（城市规划与设计专业论文）德州经济技术开发区工业用地再开发规划研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 开发区是我国工业化和城市化发展的重点区域，它在经历了一段迅速高效的 发展时期后，面临着土地资源紧缺、产业升级换代等一系列问题。在土地利用方 面，随着国家土地政策不断紧缩，开发区的外延式发展受到了严重制约。因此， 以土地再开发为代表的向存量土地挖潜的内涵式发展成为保障开发区持续发展 的重要途径。由于政策、市场和企业等因素的综合作用，开发区尤其是启动区的 土地再开发条件已经成熟。 论文首先从模式类型、再开发策略、工业用地产权地块、利益博弈等方面 对国内外工业用地的再开发的研究现状进行了综述，介绍了部分工业用地再开发 的实例。其次对德州经济技术开发区启动区的现状进行研究，初步总结了启动区 工业用地再开发的条件与再开发的现状。之后，在对德州经济技术开发区启动区 各个工业用地产权地块的实证调查的基础上，基于包容性增长的视角，筛选工业 用地再开发的影响因子，构建了基于地块自身因子的工业用地再开发选择体系， 包括土地利用强度准则、用地效益准则、能耗状况准则，使用了容积率、建筑系 数、地均产值、地均利税、就业密度、单位产值耗电量、单位产值耗水量七个选 择指标，利用协调度模型进行了综合分析，并用宏观决策因素进行了修正。将各 地块分为保留地块、有条件保留地块和可再开发地块三类进行统计分析。 最后，针对德州经济技术开发区启动区工业用地再开发研究的最终统计分 析结果，提出了分期分批进行再开发的实施建议，以及充分利用“注意力 资源、 再开发方式综合选择、加强协调，改善城市发展环境等实施策略。 关键词：经济技术开发区，启动区。工业用地，城市土地再开发，包容性 增长，产权地块，调整时序 山东建筑大学硕士学位论文 山东建筑大学硕士学位论文 a nu r b a n p l a n n i n g1 e s e a r c ho nt h er e d e v e l o p m e n t o fi n d u s t r i a l i a n do fd e z h o ue c o n o m i ca n d7 r e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n tz b n e w 锄g 姗( 蜘删e n 咖锄g ) d 妇t e d b y c u i d o n p 【u a b s t r a c t d e v e l o p m e n tz o n e ，c l l i n a si n d u s t r i a l i z a t i o n 锄d 讪a i l i z a t i o i l t l l ed e v e l o p m e m o fk e ya r e a s ，i th 勰e x p 舐e n c e dap e r i o do fm p i d 觚de 伍c i e n td e v e l o p m e n tp e r i o d ， 加i n g as h o r t a g eo fl 觚dr e s o u r c e s ，i n d u g t r i a lu p 黟a d e 锄da 砌g eo fi s s u e s h lt e m s o fl a n du s e ，谢t l lm en a t i o n a ll a n dp o l i c yt i 曲t e i l i n g ，t i l ee x t e n d e dd e v e l o p m e n to ft | l e d e v e l o p m e n tz o 舱h a sb e e ns e r i o u s l yc o n s 仃a i n e d t h e r e f o r e ，t h e c o i m o t a t i o no f d e v e l o p m e n tp o t e n t i a lr e - d e v e l o p m e n to fl 锄d 嬲t t l er e p r e s e n t a t i v eo ft h es t o c ko f l a n di sa ni i i l p o r t a i l tw a yt op r o t e c tt h ed e v e l o p m e n tz o n eo fs u s t a m a b l ed e v e l o p m e n t d u et om ec o m b i i l e de 任e c to ft