资产评估(课本复习)资料

精品文库资产评估（课本）要求：基本概念 方法的简述 运用方法做资产评估第一章 导论1. 资产评估的基本概念：资产评估就是对资产进行的评估2. 资产的概念：资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期给企业带来的经济利益的资源。3. 资产的特点：a资产是由过去的交易或者事项形成的 b资产是企业拥有或者控制的资源c资产预期会给企业带来经济利益4资产评估的定义：本准则所称为资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、评估并发表专业意见的行为和过程。 定义包含的内容：a评估主体b相关法律。法规和资产评估准则c对评估对象价值进行分析和估算d发表专业意见5资产评估的特点：a市场性b公正性c专业性d咨询性6. 资产评估目的可以分为一般目的和具体目的两大类（1）一般目的：是指委托进行资产评估的任何当事人的共同目的。资产评估的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值（2）具体目的：是指评估当事人委托进行资产评估的特定目的。按不同的标准划分，可分为:a资产交易（资产转让、资产置换）b股权置换（公司合并、股权变更、股份经营、其他股权投资。债务重组）c企业清算d融资服务（抵押。租赁、典当）e纳税服务f咨询服务（业绩评价、以财务报告为目的的评估、诉讼、取得资产的现实价值）7. 资产评估的3大假设：a公开市场假设 b继续使用假设（包含：在用续用、转用续用、移用续用） c清算假设8. 资产评估的原则（1） 资产评估的工作原则：a客观性原则b公正性原则c科学性原则d可行性原则（2） 资产评估的技术原则：a预测原则b替代原则c贡献原则评估基准日原则9. 资产评估价值类型的基本概念及类别（1） 基本概念：是指资产评估结果的价值属性，也就是被资产评估价值的性质（2） 类别：a市场价值 b市场价值以外的价值类别（包括：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值）第2章 资产评估的基本方法 1.市场法：（1） 市场的基本含义：市场的一般含义是指商品买卖的场所，在这个市场中，商品和服务进行交易（2） 市场法的基本含义：市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行对比，根据其差异对参照物的市场交易进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。（3） 市场法运用的前提：a市场上存在参照物b参照物的交易是在公开的市场条件下进行的c价格影响因素明确，并且可以量化（4） 市场法应用的基本程序：a选择参照物（选择参照物要注意包含：具有可比性、数量方面的要求） b差异的调整 c确定评估的价值2. 成本法：（1） 成本的概念：是一个资产价值的概念（2） 成本的基本类型：a历史成本（包含：原始成本、国家统一清产核资时的评估成本） b重置成本（3） 成本法的基本含义：成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法第一个计算式：资产评估价值=重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值第二个计算式：资产评估价值=重置成本*成新率（4） 成本法的应用前提：a被评估资产能够继续使用 b某些情况下需要借助于历史成本资料（5） 重置成本的类型：a复原重置成本 b更新重置成本（6） 实体性贬值的使用年限法：是指通过确定被评估资产已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。计算公式： 实体性贬值=重置成本*（已使用年限/总使用年限）例题p41 【例2-5】（7） 功能性贬值的估算功能性贬值的概念：是指由于新型资产的出现以致原有资产的功能相对过时而产生价值的产生。估算方法：超额运营成本：是指新型资产运营成本低于原有资产运营成本之间的差额。计算公式： 被评估资产的功能性贬值额=被评估资产超额运营成本*折现系数例题p42【例2-6】3. 收益法（1） 收益法基本含义：是通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产的价值的一种资产评估方法。（2） 收益法的应用前提： a被评估资产能够继续使用，资产只有在继续使用中才能带来预期收益 b资产吃未来收益可以单独测算。 c资产的预期收益的年限是可以预测的。 d资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。（3） 收益法应用的基本程序：a预测收益 b确定折现率或本金化率c将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即是被评估资产的评估价值 d确定评估结论，并对评估结论加以分析说明。4资产评估方法的选择需要考虑的因素：a资产评估的目的 b资产评估的假设 c资产评估对象 第三章机器设备的特点：计量单位的多样性 移动后使用反面的复杂性 有形资产与无形资产的混杂性机器设备评估的特点：某些因素较难确定。评估时要综合考虑机器设备与无形资产之间的关系。需采取多种评估标准，评估结果差异较大。必须通过现场鉴定来确定机器设备的损耗程度。机器设备的价值受多种因素的影响。外购单台需安装的进口设备重置成本： 重置成本=（FOB价格+国外运杂费+途中保险费）基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本 重置成本=CIF价格基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本其中FOB价格为离岸价，指设备装运港船上交货价格；CIF为到岸价，指离岸价加国外运杂费和途中保险费。对被评估设备和参照物之间的差异进行比较和调整：销售时间差异的比较和调整结构、性能、品牌差异的比较和调整新旧程度差异的比较和调整销售数量、结算方式差异的比较和调整。相似比较法。调整考虑的因素和方法如下：制造商生产能力出厂日期和股役年龄调整销售时间地理位置安装方式附件实体状态交易背景交易方式市场在机器设备评估中，使用收益法的前提条件是：第一，机器设备必须具备独立获利能力并可以量化：第二，能确定合理的折现率。 在现实中，大多数机器设备都是单项机器设备，很难单独计算出收益，因此，单项机器设备通常不采用收益法评估。