财产税，而财产税的纳税人应是财产所有人。我国城镇土地属 于国家所有，农村土地属于集体所有，土地所有人只拥有房产的所有权而非土地 所有权，因此物业税的课税对象只是房产。 ( 二) 征税范围 何盛明( 2 0 0 4 ) 、席卫群( 2 0 0 4 ) 认为，物业税的征税范围应该包括农村， 但前提是物业税合并耕地占用税和农业税。吴俊培( 2 0 0 4 ) 则认为不宜对农民的 家庭房产和传统经营方式下的小土地征收物业税，其原因在于减轻农民负担。 ( 三) 税率 席卫群( 2 0 0 4 ) 、陈颂东( 2 0 0 4 ) 指出，在开征物业税之前有一些具体工作 需要处理：首先应该清理收费，对于不合理、不合法的收费必须取消，只保留一 4 第l 章导论 部分必要性收费，按照“受益者付费”的原则征收。在此基础上，将属于地价的 收费重归于地价中。此外，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，并将其征 收环节向后推移，把目前开发商在建设、交易环节应承担的税费改为由拥有或使 用房地产的单位和个人在使用、保有环节承担。难点是现有的收费哪些需要保留， 哪些需要取消，这直接关系到地方政府的利益，也关系到物业税税率的高低。 国务院开发研究中心不动产税制改革课题组( 2 0 0 6 ) 在税率问题上认为，中 央应设计统一的税率范围，并允许各地方( 市县级) 政府在此范围内自行选择。 这是基于在保持全国税制统一的前提下，给予地方政府一定程度的自由裁量权， 也是世界上许多大国所采用的做法。免征额和税率的设计要使结果大体符合“二 八原则”，即8 0 的税收来自2 0 的纳税主体。考虑首次开征财产税性质的物业 税，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率不宜定得过高，这样有利于物业税改 革的推进。综合考虑居民的承受能力和国际上的惯例，税率范围可以设定在 0 3 - - , 0 8 之间。对是否采用累进税率的问题可以进一步探讨。比例税率和累进 税率各有利弊：比例税率简便易行、征税成本较低、税负比较平衡，但不能体现 量能赋税原则，在调节贫富差距方面有局限性；累进税率可以较好地体现量能税 赋原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不易把握，计算比较复杂，征税成 本相对较高，且累进级距若过高过猛，容易打击纳税人的生产经营积极性。考虑 现阶段效率优先兼顾公平的原则，倾向于采用比例税率。 五、关于开征物业税的难点 ( 一) 物业税是否可以取代土地出让金 吴俊培( 2 0 0 4 ) 、马克和( 2 0 0 4 ) 、许一( 2 0 0 4 ) 、李家鸽和马丽波( 2 0 0 4 ) 认为开征物业税后，应该取消土地出让金，把土地出让金作为设计物业税税负时 需要考虑的基数。他们的主要理由是，物业税的征收对象应该是房产和地产，土 地出让金应纳入物业税的征税范围。由于目前地价攀升导致房价过高，如果以物 业税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房地产开发者身上转移到房屋使用 者身上，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降。 何振一( 2 0 0 4 ) 、刘维新( 2 0 0 4 ) 、杨重光( 2 0 0 4 ) 、刘宏诚( 2 0 0 4 ) 认为物 业税与土地出让金之间不可替代，土地出让金与物业税在性质上是完全不同的， 各有存在的理由。物业税是房地产税的一种，属于公共分配范畴；而土地出让金 第l 章导论 是地价的别称，地价是政府以土地所有者的身份，在出让土地使用权时收取的土 地价款，属于市场范畴，并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。 冯菱君、王海勇( 2 0 0 4 ) 对全国实行设立土地年租金进行了介绍，认为不应 将土地出让金并入物业税，将它以税的形式进行征收就会形成“以税代租”的现 象，很容易导致形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念，容易造成 征管的失控。 ( 二) “新旧房产 问题 这个问题的提出主要是基于物业税的总体负担设计应该与原房产税、城市房 地产税、城镇土地使用税、土地增值税等各项予以合并的税费的负担相一致，所 以在开征物业税之前的已购房产，就不应再负担全部物业税，否则会造成重复征 税。对于这一问题，刘桓( 2 0 0 4 ) 、马克和( 2 0 0 4 ) 、许一( 2 0 0 4 ) 提出了三个可 供参考的方案：一是“老房老办，新房新办 ，即对物业税开征之前的已购房产 采取免税政策，或者在新税法实施的一定期限内对已购房产仍实行老政策；二是 对物业税开征之前的己购住房采用低税政策，例如，可以考虑减半征收等；三是 按照已购住房实际缴纳的税负水平，抵缴应纳的物业税，全部抵缴完之后再按物 业税制度的规定缴纳物业税。 6 第2 章我国开征物业税的必要性与可行性 第2 章我国开征物业税的必要性与可行性 2 1 物业税的概念与特点 2 1 1 物业税的概念 目前世界上已有8 0 多个国家开征物业税，在各国的税制实践中，对其具体称 谓不一，有的国家称之为财产税，有的国家称之为不动产税，有的国家称之为地 方财产税或差饷。虽然各国的物业税在称谓上不尽相同，但实质上都是指不动产 保有阶段的税收。物业税作为一种财产税，它是收入土地增值收益最重要和最有 效的手段之一，通常是在周期性评估物业价值的基础上征收的，是地方政府稳定 的收入来源。 我国的“物业税”一词始见于2 0 0 3 年1 0 月十六届三中全会通过的中共中央 关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定：“实施城镇建设税费改革，条 件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。此后，“物业税 一词引起了全社会的广泛关注。“物业税 这个叫法流行于香港地区和东南亚一 些国家，因此较快传入我国并被我国学者所熟悉。“物业”一词的一般含义是指 己经建成并投入使用的各类房屋及与其相配套的设备、设施、场地等，是房地产 或不动产的别称。因此，很多人误认为香港的物业税是不动产税或房地产税，并 将其引入国内，用“物业税这一名称来替代我国税制改革中的房地产税。但事 实上，香港涉及房地产的税种有印花税、遗产税、物业税、物业差饷、地租。其 中，无论是物业税还是物业差饷都是一种租金收入税。根据香港税务条例规定， “房地产若作为出租使用，则其租金收入需要缴纳物业税 。物业税在每一课税 年度按照土地或楼宇的应评税净值，即实际的租金收入扣除法定项目后的余额， 乘以标准税率向业主征收。可见，香港的物业税与我国房地产保有环节的物业 税含义是完全不同的。我国拟开征的物业税是对我国境内的房地产在保有环节以 固定的比例征收的种财产税。因此，从税种的名称来说，称之为物业税、房地 产税、不动产税均可，但从内涵来看，称之为房地产税或不动产税更为确切。 ”李晶香港的房地产税收政策【j 】辽宁财税，2 0 0 3 ，( 8 ) ：4 9 - - 5 1 7 第2 章我困开征物业税的必要性与町行性 我国物业税改革的基本框架是：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值 税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取物业税。由此，可以概括出物业税 的概念是：物业税是对己建成并投入使用的各类房屋等不动产课征的税种，属于 财产税，要求其所有者和使用者每年按照房产的评估价值的一定比例缴付税款， 税值随着房产市场价值的升值而提高。 2 1 2 物业税的特点 一、税源的可靠性和连续性 政府在决定是否开征某种税时就必须要考虑开征此税种的税源是否稳定、征 税行为是否能够连续。物业税是针对房地产在保有环节的价值课税，一方面，房 地产本身价值相对较高，通过完善的评估体系，能够获得课税评估价值，这就保 证了税源的可靠性；另一方面，由于房地产使用时间相对较长，在客观上满足了 税源的可靠性。一套房产，除发生不可抗力的情况下可以正常使用4 0 7 0 年，这 就便于政府在房地产使用期限内周期性地征税。 二、课税对象的明确性 财富作为一种存量，具有三种表现形式：1 、拥有的全部不动产；2 、拥有的 全部有形动产( 如珠宝、汽车) ；3 、拥有的全部无形动产( 如股票、债券) 。