（人文地理学专业论文）我国城市地下空间有偿出让与估价的研究.pdf

塑主堂壁堡奎! 塞曼垫立垫! 皇塑童堡塑兰兰笪竺堕堕茎一 我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 专业：人文地理 硕士生：陈振方 指导教师：魏清泉 摘要 我国城镇国有土地有偿使用制度经过2 0 多年的探索和实践，已经逐渐规范， 土地估价理论和方法完善。然而，作为生产、生活重要空间的城市地下空间，它 的开发利用尚处于一种无序状态，城市地下空间资源配置方式不合理，产权关系 混乱，更谈不上价格的评估。因此，城市地下空间的有偿出让及估价方法的研究 成为土地使用制度创新的重大课题。 文章选择城市地下空间有偿出让和估价作为研究课题，研究主要集中二个方 面：一是城市地下空间是否可以有偿出让，二是城市地下空间估价。在城市地下 空间是否可以有偿出让研究中，认为城市地下空间存在地租的基础城市地下 空间的所有权，因此存在地租前提，可以运用马克思地租理论分析城市地下空间 的地租问题和地价评估；依据经典价值理论，论证城市地下空间存在价值、使用 价值和价格，应该有偿出让；利用事实说明城市遗下空间存在交换的经济价值， 并且指出城市地下空间有偿出让利用筹集城市建设资金；运用制度经济学的方 法，评价城市地下空间有偿出让的可行性。在城市地下空间价格评估研究中，运 用马克思劳动价值理论和均衡价值原理，分析城市地下空间的价值构成，认为城 市地下空间价值仍然是等于生产资料的价值( c ) 、劳动力价值( v ) 和剩余价值 ( 皿) 之和，指出城市地下空间价值量化模型；运用马克恩的地租地价理论指出 城市地下空间地价的构成；分析城市地下空间地价评估原理和影响因素，在现行 土地评估方法中挖掘适应城市地下空问地价的方法；根据“构筑地面与地下空间 的估价比较关系”这一思路，推导城市地下空间评估新方法，以对这一思路进行 补充和完善。 关键词：城市地下空间；有偿出让；地下空间地价；估价 i 堡主兰垡堕苎! 塞里塑堕些! 窒囹壹堡些些皇堡堕堕堡塞 as t u d yo nt h eu t i l i z a t i o nr i g h to fc i t yu n d e r g r o u n d s p a c ec o m p e n s a t e dt r a n s f o r m a t i o na n dt h e v a l u eo fu n d e r g r o u n ds p a c eu t i l i z a t i o nr i g h th p p r a is a i m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y n a m e ：c h e nz h e n f a n g s u p e r v is o r ：p r o f w e iq i n g q u a n a b s t r a c t a f t e rt h ee x p l o r a t i o na n dp r a c t i c eo fm o r et h a n2 0y e a r s ，t h eu r b a n s t a t e o w n e dl a n dc o m p e n s a b l eu t i l i z a t i o ns y s t e ma l r e a d yh a db e e nn o r m a l e s t a b l i s h e di no u rc o u n t r y ，l a n da p p r a i s et h e o r ya n dm e t h o da r ep e r f e c t h o w e v e r ，a st h eu n d e r g r o u n ds p a c eo fc i t yo ft h ep r o d u c t i o n ， i m p o r t a n t s p a c eo f1 i f e ， i t sd e v e l o p m e n ta n du t i l i z a t i o ni ss t i i ii nak i n do f d i s o r d e r e ds t a t e t h eu n d e r g r o u n ds p a c er e s o u r c ed i s t r i b u t i o nw a yi nt h e c i t yi su n r e a s o n a b l e ，t h ep r o p e r t yl a wa r en o tl e g i s l a t e d ，l e ta l o n e t h ea p p r a i s a lo ft h eu n d e r g r o u n ds p a c eu t i l i z a t i o nr i g h tv a l u e s ot h e u t i l i z a t i o nr i g h to fc i t yu n d e r g r o u n ds p a c ec o m p e n s a t e dt r a n s f o r m a t i o n a n da p p r a i s a lo ft h eu n d e r g r o u n ds p a c eu t i l i z a t i o nr i g h tv a l u ea r et h e m a i ni s s u e so fi n n o v a t i o ni nt h eu r b a ns t a t e 。