（财政学专业论文）我国物业税启动有关问题探析.pdf

摘要 物业税是以物业为征收对象，按照物业的价值或租金向业权人 征收的一种税。物业税属于财产税的范畴，是对处于保有阶段物业 的一种课税。物业税作为个古老的税种，在世界上很多发达国家 都予以征收。随着我国房地产行业的高速发展，现存的房地产税制 也有一些不合时宜了。在党的十六届三中全会中，完善社会主义市 场经济体制若干问题的决定报告关于税收政策的内容指出：“分步 实施税收制度改革。按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则， 稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产 开证统一、规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税的开 征也提上了议事议程。 对于一个新税种的开征，我们国家持着一个慎之又慎的态度。 我国现存的房地产税费体制究竟是如何阻碍了房地产业的发展? 物 业税的“呼之欲出”到底适不适合目前的国情和经济发展状况? 一 旦开征了物业税，会带来什么样的后果? 有什么必要的条件和需要 注意的问题? 这一系列复杂而又重要的问题，都需要首先从理论上 进行探讨和分析。本文力图从实际情况出发，客观的分析我国现存 的房地产税费体制，在充分的肯定其积极的历史作用的基础上，进 一步指出了房地产税费体制存在着弊端。“它山之石，可以攻玉”， 本文又着重研究了物业税的国际借鉴问题。“取其精华，弃其糟粕”， 在吸取了国外成功经验之后再进行本土化改造，只有这样才能使物 业税更好地发挥经济调节的作用。进而转到国内，本文又研究了我 国开征物业税的必要性、条件和原则，并在此基础之上提出了一些 积极的政策建议和实施步骤。 以上只是一个简单的脉络，按内容论文可以分为四个部分。 第一部分：对我国现行的房地产税费体制进行了基本介绍，充 分肯定了我国的房地产税费体制在变迁过程中，各个历史时期的特 定作用。然后一针见血的指出了我国现行的房地产税费体制存在的 弊端和亟待改进的地方。房地产企业的税收负担主要由税费和地租 组成。其中对于税费问题，本文选择了一个新的角度，即从课税环 节来予以研究分析。课税环节一共有三个：房地产投资环节、房地 产移转环节、房地产保有环节。地租也是重要税赋之一，政府所收 取的地租分为货币地租与实物地租两类。另外，任何一项法律制度 的建立和选择，都跟整个国家或地区的社会经济发展以及民主法制 进程有着密切关系。可以看到，我国现行的房地产税制对优化配置 土地及房产资源，充分发挥国有土地资源的效益，防止国有土地收益 的流失方面发挥了积极的作用。但是随着我国房地产业的快速发展， 以及社会主义市场化进程的进一步加深，现行的房地产税制的“不 合时宜”就慢慢显现出来了，存在的问题主要有以下几个方面：一、 从税负的角度来分析，房地产税费体制各个环节的税负不均。二、 内外税制不统一，有违国民待遇原则。三、税费相互混淆、重复设 置，收费过多过滥，企业负担较重。四、税种课税范围狭窄，计税 依据不合理，税收调节能力较弱。 第二部分：详细论述了物业税国际经验的借鉴问题，汲取国外 物业税成功的经验，为我国物业税的开征做好前期的铺垫工作。各 国( 地区) 物业税在征收主体、征收范围、征收方式、计税方法以及 税收产生的经济效应等方面存在着较大的差异。在此背景下，对各 国开征的物业税进行广泛考察并总结经验，再结合我国的实际情况 来进行本土化改造，由此提出关于物业税的认识和开征建议，对于 我国财税体制结构性改革是有所裨益的。主要介绍了各国( 地区) 开 征物业税的概况，根据美国、德国、加拿大、法国、日本、英国、 香港等国家( 地区) 物业税的相关法律法规。 本文归纳出了当今各国物业税费政策的共同取向，主要包括： 一、各国的房地产( 物业) 税收完全是地方税种，并又是地方财政收 入的主要来源。二、从税收的分布结构来看，大多数国家都在房地 产保有环节征税，而在房地产开发经营环节的税收则相对较少。三、 从税负水平来看，各国房地产( 物业) 税收政策都坚持“宽税基、少 税种、低税率”的基本原则。四、大多数国家在购买、建造和租售 住宅方面实行了税收鼓励政策，促进了住宅市场的发展，而且对低 收入者采取更加优惠的措施。 第三部分：本部分在结合中国当前现实的基础上，对物业税启 动的必要性、原则及条件进行了详细的论述。 物业税启动的必要性主要包括：1 以开征物业税为起点，作为 建立和健全我国财产税体系的开端。2 深化我国财政制度改革，形成 良性循环的需要。3 实施可持续发展战略的需要。4 规范税费制度， 降低经营成本，调整现行房地产的产业结构。5 改变房地产市场中 那种税负“交易重、拥有轻”的局面，引导市场良性发展。6 化解 针对房地产业的金融风险，产生新的政府融资模式。7 体现财产税的 税制精神，调节社会贫富差距。8 引导理性消费，增进资源的有效 配置。而作为启动物业税开宗明义的原则主要有三个：民生原则、 区别对待原则以及反对为税而税的原则。物业税开征的条件包括： 要理顺各种产权关系；土地使用制度面临进一步深化改革；要有一 个公平、公正的评估机构；有适应我国国情的物业税法律法规；有 较充分的政策宣传和法律辅导。 第四部分：本部分基于前三个部分的研究，为物业税启动的提 出了一些政策建议以及具体的改革步骤。