（政治经济学专业论文）贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究——以广州为例.pdf

：，3c ： j - 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：隙奥弟 日期：7 唧年f 月) f 日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名：豫毖务 导师签名 日期：山- l ，日 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究 以广州为例 专业：政治经济学 硕士生：陈笑弟 指导老师：吴迎新副教授 摘要 2 0 0 8 年以来，国际金融危机对我国房地产业的冲击越来越明显。广州住宅 价格过去几年迅猛飞涨，0 8 年受到金融危机的冲击后停止不前，还出现下滑趋 势。住宅消费者不看好房地产市场的发展，持观望态度，广州楼市出现“有价无 市 的局面。为解决这些严峻难题，政府开始实施有利于楼市发展的政策，特别 是金融支持政策。其中，贷款利率的调整更为明显。 本文首先对影响房地产价格的宏观经济因素和宏观非经济因素都进行了详 细分析。其次在房地产供给市场与需求市场达到一定均衡的假设条件下，得到住 宅价格的公式，该公式中影响住宅价格的因素为贷款利率、国内生产总值、房屋 空置量和建筑材料价格。本文选取房屋销售指数、贷款基准利率、工业增加值、 房屋空置量、建筑材料价格指数等变量进行单位根检验、g r a n g e r 因果检验、 j o h a n s e n 检验、误差修正模型，得出在短期内贷款基准利率是住宅价格的g r a n g e r 原因而住宅价格不是贷款基准利率的g r a n g e r 原因；贷款基准利率关于广州住宅 价格的短期弹性为- - 2 7 4 3 3 2 ，长期弹性为一2 4 5 8 3 0 2 。 关键词：广州住宅价格贷款基准利率短期弹性长期弹性 s t u d yo nt h ee f f e c to f t h eb e n c h m a r kl o a nr a t e n r d a nh o u s i n gd r i c e si nl i i i n a i 1 - ac a s es t u d yo fg u a n g z h o u m a j o r ：p o l i t i c a le c o n o m i c s n a m e ：c h e nx i a o d i s u p e r v i s o r ： a s s o c i a t ep r o f w uy i n g x i n a bs t r a c t t h ei m p a c to fi n t e r n a t i o n a lf i n a n c i a lc r i s i su p o nr e a le s t a t eb e c o m e sm o r ea n d m o r eo b v i o u ss i n c e2 0 0 8 g u a n g z h o u sh o u s i n gp r i c e sh a v er i s er a p i d l yo v e rt h ep a s t f e wy e a r sa n dd o n ts t o pu n t i lt h e yg e tt h ei m p a c tf r o mt h e i n t e r n a t i o n a lf i n a n c i a l c r i s i ss i n c e2 0 0 8 ，a n de v e ns h o wad e c l i n i n gs e n dn o w r e s i d e n t i a lc o n s u m e r st a k e w a i t - a n d s e ea t t i t u d et ot h ed e v e l o p m e n to ft h ep r o p e r t ym a r k e t ，l e a d i n gt ot h e s i t u a t i o no f “p r i c e sw i t h o u tm a r k e t i ng u a n g z h o u sp r o p e r t ym a r k e t t os o l v et h e s e s e r i o u sp r o b l e m s ，g o v e r n m e n ts t a r t st o i m p l e m e n tp o l i c i e s c o n d u c i v et ot h e d e v e l o p m e n to ft h ep r o p e r t ym a r k e ts p e c i a lf o rt h ef i n a n c i a ls u p p o r tp o l i c y ，a n d a d