o w n e dl a n dc o m p e n s a b l e u t i i i z a t i o ns y s t e m s ot h eu t i l i z a t i o nr i g h to f c i t yu n d e r g r o u n ds p a c ec o m p e n s a t e d t r a n s f o r m a t i o na n da p p r a i s a lo ft h eu n d e r g r o u n ds p a c eu t i l i z a t i o nr i g h t v a l u ea r et h es u b j e c ti nt h i sa r t i c l e u n d e rt h eg u i d a n c eo fm a r x st h e o r y o fl a n dr e n t ，t h ea u t h o rt h i n kt h el a n dr e n te x i s t si nt h et h eu t i l i z a t i o n o fc i t yu n d e r g r o u n d s p a c e a c c o r d i n gt ot h ec l a s s i c a lv a l u et h e o r y ， t h ea u t h o rp r o v et h e r ea r et h ev a l u ea n du s e 。吖a l u ei nt h et h eu n d e r g r o u n d s p a c eo fc i t y ，a n dt h ev a l u ec a nb ee x p r e s s e db yi t sp r i c e ：b yt h eu t i l i z e i t 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 f a c tt h ea u t h o rd e m o n s t r a t ec i t yu n d e r g r o u n ds p a c es t o r et h ee c o n o m i c e x c h a n g e dw o r t h ，a n dp o i n to u tt h a tt h eu r b a nc o n s t r u c t i o nf u n dc a nb e m o r eg a i nw i t ht h eu t i l i z a t i o nr i g h to fc i t yu n d e r g r o u n ds p a c e c o m p e n s a t e dt r a n s f o r m a t i o n ：t h ea u t h o ra l s ot e s tt h eu t i l i z a t i o nr i g h t o fc i t yu n d e r g r o u n ds p a c ec o m p e n s a t e dt r a n s f o r m a t i o ns y s t e mi sf e a s i b l e b yt h em e t h o dt ou s es y s t e me c o n o m i c s t h ea u t h o ru s em a r x sl a b o u rv a l u e t h e o r ya n de q u i l i b r i u mv a l u ep r i n c i p l ea n a l y s e dt h a tt h ev a l u eo ft h e u n d e r g r o u n ds p a c eo fc i t yi sc o m p o s e dw i t h m e a n so fp r o d u c t i o nv a l u e ( c ) ， w o r k f o r c ev a l u e ( v ) a n ds u mo fs u r p l u sv a l u e ( m ) o fm e a n s o fp r o d u c t i o n ，p o i n t e do u tt h eu n d e r g r o u n ds p a c ev a l u eq u a n t i z a t i o n m o d e lo ft h ec i t y ；t h ec o n s t i t u t ea n dt h ei n f l u e n c ef a c t o r so fp r i c e t h eu t i l i z a t i o nr i g h to fc i t yu n d e r g r o u n ds p a c