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我国物业管理法律问题研究 摘要 物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现代城市社区管理不f u 缺少的 重要组成部分，它不同于传统的房屋管理，是在2 0 世纪8 0 年代随着中国大陆房 地产市场的迅猛发展和住房制度改革的不断深化从香港地区引进和推广开来的 一种模式，也是在物业产权结构多元化和利益趋同化的新形势下产生的一种创新 形式。 物业管理作为一个新兴的行业，在我国尚处于起步阶段，在其逐步走向成熟 的过程中暴露出许多深层次的法律问题。问题的存在有多方面的原因，主要包括： 物业管理立法滞后，法制建设不完善；业主深受传统房屋管理体制的影响，物业 管理意识薄弱，主体地位很难形成；物业管理企业鱼龙混杂，服务理念落后，管 理人员素质较差；物业服务合同的内容过于原则，不利于操作；政府主管都l 1 监 管小力；物业管理协会不能充分发挥协调作用等。其中物业管理立法滞后，法制 建设不完善无疑是最主要的。因此，完善物业管理法制建设对解决物业管理中存 在的法律问题尤为重要。 物业管理行业能否健康发展，各法律关系主体的合法权益能否得到有效保 护，存在的法律问题能否得到妥善解决，将直接影响人民生活水平的提高和社会 稳定。有鉴于此，笔者选择了“我国物业管理法律问题研究”这课题，试图在 审视我国物业管理现行立法的基础上，找出解决问题的法律途径，设计出适合我 国国情的物业管理法律体系，为我国物业管理法制建设提供一些建议。当然，由 于物业管理涉及的范围很广，本文主要针对商品房住宅小区的物业管理进行研 究。 全文共分四个部分： 第一部分对物业管理的相关理论进行阐释，为物业管理法律问题的解决提 供必要的理论支持。首先阐释了“物业”及“物业管理”的内涵，在此基础上提 出了物业管理的法律依据建筑物区分所有权制度。 第二部分对我国目前物业管理的现状进行分析，指出了物业管理中存在的 主要法律问题，具体包括：物业管理自治机构中没有“业主团体”概念、物业管 理法律关系混乱、物业共用部位与公共配套设簏产权归属不清、业主人身财产受 损赔偿责任难以认定、物业管理费与物业专项维修基金管理f i 科学等，并进一步 刈存左问题的成阁进行了分析。 第三部分针对我国物业管理立法的现状及存在的问题，提出了加快建辽我 国物业管理法律体系的指导原则。 第四部分针对我国物业管理中存在的主要法律问题，结合物业管理的实践， 存借鉴国外物业管理先进经验的基础上，提出了一些关于解决我国物业管理法律 问题，完善我圈物业管理法制建设的具体构想。具体包括：将“业主团体”概念 引入物业管理自治机构，完善业主自治制度；重构我国物业管理法律关系；区别 物业不同共用部位和公共配套设施，明确产权归属；明确物业服务合同中天于保 安义务的内容，严格按照合同约定追究物业管理企业的赔偿责任；建立科学的物 业管理资金法律制度，保障物业管理资金的安全有效运行。 关键词：物业管理物业管理企业 业主 法制建设建筑物区分所有权 s t u d yo nl e g a li s s u e so fp r o p e r t ym a n a g e m e n t i nc h i n a a b s n a c t p r 叩e r 移m a n a g e m e mi sa ne x t e n s i o no f r e a le s 协t ed c v e l o p m e n ta 1 1 di ti sa l s oa n i 1 1 t e g r a lp a r to fu r b a nc o m m l l l l i t ym a n a g e m e n ti nt h em o d e ms o c i e t 矿d i 疗b r e n t 矗o m t h et r a d i t i o n a lh o u s em a n a g e m e n t ，p m p e n ym a r l a g e m e n tw a sj n 仃) d u c e d 矗o mh o n g k o n ga s ar e s u l to fm ef 如td e v e l o p m e n to fr e a l p r o p e r t ym a r k e ta n dt 1 1 eh o u s i n g s y s l e mr e f o mi nm e19 8 0 si nc m n e s em a i l l l a l l d i t 嘶g i n a t e s 舶mt h ep l u m l i s t i c p m p e r t yr i g h t sa n dt h ea s s i m i l a t i o no f p r o p e r t yi n t e r e s t s a san e wi n d u s t mp m p e n ym a l l a g e m e mi ss t ni t si n 胁c yc 1 l i n a w i t ht h e d e v e l o p m e n tt 0 删i t sf r l a t u r i 觋m a l l yp r o m e m sc o r l c e m i f l gl e g a ls y s t e mh a v e 蒯s e n m a n yc a u s e sh a v