j u s t m e n to f t h ei n t e r e s tr a t ei sm o r eo b v i o u s t h i sp a p e rf i r s t l ya n a l y z e sm a c r o e c o n o m i ca n dm a c r o s c o p i cn o n - e c o n o m i c f a c t o r si n f l u e n c i n gt h ep r i c e so fr e a le s t a t e s e c o n d l y ，t h ea s s u m p t i o no fs u p p l ya n d d e m a n dm a r k e tm e e t i n gt h ec o n d i t i o n so fe q u i l i b r i u mi nt h er e a le s t a t em a r k e t ，w eg e t t h ef o r m u l af o rh o u s i n gp r i c e si nw h i c hf a c t o r st h a ta f f e c th o u s i n gp r i c e sa r el o a n i n t e r e s tr a t e ，g r o s sd o m e s t i cp r o d u c t ，t h ea m o u n to fv a c a n th o u s i n ga n db u i l d i n g m a t e r i a l sp r i c e s t h i sp a p e rs e l e c t st h eh o u s i n gs a l e si n d e x ，t h eb e n c h m a r kl o a nr a t e ， i n d u s t r i a la d d e dv a l u e ，t h ea m o u n to fv a c a n th o u s i n g ，b u i l d i n gm a t e r i a l sp r i c ei n d e x a n do t h e rv a r i a b l e sa n du s e su n i tr o o tt e s t ，g r a n g e rc a u s a l i t yt e s t ，j o h a n s e nt e s t ，t h e e r r o rc o r r e c t i o nm o d e lt og e tt h a ti nt h es h o r tt e r mb e n c h m a r kl o a nr a t ei st h eg r a n g e r c a s eo ft h e h o u s i n gp r i c e s a n dt h e h o u s i n gp r i c e s a r e a tt h eg r a n g e rc a u s eo f b e n c h m a r kl o a nr a t e ，t og e tt h a t b e n c h m a r kl o a nr a t e ss h o r t - t e r me l a s t i c i t ya n d n l o n g t e r me l a s t i c i t y o ng u a n g z h o u su r b a nh o u s i n gp r i c e sa r e 一2 7 4 3 3 2a n d 2 4 5 8 3 0 2 k e y w o r d s ： u r b a nh o u s i n gp r i c e si ng u a n g z h o u b e n c h m a r kl o a nr a t e s h o r tt e r me l a s t i c i t yl o n gt e r me l a s t i c i t y 目录 摘要i d l b s t r a c t i i 目蜀毛 第一章绪论1 1 1 研究背景及意义1 1 2 文献综述5 本文分析框架1 2 第二章城市住宅价格影响因素的定性分析。1 4 2 1 影响住宅价格的非经济因素分析。1 4 2 2 影响住宅价格的经济因素分析1 6 j 、结2 2 第三章住宅价格模型构造2 3 3 1 住宅供给模型2 3 3 2 住宅需求模型2 3 3 3 住宅公式2 5 ，j 、l 砉：1 5 第四章贷款基准利率变动对广州住宅价格影响的实证分析2 6 4 1模型建立2 6 4 2 需要用到的实证方法的介绍2 8 4 3 实证结果分析3 3 第五章结论与建议4 2 5 1 结论4 2 5 2 建议4 3 结束语4 5 参考文献4 6 附勇之5 0 致 射51 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 第一章绪论 1 1 研究背景及意义 1 1 1研究背景 房地产业是资金密集型行业，其供给和需求都离不开银行贷款，具有第二 金融的“美称 。