h ep o l i c y ，m a r k e t s 锄de n t e 印r i s e s ，t h ed e v e l o p m e n t z o n e e s p e c i a l l y i i lt i l e p r o m o t e rr e 百o no ft h e l a n dc o n d i t i o i l sa 佗 r i p c f o r r e d e v e l o p m e m f i r s t l y ，t b er e d e 、，c l o p m e n to fi l l d l l s t r i ml 纽d 砒h o 抢趾da b m a di nt e m l so f 毗劬p es p e c i f i cm 锄t h eb l o c ko f p r o p e r t yr i g h t s ，a n di n ：t c 】c e s t so f 血eg a m e a n d s t l 锄：野陀辩a r c ka i le x a m p l e 鲫叫瑚妇st h e 胧i i ne x p e l i 朗c eo fr e 撕e 1 0 p m i 呲o f i n d u g t r i a ll a n d f o u o w e db ym es 眦啦0 ft h et e x 弱e c 0 m i ca n d 融h l o 西c a j d e v e l o p m 钮tz 0 鹏，也c 雎) m o t e r 坞西0 n0 f 珏d e p 也s t u d y ，e ) 【p l o 陀咖加1 a r 协s 龇 c o n d i t i o 嬲f 0 rt h ep 舢m 盱r e 酉o no fi n d l l s t r i a ll 觚d d e v e l o p m e n t p 砣l i n l i 瑚巧 s m m 船巧o ft h er e d e v e l o p e ds t a t o fm e 弘o m o t e rr e g i o n t h e n 也舢g h 锄p i r i c a l i n _ v c s t i g a t i o na n d 锄a l y s i s0 ft h ep r o m o t 盯r e g i o no ft l l e t _ e x 硒e c o n o m i c 觚d t & b i l o l o g i c a ld e v e l 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随着我国城市化进程的加快，城市规模和城市空间加速扩展，人口急剧膨胀，同 时通过要素集聚，在空间上促进了固定资产的快速聚集，不仅推动了经济发展， 也导致了大规模的城市扩张，对城市建设用地的需求愈加旺盛。然而，在日趋严 格的国家土地政策调控下，土地指标紧缺问题愈加严重，土地供需矛盾日益突出。 开发区是我国工业化和城市化发展的重点区域。开发区的建立和发展迅速 带动了地区基础设施建设和相关产业的发展，成为各个城市强劲的经济增长点 1 。但是我国加入世贸组织之后，开发区的政策优势已经渐渐消失。开发区的发展 面临着诸如产业升级、基础设施改造、城市职能调整等许多问题。 当前许多开发区正面临由单一工业区向综合新城的转变。开发区在经历了 前期的扩张式蔓延后，开发区的土地开发从依靠增量土地资源，逐渐向存量土地 资源挖潜的内涵式发展转变，土地再开发的比重得到较大提升。 作为新的城市化空间，开发区建成区的土地利用存在许多问题，诸如用地 结构不合理，开发强度过低，土地利用效益低下；开发区区位条件变化，既有功 能与区位不协调；建设标准低下，初现“未老先衰一的颓势等2 。许多工业企业 通常处于开发区的中心区域，且部分效益低下，污染较重，已经破产或面临破产 的边缘，土地闲置情况严重。中心区域优越的区位条件和社会、经济聚集的优势 因为这些企业的存在而未能显现出来。随着城市经济的高速发展，城市产业结构 和用地结构的相应调整，开发区建成区工业用地的升级改造将成为开发区下一步 发展建设中一个不可忽略的重要组成部分。如今，我国一些开发较早、发展较好、 空间趋于成熟的开发区已经出现了再开发的现象3 。如宁波经济技术开发区、杭 1 本期聚焦：开发区研究 j 现代城市研究 2 们l ( 5 ) 2 王兴平，袁新国开发区建成区的“再开发”：中国城市的精明增长之路( d ) 中国天津：第三届城市再开发专 家亚洲国际交流会论文集。