关于重庆主城区城中村改造讨论.doc

学 号： 2013035132课 程 论 文题 目关于重庆主城区城中村改造讨论学 院管理学院专 业工程管理班 级13级工程管理一班学生姓名敖璇指导教师刘洋职 称副教授2015年6月14日 重庆工商大学课程论文成绩评定标准项目分值优秀(100x90)良好(90x80)中等(80x70)及格(70x60)不及格(x60)参考标准参考标准参考标准参考标准参考标准学习态度15学习态度认真，科学作风严谨 学习态度比较认真，科学作风良好 学习态度较好学习态度一般学习马虎，纪律涣散， 论证能力50论点鲜明，论据确凿，能综合运用和深化所学知识，有很强的分析能力和概括能力，文章材料翔实可靠，说服力很强论点正确，论据可靠，能较好地运用所学知识，有较强的分析能力和概括能力，文章材料比较翔实可靠，有一定的说服力观点正确，论述有依据，对所学知识能进行一定的运用，有一定的分析能力，材料能说明观点观点正确，有一定的分析能力，材料基本能说明观点在运用知识上存在概念性错误或主要材料不能说明观点创新10有独特见解，学术水平或价值高有较新颖的见解，学术水平或价值较高有一定的新见解有一定见解缺乏见解观念陈旧论文撰写质量及规范化25结构严谨，逻辑性强，层次清晰，语言准确，文字流畅，语言准确、生动，完全符合规范化要求，书写工整或用计算机打印成文结构合理，符合逻辑，文章层次分明，语言准确，文字流畅，符合规范化要求，书写工整或用计算机打印成文结构合理，层次较为分明，文理通顺，用词比较准确，达到规范化要求，书写比较工整或用计算机打印成文结构基本合理，逻辑基本清楚，文字尚通顺，达到规范化要求内容空泛，结构混乱，文字表达不清，错别字较多，达不到规范化要求目录摘要4关键字4引论4一、 城中村的概念4二、 产生的原因5三、 重庆主城区城中村现状5（一）存在的社会问题5（二）重庆市主城区61个“城中村”范围6四、 重庆市主城区城中村的特征6五、 城中村改造的可采用的模式借鉴7（一） 政府主导模式7（二） 居民自建模式7（三） 开发商投资改造模式8（四） 政企合作模式8六、 深入推进城中村改造的策略措施8（一） 强化战略统筹8（二） 建立完善政策机制9（三） 重视惠及民生9（四） 强化政府预防手段9结语10参考文献10关于重庆主城区城中村改造讨论关于重庆主城区城中村改造讨论64关于重庆主城区城中村改造讨论摘要 城中村是快速推进的城市化进程中出现的一种新的城市化问题。由于城中村的管理体制与城市社区管理体制的不适应，综合管理的不当，再加之利益的驱动，导致城中村的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。随着经济的发展和人们生活水平的提高，城中村问题日益突出，它严重影响到全面建设小康社会奋斗目标的实现，严重影响到重庆城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥和城市现代化的推进。因此，对重庆城中村实行改造是社会发展的必然，改造势在必行。 城中村改造是一项浩大、复杂、涉及面广的系统工程，涉及到经济、社会、文化、政治等多方面因素，关系到村集体、村民、政府管理部门、开发商等多方面利益。目前，有关城中村改造的系统研究尚比较缺乏，大量的问题都需要研究解决。课题论文分析了重庆城中村的现有状况及其特征，通过分析问题产生的原因、危害，进而提出解决问题的思路与对策和可参考借鉴的其他城市优秀模式，将借鉴模式整合深入推进重庆城中村改造建设。重庆市必须在借鉴其他城市改造经验的情况下,从重庆自身问题的特点出发,找出一条理论科学、有法可依,在保护原村民合法权益、促进经济社会协调发展的原则下,真正能推进重庆城中村改造的办法。关键字重庆城中村 现状特征 借鉴模式 策略措施 关于重庆主城区城中村改造讨论引论随着经济的不断发展和城市的外延扩张，城中村日益成为人们关注的焦点。存在不仅影响城市形象、城市功能以及城市建设，而且也严重影响所在区域及其周边区域居民的生活，甚至被视为城市之“瘤”，越来越受到各地政府的重视，并逐步开始对其实施改造。由于改造难度相当之大， 已成为目前城市发展中各地政府所面临的棘手问题之一。重庆市直辖l0多年以来，经济社会快速发展，城市建设不断拓展，已从一环时代跨越到了二环时代，不少自然村落成为了城中村。近几年，重庆市主城区城市建设发展提速，“城中村”有被高楼大厦等现代建筑包围之势。而在“城中村”里，不少建筑属于危旧房，存在治安、卫生等隐患，一些制售伪劣产品的非法小作坊也藏身其中。