el e dt ot h e s ep r o b l e m s t h e ya r e ：1 ，t h er e l 舢e dl a ws y s t e mf a l l s b e 虹n dt h ed e v e l o p m e n to fp r o p e r 毋m a r m g e m e n ti n m l s t r y 2 i n n u e n c e db yt h e t r a d m o n a jh o u s i n gm a n a g e m e n ts y s t e m ，也eh o u s ea w n e r sh a v en o td e v e i o p e da s t r o n gs e n s eo fp r o p e r 谚m a n a g e m e m 3 s o m ep r o p e r t ) m a n a g e m e ma g e n c i e sf 甜t o p m v i d es 撕s f 如t o r ys e r v j c ed u et o 血ei 1 1 e 师c j e me n l p l o y e e sw o r k j n gf b rt h e m 4 ，t h e g o v e n u n e n ts u p e r v i s i o nu p o nt h ep r a c t i c eo fp r o p e r 七ym a l l a g e m e n ta g e n c i e si s i n e m c i e m 5 t h ep r o p e r t ym a l l a g e m e n tc o m m i n e ei su n a b l et op l a ya ni m p o r t a n lr 0 1 e i nd e a l i n gw i t l ls o m er e l a t e dp r o b l e m s a m o n gt h o s e ，t 1 1 ef i r s ti s 日l em o s ti m p o n a n t c a u s e t 】1 i sa r t i c i ed e r i v e s 行o mt h ef a c t l a tt h eh e a l t h yd e v e l o p m e mo fp r o p e r t y m a i l a g e m e n ti n d u s t 阱t 王l eg i l a r a n t e eo fa l lp a n i e s i n t e r e s t sb e i n gg l l a r d e d ，a n dt h e s e n j e m e n to fr e l a t e d1 a wi s s u e s ，w i l lh a v ea ni m p o r t a n ti m p a c tu p o ni m p m v e m e n to f p r o p e n yo w n e r s l i v i n gs t a n d a r d 锄ds o c i a is t a b i l i 够i ta t t e m p t st os e e ka ne 牖c t i v e a i l s w e r t ot h o s ep r o b l e m so nt h eb a s i so f t h ep r e s e ml e g i s l a t u r ei i lc l l i n a 1 1 l i sp a p e ri s a 1 1a n a i y s i so ft h ee x i s t i n gp r o b l e m sc o n c e m i n gt h el a ws y s t e l na 1 1 dt h ec a u s e s 1 tp u t s f o n v a r ds o m ep r o p o s a l st os o l v ep m p e r t ym 孤a g e m e n ti s s u e sa i l dt oi m p r o v et h e j e g i s l a t u r e 1 1 h ep 印e rf o c u s e si t sa 牡c n t i o nu p o nt h el e g a lm a t t e r so ft 王l ec o m m e r c i a l j y b l i l th o u s i n gm a n a g e m e m ，a n di ti sd i v i d e di n t of o u rc 王l a p t e r s ： c h a p t e ro n eo f i 、e r st 1 1 ed e f i n i t i o n so fp r o p e r 吼p m p e r t ym a n a g e m e n ta n dt h e r e l a t e di e g a l i s s u e t h ec o n d o m i n j u mo w n e r s l l i pn l e o r yo fb u i l d i n g s c h 印t e r1 、v oi sas u h m l a r yo ft h ep r e s e n ts