由 于有形动产和无形动产很容易隐匿，对动产征税会增加征管成本，所以对财富的 征税就主要针对不动产，这里的不动产主要指房地产。房地产以某种固定的形态 长期存在，对其征税很难被逃避，政府只要对房地产进行有效的管理登记，就能 拥有明确的课税对象。 三、税收收入归属地方政府 国家通过分税制来规范各级政府职能以及中央和地方之间的税收分配关系。 国际上常见的分税制类型主要包括集权为主的分税制、分权为主的分税制以及集 权与分权相结合的分税制。虽然大多数国家采取集权与分权相结合的方式，但各 国对于物业税列为地方税体系都没有异议，并将物业税作为地方政府特别是县市 一级政府的主力税种。通过表2 1 可以看出，物业税除了在管理执行方面存在 缺陷，其他方面都符合地方税系的选择原则。 w 土晶关丁我国设立和开征物业税的研究p 1 南京：南京航空航天大学，2 0 0 7 ，( 1 ) ：1 3 8 第2 章我国开征物业税的必要性与可行性 表2 一l 地方税种的选择原则 物业地方所对流转汽车使用小额 标准税得税 额征收的和燃 者收消费 地方税料税费品税 在较低法定税率和费率情况 xxxx 下能够产生足够的财政收入 税收公平和效率 x 税负不会超出地方受益范围 、，x、， 执行成本低 、，xx 与中央政府不存在税基竞争 0xxx、x 促进土地的有效利用 xx 、，x 税收管理与征集成本比较低x xx 地方选民容易接受 xxx 税收执行有效x xx 收入有弹性x 、，xxx 资料来源：转引自王抬关于我国设立和开征物业税的研究【d 1 南京：南京航空航天大学，2 0 0 7 ，( 1 ) ：1 4 2 2 我国开征物业税的必要性 2 2 1 有利于进一步完善税收体系 一、完善财产税体系 我国目前在商品税制和所得税制方面比较成熟，其中，增值税、营业税和消 费税的收入在税收总收入中的比重超过5 0 ，企业所得税和个人所得税的比重也 占到2 5 左右。但在财产税方面，目前仍处于相对滞后的状态，不仅在收入总量 上一直较低，在地方财政收入中的比重不足1 3 ，而且在制度设计和征管水平 上也存在很大差距。 从其他国家的情况来看，财产税体系中的主要税种有两个：一是房地产税； 王赫关于我国设立和开征物业税的研究【d 】南京：南京航空航天大学，2 0 0 7 ，( 1 ) ：3 0 9 第2 章我固开征物业税的必要性与可行性 二是遗产及赠与税。房地产税之所以是财产税体系中的主要税种，其原因在于： 不动产是私人拥有的财产存量的重要内容，一般在财产总值中占有较高的比重， 对其课税不仅能购保证财政收入，而且易于征管。随着住房商品化改革，在我国， 已有相当多的城乡居民拥有了私人住房，社会经济的发展使得国民收入以及社会 财富的分配明显向个人倾斜，房产资本己成为私人财富的重要组成部分与贫富差 异的一个重要衡量标准。因此，尽快开征物业税，对健全我国财产税制度具有十 分重要的意义。 二、改革房地产税制 自我国的土地使用制度改革和城市住房制度改革2 0 多年来，城市房地产的 产权关系已经发生了重大的变革，但房地产保有阶段的税收制度却没有及时进行 调整，造成了我国现行房地产税收体系设置不够合理，主要存在以下弊端：第一， 房地产课税中个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税；第二，内外房地产 税制有别，不利于体现公平税负、平等竞争的原则；第三，房地产课税依据陈旧 老化，课税范围窄，收入少，难以成为地方政府的主力税种；第四，地方税权短 缺，难以发挥地方政府征收管理的积极性，制约了房产税制的正常发展；第五， 房地产评估制度和房地产税收评价政策不健全，相关部门配合不够得力，导致税 基侵蚀，税收流失较为严重。改革房地产税制，关键在于使现行房地产税制“轻 保有、重流转 的特性向“重保有、轻流转 的特性转变，实现房地产税制的财 政和宏观调控职能。因此，适时开征物业税是我国房地产税制改革的必然选择。 2 2 2 为地方政府提供稳定的财源，抑制短期行为 从国际经验来看，财产税是各国地方政府最主要的收入来源之一，在发展中 国家尤其如此。2 0 世纪9 0 年代，发展中国家的财产税占地方政府税收( 而不是全 部地方政府收入) 的4 0 ，在发达国家这个比例为3 5 。