成本合约部各岗位职责.doc

合约部各职位说明书合约经理职位说明书职位名称合约部经理所属部门合约部直接上级总经理直接下级招标专员、合约成本专员任职资格1 学历、专业知识：大学本科以上，具有合约管理、招投标管理、建筑相关法律法规等相关专业知识，具备造价工程师执业资格2 工作经验：5年以上房地产成本管理经验， 3年以上同等岗位工作经验，有大型地产项目成本合约管理工作经验者优先工作职责全面负责公司的招投标、合约及动态成本管理工作建立和完善公司工程建设成本、合同、招投标管理制度和流程，实现成本合约管理系统规范运作参与公司经营计划的制定，负责编制公司投资估算、成本目标、招投标计划，并推动和监督其完成及时熟悉并掌握国家及地方颁布的各种行业定额，组织调查和了解工程各项材料的市场动态价格信息，认真履行成本控制职责参与设计评审方案、重大设计变更、施工方案及各项工程竣工验收工作指导项目工程预算、决算，监督造价咨询机构的概预算编制工作，保障成本目标的实现审核权限范围内工程进度款、签证变更及材料款的支付报告，保障设计、施工、监理等合同制定和执行过程中的经济合理指导工程施工项目的招投标工作，审核招投标文件和工程施工项目的合同文件考核、激励、培养下属员工，强化部门内部管理组织编制动态成本月报、合同管理月报、工程资金计划月报权力：1、对制度规定范围内本部门所有的职能管理权2、对直接下级任免、使用的建议权以及其他人员使用的建议权3、对成本管理、合同管理工作有管理权、监督权、考评权工作协作关系：内部协调关系公司管理层，各项目部及业务关联部门分管领导外部协调关系市造价管理站、施工单位、监理单位、造价咨询单位、材料和设备的供应厂商招标专员职位说明书职位名称招标专员所属部门合约部直接上级合约部经理直接下级无任职资格1.学历、专业知识：大学专科以上，具有招投标管理、成本管理、合约管理、建筑相关法律法规等相关专业知识2.工作经验：3年以上招投标管理经验，有二个以上大、中型地产项目招投标管理工作经验工作职责负责制定和建立健全本部门各项规章制度及编制各项目年度招标计划。负责供应商开发和招标工作,具备能进行合约起草、修改以及与合约谈判能力；开发具有竞争力的供应商，建立与供应商的良好合作关系，定期进行评估； 负责制订本部门年(月)度工作计划并向主管领导汇报与审批。进行招标管理工作，组织编制招标文件。组织招投标小组对入围投标单位的考察；负责编写评标（请示）报告，以供招标工作小组作出决策。支持、指导、监督本部门合同管理工作。负责部门日常的管理工作。负责本部门内外关系协调工作。权力：1、对制度规定范围内本部门所有的职能管理权2、对招投标管理工作有管理权、监督权、建议权工作协作关系：内部协调关系业务关联部门分管领导外部协调关系市造价管理站、施工单位、监理单位、造价咨询单位、材料和设备的供应厂商合约专员职位说明书职位名称合约专员所属部门合约部直接上级合约部经理直接下级无任职资格1 学历、专业知识：大学大专以上，建筑相关专业毕业，对现行定额有深入理解，对人料机市场价格非常了解。能掌握神机妙算、广联达等预算软件，2 工作经验：五年以上造价预决算工作经验，独立负责过2个以上1000万以上的建筑预算或决算工作职责进行合约起草、修改以及与合作单位进行合约谈判负责供应商技术、质量论证及项目评估等立项工作；根据工程施工计划对暖通工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见进行询价、议价、比价并建议采购；履行采购合同，与供方进行工作协调；协调项目相关单位和部门，项目的交货验收及相关后续工作；配合本部门其他工作人员，编制招标文件及合同文本，对合同执行部门、单位进行合同交底；配合调查土建工程、装饰工程、安装工程中各类材料的市场价；负责对正式生效的有效合同、资料进行编号、分类归档，按领导批示发放相关部门；权力：1、对制度规定范围内本部门所有的职能管理权2、对成本管理、合同管理工作有监督权、建议权工作协作关系：内部协调关系各职能部门、项目部外部协调关系政府相关职能部门、相关业务部门工程成本管理控制文件成本管理部职业操守准则1、 总则1.1 本准则为河南恒拓成本人员工作素质的基本要求，职员必须熟知并遵守；1.2 成本人员违反本职业操守准则将上报公司，按照公司规定给予相应处分；2、 职业操守准则2.1 业务工作2.1.1 遵守集团职务行为准则2.1.2 执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益2.1.3 诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为2.1.4 严格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“诚信、公正、精业、进取”的原则，开展各项业务工作2.1.5 严格按照合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意2.1.6 严格按照合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款2.1.7 在任何情况下，禁止兼职工作，包括：在公司内从事外部工作；兼职与公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）2.1.8 成本人员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避2.1.9 