与此同时，还着重论述了 几个关键性问题。 开征物业税的基本思路是：将现行的房产税、城镇土地使用税、 城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产 保有环节统一收取的物业税。对内外资企业、中外公民征收统一的 物业税有利于公平税负。房随地走、房地合一的开征物业税体现了 土地和房屋作为特殊商品的特性，比如房地经常一同使用和转让以 及房产价值依托于地产价格等。现实中的房产价值和地产价值难以 明显区分的客观实际，所以房地一并征税有利于实际征收中征税对 象的确认，减少征收成本。在制度设计的基本框架中，包括纳税人、 征税范围、计税依据、税率、减免税、纳税申报等。 其次是物业税的改革步骤。鉴于物业税的复杂性，物业税改革 将是长期目标，而不是短期方案。所以，建议分三步实施推行物业 税改革。第一步，清费改税，建立物业税基本制度。第二步，扩大 物业税征税范围。第三步，全面推行物业税，争取用1 0 年时间改革 完善物业税。这与党的十六届三中全会提出：“大致用1 0 年时间完 善社会主义市场经济的改革进程”是吻合的。 最后，本文提出了开征物业税应该注意的几个问题。一、物业 税的立法问题。建议尽快制定出一部符合我国国情、合乎市场经济 规律的单列的物权法，明确规定不动产的登记基本原则、登记内 容、登记机关以及赔偿责任等各项制度，从而避免房地产私下交易， 打击房地产市场的违法交易行为，增强物业税收课征的有效性和严 肃性。二、考虑物业税与其他相关税种的关系，可以与个人所得税 相结合。建议把物业税作为个人所得税的一个扣除项目，这样既可 以公平税负，又可以作为种税收优惠的方式，来提高人们缴纳物 业税的积极性。三、改变房地产税负结构，拓宽保有阶段的课税范 围，完善税收体系。物业税是在房地产保有阶段逐年缴纳，这样就 直接减少了房地产的开发成本也可以降低消费者的购房门槛，提高 了居民购买力。同时，加强对房产保有课税，政府可从中分享房地 产的增值收益，也可以解决地方财政吃紧局面。四、将征收和管理 的权限下放，充分调动地方政府的积极性。建议采用幅度税率，中 央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范 围内，根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况，确定本 地区的具体适用税率，决定是否开征或适当予以减免。五、完善房 地产评估制度。物业税的征收办法是已评估物业的应征税值，减去 税法规定的扣除项目，再按一定的税率征收。由于物业的价值随着 城市的发展和市场的变化而变化，因此对物业价值必须进行定期评 估。这就需要建立一个完善的物业评估体系，具体涉及以下几个方 面：不动产的市场价值、税基评估的责任划分和评估主体、物业税 税基评估周期以及申诉安排。 研究方法对于经济分析本身来说至关重要。“工欲善其事，必先 利其器。”没有合理的方法，要完成对主题的研究将是极其困难的。 布坎南就曾把经济分析方法比作经济研究的行车路线图。本文的主 要研究方法有：1 规范分析结合实证分析。规范分析和实证分析是 现代经济理论研究中广泛运用的方法。前者注重对经济行为的价值 判断，偏重于定性分析；后者侧重对经济过程的客观描述，偏重于 定量分析。本文对物业税启动的研究过程中，力争将二者有机结合， 综合运用。2 比较分析方法。“实事胜于雄辩”本文引用了大量 的图表数据，对各个税种、税率、征税范围以及税收收入比例之间 进行了比较分析，让结论一目了然。3 利用计量经济学的方法，分 析了外商投资企业的工商税类的税收弹性。从t 值的比较分析可以 看出( 均通过了显著性检验) ：外商投资经济税收对工商税收总额的 重要性低于个体经济税收和国有经济税收。借鉴的计量经济学方法， 进行相关性分析，这使得论文更加具有科学性和说服力。 希望本文能够对我国物业税的启动、税制设计以及相关配套政策 的制订起到一些积极的促进作用。 关键词：物业税房地产税费体制启动 a b s t r a c t p r o p e r t y t a xi s ak i n do ft a x c o n c e r n i n g a b o u tt h e p r o p e r t y o w n e r s h i p ，w h i c hi sa c c o u n t e db y t h ev a l u eo rt h er e n t a lo f t h ep r o p e r t y p r o p e r t yt a xb e l o n g st o t h ec a t e g o r yo ft a x a t i o nt o w a r d sp r e s e r v i n gt h e p r o p e r t y p r o p e r t y t a xi sa l la n c i e n tt a x a t i o n ，a s s e s s e du p o ni nm a n y d e v e l o p e dc o u n t r i e sa r o u n d t h ew o r l d w i t ht h eh i g h s p e e dd e v e l o p m e n