（金融学专业论文）我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析.pdf

m a t e rt h e s i s ，2 0 11 lyiluiiilliill1 9 i i i l l l 0 1 i l l l l 5 l n o i h l3y 19 0 5 0 13 u n i v e r s i t yc o d e ：10 2 6 9 s t u d e n tn u m b e r ：2 0 0 7 0 4 3 e a s tc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y e m p i r i c a lr e s e a r c h o nt h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e nb a n kc r e d i ta n dr e a le s t a t e i n d u s t r yi nc h i n a d e n 蝴m e n t ：f i n a n c ea n ds t a t i s t i c s s p e c i a i t y ：f i n a n c e r e s e a r c ha r e a ：s e c u r i t i e si n v e s t m e n t a p p l i c a n t ：塾垒坠g 蚤r j 塾 a p r i l ，2 0 1 1 _ _ _ _ _ _ 饿 l 卜 j 州 华东师范大学学位论文原创性声明 郑重声明：本人呈交的学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析， 是在华东师范大学攻读碛垒博士( 请勾选) 学位期间，在导师的指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表 或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确 说明并表示谢意。 作者签名：日期：2 而1 1 年厂月3 日 华东师范大学学位论文著作权使用声明 我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析系本人在华东师范大学攻读学位期 间在导师指导下完成的硕士博士( 请勾选) 学位论文，本论文的研究成果归华东师范 大学所有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门 和相关机构如国家图书馆、中信所和“知网送交学位论文的印刷版和电子版；允许学 位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅、借阅；同意学校将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采 用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) () 1 经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密”学位论文， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 ( 。) 2 不保密，适用上述授权。 导师签名本人签名选亟 7 , ai r 年石月8 日 。拳 ， ”k 首r j 艮硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位备注 唐海燕教授上海立信会计学院 多济 杨来科教授华东师范大学 曹雪琴教授华东师范大学 张嗥副教授华东师范大学 华俊副教授华东师范大学 摘要 在美国次贷危机影响下，全球经济都被波及，我国当然也不例外。为应对 国际金融危机，我国采取了适度宽松的货币政策，信贷总量迅猛增长。在宽松的 货币政策及系列救市政策的刺激下，因金融危机而在2 0 0 8 年陷入低谷的中国 房地产市场，经历了短暂的调整之后强劲反弹，逆市上扬，居高不下。银行信贷 与房地产业的关系再次成为人们关注的焦点。本文从住房信贷的角度来分析我国 房地产价格居高不下的原因，研究房地产价格与银行住房信贷之间的相互关系， 以及他们是如何相互影响的。 全文共分为六个部分：第一章阐述论文的研究背景及意义，对课题的研究 现状进行梳理，对研究思路及研究方法进行了归纳；第二章对银行信贷在房地产 业运行中的传导机制进行分析，对房地产运行的土地一级开发阶段、房地产开发 阶段和房地产销售阶段这三个阶段中，银行贷款究竟如何参与房地产业的资金流 动进行深入阐述；第三章论述住房信贷与房地产价格的基本状况，包括我国房地 产市场现状、房地产价格现状、房地产行业的资金来源、住房信贷对房地产价格 的影响以及商业性房地产贷款的风险因素；第四章采用协整分析的方法，对房地 产价格指数和银行贷款时间序列进行实证检验，包括了单位根检验、g r a n g e r 双 向因果检验、构建误差修正模型、脉冲响应方程等，结果显示我国房地产销售价 格与银行信贷存在长期均衡的紧密联系；第五章基于以上研究，提出三项政策建 议，即拓展房地产业融资渠道，灵活利用信贷政策工具调节房地产业的发展以及 防范银行信贷风险；第六章说明了本文的结论以及不足之处。 