eh a db e e na n a l y s e di n t h et h i sp a p e r i n1 i g h to ft h ei d e a“f o r m a t ep r i c er e l a t i o nb e t w e e n t h er i g h to fc i t yu n d e r g r o u n ds p a c ea n dt h er i g h to fu r b a nc i t y”， d e r i v et h en e wa s s e s sm e t h o da b o u tu n d e r g r o u n ds p a c eo fc i t y i na d d i t i o n ， t h ea u t h o rd e m o n s t r a t e dt h ei n c o m ea p p r o a c ha n dt h er e s i d u a lm e t h o dc a n b ea p p l i e di nt h ea p p r a i s a lo ft h eu n d e r g r o u n ds p a c eu t i l i z a t i o nr i g h t v a l l u e k e yw o r d s ：u n d e r g r o u n ds p a c eo fc i t y ：c o m p e n s a b l et r a n s f o r m a t i o n ； t h ev a l u eo fu n d e r g r o u n ds p a c eo fcit y ；t h ev a l u eo fu n d e r g r o u n ds p a c e u t i l i z a t i o nr i g h ta p p r a i s a l 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研窭 第1 章研究综述 1 1 城市地下空间的概念 根据1 9 9 7 年1 0 月2 7 日建设部令第5 8 号发布的城市地下空间开发利用管 理规定所称的城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。考虑到现 有的城市地下空间开发技术，广州市人民防空办公室工程建设处的梅其岳博士认 为：城市地下空间是指位于市域地面标高o 0 0 以下直至地心的地下部分，但限 于技术及经济因素，目前人类开发的都是较浅层地下空间”1 。从规划理论的角度， 有学者认为，地下空间包含所有地表以下以土体或岩体为主要介质的空间领域0 1 。 也有学者则认为，根据对地下土地开挖深度的差异，地下空间开发可分为浅层( 深 度在1 0 米以内) 、次浅层( 深度在1 0 3 0 米之间) 、中层( 深度在3 0 一5 0 米之 间) 和深层( 深度在5 0 米以下) 开发几种形式”1 。从实体形成角度来看，地下空 间是指相对于上部空间和地面空间而言的地球表面以下由自然或人工挖掘形成 的土地空间”1 。归纳以上观点，笔者认为，城市地下空间是不同于地表土地的资 源，它有狭义和广义之分，广义的城市地下空间是指在整个城市市区、规划区范 围内地面标高0 。0 0 以下、深度在0 - 3 0 米由自然或人工挖掘形成的空间资源： 狭义的城市地下空间指在城市市区、规划区范围内地面标高0 0 0 以下、深度在 o 一3 0 米由自然或人工挖掘形成的对人类有使用价值、能带给人类经济利益的空间 资源。为了方便研究，本文所指的城市地下空间指的是狭义的城市地下空间。 1 2 自然资源、土地、地表空间、城市地产和城市地下空间的关系 1 2 1 自然资源和城市地下空间 为了揭示城市地下空间的资源属性，我国可以从“资源”一词着手理解。1 9 7 2 年，联合国环境规划署对自然资源下了如下的定义：“所谓自然资源，是指在一 定件条件下，能够产生经济价值以提高人类当前和未来福利的自然因素的总和。， 1 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 我国近年出版的大型辞书辞海中对“资源”是这样释义的：“资源是资财的 来源，一般指天然的财源，是生产的原料来源和布局场所。”“1 通常所指的自然 资源有：土地、水、森林、草地、湿地、海域、野生动植物、微生物及矿产等等。 从自然资源的定义，我们至少可以这样理解：自然资源具有使用价值，它 能满足人类的需求；自然资源能带给人类经济价值；布局场所也是自然资源。 城市地下空间可以满足人类生产布局的需要。它可以作为仓库、商业、通道、停 车场等用途，具有使用价值，也产生了经济价值，它属于自然资源，所以它具有 自然资源的本质属性，例如有效性、稀缺性。 1 2 2 土地和城市地下空间 土地的定义有广义和狭义之分。从广义的土地概念来看，土地包括：地球 整个表面( 含陆地和海洋) ， 土地是一个垂直剖面地球表层。美国土地经济学 奠基人之一的伊利( r i c h a r & t e l y ) 曾经指出：“经济学家所用的土地这一名词 是指自然资源或自然的力量，不单指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下 的一切物质。”