同期，对于发达国家和 发展中国家，财产税收入承担了1 0 以上的地方政府开支。 地方政府依靠土地批租能够在短期内获得巨额收入，在短期利益和政绩思想 的驱动下，一些地方政府“以地生财”的非理性行为不仅导致了土地资源的不合 理配置，还侵占了后代政府的财源，造成财力在不同代政府间分配的失衡。此外， w ( 加) 理查德伯德，艾尼德斯莱克世界各国的土地和财产税综述m 比较，第1 5 辑：1 1 8 1 0 第2 章我因开征物业税的必要性与可行性 在一次性收取土地未来几十年的收益后， 胡锦涛总书记在党的十七大报告中， 地方政府就没有动力改善公共服务。 对深化财税改革提出了“健全中央和地 方财力与事权相匹配的体制 的要求。各级政府为履行好其事权，必须解决所需 的财力来源问题。地方政府为履行提供区域性公共产品和优化辖区投资环境的职 能，应当掌握流动性弱、具有信息优势和征管优势、并能和自身职能形成良性循 环的税种。物业税具有税源充足、区域性强、税基稳定性好，调节目标集中等特 点，不仅能为地方政府提供稳定的收入来源，而且对理顺中央与地方财权与事权 关系，抑制地方政府短期行为都具有重要意义。 我国不断提高的城镇化水平增加了地方政府的财政压力，但同时，城镇化和 经济发展所产生的大量财富积淀也为开征物业税拓展了更为广阔的税基。通过开 征物业税，将自有居住用房纳入到物业税的征税范围，并逐步扩大征税的地域范 围，随着房地产存量的增加，增值速度的加快，物业税可以为地方政府提供稳定 的财源。此外，作为一种地方税，财产所在地的政府或更接近财产利益相关者的 地方政府会比更高一级政府更清楚财产的价值，更有动力征收物业税。 长期以来，城市政府对基础设施作了大量投入，带来了城市环境和居住条件 的改善，也带来了巨大的级差地租收入，这主要体现在房价升值上。在现行制度 下，房产保有阶段所发生的升值部分主要流向了物业保有者，政府无法参与再分 配。由于物业税依据房产价值征税，就能当期的财政收入与政府提供公共服务而 带来的房产增值有机地联系在了一起，建立起政府参与由于设施改善带来的级差 地租分配的长效机制。开征物业税，地方政府将有动力从长期持有的角度不断 提高物业的价值，把更多的税收收入用于扩大城市基础设施建设、提供优质公共 服务、改善投资条件等方面，带动城市物业升值，从而提高物业税收入。 2 2 3 有利于完善土地资源管理 在土地批租制度下，地方政府垄断土地供给，人为抬高土地价格，导致土地 资源不合理配置。土地作为基本的生产要素，过高的地价也不同程度地影响了其 他一些商品的价格，间接影响了其他资源的配置；另一方面，一些土地因缺乏有 效需求而大量闲置，造成土地利用的低效率。 w 杨志勇物业税能否彻底改变地产运营格局【j 】现代商业银行，2 0 0 6 ，( 8 ) ：1 8 2 0 1 1 第2 章我斛开征物业税的必要性与可行性 开征物业税，地方政府不仅收取出让土地的地价和各种税费，还会在物业使 用过程中每年收取物业税，市场就会对此产生合理预期，因此土地开发商从政府 买地时所愿意支付的一次性费用会比没有开征物业税时低。另一方面，合理设计 的物业税制度还可以使土地各种用途的成本分担更为合理化，并由此通过市场化 手段来改善土地资源的不合理配置，如减轻圈地问题、利用农地修建高档住宅问 题等等。同时，对土地、房屋等不动产征税，可以促使这些财产在不同市场主体 之间重新分配，更好地实现财产增值，从而促进资源有效配置，增进整个社会的 效率。 将物业税引入城市土地管理模式，还能带来城市土地管理的新发展。合理设 置的物业税能够盘活城市物业资产，提高城市土地开发利用效率，反映城市政府 的服务质量和管理成效，推进城市结构布局的合理规划。由于物业税以土地、房 屋的市场价值为计税依据，城市中心区域土地成本的不断提升，就会使城市土地 向真正有效的使用者手中转移，推动城市空间结构和经济结构的同步调整。此 外，为了对加强税源的有效管理，需要建立科学、准确、详尽的地籍管理制度， 开征物业税对加快地籍管理制度的构建具有推动作用。 需要说明的是，由于物业税机制正好可以解决土地批租制度产生的一系列问 题，因此有学者认为通过将土地出让金纳入物业税来改革土地批租制度是一个良 好的途径。但必须说明的是，物业税的立税基点是为了适应我国住房制度改革和 房地产产权状况变化，建立具有良好财政、调控职能的现代化财产税制，而非为 了解决土地批租制度出现的问题。