关键词：房地产价格；银行信贷；实证研究。 l a b s t r a c t s i nt h ei n f l u e n c eo ft h ea m e r i c a ns u b - p r i m ec r i s i s ，t h eg l o b a le c o n o m yh a v e b e e n a f f e c t e d ，o u rc o u n t r yi sn oe x c e p t i o n ，t o o h o w e v e r , t h ec r i s i si ss t i l ls p r e a d i n g ，a n d t h ei m p a c tc o n t i n u e st oe x p a n d ，t h ec h i n a sr e a le s t a t em a r k e th a sb e c o m ev e r y p r o s p e r o u s ，t h er e a le s t a t em a r k e tp r i c e sa r es t i l lb u c k e dt h em a r k e ta n dh a v eb e e ni n m g hp o s i t i o n o fc o u r s e t h eg r e a td e m a n di nt h ec h i n a sr e a le s t a t em a r k e ti sa n i m p o r t a n tr e a s o nf o rt h i sc a s e ，b u ti ns u c hah i g hp r i c eo fh o u s e ，t h ee f f e c t i v ed e m a n d f o rh o u s i n gs h o u l db eas e r i o u ss h o r t a g e ，b u tw h yi st h ep r i c es t i l lh i g h ? t h i sp a p e r a n a l y z et h er e a s o n sf o rt h eh i g hp r i c eb yh o u s i n gc r e d i t ，r e s e a r c hr e a le s t a t ep r i c e sa n d b a n kc r e d i t , t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h e m ，a n dh o w t l l e ya f f e c te a c ho t h e r t h et e x ti sd i v i d e di n t os i xp a r t s ：t h ef i r s tp a r te l a b o r a t e dt h eb a c k g r o u n da n d s i g n i f i c a n c eo ft h er e s e a r c hp a p e r so ns u b j e c t s ，r e s e a r c hs t a t u so fr e s e a r c hi d e a s ， c a r d i n ga n dr e s e a r c h m e t h o d sw e r es u m m a r i z e d ；t h es e c o n dp a r ta n a l y z e dt h e t r a n s m i s s i o nm e c h a n i s mo fb a n kc r e d i ti nt h er e a le s t a t eo p e r a t i o n ，e l a b o r a t i n go n h o wb a n kc r e d i ta c t u a l l yg e t si n v o l v e di nt h ep r o c e s so fc a p i t a lf l o w so ft h er e a le s t a t e i n d u s t r yd i v i d e di n t ot h r e ep h a s e sw h i c ha r er e s p e c t i v e l yl a n dd e v e l o p m e n tp h a s e ， r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp h a s ea n dr e a le s t a t es a l e sp h a s e ；t h et h i r dp a r t , d i s c u s s e s h o u s i n gc r e d i ta n d t h