i t u a t i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n ti n ( ：h i n aa n dt h er e l a t e de x j s t i n gl e g a lp f o b l e m st h e yi f l c 】u d e ：t h es e l l 二g o v e n l i n g s o c i e 移i np r o p e “ym a t l a g e m e n t ，u n d e 矗n e dk g a ir e l a t i o n s ，u n c i e a ro 姗e r s h i p o ft h e p u b l i ca r e aa n df 如i l i t i e s ，c o m p e n s a t i o nf o rt h ed a m a g e t ot h ep m p e r t yo w n e r s r e g u l a 【i o no fp r o p e r 哆m a n a g e m e n tm n d mc h a p t e r1 1 1 r e ，b a s e do nt h em a t 【e r sd i s c u s s e di nc h a p t e rt w o ，t h i sp a p e r s t r e s s e sm en e c e s s i t ya n dp r i n c i p l et os 廿e n g t h e nm ei e 西s l a t u r ep r o c e s si nc h j n a w “hr e g a r d st ot 1 1 ep r o p e r t ym a l l a g e m e n tp r a c t i c ei nd 1 i n aa n d 幽ea d v a n c e d r e g u l a t i o nm o d e l si 1 1s o m ef o r e i g nc o u n m e s ，c h 印t e rf o u rp r o p o s e ss o l u t i o n st ot h e e x n gp r o b l e m s n e y 盯e ：r e d e f m et h el e g a l f u n c t i o n so f 恤s e l f _ g o v e m i n g m a n a g e m e n ts o c i 啊，c l 撕母m el e g a lr e l a t i o n s h i p s 蛐o n gd i 茂r e n tp a r t i e s ，s e t d i 纾e e n tj a w sf o rd i 船r e n tp u b l i c 甜e a sa h df a c i l i t i e sa r i ds p e c i 母也e i ro 、v 工l e r m bs e t s p e c m cd u t i e sf o rt h ep r o p e r 哆m a n a g e m e n ta g e n c i e sm o r d e rt op r a t e c tt h er i g h t so f t h ep m p e n yo w n e r s ，e s t a b l i s hs c i e r n i f i cs y s t e mf o rt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t dt o a s s u r ei t ss a f 宅o d e r a t i o n k e yw o r d s ：p r o p e r 姆m a n a g e m e n t ，p r o p e r t ym 8 n a g e m e n ta g e n c y ，p r o p e r l 了 o w n e r l e g a ls y s t e mc o n s t r u c t i o ，t h ec o n d o m i n i u mo w n e r s h i pt h e o l 了o fb u n d i n g 我国物业管理法律问题研究 我国物业管理法律问题研究 刚置 我国物业管理是伴随着房地产市场的迅猛发展和住房制度改革的逐步深化 而发展起来的，它虽然起步较晚，但发展速度相当快。1 9 8 1 年3 月1 0 日，深圳市 成屯了我国第一家涉及商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司，这标忐 着物业管理行业在我国的诞生与起步。2 0 多年来，物业管理经历了从引进试 点，总结经验，到逐步推广的过程，它由南到北，由沿海到内地飞速蔓延至全固 各地城市，涉及干家万户。据不完全统计，至2 0 0 4 年底，我国物业管理企、【k 已 超过3 万家，全国城镇住宅总量的近3 0 已实行物业管理，不少省市实行物业管 理的覆盖面已达5 0 以上，深圳市已超过9 5 1 。由于物业管理关系到千家万户的 切身利益，涉及到房地产开发商、物业管理企业、业主、政府主管部门、物业管 理协会等诸多主体。