1 9 7 2 年，联合国粮农组织在荷兰瓦格宁根召开的农村进行土地 评价专家会议对土地下了这样的定义：“土地包含地球特定地域表面及以上和以 下的大气、土壤及基础地质、水文和植被。它还包含这一地域范围内过去和目前 人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要 影响”；1 9 7 5 年，联合国发表的土地评价纲要对土地的定义是：“一片土地的 地理学定义是指地球表面的一个特定地区，其特性包含着此地面以上和以下垂直 的生物圈中一切比较稳定或周期循环的要素。如大气、土壤、水文、动植物密度， 人类过去和现在活动及相互作用的结果，对人类和将来的土地利用都会产生深远 影响。”还有学者认为：“土地是地球表层，其上至大气对流项层( 极地上空约8 公里，赤道上空约1 7 公里，平均1 0 公里) ，下至岩石圈的上部( 陆地下约5 - 6 公里，海洋下平均深4 公里) 。”1 从以上定义由此分析出，广义的土地不仅包含 地表空间，也包含地上空间、地下空间。因此，城市地下空间符合广义土地定义， 是广义土地的一部分。 硕士学位论文：我屋城市地下空间有偿出让与估价的研究 1 2 3 地表空间和城市地下空间 我国1 9 9 8 年8 月2 9 臼第九届全国人民代表大会堂务委员会第四次修订通过 于的中华人民共和国土地管理法和1 9 9 4 年7 月5 日第八届全国人民代表大 会堂务委员会第八次修订通过的中华人民共和国城市房地产管理法所指的“土 地”是指狭义的土地，狭义的土地是指“地球表面构成的陆地土壤层，通常称这 为地皮或地表。”“1 从定义分析，城市地下空间不属于狭义的土地。但是，地下空 间与地表空间又是紧密相连的，从垂直剖面来看，它们是广义土地的两个相连部 分，地下空间以上是地表空间，地表空间以下是地下空间。从建筑利用的角度， 地表空间的建筑基础要利用地下空间，而地下空间的建筑由于通风、出行的需要， 又要利用地下空间。地表空间的利用与地下空间的利用相互影响。但是地下空间 的又可以独立使用，单独发挥自身的功能而不受地表空间的限制，例如住宅楼的 地下车库可以形成独立的空间。它们之间的功能效用也有一定相似性，都可以成 为人类生产、生活布局的场所。 1 2 4 城市地下空间属于城市地产 刘凡认为：“土地产权是以土地所有权和使用权为基础并反映其权能转让或 交易过程中所体现的个人或社会受益、受损的权益关系。”“”城市地下空间产权 是法律关于城市地下空间资源归谁所有、使用以及由此产生的法律后果由谁承担 的一系列规定构成的规范系统以及与城市地下空间相耦合的各种权利的“权利 束”( ab u i l d l eo fr i g h t s ) 。换言之，城市地下空间产权的客体是城市地下空间 各种权利。城市地下空间的产权关系主要是作为城市土地所有者的国家及其代理 主体和包括各类企业、事业法人及非法人组织、机关、社会团体、自然人等在内 的各种城市地下空间使用用者，因城市地下空间利用而产生的城市地下空间权 益、责任和义务关系。因此，城市地下空间产权制度的核心，也就是城市地下空 间产权要素在城市地下空间所有者与城市地下空间使用者这两大产权主体之间 的界定与分享。城市地下空间财产有狭义和广义之分。狭义的城市地下空间财产 即城市地下空间的实物；广义的城市地下空间则除实物之外，还包括有关城市地 3 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 下空间的民事权利和义务，即包括城市地下空间的所有权、使用权、收益权、处 分权等权利和义务。 城市地产主要是被人们垄断而归所有者占有的城市土地。恩格斯在“论住宅 问题”中提到：“归根到底是通过地产投机，使小资产阶级的储蓄能有较好 的投放处所，使其有抵押作保证，又能获得优厚的利息，并且可望分得红利。”1 牛津法律大辞典对地产的解释是：“地封建土地法中每个人在王室和某特定 土地之间的保有土地在法律意念上的抽象概念，包括他人保有的土地上的全 部权利和利益。根据保有原则，数人可在同时对一块土地拥有不同的土地产权。” “”马克伟主编的土地大辞典认为：地产是指“法律上有明确权属关系的。经 过开发并能给所有者和经营者、使用者带来相应的经济利益的土地。”m 1 中国社 会科学院法学所所长王家福研究员认为：“地产在法律上指土地所有权及依法取 得的使用权。”综合以上观点，可以认为：一是地产是土地产权，它包括法律认 定的土地所有权和土地使用权；二地产是能带给所有者和经营者、使用者带来相 应的经济利益的土地。一般说来，城市土地都是被一定的所有者所垄断占有了的， 故城市土地与城市地产可以在不严格的场合下相互换用。特别是在我国现阶段， 城市土地属于全民所有，是全民所有的城市资产的重要组成部分。城市地下空间 属于城市土地的一部分，城市地下空间可以属于地产范畴。 1 3 我国城市地下空间的所有权和使用权 i 3 i 城市地下空间的所有权 从我国国家性质分析，可以解决城市地下空间的所有权问题。我国属于社会 主义公有制国家，社会主义制度的基本特征是生产资料的社会主义公有制，生产 资料归全体劳动者共同所有，劳动者成为生产资料的主人，在社会化大生产的基 础上实现劳动者与生产资料的结合，这就是生产资料社会主义公有制的实质。