房地产开发的宏观经济环境分析.doc

房地产开发的宏观经济环境分析第9期总第163期20O8年5月内蒙古科技与经济InnerMongoliaScienceTechnology_&EconomyNo.9,the163thissueMay.2008房地产开发的宏观经济环境分析姚瑞菁(河南省信阳师范学院O5级国际贸易班,河南信阳464000)摘要:从宏观经济环境的几个方面分析了宏观经济环境对房地产开发的影响,同时指出房地产业遇到了不少问题,所以国家需要对房地产业进行调控,营造一个有利于房地产发展的良好经济环境,避免房地产业大起大落,正确引导房地产业持续,稳定,健康发展.关键词:房地产业;经济环境;金融政策;政策环境;经济周期中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:l0076921(2008)09002701改革开放以来,建筑业持续快速发展,在国民经济中的地位和作用逐渐增强,尤其是1998年以来,建筑业增加值占GDP的比重一直稳定在6.6%6.8%之间,已成为我国新兴的支柱产业,房地产消费保持着旺盛增长的势头.但与此同时房地产业遇到了诸如房屋需求量大,房价持续上涨,房屋价格上涨幅度远远超过居民收入增加幅度等等问题.所以国家需要对房地产业进行调控,营造一个有利于房地产发展的良好经济环境,避免房地产业大起大落,正确引导房地产业持续,稳定,健康发展.1宏观经济环境与房地产1.1土地政筻我国依法实行国有土地有偿使用制度,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,并且明确指出对耕地实行特殊保护,因此开发商只能在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内进行开发,并对YI=发的土地只拥:fi-使用权没:fi-:fi-权,并且需对开发的土地交纳租金.国家土地政策规定的土地价格的高低直接影响到房地产的开发成本.政府实行高地价政策即放开对地价的管制,甚至采取某些措施引导地价上涨;政府实行低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨,从而导致地价水平的下跌或停滞,这些都会给房低产业带来波动陛的影响.1.2金融政策一般说来,房地产开发资金需求量大,完全依靠自有资金周转是非常困难的.通常需要采用外界资金,如:向银行贷款和预售.这时金融政策的作用就突现了出来.通货膨胀时期,纸币贬值,价格全面上涨,房地产虽具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨,而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房产,这对房地产开发是很不利的.另外,政府实行的货币政策,x,-J于直接影响开发商和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售.同时,银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发/4=影响.1.3政策环境与经济形势房地产开发与由于与国家经济形势紧密相关,收稿日期:2008一O118因此,在很大程度上受到政府政策的控制,在我国尤其需要关注.经济繁荣时,由于各产业扩大生产,使房地产供不应求,房地产价格不断升高.而在经济衰退时,社会对房地产需求能力受到抑制,房地产产品开始出现难以脱手的现象,此时,开发商的资金已经投入,形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的,短时期内很难变化或找到其他替代者,从而使开发商陷入困境,房地产市场出现混乱.1.4经济周期房地产经济周期与国民经济周期波动趋势基本上是一致的,房地产业与国民经济之间存在着相互促进,相互依存和相互制约的关系.当整-b-国民经济处于上升期的时候,房地产业也会得到快速的发展;当整个国民经济处于下降期的时候,就会对房地产业产生消极的甚至破坏的作用,制约了房地产的发展.1.4.1经济复苏,房地产萧条.经济渡过衰退期开始复苏,但由于前期的经济衰退,百业待兴;但投入到房地产市场的消费大幅度减少.由于房地产具有周期长,有一定的滞后性,存量产品出现滞销.市场上出现供大于求的情况,空置率上升,房价下降.开发商减少投入,需求没有真实的反映出来,房价持续下跌.最后跌到一定程度后,经济复苏的信息传递到了整-b-市场,开始有反弹迹象出现.1.4.2经济高涨,房地产复苏.政府采用积极财政政策,经济景气状况进一步好转,市场信心进一步增强,存量产品销售看好,房价开始回升.