而且，作为一个新兴的行业，物业管理在走向成熟的过程中 也暴露出许多深层次的法律问题，比如，物业管理自治机构中没有“业主髓体” 概念、物业管理法律关系混乱、物业共用部位与公共配套设旖产权归属不清、业 主人身财产受损赔偿责任难以认定、物业管理费与物业专项维修基金管理不科学 等，再加上我国物业管理立法滞后，现行法规、规章之间不协调，不统，使得 物业管理纠纷不断。若不能妥善解决物业管理纠纷，将有损于物业管理的进一步 发展，更不利于社会的稳定，因此，社会各界纷纷呼吁将物业管理纳入规范化、 法制化轨道。基于对物业管理中上述法律问题的思考，作为一名法学专业的研究 生，感到自己有责任与义务对上述问题进行学习和研究，为物业管理纠纷的妥善 解决和物业管理法制建设提供解决方案与理论参考。 1 物业管理概述 1 1 物业的内涵 理解物业管理的内涵，首先必须正确理解物业的内涵。 一般认为，“物业”一词源自于港澳粤地区对房地产的称呼。香港李宗锷法 官在其著作香港房地产法中，对物业下了这样的定义：物业，是单元性地产。 刘吕甲、尚字梅：物业管理规范化重在买方市场的成熟，经济师2 0 0 4 年第2 期，第 2 5 j 页。 我国物业管理泫律问题研究 一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故+ 物业有大 有小，大物业可分割为小物业! 。这里的单元性主要指它与其他物业相对独立、 具宵独立的使用价值。地产包括土地本身和土地上的建筑物及其附倩设施等。在 土地上有建筑物的情况f ，也可以以房产来代替地产称谓房屋与其相连的j 她。 因此，物业是房地产或不动产的习惯称谓，凡是能够独立存在或设置独立产权的 房地产均可以称为物业。 在2 0 0 3 年6 月8 日温家宝总理签发的物业管理条例( 以下简称条例) 中，将物业表述为“房屋及配套的设施设备和相关场地“。 从此条例中可以看出，物业主要包括三个部分：一是已经建成并具有实 用功能的各类居住用和非居住用的建筑物，二是与这些建筑物相配套的设施设 备，兰是相关的场地。 1 2 物业管理的内涵 理解了“物业”的内涵以后，就可以正确理解“物业管理”的内涵了。根据 条例第一章第二条：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和 物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行 维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”这个定义实质 上是以业主委托物业管理企业进行物业管理的模式为内在前提的。从更为宽泛的 角度理解，物业管理可以分为自主管理方式和委托管理方式。所谓自主管理，系 指业主白行执行管理业务或彼此构成一个管理团体执行管理业务的模式。由于自 主管理法律关系比较单一，在物业管理中又较少见，因此，物业管理的内涵被狭 义的理解为委托管理。本文所研究的物业管理中存在的法律问题即为委托方式巾 存在的法律问题，如无特别说明，本文所称物业管理为委托管理方式。 从物业管理定义的表述中，我们可以了解到：在物业管理法律关系中，存在 两个基本的法律关系主体业主和物业管理企业。业主，根据条例第二章 第六条的规定，业主指房屋的所有权人。在我国，由于土地属于国家所有，房犀 所有权人只拥有土地的使用权。因此，业主是指各类房屋及其附属物的所有权人， 拥有相应的地使用权；物业管理企业是指依法成立，接受委托从事物业管理活 2 李宗锷：香港房地产法，商务印书馆香港分馆1 9 8 8 年版，第9 页。 中华人民共和国国务院令第3 7 9 号，2 0 0 3 年6 月8 目温家宝总理签发。 2 我国物业管理法律问题研究 动的企业。物业管理企业的设立，既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准， 义要满足针对物业管理所设定的特殊条件。根据物业管理企业资质管理试行办 法，物业管理企业只有取得专业资质，才能合法地在物业管理市场上接管物业， 并按照资质管理的规定从事物业管理服务。物业管理企业的专业资质从高到低 般分为一级、二级、三级、临时资质等四个级别。物业管理企业的主要职能是遵 照国家有关政策法规，运用现代管理科学和先进的维修养护技术管理物业，为业 主和物业使用人创造一个优美的居住和工作环境。 物业管理企业要介入物业管理过程，必然要与业主签订物业服务合同。关于 物业服务合同的性质，存在不同的观点。一种观点认为属代理合同性质， 种观 点认为属承揽合同性质，还有一种观点认为属委托合同性质4 。笔者认为，物业 服务合同是一种特殊的委托合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处 理委托人事务的合同。基于委托合同，可以产生受托人对外的代理关系，但委托 合同也可以针对一般事物的处理，而这种事务处理并不产生代理关系，物业服务 台同就是这样一种针对一般事务处理而不产生代理关系的合同。物业服务合同作 为一种特殊的委托合同具有如下特点： 一是综合性的委托合同。物业服务合同是一个综合性的委托合同，其中涉及 到的委托事务不仅仅是某一项，而是多项。如，小区的绿化、环境卫生、治安、 公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、 服务等多种性质的委托关系。 二是有偿且双务性质的合同。物业管理企业接受委托管理小区的物业是收取 对价的，因而是有偿合同。物业服务合同的双方当事人互负义务，业主的主要义 务是支付物业管理费，而物业管理企业的主要义务则是履行管理义务。 