2 0 0 9 1 0 3 袁新国，王兴平边缘城市对我国开发区再开发的借鉴一以宁波经济技术开发区为例 j 城市规划学 刊，2 0 i o ( 6 ) 山东建筑大学硕士学位论文 州经济技术开发区等，并且有不断泛化的趋势。 1 2 选题来源和研究意义 1 2 1 选题来源 德州经济技术开发区( 以下两段简称“经开区”) 是经山东省人民政府批准 设立的省级经济开发区，于1 9 9 8 年正式启动。2 0 1 2 年升级为国家级经济技术开 发区。经开区空间发展一直表现为以外延扩张为主的模式。随着国家土地政策不 断紧缩，土地供给不足，外延式发展受到了严重制约。因此以土地再开发为代表 的向存量土地挖潜的内涵式发展成为保障经开区持续发展的重要途径。同时，经 开区东部高铁新区的实施建设，逐步拉大了城市的总体框架，城市空间格局亦开 始发生改变。位于城市新区和老城之间的经开区在城市发展和自身需求两方面均 面临着由单一工业区功能向综合城区功能的转型。德州市国民经济与社会发展 第十二个五年规划纲要提出，市域“功能分区实施主体功能区规划，将市域空 间划为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类区域。经开区归为市级 重点开发区域。德州经济技术开发区国民经济与社会发展第十二个五年规划纲 要提出，在城乡建设方面，“着力打造一轴四片一，“十二五期间，开展一个轴 线，四个片区( 新城区、建成区、高铁新区、南部生态片区) 项目的规划研究和 开发建设。对于启动区，要“改造提升建成区一，“优化城市布局、提升城市品 位，以加强维护、合理利用、逐步改善为原则，改造城市生活环境，进一步塑造 区域新形象竹。因此，如何重新调整经开区的功能定位并将其融入城市产业结构， 如何借助经开区工业用地的再开发，有效推进城市空间结构的有机融合，实现城 市功能结构的整体优化，是经开区发展的当务之急。 因此，德州经济技术开发区启动区工业用地的再开发，是一个具有现实意 义的关于城市建设的理论研究课题。笔者期冀通过对经开区工业用地再开发的规 划研究，找寻一种科学的关于再开发工业地块的确定及调整方法，希望为下一步 包括经开区在内的各类开发区进行工业用地再开发提供参考与启示。 1 2 2 研究意义 本研究以德州经济技术开发区为例，基于包容性增长的视角，以工业产权 山东建筑大学硕士学位论文 地块为研究对象，通过构建基于地块自身因子的工业用地的适宜度指标体系，综 合外部城市发展决策等相关影响因子，对各个工业地块进行再开发地块的选择， 研究再开发地块的调整时序，并提出具体调整建议。 论文研究的学术意义：通过对德州经济技术开发区启动区的实证调查和分 析，基于包容性增长的视角，筛选工业用地再开发的影响因子，建立评价分析方 法，并用宏观决策因素进行修正，通过实证应用能为我国开发区工业用地再开发 提供分析借鉴。 课题研究的实践意义：对德州经济技术开发区工业用地的再开发起到一定 的指导作用，对其它开发区工业用地的再开发实践也具有一定的借鉴意义。通过 工业用地的再开发，可以提高低效用地的使用效率，改善产业结构，从而实现开 发区乃至德州城市整体的可持续发展。 1 3 研究对象和内容 1 3 1 研究对象及范围 本研究选取德州市经济技术开发区启动区的工业项目用地为案例研究对 象。具体范围界定在东至京福高速公路，南至东风路，西至沙王河，北至大学东 路所包围的区域范围，范围用地总面积6 7 2 心。研究样本为范围内的4 9 家工 业企业，共5 1 个工业地块。根据国内外的相关理论与研究，探讨开发区的工业 用地再开发。 1 3 2 研究内容 ( 1 ) 通过文献检索，在理论、案例研究等方面对开发区工业用地再开发进 行系统性研究。从模式类型、再开发策略、工业用地产权地块、利益博弈等方面 对国内外工业用地的再开发进行研究，介绍了部分工业用地再开发的实例。 ( 2 ) 对德州经济技术开发区启动区的现状进行深入研究，初步总结了启动 区工业用地再开发的条件与再开发的现状。 ( 3 ) 对开发区启动区范围内各个工业产权地块建设情况进行了综合调查。 基于包容性增长的视角，通过构建工业用地的适宜度指标体系对各个工业地块进 行选择。首先从工业用地地块自身角度确定各个影响因子及其权重，结合因子的 山东建筑大学硕士学位论文 可比参照，使用简单模型公式获得各个地块的评价值。再利用政府城市发展决策 层面的相关影响因子进行校核，得出需要进行再开发的地块。 ( 4 ) 研究确定需要再开发地块的调整时序，提出具体的调整建议。最后对 德州经济技术开发区工业用地的再开发提出部分优化建议及策略。 1 4 研究方法和论文框架 1 4 1 研究方法 课题采用主要研究方法为： ( 1 ) 理论、研究成果分析法：研究工业用地再开发的相关理论、研究成果， 为研究本课题提供理论和研究支撑。 ( 2 ) 实地调研法：通过实地调研，深入德州经济技术开发区启动区的各个 企业了解企业发展状况以及土地使用情况。在实地调研基础上，通过访谈、座谈 会等形式，加深对工业用地再开发的了解。 ( 3 ) 统计归纳法：充分利用实地调研获取的数据，利用科学模型进行统计 归纳。 ( 4 ) 案例解析法：本文选取部分典型案例进行分析，总结出案例的相关成 功经验。分析开发区的再开发应当注意的问题，提出优化建议。 山东建筑大学硕士学位论文 1 4 2 论文框架 r 一一一_ _ - _ 一_ - _ 一_ 一- - _ 帅- _ 岫一_ 一1 广一一一一一一一一一。1 r 。 l i l l 工业用 地再开 发地块 5 i l i i 一i 山东建筑大学硕士学位论文 2 1 相关概念界定 第2 章概念界定与相关研究综述 ( 1 ) 经济技术开发区 经济技术开发区的定义是为引进国外资本、先进技术与管理经验，发展高 新技术产业并带动其他产业的发展，在一些城市和地区中划出的实行一系列类似 经济特区优惠政策的地区。经济技术开发区是中国最早在在沿海开放城市设立的 以发展知识密集型和技术密集型工业为主的特定区域，后来在全国范围内设立 4 o ( 2 ) 启动区 1 9 9 4 年，国务院以国函 1 9 9 4 】8 9 号文批复设立北京经济技术开发区，使用 了起步面积的概念。同年，国务院同意设立乌鲁木齐经济技术开发区使用了首 期开发面积的概念。本文中涉及到的启动区为开发区的一期，或起步区域。 ( 3 ) 工业用地 工业用地( i n d l l 鲥a ll 锄由是工业化的重要基础，它最早产生于英美等发达资 本主义国家。虽然产生较早，但是目前西方对工业用地并没有统一的定义。它只 是在土地市场中根据使用用途而提出的一种概念。 中国的“工业用地一概念也没有进行法律层面的具体界定。中华人民共和 国土地管理法只是将工业用地归为建设用地范畴，并未对其进行概念界定。现 行的 土地利用现状分类( g b t 2 1 0 1 0 2 0 0 7 ) ，采用了一级、二级两个层次的 分类体系。工业用地被包括在工矿仓储用地的一级类里面，构成二级类。在最新 的中华人民共和国城市用地分类与规划建设用地标准( g b 5 0 1 3 7 - 2 0 1 1 ) 中，工 业用地划归城市建设用地，为城市建设用地8 大类中的一类。它包括企业的生产 车间、库房及附属设施用地，以及专用的铁路、码头和道路等用地，但不包括露 天矿业用地。本文的工业用地，指工业生产、技术研发与中试、技术服务等为主 要功能的工业企业用地及直接为其服务的附属设施用地。 ( 4 ) 城市土地再开发 李德华在 ：城市规划原理( 第三版) 中将城市再开发解释为是城市建成环 4 资料来源：h 卸朋i k c b a i d m 呐i c w 5 5 6 5 4 3 h 向 山东建筑大学硕士学位论文 境的物质更替过程，往往伴随着功能转换。如从居住用途转变为商务用途，或者 从单一用途转变为综合用途，同时还可能以高强度发展替代低强度发展5 。闵师 林( 2 0 0 5 ) 认为城市土地再开发是建立在城市土地初始开发的基础上，从效益最 大化的角度出发，对原有的用地类型、结构及空间布局等进行置换升级，尤其是 对城市建成区中的衰退地区进行改造重建6 。 日本建筑师伊达美德在城市再开发中认为广义的城市再开发是指建成 区的改造，在城市的土地可以利用的地区，通过功能更新或转换其利用方向；而 狭义的城市再开发是在建成区范围内，在某个平面的扩展当中，综合性的重新修 建建筑物和重新调整建筑用地及公告设施。城市再开发要以恢复或重新建立起地 区秩序为目的。 本文中的城市土地再开发是指，在城市土地当前利用水平的基础上，根据 土地价值规律变化，与城市功能转型、产业结构调整、基础设施建设、培育新增 长点等工作相结合，综合考虑其经济、社会、环境因素，而进行的土地资源重新 优化配置，挖掘土地潜力，提高土地集约利用水平的行为。 ( 5 ) 包容性增长 。包容性增长”( 硫l u s i v eg r o 、汕) 这一概念最早由亚洲开发银行在2 0 0 7 年 首次提出。它的原始意义在于“有效的包容性增长战略需集中于能创造出生产性 就业岗位的高增长、能确保机遇平等的社会包容性以及能减少风险，并能给最弱 势群体带来缓冲的社会安全网一7 。包容性增长的跟本涵义应该是倡导机会平等， 公平合理地分享经济增长，目标是在有序的城市化中达到社会的重新整合。 2 2 国内外工业用地再开发研究综述 2 2 1 工业用地再开发的模式类型研究 刘伯英( 2 0 0 6 ) 总结了工业用地再开发的基本功能类型。在用地方面主要是 用地性质的转换类型，包括转换为居住用地、公共设旌用地、绿地和道路广场用 地。