成本人员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查2.1.10 积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理2.2 廉正管理2.2.1 廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为2.2.2 参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发礼品、礼券（现金）均应按照公司有关规定执行2.2.3 应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动2.2.4 在工作过程中发现合作单位有不廉政行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的继续发生，并报告部门领导2.2.5 每月召开一次部门廉政管理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情况进行监督2.3 保密义务2.3.1 不得将公司信息资料（包括成本资料、管理规范等）以任何形式(外借、复印、电子文档等)向其他单位或个人透露2.3.2 若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，须经部门经理同意批准2.3.3 不得将招投标过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向任何人泄露3、 其他3.1 本准则的解释权归恒拓职业合约部3.2 成本人员发现公司任何支援的违纪现象应向公司举报成本管理部部门职责1、 部门目标制定经济合理的目标成本，并确保目标成本的有效控制施工阶段按照成本控制文件开展各项成本管理工作客观准确的评估动态成本，严格审核各项工程费用最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力2、 目标成本、责任成本管理搜集、整理、汇总历史成本资料确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点汇总编写项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本3、 预结算管理组织编制及审核工程施工图预算全面审核竣工工程结算根据结算报告完成各项工程清算4、 成本信息管理建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库定期进行专题或综合的成本分析和研究收集集团内及其他工程造价信息资料收集集团内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广有效使用集团下发的成本管理软件标准合同文本（工程设计类）组织编制及审核审核并及时办理各项合同的审批工作审核并及时办理各项付款的审批工作审核并及时办理各项结算的审批工作按不同类别建立合同及执行情况台账5、 成本管理监控评估参与工程、材料及设备的招投标工作参与合同有关经济条款的审核定期动态报告目标成本和责任成本执行情况定期和不定期抽查评估项目成本管理工作对项目前期土地成本、方案设计等进行评估、提出意见对报批报建、营销成本进行监督控制6、 成本管理规范建设制定成本管理的有关规范及实施细则制定并完善目标成本管理体系制定并完善部门内部管理规范制度7、 培训指导组织成本管理规范的培训为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导8、 成本预结算管理预算资料原件工程结算前由主办人留存保留结算资料原件工程结算后统一归档管理成本管理部岗位职责1、 成本管理部经理岗位职责目标管理组织确定项目的目标成本确定部门的工作目标及工作计划定期检查成本控制目标的执行情况制定有效的成本控制方法负责监督和落实部门的工作计划造价审核组织完成各项造价（含合同价、结算价）的确定工作对造价工作完成部门内的终审组织重大结算工作及合同的谈判招投标工作参与公司所有招标工作制度建设组织制定成本管理的有关规范组织对成本管理规范的有关培训工作负责公司成本管理制度的制定新项目投资测算组织项目前期成本调研，便于公司决策合同管理起草格式化标准合同文本对上报合同进行审核根据实施情况对合同的经济条款进行全面的把握预决算管理负责装修工程及室外园林绿化工程结算工作部门管理培养业务骨干部属激励和绩效考核负责本部门人力资源的配置和调遣相关总协调工作负责本部门所有对内对外的协调工作组织对外的业务交流活动负责公司内部成本意识的建立并组织相关培训2、 成本综合管理岗岗位职责施工图预算管理土建、安装工程根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作负责编制咨询合同目标成本制定确定项目目标成本，制定材料设备成本控制明细表结算工作负责督促施工单位上报工程结算书负责按相关文件规定审核工程结算资料负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审信息管理负责按集团要求有效使用成本管理软件，及时完整录入各类数据负责汇总编制每月公司成本月报，并上报总部动态目标成本负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的土建费、公共配套项目及开发间接费等按月提供出动态成本分析报告（土建或安装部分）审计配合工作对造价咨询公司进行管理，各项审价工作协调负责准备编制审计所需数据表格工作负责审计的其他配合工作合同及付款管理负责审核合同中有关经济条款负责建立合同及合同付款台账及成本核算工作日常管理配合及时提供成本管理软件所需相关数据及时总结工作中经验教训供部门内共享编制项目每月工程资金计划协助部门经理处理日常事务3、 