根 据我国中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法制度定的我国 城镇国有土地使用制度规定，我国的地表的土地产权分为土地所有权和土地使用 权，中国现行的土地所有制为社会主义公有制。我国宪法规定：“矿藏、水流、 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属国家所有，即全民所有；由法 律规定属于集体所有的山岭、草原、荒地、滩涂除外。”中华人民共和国宪法 第1 0 条规定：“城市的土地属于国家所有”，明确规定城市的土地属于国家所有。 由于城市地下空间属于自然资源和生产资料，参考我国地表的土地产权制度，正 如彭诚信所说：在公有制国家土地公有的性质决定了地表上下的空间必然是属于 国有的1 。因此它归全体劳动者共同所有，由社会主义国家代表全体劳动者进行 管理。 1 3 2 城市地下空间使用权 目前土地使用权涉及到的空间是个平面的概念，而城市地下空间属立体空 间，这与土地法关于土地使用权概念的界定并不相符，郭结认为“在具体的土地 使用权法律关系中，除了确定使用人使用土地的横向范围，还要确定使用人有权 利用土地的纵向范围，对后者我国法律尚无明文规定。”“5 1 从法律的角度来分析， 地下空间利用权，是指权利人依法利用地表以下一定范围的空间并排除他人干扰 的权利。那么城市地下空间使用权是否应该成为单独的用益物权呢? 要建立和完 善城市地下空间的有偿出让制度之前就必须重点解决权属关系的界定的配套法 律条款。必须对城市地下空间权利作出必要的规范，其内容大体如下：明确城市 地下空间归国家所有；使用地下空间要履行租赁( 批租、年租) 手续；在实行有 偿使用条件下鼓励转让、出租“。 在西方发达国家，例如芬兰规定，地下空间的建设应始终需要获得由土地所 有者权利引伸的占有权，占有权或借助协议或由征用程序获得“”。美国在十九世 纪末、二十世纪初，飞机发明之后，美国法律界不得不承认，在保护土地所有人 的合法权益的同时，在不妨害土地所有人的限度内，飞机等有在他人土地上空飞 行的权利“。美国“在几个大城市，铁路( 所有者) 有的已把- - d , 部分土地伴随他 们的空间权一起出售，买受者继而在铁轨上空建筑了多层的商业和办公大楼。大 楼附着和依托在嵌入路轨两侧的小块土地的地基上。机场也经常获取相邻不动产 上空的空间权以便为飞机着陆和起飞开辟路径。”“”著名的“俄克拉荷马州空间 法”( o k l a h o m aa i rs p a c ea c t ) 视空间为不动产，它与一般不动产一样，可以成 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 为所有、让渡、租赁、担保、继承的标的，并在课税及公用征收方面也与一般不 动产一样，依照同一原则处理。日本1 9 6 6 年修正民法典，在第2 6 9 条之2 追加 规定空间权( 区分地上权) 制度，规定：“地下或空间，因定上下范围及有工作 物，或以之作为地上权的标的。于此情形，为行使地上权，可以以设定行为对土 地的使用加以限制”。据此规定，可知日本民法典上的空间权是以区分地上权称 谓的。 由于我国是公有制国家，在这方面可以向西方发达的私有制国家借鉴的做法 不多，但是，正由于我国是公有制国家，童林旭认为“土地的公有制使我国可以 比较容易解决土地上部和下部空间使用权限的问题，因为避免了土地所有者的各 种阻力。”“” 但粱慧星及其主持的物权法课题组认为：“空间权并不是物权法体系中一个 新的物权种类，而是对在一定空间上所设定的各种物权的综合表述。”1 基于对 空间权性质的这一认识，由梁慧星教授主持的中国物权法研究课题组在中国物 权法草案建议稿中，没有对空间权作出专章规定，而是将其分解成空间基地使 用权、空间农地使用权和空间邻地利用权三种，分别归入基地使用权、农地使用 权和邻地利用权三章中各别规定。 王利明在他的论著物权法研究中所说：“空间利用权的概念并不是因为 法律对土地所有权人权利限制而产生的，而主要因为现代社会人们为了不断开发 利用空间从而使空间权具有了独立的经济价值，需要成为一项独立的财产权 利空间利用权作为物权法中的一项权利，可以与土地所有权和使用权发生 分离，因而可以成为一项独立物权。”m 1 因此。城市地下空间使用权在物权法用 益物权的体系中自成章节，在“用益物权”一章中单列“地下空闻权”一节，同 时不仅要明确规定地下空间权的概念、设定、期限、费用以及地下空间权的行使 及其限制等，而且还应该规定地下空间利用权的流转方式，包括转让、抵押和出 租等“”。这就表明，城市地下空间使用权可以是一种独立的财产权。 硕士学位论文：我国城市地下空间有倦出让与估价的研究 1 4 我国城市地下空间有偿出让研究 1 4 1 城市地下空间出让的定义 虽然我国未曾实行城市地下空间有偿出让制，但为了研究城市地下空间有偿 出让，可以先作定义。由于我国已经建立和完善了城镇国有土地有偿出让制度， 地表空间和地下空间均属广义土地，可以套用土地使用权出让定义，定义城市地 下空间出让为：国家以城市地下空间所有者的身份将有城市地下空间使用权在一 定年限内让与城市地下空间使用者，并由城市地下空间使用者向国家支付城市地 下空间使用权出让金的行为。 1 4 2 城市地下空间有偿出让的对象 当城市地下空间与地表空间相分离以后，城市地下空间的所有权与使用权也 可以分离。可以对地下空间的使用权进行独立的有偿出让。