邓艳( 2 0 0 8 ) 从历史文脉的角度，对新加坡河区域老工业区的改造再利用进 行了研究。她将其改造方法归纳为功能置换、交通整合、景观优化等几个方面， 5 李德华等城市规划原理【m 】中国建筑工业出版社，2 0 0 l 6 闵师林当前我国城市土地再开发实证研究_ 一以上海浦东新区为例 j 】中国房地产，2 0 0 5 ( 2 ) 7 资科来源：h n p 朋，a i l 【c b a i d l l 呐i e w “3 3 5 1 2 5 加n 山东建筑大学硕士学位论文 将其改造模式归纳为“以建筑遗产再利用为指导思想，以市场为导向，以政府控 制为主、私人开发为辅一的综合改造模式。 郝杰、马航( 2 0 0 9 ) 研究了苏黎世奥勒冈火车站以北旧工业用地的再开发。 它采用了“植入式一的土地利用模式。“植入式 是指在保持原有整体结构的基 础上，逐渐置入新的功能，同时确保与原结构互不相排斥，进而和谐共存的发展 模式。刘奇志等( 2 0 1 0 ) 总结了老工业城市武汉城市更新的主要模式。主要有“退 二进二一的都市型工业发展模式、先进制造业的外拓发展模式、工业遗产的保护 性利用模式和工业仓储用地的生态恢复模式。 叶磊、马学广( 2 0 l o ) 认为城市土地的再开发是一个政治进程，政治行为对 于资源的整合与再分配，形成了再开发地区新的空间结构。西方国家城市土地再 开发的主要组成形式是公私合作伙伴关系。作者将我国城市土地再开发概括为房 地产导向、文化导向、生态导向和事件导向四种类型。黄晓燕，曹小曙( 2 0 1 1 ) 总结了转型时期我国城市更新中土地再开发的主要模式与特征。主要包括：房地 产开发导向的土地再开发成为主要模式：土地再开发中地方政府角色的企业化倾 向；多元化主体利益角逐导致冲突强烈：土地再开发规划控制的失灵。 2 2 2 工业用地再开发策略的研究 李冬生，陈秉钊( 2 0 0 5 ) 认为工业用地调整应致力于完善城区功能与布局， 同时要避免工业用地调整中住宅主导开发的倾向，正确把握开发时序。李冬生 ( 2 0 0 6 ) 以杨浦老工业区工业用地为例，提出了植入现代服务业、休闲娱乐等新 的综合功能，重视滨水公共空间的文脉等再开发策略。 张伶伶，夏柏树( 2 0 0 5 ) 根据东北地区老工业基地的具体情况，提出了。新 城市一工业一社区理论。“新城市一工业一社区指将城市属性和工业特征相融合 而成的新型社区。老工业基地是城市有机组成的一部分，其新的功能定位应从城 市整体的角度进行研究。从生态环境、城市整体、保护更新等方面，提出了相关 的再开发策略。 黄燕( 2 0 0 8 ) 以里昂维斯旧工业区的更新改造为例研究了法国旧工业区更新 的公共政策，总结了法国旧工业区再开发的经验。应加大公共投资的比例，着力 改善地区交通条件，提高地区的可达性：同时引入新兴产业、改善城市空间质量 山东建筑大学硕士学位论文 均是地区复兴的关键因素。 阳建强、罗超( 2 0 0 8 ) 从整体性的角度，研究了郑州西部老工业基地的更新 情况。他们认为工业基地的更新应与城市产业结构调整相融合，融入城市整体的 空间结构，同时加强城市内部组织的有机关联、加强工业遗产的保护和注重开发 模式的选择。 王慧娟( 2 0 0 8 ) 以武汉龟山北沿江近代工业区为例，提出了调整用地功能结 构、延续工业历史文脉、工业建筑的再利用等规划策略。蔡希( 2 0 0 8 ) 针对武汉 龟山北区旧工业用地的再开发，提出了混合多种功能、由小及大，由微观到宏观 的渐进式开发、建筑的可持续利用等经济风险应对策略，以及拆迁补偿办法的多 样化、开敞式人性化景观设计、保护利用工业遗产等社会文化风险应对策略。 袁新国，王兴平( 2 0 1 0 ) 以宁波经济技术开发区为例，对基于边缘城市模式 的开发区再开发策略进行了初步探讨，提出了基于边缘城市理念的开发区再开发 策略。包括：推动以完善公共服务设旋为手段的综合性转型；促进以现代服务业 为主导的产业升级：实行以混合和集约为目标的空间利用方式；提升以宜居为导 向的环境景观；构建以社区为组织模式的社会管理体系。 吴左宾，孙雪茹( 2 0 l o ) 针对西安高新区一期用地已显现的土地利用和城市 形象等一系列问题，提出了功能重新定位、产业升级换代、规划布局优化、道路 与景观系统整合、技术指标控制等土地再开发的策略与实施途径。 刘奇志等( 2 0 1 0 ) 提出了一系列针对武汉市老工业基地更新改造的建议，包 括应从城市整体角度统筹工业用地结构性调整策略，鼓励“退二进二一的都市型 工业：应充分保障“退二进三一中第三产业入驻规模，促进职住平衡与多元化再 利用；应高度注重城市老工业遗产的保护，通过保障制度的建立实现资源的保护 性利用；应适度扩大对工业遗产的保护范畴，关注对生活原真性的维护：应密切 关注污染土地的治理问题，保障土地使用安全。 