安装成本管理岗岗位职责施工图预算审核安装工程根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作审核工程进度款负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款，经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据招投标工作对安装工程和材料、设备招投标工作，预算员要负责对相关的投标单位的入围进行审核负责协助编制主体工程招标文件，对招标文件的经济条款进行审核对经济标书进行分析审核现场签证变更负责全部安装工程设计变更和签证单费用的初审负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况结算工作负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的安装，综合管网及安装甲供材料等按月提供动态成本分析报告（安装部分）现场管理负责抽查现场有关工程量的准确性负责督促工程部执行工程变更签证管理规范合同及付款管理负责审核合同中有关经济条款日常管理配合及时提供成本管理软件所需相关数据及时总结工作中经验教训供部门内共享4、 成本信息管理岗施工图预算审核（兼）-土建工作根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作审核工程进度预算负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款，经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据之一审核现场签证变更负责全部土建工程设计变更和签证单费用的初审负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况结算工作负责督促施工单位上报工程结算书负责按相关文件规定审核工程结算资料负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审动态目标成本负责进行项目动态目标成本跟踪按月提供出动态成本分析报告（签证变更部分）现场签证变更及档案管理负责建立工程设计变更及现场签证费用台账负责各类决算资料档案及图纸资料管理招投标管理负责招投标工程量清单计算日常管理配合及时提供成本管理软件所需相关数据负责每周部门例会会议纪要记录集整理及时总结工作中经验教训供部门内共享协助部门经理处理日常事务成本管理部日常管理一、 工作制度1、 工作周报制度个人周报及工作完成情况每周五14：00之前报部门综合管理员个人月报及工作完成情况每月末提前两天的14:00之前报部门综合管理员2、 工作总结制度每季度第三个月最后五天内将个人季度总结报部门经理处不定期总结工作中经验教训，提交部门经理用来专题讨论对结算金额大于10万元的工程，在结算上报审批之日起10天内完成结算总结分析，（对招标、合同、施工管理等方面总结分析）3、 定期会议制度部门例会于每周四17：00召开（约一小时）专业化培训讨论为两周一次，时间为每月逢单周周四16:30（约一小时）会议纪要或专业化培训讨论结果当天必须整理完成工作联系单及回复单4、 各种表单第一篇 目标成本管理体系第一条 目的1.1 目标成本管理体系是目前成本管理的有效方法之一，是实施工程成本事前控制的重要手段1.2 明确目标成本的确定，执行的流程，原则及各职能部门的职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理第二条 适用范围1.1 适用于公司开发的所有项目第三条 内容组成第一章 目标成本管理层的职责划分第二章 目标成本的形成步骤第三章 目标成本确定审批流程第四章 目标成本的执行第五章 目标成本的科目分类第一章 目标成本管理层的职责划分第一条 管理层的组成1.1 目标成本确定的发布中心：公司总经理层1.2 目标成本编制的中心：成本管理部、财务部1.3 目标成本执行的指导与监控中心：公司成本管理委员会1.4 目标成本的发生中心：工程管理部、设计部、市场销售部第二条 管理层的主要职责 2.1 目标成本确定的发布中心职责 2.1.1 审批并签发公司目标成本 2.1.2 修订目标成本 2.2 目标成本编制中心的职责 2.2.1 成本管理部负责目标工程成本的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安，公共配套管网，公共设施，园林景观，开发间接费中的工程管理费 2.2.2 财务部负责除工程成本外的其他成本编制，包括：土地成本、开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费 2.2.3 成本管理部组织目标成本的汇报工作 2.3 目标成本执行的指导与监控中心的职责 2.3.1 成本管理委员会负责审核目标成本 2.3.2 成本管理部定期发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见 