在建工程如何评估.doc

在建工程如何评估在建工程如何评估口深圳不动产估价学会杨丽艳人们在评估中经常遇到在施工但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程,这就是在建工程.从笔者多年从事评估工作的经验来看,在建工程的评估一直是房地产评估工作中的难点,笔者也一直在努力探索,如何让在建工程的价值得到正确的体现.在这里,只是提出一些个人的体会,以便与行业同匕更好地探讨这个问题.如何对在建工程进行评估,我们须首先弄清在建工程的含义.一在意zj”自古义曩柏点通常认为,在建工程只包括耗费在工程中的价值,也就是,各种消耗体现在工程进度和形象中的价值.它与已建成的物业,单纯土地,为工程准备的物料的评估均有较大区别.与已建成的物业比较,在建工程的特点是虽然地块已经开发,并且已规定了建物业的内容和标准,不过该不动产尚未完成因而有成本,工期和工程质素等不确定的因素.与单纯土地评估比较在建工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素,建筑成本方面也已基本上确定.与单纯的为工程准备的物料比较,它不是单纯的建筑材料的成本堆砌,它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值.因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型.另一方面,在建工程还存在着自营与出包工程的差别.一般来说,自营工程的形象进度基本与投入的价值相适应,而出包工程则往往有出入.这是因为出包工程的付款方式是由契约规定的,可能有时预付甚多而工程进度未跟上,有时预付较少而进度超出.所以评估人员对出包工程应查明计入工程的投资是否与形象进度相一致,并按差距采取预提或待摊.=,在建看L评估的两种方蝽弄清在建工程的含义后,我们再来考虑它的计价问题.目,对在建工程的市值评估,有两种方法,一种按市场价值作价,我们称之为形象进度法,即利用市场比较法袋出建成物业的市价再减去尚未投入的建设开发成本并考虑不确定因素;另一种是按在建工程实际完成的成本评估,我们称之为成本法,即用市场比较法,剩余法或重麓成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本.具体说来,对在建工程按实际完成的哀本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来彗看这两种方法的操作过程.1.按市场价值作价形象进度法.即收集足够的可比销售资料,按完成品市价结合工程形象进度评估.基本公式为:在建工程总价格=形象进度百分比市场单价x总建筑面积x(1一税费一让利率)式中让利率包含行销支出,广告费这类和利润额.以上的计算公式看似简单,但要真正做得准确.却要注意摄多的问题.(1)准确估算市场单价:由于在建工程已规定了兴建物业的内容和标准,要准确估算市场单价,必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料.我认为可以从以口资发放情况;了解施工现场的情况:从工程形象进度,工期计划,已建工程质量.在此将具体的了解内容及获取途径列举如了解内容宗地面积建筑面积建筑用途建筑结构建筑基础内部结构及户型装修材料装修质素绿化状况周边环藐交通状况社区配套获取途径土地使用权出让合同书,建筑工程规划许可证土地使用权出让合同书,建筑工程规划许可证,建筑总图说明土地使用权出让合同书,建筑工程规划许可证,商品房预售许可证建筑结构总图或现场查勘建筑基础结构图或现场查勘建筑标准层垦纸或其它施工图建筑与装修说明,模型,预算书房地产开发商,建筑施工队伍资质,分包商资质有关规划,环保方面的批复现场查勘现场查勘及市政交通规划现场查勘及市城币期划委员会定的相关地区法定图则I2)计算工程形象进匿百分比工程形象进度百分比的计算公式如下:(实际完成建筑工程星+实际完成安装工程量)/工程总预算造价100%公式(1)2按在建工程实际完成的成本评估:即以开发或建造估价对象工程已经耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和鱼纳税金来确定待估在建工程的价格.