（产业经济学专业论文）城中村土地资源配置研究——以武汉市洪山村为例.pdf

中文摘要 从1 9 8 0 年开始的2 0 年间里，城镇化速度明显加快，随之而来的则是城中 村在我国众多城市里“四面开花，成为城市建设中的不和谐音符，为政府和人 民带来诸多困扰。城中村在城市建成区内形成的这种复杂的城乡二元格局，在 经济、社会、空间、环境、景观等各方面产生许多问题与矛盾，已经成为阻碍 城市发展的最大障碍。 城中村是我国经济发展与城市化进程中的阶段性现象，集中反映了我国城 市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，反映了我国城市化进程的不彻 底性，它的必然结果就是转变为完全城市化地域。对于城中村存在的社会、经 济问题国内学者已经做过很多深入的研究，指出城中村形成的主要原因是城市 化的快速推进，城乡二元土地所有制和管理体制和经济利益的驱动。可以说城 中村所存在的问题都可以集中反映在土地问题上面来，城中村的改造就是对城 中村土地资源的合理优化配置。 本文在文献研究的基础之上，从土地资源利用角度对城中村现象进了深入 研究，文章共分五个部分。第一章概述了国内外学者对城中村问题的相关研究， 为本文的研究提供了实践与理论基础。第二章则是在总结前人的分析基础之上， 对城中村土地资源利用及产权流转现状进行阐述。分析了城中村土地利用的区 位特征，结构特征和经济特征，及城中村土地利用中的产权流转现状。第三章 分析城中村土地资产经营的价值，内容特点及经营模式，指出进行土地资产经 营是盘活城中村存量土地资产，合理配置城中村土地资源的有效方式。第四章 武汉市洪山村城中村案例分析，分析了洪山村的改造方案及改造现状，指出洪 山村在城中村改造过程中的路径选择。第五章在前文分析的基础上，主要从土 地资源利用方面对城中村的改造提出了相关的建议，并对城中村的未来发展进 行了设想。 本文从土地问题入手分析城中村形成的内在制度因素，从而为城中村的改 造提供一定的理论参考，在此基础上构建城中村改造过程中土地资产经营的模 式，探寻城中村土地资源合理配置的方式。 关键字：城中村，土地资源，土地利用，土地资产经营 a b s t r a e t s t a r tf r o m19 8 0 s ，t h ep a c eo fu r b a n i z a t i o nh a v eas i g n i f i c a n ta c c e l e r a t i n g ；a l o n g w i t l li ti st h el a r g ea r e ao fv i l l a g ei nc i t i e s i th a sb e c o m et h ed i s c o r d a n tn o t ei nt h e u r b a nd e v e l o p m e n t ，a n db r i n g st h eg o v e r n m e n ta n dp e o p l eo fm a n yp r o b l e m s v i l l a g e s i nt h eu r b a na r e aw h i c hh a v ef o r ms u c hac o m p l e xd u a l p a t t e r no f u r b a n r u r a la n dm a n ye c o n o m i c ，s o c i a l ，s p a c e ，e n v i r o n m e n t ，l a n d s c a p ep r o b l e m sa n d c o n t r a d i c t i o n sh a v eb e c o m et h eb i g g e s tb a r r i e rt h a th i n d st h eu r b a nd e v e l o p m e n t t h ee m e r g e n c eo fv i l l a g ei nc i t i e si nt h ep r o c e s so fu r b a n i z a t i o ni si n e v i t a b l ea n d m o s to fc h i n a sl a r g ea n ds m a l lc i t i e sa r ef a c e dw i t ht h i sp r o b l e m t h ev i l l a g e sw i t h i n c i t i e sa r et h es p e c i a lp h e n o m e n o nd u r i n gt h eu r b a n i z a t i o no fc h i n a i ti sam i r r o ro f t h ec o n t r a d i c t i o no ft h en e w s y s t e mr e p l a c i n gt h eo l d ，a n dr e f l e x i n gt h eu n c o m p l e t e d c h a n g eo fu r b a n i z a t i o n d o m e s t i cs c h o l a r sh a v ed o n