永川区商业市场专题调研报告课件.ppt

,商业市场环境专题调研报告,谨呈：重庆中科普永奥地产有限公司,重庆中科普永奥地产永川项目,寻找，永川商业的未来;为奥兰半岛，许一个璀璨的明天。,【声明】,重庆合力新港房地产顾问有限公司,研究目的,Objective,ChinaLAND,新|港|地|产,顾问|策划|代理|管理,Contents,目录,城市发展定位,重庆二级经济圈，西部卫星城。“大重庆”城市经济核心区，重庆1小时经济圈内6大区域性中心城市之一，重庆市规划的职业教育基地。,永川，地处重庆西部、川渝黔三区汇点，邻沙坪坝、璧山、大足、荣昌、江津等地。全区幅员1576平方公里，辖16个镇、7个街道，总人口约113万，目前城镇化率58.6%,数据来源：重庆市统计局网站,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站,2011年经济增速高达26.72%，高于主城9区平均增速（24.69%）。2011年，永川区GDP总值预计达到380亿元，在“一小时经济圈”内，排名第四，处于中上水平。,社会经济环境,近5年GDP平均增速24.7%，GDP绝对值，居全重庆11名，区县第4名。经济上升趋势明显，发展速度全市领先。,近年永川区生产总值发展情况（单位：亿元）,社会经济环境,人均GDP高于周边各区县，但增速近两年有所回落，目前居全重庆13名，区县第4名。,虽然人均GDP增速较往年有所振荡回落，但人均GDP绝对值，依然呈现强劲增长态势。,20062011年，永川人均GDP衍变情况,2011年，永川人均GDP为5744.64美元，高于重庆全市平均水平，也高于永川周边各区县（璧山、大足、铜梁、荣昌、江津）,势必推动居民消费力及消费需求呈现上升趋势,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站,数据来源：重庆市统计局网站,第二产业，是永川的支柱产业，第三产业，是永川主导产业，第一产业，占比逐步下降。,社会经济环境,产业结构方面，第三产业是永川的主导产业。从三产配比来看，产业结构发展良好，总体呈上升趋势。,第二、三产业，在GDP中所占比例较大；2009年以来，合计占比达到90%以上。,近年永川工业园区的规划和实施，各类规模工业企业的招商引资，带来第二产业的飞速发展，所占比重逐年增加，与第三产业齐头并进，后劲十足；永川职教产业（第三产业）发达，是全国著名的职教基地。,第一产业第二产业第三产业,20062011年，永川区产业结构配比,数据来源：永川统计年报,数据来源：永川统计年报,2011年，永川区城镇居民人均可支配收入19685元，略低于2011年重庆市城镇居民人均可支配收入（20249.70元）,2011年，永川周边区县城镇居民/人均可支配收入（元）,社会经济环境,城镇居民人均可支配收入，与周边区县相比，处于中等水平。但从历年发展情况来看，呈逐年增长态势，表明居民消费能力逐步提高，目前处于中等偏上水平；,2011年永川区城镇居民人均收入,永川区历年人均可支配收入情况,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站,数据来源：重庆市统计局网站,社会经济环境,永川社零总额居重庆各区县第8位，为“1小时经济圈”之冠，消费增长势头强劲。,永川区近年社零总额年均增长约21.56%，呈现加速上升态势。2011年永川区社零总额138.5亿元，在全市处于相对较高的水平。数据表明：历年居民储蓄余额均高于社零总额，从2011年数据来看，存款余额增幅高于社零总额增幅，表明居民消费意愿有待进一步提升。,社零总额(亿元)社零总额增速(%)居民存款余额亿元）存款余额增速(%),数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站,数据来源：重庆市统计局网站,中心城区面积从2003年的28平方公里迅速发展到目前的50平方公里，未来，城市中心继续东移。,城市发展历程,2002年前，永川中心城区，主要集中在老城区域；2002年后，东部新城逐步开发。,城市格局,老城区传统的商业中心与居民聚居区，人口密集，商业气氛浓厚，但城市发展趋于饱和。