2.3.3 建立健全目标成本费用管理体系，制定，修改，解释，培训目标成本管理及其相关规范、制度 2.4 目标成本发生中心的职责 2.4.1 遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动 2.4.2 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责 2.4.3 根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作 2.4.4 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任（见费用发生部门的职责明细表）第二章 目标成本的形成步骤第一条 项目定位阶段-估算成本1.1 编制依据1.1.1地块的综合情况资料1.1.2 项目总体定位和初步的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案1.1.3 公司的利润要求1.2 编制流程1.2.1 项目发展部提供地块的综合情况1.2.2 设计部提供地块的总体规划设计的各项经济指标及住宅单体的各项基本建造标准1.2.3 成本管理部收到项目发展部、设计部提供的资料后三天内完成项目工程估算成本初稿1.2.4 配合财务部完成整个项目的成本估算工作，并根据公司利润及预期售价调整成本估算1.2.5 公司领导审核并确定估算成本，指导项目的初步设计 第二条 方案设计阶段-测算成本2.1 编制依据2.1.1 立项阶段的项目估算成本2.1.2 设计部提供的（初步）建筑、景观设计图2.2 编制流程2.2.1 设计部提供整套初步（扩初）设计图，各项面积等指标2.2.2 设计部、工程部、成本管理部通过性价比确定装饰材料的材质及档次，限价，填报新项目材料设备一览表扩初阶段报公司领导审批2.2.3 成本管理部收到设计部提供的完整的成本测算资料后，七个工作日内组织完成初步（扩初）设计阶段的工程测算成本初稿2.2.4 配合财务部完成整个项目的测算成本工作，并与立项阶段的估算成本进行对比，找出成本的差异进行适当调整 第三条 施工图阶段-目标成本3.1 编制依据3.1.1 主体工程的施工合同及施工组织设计3.1.2 初步设计确定的测算成本3.1.3 设计部提供的施工图及图纸会审纪要3.2 编制流程3.2.1 设计部出施工图，成本管理部组织施工图预算的编制，根据施工图预算价确定主体建安的目标成本3.2.2 成本管理部根据设计部和工程部填写的新项目材料设备一览表施工图阶段进行装饰性材料的目标成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部3.2.3 工程管理部根据项目规划及政府部门的各项配套收费，与成本管理部共同讨论确定项目公共管网配套成本3.2.4 设计部、成本管理部共同讨论，根据景观设计图、产品定位确定项目园林景观目标成本单价3.2.5 财务部完成除工程成本外项目的目标成本的编制3.2.6 成本管理部汇总目标成本初稿，组织向公司成本管理委员会汇报3.2.7 汇总各部门的意见，完成对项目目标成本的修改，送公司审批3.2.8 目标成本的编制一般在收到正式的主体施工图后三十天完成 第四条 附件新项目材料设备一览表-施工图阶段第三章 目标成本的确定及审批第一条 目标成本的审批1.1 审批流程成本管理委员会相关部门（成本管理部、设计部、工程部、财务部）-成本管理文员会核定-公司总经理审批1.2 成本管理部负责目标成本确定审批表的审批过程1.3 成本管理委员会的相关部门（成本管理部、设计部、工程部、财务部）负责完成目标成本的编制，并对结果进行会签1.4 成本管理委员会核定目标成本后送公司总经理审批1.5 经公司总经理审批通过的目标成本将由成本管理部下发至各项目部门第二条 目标成本的修订 2.1 审批后的目标成本明细表将下发至项目发展部、设计部、工程管理部、成本管理部 2.2 在执行过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必须以邮件或书面形式报公司进行审批 2.3 经公司同意后，成本管理部进行修改的费用测算，并填报目标成本变更审批单，报公司审批 2.4 经公司总经理审批通过的目标成本变更将由成本管理部下发至各项目部门 第三条 附件 目标成本确定审批表 目标成本变更审批表第四章 目标成本的执行 第一条 目标成本的执行原则 1.1 限价设计原则 1.1.1 设计部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务 1.1.2 设计部及时将各阶段的方案设计提供成本管理部，成本管理部在3-5天内完成设计方案的概算，并与目标成本进行对比，提出相关建议 1.1.3 设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入 1.1.4 限价设计主要用于装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段 1.2 限价采购原则 1.2.1 限价采购主要用于装饰性材料的确定及采购 1.2.2 工程管理、成本部根据公司审批确定的新项目材料设备一览表-施工图阶段的要求寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作 1.3 先算后干原则 