eb a s i cs i t u a t i o no fr e a le s t a t ep r i c e s ：i n c l u d i n gt h es i t u a t i o no f c h i n a sr e a le s t a t em a r k e t ，h o u s i n gc r e d i ts u p p o r t i n gb o t ht h eh o u s i n gs u p p l ya n d d e m a n d ，t h ed e t e r m i n a n t so fr e a le s t a t ep r i c e sa n dt h ei m p a c to fh o u s i n gc r e d i to nr e a l e s t a t ep n c e s ；t h ef o u r t hp a r ti st h ec o r ep a r to ft h i sa r t i c l e ，t h ep a r ti sm a i n l yf o r a n a l y z i n gt h em o d e lo fh o u s i n gc r e d i ta n dr e a le s t a t ep r i c e s ：i n c l u d i n ga n a l y z i n gt h e d a t ao ft h e m ，g r a n g e rc a u s a l i t yt e s t , a n a l y s i so ft h er e a le s t a t ep r i c eb u b b l ea n di t s m a n i f e s t a t i o n s ，a n dg i v i n gs o m es u g g e s t i o n s t h ef i f t hc h a p t e rb a s e do nt h ea b o v e s t u d y , p u t sf o r w a r dt h et h r e ep o l i c ys u g g e s t i o n s ，s u c ha sr e a le s t a t ei n d u s t r ye x p a n d f i n a n c i n gc h a n n e l s ，f l e x i b l eu s ec r e d i tp o l i c yt o o la d j u s t m e n to ft h e r e a le s t a t e i n d u s t r yd e v e l o p m e n ta n dp r e v e n tt h eb a n kc r e d i tr i s k t h es i x t hp a r ti st oa n a l y z e c o n c l u s i o n so ft h e ma n ds h o r t c o m i n g s k e yw o r d s ：p r i c e o fr e a le s t a t e ；b a n k i n gc r e d i t ；d e m o n s t r a t i o nr e s e a r c h 目录 中文摘要 英文摘要 第一章绪论1 第一节选题缘由1 第二节研究综述2 第三节研究思路6 第二章我国住房信贷在房地产业中的传导机制8 第一节住房信贷参与房地产业运行的方式分析8 第二节影响房地产业信贷传导机制的经济因素1 1 第三节影响房地产业信贷传导机制的政策因素1 2 第四节住房信贷与房地产泡沫的模型分析1 4 第五节本章小结2 0 第三章我国住房信贷与房地产价格的现状分析2 l 第一节我国房地产市场现状分析2 1 第二节房地产行业的价格现状分析2 8 第三节房地产行业的资金来源分析3 2 第四节住房信贷对房地产价格的影响3 5 第五节商业性房地产贷款的风险因素分析3 8 第六节本章小结4 0 第四章我国住房信贷与房地产价格的实证分析4 1 第一节数据来源与实证方法说明4 1 第二节房地产价格的多因素模型分析4 4 第三节本章小结4 9 第五章政策分析及建议5 1 第一节政策回顾5 1 第二节政策建议5 2 第三节本章小结5 4 第六章结论与展望5 5 i i i 第一节研究结论5 5 第二节研究展望5 5 附录一5 7 参考文献6 4 后记6 7 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 第一章绪论 第一节选题缘由 一、选题背景 近几年我国房地产投资出现局部过热迹象，房地产价格在一些城市呈现出加 速攀升的态势。特别是自2 0 0 8 年至今，在美国次贷危机的影响下，全球经济都 被波及，我们国家当然也不能例外。但金融危机仍在延续，影响依旧存在的情 况下，我国房地产市场却显得很繁荣，房地产市场价格在经济危机中不见回调 反而逆市上扬，居高不下。统计数据显示，2 0 1 0 年全国7 0 个大中城市房屋销售 价格比上年上涨了6 4 ，而全年居民消费价格指数上涨为3 3 ，房地产价格的 增速远高于其它各类物价涨幅1 。