由于我国是公有制国 家，城市地下空间所有权属于国家，所以地下空间使用权的出让对象，主要是指 城市地下空间的使用权。地下空间使用权的受让对象，是依法能够取得土地使用 权的一切组织和个人。 1 4 3 城市地下空间是否应该有偿出让 早在1 9 9 0 年，我国的有识之士通过对日本建设省多次召开的“新国土开发 垦谈会”内容的归纳、剖析，提出应把地下空间视作2 1 世纪国土开发的宝贵资 源，在城市中心部，应编制包括公有空间和私有空间在内的地下利用综合规划。 将城市再开发和地下开发视作一体”。在当时我国才刚颁布中华人民共和国城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，城市国有( 平面) 土地的有偿使用制 度开始建立和逐步完善，城市地下空间有偿出让的探索尚未提到议事日程。 期间，不少学者认识到，不论是新城市的建设或旧城市的改造，使城市空间 实现三维式的拓展，是世界上许多发达国家大城市普遍做法，在我国地少人多的 7 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 特殊条件就更为必要。”。国内发达城市加快了城市地下空间开发利用，使得国内 城市地下空间的开发利用管理研究条件逐渐成熟，在国内也有专门研究城市地下 空间的期刊杂志地下空间。 可以说，城市地下空间的有偿出让的问题已经引出了众多的学者的注意了。 2 0 0 2 年1 2 月6 日在广州召开了“人民防空发展与城市建设”研讨会，暨南大学 经济学院教授谭作平在会上呼吁：为了建立起与地下空间综合开发利用模式相适 应的运行机制，城市地下空间是无偿还是有偿使用，急需研究解决，并建议市政 府应尽快出台有关土地使用费的政策“。但众多的学者也有众多的见解，但并未 有统一意见。在这个问题上基本有三种观点：城市地下空间应该有偿出让。例 如在2 0 0 0 年，赵俊玉在2 1 世纪中国城市地下空间开发利用战略研究及对策 课题研究中就建议：城市地下空间使用权，可以采取拍卖、招标或双方协议的方 式。地下空间使用权出让金应当全部上交财政，列入预算，专项用于地下空间开 发，地下空间使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定成立城市 地下空间开发利用管理委员会。”。而广州大学的陈琳副教授则认为：地下空间的 出让应实行拍卖、招标或挂牌出让等方式。对于有盈利的地下空间的开发，以“价 高者得”为原则出让；对于那些可能亏损的地下空间的开发则可以通过减免地价， 优惠税收，特许经营等方式来弥补企业损失，另外政府也可以用部分财政拨款来 补贴。”。城市地下空间可以无偿使用。上海市城市地下空间开发利用管理立法 研究课题组认为“从节省地下空间的开发、利用成本角度出发，城市地下工程都 应享受免缴土地使用费。川”1 部分的城市地下空间可以有偿使用。朱立峰经过 研究，在他的硕士论文得出结论“仅当地面地价达到相当水平时，才有可能有偿 出让地下空间地下空间的有偿使用只能局限在经济比较发达，城市地价水 平比较高，开发利用成本比较低的城市”。 1 4 4 城市地下空间有偿出让的方式 现行的城镇国有土地出让的基本方式拍卖、招标或挂牌、协议出让四种方式， 那么，对于城市地下空间的有偿出让的方式，可不可以采用这四种方式呢? 对于 具有社会公益事业性质的国家投资的基础建设项目以及不能营利而又为国计民 堡圭堂堡兰奎! 垫旦苎鱼垫工窒塑童堡些些量堡竺竺堑塞 生所需要的项目的使用地下空间又要采用何种方式昵? 王卫国等专家则认为对 于具有社会公益事业性质的国家投资的基础建设项目以及不能营利而又为国计 民生所需要的项目需使用空间的，国有土地所有者代表可以依法通过划拔方式提 供空间使用权”。而冯为民认为土地使用权有偿出让的各种方式也同样适用于地 下空间使用权的有偿出让。“。 1 4 5 城市地下空间出让管理体制 城市地下空间有偿出让属于城市地下空间管理的重要内容，要确定城市地下 空间出让管理体制，必然首先要确定城市地下空间的管理体制。基于我国城市地 下空间管理体制混乱，陈战杰、王玉平认为应确定国土资源管理部门是地下空间 资源的管理部门，地下空间建设规划和工程建设管理职能由建设部承担“。这种 管理体制优点是参照土地管理和城市建设管理的现行模式，为了减少协调工作 量；缺点是建设、产权分割，容易造成管理脱节。也有学者认为，应调整城市地 下空间开发利用的管理体制，逐步实行“规划、土地和房地产三位一体”的一元 化管理体制，以适应我国城市地下空间资源的综合利用”。这种出让管理体制优 点是把地下空间的规划设计、地下空间的产权出让、地下工程的产权登记归于一 体，便于城市地下空间的选址、开发利用、工程管理；缺点是脱离了土地管理和 城市建设管理的现行模式，需要机构大调整。而在上海市地下空间开发利用管 理办法( 草案) 。是则建议“在将地下工程区分为民防工程和一般地下工程的情 况下，由市规划局负责地下空间开发、利用的综合规划管理及一般地下工程的详 细规划管理，市建委负责一般地下工程的建设、管理，市房地局负责一般地下工 程的登记、发证管理，市民防办负责民防工程的规划、建设、管理以及民防工程 的登记、发证管理。”这种管理体制相本上能对城市地下空间利用进行全程管理， 缺点是需要协调部门多。 1 5 城市地下空间价值和价格评估研究 目前，我国的房地产估价规程和土地估价规程并没有专门针对城市 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 地下空间估价的规定，城市地下空间估价研究的文献也较少。