1.3.1 原则上工程必须先编制施工图预算，再进行施工，若设计等特殊原因，可边施工边编制预算 1.4 审批原则 1.4.1 各项设计、施工等业务工作的开展必须以公司的目标成本为限价的依据，从而保证总目标的顺利实现 1.4.2 若由于特殊原因，选定项目将超过目标成本则必须填报超目标成本审批表，报公司领导审批后实施 第二条 目标成本的动态报告 2.1 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部定期出一份项目动态成本信息报告 2.2 项目动态成本信息报告的内容 2.2.1 各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因 2.2.2 成本控制管理的专项分析 2.2.3 成本控制的问题及建议 2.3 成本管理部项目动态成本信息报告后报送公司总经理层及相关部门经理 2.4 收到项目动态成本信息报告，总经理组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题 第三条 目标成本的总结评价 3.1 工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因 3.2 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式EXCEL数据表作为新项目测算的依据 第四条 附件 超目标成本审批表 第五章 目标成本科目分类 根据开发产品按制造成本法设置成本项目，目标成本项目一般包括下列六项：一、土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门缴纳的大市政配套费、缴纳的契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价2、合作款项：补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费，管线铺设费、接口补偿费等4、拆迁补偿费：有关土地，地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二、开发前期准备费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通一平等前期费用，主要包括以下内容：1：勘测丈量费：包括初勘、详勘等，主要有水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测费、日照分析费、拨地定桩验线费、复线费、定线费、建筑面积丈量费等2、规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费等、建筑研究用房费、包括材料及施工费3、报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金），拆迁管理费、招投标管理费等4、三通一平费4.1 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用4.2 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费，临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用4.3 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用4.4 场地平整：场地清运费，旧房拆除等费用5 临时设施费5.1 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用5.2临时办公室：租金、建造及装饰费用5.3 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费5.4 临时围板：包括设计、建造、装饰费用三、主体建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用，主要包括：1 基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基检测费及降水费2 主体土建：包括土建结构、装饰等项目3 主体安装：包括安装室内水电暖等项目4 主体装饰性材料：包括门、窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料5 主体设备：包括甲供的各类户内箱体、空调等设备6 其他：包括土方、各项施工配合费等四、 社区管网工程费指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。