t o fm e c o u n t r y sr e a le s t a t ei n d u s t r y ，t h ee x i s t i n gr e a le s t a t et a xs y s t e mi s a l s oo u t o f - d a t e s ot h es t a r t i n g - u po ft h ep r o p e r t yt a xh a sb e e np i c k e du p t ot h ea g e n d a ， w em u s tt a k eo n et h i n gw i t ha n o t h e rf o ran e w s t a r t i n g - u pt a x a t i o n a sf a ra so u rc o u n t r y se x i s t i n gr e a le s t a t et a xs y s t e mi sc o n c e r n e d ，h o w c a ni to b s t r u c tt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y ? o n c et h e p r o p e r t y t a xb e g a n ，w h a tk i n do fr e s u l tc o u l db ee x p e c t e d ? a l lt h e s e c o m p l i c a t e da n di m p o r t a n tp r o b l e m sn e e dt ob ea n a l y z e di n t h et h e o r y f i r s t l y “t h es t o n eo fo t h e r l sm o u n t a i n ，c a no f f e n dt h ej a d e ”，t h i s t e x t s t u d i e st h ei n t e r n a t i o n a lu s ef o rr e f e r e n c eo ft h ep r o p e r t yt a xt od r a w l e s s o n sf r o mt h ep r o b l e ma g a i n “t a k ei t se s s e n c e ，l e a v ei t sb a dd r a f t ， a f t e ra b s o r b i n gt h eg o o de x p e r i e n c ea n dl o c a l i z i n gt h ep r o p e r t yt a xi n c h i n a ，t h e s u i t a b l e p r o p e r t y t a xc a n s u p p o s e d t o p r o m o t e t h e d e v e l o p m e n ta n dr e f o r mo ft h em a r k e te c o n o m yi n o u rs o c i e t ym o r e t h e nt h ea r t i c l et u r n st ot h ed o m e s t i ce c o n o m y ，s t u d i e st h e n e c e s s i t y ， c o n d i t i o na n d p r i n c i p l e s o ft h e p r o p e r t y t a x s t a r t i n g - u p o n t h i s f o u n d a t i o n ，i tp u t sf o r w a r ds o m ea g g r e s s i v ep o l i c ys u g g e s t i o n sa n dt h e i m p l e m e n t a r ys t e p sf u r t h e r t h i sa r t i c l ec a nb ed i v i d e di n t of o u r p a r t s ： p a r t1 ：b a s i ci n t r o d u c t i o nt ot h ec u r r e n tr e a le s t a t et a x s y s t e m ， a f f i r m e dt h e a d v a n t a g e o ft h er e a le s t a t et a xi n e v e r ys p e c i a lp e r i o d ， d u r i n g t h et a x a t i o n st r a n s i t i o n t h e na r t i c l e c l e a r l yp o i n t s o u tt h e s h o r t c o m i n g s o ft h ec u r r e n tr e a le s t a t et a xs y s t e mt h a tn e e d st ob