三是物业服务合同的标的是行为。物业服务合同的标的并非不动产本身，而 是对不动产及其附属设施的管理服务行为。 物业管理的基本内容既包括对物的管理，也包括对人的管理，主要是通过对 物、l k 区域的管理以实现对人的服务。对物的管理包括保持物业区域内建筑物的完 好，保证附属设旖、设备和相关场地的正常有序使用，还要对物业区域内的环境 保护、清洁卫生、安全保卫、庭院绿化、车辆停放等实施统一管理，并为业主提 高富平、黄武双：物业权属与物业管理，中国法制出版社2 0 0 2 年版，第17 4 页。 我国物业管理法律问题研究 供全方位服务。对人的管理指对物业区域内业主和使用人的r 常行为予以约束并 制止不当行为。 l _ 3 物业管理在我国的发展及其与传统房屋管理的区别 物业管理起源于1 9 世纪6 0 年代的英国5 ，时至今日，物业管理的理念在幽际 上已十分流行。物业管理传入我国，是在2 0 世纪8 0 年代。1 9 8 1 年3 月1 0 日， 深圳市物业管理公司挂牌宣告成立，在我国率先对计划经济体制下的传统房屋管 理模式进行改革，拉开了我屋物业管理的帷幕，标志着我国大陆物业管理的涎_ ! 。 之后，随着城市房地产业的快速发展和住房制度改革的不断深化而发展起来，成 为房地产综合开发的延续和完善，亦是现代城市社区管理不可缺少的重要组成部 分。目前，物业管理以其“企业化经营、专业化管理、社会化服务”的运行机制， 适应了市场经济的发展，被称为是现代城市房地产市场的“朝阳产业”6 。 物业管理是在物业产权结构多元化和利益趋同化的新形势下产生的一种创 新形式。它同传统房屋管理的区别主要表现在以下四个方面： 第一、房屋产权结构不同 传统房屋管理是单一的公产，房屋归国家或单位所有，住户租用，缴纳房屋 租金；而物业管理是一种多元化的物业产权结构，物业管理企业所接管的物、， 属f 多个不同的产权人。 第二、管理体制不同 传统的房屋管理是同计划经济体制相适应的行政型、福利性的封闭式管理； 而物业管理则是一种市场型、经营性的开放式管理，是在国家法律、法规和政策 的指导下，物业管理企业专业化管理同业主自治、自律管理相结合的种社会化 管理。 第三、管理的内容和范围不同 传统的房屋管理仅限于对房屋、建筑物的维修和养护；而物业管理除厂上述 内容以外，还根据业主的需要，提供相应的专项服务和特约服务，开展多种经营。 第四、管理机制不同 5 朱爱华、张彦、陈佩华：物业管理，社会科学文献出版社2 0 0 2 年版，第3 页。 5 周琪：物业管理若干法律问题探析，山西高等学校社会科学学报第1 5 卷第3 期第 8 3 丽。 4 我国物业管理法律蝴题研究 传统房屋管理是管理者按照自己的意志去管理，与住户之间是管理同被管理 的关系，住户不能选择管理者，很少有监督权；而物业管理则是业主享有充分的 自治权利，物业管理企业和业主是平等的民事法律关系主体，双方按照“平等自 愿、等价有偿、诚实信用”的商业原则通过平等协商签订物业服务合同，共同列 物业实施管理，双方是服务与被服务的关系。 1 4 物业管理的理论依据 从物业管理的内涵可以得知：在物业管理活动中，业主通过物业服务合同， 把物业管理活动委托给物业管理企业，由物业管理企业对物业进行专业化、规范 化管理。那么，业主据以选聘物业管理企业对物业进行管理的法律依据是什么 呢? 这要从“建筑物区分所有权”制度入手进行分析。 所谓建筑物区分所有权理论，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充 分发挥其社会的、经济的效能，而对区分所有建筑物本身、业主以及物业使用人 所为的一切经营、管束、服务活动的方法和规则7 。建筑物区分所有权理论是以 科学技术进步所带来的房地产利用、使用方式以及人们生活方式的转变为内在动 力的，在促使人类最大限度地利用有限的土地资源、解决人类自身的居住、生活 等问题上发挥了重大作用。 关于“建筑物区分所有权”，各国立法上有不同的表述。日本和我国台湾地 区称之为“建筑物区分所有权”，德国和奥地利称之为“住宅所有权 ( w o h n u n g s e i g e n t u m ) ”，法国称之为“住宅分层所有权”( 1 ap r o p r i e f ep a r l - t a g e s a u p a ra p a r t e m e n t s ) ”，瑞士称之为“楼层所有权 ( s t o c k w e r k s e i g e n t u 皿) ”，美国一般称之为“公寓所有权( o w n e r s h i p 。f ， a p a r t m e n th o u s e ) ”，英国、 新西兰称之为“住宅所有权( o w n e r s h j po t l r ! w e l n g h o u s e ) ”。这些表述尽管名称各异，但实质内容相同，都是以对建 筑物的特定部分所享有的权利的抽象概括。我国大陆在物业立法上大量借鉴台湾 地区，因此也称“建筑物区分所有权”。 建筑物区分所有权理论从产生到完善，经历了一个逐渐发展的过程：其中有 ”一元论说”，“二元论说”，“三元论说”。 “一元论说”，又称一元主义或一元论说。它又可分为“专有权说”和“共 史尚宽：物权法论，中国政法大学出版杜2 0 0 0 年版，第1 2 0 页。 我国物业管理法律问题研究 囱权晚”。 “专有权说”最早由法国学者在解释法国民法典第6 6 4 条时提出，认为 建筑物区分所有权即区分所有权人于区分所有建筑物专有部分上所享有的权利 专有所有权，因而，建筑物区分所有权系为若干单独的“个人所有权之堆积” “。