在房价上涨的同时，过热倾向日趋明显，如非 自住性的、投资性的购房比例超过2 0 警戒线；房价收入比高达十几倍甚至二十 多倍，远远超过了房价收入比4 _ 6 倍的国际水平；全国半数以上的城市购房资金 成本即利息超过房租，四分之三的城市房租低于房贷月供。这些迹象表明，国 内房地产市场的风险正在迅速聚集。 伴随着房地产市场量价齐升的现象是住房信贷的井喷。自2 0 0 9 年开始，为应 对国际金融危机带来的冲击，我国政府采取了适度宽松的货币政策，信贷总量 迅猛增长。据中国人民银行发布的 2 0 0 9 年第四季度中国货币政策执行报告 显示，2 0 0 9 年全年我国金融机构新增人民币各项贷款达9 5 9 万亿元，同比多增 4 6 9 万亿元，增长3 1 7 ，增速为1 9 8 5 年以来最高。其中，新增房地产贷款2 万亿 元，占各项贷款新增额的2 1 9 ，占比比上年提高1 1 1 个百分点，同比多增1 5 万 亿元；个人购房贷款新增1 4 万亿元，约为2 0 0 8 年的5 倍，为2 0 0 7 年的2 倍2 。2 0 1 0 年，人民币贷款增速高位回落后总体走稳，房地产贷款增速回落，全年新增人 民币各项贷款达7 9 5 万亿元，新增房地产贷款2 0 万亿元，占各项贷款新增额的 2 5 2 ，同比多增1 7 0 亿元3 。 在宽松的货币政策及一系列救市政策的刺激下，因金融危机而在2 0 0 8 年陷入 低谷的中国房地产市场，经历了短暂的调整之后强劲反弹，一扫颓势。在这样 的现实背景下，对我国的银行信贷与房地产业关系的研究显得尤为重要。在我 国以银行为主导的金融体系下，一方面，房地产开发企业融资渠道单一，银行 信贷是主要资金来源；另一方面，银行新增贷款中房地产信贷占重要部分，是 1 国家统计局2 0 1 0 年国民经济运行情况 2 中国人民银行2 0 0 9 年第四季度中国货币政策执行报告 3 中国人民银行2 0 l o 年第四季度中国货币政策执行报告 l 华东师范大学硕士学位论文 我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 银行的优质资产。因此，研究银行信贷如何影响房地产市场供求关系进而影响 房地产价格，它们之间内在的传导机制如何等，是科学制定房地产市场宏观调 控政策，保持房地产业良好发展和金融体系稳定的前提。 从实践角度来讲，现今的房地产业的强势反弹是否正常，是否符合预期的信 贷政策的效果，大量信贷涌入房地产业是否为以后可能出现的大量不良贷款埋 下隐患，这样的发展是否可持续，都是我们需要深入研究的问题。 二、研究意义 在美国住房次级贷款危机引发的全球经济危机中，美国的主要投资银行、抵 押贷款公司都损失惨重，全球经济增长大幅减缓。次贷危机是住房信贷与房地 产市场相互作用的过程，这对我国持续增高的房价有很大警示作用。近些年来 伴随着我国经济的高速发展，围绕房地产已经逐渐形成一个巨大的产业链，房 地产业也发展成为了我国的命脉产业。中央和地方政府为了促进房地产业的发 展以带动经济，长期以来一直施行的比较宽松的信贷环境。从2 0 0 1 年至u 2 0 1 0 年 房价一直是持续走高的，房价的迅速上扬使我国房地产面临产生“泡沫的危 险，在这种环境下我们更应该以美国的次贷危机来警醒自己。 当前，房地产业的发展与金融的支持已经很难分开了，特别是商业银行的住 房信贷在房地产业的发展中起到了关键性作用。房地产价格作为资产价格中比 较重要的一种，对经济影响的重要程度已经不言而喻了。而在我国这样一个以 银行为主导的金融市场上，银行必然与房地产之间有很大的联系。许多实证研 究都已说明银行的住房信贷与房地产价格之间存在强相关性。因此，本文想研 究住房信贷与房地产价格之间相关是怎么样的，住房信贷是否助长了房地产泡 沫，房地产泡沫对经济长远发展和银行信贷风险的影响，以及通过分析房地产 价格的决定因素来分析住房信贷与房地产价格之间的g r a n g e r 原因，最后提出一 些可能的建议。 第二节研究综述 对于住房信贷与房地产业的关系，国内外许多学者进行了大量卓有成效的研 究，取得了丰富的研究成果。 一、理论研究分析 a l i e n 和g a l e ( 2 0 0 0 ) 4 提出基于信贷扩张的资产价格泡沫模型，认为资产价 值的基础应该是投资者利用自有资金投资时所形成的资产价格，而当投资者利 4a l l e n , f ，a n dg a l e d ，( 2 0 0 0 ) “b u b b l e sa n dc r i s e s e c o n o m i c j o u r n a l ，( 1 1 0 ) ：2 3 6 - 2 5 5 2 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 用借来的资金进行投资时，由于其只承担有限责任，这使投资者表现出更强烈 的风险偏好而产生过度投资的行为，并做出是否违约的决策，风险由此转移到 银行，实际部门收益的不确定性和银行信贷规模的不确定性助推了风险资产价 格泡沫的形成。所以，理论上银行信贷影响资产价格，对资产价格泡沫的形成 具有推动作用。