其基本公式为:在建工程价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税.式中建筑物费用是指截止评估基准巳所耗费的各项必要费用之和.在建工程价格在目前实际评估时,可具体化为下公式:在建工程价格=取得土地费用+建筑工程费用(此可设想静止评估基准日,开发商所应支付给建筑商的全舒费用)+开发商负担的专业费用l如口咨询,可行性研究,策划,规划,设计等费用)+开发商投资利息(包括支付土地费用的利息,建筑工程的利息和专业费用的利息)+正常利润,税金公式(2)我们在采用这种方法时,最关键的就是如何才能正确地考察已投入的必要的建筑成本.对已投入的建筑成本的考察分为两个方面,一是现场查勘,这是最重要和最直观反映实际的个环节;二是预算文件,工程款支付,分项工程决算单和工期进度情况.我们知道在建工程不同于土地估价的一个特别之处就是我们不可以用平均值和概算指针来套用,因为该物业已规定了它独特的内容和建造方式及特定的承建人.同时,为了保持公正和客观,我们又不能全部依靠开发商和建筑商提供的资料,这就要求评估人员必须充分运用自己的专业知识来进行判断和取舍.在评估成本投入方面,现场的实地查勘对了解在建工程具有特殊的意义:首先工程正在进行中,评估日期内实际成本投入如何是没有精确记录的,有时评估委托人鉴于自身的限制不可能甚至不愿意将情况完全公开,而工程则在不断展开,因此现场记录就是评估人员的最直接的资料来源;此外,通过现场查勘,结合自己的经验,评估人员应该对工程工期和成本有个大致的判断.在这方面,实际上对评佰人员的经验要求是比较高的,评估人员平时必须不断加以总结和修正,以提高自身的专业判断能力.一般我的做法是这样的:(1)根据施工单位的施工时间计划来考察实际的工期:一般施工单位的施工计划部包含了施工的横道图与网络图等时间安排计划,并规定了大致完成的时间,评估人员可以对比实际工程进度情况对工期是否正常进行判断.【2)根据形象进度来推断完工日期和投入成杰;平肘总结当地施工的总体水平和施工情况进行1古算.(31从现场施工安排是否规范来判断工程质量与成本是否超预算:如地盘现场布置是否井然有序,装材料堆放是否整齐,防雨,垂直交通安排是否撂当,质量有否问题,窗框安装是否用防水砂浆抹实等.=评估力涪的j择以上肯定对在建工程可以采取两种不同的方法评估,那么在实际操作中究竟如何选择?这关系到一个工程形象进度量的问题.要准确计算在建工程的工程彤象进度,必须通过仔细的查勘和详细的计算.往往,我们在估价工作刚开始的目寸候,对在建工程有一个大概了解后,必须制订一个工作计划,确定适当的估价方法.那么,我们在刚开始时,可以采取一些简便易行的方法,来确定工程形象进度.根据平时积累的经验,我们可以按照工程项目的大致情况来判断在建工程的形象进度.通常,房屋的建筑工程分为基础工程,结掏工程,装修工程三大部分,而不同用途,不同建筑结构的项目,这三大部分工程所需的时司和成本的比重是不同的.基础工程结构工程装修工程房屋结构时间成本时间成本时间成奉比重比重比重比重比重比重框架结构25%20%35%40%40%40%现列举框架结掏项目情况如._:假设某高层住宅项目,现已完成基础工程,结构工程,装修工程大约已完成70%,则我们可参照上表的标准简单计算其工程形象进度,计算方法如下:25%100%+35%100%+40%70%=88%通过以上计算,得出工程形象进度为88%由于该在建工程彤象进度较高,则我们可初步礼定其适合采用第二种方法形象进度法进行评估.另假设某高层住宅项目,现已完成基础工程,结构工程已完成50%,装修工程尚未开始,则其工程形象进度为:25%100%+35%50%=42.5%由于该在建工程形象进度较低,未来的不可预见因素太多,其市场价值并不能完全体现,从谨慎原则出发,理所当然,用第一种方法成本法评估是比较恰当的.也正因为,项工程少则一,二年,多至三五年,市场情况随时都在变化.笔者认为,从谨慎原则出发,在一项工程剐刚上马就满打满算,不如留有余地,对处于工程初始阶段的在建工程先按实际成本评估较恰当.日Jrt,-.总培笔者认为,当在建工程的形象进度还未达到85%,较适合采用成法进行评