房地产中介流程.doc

一基础：买房是大事: 工欲善其事必先利其器1：购房资格：广州户口可购买两套外地户口须5年内满3年以上的社保或者税单2：购房方式： 一次性付款（分期付款）和按揭付款3:购房流程：一次性:网签问税交税递件过户拿新的房产证按揭流程：网签准备资料签按揭出同意贷款书-问税交税递件过户拿新的房产证-归档-抵押-出抵押-放款-交楼4：按揭资料：买方：身份证，户口薄，婚姻证明，收入证明，供款卡，流水账，公积金缴存明细，3年以上社保或税单卖方：身份证，户口本，婚姻证明，房产证，收款卡买卖双方应该对房产交易有个大致的了解，知己知彼。二:看房：1：首先明确自己想找的区域，板块，小区。并在网上了解大致楼盘的价格。目前大的搜X网，安X网，在这些价格基础上上浮7-15%,估计就是真实业主的放价（题外话，为什么网络上虚假房源这么多，因为某网都是以出售经纪人端口盈利，一个经纪人有60-120套发布房源的端口，所以为什么之前有楼盘总户数1500户，而某网二手房出售套数有2000套的原因了）了解价格，不要迷恋房子。这个功课一定要提前做。2：现在地产主要客源分为wake in和call in 简单来说就是上门店和通过网络打电话。1）所以此时建议预备个买房专用电话（不怕骚扰忽略）2）针对初期看房者，一定要有计划。第一次看房，时间上建议两天，对一个板块的大部分楼盘有一定了解。看房过程中你不止要观察房子还要观察经纪人（专业能力，沟通能力，是否靠谱）。看房过程中一定要有主见，情绪上不要表现的大喜大悲，因为你很喜欢某套房子，可能那套房子只是出租的。可以尝试砍价，了解下中介的反应开价幅度。3）辛苦了两天你对板块的楼盘有一定的了解。接下来会收到很多中介的电话，约你看房子，此时就必须有针对性的看房，如果某个中介对你推荐的房子比较和你意，建议此时先在网络上查找那个房子是否有相似的面积楼层的房子了解。一般问经纪就说这套房子是否真实？什么时候看房，最低多少，然后跟他说其他地产报的价格比你便宜来试探出这套房子究竟是一个什么样的市场价格。打个比喻一套房子A中介说100万，B中介说97万，C中介说95万。 那幅度应该在95-96区间，自己要有一个估算。但看房只确认跟自认为觉得靠谱一个中介看，其他中介只是了解之用。4）此时，很多人可能会说，哇靠，看个房子这么麻烦，买个房子这么麻烦！没办法，中介的氛围就是天天房子，房子，忽悠，忽悠，哪怕诚实的人，也会在这种氛围下变成忽悠，狡猾的人，不然就等着饿死，这就是中介文化。至于忽悠的手段手法，实在太多了，不胜枚举，我也不好怎么说。目的性就只有一个，让你跟着他走，让你被他牵着走，所以这也是我一直提主见的原因。当然，土豪可以忽略此点。-三：购房1）终于看上了套房子，也大致了解这套房子业主想卖的市场价，此时中介应该会拼命忽悠你下诚意金，理由大体分为：A这套房子很抢手，B价格很笋，你下定我才能要求公司封盘不给其他人推。C你不下，其他同事下了定我们就不能买了 D，我谈价如何厉害，你不下定我不好跟业主谈价格。E，你下定业主才知道你的诚意，才愿意降价。F：诚意金最大的用处就是落实自己的佣金，好操作买家和业主。2）基于以上几点给的建议便是：A：真的认为喜欢，笋（哪怕被吃差价也值得），直接跟中介说老娘有银行卡，叫业主直接签约。下诚意金就免了。B：业主自住的情况下，当场就跟业主表露有意向，化被动为主动（建议相差价格幅度在3%-8%的区间）C：如果相差价格较大，再次落实业主多少钱可以出售，此时表现的有意向购买，但得出业主的心理价位后可跟业主说明自己还需跟家里人商量，礼貌对待。D：如果业主不在场或受中介阻止无法直接交流，则无须表露太喜欢。若业主不在现场则可以让中介致电业主落实产权问题，此时让中介把手机给你直接跟业主交流。事后再通过其他途径了解该房源的动态。