e i m p r o v e d t h e t a xb u r d e n o ft h e r e a le s t a t ee n t e r p r i s em a i n l y 1 3 c o n s t i t u t e db yt h et a xa n dr e n tc h a r g e t h e a r t i c l ea n a l y z e st h ep r o b l e m o f t h et a xs v s t e mf r o man e ww a y ，w h i c hi s t h ep h a s eo ft h er e a le s t a t e c o m p a n y f o rt a x a t i o n t o t a l l y ，p a y i n gt a xh a st h r e ep h a s e s ：t h e r e a le s t a t e i n v e s t m e n t p h a s e ，t h e r e a l e s t a t e e x c h a n g i n gp h a s e ，t h e r e a le s t a t e p r e s e r v a t i o np h a s e m o r e o v e r ，t h ee s t a b l i s h m e n to f t a xs y s t e mh a sg r e a t r e l a t i o n s h i p w i t ht h e p r o g r e s s o f d e m o c r a c y ，l e g a l c o n s t r u c t i o no f e c o n o m ya n ds o c i a ld e v e l o p m e n t i t i so b v i o u st h a tc u r r e n tr e a le s t a t et a x s y s t e mi no u rc o u n t r yp l a y e d a ni m p o r t a n tr o l ei nr e l o c a t i n gt h er e s o u r c e ， s u c ha sl a n da n dh o u s e b u tw i t ht h ef a s td e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e i n d u s t r y ，a n dt h es o c i a l i s mm a r k e te c o n o m yp r o g r e s sf u r t h e rd e e p e n i n g ， t h e e x i s t i n g r e a le s t a t et a x s y s t e mb e c o m e o u t o f - d a t e t h ee x i s t e n t p r o b l e m sm a i n l yh a v eaf e wa s p e c t s ：1 t h et a xb u r d e n o ft h er e a le s t a t e t a xs y s t e mi si n e q u i t yi ne a c hl i n k 2 t h ei n c o n s i s t e n c yb e t w e e ni n s i d e a n do u t s i d et a xs y s t e mi sa g a i n s tc i t i z e n st r e a t m e n tp r i n c i p l e 3 a sf o rt h e t a xc o n f u s i o n m u t u a l l y ，r e p e a t e d c o n s t i t u t i o na n de x c e s s i v e c h a r g e ， b u s i n e s s e n t e r p r i s e c a r ln o ts t a n d h e a v yb u r d e n 4 n a r r o w t a x s c o p e ， u n r e a s o n a b l et a xa c c o u n t i n ga n dt h ew e a k a b i l i t yf o ra c c o m m o d a t i o no f t h er e a le s t a t et a x s y s t e m p a r t2 ：d e t a i l e dd i s c u s s e dt h e p r o p e r t y t a xi n t e r n a t i o n a lu s ef o r r e f e r e n c e ，m a k i n g o u tt h eg o o d p r e p a r a t i o nf o ro u rc o u n t r y sp r o p e r t