eal o to fi n d e p t hs t u d yo nt h e p r o b l e mv i l l a g ei nc i t i e s ，p o i n t e do u tt h a tt h em a i nr e a s o nf o rt h ef o r m a t i o no ft h e v i l l a g ei st h er a p i dd e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o n , t w ok i n d so fl a n dp r o p e r t yr i g h t s y s t e mo fc i t ya n dc o u n t r y s i d ea n da d m i n i s t r a t i o no f v i l l a g ei nc i t y u n d e rd i f f e r e n t a d m i n i s t r a t i v eo fs y s t e mc i t ya n dc o u n t r y s i d e ，d r o v e db ye c o n o m yb e n e f i t a m o n ga l l t h ep r o b l e m so ft h ev i l l a g ei nc i t i e sh a v e ，t h el a n dp r o b l e mi st h em o s tr e f l e c t i v e ；t h e t r a n s f o r m a t i o no ft h ev i l l a g ei sar e a s o n a b l eo p t i m a la l l o c a t i o no fr e s o u r c e s i nt h i sp a p e r ，b a s e do nt h er e s e a r c hl i t e r a t u r e ，s t u d i e dt h ep h e n o m e n o ni n d e p t h f r o mt h ep e r s p e c t i v eo ft h eu s eo fl a n dr e s o u r c e si nt h ev i l l a g e ，t h ea r t i c l ei sd i v i d e d i n t of i v es e c t i o n s f i r s to fa l l ，t h ef i r s tc h a p t e rp r o v i d e sa l lo v e r v i e wo fd o m e s t i ca n d f o r e i g ns c h o l a r s i s s u e sr e l a t e dt ov i l l a g er e s e a r c h ，p r o v i d e st h i sa r t i c l eap r a c t i c a la n d t h e o r e t i c a lb a s i s t h es e c o n dc h a p t e ra n a l y s e st h eu s eo fv i l l a g el a n dr e s o u r c e sa n d t r a n s f e ro fp r o p e r t yr i g h t so nt h ec u r r e n ts i t u a t i o n , t h ev i l l a g el a n d u s ec h a r a c t e r i s t i c s o ft h el o c a t i o n ，s t r u c t u r ea n de c o n o m i cc h a r a c t e r i s t i c so ft h ev i l l a g el a n du s ea n dt h e p r e s e n ts i t u a t i o no fp r o p e r t yr i g h t st r a n s f e r c h a p t e ri i ia n a l y s e st h ev a l u eo ft h e v i l l a g el a n da s s e tm a n a g e m e n t ，c o n t e n ta n dc h a r a c t e r i s t i c so ft h em a n a g e m e n tm o d e l ， p o i n t i n go u tt h a tl a n da s s e tm a n a g e m e n ti st h ee f f e c t i v ew a yo fm o v i n gt h es t o c ko f l l v i l l a g el a n da n da l l o c a t el a n dr e s o u r c e s c h a p t e ri vi st h ec a s es t u d