此外，在我国土地所有权归国家所有现实情况 下，土地批租制度是一个合理而必然的选择。土地批租制度在运行中出现的一系 列问题，其根本原因在于制度执行不力以及缺乏有效的制度外机制。开征物业税 对我国土地管理制度改革的积极意义在于：通过引入物业税这一财政杠杆来完善 我国土地管理制度。一方面，要继续完善土地出让制度，规范政府土地转让行为， 增加土地转让的公开与透明，进一步完善“招、拍、挂”的方式；另一方面，要 特别注意将流通环节的一次性收取的土地出让金年租化，这样可以在一定程度上 减轻流通环节的负担，并通过物业税改革使税负从流通环节转向保有环节，“租 税合理，协同运作”，“土改”和“税改”双管齐下，使最终效果更加有效。 “邵锋物业税开征与城市发展【j 】探索，2 0 0 5 ，( 1 ) ：8 5 8 7 。倪吉信、焦叫辉开征物业税与土地出让制度改革【j 】中国房地产，2 0 0 5 ，( 8 ) ：3 1 - - 3 2 1 2 第2 章我国开征物业税的必要性与可行性 2 2 4 有利于抑制房地产投机，满足居民住房需求 在目前不规范的市场环境中，房地产投机行为导致房价不断上涨，增加了实 际需求者的购房成本。从2 0 0 7 年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控， 房价增势未减。2 0 0 7 年1 1 月，建设部副部长齐骥强调：“继续加强房地产市场的 宏观调控，各地要加强住房有效供应，要切实采取有效措施加大经济适用房、现 价商品房的供应，加快解决当地居民自住需求问题。”2 0 0 8 年，房地产宏观调控 将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。 开征物业税，在税收的替代效应与收入效应的共同作用下，能够对目前的房 地产投机行为起到定的抑制作用。 ox 2cebx 图2 1 物业税的替代效应与收入效应 如图2 1 所示，x 轴代表投机人拥有的房产数量，y 轴代表投机者其他投资 项目的数量。a b 为开征物业税前的收入曲线，a c 是开征物业税后的收入曲线， 点p l 是开征物业税前的投资均衡点，点p 3 为开征物业税后的投资均衡点。从p l 至 p 3 可以分解为两种效应：收入效应：p l 至p 2 为收入效应，由于对房产课征物业 税，使其持有成本提高，在收入既定的情况下，对房产的投资由o x l 减少为o x 2 。 第2 幸我酮开征物业税的必要性与叮行性 替代效应：p 2 至p 3 为替代效应，由于对房产课税，而对其他投资项目不增加课 税，使投机者以增加其他投资来替房产投资。对房产的投资 相o x 2 降为o x 3 ，而 对其他项目的投资由o y 2 增至o y 3 。 从现实情况来看，物业税一旦开征，将成为税收方面的重要调控手段对房地 产市场产生影响。物业税使土地批租价格从很高的一次性收费转变为较低的一次 性收费，加上未来的多次较小额收费。土地取得成本的降低以及市场对此产生的 合理预期，将在一定程度上抑制房地产开发环节的“炒地 行为。同时，物业保 有阶段成本增加，加大了投机者囤积房产的成本和风险，打击了投机者的积极性， 使相当一部分的投机者退出市场转向其他投资项目。 另一方面，物业税引起的政府出让土地收费方式的改变对房产消费者有正面 作用。物业税降低了消费者的购房门槛，同时未来需要支付的物业税额与消费者 未来的支付能力正相关，消费者支付物业税额不应成为问题。此外，由于普通 消费者购房能力增强，房地产开发商将把注意力转移到为消费者提供自住用房， 从而改善住房供给结构，更好地满足普通自住需求，而普通消费者直接竞争以及 开发商注意力的转移对于房地产投机者来说都是不利的。 2 2 5 有利于宏观经济稳定运行 地方政府通过土地批租获得的巨额收入如果在短期内完全释放，必将对经济 运行产生不小的影响。地方政府的批地收入，其中很大一部分用于基础设施建设， 从而拉动对钢铁、水泥等原材料的需求，带动整体物价水平上涨，容易引发整体 经济过热的风险。事实上，地方政府的批地收入具有很强的周期性，会随着经济 增长速度的加快而增加，地方政府财政收入的周期性将导致支出的周期性，加剧 经济周期的波动性。 