在德法人如何为公司和家庭租住房子.doc

在德法人如何为公司和家庭租住房子大家好！首先祝愿各位端午节快乐！ 德语为：Drachenbootfest直译为龙舟节！俺们在德国祝愿在海外的华人和在中国的朋友节日快乐！今天又到了本周话题的时间，我们继续在德国为各位朋友提供资讯。本周的话题是：在德法人如何为公司和家庭租住房子。当法人来到德国后，当然马上面临居住的问题，一开始，可能在酒店里度过一些时日，但以德国旅馆价格 50欧元-200欧元的常规价格，当然不宜在酒店居住太久。所以当务之急便是找到一套合适的居住房和公司办公室！ 因为在德国要找到一个合适的房子，并到实际入住往往要最少2-3月的时间，所以法人去德国之前提前做一些准备也是很有必要。譬如事先联系德国当地的朋友，或者委托人预先在德国租住临时的住房，有1-3个月都可以。这样可以避免酒店太多的开销，或者可以预先在网络上联系所在城市的家庭旅馆，并且询问“常住”1-3个月的价格。往往在一些非度假黄金时期，家庭旅馆业主有可能会答应您的讨价还价，以一个合适的价格让你度过在德国最初的过渡期。德国租住房子的几个关键词 ： 1） 实用面积：这意味着在德国租的房子全部以实用面积计算。2） 2）冷租和热租：所谓冷租和热租，其实就是房子的基本租金就是冷租，加上物业管理费，暖气费等其它杂费就是热租。电费是由租住自己缴纳的 。3）中介费用：2.38个月的冷租。如果居住和办公一起，那么，房租怎么算，都可以算公司的费用吗？还是必须公司和住户分担？居住和办公在一起的话，必须以实际作位办公使用的面积计入公司开销，其他作为私人房租，不可入公司帐。当法人到达德国，初步安定下来之后，就开始要找房子了，那么在德国可以通过哪些渠道找到房子呢？首先法人要确定直接租一个大房子，譬如3房，或者4房的，作为办公室，或者作为今后家人来团聚的居住房，还是先临时自己租一个小房子，其他的另作打算。这里还有一个关键词，“合租”，相信很多朋友知道合租是怎么回事情。其实在德国，合租已经存在很多年了，早已司空见惯。陌生人通过报纸网络招纳合租伙伴，一人一间，这在德国社会也是非常普遍的。尤其在大学生中比较流行。所以对于单身，或者法人临时为自己安顿几个月的话，也可以通过合租的方式找一间房间。在德国，居住条件总体良好，社会认识对合租也认为是合情合理，再如为法人刚到德国，接触当地社会，也有帮助。一般找单人房可以在所在城市的报纸（小型信息报 ），或者上www.wg-gesucht.de或者www.studenten-wg.de寻找合租房在这里，我给大家一个建议，在国内的时候最好去银行开张资金证明，由于一开始刚到德国，没有任何信用证明，无法提供工资单等，有些中介会要求提供各种证明，我一开始的时候就遇到这样的问题。如果法人对合租没有兴趣， 那么就进入在德国找房的“正规”过程了：1）登陆网站，如www.immobilienscout24.de,www.immonet.de 或者www.immowelt.de，这里有海量的房子出租出售信息，法人可以挑选所在城市，对房子类型，大小，都可以设置条件，这样最后也有不少符合条件的目标房。 这些网站都是在德国主流的寻找房产的平台。所以对于单身，或者法人临时为自己安顿几个月的话，也可以通过合租的方式找一间房间。在德国，居住条件总体良好，社会认识对合租也认为是合情合理，再如为法人刚到德国，接触当地社会，也有帮助。我目前就是采取的这种方式。德国的人综合素质很高，目前为止，我和我的合租者相处还是很愉快的。