,城市格局,新城永川区新的政治、经济、文化、商业中心，众多行政机关已迁入新城，但市政配套尚不完善，区域人气较为不足。,成渝高速,渝西大道（中段）,城区交通,道路网络通达性较好，老城区交通便捷，新城区暂时交通不便。,昌州大道（中段）,昌州大道（西段）,渝西大道（中段）,渝西大道（西段）,萱花路,中环北路（西段）,中环北路（中段）,成渝高速,成渝高速,昌州大道（东段）,人民大道,兴龙大道,本案,汇龙东路,汇龙大道,人民大道,人民南路,人民西路,红河大道,红河大道,红河南路,红河中路,学府大道,老城区道路狭小，但公交体系比较健全，并且因为人口密集因素，出租车大多集中聚集在老城区范围。,新城老城核心商圈之间，相距约15分钟车程。,新城区道路规划大大优于老城区，道路宽敞，且规划有专用的自行车道，但公交运力有待提升，目前交通较为不便。,永川汽车总站,永川火车站,高速路下道口,永川区/2011年户籍人口数及构成情况,人口结构,目前永川中心城区常住人口53万，近5年城区人口平均增幅为11%，人口迅猛增长，为商业发展带来潜在消费驱动力。,20062011年，永川城区人口增长情况,永川区/2011年人口构成,城市发展规划,东进，南拓！,【远景目标】建成“城区面积100平方公里、城区人口100万”的现代大城市。,未来永川城市发展方向,东进、南拓、西优、北控,20112030年，永川发展目标,凤凰湖电子信息工业园,宏观商业环境,研判结论,永川目前城镇化率58.6%,人均GDP5744.54美元结合西方商业发展阶段模型来看：永川正在经历商业业态的第二次升级。,超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、等综合商业开始涌现，成为推动城市发展和区域进步的新动力,商业业态面临第二次升级,永川/城市和商业发展阶段,商业业态面临第一次升级,宏观环境启示：,宏观环境启示：,就目前而言：永川商业存在较大发展空间，但居民消费观念及消费意愿有待进一步改观。,从未来发展观察：新城区的商业发展前景较为广阔，但要充分考虑完善基础配套，改善交通等因素；,2,3,从历史历程来看：永川总体经济以及人口近年都呈现较快发展态势，并将保持较高的持续增长速度。,1,Contents,目录,ChinaLAND,新|港|地|产,顾问|策划|代理|管理,商业现状调研,永川各大商圈分布情况&本次数据采集范围,名豪,人民西路,人民南路,红河中路,人民东路,人民大道,渝西大道中段,红河大道,红河大道,渝西广场,本案,景观大道,名豪购物中心,渝西广场,中央大街,红河大道,人民东路,人民南路,红河中路,人民西路,人民大道,帝都红旗广场,蜀华商业步行街,人民广场,老城区市调范围,老城区/主要调研项目：渝西广场、俊豪中央大街、名豪购物中心、帝都红旗广场、蜀华商业街。,老城区/主要调研板块:渝西广场商圈、名豪广场商圈,渝西广场，地理位置优越业态品质较低。,地理位置：位于永川老城区最核心的商业黄金地段，,租金情况：渝西广场外圈的门面租金价格区间为200-250元/月，商场内部门面租金较低，商铺面积较小、租金价格区间为130-200元/月。,渝西广场商圈,业态分布：经营业态方面，以服饰贸易为主，包括商业、金融、贸易、餐饮及其他生活服务。,其商铺多为私人购买,然后转租,主力店：重庆百货、沃尔玛超市、渝西购物广场,俊豪中央大街,集购物、餐饮为一体的大型购物中心,位于渝西大道中段，紧邻渝西广场，为永川老城区城市中心位置.,名豪广场商圈,永川出现较早的商业中心，永川市民传统的购物消费场所，近年渐成颓势。,商铺租金：【外街】60-100元/月【内街(美食街)】20-50元/月,老城区其他个案,具体数据及资料，点击以下链接：,永川老城区,业态格局大型集中式商业分布,永川老城区的零售百货业方面的集中式商业节点目前主要在以下名豪购物广场、渝西广场、俊豪中央大街，如永川重百、新世纪、沃尔玛以及即将入驻的梅西百货等。在消费客群方面，老城区大型集中式商业覆盖永川区全城市民。,名豪购物中心,重百,新世纪百货,沃尔玛,永川老城区,核心商圈大型集中式商业营业面积统计,永川老城区,业态格局专业市场分布,永川老城区,业态格局餐饮娱乐业态分布,蜀华商业步行街,名豪美食街,俊豪中央大街美食街,现状：餐饮业较为集中，且经营广泛，品种繁多，但环境较差。