y t a x s t a r t i n g - u p ，t h r o u g hm a s t e r i n gt h e s u c c e s s f u l e x p e r i e n c e t h ep r o p e r t y t a xo fa l l c o u n t r i e s ( r e g i o n s ) v a r i e sg r e a t l y ，i n c l u d i n gt h et a xi t e m ，t h e c o l l e c t i o nw a y ，t a xa c c o u n t i n gm e t h o da n dt h et a xe c o n o m i ce f f e c t s u n d e rt h i sb a c k g r o u n d ，e x t e n s i v ei n v e s t i g a t i o nt oc o n c l u d et h es u m m a r y e x p e r i e n c e i na l l c o u n t r i e s ，c o m b i n i n gt h ea c t u a l c i r c u m s t a n c eo fo u r c o u n t r yt oc a r r yo n t h el o c a l i z a t i o nr e f o r m a t i o n ，p u t t i n gf o r w a r df u r t h e r u n d e r s t a n d i n go f t h ep r o p e r t yt a x ，o u rc o u n t y sf i n a n c i a la n dt a xs y s t e m s t r u c t u r a lr e f o r n lc o u l db e n e f i tal o t m a i n l yi n t r o d u c e dt h ec i r c u m s t a n c e s i n c o u n t r i e s ( r e g i o n s ) ，s u c h a st h eu n i t e d s t a t e s ，g e r m a n y ，c a n a d a ， 2 f r a n c e ，j a p a n ，e n g l a n d ，h o n gk o n gn a t i o n ( r e g i o n ) a c c o r d i n g t or e l a t e d t a x a t i o nl a w so p e n l y p a r t3 ：t h et r e a t i s eh a sad e t a i l e dd i s c u s s i o na b o u tt ot h en e c e s s i t y ， p r i n c i p l e a n dc o n d i t i o n so ft h ep r o p e r t yt a xs t a r t i n g ，c o m b i n i n gw i t h c u r r e n ta c t u a l i t yi nc h i n a t h ec o n d i t i o n so ft h ep r o p e r t yt a xi n c l u d e ： 1 t ot r a n s f e rv a r i o u so w n e r s h i pr e l a t i o n si n t oas m o o t hs i t u a t i o n 2 t h e u s a g es y s t e m o ft h el a n df a c e sf u r t h e rr e f o r m 3 t o h a v eaf a i r o r g a n i z a t i o nf o re v a l u a t i o n 4 t oh a v et h ep r o p e r t yt a xl a w so r i e n t a t e db y t h en a t i o n a ls i t u a t i o n 5 t oh a v eae n o u g hp u b l i c i t yf o rp o l i c ya n dl a w g u i d a n c e p a r t4 ：t h i sp a r ti so nt h eb a s eo ft h ef o m m rt h r e ep a r t s r e s e a r c h p u t s f o r w a r ds o m ep o l i c y s u g g e s t i o n s a n dc o n c e i v e sc o n c r e t er e f o r m s t e p sf b rt i l ep r o p e r t yt a x a tt h es a m et i m e t h et r e a t i s ee m p h