作者着手重庆市城中村改造工作实践，逐步探索城中村改造策略，以推动城中村改造工作的不断深入。1、 城中村的概念从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。2、 产生的原因（一）从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场城市包围农村的运动发生了。村庄进入城市，形成了城中村。（二）从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村” 形成的进一步加剧。故而，我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。3、 重庆主城区城中村现状重庆城中村主要分布在城乡结合部、早期拆迁安置区以及一些用地条件较差的区域。2009年数据表明,重庆主城区内环线范围内城中村总面积701. 19公顷,其中有证房屋面积为100万平方米,违法建设56. 5万平方米,农村居民8 341人,常驻人口2万人以上。总的来说,重庆城中村现象与东部沿海城市相比,具有违章建设量相对较少、常驻人口少、社会问题相对较少、社会影响小等特点。虽然不至于成为沿海地区那种“黄赌毒”城市毒瘤,但“脏乱差”的现象仍然普遍存在。重庆的城中村发展尚处于初级阶段,整治与改造办法可以有较多选择,遇到的阻力与沿海城市相比也小很多。（一）存在的社会问题“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1） 人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2） 城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3） 基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4） 土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。（二）重庆市主城区61个“城中村”范围 2010年重庆市主城区城中村改造规划将主城区61处纳入“城中村”改造计划，分布在南岸、巴南、九龙坡、江北、沙坪坝、大渡口、北部新区7区的22个片区，其中北部新区主要集中在石桥铺。 南岸区（19个）：四公里片区（四公里村立石社、红子帮社、鲤鱼湾社、科研社）、文化馆片区（新兴村文化馆社）、莲花村片区（新兴村黄经庙、花果、道座厅、桂花园）、二塘片区（南坪镇二塘村牟家咀、沙湾沱、水井湾、西家榜、大屋基、门闩丘）、涂山镇政府片区（涂山镇新兴村大石坝社、沙岚垭、刘胡兰村幺店子、沙湾社） 巴南区（5个）：其龙片区（花溪镇其龙村3社）、民主村片区（花溪镇民主村7、8、9、10社） 九龙坡区（8个）：盘龙片区（盘龙村3、4、7、9社；盘龙村企业）、大堰片区（大堰村5、6、9社） 江北区（7个）：石子山片区（石子山村磨盘山、孙家湾、堰塘湾社）、玉带山片区（玉带山村石门社、土堡子社）、大石坝片区（大石坝村黑院墙社）、花园村片区（观音桥花园村黄桷堡社）沙坪坝区（8个）：凤鸣山片区（新桥村凤鸣山社、上桥村双碑社、上桥村大榜田社、新桥村黄桷凼社）、新立村片区（新立村土湾社）、梨树湾片区（梨树湾村腰子堡社）、童家桥中渡口片区（童家桥村中渡口社）、童家桥马房湾片区（童家桥村马房湾社） 大渡口区（12个）：八桥村片区（八桥村8、9社）、新华村片区（新华村1、2、6、10社）、桥梓塘片区（桥樟塘村3、4、5、6、7、8社） 北部新区（2个）：柳双片区（石桥铺街道双巷子村、渝路街道柳背桥村）4、 重庆市主城区城中村的特征(一)建筑密度较高在经济利益的驱使下,村民们在房前屋后、自家的宅基地上,见缝插针地盖上房屋,用以出租。两家房屋之间的间距有的不足1米,整个村落除了实在少不了的道路之外,就是房子。居民的住宅没有日照、没有通风、没有绿化,甚至没有光线,即使在白天,许多房屋还需要开灯。(二)环境质量低下目前城中村开发强度普遍过大,公共活动空间(包括绿地)缺乏,环境质量低下,大部分城中村的道路曲折不通,标高无序。此外,城中村还因为间距过小,采光、通风不足,建筑质量不高等原因存在严重的安全隐患。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善,同时也影响了城市的现代化形象。