娱乐业分布较为零散.消费人群：永川城区居民，但以老城区为主。,名豪购物美食街,永川老城区,业态格局其他临街散铺,胜利路,萱花路,业态范围：主要以服饰、便餐为主。消费客群：老城区居民、部分新城区居民消费水平：中低端,主力店：名豪百货、名豪超市、国美电器，重百超市,主力店：新世纪百货、苏宁电器、屈臣氏、肯德基、越界国际影城,主力店：重庆百货、沃尔玛超市、渝西购物广场,永川老城区,从中心商圈主力店&商铺租金的交叉分析，可以看出，大型品牌主力店_对本区域的租金推动作用明显。,老城区调研结论,商业环境成熟，人气鼎盛。商铺出租率100%，租金较高。,老城区，商业氛围浓厚，从人流量、车流量角度，都呈现出商业繁盛景象。,受陈旧的城市规划所限，交通路网、景观性、舒适性方面亦将有所限制。,就目前而言，老城区商业价值明显高于新城区。,从未来潜力角度，老城区商业发展空间，有所局限。,大县城格局，典型的“马路经济”,商业发展空间，有所局限。,永川老城区,商业发展十分成熟,商业业态非常丰富。目前而言,地段、区位、配套优势明显，但从升值空间和发展潜力角度，将有所局限。,老城区调研结论,永川新城区,现有商业格局,新城区市调范围,重点调研板块：人民广场商圈、红河大道沿线、昌州大道沿线、体育中心周边,主要调研个案:人民广场、帝琴58号大街、竹映三清、华创渝西新天地、AC世纪城、十里棠香等。,电信局片区,人民广场商圈,红河大道沿线,昌州大道沿线,体育中心片区,人民广场商圈,AC世纪城,人民广场,占据永川商业中心地段的人民广场商业圈，商业营业面积达15万，商贸企业和个体工商户达500余家，,新城区商业核心区域,华创渝西新天地,天秀锦地,红河枫景,人民广场商圈,新城区商业核心区域,红河大道沿线,本案,十里棠香,五洋峰尚,青年根据地,新城区主要交通干道,沿线有十里棠香特色美食街、卡唯星巴风情美食街、和君临棠城、青年根据地、五洋都市庭院、五洋峰尚等入住率较高的小区以及文理学院红河校区。,红河大道主要经营业态占比情况（不含十里棠香）,红河大道沿线,新城区主要交通干道,昌州大道沿线,新城区交通主干道，沿线小区居民入住率较高，人气较好，商铺入住率及商铺租金也相对较高。,沿线有宇界维诗卡、润锦御龙山、巨宇江南、桓大泰晤士清晨住宅小区，由于交通便捷，该片区目前居民入住率较高，商铺入住率及商铺租金也相对较高。,体育中心&奥兰半岛片区,位于新城区景观中轴的东北端，区域内目前有众多地产项目正在大力开发中，为新城区极大片区中入住居民较少的区域，相对而言，目前人气较为不足。,具体个案,详细市调数据及资料，点击以下链接：,新世纪百货、吉又吉超市、人人乐超市等一批重点项目近年来相继投入运营，加速了人民广场商圈发展的步伐.,永川新城区,业态分布大型集中式商业,目前均聚集在人民广场商圈。,但华创步行街、崇尚百货等商圈内传统商业体受经营定位的制约，近年来经营状况每况愈下，无法与人民广场商圈同步发展，成为影响商圈发展的重要因素。,永川新城区,核心商圈大型集中式商业营业面积统计,永川新城区,华创外街1F,华创内街1F,华创内街23F,竹映三清临人人乐超市入口,竹映三清背街1F,天秀锦地临街1F,帝琴58号外街1F,帝琴58号内街1F,帝琴58号内街2F,AC世纪城外街1F,主力店：新世纪百货（超市）,主力店：人人乐超市崇尚百货,主力店：吉又吉超市,美食街,从中心商圈主力店&商铺租金的交叉分析，可见：大型品牌主力店对本区域的租金推动作用在新城区再次得到印证。,永川新城区,餐饮业态分布,十里棠香,帝琴58号大街,红河枫景扎啤广场,体育中心,AC世纪城,华创渝西新天地,新城区经营良好的餐饮主要集中在人民广场板块，以及新城区一些大型社区。餐饮环境幽雅舒适，虽然从消费客群来看覆盖了新城老城，但由于交通及其他因素，人气较老城区依然较弱。,永川新城区,休闲娱乐业态分布,哈曼皇宫,华创渝西新天地,帝琴58号大街,永川国际影院,渝西新天地,永川国际影院,十里棠香,目前主要集中在人民广场板块。