2 2 3 产权地块再开发相关内容的研究 t h o 髓sa j a c o n e t t y ( 1 9 9 9 ) 介绍了美国伊利诺伊州的城区棕色地块的再开 发，总结了棕色地块再开发的主要经验。包括政府的承诺，出台一系列条文政策 支持再开发，抵免不动产税、所得税津贴，鼓励融资、激励商业发展以获得私营 山东建筑大学硕士学位论文 部门的关注支持等。 卜菁华，应小宇( 2 0 0 6 ) 以京杭运河杭州中心段沿岸工业用地地块为例，研 究产业类地块再开发为市民公共休闲空间的可行性。他们认为支撑与填充是建筑 再利用的两大主题，可以利用工业建筑原有框架的支撑，重新调整内部填充的功 能。曹颖，杨金鹏( 2 0 0 7 ) 以天津拖拉机制造厂工业地块改造规划为例，认为在 设计中应注意道路格局的延续，建筑片断的记忆，打造可持续发展的复合开放社 区，注意城市业态的连贯与城市空间的对接。 刘强，李世芬( 2 0 0 8 ) 认为我国的产权地块划分存在着形状参差不齐、划分 大小不等等一系列问题，在规划中应注意地块划分合并上的弹性，提出地块划分 应遵循“统一、等大、整齐、宁小勿大一的原则，以便于规划管理，提高土地利 用效率。朱焕彬等( 2 0 1 1 ) 认为旧城区地块的再开发应体现城市的特色与记忆。 他们以杭州武林女装街地块城市设计为例，认为打造商业游憩区( r b d ) 是城市旧 城区地块再开发的一种有效途径。 孙冰泽( 2 0 1 0 ) 论述了工业地块再开发应注意的几个方面。在宏观角度应注意 区域功能的研究，注重城市历史文脉，保证城市经济与社会效益；在建筑和环境 创造角度应注意地块再开发与周边环境文脉的整体设计，重视建筑与外部空间的 共生，改善地块周边整体环境。 余伟伟( 2 0 1 1 ) 认为土地权属是编制控制性详细规划的重要依据，但是在现 今控规地块的划分过程中，存在着土地权属的法律效力被忽视的现象。他以 太 原市绒织印染厂地块控制性详细规划修改为例，初步探讨了以土地权属为核心 的地块划分问题，提出了公平、协商、方案模拟三项原则。 黄颖( 2 0 1 1 ) 介绍了市政集团沙河顶旧工业地块的再利用。它最大特色是对 原厂区有价值部分机型了保留，同时植入公寓、会所及商业等新的功能，将原厂 区打造成了供城市居民娱乐休闲的场所，加强了地区公共设施配套，形成了综合 性的特色社区，优化配置了土地资源。 2 2 4 工业用地再开发过程中利益博弈方面的研究 莫俊文等( 2 0 0 4 ) 研究了城市土地置换中的收益方式、收益构成以及福利分配 可能采取的模式。作者认为城市土地置换开发能够产生土地投资性增值，增加土 山东建筑大学硕士学位论文 地利用价值，这些增值收益在各利益相关者之间分配。然后提出了创建分享制度 的理念。王文革( 2 0 0 5 ) 运用博弈论来分析城市土地所有者与使用者之间的利益博 弈。他提出应通过不同利益博弈的管制来解决利益主体的竞争，应明确利益构成 分配方案以及收益流动方向。 廉军伟，薛文理( 2 0 0 7 ) 认为土地再开发过程是利益重新分配过程。在这个 过程中，地方政府既是土地再开发的直接推动者，又是利益重构的参与者。不对 称的信息和地位影响着再开发过程中的公正与公平。地方政府维护自身利益的隐 性冲动会对阻碍再开发的合理运行。能否规避政府的维利冲动是再开发良好运作 的关键。 郭湘闽( 2 0 0 8 ) 认为当前的土地再开发机制其原则是最大限度地提高土地的 价值。其本质可以定义为单向的“政府开发商 关系。这致使老城区土地的 公共性被忽略，决策程序中社区居民权益被漠视。为此，他提出了旧城更新与土 地再开发机制相协调的构想。 姚存卓( 2 0 1 0 ) 认为目前城市规划管理工作对于城市存量土地的管理没有足 够的重视，相关规划法规缺乏又造成具体管理时无法可依的问题。其根源在于忽 视了土地产权的重要性，并且缺乏与土地使用管理制度的有效整合。解决问题的 办法是加强控制性详细规划编制内容的改革力度，弥补其实施控制的缺陷，加快 完善规划管理和相关法规。 黄晓燕，曹小曙( 2 0 1 1 ) 从土地制度视角分析了当前城市更新与土地再开发 制度的关系及存在的问题，提出了土地再开发协同治理机制的建议，包括土地再 开发模式的多样化、改革再开发的收益分配制度、完善土地再开发规划管理制度 等。陈浩，张京祥，吴启焰( 2 0 1 0 ) 指出在转型背景下，空间再开发已经成为城 市空间政治博弈的焦点。他们采用“政府、经济精英、市民与城市规划一的政治 经济分析框架，解释了中国转型过程中政治博弈权力分配不均衡的现状，这种状 况导致了再开发过程中利益分配的不均等。 