i e so nh o n gs h a n v i l l a g eo fw u h a n ，a n a l y s i sh o n gv i l l a g ep r o g r a ma n dt h et r a n s f o r m a t i o no ft h e t r a n s f o r m a t i o no ft h es t a t u sq u o ，p o i n t i n go u tt h ep a t ht h a th o n gs h a hv i l l a g es h o u l d c h o o s ei nt h et r a n s f o r m a t i o np r o c e s s c h a p t e rvo nt h eb a s i so ft h ea b o v ea n a l y s i sp u t f o r w a r ds e v e r a l p r o p o s a l so nt h e t r a n s f o r m a t i o no ft h ev i l l a g ea n dt h ef u t u r e d e v e l o p m e n to ft h ev i l l a g em a i n l yf r o m t h eu s eo fl a n dr e s o u r c e s t h i sa r t i c l ea n a l y z e sp r o b l e m so fl a n df r o mt h ev i l l a g et of o r mt h ei n t e r n a ls y s t e m ， s o a st op r o v i d ear e f e r e n c et ot h et h e o r yo ft r a n s f o r mt h ev i l l a g e ，b a s e do nt h i s b u i l d i n gam o d e lo fa s s e tm a n a g e m e n tf o rt h el a n dr e f o r mp r o c e s so fv i l l a g e ，a n d e x p l o r et h er a t i o n a la l l o c a t i o no fv i l l a g el a n dr e s o u r c e s k e y w o r d s ：v i l l a g e si nc i t i e s ，l a n dr e s o u r c e s ，l a n du s e ，l a n da s s e tm a n a g e m e n t 1 1 1 独创性声明 本人声明，所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得武汉理工大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：主避一日期：鹋! 业 关于论文使用授权的说明 本人完全了解武汉理工大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部内容， 可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 师签名：座洳日 坛粕 师签名：型： 日 武汉理工大学硕士学位论文 1 1 问题的提出 第1 章绪论 2 0 世纪8 0 年代以来随着我国国民经济的持续快速发展，城市化也步入了加 速发展的时期。城市的不断发展，使得城市用地面积的迅速扩张与城市现有土 地无法满足城市发展所需土地的矛盾日渐突出，出现了中国城市化进程中特有 的城市社会经济现象城中村。随着城市的进一步发展，受二元结构的阻滞， 城中村进一步边缘化。城中村内房屋建设混乱、土地利用率低下、环境脏、乱、 差的现状与城市的发展不相融合，日益成为影响城市协调发展、功能提升和市 ( 村) 民生活质量进一步改善的突出问题，迫切需要改造。城中村在城市建成区 内形成的这种复杂的城乡二元格局，在经济、社会、空间、环境、景观等各方 面产生许多问题与矛盾，已经成为全国性的城市发展所面临的难题。近年来全 国各大、中城市都掀起了城中村的改造热潮，也总结出了很多城中村改造的先 进经验和模式。 当城市化发展到一定程度时，各种经济社会因素将促进城市化的加速发展。 有研究指出，2 0 年内中国城市化水平将提高到6 0 左右，随之而来的将是越来 越多的村庄进入城市化进程，从而有可能成为城中村。但是，不可否认的是这 只是中国城市化进程中特有的阶段性社会经济现象，它的最终走向仍然是真正 的城市社区。城中村现象集中反映了我国农村城市化进程中新i e t 体制交替和磨 合中的各种矛盾，是一个具有现实意义和研究价值的课题。本文研究的目的在 于通过对城中村现象的深入研究，采用实证分析的方式，对武汉市洪山村进行 调查分析，在现有的理论基础之上结合具体数据探讨城中村用地形态特征、土 地利用结构特征，了解城中村内部土地资源配置状况，探寻其发展的轨迹，探 讨如何合理配置城中村土地资源，盘活城中村存量土地资本，最终实现城中村 的城市化转变。 