房地产资金供应量与贷款利率的高低有着密切的联系。在一定 条件下，贷款利率越高，银行贷款量越少，则房地产资金供应量越少；贷款利率 越低，银行贷款量越多，则房地产资金供应量越多。所以，房地产市场的兴衰成 败与贷款利率的高低有一定的联系。1 9 9 1 年以来，我国商品房价格不断飙升， 由1 9 9 1 年的每平方米8 3 8 元上升到2 0 0 7 年的每平方米3 8 8 5 元，平均每年上涨 4 3 。图1 一l 是我国自1 9 9 1 年以来商品房销售价格变动图，可以看出，2 0 0 3 年以来商品房价格上涨的速度非常大，平均每年上涨1 6 。 勇嘴来源于中国统溯图1 1 不可否认，商品房销售价格攀升的部分原因是通货膨胀率的上升。由于商 品房一般建立在城市，所以这里考察的通货膨胀率为城市居民消费指数。自1 9 9 1 年来的城市居民消费指数经历了三大阶段变化。 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 数据来源子中国统亡产局图1 2 从图1 2 可以得出：1 9 9 1 年1 9 9 6 年是第一阶段，这一阶段表现为飞速攀 升，以1 9 9 1 年为基期，1 9 9 6 年消费指数是2 0 0 ，平均每年上涨的幅度是2 0 ； 1 9 9 7 年 - - 2 0 0 2 年是第二阶段，这一阶段表现稳定，几乎不变；2 0 0 3 年2 0 0 7 年则是第三阶段，这一阶段表现为稳定上涨，增幅低于第一阶段，但也达到平均 每年3 。 将商品房价格剔除通货膨胀因素，得到商品房真实价格变动如图1 3 所示： 图l 一3 可以看出，商品房真实价格变动可分为三大阶段：第一阶段是1 9 9 1 年1 9 9 6 2 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 年，表现为稳定波动，1 9 9 1 年每平方米8 3 8 元，1 9 9 6 年每平方米8 7 8 元，波动 幅度不大；第二阶段是1 9 9 7 年 - 2 0 0 2 年，表现为稳定上涨；第三阶段是2 0 0 3 年 2 0 0 7 年，这一阶段商品房真实价格飞速飙升，增幅远远高于第二阶段。 我国自1 9 9 1 年以来中国人民银行调整金融机构人民币贷款基准利率的情况 如表1 1 所示：( 年利率) 表l l1 9 9 1 年以来我国贷款基准利率的调整情况 调整时间6 个月1 年l m 3 年3 - - 5 年 1 9 9 1 0 4 2 18 18 6 499 5 4 1 9 9 3 0 5 1 58 8 29 3 61 0 81 2 0 6 1 9 9 3 0 7 1 l9 1 0 9 8 1 2 2 41 3 8 6 1 9 9 5 0 1 0 191 0 9 81 2 9 61 4 5 8 1 9 9 5 0 7 0 11 0 0 81 2 0 61 3 51 5 1 2 1 9 9 6 0 5 0 19 7 21 0 9 81 3 1 41 4 9 4 1 9 9 6 0 8 2 39 1 81 0 0 81 0 9 81 1 7 1 9 9 7 1 0 2 37 6 58 6 49 3 69 9 1 9 9 8 0 3 2 57 0 27 9 299 7 2 1 9 9 8 0 7 0 16 5 76 9 37 1 l7 6 5 1 9 9 8 1 2 0 76 1 26 3 96 6 67 2 1 9 9 9 0 6 1 05 5 85 8 55 9 46 0 3 2 0 0 2 0 2 2 l5 0 45 3 15 4 95 5 8 2 0 0 4 1 0 2 95 2 25 5 85 7 65 8 5 2 0 0 6 0 4 2 8 5 4 5 8 56 0 36 1 2 2 0 0 6 0 8 1 95 5 86 1 26 36 4 8 2 0 0 7 0 3 1 85 6 76 3 96 5 76 7 5 2 0 0 7 0 5 1 95 8 56 5 76 7 56 9 3 2 0 0 7 0 7 2 1 6 0 36 8 4 7 0 27 2 2 0 0 7 0 8 2 26 2 17 0 27 27 3 8 2 0 0 7 0 9 1 56 4 87 2 97 4 77 6 5 2 0 0 7 1 2 2 16 5 77 4 77 5 67 7 4 2 0 0 8 0 9 1 66 2 17 27 2 97 5 6 2 0 0 8 1 0 0 96 1 26 9 3 7 0 2 7 2 9 2 0 0 8 1 0 3 06 0 36 6 66 7 57 0 2 2 0 0 8 1 1 2 75 0 45 5 85 6 75 9 4 2 0 0 8 1 2 2 34 8 6f i 3 15 45 7 6 数据来源于中国人民银行数据 从以上的数据似乎不能得出贷款基准利率与商品房价格之间的关系。