主要包括：1室外排水系统费：主要包括雨污水系统、雨污水泵站等；2室外给水系统：主要包括室外给水排管，室外消防给水，水泵房建安及设备等；3室外燃气系统费：主要包括燃气管道系统、调压站；4供电系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；5通讯系统费：主要包括通讯配套管线及设备费；6有线电视系统费：主要包括有线电视系统的管线及设备费；7纯净水系统费：主要包括纯净水系统的管线及设备费；8室外智能化系统费：主要包括安保宽带系统的管线及设备费用；五 园林环境工程费1绿化建设费：主要包括区内、区外绿化支出；2建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等；3道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；4围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；5室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；6室外背景音乐：包括管线及设备；7室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等；六 配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；七 开发间接费1 工程管理费：主要包括区内、区外绿化支出：1.1工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用1.2预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用1.3行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。1.4施工合同外奖金：赶工奖、进度奖1.5质检费：竣工验收过程中的有关质检费。2营销推广费：2.1媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2.2广告设施及发布费：车站广告、路牌广告2.3现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆2.4促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费2.5宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品2.6接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等2.7现场销售器具费：饮水机、家私等2.8现场销售人工费：工资、奖金、补贴等2.9卖点增加费：2.10看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用2.11样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。2.12销售模型费：2.13展销费：展位费、布置费、制作费等2.14其他3资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出，汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额；4物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；第二篇项目成本管理规范工程预结算管理规范第一条 目的1.1合理安排预结算的编制和审核工作，及时掌握开工、竣工阶段的工程造价；1.2工程预结算为工程进度款的支付、成本控制、造价分析提供依据；第二条 范围2.1 公司所有工程的预结算第三条 项目主体工程的预算流程3.1 成本管理部根据工程造价咨询管理规范选择项目的社会造价咨询单位，签订项目的造价咨询合同：（详见工程造价咨询管理规范）3.2 成本管理部收到施工图后，分别对造价咨询单位及施工单位提出工程预结算编制任务单预算编制的任务单，开始编制施工图预算；3.3 有关预算编制的一般要求：3.3.1 主体工程一般要求一个月内完成预算的编制；3.3.2 每一份预算按楼号（或房型）进行汇总；3.3.3 每一楼号的土建工程基本分项：基础、上不结构、装饰工程；3.3.4 每一楼号的安装工程基本分项：煤气、给排水、强电、弱电工程；3.3.5 其他特殊的编制要求；3.4 组织造价咨询单位参加图纸会审工作；3.5 组织造价咨询单位与施工单位的预算编制前期相关工作会议，咨询单位协助甲方对施工单位明确预算编制中的统一口径及标准；3.6 造价咨询单位编制完预算后及时递交甲方，甲方作为调整前期工程进度款的支付依据；3.7 施工单位完成预算编制后将由成本管理部递送造价咨询单位进行审核；3.8 成本管理部全过程跟踪预算的审核情况，并按抽查法、对比法进行复核；3.9 成本管理部对预算结果的确认：必须分专业2人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认方可生效；3.10 经成本管理部，施工单位及审价单位三方确定后的预算为最终的施工图预算价，并做好施工图预算编制备忘；3.10.1 施工图预算编制备忘要详细，包含图纸编号、套用的定额、计费的标准、人工补差、材料价格等编制依据，以及说明不包含的项目，不清楚而暂定的项目等；3.10.2 施工图预算价是工程结算价的一部分，除预算编制备忘中说明的事项外，其余项目在结算时均不得调整；3.11 根据审核后的施工图预算价调整工程合同价，并作为工程进度款的支付依据；第四条 项目主体工程的结算流程4.1 根据主体工程不同区域的竣工时间，成本管理部编制合理的竣工结算的计划；4.2 主体竣工结算价组成：结算价=预算价+预算备忘调整价+设计变更价+现场签证价+其他费用4.2.1 施工图预算价：原甲方、乙方、造价咨询公司三方审核确定的施工图预算价；4.2.2预算调整价：根据预算编制备忘中注明的事项对预算价进行调整汇总；4.2.3 