,永川新城区,其他临街散铺、社区商业，业态凌乱，同样呈现出典型的“马路经济”特色.,永川新城区,商业业态与入住率及商铺租金的关系,华创内街服饰零售店,竹映三清服饰店,华创外i街餐饮店,文理学院主大门旁五洋/餐饮店,帝琴58号内街1楼餐饮店,帝琴58号外街1楼服饰店,帝琴58号内街2楼休闲保健,十里棠香餐饮,项目周边社区餐饮,项目周边生活服务,昌州大道沿线餐饮,帝琴58号外街1楼副食、生活服务,2,5,3,4,6,1,2,5,3,4,6,租金范围与人口密度的对比分析，可以看出，新城区各片区的租金与该区域的人口密集程度呈正比关系。此外，还可以看出：大型主力店的进驻以及区域交通体系的便捷程度，与居民入住率正相关。而片区各配套业态的丰富性也与入住率正向相关。,人民广场区域,文理学院,巨宇江南片区,电信局居民区,金域蓝湾片区,体育中心片区,人口密度,永川城区,商业现状调研,永川城区商业总体研判,商业氛围受城市配套、人口密集程度与历史沉淀影响，老城区商业氛围极为成熟，新城区尚处于发展初期。租金水平老城区商铺租金普遍较高；新城区极少数商铺由于人流极盛原因，租金水平可与老城区持平，但其余大部分物业租金水平大大低于老城区，租金落差较大。经营状况老城区由于人气原因，经营状况比较良好，新城区在缺乏有序业态规划且人气不足的情况下，经营情况不太理想。,目前在商业环境、租金水平、经营状况等方面，老城区均较新城区优胜。,业态格局典型的“马路经济”，老城区业态丰富分布凌乱，新城区业态有待完善，业态分布方面也相对零散。大型集中性购物中心，大都集中在老城区。新城区有少量百货、大型超市等集中式大商业，但其他业态更多以餐饮、休闲、生活服务为主。社区商业方面，新城多数小区由于目前地域还不成熟，且开发商对社区商业无统一的规划、招商，因此已售部分出租率不太理想，没有形成较好的商业氛围，故社区商铺空置率较高。,永川城区商业初步研判：,业态格局特点餐饮业占比最高，但大多为中档及低档，同质化严重，高品位特色商业较为欠缺.,永川城区商业初步研判：,永川城区商业初步研判：,大型主力店对周边区域的商铺租金带动效应明显。,Contents,目录,ChinaLAND,新|港|地|产,顾问|策划|代理|管理,问卷调查,问卷调查,商业消费者&商业客户,永川城区,商业消费客群基本洞察,消费者问卷调查安排及区域分布,1您的性别：男女2您的年龄：1825岁2635岁3745岁4655岁56岁以上3您的学历：中专（高中）大学硕士博士其他4您的职业：普通员工中层管理人员个体户专业技术员自由职业者无业/待业/下岗/离退休学生工人高层管理人员企业主家庭主妇其他5您目前居住的区域：永川老城区永川新城区永川周边乡镇其他:6您工作的区域：永川老城区永川新城区永川周边乡镇其他：7您目前主要的出行工具是：私家车单位交通车公交车摩托车/电动车出租车步行自行车8您目前常去的商圈有：渝西广场名豪购物广场人民广场其它：9您选择消费场所主要关注的问题：购物环境产品价格促销便利配套服务10您（家庭）主要消费方向：购物餐饮娱乐休闲日常消费医疗保养健身学习其它11您认为永川目前最缺乏哪类消费场所：12以下各项你认为哪项更重要？（请按主次顺序在方格上写上序号）地理位置装修方式环境氛围食品味道服务质量产品价格经营方式品牌形象店铺风格13请问哪类特色餐饮、休闲娱乐场所最能吸引你？品牌餐饮连锁特色美食茶楼酒吧咖啡厅KTV洗浴中心其它14请问你最喜欢吃哪种类型的特色餐饮？15请问什么情况下你会选择到特色餐饮场所消费？节日庆贺远朋来访朋友聚餐休闲消费特价促销朋友推介其它16请问你可以接受的餐饮消费价位是多少？（人均消费单价/次）17请问你通常多久去一次特色餐饮店？3天一周两周一个月一个月或更久18请问什么情况下你会选择到娱乐休闲场所消费？多久去一次？朋友聚会商务/工作其他:_3天一周两周一个月一个月以上或更久19请问你可以接受的休闲娱乐消费价位是多少20请问你每次去娱乐休闲场所的人均消费一般为多少元？21请列举你觉得致使永川餐饮、休息娱乐经营不善或经营失败的原因地点难找交通不便环境氛围差食品味道不佳服务质量不高产品价格贵产品种类单一品牌形象差没有店铺风格22请列举你所知道的休闲餐饮店。（请注明地点、店名、特色食品等）23请列举你现时最喜爱的娱乐、休闲娱乐场所（请注明地点、店名、特色所在）24如果位于新城区x有一个特色的餐饮休闲娱乐风情街，你会选择前去消费吗？