为此， 本文先从理论出发分析贷款基准利率变动对商品房价格的影响，再利用计量实证 3 贷款基准利率对我困城市住宅价格影响的研究以广州为例 方法验证贷款基准利率与商品房价格之间的因果关系。由于全国城市平均住宅价 格来源于许多城镇的住宅价格，不能代表各个城镇的特征，所以本文将研究范围 缩小至广州，这对地方政府更有实际意义。 1 1 2研究意义 ( 1 ) 理论意义 纵观国内外文献，没有学者深入研究贷款基准利率调整对广卅i 住宅价格的影 响，国内学者最多就是研究房地产市场的其他影响因素对全国房地产价格的影 响，因此，本文具有一定的开拓性。2 0 0 8 年以来央行大幅度的降息和政府对房 地产市场的关注重视，足见本文与时俱进。 本文在供给需求一定程度均衡下进行模型推导，在某些假设条件成立下推导 出住宅价格的公式，公式中蕴含了住宅价格的重要影响因素，如住宅空置量、建 筑材料成本、贷款基准利率、国民生产总值。还有，本文还采用实证方法，以 2 0 0 5 年1 月 - - 2 0 0 8 年1 2 月的房屋销售指数、住宅空置量、建筑材料价格指数、 贷款基准利率及工业增加值的月度数据为样本，运用计量方法得到贷款基准利率 关于广州住宅价格的短期弹性与长期弹性。从理论和实证两个层面得知贷款基准 利率对广州住宅价格影响的定性与定量结果。 ( 2 ) 现实意义 金融危机以来，我国房地产市场受到严重冲击，为此，政府出台一系列“回 暖 政策。由于货币政策见效较快，受到政府的青睐。本文研究货币政策调控工 具之贷款基准利率，对广州住宅价格的短期与长期影响，具有一定的实用 性。贷款基准利率对广州住宅价格影响的定性与定量结果对我们的实际工作有指 引作用。短期弹性即贷款基准利率的变化在短时间内( 通常是几个月) 对广州住 宅价格的影响是多少，如果弹性越大，则影响越大；反之亦然。长期弹性即贷款 基准利率的变化在长时间内( 通常是一年及以上) 对广州住宅价格的影响是多少， 如果弹性越大，则影响越大；反之亦然。那么当央行调整贷款利率时，在剔除某 些影响因素后我们能在一定程度上预测广州地区未来住宅价格的走势，给房产 4 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广卅l 为例 商、住宅消费者、金融机构和国家或地方政府带来一定的正面指引作用。 1 2 文献综述 1 2 1 国外文献 房地产作为一个重要的特殊行业，对经济结构、政治稳定和社会安全都至关 重要。因此住房市场一直受到大量学者的关注，研究领域涉及到住房价格、住房 投资、住房供给等等，积累了大量研究成果。随着研究的逐渐深入，从单纯的理 论研究到理论与实证相结合。 s t o n ea n dz i e m b a ( 1 9 9 3 ) 认为在日本，利率的波动是物价变动的主要原因， 这里的物价变动包括了1 9 8 5 年1 9 8 9 年土地价格的飙升和1 9 9 0 年1 9 9 2 年土地价 格的迅速下滑。j i ( 1 9 9 9 ) 认为债券利率的变动加速了房地产价格的变动，并且揭 示了房地产价格与债券利率存在一定的关系。他们的研究都是单纯的理论，没有 实证支撑。 随着研究的深入，国外学者开始运用计量实证方法来验证他们关于各影响因 素对房价影响力度的观点。本文参考了一些文献，提炼了他们的数据、变量、方 法和结论，汇总如下表l 一2 ： 表l 一2国外城市住宅价格相关实证研究成果总结 作者数据变量方法结论 m a n n i n g9 4 个m s a s平均住宅价格、家庭收 截面数据回调整后的r 2 为 ( 1 9 8 9 ) 普查数据入、城市生活成本、税收、归，单一方程o 8 4 ，城市地理位 城市愉悦度、工作机会模型置和空气质量影 响显著 c a p o z z a 四个大都市单户住宅重复销售价格时间序列，截住宅成本、人口统 a n d 区季度数据指数、就业率、个人收入、面回归分析计变量、人均收入 s c h w a n n 人口统计变量、单户住宅与住宅价格有显 ( 1 9 9 0 )开工量、建筑成本指数著的正相关关系 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 p o r e r b a 3 9 个城市的 住宅价格的中位数、建筑时间序列，截实际收入、建筑成 ( 1 9 9 1 )年度数据 成本、人口因素、平均收 面回归分析本对住宅价格的 ( 1 9 8 0 9 0 ) 入影响显著 c l a p pa n d3 个城市的月 重复交易住宅价格指数、单一方程模 就业和人口变量 g i a c c o t t o度数据评估价值住宅价格指数、型对住宅价格的变 ( 1 9 9 4 )( 1 9 8 1 ：1 0 _ 一 就业变化、期望通货膨胀化具有较好的预 1 9 8 8 ：9 ) 率、意外通货膨胀率、长 测能力 期风险补偿 p o t e p a n 美国5 8 个都特征住宅价格指数、租金联立方程模家庭收入和建筑 ( 1 9 9 4 ， 市统计区域指数、土地价格、家庭收型，两阶段最成本是影响不同 1 9 9 6 ) 的年度数据入水平、人口、公共服务少二乘法城市间住宅价格、 ( 19 7 4 - 8 3 ) 的质量、空气污染、抵押 