b e r t r a n d ( 1 9 9 5 ) 5 在对全球房地产周期的研究认为，在金融自由 化的浪潮下，金融管制得到放松，涌现出大量新的金融机构，银行信贷市场的 竞争不断加剧。这种银行业的过度竞争导致了商业银行降低了对信贷风险的防 范，以更优惠的价格向房地产企业违规发放信贷。而低廉的贷款成本又促使房 地产企业过度借贷，扩大投资，推动了房地产价格泡沫的形成。最终不断累积 的信贷风险引发房地产价格泡沫的破裂，房地产价格在银行信贷的作用下急剧 波动。b o r i o & l o w c ( 2 0 0 2 ) 6 以总的资产价格与其长期趋势之间的偏差作为对总 的资产价格差距的度量，他们的研究表明这种总的资产价格差距与类似定义的 信贷差距一同可以用来作为工业化国家可能发生金融危机的有用的指示器。 二、实证研究分析 在实证研究方面，国内外关于银行信贷和房地产价格之间存在密切的关系也 得到了证明，但在具体因果关系上却存在着不同的结论。 第一种观点认为银行信贷决定房地产价格，即信贷为因，房价为果。 c o l l y n s 和s c n h a d j i ( 2 0 0 1 ) 7 认为银行信贷是造成1 9 9 7 年亚洲金融危机爆发之。 前房地产业出现泡沫的重要原因之一。他们在对韩国、泰国、新加坡和中国香 港4 个东亚经济体的研究表明，银行信贷的增长对房地产价格上涨产生显着的同 期影响。t a k a t o s h i 等( 1 9 9 5 ) 8 认为银行对房地产行业的信贷急剧增加诱发了2 0 世纪8 0 年代日本的房地产价格泡沫。 廖湘岳等( 2 0 0 7 ) 9 认为，银行的个人住房贷款余额对商品房平均销售价格 的上涨有着很大的贡献率，即银行对房地产业的巨额信贷资金支持，推动了房 地产业的过度繁荣，导致了房价的急剧上涨。肖本华( 2 0 0 8 ) 1 0 运用格兰杰因果 分析方法对我国2 0 0 3 2 0 0 7 年银行信贷与房地产价格之间的关系进行分析，认为 我国的信贷扩张支撑了房地产价格的急剧膨胀，而货币供给的过快增长以及低 实际利率、高存贷利差是导致我国信贷过快增长的主要原因。 5b e r t r a n d ( 1 9 9 5 ) 7 r h e1 9 8 5 1 9 9 4g l o b a lr e a le s t a t ec y c l e ：i t sc a u s e sa n d c o n s e q u e n c e s p o l i c yr e s e a r c h ，w o r k i n gp a p e ro f t h ew o r l db a n k , n o 1 4 5 2 6b o r i o ，ca n d pi o w e ( 2 0 0 2 ) ：“a s s e t 硼c 髓，f i n a n c i a la n dm o n e t a r ys t a b i l i t y ：e x p l o r i n gt h en e x u s ，b i sw o r k i n g p a p e r s ，n o l1 4 ，b a s e l ，j u l y 7 c o l l y n s ，c ，a n ds e n h a d j i ，a ( 2 0 0 1 ) , l e n d i n gb o o m , r e a le s t a t eb u b b l e s ，a n dt h ea s i a nc r i s i s i m fw o r k i n gp a p e r 。t a k a t o s h i ，i t o ，a n dt o k u o ，1 w a i s a k o ，( 1 9 9 5 ) e x p l a i n i n ga s s e tb u b b l e si nj a p a n n b e rw o r k i n gp a p e r s ， n o 5 3 5 8 9 廖湘岳，戴红菊商业银行贷款与房地产价格的关系研究 j 上海经济研究，2 0 0 7 ( 1 1 ) m 肖本华投资成本、信贷扩张与资产价格 j 世界经济，2 0 0 8 ( 9 ) 3 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 第二种观点认为房价波动引发银行信贷的波动，即房价为因，信贷为果。 g e r l a e h 和p e n g ( 2 0 0 5 ) 1 1 运用标准的回归技术对香港1 9 8 2 年1 季度至2 0 0 1 年4 季度银行贷款、房地产价格、g d p 等变量进行了实证分析，检验它们之间的长 期均衡与短期波动关系。结论：银行信贷对房地产价格变化的反应使得二者之 间存在强相关关系，房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而导致房地产市 场周期波动的根本原因却并不是银行信贷的扩张，而是人们对未来经济预期的 变化。在人们普遍预期未来经济向好的情况下，房地产投资的需求增加，在供 给并未有效增长的情况下，供求关系的变化导致房地产价格上涨。而对房地产 投资的要求增加了银行信贷的需求，同时房价的上升使抵押品的价格上升，银 行自然愿意扩大信贷规模。