a s i z e st o d i s c u s st h ek e y p r o b l e m s t h a ts h o u l db e p a i d m o r ea t t e n t i o n i nt h ep r o p e r t yt a x a t i o nd e s i g n ，b a s i cf r a m ei n c l u d e st h et a x p a y e r ， t a xi t e m ，t a xa c c o u n t i n gm e t h o d ，t a xr a t e ，t a xb i t ea n dt a xd e c l a r e dw a y e t c o w i n gt ot h ec o m p l e x i t yo ft h ep r o p e r t yt a x ，i t sr e f o r mw i l lb ea l o n g - t e r mt a r g e t ，w h i c hc o u l db ed i v i d e di n t ot h r e ei m p l e m e n t s 1 t h e e s t a b l i s h m e n to ft h eb a s i c p r o p e r t y t a x s y s t e mt h r o u g hc l e a n i n g u p u n r e a s o n a b l et a xa n df e e 2 t h e e x t e n s i o nt ot h e p r o p e r t yt a xi t e m 3 p r o m o t i n gt h ep r o p e r t yt a xr e g u l a t i o n sc o m p l e t e l yt h r o u g h o u tt h ew h o l e c o u n t r y a i m i n ga t t h e p r o p e r t yt a xr e f o r ma c c o m p l i s h m e n tw i t h i n10 y e a r s ，w h i c hc o i n c i d e s “r e f o r mp r o g r e s so f p e r f e c t i n gs o c i a l i s mm a r k e t e c o n o m y w i t h i n10 y e a r s ”，r a i s e dap o i n to f o r d e rb yc h i n e s e g o v e r n m e n t a tl a s t ，t h i st e x t p u t s f o r w a r ds e v e r a l v e r yi m p o r t a n tp r o b l e m s 1 t h e l a w m a k i n gp r o b l e m o ft h e p r o p e r t y t a x a t i o n 2 c o n s i d e r i n g t h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ep r o p e r t yt a xa n do t h e rr e l a t e dt a x e s ，t h e p r o p e r t y t a xc a nc o m b i n e t o g e t h e rw i t hp e r s o n a li n c o m e t a x 3 c h a n g et h es t r u c t u r e o ft h er e a le s t a t et a xb u r d e n ，w i d e nt h et a x a t i o n s c o p eo i lt h es t a g eo f p r e s e r v a t i o n ，a n di m p r o v et h et a xs y s t e m 3 i h em a i nm e t h o d si nt h i st h e s i sa r ea st h ef o l l o w i n g ：1 c a s ea n a l y s i s a n ds t a n d a r da n a l y s i sa r eu s e dw i d e l yi nm o d e me c o n o m i ct h e o r e t i c a l r e s e a r c h t h ef o r m e rp a y sa t t e n t i o nt oe c o n o m i co b j e c t i v ed e s c r i p t i o no f c o u r s ea n d o v e r w e i g h tq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，w h i l e t h el a t