租金和土地价格 贷款利率、建筑成本、农差异的最重要因 地价格、政策约束素 m a l p e z z i 美国1 3 3 个都重复交易住宅价格指数、时间序列，截住宅价格不是随 ( 1 9 9 8 ， 市统计区域基于特征价格模型的住 面回归分析机游走，至少可以 2 0 0 1 ) 的年度数据宅价格指数、收入、人口、部分被预测 ( 19 7 9 9 6 ) 政府管制、城市位置 q u i g l e y 美国4 1 个都平均住宅价格指数、就业时间序列，截经济基本面相关 ( 1 9 9 9 ) 市区域的年率、平均收入、房屋空置面回归分析指标可以解释房 度数据率、人口总数、家庭数、地产价格的走势， ( 1 9 8 6 - 9 4 ) 住宅开工量、住宅建设许经济基本面短期 可数内不能很好的解 释住宅价格变动 y u n 韩国城市季房价增长率、公司债券利 g r a n g e r 因果 房价增长率与公 ( 2 0 0 1 ) 度数 据率检验方法司债券利率之间 ( 1 9 8 7 2 0 0 1 ) 存在显著关系 6 贷款基准利率对我困城市住宅价格影响的研究以广州为例 m i k ia n d 日本4 6 个县自有住宅的平均销售价面板数据，自 日本各地区的住 s e k o 的年度数据格、年平均收入、人口、回归模型宅价格和经济基 ( 2 0 0 3 )( 1 9 8 0 2 0 0 1 ) 住宅年开工量、消费价格本面有着比较强 指数、房屋空置率 的相关性，住宅价 格走势可以预测 m i l l e r 美国2 2 7 个大住宅价格和经济变化、平g a r c h 模型从时间纬度证明 a n d p e n g 都市统计区均收入和v a r 模型了居民收入变化 ( 2 0 0 6 )年度数据 对住宅价格存在 ( 1 9 9 0 - 2 0 0 2 ) 显著的影响 d a n i e l西班牙5 0 个 每平方米新住宅价格国 时间序列，截住宅需求弹性在 a n d p a u l 行政区内生产总值、居民消费指面回归分析西班牙为0 7 0 9 ， ( 2 0 0 6 )( 1 9 9 6 2 0 0 3 ) 数、抵押贷款利率、新建收入增长依然是 住宅数量、住宅存量、土住宅价格最重要 地价格、平均家庭人口的决定因素 d e o k h o 韩国月度数房屋销售指数、3 年期限 g r a n g e r 因果 利率是住宅价格 c h o s e据( 1 9 9 1 公司债券的利率韩国 关系检验、整 的g r a n g e r 原因、 u n g r y u l 2 0 0 2 ) 检验、频谱分住宅价格不是利 m a ( 2 0 0 6 ) 析方法 率的g r a n g e r 原 因，价格与利率是 长期负向关系 国外学者均考虑了许多影响城市住宅价格的相关因素，如国内生产总值、居 民消费指数、抵押贷款利率、新建住宅数量、住宅存量、土地价格、平均家庭人 口等等，提高了各影响因素对城市住宅价格的解释力度，减少了伪回归的出现； 在实证过程中采用先进的计量方法，如联立方程模型、截面回归分析、时间序列、 g r a n g e r 因果关系检验、协整检验、频谱分析方法。由此来看，对房价的研究越 来越成熟。但是，他们选取研究的范围多数是全国，很少细到研究一个城市，缺 乏代表性，而且实证与理论没有充分的结合，要么实证之余理论准备不充分，要 7 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 么理论充分之余实证涉及不多。还有，样本量不大。 1 2 2 国内文献 近年来，学者对房价的研究逐渐深入，无论从理论层面还是从实证层面上都 获得丰硕的成果。 吴公棵，龙奋杰( 2 0 0 5 ) 利用我国1 2 年住宅销售价格和人均实际收入数据， 采用单位根检验和协整分析，结合分布自回归滞后模型和误差修正模型，发现房 价与收入之间存在( 1 ，1 ) 阶协整和长期均衡增长关系，而收入则对房价的影响有两 年的滞后关系，且短期内对房价没有显著影响。周京奎( 2 0 0 5 ) 利用我国4 个直 辖市房地产数据与宏观经济数据，运用单整与协整检验方法及误差修正模型，对 住宅价格与货币政策之间的互动关系进行实证研究，结果表明各城市住宅价格水 平与投资额、销售额和滞后一期的价格存在协整关系，由于投资额和销售额中的 大部分是银行贷款，说明住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系。孔煜 ( 2 0 0 6 ) 首先基于政策因素对住宅价格的影响构建四象限模型，从理论上分析了 地价与房价的关系、利率与房价的关系，再结合我国住宅市场的实际情况进行分 析后得出我国土地政策的调整引起地价的大幅上升，但地价上涨不是影响房价上 涨的主要因素，另外，我国宽松的货币政策和持续低利率的支持可以在一定程度 上解释近年来我国住宅市场的繁荣，住宅价格与货币政策正相关，与利率的变化 负相关。然后通过实证检验宏观经济因素对住宅价格变动的影响，结果发现消费 水平、滞后一期的住宅价格和滞后二期的住宅价格是影响我国住宅价格变动的主 要影响因素，宏观经济变量对住宅价格变动的影响不存在时间的特殊影响。