武汉理工大学硕士学位论文 1 2 国内外相关研究述评 研究城中村的土地资源配置问题，首先必须对城中村这一现象有一个清晰 而全面的认识。城中村这一在全国范围内普遍存在的现象，早已引起了国内外 专家、学者的重视，对于城中村这一问题的研究也日渐深入。在本文的研究开 展之前，借鉴和总结前人的研究成果也是十分有必要的。 1 2 1 国外学者的相关研究 城中村是我国城市化进程中出现的一种阶段性的特殊现象，它的出现和我 国现行的土地使用制度，城乡二元的结构局限密不可分。由于其他国家几乎没 有完全相同的现象出现，再加上城中村这一现象出现的时间也并不长，国外的 学者目前并没有开始对城中村进行专门深入的研究，对于城中村这一概念也还 没有一个比较公认的英文译名。但是，国外学者对城市化进程中出现的其他与 城中村内涵相似的问题如城乡过渡地带整治问题、都市村庄建设问题、都市贫 民窟问题等问题的研究对国内城中村问题的研究都具有一定的借鉴意义。 1 2 2 国内学者的相关研究 2 0 世纪8 0 年代末，城中村现象已经出现在国内一些大城市中，并引起了学 者们的关注。许学强等( 1 9 8 0 ) 在分析广州市社会空间结构过程中发现，在“农 业人口散居区中存在着“农民以不同形式转为非农活动，有外地劳工租住当 地农民旧居”的现象，这实际上已经是城中村初步形成的标志。而到了8 0 年代 末期，我国开始实行城市土地有偿使用制度，开征土地使用税，城市土地使用 权可以出租、转让，中国的土地市场开始形成，推动了中国城市土地利用结构 的优化，也成为中国城市郊区化的基本动力。9 0 年代初，我国开始进入经济高 涨期，城市用地迅速向城郊扩散，城市建成区面积不断扩大。在这种情况下， 城郊村落与城市建成区边缘的距离不断缩小，城乡冲突开始显现并渐趋激化。 随着城市的不断扩展，城中村现象越来越明显，众多城市规划、地理、社会学、 经济学领域的专家学者对城中村的内涵特征、形成机制、改造策略等方面进行 了深入的研究。 ( 1 ) 关于城中村的概念和内涵 2 武汉理工大学硕士学位论文 李培林( 2 0 0 2 ) 认为，城中村是存在于城市与村落之间的混合社区。李俊 夫( 2 0 0 4 ) 认为，城中村是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城 市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。李诚( 2 0 0 5 ) 认为，城中村不仅是空间概念，更是社会经济概念，它是指在城市建成区范围 内所保留着的在社会结构、经济生活、人员身份、管理方式等方面依然承传农 业社会特点的农村聚落点。 尽管各自的表述不同，但是可以看到学者们都是从城乡二元结构出发，指 出城中村的地理位置及其农业社区的实质。所以，本文认为，城中村的基本内 涵可以从三个方面来理解： 首先，城中村在地域上虽然在城市总体规划内，但在户籍、土地权属、建 设水平、经济组织、行政管理体制方面仍然保持着农村的旧模式，仍然实行农 村集体所有制、农村管理体制，是一种特殊的城市范围内的农村社区。 第二，在城中村内，产业结构和村民就业结构已基本非农化。 第三，城中村出现在城市急剧扩张的过程之中，一些距离城市较近的位于 城乡结合部的村庄被列入城市总体规划范围内，且村内土地除部分经由征地等 形式由集体转化为国有以外，仍有部分返还给乡村的用地和村民的宅基地维持 集体所有制的性质不变。 ( 2 ) 关于城中村的类型及特征 研究学者从不同的角度对城中村进行了多种分类。 李立勋( 2 0 0 1 ) 从空间位置、发育程度等因素出发将城中村分为成熟型、 成长型、初生型。刘伟文( 2 0 0 3 ) 用形成城中村的动态方法将城中村划分为三 种类型：一是已经与建成区融为一体，基本上没有农业的城市中的村庄，二是 建在城市的边缘，含有部分农业，正在向完全的城中村转变的村庄，三是建在 城区之外，规划之内，以农业为主，即将成为城中村的村庄。李俊夫( 2 0 0 4 ) 在研究广州城中村问题时是根据建设用地比例将城中村分为几乎没有农用地的 城中村、农用地和建设用地比例大致相当、尚余较多的农用地的城中村三类。 周新宏( 2 0 0 7 ) 采用区位与改造形式相结合的分类方法，根据城中村的现状条 件、资源条件、主要问题等因素将城中村进行了分类。还有的学者倾向于以城 中村的自然形态和在城市市域生态布局中的重要性来进行分类，以及从城中村 中人口结构等方面来对城中村进行分类。 关于城中村特征的研究，学者们主要有以下一些观点： 武汉理工大学硕士学位论文 社会特征。李培林( 2 0 0 2 ) 从社会学的角度对城中村人口结构特征做出了 分析，认为村籍在城中村内居住人口的社会分层中起到了一定的作用，村民、 外来务工人员中间都存在一定的社会分层。李俊夫( 2 0 0 4 ) 从城中村的社会形 态方面出发指出，由于城中村仍然实行农村集体所有制、农村管理体制，村民 仍属于农村户口，城中村居民的人口成分复杂，村民的生活并没有完全纳入到 城市生活中去。敬东( 1 9 9 9 ) 认为城中村流动人口集中，人口职业构成复杂， 居民文化程度普遍不高，缺乏现代化意识，小农思想严重。因此可以得出结论， 城中村农业社会的特征比较浓厚，但是又存在比较严重的城市病。 经济特征。