设计变更费用：审核每月汇总的设计变更的造价（详见设计变更及现场签证管理规范）；4.2.4 签证费用：审核每月汇总的现场签证的造价（详见设计变更及现场签证管理规范）；4.2.5 其他费用：在合同期间政府造价管理部门对定额取费标准有新规定而引起的调整等；4.3 成本管理部全过程跟踪结算的审核工作，并按抽查法、对比法进行复核；4.4 甲、乙及造价咨询单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价；4.5 成本管理部填写主体工程竣工结算审价结果审批表，报公司审批；4.6 结算审批通过后，成本管理部根据主体工程清单管理规范开展清单工作；第五条 其他工程（除主体工程）的预结算流程5.1 成本管理部根据出图时间及施工进度，合理安排施工图预算的编制；5.2 预算编制的一般原则：施工单位必须编制施工图预算，甲方进行初审；若比较复杂且影响成本较大的工程甲方将委托咨询单位编制施工图预算，作为目标成本确定及合同价调整依据；5.3 工程竣工取得竣工验收单后十五天内施工单位上报工程结算文件至项目主办工程师；5.4 工程管理部主办工程师根据工程情况填报工程结算审批表，经工程部经理签字同意结算后，报送成本管理部；5.5 工程管理部对竣工资料的正确性负责；成本管理部复核结算资料的完整性；5.6 竣工结算资料包括：5.6.1 经项目经理部审批后的工程结算审批表；5.6.2 工程竣工质量验收单；5.6.3 工程竣工结算造价汇总表；5.6.4 施工单位上报的工程结算书；5.6.5 施工合同、补充协议的复印件；5.7 成本管理部核对结算资料，组织结算的社会审价工作；5.8 成本管理部全过程跟踪结算的审核工作，并按抽查法、对比法进行复核；5.9 甲、乙及造价咨询单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价；5.10 成本管理部续填工程结算审批表，报公司审批；第六条 其他6.1 3万元以下的零星工程的预结算根据零星工程预结算管理规范；6.2 水、电、煤气等特殊工程若主办部门强制执行行业定额计取费用，则主办工程师需对情况进行说明，并附相关的政府文件；6.3 任何工程结算，成本管理部必须2人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认；6.4 本规范中关于造价咨询工作的相关内容参见工程造价咨询管理规范；第七条 附件工程预结算编制任务单 总则第一条 目的1.1为了加强对工程造价咨询工作的管理，规范工程造价咨询业务（下称“咨询业务”）的操作程序，明确咨询业务的工作范围及评估体系，保证咨询业务的质量和效果，特制定本管理规范；第二条 范围2.1咨询业务指咨询单位向万科提供的专业造价咨询服务。主要包括工程预算编制、审核；工程结算编制、审核；工程变更签证费用审核；编制标底；各项工程造价的测算等；第三条 管理规范内容本规范由四部分组成：第一部分 造价咨询业务的实施第二部分 造价咨询业务的评估第三部分 工程造价咨询委托合同第四部分 附件造价咨询任务委托单造价咨询材料清单工程造价咨询费用计算表主体工程竣工结算审价结果审批表咨询成果校审记录单造价咨询单位综合考评评分表上海市建设工程社会审价收费标准第一部分 造价咨询业务的实施1造价咨询单位的选择1.1造价咨询单位必须具有国家建设部认定的甲级资质；1.2合作的造价咨询单位不得连续两次以上与同一家施工单位开展造价审核工作；1.3每个项目的造价咨询工作必须同时选用两家以上的造价咨询单位加入；1.4由于造价咨询工作的重要性，新项目优先考虑已建立合作伙伴的咨询单位；1.5对于新的造价咨询单位的启用，可以采用合作咨询单位推荐的方式，单必须经过考察及试用；1.6必须选择造价咨询单位中优秀的造价工程师担任项目的造价咨询单位；1.7通过对咨询工作的评估保证公司有三家长期合作的造价咨询单位，并淘汰不合格的单位；2造价咨询委托范围2.110万元以上的工程必须经过造价咨询单位的审核；2.210万元以下（包括10万元）的工程抽20%的工程必须经过造价咨询单位复核；2.3若特殊原因。10万元以上工程未送造价咨询单位审核，必须以邮件形式报部门经理审批同意；3造价咨询合同的签订3.1按上海区域公司的造价咨询委托合同（详见第三部门），并根据开发项目的具体要求与咨询单位签订合同；3.2双方对合同认可后，由造价咨询单位先签字盖章确定；3.3成本管理部根据公司合同审批流程，申报造价咨询委托合同；4造价咨询合同的执行4.1造价咨询单位必须严格按工程造价管理的相关规范，严守职业道德，信守合同，按时保质保量完成造价咨询工作；4.2合同签订后必须以造价咨询任务委托单。（见附件）的形式开展造价咨询工作；4.3造价咨询单位的工程主办人员必须每月到施工现场。了解施工现场的情况，处理工程造价的相关纠纷问题；4.4造价咨询工作完成后，咨询单位根据合同约定的计费方式填报工程造价咨询费用计算表（见附件），并根据合同约定支付费用；4.5成本管理部全过程跟踪造价咨询工作，保持与咨询单位的良好沟通，及监控其与施工单位的廉洁工作；5造价咨询成果的确认5.1造价咨询单位与施工单位完成造价审核的初稿，并递送成本管理部主办工程师；5.2成本管理部主办工程师校审初稿，并填报咨询成果校审记录单（见附件）；5.3经成本管理部、咨询单位、施工单位三方确认的初稿，报上级审批盖章；5.3.1施工图预算报告经成本管理部经理确认后，盖成本管理部章；5.3.2总包工程结算报告必须填报工程竣工结算审价结果审批表（见附件），经公司总经理确认后。