切忌在了解过程中全盘托出自己的想法以及本人看过该物业等，宗旨只是了解房屋的情况。这里无须太有心理负担，因为不是想着跳单，本质是想把房屋的情况主动去掌握，至于带你看房是否能赚到你的中介费，这是专业能力的问题。-四：签合同1）最重要的是落实业主产权的问题。这个简单，房管局查册即可2）中介费建议按三次缴纳,签合同一次，递件一次，交楼一次。A:中介费的组成：经纪人的提成20-45% 公司运营20-25% 剩余是利润B：中介费并非一分钱一分货C：中介规模不等于中介专业性，能力强3）签署合同注意的问题，这个要慎重了，因为出问题也是买卖双方的事情。A：确认交易金额，面积，是否过五年，商品房还是房改房地址 楼层B：付款方式：一次性（分期付款）按揭付款，定金款，首期款，尾款。C：按揭还要注意征信问题，双方准备资料的时间，网签时间，递件时间D：赎契问题：买家支付赎契款，还是业主支付赎契款，什么时候支付，要第三方保管哪些资料。E：税费问题，买家支付，业主确认唯一住房问题。F：如遇政策原因不可控双方解除合同定金返还的问题以及中介费退还的问题。G：签合同建议买卖双方均留电话五：业主注意的问题：1：多种渠道放盘。2：不要轻信独家盘。一是地产公司经纪人员有指标，二是追求利益最大化3：收取诚意金后签约时间要注意（1星期内），有些是地产公司的诚意金可能1000-2000块，托了2个月才签合同，其实就是为了绑死你4：对吃差价行为 说NO（羊毛在羊身上，这些价值都是你们买卖双方的）六：吃差价总结吃差价的情况：买家：人实诚，钱多。 业主：急卖，易忽悠。核心：信息不公开，不透明。地产文化：业绩为王案例1：某房98万，开价108万，买家下诚意金103万，业主在外地，第一天，安排人员砍业主价，93，94，95，跟买家保持关系。第二天，继续砍，一黑一白，讨好式的跟业主说卖高部分给公司才能尽快帮你卖出，现在市道如何如何差，一冷一热，当晚把定金转给业主，协议上备注98万以上当作公司佣金，签合同当天支付，否则。跟买家说好不容易争取到103万5千，现在要定金要10万业主才能103万（为了当天收取差价，袋袋平安）第三天，业主飞到广州，先见业主强势跟他现在市场如何差，这客户跟进了1年才买的，另也看中了其他两套房子，现在说服到103万，这5万必须得给公司，不然就算了，让她买另一套房子。业主一算，飞也飞过来了，又想卖房，好吧，签署合同后，中介费一算8万。103万的房子。案例2：这也是我选择离开地产行业的一个很重要的原因。业主是我帮她买过房的，后来赶着凑首期卖房，这套房子18万的差价，后来被业主和买家都发现了。他们没去中介协会告我，只是让我退到3个点的中介费。借此机会，诚挚和他们道歉，利益的膨胀的确迷失了方向。买卖双方应该都对吃差价行为说NO，若真的不好采，发现的情况下直接去中介协会，中介管理所投诉，一般会退的，法律规定是中介费0.5-2.5%，不超2.5%。-六：按揭1）总体按揭专员是比房产经纪更专业，经纪胜在沟通。2）按揭也并非一分钱一分货3）按揭公司的规模跟人员的服务，专业也是不成正比。4）地产收按揭费大概是1.3-1.5%, 市场上的按揭是0.7-0.8 妈网上两位商家真房君和ZDY，是0.5和0.6。按揭除了快放担保，公积金保险费，其他都是大包的。就是不会有杂7杂8的费用。5）目前了解两位商家专业度都不相伯仲，宝妈们自行挑选。-也有点感触，目前可能通过找房的大部分都是中介。58的广告天天飞，上面依然是中介盘踞，租房感觉会好很多。也体验过妈网商家的真房买卖，免中介费，想法挺好，让业主跟买家对接，相当于自助交易。提供实体过户服务。目前来说，真实业主和回复数不错，找了60+业主，如下图。重点就是房源太少。2014-6-25 15:03 上传下载附件 (33.94 KB) 妈网的中介大哥大姐们也别见怪，不是砸饭碗，只