李俊夫( 2 0 0 4 ) 从土地资源利用的角度认为城中村的房地产租 赁市场异常火爆，但是城中村的这种“窝棚经济土地利用效率低下，经济产 出较低，极大的浪费了土地资源。李培林( 2 0 0 2 ) 则主要是从“城中村 集体 经济组织形式方面对城中村的经济特征做了分析，认为，城中村的经济体制实 际上已经从“经济联社制”转变为“集团公司制”，但是这种从“村落单位制 到“国有单位制 的转变实际上并没有解决问题，即单位利益的排他性和对内 部福利的追求，增加了内部的凝聚力但限制了资源的流动并加重了社会事务管 理的成本。谭刚( 2 0 0 5 ) 认为，城中村的低成本生活区，有效的降低了城市综 合运行成本，为提升城市综合竞争力发挥了作用；但是城中村经济普遍呈现的 较为封闭的特点，影响了集体股份合作公司的壮大，城中村产业与市区主导产 业直接关联性不强，低端型产业或初级化服务尚未真正体现和有效发挥城中村 在城市空间上的区位功能与作用。 ， 体制特征。周霖( 2 0 0 4 ) 将城市化过程中城乡差异的体制因素概括为三个 方面：第一是土地制度的差异，城市所有土地的产权归国家所有，而村落土地 的产权归村落集体所有；第二是社会管理制度的差异，城市社区由街道办事处 和居民委员会来管理，管理的一切费用由政府财政负担，而村落社区则由“村 民委员会管理，管理的一切费用由村集体承担；第三是土地制度和集体经济 管理制度相联系的“村籍分配制度。 ( 3 ) 关于城中村的形成机制 李培林( 2 0 0 2 ) 从经济学的角度切入分析了城中村的形成机制。他认为， 城中村产生的根源在于土地和房屋租金收益的刺激。李俊夫( 2 0 0 4 ) 指出，制 度的障碍和管理的缺位，外来人口的大量涌入及其居住选择加上农民素质和利 益的驱动造成了城中村在城市化进程中的大量出现。也有的学者从制度经济学 4 武汉理工大学硕士学位论文 的角度进行了分析，认为城乡隔离的二元结构制度安排是城中村产生的根源， 其中农村集体土地所有制和城市土地所有制是核心的因素，在城中村城市化过 程中面临着村民、土地产权制度等制约因素( 杨爽，周晓唯2 0 0 6 ) 。张京祥，赵 伟等( 2 0 0 7 ) 认为，城中村的出现是由于地方城市政府现行政策的“趋利性”、 “二元性 而造成的。他们从研究政府规制政策环境失当的角度进行剖析，认 为城乡分割的二元土地制度营造了一个政府与原住民之间双向利益“寻租的 环境，而政府趋利型的土地征用政策是导致城中村形成的重要原因。 周新宏( 2 0 0 7 ) 运用了新制度经济学理论对城中村的形成作了更为微观的 解释，认为城中村的形成是各主体动态利益博弈的结果，是长期的严重制度非 均衡状态所致。政府与村民利益博弈过程中的制度供求结构的失衡、制度供给 的不足与过剩都是制度非均衡状态产生的原因，而其结果则恰恰反映在了城中 村问题上。 ( 4 ) 关于城中村的改造 许多专家、学者、政府官员们针对城中村现象，从社会、经济、环境、行 政、管理不同角度分析了其改造的难点，对城中村改造提出了许多宝贵意见和 建议。 社会学者李培林( 2 0 0 2 ) 指出，城中村的改造实际上是对政府、房地产商、 村民三方面利益的平衡。闰小培，魏立华，周锐波( 2 0 0 4 ) 等学者提出了城中村 改造的新思路：构建“政府一村民一开发商 的利益均衡机制以改造物质环境， 提供智力支持和教育补偿以改造村委会及村民，实现城乡信息沟通渠道的畅通 和补偿方式的多样化，城中村空间改造及功能重塑的多样化改造。闰小培，魏 立华( 2 0 0 5 ) 认为城中村是目前最为合适的城市低收入人口居住模式，建议在存 续前提下进行转型，提出原位改造低收入廉租房社区的改造思路。经济学者周 新宏( 2 0 0 7 ) 认为城中村改造问题中，产权制度创新、失地农民的就业与社会 保障制度创新和公众参与机制建立是城中村改造制度创新的主要内容。城中村 实质是效率与公平及其关系问题。郭向彤( 2 0 0 5 ) 则是从人口准入制度的角度 来探讨了城中村的改造，提出将村民自治引入良性循环的发展轨道。 对于城中村的改造，学者们总结出了许多种模式，主要的是以下几种：村 集体经济主导、非市场化的社区改造模式；政府主导、半市场化的旧区重建模 式；开发商主导、市场化的综合开发模式。可能是由于快速城市化引起的城中 村与城市的反差较大而使大家的注意力比较容易受拆除改造的惯性思维影响， 武汉理工大学硕士学位论文 也可能是政府想在短期内改变城市面貌而寻求改造对策，学者们大都就某个具 体的城中村如何进行拆除改造、资金运作等来探讨并提出思路。 综上所述，可以看到，近几年来国内学术界对于城中村的研究有以下几个 方面的特点： ( 1 ) 对于城中村的概念内涵、特征、分类等现状问题都已经研究得较为深 入，透彻。有一些学者也已经开始由城中村的现象问题研究转而开始向城中村 内的一些比较实际的问题，比如城中村土地利用问题、外来人口管理问题等方 面进行研究，但是，研究的面依然较小，显得对这些问题的重视不够。 ( 2 ) 对城中村进行研究的大多是地理专家和规划专家，受专业限制，研究 的过程中一般是采用自身所学专业知识进行分析，较少从跨学科的全面角度来 分析城中村问题。对于城中村问题背后的经济、制度因素研究不够深入，从经 济学角度出发的研究比较少。 ( 3 ) 有学者对城中村的正面作用也做出过相关研究，但是只是提出问题， 如何解决问题缺乏理论依据和解决路径。 