盖公司章；5.3.3 除总包工程外其余结算报告必须填报项目结算审批表，经分管总经理确认后，盖公司章；5.4造价咨询成果报告一式三份，成本管理部、咨询单位、施工单位三方各持一份；5.5造价咨询成果生效后，整套造价咨询资料返回成本管理部存档，并做好资料退还签收手续；6相关的造价咨询服务6.1配合成本管理部完成各项工程造价测算及分析工作；6.2提供国内及本市工程项目的造价咨询业务有关法律、法令、条例、规定、标准、规范和一般惯例的咨询服务；6.3提供材料、设备、工程等造价信息的咨询；6.4为成本管理部提供专业管理的相关培训；第二部分 造价咨询业务的评估1造价咨询业务评估内容1.1职业道德：造价工程师必须遵纪守法，廉洁公正；1.2咨询队伍管理：项目实施阶段，原则上不得更换合同确定的造价工程师；不得将造价咨询业务转包给外围的编审人员；1.3工作时效：根据造价咨询任务委托单的要求，合理安排造价工作，按时完成各项造价咨询工作；1.4工作质量：工程量计算：每一项子目工程量误差在+-3%内（包括3%）：以只、个出现的计量单位，工程量准确性为100%；任何工程必须有工程量计算底稿；定额应用：定额套用准确性为100%；费用应用：工程费率的取用准确性为100%；价格的审定必须有合理依据；1.5资料管理：完整的退回委托方的送审资料：咨询单位归档资料完整，以备复查；1.6行业评定：包括造价行业的各项年检及评比；1.7相关服务：能提供工程的合理化建议，积极帮助业主进行工程造价的控制工作；能配合业主进行各项造价测算，并积极提供其他相关工程的造价；1.8协调配合：能与业主良好沟通，紧密联系；2造价咨询业务评估方式2.1咨询业务的评估由成本管理部负责完成；2.2咨询业务的评估采用综合评分法，详见造价咨询单位综合考评评分表（见附件）；2.3关于工作质量的评估每个项目必须抽查一个单体的预结算工程，做到100%的复核率，并根据评估标准进行打分；2.4咨询业务的评估记录有成本管理部存档；2.5咨询业务的评估贯穿于日常工作中，评估报告与每年12月中旬报公司分管总经理；3造价咨询业务评估意义3.1造价咨询业务评估是造价咨询单位选择的依据；3.2每年与综合考评评分前三名签订合作伙伴的战略合同；3.3每年淘汰造价咨询业务评估最末名的造价咨询单位；3.4每年末召集合作的造价咨询单位开年度总结会议，开会公布综合考评的结果；第三部分 工程造价咨询委托合同（略） 总包工程竣工清算管理规范第一条 目的1.1根据工程结算的审价报告，对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款；第二条 范围2.1 项目的总包工程、第三条 管理规范3.1 总包工程竣工结算审核后，成本管理部组织进行总包工程清算工作；3.2 甲供材料的清算：3.2.1 与材料供货商清算：3.2.1.1 根据工程部提供的甲供材料数量，核对相应的厂方供料单，施工单位的签收单，确定甲供材料的施工数量；3.2.1.2 分析材料损耗的缘由，根据合同约定，整理材料扣款单；3.2.1.3 供货商材料清算量：供货量-材料扣款单数量；3.2.2 与施工单位清算：3.2.2.1 根据审价结果和现场签证数量，确定甲供材料的合理使用量；3.2.2.2 根据施工单位签收的材料供货单，确定甲供材料实际合格产品的供应量；3.2.2.3 根据以上两项的差额，计算乙方的甲供料清算款；3.3 工期奖罚清算：3.3.1 开竣工的时间：根据施工合同界定的时间，复核有关备忘、工期签证及验收单时间，确定发生的总工期；3.3.2 工期签证：复核有关工期签证，在实际发生工期中予以扣除；3.3.3 实际施工工期=总工期-签证工期；3.3.4根据实际施工工期及合同约定计算工期将罚款；3.4 质量奖罚清算3.4.1 复核质检站对工程项目的质检评定表；3.4.2 根据合同及有关签证进行质量奖罚的清单；3.5 施工水电费清算3.5.1 根据各施工单位的水电表数确定其施工阶段的实际用水用电量；3.5.2 根据结算审价报告计算出定额规定的水电使用量；3.5.3 根据实际用量与定额用量的差额及实际水电费与定额水电费单价的差额确定水电费清算金额；3.6 工程扣款3.6.1 汇总施工过程中签认或被甲方强制扣款的各项工程扣款单，确定工程扣款金额；3.7 工程保修金3.7.1 根据施工合同及工程结算审核价，确认该项目工程的保修金；第四条 清算报告的审批4.1 成本管理部主办人完成清算后，填报总包工程清算审批表；4.2 工程管理部对清算报告中的工期、质量、材料供应清单、扣款等资料的属实性负责；第五条 附件总包工程竣工清单审批表设计变更与现场签证管理规范第一条 目的1.1规范设计变更、现场签证的工作程序，加强工程造价的事中控制；1.2及时掌握变更签证实施的费用，减少结算的扯皮现象，并能动态反应工程造价；第二条 范围2.1 本管理办法适用于各类工程、材料在施工及采购中发生的变更及签证；2.2 设计变更的主要内容：2.2.1 由于设计院设计图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其他变更事项。2.2.2 由于设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、材料代换或其他变更事项。2.2.3 由于工程部、监理、施工单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，导致发生做法变动、材料代换或其他变更事项。2.2