这种理论得到我国台湾学者史尚宽先生9 和日本著名学者我妻荣先生”等支 持。专有权说为立法所肯定，始于1 8 0 4 年法国民法典第6 6 4 条所谓“建 筑物之各楼层属于不同所有人”的规定。这种理论与一般的所有权理论并没育实 质 的区别，没有关注区分建筑物共同部分的权利归属和全体业主共同利益的存 在，因此不久就被各国所抛弃。 “共有权说”最早由法国学者普鲁东与拉贝在解释法国民法典第6 6 4 条的规定时，针对“专有权说”而提出的对立学说。该学说以集体性、共同| 生为 立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有人之共有，认为，建筑物区 分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。瑞士民法典采取共有权说， 该法典第7 1 2 条第l 款第l 项规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有 权的应有份。”究其实质，是将区分所有权作为一种共有所有权予以理解和把握 。这种学说不能反映建筑物区分所有权内部所固有的专有权特性，失之过窄， 有失准确。 “二元论说”最早是由法国学者针对上述“一元论说”予以批判后提出的， 并为我国台湾学者黄越钦先生”及大陆学者陈苏先生”所赞同。该说认为，建筑物 区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和 共有权的结合。台湾民法典采取了二元论说，该法典第7 9 9 条规定：“数人 区分一建筑物，而各有其一部分，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所 8 小沼进一：建筑物区分所有之法理，法律文化社1 9 9 2 年版，第2 6 2 页。 9 史尚宽：物权法论，荣泰印= 降馆股份有限公司( 台) 1 9 7 9 年版，第1 0 9 页。 ”陈哑平：建筑物区分所有权制度中若干基本问题之研究， h n p ：l a w l1 0 肿耐l a w s t u d y 3 2 0 0 2 9 h t i t l ”小沼进一：建筑物区分所有之法理，法律文化社1 9 9 2 年版，第2 6 3 页。 ”黄越钦：住宅分层所有权之比较法研究，民法物权论文选辑( 上) ，五南图书出版公 司( 台) 1 9 8 4 年版，第4 3 9 页。 ”陈苏：论建筑物区分所有权，法学研究1 9 9 0 年第5 期，第4 3 页。 6 我国物业管理法律问题研究 自人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。” 这种理论虽然克服了忽略区分所有建筑物共同部分的权利归属的弊端，但仍没确 解决全体业主的共同利益问题“。 “三元论说”为德国著名教授贝尔曼先生所倡导，又称“最广义区分所有权 说”。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有 部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务 而产：生的成员权的总称。三元论说得到我国台湾学者戴东雄先生”以及我国大陆 学者段启武先生“和陈华彬先生。7 的积极支持。德国住宅所有权法采取了一二元 论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共有权和共同所有人的成员权 二三部分所组成。 比较以上各种学说，笔者认为： “一元论说”中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定 为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权，不能反映建筑物区分 所有权的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确使用。因为如果区 分所有人只享有专有权而不享有共有权和成员权，那么他就无权使用建筑物的共 用部分，无权参与有关建筑物的管理、维护、修缮等共同事务，区分所有人的专 有权也就无法行使和实现；如果区分所有人只享有共有权而不享有专有权和成员 权，则区分所有人的共有权和成员权会失去存在的前提和基础。因为专有权决定 了共有权和成员权，取得专有权，便取得共有权和成员权；处分专有权，便处分 r 共有权和成员权。 “二元论说”把建筑物区分所有权界定为专有权和共有权的结合，较之单纯 的“专有权说”或“共有权说”是一大进步，它基本上反映了建筑物区分所有权 的本质特征。但仍有不足，因为在区分所有的法律关系之中，区分所有人基j ：对 建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的作为管理团体成员的成员权，并 ”于天水：论建筑物区分所有权中的成员权，河北法学2 0 0 2 年第1 期，第1 8 页， ”戴东雄：论建筑物区分所有权理论基础( 1 ) ，法学丛刊( 台) 第1 1 4 期，第1 8 页。， ”段启武：建筑物区分所有权之研究，梁慧星主编民商法论丛( 9 4 年第1 号) 法律出 版丰十1 9 9 4 年版。第3 0 3 页。 、陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1 9 9 5 年版，第8 1 页。 