3 研究的内容和方法 本文以地租理论的相关理论为指导，采用理论研究与实证研究相结合、定 性研究与定量研究相结合的方法，综合研究论述城中村土地资源配置问题。以 理论研究与实证研究相结合的方法，研究城中村区位特征、经济特征、土地利 用结构特征，并进一步探寻其发展的轨迹，把握城中村形成的根本性因素；以 定性研究与定量研究相结合的方法，分析武汉市洪山村的改造方案及现状；在 以上研究的基础之上对城中村土地资源配置做出相关分析，探讨城中村土地资 产经营的前提条件，以及通过土地资产经营合理配置城中村土地资源。 通过分析，掌握城中村形成、发展、存在的土地方面的原因。同时从土地 资产经营的角度对城中村的改造和预防新的城中村的出现也提出一定的建议和 意见。 1 4 论文研究的目的和意义 城中村是我国经济发展与城市化进程中的难以避免的阶段性现象，它集中 6 武汉理工大学硕士学位论文 反映了我国城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，反映了我国城市 化进程的不彻底性。选题的目的在于通过对城中村现象的深入研究，采用实证 分析的方式，对武汉市洪山村进行调查分析，在现有的理论基础之上结合具体 数据探讨城中村发展的轨迹，把握城中村形成的根本性因素，在此基础上对城 中村土地资源配置问题进行深入研究。弄清城中村形成中的内在动力机制，分 析在土地利用过程中引入市场机制引发的种种问题将丰富发展经济学的理论， 填补发展经济学中有关城市化进程中土地制度变更方面的空白。 城中村只是城市化进程中出现的阶段性现象，它的必然结果就是转变为完 全城市化地域。土地基本上是城中村村民唯一的生活来源，过去，我国农村土 地采用征地的强制手段来达到农村土地所有权的国有化，同时给农民一定数额 的拆迁、安置补偿费，这样一种手段带来的利益分配不均使得城中村改造不能 顺利进行。选题的研究意义在于，首先从土地问题入手分析城中村形成的内在 制度因素，从而为城中村的改造提供一定的理论参考；其次，通过对城中村改 造过程中土地资产经营的模式进行研究，探寻城中村土地资源合理配置的方式， 对于预防新的城中村的形成具有一定的指导意义。 1 5 理论基础 1 5 1 地租理论 一般来说，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占 有的部分。地租是土地所有权在经济上是实现的形式，是社会生产关系的反映。 任何社会，只要存在着土地所有者和部分占有土地的土地使用者，后者在土地 利用中有剩余生产物被前者占有，就有产生地租的经济基础。 马克思主义的地租理论认为，地租的实质是因为使用土地而支付的费用， 它是土地所有权在经济上的实现；地租的来源实际上是一种超额利润，是由劳 动者所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润分配之后所剩余的部 分，它表现的是一种生产关系，是对生产资料的占有关系和对社会产品的分配 关系。马克思主义地租理论把资本主义地租按其形成条件和原因的不同，分为 级差地租、绝对地租和垄断地租。极差地租和绝对地租是资本主义地租的普遍 形式，垄断地租是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。 西方经济学回避地租所反映的社会经济关系的本质，把地租定义为“土地 7 武汉理工大学硕士学位论文 在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬 ，“地租是种经济剩余， 即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。并按照这种 定义把地租分为契约地租和经济地租两类：契约地租也称商业地租，是指土地 所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订租赁契约所确定 的租金；经济地租也称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即 利用土地所得超过成本的纯收入。 新中国建立以后，逐步实现了社会主义土地公有制，建立起了套现行的 土地所有制和使用制度，但是地租范畴仍是社会主义条件下实行土地有偿使用 的理论依据，地租是加强土地管理的重要经济杠杆，为制定土地价格、进行征 地补偿等提供了基础。城中村土地的合理配置和使用，仍然要以地租为理论基 础。 1 5 2 土地产权及相关理论 产权是指个人或企业所拥有的，购买、出售和使用的资本物品及市场经济 中的其他财产的权力。这些权利通过法律制度得到实施，法律制度使经济在一 定范围内运行( 萨缪尔森，1 9 9 9 ) 。土地产权制度是国家对由土地的使用而产生 的人与人之间的权利关系的规定，包括对各种土地权利运用和限制的法律规定 及被社会认可的行为规范。 土地的稀缺性和重要性使得占有土地就是占有财富，就是占有不可转让的 生存基础。从经济学的角度分析，土地产权就是对于土地这种稀缺资源的进行 配置的人的行为，土地产权包括土地所有权、土地占有权、土地使用权、土地 收益权、土地处置权等。土地收益则是土地的空间稀缺性和时间稀缺性所形成 的价格的总和。在市场经济条件下，界定土地产权是为了更好的交易产权，无 论是土地所有权还是土地使用权等其他权能都只有在明晰的产权模式下才能进 行交易。