会不会暂时不会，将来有可能,商业消费者调查问卷,永川城区,商业消费客群典型个例,根据报告的需要对永川城区部分消费者进行了一个随机调研走访：,年龄：30左右性别：男职业：自由职业目前居住区域：新城区访谈情况：一般消费选择在新城区，受访者认为新城区现在什么都有，用不着在老城区去消费。主要消费方向是休闲娱乐消费最关注的是质量和环境一般消费可以接受的价格为500元如果位于新城将新建设一个特色的餐饮休闲娱乐风情街，表示有机会可能会去消费。,年龄：26职业：个体经营户收入：5000元/月目前居住区域：新城区工作区域：新城区访谈情况：一般消费选择在新城区，特别是餐饮选择新城区，原因是老城区的环境没新城区好，档次比较低。最喜欢前往的消费场所是十里棠香一般是在朋友聚餐的情况下前去消费表示希望永川新城区能有个不夜城，可以通宵喝夜啤酒的地方,消费者一：,消费者二：,永川城区,年龄：31职业：出租车司机收入：3000元/月左右目前居住区域：老城区访谈情况：一般消费选择在老城区消费，原因是老城区商品种类多，商业集中。选择消费场所最关注的是价格和质量。可以接受的休闲娱乐消费价位是200元左右受访者认为新区由于人气不够，因此要建设特色餐饮休闲娱乐风情街可能会短期内经营不理想。,年龄：19职业：文理学院学生性别：男目前居住区域：新城区主要的出行工具是：公交车访谈情况：如果是逛街购物一般都选择在老城区，因为老城区商品价格相对便宜，商业种类多。但如果是休闲娱乐大多选择在新城区，因为新城区距离居住地方近，方便。选择消费场所主要关注的问题是价格现时最喜爱的娱乐、休闲娱乐场所是新城区的电影院。可以接受的餐饮消费价位是150元左右。通常两个月左右去一次特色餐饮店。如果位于新城将新建设一个特色的餐饮休闲娱乐风情街，表示很有可能去消费。,消费者三：,消费者四：,商业消费客群典型个例,被调查者中，对项目周边认知度评定中，知道的占56，不知道的占23，很熟悉的占21,被调查者中，对新建娱乐消费场所是否会消费的情况中，看情况的占62，节假日会去的占18，经常去的占10，不去的占10看情况的占了绝大多数,永川城区消费者调查问卷分析：对项目及区域认知度与接受度,表明：在永川目前市场背景下，争取商业市场先机的关键是足够的特色化及差异化。,市场调研表明：市民对本区域有相当的认知度，但认同度与接受度目前处于较低水平,被调查者中，消费注重点问卷中，特色口味的占55，服务的占44，交通占17，周边是否有购物场所的占4，停车位是否充足的占对特色餐饮和服务要求相对较高,被调查者中，餐饮人均消费，3050元的占18，不知道的占26，5080元的占17，30元以下的占20%，人均80元以上的仅占20,永川城区消费者调查问卷分析：餐饮消费水平&餐饮消费注重点,调研数据再次印证：争取商业市场先机的关键是足够的特色化及差异化。,一方面表明：永川餐饮消费水平普遍较低；换一个角度，也表明永川目前的高档餐饮消费场所较为缺乏，因此低档消费比例占绝大多数。,被调查者中，认为缺乏大型超市的占35，精品店的占24，流行百货的占24，特色餐饮的占19，中高档百货的占14%,精品店,永川城区消费者调查问卷分析：被调查者认为体育中心片区缺乏哪些商业？,从调研结果可以明显看出，体育中心奥兰半岛片区居民，对大型超市的需求和对商业业态丰富性、完善性的需求。,永川城区,商业消费客群城区市民消费习惯调查,永川城区,商业消费客群调查结论,大部分消费者习惯到老城区消费。,老城区商业比较集中，在生活购物上90%的消费者愿意选择到老城进行消费。,新城区环境较好，在餐饮娱乐消费上60%的消费者愿意选择去新城进行消费。62%的市民对餐饮娱乐的新消费场可接受度较高，但足够的特色和差异化才是赢占市场的先决条件。,结论1,结论2,结论3,新城区商业，在消费者层面来讲，消费观念与消费惯性方面，均需要较长的市场引导期。更有差异化及特色商业模式是新城区商业项目的制胜关键。与区域居民的针对性需求高度契合的商业业态，可成为积聚人气、培育市场基础的有效途径，,结论4,奥兰半岛周边区域市民，普遍表现出对大型超市、便捷生活配套的商业消费需求,永川城区,商业客户总体研判,年龄：3560职业：私企老板、个体老板、公职人员、高级白领居住区域：老城区&新城区&周边集镇&重庆或外地投资客户,商业客户（投资者/经营户）问卷调查安排及区域分布,商业客户（投资者/经营户）调查问卷,1请问你的职业？