要评估城市地下空 间价格，可以从其价值评估着手。由于土地属于自然资源，于是有学者就自然资 源的价值核算入手，分析土地资源价值”。由于部分学者认为城市地下空间存在 着地租现象，因此他们从现行土地评估方法着手的，主要运用马克思的地租原理 进行分析的城市地下空间地价评估，但他们仅从数学公式推导的方法进行研究。 日本则是利用地价分配率的办法计算地下空间的价值。”。 1 5 1 土地资源价值核算方法 李金昌等人认为：“自然资源是有价值的。这种价值决定于自然资源对人类 的有用性、稀缺性和开发利用条件。并设想在有关自然资源的财富论、效用论、 地租论的基础上确立起自然资源价值观和价价格理论”。“”并在借鉴国内外资源 核算研究成果的基础上，提出了一种自然资源定价方法。该方法的理论基础是马 克思主义经济学关于自然资源的财富论、地租论和西方经济学的边际效用论的结 合。这种定价方法将自然资源价值或价格定义为资源本身的价值与社会的对资源 进行的劳动力、资本、物质投入的价值之和。前者根据地租理论确定，后者根据 生产价格理论确定。该方法将自然资源的价格确定为：地租加成本再加利润，即： 完全生产价格= 地租+ 成本+ 利润。 按照上述思路和原则，在考虑地租、社会投入、平均利润、资源稀缺性( 即 供求关系) 和资金时间价值的基础上，得出土地资源价格确定公式。即： b 2 孚o n o + 惫m 舢鲁鲁 m t ， 或n ：! 垃4 a 如+ c + v + m 】 ( 1 2 ) 式中： r 。自然资源基本租金或基本地租： d 自然资源丰度和开发利用条件，及地区差别、品种差别和质量差别的 等级系数； a 支付在该自然资源上的资本、劳动力等投入总额( 折成资金) ； q 受益资源总量； 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 n 受益年限； p 一平均利润率； q r 自然资源需求量； q s 自然资源供给量； e d 需求弹性系数； b 。供给弹性系数； i 平均利息率或贴现率； p t 自然资源第t 年的价值( 或价值) ，设p 为现值，其关系是p t = p ( 1 + i ) ； ( c + v + m ) 一一该自然资源每年因社会投入所产生的价值，它相当于 志( 1 + 尸) 该计算模型的建立者李金昌基于自然资源的价值决定于自然资源对人类的 有用性、稀缺性和开发利用条件的认识建立起来的，并不是建立在马克思的劳动 价值论的基础上的。 1 5 2 城市地下空间地价估价方法研究 针对城市地下空间地价估价的难点，朱立峰则认为：“事实上，城市地下空 间的开发利用，尤其是经营性的开发利用，例如商业街、城市地铁，其地面出入 场站一般是处于己建成并较为繁华的城市中心位置。在这些中心位置的地面土地 估价应用系统应该是比较健全的，在一定范围内宗地交易的实例也一定有不少， 价格与宗地条件及影响因素间的相关关系也可以比较准确的把握，从而可以为该 范围内地面宗地地价建立较为可靠和全面的评估标准。如果能构筑地面与地下空 间的估价比较关系，在地面空间评估价格的基础上进行核减调整从而得地下空间 的评估价格是值得探讨的一个思路”。他运用剩余法，建立地面地下估价关系公 式。 s ( p 十c 十k ) = s ( p + c + k )( 1 - 3 ) 式中：p 地面宗地的地价 s 该房地产的销售价格 k 表示其他费用( 包括销售费用、利息、利润及税费) 1 1 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 c 表示建筑造价( 包括基础勘探、设计、施工、装修、必要设备设施) p ，在同一商业供需圈有地下空间的地价 s ，该地下空间房地产的销售价格 k ，其他费用 c ，地下空间建筑物建筑造价 但通过公式推导，他得出了地面地价水平必须超过地面造价的3 1 倍时才具 有地下空间有偿使用的条件。也就是说，当地面地价水平低于地面造价的3 1 倍 时，地下空间应无偿使用。但我们经过理论研究认为，城市地下空间应该有偿使 用，只不过由于行业和用途不同，有偿使用费用有所区别而已i 。 日本对地下空间地价的评估则是采用地价分配率来进行的，所谓地价分配率 是指各部分单位用地面积占土地总价的分配比率。比如日本东京繁华地区的地价 甚高，每平方米达到1 0 0 0 万日元，是指包括地面表面1 0 0 米高度地下5 0 米深度 范围的地价，而且，在这个立体空间范围内的任何部分的地价不相同，地上2 0 米地下1 5 米的范围约占总地价的8 0 左右，超过地上2 0 米的部分占1 5 左右， 地下1 6 米以下约占5 左右。这种方法在计算地下空间地价是这样计算的； 假设在某地地下深度3 0 4 0 米深度范围修筑地铁车站，原来议定：该地 的立体地价分配率为：1 0 米以上为15 ；0 1 0 米为7 0 ；o 1 0 米为1 0 ； 一1 0 一5 0 米为5 。