d a v i s 和h a i b i n z h u ( 2 0 0 4 ) 1 2 利用美国、英国和日本 等1 7 个发达国家的数据对银行贷款和房地产市场价格间的关系进行了分析，结 果同样表明，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是相反。 李健飞、史晨昱( 2 0 0 5 ) 1 3 针对我国1 9 9 8 年1 月2 0 0 4 年9 月之间国房销售价格 指数、金融机构贷款增长率等季度数据进行了实证研究，检验了我国房地产价 格波动和银行信贷之间的协整关系。他们认为，银行信贷的过度扩张并不是房 地产价格上涨的根本原因，更合理的假设是对未来经济前景的信心引致房地产 需求，同时宏观经济也拉动了房地产价格的上涨。而反过来，房地产价格上涨 对银行信贷的扩张起到了不可忽视的作用。何平与吴义东( 2 0 0 7 ) 1 4 基于古德哈 特( g o o d l a a r t ) 所建立的f c i 指数来研究房地产价格对中央银行货币政策操作所具 有的信息内涵。得出结论：1 ) 房地产价格直接影响人民币有效汇率，同时人民 币有效汇率也对房地产价格产生显著影响。一定程度上，房地产价格波动与人 民币有效汇率之间存在着正强化效应；2 ) 短期利率直接影响房地产价格，也通 过对通货膨胀的影响间接影响房地产价格，且影响作用具有很强的持续性；而 房地产价格对短期利率的影响则不明显；3 ) 房地产价格通过对通货膨胀的作用 间接影响股票价格，而股票价格对房地产价格却没有明显的作用。 第三种观点则认为银行信贷与房地产价格之间是互为因果的关系。 h o t i n a n n ( 2 0 0 1 ) 1 5 基于多元变量的实证框架对美国、日本、德国等1 6 个工 业化国家的研究表明，在解释银行信贷长期趋势的实证模型中，将房地产价格 包含进去是必须的，而且根据脉冲响应分析的结果，房地产价格冲击对银行信 “g e r l a e h ，s t e f a na n dw e n s h e n gp e n g , 2 0 0 5 b a n kl e n d i n ga n dp r o p e r t yp r i mi nh o n gk o n g j j o u r n a lo f b a n k i n g & f i n a n c e ，( 2 9 ) ：4 6 1 - 4 8 1 “d a v i s p h i l i pa n dh a i b i nz h u 2 0 0 4 b a n kl e n d i n ga n dc o m m e r c i a lp r o p e r t yc y c l e s ：8 0 n , i ee r o s s - e o u n m y e v i d e n c e r b i sw o r k i n gp a p e r s ，n o1 5 0 李健飞，史晨昱我国银行信贷对房地产价格波动的影响 j 上海财经大学学报，2 0 0 5 ( 0 2 ) ：2 6 3 0 h 何平，吴义东中国房地产价格对货币政策操作的意义基于金融形势指数( f c i ) 的研究【j 经济理论 与经济管理，2 0 0 7 ( 1 0 ) ”h o f i n a n n b2 0 0 1 q h ed e t e r m i n a n t so f p r i v a t es e c t o rc r e d i ti ni n d u s t r i a l i s e dc o u n t r i e s ：d op r o p e r t yp r i e 嚣 m a t t e r ? b i sw o r k i n gp a p e r s ，n o 10 8 4 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 贷具有显着的正效应，反之亦然。因此房地产价格与银行信贷之间存在着长期 的双向因果关系。g e r d r u p ( 2 0 0 3 ) 1 6 对1 9 世纪9 0 年代以来挪威发生的三次主要 金融危机进行了对比研究，发现三次危机存在一些共同特征，即在危机爆发之 前银行信贷急剧扩张、资产价格泡沫严重以及非金融部门负债显着提高。银行 信贷与资产价格具有相互加强的关系，一方面，资产价格上升使抵押品的价值 上升，微观经济体的信贷约束放松，更多的银行信贷流入实体经济，因此资产 价格影响银行信贷；另一方面，信贷资金通过对资产供求关系的影响进而影响 资产价格。在现实中这两个过程通常同时发生并且互相促进和加强。 武康平、皮舜等( 2 0 0 4 ) 1 。7 建立了我国银行信贷市场与房地产市场的一般均 衡模型，通过对均衡解的比较静态分析，得出银行信贷与房地产价格之间存在 正反馈的作用机制的结论，房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，反过来 银行信贷扩张又导致房地产价格的上涨。 三、研究现状简评 从以上分析可以看出：在关于房地产价格和银行信贷两者间关系的实证研究 方面，国外学者运用的计量统计工具比较成熟，研究涵盖的方向较为全面，具 有很大的借鉴意义。