我田物业管理法律问题研究 非专有权和共有权所能概括。 “三元论说”把建筑物区分所有权界定为专有权、共有权和成员权的结合， 避免r “元论说”和“二元论说”的缺陷，从内涵上反映了建筑物区分所有权 的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分所有权的切形式，故较之前两种学说， 更为科学。其理由有以下四个： 第，“三元论说”将建筑物区分所有权解释为由专有权、共有部分持分权 及成员权所构成，可以克服“一元论说”和“二元论说”的不足。 第二，“三元论说”反映了建筑物区分所有权所固有的本质属性，表明了建筑 物区分所有权系一类特殊的不动产所有权形式及该类不动产所有权形式所具有 的若干特殊性。 第三，“三元论说”涵盖了因区分所有建筑物所产生的一切法律关系，较之 “一元论说”和“二元论说”仅能涵盖菜一方面或某两方面的法律关系更为妥 当。 第四，“三元论说”有助于调整区分所有者个体和团体之间的矛盾。考察近 现代以来各国关于建筑物区分所有权的立法史，可以看到，各国立法的发展变化 始终是围绕如何有效地调节区分所有者个体和团体之间的利益矛盾而展开的。在 立法之初，各国大都强调对区分所有者个体的专有所有权的保护，强调区分所有 者个体在区分所有建筑物共同体关系中的地位和权利，由此发生了区分所有者个 体权利的膨胀以及对全体区分所有权人共同利益的损害。为维持区分所有权人的 共同利益，各国立法开始修正以区分所有者个体权利为立法基础的旧有立法，转 向对区分所有者个体权利的制约以及对团体利益的重视。这就是广泛承认各区分 所有者作为管理团体成员的成员权，并借管理团体的力量订立管理规约，以管理 区分所有权人之间的共同利益事项。可见，“三元论说”承认成员权为区分所有 权之构成要素之一，对调节区分所有者个体和团体之间的矛盾及利益关系，其有 极大裨益。 综上所述，笔者认为，应采“三元论说”对建筑物区分所有权作下界定： 建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋建筑物时，各个所有人对其存 构造上和使用上具有独立性的建筑物部分( 专有部分) 所享有的专有权和对供全 体或部分所有人共同使用的建筑物部分( 共有部分) 所享有的共有权以及基于建 我国物业管理法律旧题研究 筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建 筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 总之，建筑物区分所有权制度是物业管理的法律依据，物业管理是全体业主 对物业行使建筑物区分所有权的一种表现形式，它是为了维护全体业主的共同利 益而对物业共用部位、房屋及配套设施设备、相关场地和共同事物进行管理的活 动：只有准确理解了建筑物区分所有权制度，才能从根本上分析物业管理活动中 存在的法律问题，剖析存在问题的原因，并最终找出解决问题的法律途径和方注， 从法律制度上对物业管理活动加以规范。 需要说明的是：建筑物区分所有权的客体是一栋建筑物，而物业管理区域内 往往不止是一栋建筑物，面有多栋建筑物，但这并不影晌业主基于建筑物区分所 有权而享有的对物业区域的管理权，而恰恰是建筑物区分所有权延伸到整个物业 区域的当然结果。而且，业主团体由全体业主组成，而不仅仅由某一栋建筑物的 业二、e 组成，业主通过业主团体对整个物业区域行使管理权，这正是建筑物区分所 有权自然延伸的具体体现。 2 我国物业管理中存在的主要法律问题及其成因 21 我国物业管理中存在的主要法律问题 近年来，物业管理纠纷层出不穷，存在的主要法律问题得不到及时解决，全 国各地的物业管理投诉有增无减，2 0 0 3 年中央电视台“3 1 j ”晚会也把镜头对 准了三大消费陷阱和投诉热点之一的物业管理。物业管理的现实状况不容乐观， 肓调查表明，有五成以上的业主对其不满意或不是很满意，有人曾预言：物业管 理纠纷将会出现“多米诺骨牌效应”，这或许不是危言耸听。 2 1 1 物业管理自治机构中缺少“业主团体”概念 在建筑物区分所有权理论下，各业主对其专有部分享有使用上的独立权利， 胥受他人干涉，为了实现使用专有部分的目的，在不妨碍其他业主对各自号有部 分使用的情况下，各业主可以适当使用共用部分，但不能违反全体业主的共同利 益。要维护这种共同利益关系，单靠不动产相邻关系或共有关系是远远不够的， 这是因为同一物业管理管理区域内业主的数量非常多，各业主对物业利用的目 ”刘兴桂：j ”州市商品房小区物址管理现状与问题调查，2 0 0 4 年经济法年会资料。 9 我国物q p 管埋法律问题研究 筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建 筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 总之，建筑物区分所有权制度是物业管理的法律依据，物业管理是全体业主 对物业行使建筑物区分所有权的一种衷现形式，它是为了维护全体业主的共同利 益而刘物业共用部位、房屋及配套设施没备、相关场地和共同事物进行管理的活 动；只钨准确理解了建筑物区分所有权制度，才能从根本上分析物业管理活动中 存在的法律问题，剖析存在问题的原因，并最终找出解决问题的法律途径和方泣， 从法律制度上对物业管理活动加以规范。 