企事业单位职员公务员个体私营老板专业技术人员/医生/教师其他2你的家庭年收入？10万以下1015万1520万20万以上3请问你2年内是否有买商铺的打算？有无4您购买商铺的意图是：投资经营投资或经营5如果自营，请问您将经营何种行业？6如果经营，您倾向于选择何种形式获得商铺的经营权？购买租赁7您倾向于选择何种形式的商铺进行经营？沿街门面房特色商业街商铺市场类商铺商场、购物中心的柜台或店铺8对您来讲，比较理想的商铺面积是多少？10平米以内1130平米3150平米5170平米7190平米91平米以上9您觉得何种面宽商铺，更为理想？3米以下34米45米56米6米以上10您可以接受的租金是多少：（元/平米*月）20元以内2140元4160元6180元81100元101元以上11如果打算投资商铺，你首先考虑哪些因素，其次呢？地理因素交通方便程度人流量周边商业氛围铺位朝向及位置项目的规划定位有无品牌商家进驻发展前景及升值潜力铺位价格付款方式建筑风格其他：12请问如果在新城区有一个格调较高尚的特色商业街，由中高端餐饮、休闲娱乐等组成等组成，你觉得这个商业街的发展前景如何？你觉得这里商铺的租金价格范围是多少？1F租金范围：2F租金范围：13你觉得这里商铺的售价租金多少比较合适？1F售价：2F售价：14如果购买，你考虑购买的商铺楼层？1层2层3层3层以上负1层其他：15如果您购买商铺，您能接受的总价范围是：（元/平米）20万以内20353550万5065万6580万8095万95110万110125万125万以上16如果投资，你比较喜欢哪种付款方式？按揭贷款分期间付款一次性付款售后返租,永川城区,商业客户描摹,性别：男职业：个体目前在新城区经营服饰店受访者可以接受的租金是不超过60元/.月：如果打算新投资商铺，首先考虑的因素是地理位置和周边商业氛围。没有购买商铺的打算，如果购买，考虑购买的商铺楼层是一层临街。对受访者来讲，比较理想的商铺面积是30左右。,性别：男职业：自由职业目前居住在新城区在近期内如果有好的机会表示会有租赁商铺的打算。想经营建材。倾向于选择沿街门面房的商铺进行经营。比较理想的商铺面积是50-70，但是租金价格要求越低越好，最好不要超过30元/如果打算投资商铺，首先考虑地理位置因素，其次考虑人流量和周边商业氛围。,经过走访发现，投资者需求商铺面积在3060平方米。其投资商铺考虑的因素有几个方面：售价、区域、楼层、商业氛围等。,性别：女职业：普通员工居住地：老城区近年内有有租赁商铺的打算，租赁商铺的意图是用于自己经营，如果选择购买最首要考虑的地理位置其次是价格，可以接受的租金价格是20-40元/，理想的商铺面积是40，想经营服饰店，受访者表示但最好是选择在老城区，原因是老城区人流量较大，商业集中，商业氛围浓厚。,投资客户一：,投资客户二：,投资客户三：,永川城区,性别：男职业：个体经营者（红烧鸭老鸭汤）目前已经经营两家餐饮店了近期有打算在新城区再开第三家分店，受访者表示前往该店消费的人群主要是周边居住人群，也包括从老城区前往的人消费，平均消费每桌300元左右。如果经营，倾向于选择租赁形式获得商铺的经营权，倾向于选择特色商业街商铺形式的商铺进行经营，理想的店铺面积在100以上。可以接受的租金是不超过50元/、月如果在永川新城区有一个格调较高尚的特色商业街，由中高端餐饮、休闲娱乐等组成等组成，受访者觉得这个商业街应该定好位，且要看好是在什么位置，表示如果合适自己也会关注的。,性别：男职业：个体经营者（副食店）工作地点：新城区表示目前暂时没有投资或再租赁商铺的打算，原因是自己现目前经营的店生意本来就不好，因此没有打算再投资商铺。如果选择商铺，认为周边商业环境是第一位的，可以承受的租金价格是1030元，如果在新城区奥兰半岛有一个格调较高尚的特色商业街，由中高端餐饮、休闲娱乐等组成等组成，受访者认为前景目前可能会不好，原因是现阶段项目周边人气不够。,投资客户四：,投资客户五：,商业客户描摹,在本地商铺问卷调查中，有73的商铺老板有投资新区意愿。