但在与现实房地产市场结合上，由于其社会环境、金融制 度、市场发育程度及统计标准与我国国情相差很大，因此我们在借鉴其成果的 时候受到了一定的限制。国内学者的研究大多结合了我国的现实国情，在运用 相关理论和模型分析我国房地产价格和银行信贷之间的关系时，都根据我国房 地产市场的历史和现状作了适应性的调整。但这些分析有一部分只专注于房地 产市场价格决定的因素分析，或者只是根据房地产市场的现实数据作的相关分 析，缺乏在我国经济转型时期的大环境下，对房地产价格和银行信贷双向关系 进行系统的理论和实证结合分析。 尽管对房地产价格的研究十分庞杂，但有几点是十分明晰的： 1 房地产价格和银行信贷之间的基本上是正相关关系； 2 房地产市场的发展状况及国民经济的运行环境尤其是银行信贷环境对房 地产价格的决定至关重要； 3 房地产市场主体对政府的行为及政策的适应性调整是房地产价格持续变 动的外在动因。 我国银行信贷与房地产业的关系错综复杂，银行信贷通过各种直接和间接渠 道流入房地产开发环节，同时消费贷款亦直接影响房地产市场的需求。本文将针 1 6 g e r d r u p k a r s t 脚iv , , 2 0 0 3 1 1 1 1 - e p i s o d e so f f i n a n c i a lf r a g i l i t yi nn o r w a ys i n c et h e18 9 0 s b i sw o r k i n g p a p e r s ，n o 1 4 2 ”武康平，皮舜，鲁桂华房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析 j 数量技术经济研究，2 0 0 4 ( 1 0 ) 5 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 对我国银行信贷在房地产业运行中的传导机制进行分阶段的深入剖析，从而更全 面地阐述我国银行信贷与房地产业的关系 第三节研究思路 本文通过定性和定量分析相结合的方法，研究了我国住房信贷与房地产价格 的相互关系。首先本文对我国住房信贷在房地产业运行中的传导机制进行了细 致的剖析，并指出影响该机制的外部因素。在定性分析的基础上，本文采用协 整分析的方法对住房信贷与房地产价格之间的关系进行实证检验，并建立误差 修正模型。鉴于住房信贷与房地产业之间的紧密联系，本文提出其中存在的问 题，并对我国针对房地产业调整的信贷政策进行回顾，最后提出自己的政策建 议。研究思路如下图1 所示。 本文共分为五部分，现分述如下： 第一章是绪论部分。引出本文的写作目的，在回顾国内外相关研究成果的基 。础上，给出本文的研究思路与研究内容。 第二章是探讨住房信贷在房地产业运行中的传导机制，影响房地产业信贷传 导机制的经济、政策因素。 第三章对房地产市场现状、房地产行业的价格现状的梳理，分析房地产行业 的资金来源，及住房信贷对房地产价格的影响。 第四章对住房信贷与房地产价格的实证研究及分析。 第五章对解决房地产价格泡沫问题进行的有效性措施研究。 第六章是本文的结论与结论的应用范围。 6 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 提出问题 l研究背景与意义 研究现状的分析 研究方法与思路 研究问题 1 银行信贷在房地产业运行中的传导机制 传导机制分析外部影响因素 2 我国住房信贷与房地产价格现状分析 房 地 产 市 场 现 状 房 地 立 价 格 现 状 房 地 立 资 金 来 源 信 贷 对 价 格 影 响 信 贷 的 风 险 因 素 3 银行信贷与房地产业发展关系实证研究 7 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 第二章我国住房信贷在房地产业中的传导机制 住房信贷与房地产业的关系非常紧密。房地产开发企业具有投资额度大、周 期长、资金回收慢等特点，如果没有足够的金融支持，企业很可能出现周转困 难、现金流断裂等情况，面临财务危机。目前，我国房地产企业的融资渠道单 一，只有少数实力雄厚的房地产企业才能通过上市融资，绝大多数房地产企业 只能通过银行信贷融资，因此房地产业对银行信贷的依赖性极强。而自从1 9 9 8 年商业银行推出个人住房按揭贷款以来，居民的消费理念发生很大变化，采用 按揭贷款方式购房的比例逐年上升。因此银行信贷也直接影响着房地产业的购 房需求。对于商业银行来说，由于房地产业利润率远远高于其他行业，所以银 行也具有足够动力将贷款投向房地产企业。尤其在房价持续上涨的时期，房地 产抵押贷款的市值提高，银行面临的风险水平降低，贷款给房地产业的意愿就 更强。因此银行信贷与房地产业的发展具有相互影响、相互促进的紧密联系。 第一节住房信贷参与房地产业运行的方式分析 房地产业的运作流程整体可分为土地一级开发、房地产开发和房地产销售三 个阶段，银行贷款参与这三个阶段的资金流动过程如下图2 所示： 图2 银行信贷在房地产业运行中的传导机制 一、土地一级开发阶段 土地一级开发，就是经过拆迁、补偿、安置、基础设施建设和公共设施建设 等，将土地由“生地”变成“熟地”的过程1 8 。