最后 实证检验了微观面因素对住宅价格变动的影响，结果发现收入、建筑成本、滞后 一期和滞后二期的住宅价格是影响我国住宅价格变动的主要因素。傅劲锋( 2 0 0 7 ) 利用房地产供给和需求模型推导出房地产价格理论模型，认为决定房地产均衡价 格的因素是城镇居民储蓄存款余额、房屋租赁价格、人口家庭户数、实际利率和 房地产成本价格。再利用北京城镇居民储蓄存款余额、房屋租赁价格、人口家庭 户数、实际利率和房地产成本价格的2 0 0 2 年1 月到2 0 0 6 年1 2 月的月度数据为 样本，通过协整分析和误差修正模型证明城镇居民储蓄存款余额、人口家庭户数、 8 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 房屋租赁价格、实际利率和房地产成本价格对均衡房价的形成起到了重要作用。 计量结果表明，短期的房地产价格主要与人口变化、房屋租赁价格和房地产成本 有关，利率的变化对短期的房价作用不大。李进涛( 2 0 0 7 ) 以1 9 9 8 年6 月至2 0 0 7 年8 月为样本期，运用协整分析研究了利率调整对房地产市场的影响，揭示了房 地产开发投资、房地产开发贷款、房地产价格和银行利率之间的长期稳定关系， 结果表明，利率调整对房地产开发投资有抑制作用，但效果并不显著，反而对国 内房地产开发贷款、房地产价格有助推作用。杨晨( 2 0 0 7 ) 以m 2 作为衡量货币 政策变量的指标，同时选取全国房地产投资完成额( h i ) 和全国房屋销售价格指数 ( h p i ) 作为衡量房地产市场的指标，数据样本期为2 0 0 0 年1 季度至2 0 0 6 年4 季 度，通过协整分析和误差修正模型得出房地产投资完成额与m 2 存在长期关系， 房屋销售价格与m 2 也存在长期关系。乜玉平( 2 0 0 8 ) 把房屋平均销售价格和利 率从1 9 9 6 年至2 0 0 6 年进行对比，房地产销售面积与竣工面积从1 9 9 4 年至2 0 0 6 年进行对比，得出单纯的利率调控是一种需求与供给并重的措施，最终效果受多 种因素制约。 对上述文献中的实证部分进行提炼，得到表1 - - 3 - 表l 一3国内城市住宅价格相关实证研究成果总结 作者数据变量方法结论 吴公操全国1 2 年年度住宅销售价格、人均实单位根检验、收入变化对住宅价格 龙奋杰数据际收入协整分析、误存在显著的影响 ( 1 9 9 1 - 2 0 0 2 ) 差修正模型 周京奎北京、天津、上住宅价格、房地产存量、协整检验误各城市住宅价格与投 海、重庆月度数建材成本、人均可支配差修正模型资额、销售额和滞后 据收入一期的价格存在协整 ( 2 0 01 ：6 - 2 0 0 4 ：8 ) 关系 孔煜3 0 个省年度数商品住宅价格、家庭收线性回归收入、建筑成本、滞 据( 19 9 5 2 0 0 3 ) 入、家庭财富、城镇人后一期与滞后二期的 口、建筑成本、空置率、住宅价格是影响住宅 消费者预期、开发商预价格变动的主要因素 期 9 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 傅幼锋北京市月度数房地产销售价格指数、 单整和协整房价与居民储蓄、人 据城镇居民储蓄存款余检验、误差修口因素、房屋租赁价 ( 2 0 0 2 ：1 - 2 0 0 6 ：1 额、房屋租赁价格指数、正模型格、建筑材料成本、 2 )北京人口家庭户数、建 利率存在长期协整关 材成本、实际利率系，短期的房价主要 与人口、房屋租赁价 格、建材成本相关 李进涛全国月度数据房地产开发投资额、国单位根检验、房地产开发投资、房 ( 19 9 8 ：6 - 2 0 0 7 ：8 ) 内房地产开发贷款、房协整分析、地产开发贷款、房地 地产价格、银行利率 g r a n g e r 因果 产价格和银行利率之 关系检验间的长期稳定关系 聂学峰全国季度数据房地产价格、货币供应 g r a n g e r 因果 货币供应量、名义贷 刘传哲 ( 1 9 9 9 ：1 - 2 0 0 5 ：1 ) 量、名义贷款利率、房关系检验、协款利率是影响房地产 地产实际投资额、消费整分析、误差价格变动的主要原因 物价指数修正模型 乜玉平全国月度数据房地产价格、居民储蓄、数据描述利率变化与房地产价 ( 1 9 9 6 2 0 0 6 )存款利率格呈负向关系 赵兵全国月度数据房屋销售指数、消费价g m d h 因果消费者信心指数、消 ( 2 0 0 1 ：l - 2 0 0 5 ：4 )格指数、生产资料价格 关系检验费者价格指数、国家 指数、银行利率、金融财政预算增长率、金 机构各项存款、国家财融机构各项存款增长 政预算支出、货币供应率等是影响房地产价 量、房地产开发投资、格的主要因素 消费者信心指数 近两年来央行多次调整基准利率，国内的房地产市场受到一定的影响，促使 许多学者在理论层面上探索利率与房地产市场的关系。金学惠( 2 0 0 7 ) 从理论的 角度分析加息对房地产供应市场、房地产需求市场、房地产融资市场的影响，最 后得出小幅度加息对房地产市场的直接影响有限，但可能对市场预期的影响较 大。