2016年上半年广东省房地产估价师《理论与方法》：城镇基准地价的含义考试题.doc

2016年上半年广东省房地产估价师理论与方法：城镇基准地价的含义考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是_。A0.57B0.74C0.80D1.04 2、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。(2005年试题)A：755.54B：772.84C：1400.88D：1433.90E：借款合同3、某套200、单价4000元的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5，则该套住宅的实际价格为万元。A：71.84B：74.47C：75.23D：80.00E：工业用地的监测点评估价格 4、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题)李某实际应支付的房价为万元。A：2850B：3000C：3090D：3276E：执行层的组织协调5、动产拍卖的成交一般以_为标志。A拍卖标的物财产所有权的转移B拍卖标的物实际占有的转移C拍卖过程中最高应价者的确定D拍卖合同的签订 6、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元。A：2593B：2619C：2727D：2862E：工业用地的监测点评估价格 7、普通股股东权利中，自益权包括。A：股东享有的出席股东大会的权利B：表决权C：查询公司经营状况的请求权D：股票过户的权利E：执行层的组织协调 8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析 9、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。A：需要适时的更新改造投资B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同 10、某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80，月租金为30元。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90，月租金为40元，报酬率为6，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。A：67.60B：811.24C：1622.48D：2433.72E：工业用地的监测点评估价格11、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础 12、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是_。A专体讨论法B问卷调查法C观察法D实验法 13、估价报告有效期应从起计【2003年考题】A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格14、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。A457.40B476.98C686.10D715.48 15、某公司2年前租赁某写字楼中的500用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元(天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(天)，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为A：98.80B：592.81C：691.61D：667.22E：工业用地的监测点评估价格 16、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由_依法批准划拨。A县级以上土地管理部门B县级以上人民政府C省级以上土地管理部门D省级以上人民政府 17、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的(2005年试题)A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同 18、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力 19、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为_。A50%B60%C70%D75% 20、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。A1333B6.66C11.33D8.66 21、_是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。A供给B需求C购买能力D购买欲望 22、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。A空置率合理空置率B空置率合理空置率C空置率合理空置率D不能判断23、管理中心运作住房公积金的基本要求是_。A效益性B安全性C流动性D风险性 24、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化25、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为_年。A1B2C3D5二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。A零售商的财务能力B零售商的声誉C零售商的组合与位置分配D零售商的经营内容 2、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于_，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。A替代原理B生产费用价值论C预期收益原理D价格构成原理3、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的。A：资金来源与运用表B：损益表C：资本金现金流量表D：全部投资现金流量表E：借款合同 4、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的。A：施工方案B：工期C：质量目标D：报价E：市场售价5、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前_年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。A4B3C2D1 6、下列不属于我国信托机构开办的业务是_。A信托业务B委托业务C代营业务D外汇业务 7、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括_。A产品调查B市场需求容量调查C价格调查D分销渠道调查E促销策略调查 8、下列房地产中，依法可以转让的是。A：已抵押的房地产B：未依法登记的房地产C：人民法院查封的房地产D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产E：执行层的组织协调 9、开发一持有一出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括等。A：土地成本B：建造成本C：运营成本D：开发费用E：购买税费 10、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细11、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。A：政治对立状况B：政治安定状况C：社会安定状况D：城市化E：房地产投机 12、关于下列数据的表述中，正确的是_。A1B2C3D4E5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T99 13、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为_。A供给量存量-转换为其他种类房地产量+新开发量B供给量存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量C供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量D供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量14、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。A：土地使用者自动放弃土地使用权B：矿场、机场等核准报废土地C：非法转让土地D：不按批准用途使用土地E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金 15、房地产企业债务融资的主要资金来源有。A：上市B：增发新股C：发行企业债券D：住房抵押贷款E：信用贷款 16、关于流动比率，下列说法不正确的是_。A流动比率=流动资产总额流动负债总额100%B又称之为“银行家比率”C又称之为“二对一比率”D在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上 17、公开市场价值是指在下列_交易条件下最可能实现的交易价格。A交易双方自愿地进行交易B交易双方掌握必要的市场信息C交易双方有较充裕的时间D交易双方有必要的专业知识E交易双方都对要交易的房地产感兴趣 18、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。A潜在需求评估B市场趋势分析C市场规模分析D市场需求预测 19、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。A承租人愿意承担的费用B承租人的承受能力C业主希望的投资回报率D同类型物业的市场供求关系 20、不属于房地产价格外部影响因素的是_。A人口因素B权益因素C经济因素D区位因素E社会因素 21、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公