土地经过一级开发以后，达到“七 1 8 李伟，投融资规划一架起城市规划与建设的桥梁 m 北京：中国统计出版社，2 0 0 9 ：1 2 7 8 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 通一平 条件，即通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及 场地平整，再推向市场由房地产开发企业进行开发。 目前，我国土地一级开发模式有三种，第一种为完全政府运作模式，土地一 级开发的主体为政府的土地储备机构；第二种模式为完全市场运作模式，政府 将待开发土地一次性出让给土地一级开发企业( 包括土地使用权的出让) ，由其 进行拆迁、补偿和基础设施建设，再面向市场转让土地使用权；第三种模式为 政府主导的市场化运作模式，即政府通过招标方式选择开发商进行土地一级开 发，但不转让土地使用权，这种模式是我国土地一级开发的发展趋势。无论哪 种模式，向银行取得贷款都是最主要的融资方式，商业银行向土地一级开发机 构发放的贷款统称为地产开发贷款，其中向土地储备中心发放的贷款为土地储 备贷款1 9 。而其他融资方式如政府的财政拨款、开发企业自有资金、外商及其他 企业、事业单位和个人投资等渠道，所占比重都相对较小。 二、房地产开发阶段 商业银行贷款流入房地产开发阶段的渠道错综复杂，大体来说可以分为直接 渠道和间接渠道两类。直接渠道为向房地产开发商发放的房地产开发贷款以及 向建筑施工企业发放的流动资金贷款。除此之外，银行贷款还会通过以下几种 间接渠道流入房地产开发阶段：一是关联企业的资金流入，一般规模较大的房 地产企业往往会设立专门的项目子公司来运作各开发项目，这些子公司的“自 筹资金”部分来源于同一个母公司的其他关联企业，而这些关联企业的资金又 有相当比例来源于银行贷款。二是建筑施工企业的代垫款。对于一个建筑项目 而言，建筑商的垫付款通常占总投资的三分之一左右。而由于行业特点，建筑 安装企业的自有资金积累比较有限，这些垫付款也大多来源于银行贷款。三是 房地产商的预售收入，通过销售回款的方式流入房地产开发阶段。商品房预售 制度是在1 9 9 5 年颁布实施的房地产法第4 4 条中明确规定的。预售收入的很 大一部分资金来源于个人住房消费贷款。正是由于这些间接渠道的存在，使得 商业银行流入房地产开发阶段的贷款不能仅仅以房地产开发贷款来计。 三、房地产销售阶段 在购房者的购房资金中，个人住房消费贷款占有很大部分的比例，银行贷款 直接影响房地产市场的需求情况。房地产市场的需求可以分为两类，一类为居 民的消费需求，另一类为居民的投资需求。居民的消费需求即是指购房的居住 需求，进一步可以划分为基本居住需求和改善性居住需求；居民的投资需求是 指购房者并不以居住为目的，而是将房产作为投资品以实现资产保值和增值的 坶李燕华，房地产开发经营 m 北京：清华大学出版社，2 0 0 8 ：9 3 9 华东师范大学硕士学位论文我国住房信贷与房地产价格关系的实证分析 需求，持有时间更短、投机性更强的可以进一步衍生出投机性需求。 不同收入水平的群体对于住房的需求是不同的。低收入者大多租赁政府补贴 的社会保障性住房，由于还款能力有限，很难从银行获得贷款购买自住房；对 于开发商来说，开发保障性住房的利润也较低，需要政府的财政扶持；中等收 入者大多购买中小户型、中低价位的普通商品房和经济适用房，他们的购房需 求属于消费需求，为刚性需求；高收入者的购房需求大多为大面积、高档次住 房，甚至是豪宅、别墅，属于投资性需求，为弹性需求。中高收入者是银行发 放购房贷款的主要对象。无论是消费需求还是投资需求，对银行贷款的依赖性 都很高。但个人购房贷款更多的推动了投资需求的过度膨胀，加速了房价上涨。 四、银行信贷在房地产业的具体投向 表1 n 示 2 0 1 0 年第一季度我国主要金融机构房地产贷款投向统计，从中可 以了解银行贷款参与房地产业运行的情况： 对应前述银行信贷在房地产业运作中的传导机制，从表1 中可以看出，2 0 1 0 年第一季度我国主要金融机构房地产贷款中，用于第一阶段土地一级开发的地 产开发贷款为4 1 3 6 4 3 亿元，占比7 3 ，而这其中土地储备贷款3 3 7 9 6 0 元，占地 产开发贷款的8 1 7 ；用于第二阶段的房产开发贷款为1 7 5 6 2 3 6 亿元，占比 3 1 0 ；用于第三阶段房地产销售阶段的购房贷款为3 4 9 3 8 4 7 亿元，占比6 1 6 ， 而这其中9 8 5 为个人住房贷款，为3 4 4 2 0 3 3 亿元。 表12 0 1 0 年第一季度主要金融机构房地产贷款投向情况( 单位：亿元) 投向情况金额百分比 一、房地产开发贷款 2 1 6 9 8 7 9 3 8 2 9 1 地产开发货款 4 1 3 6 4 37 3 0 其中：政府土地储备机构贷款 3 3 7 9 6 05 9 6 2 房产开发贷款1 7 5 6 2 3 63 0 9 9 ( 1 ) 住房开发贷款1 2 2 8 0 3 12 1 6 7 其中：经济适用房开发贷款5 1 0 8 7 0 9 0 其中：集资、合作建房贷款 7 0 40 0 1 ( 2 ) 商业用房开发贷款 2 7 2 2 0 24 8 0 ( 3 ) 其他房产开发贷款2 5 6