刘志伟( 2 0 0 7 ) 认为在我国的现行体制下，不仅仅是利率在影响房地产市场 1 0 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 的变化，汇率的预期变动也在其中起了推波助澜的作用。陈亮( 2 0 0 7 ) 认为利率 是通过房地产市场供求、影响资本定价中的贴现率、影响租金这三个途径来影响 房价的，提出我国房价上涨的主要因素包括强劲的需求、不合理的房地产供应结 构、房地产价格运行机制存在问题和看涨的市场预期。黄慧、汪波( 2 0 0 7 ) 分析 银行利率变动对我国房地产业、房地产价格、开发商和购房消费者的影响，分析 美国房地产业发展与银行利率变化的实例，指出央行上调利率的幅度对住房消费 者的心理预警作用很大。韩小琼( 2 0 0 8 ) 从理论层面论述加息对房地产价格、购 房者、开发商的影响。 国内学者考虑了许多影响城市住宅价格的相关因素，如家庭收入、家庭财富、 城镇人口、建筑成本、国内生产总值、居民消费指数、抵押贷款利率、住宅存量、 土地价格、家庭收入、家庭财富、城镇人口、建筑成本、消费者预期、开发商预 期等等，提高了各影响因素对城市住宅价格的解释力度，减少了伪回归的出现； 在实证过程中采用先进的计量方法，如g r a n g e r 因果关系检验、协整检验、误差 修正模型、g m d h 因果关系检验，提高了实证结果的可信度；有些学者还自创 性地推导房价模型，以实证结果证明模型的正确性。但是，很多学者在实证过程 中表现出一定的局限：模型支撑不足，样本量不大，贷款利率对房价影响的定性 与定量分析不够详细。 本文将综合吸收上述文献的精华，并作出改进：理论准备、模型构建与实证 相结合，定性分析与定量分析相结合，在实证中考虑多个解释变量避免伪回归， 样本量尽量多，采用较先进的计量方法。 尽管本文尝试运用理论、模型与实证来研究贷款基准利率对广州住宅价格的 影响，但还是存在一些不足。首先，当广州住宅价格出现很多波动时政府会使用 利率工具来调整，而利率的变动会影响住宅价格，似乎住宅价格与贷款利率存在 相互影响的关系。而本文研究贷款基准利率对广州住宅价格的单向影响，存在一 定的问题，但由于作者能力有限，只能把问题简单化。再次，利率政策实施的同 时也采用其他政策，那利率政策的有效性就产生质疑了，所以利率政策有效性的 问题有待以后研究。最后，真正影响到广州住宅价格的是实际的贷款利率和优惠 的贷款利率，但由于每家银行的贷款利率可能不一样，本文为了降低分析的难度 而采用贷款基准利率来代替实际或优惠的贷款利率。 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 本文分析框架 本文从理论上分析影响广州住宅价格的各个重要因素，然后构造住宅价格模 型，最后利用计量方法实证分析两者的数据因果关系。 1 研究贷款基准利率变动对广州住宅价格的影响( 做什么) 2 我国住宅价格去年以来面临严峻的形势局面与本文研究的可行性( 为什么做) 3 城市住宅价格影响因素的理论分析( 怎么做) 4 在一定假设条件下得出关于住宅价格的公式( 怎么做) 5 检查各时间序列变量( 贷款基准利率、建筑材料价格、工业增加值、房屋空置 量及住宅价格) 是否平稳，利用单位根检验确定其单整阶数。( 怎么做) 6 若以上时间序列变量均是同阶单整，则利用j o h a n s e n 检验验证被解释变量与 解释变量间的长期稳定关系，以及利用g r a n g e r 因果检验得到变量间的短期因果 关系( 怎么做) 7 利用误差修正模型( e c m ) 来求出住宅价格与各解释变量间的长期与短期数 量关系。( 怎么做) 8 结论与建议( 怎么做) 1 2 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 技术路线图 l 住宅价格模型推导 - ；l 城市住宅价格影响因素的理论分析i l - - - - - - - - - - - - - - - - - - 一 ：i j 模型建立，选取2 0 0 6 年1 月- 2 0 0 8 年1 2 月月度数据。 ： ： ： 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 第二章城市住宅价格影响因素的定性分析 一切商品的价格都是由自身价值和市场供求关系决定的。住宅作为一种商 品，其价格也是由住宅使用价值和一定时期内市场供需双方力量共同作用的结果 决定。影响住宅价格的因素除了其自身使用价值和市场因素外，还包括其他重要 因素。 从宏观角度来看，影响住宅价格的关键因素是经济社会。经济社会的可持续 发展对房地产的可持续性发展起着基础性的影响。这种基础性的影响是持续的、 长期的、根本的。房地产的可持续性发展从外部因素来看，应当满足它对经济社 会环境的需求。这里面有三个因素：一个是经济因素，经济因素是房地产业可持 续发展的根本动力。第二个是社会因素，这是房地产存在的根本。第三个是环境 因素，这是房地产业发展的前提。本文为了研究贷款基准利率对住宅价格的影响， 将影响住宅价格的因素分为经济因素与非经济因素。