经济持续景气,房地产市场需求急增,但由于房地产投资周期较长,开发商很难在短期内增加供应量,房地产景气在持续上升的预期下,市场需求进一步增长.房地产投资增加.1.4.3经济衰退,房地产高涨.经历经注高涨过后,出现经济局部过热(或有过热倾向).政府出台相关的宏观政策,规范市场行为.政策刺激下的投资相对过剩也开始有所表现,经济开始衰退.但总体运行情况还是良好.真实的房地产消费没有得到满足,房价上扬-力日剧了x,-J房地产景(下转第145页)?27?童顺荣?关于高校图书馆图书招标采购的思考2008年第9期合同是采购过程的法律依据,对于保证代理商按照相应要求履行采购义务具有法律上的约束力.首先图书采购合同应该明晰,细化,明确规定图书订购,到货,交货验货,售后服务要求,付款方式,违约责任等.违约责任必须清楚,有针对性规定,以增强合同的执行力.其次制定合同时双方的权利和义务应该相当,图书馆在购书行为中掌握主动权,但”dzI该合理要求,实现双方双赢合作,不至于在合同中出现一些实际采购过程中代理商无法履行的要求.否则必然影响合同执行力,最终还是图书馆利益受损.在一些高校具体采购过程中,并没有严格依据合同约定进行,一定程度上使合同流于形式.要想充分保障高校利益,规范采购过程,必须充分发挥合同作用,依照合同进行采购合作.3.4加强对采购过程的监控,重视图书的验收,建立起监督机制在具体采购实施过程中,加强对代理商的监督,加强对到货图书质量的控制,以便及时纠正采购过程中的偏差.选择多于一家代理商的图书馆在订购前要特别注意查重,不要因为订购时间交叉而导致重复订购了交叉书目;验收前要对比图书订货单与到货单,检查到货图书是否与订单有一定出入,代理商是否擅自夹带了非图书馆订购的品种和复本数的图书;在验收过程中,尤其需要检查多卷书是否配套到Yt=,图书附件是否缺失,图书因其体积,尺寸,装帧特点而是否适合入藏,一旦发现问题,及时退货换货;每一批图书到货后,采访人员应对图书的订到率,订准率,到货周期,图书质量合格率做出统计,入藏后编目人员对图书的数据合格率率做出统计,以控制图书采购质量,并为以后的图书招标积累经验.4结语采购是图书馆文献资源建设的基础,与馆藏质量密切相关,高效益,规范采购高质量图书是图书馆的追求.招标采购方式有其不可置疑的优点,但也有不可否认的缺陷.在招标过程中必须要考虑到图书采购特点,才能扬长避短,充分发挥招标采购的优势,达到采购优质图书的根本目标.要达到高效益规范化采购优质图书的目的,图书招标时必须重视代理商资质,这是实现图书采购目的,提高整体招标采购质量的基础;明晰采购需求,这是由图书采购的特点所决定的,同时也为了克服招标采购的缺陷;在招标采购过程中,注意加强对整个订购,到货,验收,售后服务的控制,依据合同条款对代理商行为进行监督,这样才能不断规范图书采购行为,提高图书采购质量,提高经费的使用率,从而不断完善图书采购.1234参考文献】吴高,韦楠华.我国高校图书馆招标采购模式的缺陷和对策分析J.图书馆学研究,2006,(8).吴静.高校图书馆中文图书采购招标的实践与思考J.科技情报开发与经济,2007,(17).吴蜀红.高校图书馆图书采购招标的问题分析J.山东图书馆季刊,2007,(1).颜丽玉.论高校图书馆图书招标控制J.图书馆论坛,2006,(6).(上接第27页)气的预期.房地产市场达到空前高涨.1.4.4经济萧条,房地产衰退.政府出台的宏观调控政策开始起作用,经济增长开始放缓.经济开始走向萧条.受经济景气的影响,房地产市场也由持续看涨的预期发生变化,一是延续了前期的看涨预期,另一方面看到经济景气所带的后期消费不足,房地产市场预期开始动摇,房地产开始衰退.2打造良好经济环境的必要性房地产是国民经济中具有基础性,先导性和支柱性的新兴产业,又是一个不动产经济部门,具有与一般产业部门不同的许多特点.我国房地产业还处于发展的起步阶段,存在许多特有的问题和矛盾,单靠市场调节根本不行,这就需要国家对房地产业的扶持以及管理才能使房地产业走向正轨.3解决我国房地产经济环境的难题流动资金严重缺乏,开发商不得不停工或放慢建设速度,严重影响了房地产开发企业再投资,再开发的能力,延长了项目开发与建设周期,很不利于房地产业的发展.为解决这一问题,加快房地产金融的发展很有必要.收费项目多,开发成本高.这就要求有关部门对开发项目中的乱收费现象进行治理,家大清理房地产开发项目中乱收费工作的力度,争取短期内正式公布取消一批乱收费项目,切实降低开发成本.现有市场上房地产企业很多,其中不乏优秀企业,但滥竽充数的也不占少数.国家需要强化资质管理,并将已评定的企业资质与企业可获得开项目的规模挂钩.同时,将政府可给予优惠政策与企业资质,企业信誉挂钩,引导企业积极开发,规范经营.加强立法.建议有关部门加快立法步伐