第四章土地的特性1、土地的自然特征：位置的不可移动性数量的固定性效用的持久性2、土地的社会经济特性：用途的多样性经济地理环境的可变性可垄断性土地使用权的概念：土地使用权是从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权。土地使用权可以通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。影响土地使用权价格的因素：1、一般因素：人口因素：人口密度人口素质家庭人口规模。行政因素经济因素社会因素心里因素国际因素2、区域因素：影响商业用地价格的主要区域因素：区域自然因素（位置）区域社会因素（人口）交通状况（道路交通便捷度）基础设施状况（水电气等）商业繁华程度，区域行政因素（经济政策等）区域环境因素（景观、噪音、空气污染等）详见书上P100那个表.。 影响住宅用地价格的主要区域因素：区域自然因素（位置及发生自然灾害的概率等）区域社会因素（社区规模、功能与安全保障、人口密度等）交通条件（距社会经济活动中心的距离、交通的便捷程度）基础设施状况（水电气通信等）区域行政因素（区域经济政策、规划等）区域经济发展水平（区域经济发展规模及水平、居民收入水平）区域环境因素（景观噪音空气污染等）详见书上P1003、个别因素：影响住宅的个别因素：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状况、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。第五章一、流动资产的含义及构成流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变成耗用的资产。资产满足下列条件之一的，应当归为流动资产：（1）预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用：（2）主要为交易目的而持有：（3）预计在资产负债表日起一年内（含一年，下同）变现：（4）在资产负债表日起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。流动资产由以下两部分构成：1.是从会计报表的角度反映的流动资产（包括现金、各种存款、其他货币资产、短期投资、存货等）2.是会计报表未反映但实际存在的流动资产。二、流动资产的分类企业的流动资产按其存在的形态可以分为四类：货币类流动资产、债权类流动资产、实物类流动资产和其他流动资产。（1）货币类流动资产包括现金、各类存款和随时可以变现、持有时间不超过一年的有价证券投资。（2）债权类流动资产包括应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款和一年内到期的长期债券投资等债券资产。（3）实物类流动资产包括库存材料、低值易耗品、产成品、库存商品、自制半成品、在制品等。（4）其他流动资产指除以上各类资产以外的其他流动资产。第六章一、长期债券投资的特点1.到期还本付息，收益相对稳定2.投资风险较小，安全性较强3.具有较强的流动性二、已上市交易债券的评估上市交易债券指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券。债券评估价值=债券数量*评估基准日该债券的收盘价例题 P203 例6-1三、非上市交易债券的评估根据债券付息方法的不同，债券可分为到期一次还本付息和分次付息、到期一次还本付息两种。1.到期一次还本付息债券的评估P=F(1+r）-n P债券的评估值 F债券到期时的本利和 r折现率 n评估基准日至债券到期日的间隔时间（1）采用单利计算时，债券本利和为F=A(1+m*i)（2）采用复利计算时，债券本利和为F=A(1+i)mA债券面值 m计息期限 i债券利息率例题 P204 例6-2 P205 例6-3第七章1、无形资产：特定主体所拥有或控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。2、影响无形资产评估价值的因素：无形资产的成本；机会成本；获利能力因素；使用期限；技术成熟程度；转让内容因素；无形资产的更新换代情况；无形资产的市场供需状况；同行业同类无形资产的交易方式。计算题：1、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。1）求利润分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96%2）求未来每年的预期利润额第1、2年：（500-400）20 = 2000（万元）第3、4年：（450-400）20 = 1000（万元）第5年：（430-400）20 = 600（万元）3）求评估值：9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5 = 352.2（万元）2、某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。方法提示：1）计算企业整体价值100/（1+6%）+110/（1+6%）2+120/（1+6%）3+150/（1+6%）4+160/（1+6%）5+160/（1+6%）56%=1000.9434+1100.8900+1200.8396+1500.7921+1600.7473+160/6%0.7473=2524.182）计算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为600万非专利技术评估值=100（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.243）评出商誉价值商誉=整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）=2524.18-（600+421.24）=1502.943、甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，所得税率为33%。试估算该商标许可使用权价值。25%（1-33%）4010/（1+14%）4510/（1+14%）2+5510/（1+14%）3+6010/（1+14%）4+6510/（1+14%）5=2954、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现