综上所述，工业用地的再开发往往只是某城市的个案研究，极少研究工业用 地再开发方法本身。这些研究成果很少涉及工业用地再开发地块的具体位置，很 难直接作用于城市规划的编制等相关工作。所以本文研究探索工业用地再开发的 方法，重点为工业用地再开发的地块选择方法，研究确定地块的调整时序。 山东建筑大学硕士学位论文 2 3 国内外工业用地再开发的实例研究 2 3 1 国外工业用地再开发案例 ( 1 ) 德国的闲置土地再开发 德国的搿土地与开放空间政策一重视闲置土地的再利用。长期闲置和衰落企 业的土地可优先享受土地利用政策。在德国，停产的企业用地和军事旧址用地归 为闲置用地，这类地块大多区位优势明显，地区基础设施较为完善。1 9 9 5 年， 德国闲置用地占用地总面积比达1 3 - 2 0 。德国北威州土地发展组织回购了约 2 0 平方公里的闲置用地。已清理的土地中，再次作为制造业企业用地的占半数 以上，有些改变性质为住宅用地或公共绿地。德国政府建立了较为完善的闲置土 地利用体系，加强政府部门与民间资本的合作，充分调动了市场的积极性。 实例：德国鲁尔老工业区改造更新。 鲁尔工业区是德国重要的工业区。鲁尔区于上世纪初开始利用其丰富的煤炭 资源，大力发展钢铁生产、机械制造等重工业，渐渐发展为世界上著名的重工业 区。但至5 0 年代，由于世界科技革命的冲击等原因，鲁尔区以重工业为主的传 统产业逐步走向衰落。9 0 年代开始鲁尔区的失业问题日益严重。 为改变此类状况，鲁尔区政府制定实施了一系列再开发政策。首先是调整经 济结构。改变单一的以煤炭、钢铁为主的重工业产业，引入电气、服装等新兴产 业。再次是采用新技术对传统支柱产业进行升级。第三是大力发展第三产业，同 时加强科技研发。 经过长期的共同努力，鲁尔区逐渐摆脱了衰退的阴影，开始走向新的繁荣。 传统工业生产效率提高、中小企业发展迅猛，服务业发展迅速、工业废弃厂房得 到充分利用，科教事业迅速发展、文化艺术事业复兴。地区环境得到了彻底改善。 ( 2 ) 英国对土地再利用的政策 英国政府的“棕地再利用计划一，对大量的闲置用地和低效用地进行再开发。 ( 注：在英国，棕地的定义更侧重于指曾经被利用目前闲置的土地。) 1 9 9 8 年英 国政府提出，1 0 年后，新增住房用地中对棕地利用的比例要达到6 0 。政府对 。棕地 的再开发给予减免税收、降低贷款利息等政策鼓励，以提高开发商对“棕 地”再开发的积极性。同时，利用税收工具，增加相关企业的闲置土地成本。在 山东建筑大学硕士学位论文 英国，与土地开发紧密联系的，较为完善的土地税收体系已经形成。 实例：伦敦港的更新改造 伦敦道克兰曾是世界上最繁忙的码头，其船舶制造等工业曾盛极一时。但因 为郊区化的加剧，1 9 6 8 年后人口骤减，至1 9 8 1 年减少了7 0 ，仅剩2 7 万人。 闲置用地面积达2 2 平方公里。1 9 8 1 年伦敦道克兰城市开发公司成立。公司对 地区进行了一系列的土地综合更新改造。主要措施包括： 土地再利用：对土地进行复合利用，重点发展商业服务业。几年后地区商业 网点增加了1 4 倍，达到了2 4 0 0 个。同时积极发展清洁型产业。 道路更新：投入近9 0 0 万英镑，大力改善交通系统。改善轻轨道路1 3 5 5 l 【m 。 建设住宅：在闲置的工业土地上建设住房，或对原有住宅进行翻新。 同时，完善学校等社区公共设施，沿滨水岸线兴建休闲设施，注重生态绿化。 ( 3 ) 日本临海城市土地再利用 上世纪8 0 年代，日本许多沿海城市，产业结构发生了重大变化。沿海城市 的工业企业，大多以钢铁、造船、石油化工为主的重工业企业，属高耗能高污染 行业。由于产业结构调整，此类企业或者停产，或者进行迁移。同时，日本沿海 城市的工业用地一直以来是以填海的方式进行量的扩张，由于多种因素限制，填 埋土地减少，工业用地增量逐渐减少。 由于土地资源紧缺，企业没有进一步发展的空间，只得进行搬迁。于是出现 了大量的闲置土地。针对这种状况，地方政府采取了一系列的措施，盘活闲置土 地。首先，对区位优势明显、价格较高、所有权清晰的土地进行规划再利用。其 次，完善配套功能，如建设海上集装箱泊位、渔船码头，开发主题公园等。再次， 对港口地区的规划进行重新修编。原先闲置的零散工业用地得到了重新利用。 实例：日本横滨市m m 2 1 地区再开发 横滨市离东京市中心3 0 公里，是东京都大都会圈中最大的城市。舭l 地 区原是横滨市码头仓储和船厂所在地，建港于1 8 5 9 年，一直是横滨对外文化贸 易交流的基地。八十年代该地区面临着世界性的产业结构调整，许多传统产业出 现了明显的衰退。但当时整个城市经济形势处于上升阶段，其表现为隐性衰退， 正期待着新的开发。