产权的清晰界定可以避免交易时带来外部性问题，是外部性的内在化。 城市土地的利用需要以清晰的产权界定为前提，产权界定不清，土地利用的各 方就会在利用城市土地时只考虑个人成本和收益，完全不顾社会为此负担的成 本，最终造成所谓“公共地的悲剧”。 城中村土地权属不明直接的原因是上地流转混乱，后果是为城中村改造的 顺利实施制造了障碍。因此，了解土地产权及土地流转的关系，是解决城中村 土地利用关系混乱的理论基础。 武汉理工大学硕士学位论文 土地流转是指土地产权在不同经济实体之间的流动和转让，即土地所有权 或土地使用权在不同经济实体之间的流动和转让。土地权利的流转，首先是指 土地所有权的流转，其次是指土地使用权的流转。我国全部土地实行的是社会 主义公有制，有两种不同的土地所有制形式，即全民所有制和劳动群众集体所 有制，全部土地一部分属于国家所有，一部分属于农民集体所有。现阶段我国 土地流转更多的表现为土地使用权的流转。 土地产权制度与土地流转的关系： ( 1 ) 土地产权制度为土地流转提供法律保障。因为土地流转不仅涉及到土 地这种稀缺资源的合理配置和有效利用，同时也涉及到产权主体的经济利益， 关系比较复杂。必须由法律创设一定的权利( 产权) 制度，以保障土地合理、 合法的流转。 ( 2 ) 土地产权制度能够为土地流转提供行为规范。土地流转必然造成土地 产权关系的分解，在这一过程中形成土地所有者、使用者、经营者多元的利益 主体。各利益主体的责、权、利关系如何，怎样保证各利益主体实现权利、获 得利益的同时履行相应的责任和义务，避免出现侵权行为从而损害国家、集体 和他人的利益，以及如何促进土地资源的合理配置，都需要通过完善、合理的 产权制度予以严格界定。 1 5 3 土地资产经营理论 城市土地是城市一切经济活动和社会活动的载体，是城市经济发展的最基 本要素，土地作为一种资产，对城市的建设发展具有重要意义，改革开放前， 无偿使用制度掩盖了城市土地的价值，随着经济体制改革的深入和土地有偿使 用制度的开展，土地资产经营这一概念应运而生。 土地的资产经营是城市经营的重要内容，其内涵是按照市场经济规律中的 经营意识、经营机制、经营主体和经营方式将城市土地资源转化为资本，并对 土地资本进行集聚、重组、营运，将其推向市场，实施所有权与经营权的分离， 最终达到资本的良性循环与城市建设水平的提升。从土地产权理论来看，城市 土地使用的市场化实际上是产权的市场化，土地资产经营实际上是产权经营。 土地资产经营的基本宗旨是通过运用市场机制高效率地配置土地资源，实现城 市建设与发展的多元目标。为实现这一目标，则必须建立一个公平的环境以保 证各类市场主体平等进入、竞争使用土地。 9 武汉理工大学硕士学位论文 土地资产经营有利于按照市场规律有效配置土地资源，实现土地供应市场 化、土地资源资产化、土地利用集约化；有利于充分合理利用十分有限的城市 土地资源，满足人民生产经营需要和城市经济建设发展；有利于增强政府调控 能力，增加政府财政收入，集聚城市建设资金，加快推进城市化进程和现代化 建设。 1 0 武汉理工大学硕士学位论文 第2 章城中村土地资源利用及产权流转现状 2 1 城中村土地利用现状 2 1 1 城中村土地利用区位特征 城中村的出现主要是由于城市规划将原有的农村聚落包围在建设范围之 内，采用征地的形式将村民原有农业用地纳入城市建设用地范围，使得这些村 民失去原有的经济来源，只好在自己宅基地以及集体土地上创造收入。 纵观国内多数存在城中村的城市发现，城中村的分布总体上具有广泛性， 基本上各个方位都有一定数量的城中村分布。 城中村分布的一个共有特征就是沿着主要对外交通线的轴向展布，这是因 为在中心城区已经达到了完全的城市化，基本不会再存在城中村，而这些交通 线的沿线都是城市发展扩张的主要方向。这些区域内面积广大、城乡交融的城 市近郊往往成为城中村的主要分布区域。对外的交通线是城市的“出口，对快 捷度的要求高，道路宽度、长度均大，占用土地较多，为减少拆迁量和工程量， 选线时一般考虑城市边缘区的农田、荒地。因此对外交通线的建设往往会穿过 城市边缘村庄的土地，从而原有村庄一下子就变成了沿交通干线分布的村落。 同时对外交通线的建设往往带动了城市的扩展，由于交通状况的改善，工厂、 仓库、居住区相继在对外交通现两侧建立起来，包围了附近的村落，形成了新 的城中村。 另一个特征是城中村较多的出现在城市内的高校附近。以武汉市为例，武 汉市高校众多，几乎每一所高校都与一座或几座城中村相邻，根据调查统计， 处在武汉市高校周边的城中村共有2 5 座( 包括现有的和已经被拆除的) ，占武 汉市城中村总数量的1 5 0 。这类城中村的特点是围绕在高校周围，以出租屋 经济和商业服务为主要经济特征。由于学生的涌入，促使村民为了获取大量的 房屋租金收入，纷纷见缝插针的建起私宅。邻校城中村的建筑密度，建筑容积 率都远远高于非邻校城中村，商业强度也更大。多数这样的城中村都会存在一 条繁华的商业街，其位于城中村的主干道的沿路两侧或村口与校园接壤处。交 通的便利性和与校园联系的便利性是促使商业服务的兴旺必要条件。 武汉理工大学硕士学位论文 2 1 2 城中村土地利用结构特征 城中村是城市用地不完全城市化的产物，由于土地所有制的差别，城中村 内部“抵御”了城市化浪潮的“侵袭”，村落大部分历史建设用地和村落原始形 态基本上保留下来。