在我国目前的情况下，物业税的重要作用在于通过控制地方政府盲目投资的 短期行为与合理化住房消费结构两个方面来促进宏观经济的稳定运行。 第一，物业税的实施能够弱化地方政府“以地生财”的动力，提供长期有效 的激励机制，减少地方政府对增值税与所得税的依赖，从而使地方政府从盲目 追求“上项目”的行为转变为提供优质的公共服务上来，引导、激励他们做出理 “比较编辑室以财产税为杠杆撬动土地管理制度改革【j 】比较，第1 5 辑：8 8 由周小川从税改趋势看城市土地管理【j 】中国土地，2 0 0 4 ，( 1 - - 2 ) ：2 7 2 8 1 4 第2 章我国开征物业税的必要性与可行性 性的投资决策，有利于减少宏观经济波动的可能性。 第二，房地产是宏观经济的重要组成部分，房地产市场的波动将会导致宏观 经济的波动。开征物业税后，由于普通消费者自住性购房相对增加j 而投机性购 房相对减少，房地产市场和宏观经济的稳定性都会相应提高。首先，房地产的空 置率会有所下降，而过高的空置率是影响房地产市场稳定的一个重要因素。其次， 消费者的白住用房需求比较稳定，投机需求则受到很多外在因素的影响而具有波 动性。因此，普通自住需求的增加以及投机投资需求的减少都将有利于房地产市 场的健康发展。 2 2 6 有利于调节贫富差距 我国贫富差距己经到了相当严重的地步，发展趋势不容乐观，社会贫富悬殊 加大一方面表现在收入差距上，另一方面表现在财富存量上。随着改革开放的不 断深化，居民的财产性收入增长很快。由于财产占有带来的收入差距具有积累性 特征，财产性收入差距对总收入差距影响日益明显，由财产占有不均等带来的收 入分配不均等正上升为社会分配不公的主要现象。而以房产为主体的财产性收入 在整个家庭收入中的份额以及对贫富差距的影响呈上升趋势，超过了工资性收入 对贫富差距的影响程度。 面对不断扩大的贫富差距，应及时应用税收和分配调节杠杆进行干预，否则 将会影响社会稳定。然而，由于我国个人收入来源的复杂性、多样性，目前实行 的分类所得税制调节力度不足，难以体现社会公平目标。另一方面，现有的财产 课税制度存在诸多不合理、不规范的地方，导致了对财产性收入的调节功能难以 到位。物业税是对社会财富存量课税，以房地产所有者或使用者为纳税人，以房 地产保有阶段为主要课税环节，其税额与纳税人拥有或使用的房产、地产成正比， 这就遵循了多收益多纳税的公平原则，从而发挥对人们收入分配不公的平抑作 用。因此，开征物业税能够弥补个人所得税调控方面的局限性，增强现行财产税 制的调控功能，在一定程度上改变社会财富分配不均现象，降低财产的集中度。 2 3 我国开征物业税的可行性 赫2an 川f f q k 的0 9 1 行性 231 房地产业的发展为开征物业税提供充足的税源 近年束，我国房地产业快速发展，己成为国比经济的支拄l ”业。根据房地产 j , l k 年度报告的相关数据昂示我田房地，“的开发投资额、商品房销售额呈现持 续t 刀的趋势。2 0 0 6 年，国家陆续出台了系列调控措施，房地产投资总额仍 然达到19 3 8 2 亿元刮l 匕增长2 18 。2 0 0 7 年全国房地，1 = 投资总额再创新高达 到2 5 2 8 0 1 l t c ，同比增长3 04 3 。躬一方面，向品膀面税及销售额也大i 隔增加。 2 0 0 6 年全幽丽品房销售面积60 6 亿、r 方米，销售翻2 0 5 0 97 亿元，比上年均有 所提高。2 0 0 7 年l 一1 0 月份，争同商品房销售面税53 6 ，同比增t 23 13 ：全国 商品房销售额2 1 2 8 70 亿元，同比增长5 15 。房地产业持续繁荣，使我国的社 会财富快速在这领域聚集，为开征物业税提供了充足的税源。此外随着我幽 城市化进程的不断加快以及市场供求关系的j 叟化现有的卜地丰u 房产的稀缺性 市场价值都将日益提高，这将为税收收入的稳步增长带来可能。 232 住房制度改革为开征物业税提供社会条件 住房制度市场化改革使居民家庭住房成为其重爱的家庭财产。根据国家统计 局的自关资料显示，在我围居民的家庭财产构成中，房地产所占的比重最高，约 占家庭财产的4 79 ，其次是金融蚶产，约占3 49 ，冉次是家庭主要耐用消费 r 诮，约占1 22 0 1 。 国家庭金融资j “ 9 0 家娃房地r 。 口家庭丰兽耐用消 费品 口家庭