修建地铁后，地面建筑物荷重限制为3 吨m 2 ，设定地下地 上权部分的总地价为： 3 0 万元m 2 x1 0 0m 2 = 3 0 0 0 万元 ( 1 ) 计算区分地上权部分( 即地下一2 0 3 0 米) 土地的土地价格： 3 0 0 0 0z r 元m 2 0 0 5 x4 0 i _ o 一3 7 5 万元 ( 2 ) 计算土地使用权先付金( 按地上权的5 0 计) 3 7 5 万元x0 5 = 18 7 5 万元 ( 3 ) 计算每年的地租：按每年期利率5 ；计 ( 3 7 5 0 万元一1 8 7 5 万元) o 0 5 + 税费；93 7 5 元+ 税费 ( 4 ) 计算总租金，以批租年限5 0 年计 9 3 7 5 元丽( 话1 + 聂0 再0 5 百) 5 0 丽- f 1 = 1 7 1 1 4 9 万元 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 ( 5 ) 计算荷重限制补偿费，地面上利用率降低3 0 ，其补偿额应为 3 0 0 0 万元0 8 5 0 3 = 7 6 5 万元 ( 6 ) 总计 地下土地使用权行先付金 18 7 5 万元 租金( 年额)9 3 7 5 元+ 税金 荷重限制补偿费7 6 5 万元 1 6 西方边际分析地租地价理论 尽管城市地下空间地租地价和地面地租地价的量度会有的区别，但城市地下 空间属于广义的土地，城市地下空间具有土地商品属性，地下空间价格仍受供求 关系影响，地表地价的影响因素或多或少地影响城市地下空间价格，地下空间价 格形成机制与地表地价形成机制具有相似性，属地租理论范畴。西方地租地价理 论的诞生可以追溯到十七世纪，经过三十多年的不断发展和完善，已经形成了庞 杂的地租地价理论体系，尤其值得我们参考和借鉴的是，西方地租地价理论对于 地租地价量化的研究比较微观，在一些细节的探究上比较深入。比如，西方地租 地价理论具体而详细地分析了地租地价的确定原则和方法及相关因素，引入了边 际分折、均衡分析、弹性分析、供求曲线等一系列的数学分析工具和方法，这就 拓宽了我们的思路，提供了一些研究手段和方法。因此西方的地租地价理论的分 析方法在分析城市地下空间地租地价仍然具有一定的意义。 西方的地租地价理论主要采用边际分析、供求分析数景分析的方法，其理论 基础是效用价值论、生产费用论和供求论。进入2 0 世纪4 0 年代之后，伴随着影 子价格、区位平衡、边际主义等新概念、新方法的引入，新古典政治经济学成为 租地价理论逐步成为当代西方土地经济学的核心。西方地租地价理论侧重于地 租、地价量的分析，忽视对地租本质的研究，但西方分析地租地价的方法值得我 们研究。 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿出让与估价的研究 1 6 1 边际分析在级差地租起源 英国经济学家安德森最先提出了级差地租的原理，安德森说：“如果等量谷 物不论来自哪个等级的土地，可以按照同一价格出卖，耕作最肥沃的土地的利润 一定比耕作其他土地利润大得多某些等级低土地的耕作费用同全部产品的 价值相等”。可见，安德森地租分析实际上是边际耕作费用或边际成本地租 论。但由于缺乏价值论基础，只停留在价格的分析和比较上。 李嘉图把劳动价值论引进了边际地租论，以劳动价值论解释了边际地租原 理。李嘉图指出：“农产品的相对价值之所以上升，只是因为所获产品的最后一 部分在生产中使用了更多的劳动，而不是因为对地主支付了地租。谷物的价值是 由不支付地租的那一等土地上，或用不支付地租的那一份资本进行生产时投下的 劳动量所决定的。”李嘉图认为，价值是由生产费用决定的，或者具体说，是 由生产中所耗费的劳动时间决定的。他说：“一切商品，不论是工业制造品、矿 产品还是土地产品，规定其交换价值的永远不是在极为有利、并为具有特种生产 设施的人的独有的条件下进行生产时已感够用的较小劳动量，而是不享有这种便 利的人进行生产时所必须投入的较大量劳动。” i 6 2 马歇尔的均衡价格论与地租学说 马歇尔是新古典学派的创始人，又是现代西方微观经济学的奠基人。关于地 租的起源，马歇尔认为那些没有花费生产成本的商品来说，其价值决定于其数量 及对它的需求。地租的情况与此相类似，原始土地没有生产成本，但对土地的产 品却有巨大需求，同时土地数量又有限，于是就有了地租，可见地租也是土地数 量和需求的产物。马歇尔认为地租是土地的纯收入，是土地所“固有的”收入， 不是人力所能大加影响的；这种收入还来自土地的位置。“这就是土地的主要属 性，它的供给不以人的努力为转移，从而，并不因该劳作的报酬增加而增加；而 它所课的税，纯由所有者负担。”“”他认为，土地是自然赋予，没有生产成本和 供给价格；土地的收益包含两部分，一部分是土地的原有的自然特性带来的，这 是主要部分，另一部分是土地投资的收益，这是次要部分。马歇尔提出了准地租 14 硕士学位论文：我国城市地下空间有偿t 扫i 1 ：与估价的研究 的概念，马歇尔所谓“准地租”是指土地收益中来自投资收益的部分，这部分收 益不是纯地租，但又是地租的一部分，具有地租的性质，所以称为“准地租”。 马歇尔不承认绝对地租，他认为，边际耕作没有地租，而非边际耕作产品的生产 成本则包括地租，不过这种地租是上述供求关系决定的结果，不是农产品价格的 原因。 关于边际成本和城市土地价值的关系，马歇尔强调指出，影响城市地价的主 要原因仍然是对土地的供求关系。人口增长、经济开发和利用等等，都是城市地 价增加的原因，因而不应当反过来将地价看作边际成本的决定因素。马歇尔的均 衡价格论认为当需求价格高于供给价格时，促使价格上涨，增加供给有利可图， 促使产量增长；反之，如果需求价格低于供给价格，说明供