需要说明的是：建筑物区分所有权的客体是一栋建筑物，而物业管理区域内 往往不止是一栋建筑物，而有多栋建筑物，但这并不影响业丰基于建筑物区分所 有权r 面享有的对物业区域的管理权，而恰恰是建筑物区分所有权延伸到整个物业 区域的当然结果。而且，业主团体由全体业主组成，而不仅仅由某一栋建筑物的 业主组成，业主通过业主团体对整个物业区域行使管理权，这正是建筑物区分所 有权自然延伸的具体体现。 2 我国物业管理中存在的主要法律问题及其成因 21 我国物业管理中存在的主要法律问题 近年来，物业管理纠纷层出不穷，存在的主要法律问题得不到及时解决，全 国各地的物业管理投诉有增无减，2 0 0 3 年中央电视台“3 ，1 5 ”晚会出把镜头对 准了三大消费陷阱和投诉热点之一的物业管理。物业管理的现实状况不容乐观， 有调盎表明，有五成以上的业主埘其不满意或不是很满意，有人曾预言：物业管 理纠纷将会出现“多米诺骨牌效应这或许不是危言耸听。 21 1 物业管理自治机构中缺少“业主团体”概念 在建筑物区分所有权理论下，备业主对其专有部分享有使用上的独立权利 f 受他人下涉，为了实现使用专有部分的目的，在不妨碍其他业主对各自号有部 分使用的情况f ，各业主町以适当使用共用部分，但不能违反全体业主的共同利 益= 要维护这种共同利益关系，单靠不动产相邻关系或共有关系是远远不够的， 这是因为同物业管理管理区域内业主的数量非常多，各业主对物业利用的目 这是因为同物业管理管理区域内业主的数量非常多，各q k 主对物业利用的目 8 刘兴村一：j 1 州市商品房小医物业管理现状与问题调查，2 0 0 4 年经济法年会资料。 我国物业管理法律旧题研究 筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建 筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 总之，建筑物区分所有权制度是物业管理的法律依据，物业管理是全体业主 对物业行使建筑物区分所有权的一种表现形式，它是为了维护全体业主的共同利 益而对物业共用部位、房屋及配套设施设备、相关场地和共同事物进行管理的活 动：只有准确理解了建筑物区分所有权制度，才能从根本上分析物业管理活动中 存在的法律问题，剖析存在问题的原因，并最终找出解决问题的法律途径和方注， 从法律制度上对物业管理活动加以规范。 需要说明的是：建筑物区分所有权的客体是一栋建筑物，而物业管理区域内 往往不止是一栋建筑物，面有多栋建筑物，但这并不影晌业主基于建筑物区分所 有权而享有的对物业区域的管理权，而恰恰是建筑物区分所有权延伸到整个物业 区域的当然结果。而且，业主团体由全体业主组成，而不仅仅由某一栋建筑物的 业二、e 组成，业主通过业主团体对整个物业区域行使管理权，这正是建筑物区分所 有权自然延伸的具体体现。 2 我国物业管理中存在的主要法律问题及其成因 21 我国物业管理中存在的主要法律问题 近年来，物业管理纠纷层出不穷，存在的主要法律问题得不到及时解决，全 国各地的物业管理投诉有增无减，2 0 0 3 年中央电视台“3 1 j ”晚会也把镜头对 准了三大消费陷阱和投诉热点之一的物业管理。物业管理的现实状况不容乐观， 肓调查表明，有五成以上的业主对其不满意或不是很满意，有人曾预言：物业管 理纠纷将会出现“多米诺骨牌效应”，这或许不是危言耸听。 2 1 1 物业管理自治机构中缺少“业主团体”概念 在建筑物区分所有权理论下，各业主对其专有部分享有使用上的独立权利， 胥受他人干涉，为了实现使用专有部分的目的，在不妨碍其他业主对各自号有部 分使用的情况下，各业主可以适当使用共用部分，但不能违反全体业主的共同利 益。要维护这种共同利益关系，单靠不动产相邻关系或共有关系是远远不够的， 这是因为同一物业管理管理区域内业主的数量非常多，各业主对物业利用的目 ”刘兴桂：j ”州市商品房小区物址管理现状与问题调查，2 0 0 4 年经济法年会资料。 9 我国物业管理法律问题研究 的、方式不太相同，使得物业共同事务的处理很难形成统一意志。因此，需要全 体业主组成一个超越个人的组织来处理共同事务，以维护共同的生活秩序，协调 彼此之间的共同利益，充分发挥建筑物各个组成部分的机能，这是成员权的具体 休现，也是业主自治管理物业管理区域的体现”。由此，区分所有权人团体组织 得以形成，这种团体组织即所谓区分所有权人管理团体业主团体。 设立物业管理自治机构的主要目的在于使业主自治管理能够有效运行。这种 自治机构的设计须具备两个方面的功能：既要使得全体业主能够有一个一致对外 的名义，又要使得全体业主能够通过一个合理、有效的机制参与物业管理事项的 决策。在前者，我国设计了业主委员会这一组织；在后者，我国设计了业主大会 这一机制。但是，在我国物业管理立法中，没有直接规定业主团体这一概念，而 只设定了业主委员会这一组织机构，因而，关于业主团体的概念及其性质没有被 广泛深入地探讨。 业主团体是物业管理法律关系中不可缺少的基础概念，缺少业主团体这一概 念，将很难合理地解释以下问题： 第一，物业服务合同是业主委员会与物业管理企业之间签订的，但是履行交 4 、 物、【2 管理费用的是全体业主。 第二，业主委员会对外签订的物业服务合同，以及对内实簏的管理行为是代 表整个物业管理区域内全体业主集体，还是直接代表了全体业主中的每一个个 体。 第三，全体业主对小区物业管理事项的决策应采取何种规则，是采取民法原 理中关于共有关系的一致决规则，还是采取社会团体的多数决规则。 可见，缺少业主团体这一概念，会导致物业管理中很多问题难以解释。事实 上，业主委员会是不可能代表每一个业主个体的，