但大部分城中村在城市化的影响下，其所处区域的社会经 济环境发生了质的改变，其周边的土地改变了用途。 随着我国城市化步伐的不断加快，各大城市都进入到了一个大发展的时期， 在这个时期，城市面积扩大造成城中村总用地面积、农业用地面积大幅减少， 建设用地不断增加。在市场经济杠杆的调节下，城中村总面积、农业用地面积 不断缩减的这个趋势是不可避免的。村总面积缩小是城市化的一个表征，村农 业用地的减少必然导致村内主导产业由农业向非农业转变，从而带来村内土地 用途的非农化发展。而根据现有的留用地政策和宅基地政策，为了提供给村内 发展农业以外的第二、三产业和安置剩余劳动力所需，被国家征用的集体所有 土地要按一定比例返还给村集体，这样村里就合法的获得了大量的建设用地。 而在村民发现建房出租的收入比耕地收入要高出很多的时候，就会在经济利益 的驱动下私自建房，将农用地转为建设用地。 城市通过经济力量影响着城中村土地的利用，主要表现在城中村土地利用 逐渐接近于与其相临的城市化地域。一方面由于出租物业可以给村集体和村民 带来可观的经济收益，城中村总是不自觉地出租一些城市所需用途的物业。而 另一方面，城中村出租经营的物业种类并非随意决定的，而是由其所在区位所 决定：位于城市中心附近的城中村临近道路的地段可以开发酒店、宾馆等高档 房产；而位于城市边缘的边远村落，则只能开发厂房、仓库等租金较为低廉的 物业。 城中村形态演化的背后是土地用途和结构的变化，在大片农田被征用、村 落基本被城市用地所包围、原始形态荡然无存时，村落土地的农业生产功能己 完全丧失，而村落土地出租后的收益则成为村民谋生的重要手段。所以，城中 村形成的过程，就是村落中的用地由为农业生产、村民服务转化为非农活动、 非农人口服务的过程，城中村用地结构的特征表现了城中村功能的转变。 2 1 3 城中村土地利用经济特征 在城中村土地的利用过程中，经济因素可以说起到了决定性的作用，正是 1 2 武汉理工大学硕士学位论文 因为经济利益的驱使才会使得城中村出现大量的高容积率、高密度的违章建筑。 城中村的土地主要有村集体用地和村民用地两类。 ( 1 ) 村集体用地的经营模式及特点 村集体用地的用地经营模式除了自主进行经营活动以外，还有纯土地出租 以及建成物业出租。在自主经营活动中，主要以为城市服务的商业经济为主， 而且由于区位优势的不同，村集体土地的自主经营模式也会有所不同。在具有 较好的区位条件的村，主要发展村集体交通运输企业，而区位条件相对较差的 城中村，更多的则是依靠低廉的土地成本、劳动力成本来发展劳动密集型企业。 但是不管是什么样的经营方式也好，城中村的集体用地的用地经营模式都存在 收益呈下降趋势的特点。这主要是因为村集体企业是凭借良好的区位条件、低 廉的土地成本和劳动成本等生产要素参与市场竞争的，一旦其生产要素不如其 他地区，企业将会受到市场冲击，丧失竞争力，如果不采取积极措施补救的话， 必然会逐渐退出市场。 纯土地出租经营则是指村集体经济组织将村集体土地在不进行任何前期的 投入的情况下直接出租给外来单位经营的方式，这样的经营主要特征是经营模 式多样化。在城中村发展的初期，由于村集体的经济实力普遍不强，难以从银 行获得贷款，因此难以独立进行土地经营开发。这一时期城中村往往想尽办法 经营土地，采用生地出租、联营和合作开发等方式来经营利用土地。这样的土 地经营方式具有无需承担前期投入、出租物业的市场风险和经营风险被转移、 所获得收入较为稳定等优点，因此在一些成长型的城中村中较为普遍。不过这 样的经营方式在成熟型的城中村中则较为少见，主要因为这是一种低层次的土 地经营方式，并且同等面积的土地年收入较物业出租的年收入要低。而且随着 城中村公共设施的逐渐建设完善，使得城中村土地的区位条件得到提高，这样 也就提升了土地的级差地租，必然也提高了土地出租的租金，失去了吸引力， 使得纯土地出租经营这种方式逐渐失去了市场。 村集体物业出租经营则是指城中村集体经济组织在集体用地上自主投资兴 建各种类型的物业，然后将其物业而不是土地出租给外来单位经营的一种土地 经营方式。物业出租的主要类型中包括有商服用地和住宅用地两种，以这两种 方式为主的物业出租经营可以说是城中村经济收入的主要来源。城中村的集体 物业出租具有单纯追求经济利益的特点，这样很容易使得物业出租经营处于恶 性循环中。如果物业租金下降，村集体经济收入减少，为了弥补收入差额，保 武汉理工大学硕士学位论文 障村民的分红利益，村集体在这种压力下兴建大量出租物业，密集的物业占用 了城中村大量的开敞空间，破坏了城中村的景观环境，这种经营模式又进一步 间接引发物业租金的下降。 分析以上三种村集体用地的经营模式发现，城中村的村集体经济依附性很 强，缺乏主动性。这主要是因为城中村的土地制度是二元的土地制度，村集体 的土地不能上市流转，同样在其上建筑的出租物业由于没有产权证，也不能在 完全竞争的市场之下获得正常的租金，制度的障碍无法使城中村土地的经济价 值得到正常合理化的显化。而且在城中村，村集体不仅仅是一个单纯的经济组 织，它还承担着一定的社会功能，担负着村民的生老病死；同时在城中村村干 部的选举中，村民看重的是其分红能否保持并且得到增长，因此城中村的经济 收入只能逐年上升而不能逐年下降。这就导致了急功近利式的开发在城中村得 到了充分的体现。村集体为了保持村集体收入不断增长，在物业租金无法随着 时间增长的前提下，只能选择增加出租面积来增加村集体的经济收入，这是最 直接