(三)城市基础设施欠缺城市基础设施的缺乏,使得村内卫生环境极差,走进城中村,就会发现污水横流、垃圾乱倒。到了雨天,满路泥泞。生活用水不方便,常常是几户居民共用一个室外的水龙头。供电线路随意拉接,非常容易发生危险。(四)人口密度大城中村虽然居住环境很差,但人气异常旺盛,这里聚集着大量的外来农民工,调查发现,在租客中农民工占了75% ,外来人口与原来的居民的比例达到4:1,有的甚至更大。大量的外来人口造成了人员结构复杂,流动性强,治安管理难度大。(五)城中村的建筑容积率并不高与广州深圳等城市相比,重庆市的经济不算是发达的,重庆市外来人口并不多,相应对于城市的廉价出租房的需求量不大,因此,“城中村”里的建筑层数不多,以二层为主,容积率不高,通常只有1. 51. 8,而南方省市有的城中村容积率高达78。（六）城中村的状况正在恶化近年来,随着重庆市经济的快速发展,将有更多的农民工等外来人员进城务工,对于廉价住房的需求在增加,城中村的违章房也正由原来的一二层向三层或是更高发展,人口聚集越来越多,引发的各种问题也越来越多,城中村的状况正在恶化。城中村的存在就像城市肌体中的一个个毒瘤,极大地影响了重庆作为现代化大都市的形象,阻碍了城市化进程以及城市竞争力的进一步提升。5、 城中村改造的可采用的模式借鉴城中村改造指通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境,原则上改造必须满足城市规划和建设的标准,改造后按照相关规定可以取得完全产权,且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造的对象为城市重点改造区域内建筑质量差、居住环境十分恶劣的城中村,该类型城中村必须通过拆除重建或局部拆除重建的方式,通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变,达到城中村与城市全面融合的目标。按照城中村现状和所处区域城市规划的不同情况,可参考江北实施城中村改造“换挡提速”加快推进城乡一体发展的主要做法城中村改造可以实施异地重建、整体拆建和局部拆建等模式。国内“城中村”改造成功模式借鉴 “城中村”改造问题十分复杂，各地都在探索，成功经验和改造模式较多，值得我们借鉴。 （1） 政府主导模式这种模式是政府充当开发商的角色，直接投资改造“城中村”，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目的。广州市老城区的“城中村”改造基本上均遵循此种改造模式。实施这种模式的前提是政府经济实力雄厚，村民接受政府的改造方案。 其优点在于：一是政府能够从整个城市景观环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新；二是既能保证改造的质量，又能在一定程度上降低改造的成本。其缺点在于政府耗资巨大，缺乏市场运作，很难将土地市场价值最大化。如果在政府资金较紧张，经济实力不允许的条件下，不适合大规模的“城中村”改造，仅适合局部地段如城市中心、重点地段的改造，或部分涉及公共利益的政府性项目的建设需要。 （2） 居民自建模式这种模式以村为主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造，村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案，并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务，政府无须投入财政资金，仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动。北京怀柔区潘家园、东关等村和西安市西何家村的改造即遵循此种改造模式。这种模式实施的前提是村集体资产雄厚，村民筹资能力较强。 其优点在于：一是最大限度地尊重了村民、村集体经济组织的主体地位，充分调动了村民的积极性，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的部分利润，总体上降低了改造项目的开发难度和改造成本；二是政府在“城中村”改造活动中处于指导者地位，理顺了政府与村民、村集体经济组织之间的法律关系，便于政府职能的发挥；三是有效化解了城中村改造资金不足的难题，减轻了政府的财政负担。其缺点是如果村集体缺乏改造经验，往往会降低城中村改造的品质。 （3） 开发商投资改造模式这种模式是由地方政府公布本地区的“城中村”改造方案和要求，将开发用地和建设用地捆绑招标，并提供相关优惠政策，开发商通过市场化的投标方式获得“城中村”改造主体资格后，通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式。河南省郑州市燕庄村和河北保定市南市区东高庄和南大园村都采用这种模式。 其优点在于:一是政府只需提供优惠的招商政策而无需任何财政投入，使有限的财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业建设上；二是开发商的介入加剧了市场竞争，易于实现土地市场价值最大化，避免了行政权力介入改造引发的社会矛盾；三是村民只是政府政策的受体，无需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保护。实践证明，这种模式在许多地方是很成功的。缺点是政府土地收益受到损失，在全市危旧房改造资金需求存在巨大缺口的情况下，这种模式尤其值得推广和借鉴。（4） 政企合作模式这种模式是政府部门通过招标方式，与中标单位组成的特殊目的公司签订合同，由该公司在合同期内负责项目筹资、建设、运营，政府则与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，该协议使特殊目的公司能比较顺利的获得贷款，政府实行监督。在我国台湾地区和内地武汉“城中村”改造都是这种模式的具体实践。 其优点在于：一是能促进投资主体的多元化6、 深入推进城中村改造的策略措施重庆市作为国家重要的内陆中心城市、长江上游地区的经济中心、西部地区重要的增长级和城乡统筹的直辖市，大力推进城中村改造对于全面提升城市建设品质、改善居民生活条件具有重要意义，必须从城市发展战略、切实改善民生的高度统筹谋划好城中村改造工作，应坚持“改防结合、以防为主” 的改造策略。（1） 强化战略统筹从实践看，城中村改造总的要坚持城市规划覆盖到哪里改造工作就延伸到哪里的原则，重点着眼城市发展战略，立足实际，统筹安排，扎实推进。重庆市当前确定的城中村改造完成后，重点将是推进规范整治城乡结合部。在推进城中村改造的同时，将城乡结合部的规划整治纳入城乡发展战略进行统筹谋划。 结合城市规划建设，对城乡结合部的农村土地征收，在符合土地利用总体规划和城市规划情况下，原则以社(组)为单位实行统征，并严格土地征后实施监管，确保征地拆迁补偿安置工作及时到位，积极预防产生新的城中村现象；结合推进新农村建设和城市组团式发展战略需要，对城市组团之间具有历史文化特色、并且建筑形态好、环境优美、经济发达的古镇和村庄有规划的进行保护、保留，引导当地政府、集体经济组织加强建设，提档升级，打造高品质的城郊旅游和休闲场所，增加城市形态的多样性，构建和谐生态城市。 结合“五个重庆”建设，对高速公路、轻轨、城市主干道沿线、“两江四岸” 加快改造、整治力度，在提升城市形象的同时积极改善民生。（2） 建立完善政策机制结合户籍制度改革引导城中村和城乡结合部的农民向城市转移。在转变身份的同时，积极探索建立土地、住房、社保、就业、教育、医疗等保障机制，确保农民进城后真正享受市民的各种待遇 。规范探索留地安置方式。在城镇规划区内，探索在实施征地时，按实际征地面积的一定比例给被征地村社集体划留建设用地。在符合城镇规划要求的前提下，指导、帮助村社合理利用留用地，建设生产性和商业性用房，强化集体经济组织的“造血” 功能，促进其长远发展。在城镇规划区外，结合国土整治、土地整理复垦、建设用地置换等工作，积极推进农村集体建设用地流转，探索农村集体经济组织以土地作价人股等方式参与交通、能源、水电、特色农业等有持续稳定收益的经营性项目的建设，按股份获得回报，保证其长远收益。 探索建立宅基地退出补偿机制。鼓励和引导农民自愿退出农村宅基地和承包土地，在参照征地补偿政策给予住房补偿基础上，并给予其在城镇购房一定的优惠政策。对退出的宅基地归集体经济组织所有，可以复耕或用于其他建设。（3） 重视惠及民生1 探索引入市场评估的办法对城中村改造和城乡结合部规范整治的被拆迁房屋进行补偿，积极探索出台城中村改造拆迁补贴等激励措施，实行阳光操作；2 通过配套建设商业安置用房、提供公租房、廉租房和农民工公寓，配套建设社区服务设施等具体措施，保障被拆迁群众以及所涉群众合理居住水平；3 立足现有被征地农转非人员社会保险前提下，逐步建立和完善被征地