,商业客户调查问卷分析：投资意愿,在当地投资者调查中，55的人最注重的是人气，38的人注重升值潜力，33的人注重地段，25的注重销售价格，其他方面注重不多。,商业客户调查问卷分析：投资注重点,对本地投资者经营者调查中，其所需要的商铺大小中，39%的投资者喜爱41-60的商铺，21-40的占30，121-140的占1，200以上的占3商铺类型偏小。,商业客户调查问卷分析：所需商铺面积,访问中，受访商户，开店关心问题中，关心位置的约占87，合作政策的约占40，运营团队的约占10，装修情况的约占5。位置，合作政策，明显占据重点。,商业客户调查问卷分析：受访商户开店更关心的问题（分布）,访问中，受访者，开店倾向的场所中，中心购物圈约占55，临街商铺的约占46，百货商场的约占25，专业市场的约占9，中心购物圈及临街商铺需求明显。,商业客户调查问卷分析：受访者/开店场所的选择倾向,中心购物圈,访问中，受访商户，能承受的租金价格分布中个，21-50元的约占35，51-100元的约占30，101-180元的约占15，大众接受价格在21-50元/月-。,商业客户调查问卷分析：受访商户新开店能承受的租金价格,对于体育中心片区，目前商户普遍认为租金应低于文理学院大门附近区域商铺租金。再次表明该区域目前认同度不高。,访问中，受访商户认为永川新城区商业的缺陷中，认为规模小的约22，配套不完整的约占65，物业条件不好的约占8，租金压力大的约占3，很明确的说明永川新城区的配套不完善。,商业客户调查问卷分析：受访商户认为新城区商业目前有哪些缺陷？,永川城区,商业客户（投资者/经营户）调查结论,1,2,3,永川新区,商业客户总结,Contents,目录,ChinaLAND,新|港|地|产,顾问|策划|代理|管理,永川住宅开发体量与人口增长趋势永川住宅开发体量，绝大部分集中在新城区，老城区供应量极小。新城区虽然目前常住人口仅约10万，但随着开发进程以及入住增长，新城区人口将逐年递增，,新城区人口相对密集区,关联性敏感因素,从人口密度的角度分析：人民广场核心商圈周边以及交通便捷区域，居民入住率较高，大型主力店（百货、大超市)、周全生活配套也是人口密集区入住率较高的重要原因。本项目所处区域目前周边配套尚处极不完善阶段，周边范围大量尚处开发阶段的项目，因此目前居民入住率较低。,永川住宅开发体量与人口增长趋势三湖时代，永川新城区人口密集度将大大增加。但是受市政配套设施以及生活便利度的影响，短期内新城区难以取代老城成为永川绝对的城市中心。,永川历年城镇化率变化情况,关联性敏感因素,老城区,本案,人民广场商圈,新城区,老城区以其具有成熟的生活配套，留驻大部分人口聚居。在住宅新开发体量方面，受拆迁影响，年供应量较小，但去化速度快，表明老城区对当地居民的居住引力依然强大。,新城区建设，政府投入力度较大，是政府规划引导的重心。新城片区土地供应量较大，自07年以来开发面积及销售面积均超过老城区。新城区住宅在项目规模、建筑规划、产品创新方面均是永川住宅市场的代表，得到永川当地居民的赞许与认可，代表了永川未来的人居方向，,因此，从长远来看，老城居民向新城迁移，是大势所趋。,以长远发展的眼光来看，永川人口迁移动向老城居民迁往新城，是大势所趋，新城区随着人口的密集增长，其商业发展空间及上升潜力值得期待，,关联性敏感因素,众多政府行政机关均已迁移至新城区（人民广场商圈附近）政务性商务消费潜力可期。,关联性敏感因素,区委区政府建委公安局区卫生局区林业局区环保局疾控中心城乡建委,人民武装部,公安局,城乡建委,永川体育中心典型的周末经济特色，但目前尚未形成显著的人气集聚力，商业影响力非常有限，目前而言，商业带动力严重不足。,关联性敏感因素,根据以上情况，初步判断永川体育中心带有典型的“周末经济”特色，周末及假期人流量将有所增加，大型赛事活动期间，将有爆发性人流增加。,重庆文理学院,重庆文理学院红河校区主大门距本项目300米，师生日常消费目前集中在五洋项目沿线商业区域,但该区域商业档次总体偏低。,关联性敏感因素,文理学院,文理学院红河、星湖两个校区，两校区目前在校本专科生合计约18000人，教职员工1200人。本项目毗邻红河校区，距离该校区主大门300米该大门为师生主要出入口。