t e r l a y s p a r t i c u l a re m p h a s i so nt h ev a l u ej u d g m e n to ft h ee c o n o m i cb e h a v i o ra s w e l la so v e r w e i g h t q u a l i t a t i v ea n a l y s i s 2 f a c t ss p e a kl o u d e rt h a nw o r d s ” t h i st e x ta p p l i e sc o m p a r a t i v ea n a l y t i c a lm e t h o dc o n t r i b u t e st oe a c ht a x ， t a xr a t e ，t a xi t e ma n dt a x i n c o m e ，q u o t i n gf r o mag r e a td e a lo fc h a r t d a t a 3 d r a wl e s s o n sf r o m e c o n o m e t r i c s m e t h o da n d c a r r y o nt h e r e l a t i v i t ya n a l y s i s k e y w o r d s ：p r o p e r t y t a xr e a le s t a t et a x a t i o n s t a r t u p 4 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本 学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：马丽波 2 0 0 5 年4 月2 0 日 前言 2 0 0 3 年i 9 月份，我国房地产投资已达6 4 9 5 亿元，同比增长 3 2 8 。高速增长的房地产业已占到了国民经济的8 9 ，在全国各 大城市，尤其是北京、上海、广东这样的经济发达地区，房地产税已 经越来越成为中央和地方取得财政收入的重要来源之一。即后在党的 十六届三中全会中，完善社会主义市场经济体制若干问题的决定 报告关于税收政策的内容指出：“分步实施税收制度改革。按照简税 制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇 建设税费改革，条件具备时对不动产开证统一、规范的物业税，相应 取消有关收费。”这就意昧着物业税要在房地产业开征，所以在短短 几个月的时间里，“改革”成了业界当仁不让的头号热点新闻。 物业税是以物业为征收对象，按照物业的价值或物业租金向业 权人征收的一种税。物业税属财产税的范畴，是对处于保有阶段物 业的一种课税。如果一项物业的业权人是一个人，则他是纳税人： 如果一块土地的业权人和建于该土地上的房屋业权人不是同一个 人，物业税则须分别对他们征收。当然这是在土地私有制下面才会 出现的情况，在我国土地公有制的背景下，还需要具体问题，具体 分析。 物业税作为一个古老的税种，在世界上很多发达国家都予以征 收。随着我国房地产行业的高速发展，现存的房地产税制也有一些 不合时宜了，所以物业税的开征也提上了议事议程。关于物业税在 我国开征的理由，主要有以下几个方面： 1 我国已经加入w i o ，经济已经融入世界经济的大循环，而发达 国家对于财产，大都采取统一征收物业税。所以我国进行物业税制改 革已是责无旁贷，需要尽快同世界接轨。 2 近些年来，我国房地产业发展迅速，已经成为国民经济中的支 柱产业。但是有些地区房地产炒作比较突出，房价上升过快，出现了 房地产过热，有的地区也出现了泡沫的苗头，房地产商手中的空置商 品房过多。2 0 0 3 年的空置商品房就已经达到了1 2 亿平方米，积压 大量信贷资金，严重浪费了社会资源以及贫富差距继续拉大，这些问 题都需要运用税收杠杆加以调节。 3 改革开放2 0 多年来，一些沿海地区尤其是沿海发达地区，“以 地生财”成为地方财政的重要来源，以低价土地为资本恶性竞争外来 投资，外商“圈大院”的现象随处可见。大批以低价形式出让的土地， 利用率不高浪费严重。在沿海发达地区，目前已没有多少土地可以再 出让了。土地使用制度，尤其以土地出让金制度到了非改不可的地步。 4 城市政府在推进城市发展的过程中投资并提供了各种基础设 施，与此同时也增加了城市物业的价值。即巨额城市基础设施投资的 溢出效应被相关城市物业所吸纳，并促使物业增值。为此，物业业权 人没有理由“搭便车”，而应该以交纳物业税的形式承担着部分溢出 效应。 在我国可以把开征物业税为起点，作为建立和健全我国财产税 体系的开端。这样既能够保证地方政府财政收入的需要，又有利于 扩大财产税的征税范围，发挥财产税的调节作用，增加财产税的收 入。对完善我国市场经济的发展，加快与世界经济的接轨，调节产业 结构都具有重要的意义。物业税从试点启动到完善成型，肯定还要 经历一个本土化发展以及去伪存真的过程，但无论怎样，都会对我 国的房产税制改革起到启示和推动作用。 第一章现行的房地产税费体制及历史作用 第一节现行的房地产税费体制简介 我国现行的房地产税费体制，主要涉及的税种有：房产税、城市 房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等。