值得注意的是，在德国这些房产网站提供的信息基本都是中介公司提供的信息，因为这些平台本身也是公司化运作，以盈利为目标，发展全国的各类中介公司为客户，把全国的中介公司和各类房产信息提供者，如拍卖行，银行，法院等等的信息集中在一个平台上，并且收取费用。在这些平台上真正来自房主的信息非常少。这里解释一下为什么：因为在德国，中介的费用仅仅从房客或者购买者那里收取，不从房子业主那里收取任何费用，再加上中介本身对行业的了解，对住房法律这块的了解，所以很多房东直接把房子交给中介，省却很多麻烦，而且也是免费的。 加上中介在市场上的主动出击，和社会对房产中介的认可，基本上，德国的房产市场掌握在中介手里边。 一般来说，只有在当地所在城市的 小型信息报上，有房子业主的直接刊登的广告，可能有个20-30欧元，根据字数，房东就直接把信息刊登在当地报纸上。这也是常规寻找房子的渠道。2）法人通过网络或者报纸找到了意向中的房子，然后也联系上了该房子的中介，那么可以通过邮件Email ,或者打电话给该公司，表明兴趣，要求预约看房时间。这时候，每家中介公司的操作方法不同，或许也跟房产本身的质量相关，如果比较紧俏的房子，或者房价高，这时候中介公司有可能在首次就要求提供收入证明，职业背景等等一些个人信息，登记中介公司提供的调查表， 才可能收到正式的看房邀请。如果是一般的房子，那么中介出于成交目的，自然卡的不算紧，一般就直接给出看房的时间和地址，基本上，往往事先也不忘传递一份：支付中介费用的申明，然后叫法人签字。这意味着，看房人最后成功租住那套房子的话，有义务缴纳中介费用。到了真正看房的时间，法人往往会有些吃惊，原因是那些中介并没有象我们国内的房产中介那样，带你到处看房，一路上陪笑，到最后如果你说“要考虑考虑”的话，他也无法。总之，租方者在中国可以称之为优势方。可是，在德国有些很不习惯，因为当看房子的时候，往往来上一拨人，中介基本不会为客户到处陪着看房子，而是约一大拨人集中一处看房，（凑上一个礼拜的客户，譬如） 这样给看房客增加竞争压力，然后收集看房客的资料，调查信用， 最后提交房东决定，把房子租给哪位。出钱的一方，反而变成了劣势方，这是在德国的现实情况 ，我有些很不习惯! 这跟国籍无关，跟是否是外国人无关。我经常听说到有企业的高管为了租到合意的房子，主动“贿赂”中介，或者主动提高租价等等非常理动作，本人表示非常吃惊。可见，德国的房产市场给德国中介们折磨成什么样了！在德国，官方的中介费用是房租冷租的2.38倍，买方的中介费用是房价的5.95%譬如你租一个80个平方的3房，冷租为1000欧元，那么你需要支付给中介的费用是2380欧元！ 这是不是有些离谱？！ 可是这就是现实，而且有些时候，你还不见得有机会支付这个中介费用，因为排队的人始终很多！ 如果购买一栋50万欧元的房子，需要支付29750欧元的中介费！这些都是收到法律保护的服务费。由此，在德国房产中介是个令人羡慕的职业啊。同时，还需要提醒一下在德国投资创业的法人们：在德国租住房子，往往面临的是空房子！真正的空房子！可能只有卫生洁具，没有厨房！冰箱洗衣机炉灶操作台，一概什么都没有！由此，几乎可以委屈地说：在德国，只有租住很长时间，譬如10年，那么中介费用才会变得无足轻重，不然，费用真的很高！空的房子里，厨房设备，家具，所有的东西都需要承租者自己添置，当租客在N年/N月之后搬出房子，那么需要把房子恢复到搬进时的状态！墙壁粉刷！墙钉洞补掉！地板有严重人为损坏，赔钱！ 在德国，房客有时候是有些悲惨，由此有了房客保护协会，