目前红河校区师生主要消费集中在红河大道沿线五洋都市庭院、五洋峰尚。,美术楼侧门,距离本项目近100米，目前出入人烟稀少。,五洋都市庭院,五洋峰尚,红河校区主大门,改变文理学院师生的消费惯性，必须以格调性、差异化的商业业态，打造全新的、明确的消费目的性。,永川新城部分路段人流/车流统计,时间：18：30-19：30,时间：19：00-20：00,时间：20：30-21：30,时间：17：30-18：30,时间：18：30-19：30,关联性敏感因素,从新城区各商业节点的主要交通要道的人流量、车流量统计来看，奥兰半岛及体育中心区域，目前人气明显不足，调研数据表明：消费目的性对人流车流存在极大的引导效应。,实地调研数据表明：奥兰半岛周边人流量仅人民广场人流量的30%车流量仅人民广场附近车流量的20%,人民广场商圈，作为新城区的商业核心，拥有大型百货、超市、购物中心，因此人流车流大大高于其他地方。帝琴58号大街位于人民广场商圈，且为主题性餐饮娱乐休闲商业街；十里棠香，是永川少有的高端特色餐饮美食街由于目的性消费较强，因此以上两处的人流车流量也较高。,结论,关联性敏感因素,区域住宅开发体量巨大，且为中高端项目,体育中心周边，目前商业经营状态不善，影响区域商业形象.,新城区及奥兰半岛周边商业发展潜力可观,毗邻文理学院红河校区，但师生数量有限，目前习惯性消费区域在五洋片区,居民入住率逐年提升,区域政务人群聚集,奥兰半岛周边商业目前制约因素明显,项目周边目前人气比较不足,充分的特色性、十足的差异化，打造明确的消费目的性，是本项目争取消费客群，积聚商业人气的关键。,Contents,目录,ChinaLAND,新|港|地|产,顾问|策划|代理|管理,永川新城区,商业物业现有供应,本区域为永川新城区，城市新兴板块目前未有大型商业体，仅有部分中低端零星商业，且均以餐饮为主。,兴龙湖公园片区暂无大体量商业供应,人民北路片区建筑形态：底商业态：以餐饮和建材为主档次：低档,人民广场片区建筑形态：独立商业&裙楼业态：以百货、餐饮和娱乐休闲为主档次：中低档,电信局片区建筑形态：底商业态：以餐饮和建材为主档次：低档,体育公园片区建筑形态：底商业态：以餐饮为主档次：低档,永川新城区,商业物业现有供应,新城区现有商业供应体量至少在48万方以上,现有统计数据合计：480540,电信局片区若干底商,人口增速以近年永川城区人口平均增速11%计算商业容量参数按区域常住人口人均商业面积0.8计算,新城区商业物业供应从目前人口结构来看，中长期内处于过剩状态，商业物业面临严峻竞争。,新城区商业物业供应,研判结论：从目前供应形势下，新城区商业，机会与风险并存，必须在招商和商业业态选取、商业定位方面拥有过人之处，突出差异化，方可取胜市场。,Contents,目录,ChinaLAND,新|港|地|产,顾问|策划|代理|管理,结合本项目实际，在新城区范围内初步界定区域内竞争项目主要如下:,区域竞争格局,奥兰半岛,卡唯星巴,帝琴58号大街,红河风景三期,十里棠香,卡唯星巴,金科中央金街,经营业态方面，内街1F为餐饮，2F为休闲娱乐，餐饮及休闲娱乐皆为中等档次，品质不高，但消费人气较为旺盛；外街为零售、金融及及生活服务。,区域竞争个案,帝琴58号大街,与本项目相比，帝琴58号大街优势在于地理位置以及充足的消费人气。,位于人民广场商圈核心，地理位置非常优越商业街总建筑面积26000平方米，分为地上4层，地下1层。,位于永川新城中心人民广场旁。总建筑面积：14049.19整体容积率：0.14由24幢2-3层仿唐独幢式古建筑相连错落布置而成。带租约销售，经营管理公司统一进行商业管理。2009年开街营业，目前已具备一定的市场基础以及稳定的客群来源。,十里棠香，特色风情美食街，高档食肆聚集。,区域竞争个案,与奥兰半岛商业街相比，在地理区位及消费客群的市场基础方面，具有优势。,商业体量：10000消费旺季：夏季消费客群：永川城区市民,之前以租赁的形式，将美食街物业租给一家经营公司，由公经营司转租给散户，散户自行经营，自负盈亏，从而导致管理难度大。有关政府部门收回所有房产，将对这一条商业街实施上档升级，准备通过公开招投标的形式出让，让一家实力雄