而实际上 在房地产行业中，所涉及的却不仅仅是以上的几个税种，还有一些税 费和地租通过税收转嫁等方式，成为了房地产行业的税收负担。下面 就从税费和地租这两个方面来予以介绍。 一、税费 根据课税环节的不同，有关房地产企业的税费可以分为以下三 类： 1 房地产投资环节的税类。房地产投资环节课税是指对房地产 投资或提供应税劳务的行为，就其发生的投资总额或取得的应税劳 务额课征的税。在房地产投资环节由房地产企业所负担的税种有： 固定资产投资方向调节税( 已停征) 、建筑业营业税、耕地占用税、 印花税。 2 房地产移转环节的税类。房地产移转环节课税是指对继受取 得或转让房地产的所有权、使用权及其他权限的行为及其所得课征 的税。在房地产移转环节中由房地产企业所负担的税种有：房地产 业营业税、房产税、土地增值税、城市维护建设税、印花税、契税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税。 3 房地产保有环节的税类。房地产保有环节课税是指对拥有房 屋所有权或土地使用权的所有人或使用人课征的税。房地产企业开 发房地产是为了销售，房地产的所有权将最终归属于购房的业主， 因而房地产保有环节的纳税人主要是拥有房屋所有权的业主。但在 房地产所有权转让之前，这类税收一般由房地产企业负担，主要有 房产税、城市房地产税、城镇土地使用税。 二、地租 在国内房地产开发与建设中，地租也是重要税赋之一。政府所收 取的地租分为货币地租与实物地租两类。 货币地租包括：土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、 集资费、城市基础设施配套费、能源交通基金、地方重点建设基金、 国家预算调节基金、城市教育附加费或由实物转化的费用等各种各地 名目不同的建设收费。 实物地租包括：按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建 设，并且无偿或低于成本价格上交给政府或政府下属行政管理部门的 实物。有规划条件中的强制性要求，有政府立法或文件规定必须建设 和上缴的条件等等。 第二节我国房地产税制的历史述评 任何一项法律制度的建立和选择，都跟整个国家或地区的经济和 社会发展的背景以及民主法制建设的进展有密切的关系。探讨新一轮 税制改革之前，不妨先回顾一下建国以来我国房地产税制的制度变 迁。变迁过程大致可以分成以下几个阶段： 一、房地产税制的起步阶段( 1 9 4 9 1 9 5 6 ) 1 9 5 0 年1 月，政务院颁布的全国税政实施要则，初步统一全 国的税收，对房产税、地产税和印花税分开征收。房产与地产常统称 为房地产，有时难以理清，主要是城市的房地产。1 9 5 1 年8 月，国务院 颁布了城市房地产税暂行条例，将房产税和地产税合并为城市房 地产税。到1 9 5 6 年，我国征收的不动产税只有房地产增值税和印花税 两种。 这段时间是新中国历史上的社会主义改造时期，百业待兴，对于 房地产业而言也是如此。在清理旧税的基础上，建立了一套以多种税、 多次征为特征的复合税制。由于党和国家的重视，以及各方面的努力， 这套新税制的建立和实施，对实现国家财政经济状况的根本好转，促 进国民经济到恢复和发展，以及配合国家对于农业、手工业和资本主 l 刘佐。中国税制概览( 2 0 0 2 年版) 笫5 页。经济科学洲1 叵= ：| ：，2 0 0 4 4 义工商业的社会主义改造，建立、巩固和发展社会主义经济制度，都 发挥了重要的作用。与此同时这也对房地产业的复苏起到了重要作 用，但是由于当时的房地产并非商品，这种以房地产交易为基础的征 税模式，对房地产业的调整作用并不大。 二、房地产税制的倒退阶段( 1 9 5 6 1 9 7 8 ) 1 9 5 6 年，社会主义改造初步完成，工商业税制在“在原有税负的 基础上简化税制”方针指导下进行改革，在原来统一征收城市房地产 税之外又设立了房地产契税。在随后的二十年中，无论是社会状况、 经济水平，还是法制建设都处于停顿甚至倒退状态，都有一种万事简 化的倾向。1 9 7 3 年，工商税制进一步变革，就是采用简化的思路：把对 国内企业征收的房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税 只对管理部门、个人和外侨征收。 在这一期间，由于“左”的指导思想的影响作用和原苏联经济理 论及财税制度的某些影响，我国的税制建设受到了极大的干扰。税制 的几经变革，走的都是一条片面简化的路子。结果税种越来越少，税 制越来越简单，从而大大的缩小了税收在经济领域中的活动范围和税 收在社会政治、经济生活中的影响，妨碍了税收职能作用的发挥。对 房地产税制而言，非但没有取得什么今后值得借鉴的经验，从某种程 度上说还是一种倒退的表现。 三、房地产税制的调整阶段( 1 9 7 8 1 9 9 0 ) 十一届三中全会后，国家实施了改革开放的国策。在正常的法制 建设几乎停顿了二十年的背景下，经济发展以及法制建设，都开始全 面复兴。经历了阵痛式的调整，计划经济体制下制约经济发展和法制 建设的桎梏逐渐被挣脱，税制也开始了全面改革，工商税制作了相应 调整。国有企业也开始了利改税的步伐，具有中国特色的税制