非经济因素主要包括国家政 策变动、社会因素、技术环境和地理环境等等。 2 1 影响住宅价格的非经济因素分析 2 1 1国家政策 影响住宅价格的主要国家政策： ( 1 ) 住房制度与土地政策 我国房地产业的恢复、活跃和发展壮大主要得益于城镇住房制度改革和城镇 国有土地使用制度改革。住房制度改革把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建 设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从 市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化 的做法。同时，为了解决城镇中 低收入家庭买不起市场价商品住房问题，开发建设了政府指导价的经济适用住 房；为了解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题，建立了廉租住房制度。土地 使用制度改革把过去那种土地使用权与所有权合一，土地供应从无偿划拨、无限 1 4 贷款幕准利牢对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 期使用、不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离的方法，主要采取 招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用， 可以转让、出租、抵押。 ( 2 ) 房地产税制 包括房产税、土地增值税、契税等等影响居民对住宅的购买欲望，影响住宅 交易量。税率降低刺激交易，推动住宅价格的上涨，反之亦然。 ( 3 ) 地方政府 地方政府过于依赖土地收益。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让，使 土地成为地方政府的“摇钱树 。在现行体制下，由土地产生的资产性收入和大 部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。例如，2 0 0 5 年， 全国土地出让金总价款高达5 5 0 5 亿元，占同期地方本级财政收入1 5 0 9 2 亿元的 1 3 ，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政 。在这种利益驱使下，一些 城市政府早期尽量多卖地，甚至被戏称为吃掉了子孙饭；后来尽量少供地，或明 或暗地支持甚至助推房价上涨，抬高地价。这也是造成房地产市场不稳定发展的 一个因素。 2 1 2社会环境 从社会学角度看主要是这几个因素：一是城市人口增长的状况，二是城市人 口的收入结构，三是社会的安全稳定状况。现在房地产在哪开发，大家都考虑到 社会因素。社会因素是一个很重要的问题，现在我们基本上关注的是存量人口， 实际上城市化加快发展特殊时期，城市人口的增量因素对房地产的发展影响也很 大。第二是收入结构，对于一个地区的收入结构，原本人们只是重视人均收入水 平，忽略收入结构对房地产的重要性。在一个地区收入均衡的人群比收入两极分 化的人群的住宅消费欲望要强。第三是社会的安全稳定状况。新中国成立之前政 治局面相当的不稳定，战争、动乱、政府机构的变动或者很多政治性政策的出台， 人民不能安家乐业。居民无心生产，更加不会购房置业了。那时也没有说什么住 宅价格了。所以，政治局面对住宅价格的影响相当重要。如果我们再看看中国进 入2 l 世纪后的房地产业，就会发现房地产成为国民经济的核心。广州住宅价格 1 5 贷款基准利率对我国城市住宅价格影响的研究以广州为例 也在2 l 世纪后迅猛的发展。是的，社会稳定，人民安家乐业，居民就乐于购房 置业和投资房地产业了，那么住宅价格必定上涨。文化因素也影响房地产价格。 文化因素包括人们在特定的社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等。 思想较迷信的居民对住宅的要求高，符合他们要求的住宅价格会相应的提高。 2 1 3技术环境 技术环境是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产业的影响也颇大。 技术进步是企业发展的强大动力。新技术的产生和应用，往往会带动新的产业形 成。当前，一个以电子、新材料、新能源、海洋开发、生物及空间技术等六大新 技术为基础的新技术革命浪潮正在兴起，大大拓展了人类的生产经营领域，对生 产经营结构的调整提出了新的要求。因此，房地产经营企业要密切注视科技前沿 的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可 能给企业带来的影响，不断推动企业的技术进步。技术发展了，成本就会相应下 降，效率也会提高，那么房地产价格也有所下降。 2 1 4地理环境 地理环境是指客观存在的自然环境。它是房地产经营的“硬 环境，房地产 经营都离不开土地。人类在利用和改造自然界的同时，自然界亦反作用于人类。 因此，从地理环境出发来调节房地