横滨市为了进一步加强对外交流和贸易，保持其地区优势， 于1 9 8 3 年开始对该地区进行再开发。 1 3 山东建筑大学硕士学位论文 具体开发状况： l 、m m 2 l 地区规划面积1 8 6 公顷，“m 一是日文“未来港口一的缩写，意为 建设未来2 1 世纪的港口城市。 2 、开发目标和指导思想：综合利用各类条件，建设以办公、贸易、文化为 主的高科技管理中心和信息城市。 3 、开发模式：对具有历史价值的建筑进行保护和再利用。城市景观的塑造 以创造现代化城市为主。 4 、开发业主：官民共同开发为主。 5 、开发成果：建成的主要项目有横滨标志塔、横滨美术馆和一些公园等。 2 3 2 国内省市工业土地再开发案例 ( 1 ) 宁波经济技术开发区 原因：随着经济社会的快速发展，许多企业的停产、转行与破产造成了大量 工业用地闲置或零散分布于商住等地块。不符合城市功能布局，影响生活环境， 造成了土地资源的浪费，对建设资源节约型社会产生了不良影响。 政策：宁波市政府出台 关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意 见( 试行) 。 做法：允许企业自主改造。对于没有在区块改造规划和政府土地储备计划范 围内；符合城市规划，扣除相关的公共用地后可开发的土地面积不少于o 5 公顷 的工业用地，企业可以以协议出让方式改变用地性质，但仅限于变性为商业服务 业用地。改变土地性质后，土地及地上建筑物仅限企业自用或出租，禁止商业买 卖，禁止进行房地产开发。 工业用地置换。因公共利益需要搬迁的工业企业，产业类型属政府鼓励或重 点扶持类的，可通过土地置换迁入工业园区。政府收回建设用地使用权。置换前 的建设用地以及构筑物等相关设施，政府按相关规定对企业进行补偿。 新增工业用地可按产业导向招拍挂出让。对于市政府重点扶持的项目、具有 龙头效应的行业、科技含量高的行业、产业链中的关键行业等，经政府批准可设 定特定的较为优惠的准入条件。 严格建设用地用途管制。对未经政府批准、擅自将工业用地改变用地性质的 山东建筑大学硕士学位论文 行为，进行集中整治。对于不符合工业用地变性条件但已改变土地性质的，先对 其进行一定处罚，允许企业在一定时期内( 不超过两年) 进行整改。在此期间， 每年按不低于该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地 价的差额的2 5 征收土地收益。 ( 2 ) 上海宝山区 政策：宝山区委区政府积极推进土地再开发，出台了加快宝山工业、仓储 业土地再开发工作、宝山区2 0 0 6 年土地再开发实施方案等一系列文件。 做法：从财政资金上加以扶持。建立土地再开发专项资金，资金的用途是土 地收购、进行土地储备，对于企业提高用地容积率行为的奖励等。 多途径提高土地利用效能。鼓励企业利用现有土地资源，以改建、加层、 扩建等方法，提高土地的利用强度和产出水平。0 对于土地产出水平低、厂房利 用率低的企业，劝导企业压缩主营业务，出租企业闲置的厂房，实现闲置建筑的 二次利用。0 对于企业长期闲置的土地，坚决收回土地使用权，实旌“腾笼换鸟一， 重新安排工业项目。 对于污染较重、已破产或处在破产边缘的企业，政府通过 有效沟通企业相关负责人，实现企业淘汰。 结合产业升级。在土地再开发中，产业的引入结合城市产业发展的导向。引 进项目时，注重衡量项目的产业能级，衡量引入项目是否有助于城市的产业结构 调整，是否能助力产业的顺利升级。对于收回土地使用权的地块，建立原驻淘汰 企业与新入驻企业间的互动平台，顺利实现地区的产业结构调整。 ( 3 ) 其它省市区案例及经验 深圳市为了推进“土地二次开发一，实施旧工业区的升级改造，颁布了关 于进一步完善我市产业用地出让工作的意见、深圳市工业区升级改造总体规划 纲要( 2 0 0 7 2 0 2 0 ) 、关于加快推进我市工业区升级改造的工作方案等八项政 策，号称“深圳八大土地新政一。其主要特色有：允许企业将工业用地上的楼宇 等建筑物整体转让，或在一定条件下分割转让，从而解决中小企业的多层次的用 地需求；升级的工业园区主要发展创意型都市产业，以建设先进制造业总部基地 为重点；土地资源向科技含量高、发展前景广阔、环保生态型的高新技术企业和 新兴产业企业倾斜；政府可对企业的土地进行收购等。 湖州市在土地再次转让开发时，将容积率、投资强度、绿地率等考核指标写 山东建筑大学硕士学位论文 入合同中，且由土地使用单位对建设项目开工期、竣工期等指标作出书面承诺， 并由土管部门到时对其进行验收。预期不开工的和未达到验收标准的，不予进行 相关手续的审批。处罚方式为收取土地违约金，或收回土地使用权。 杭州经济技术开发区的园区建设