（城市规划与设计专业论文）居住区主题与景观策划研究.pdf

摘要 居住区的开发建设是一项复杂的系统工程，关乎经济效益和环境效益。要求在开发 建设前进行必要的策划，在策划过程中，主题与景观策划成为密不可分的重要环节。好 的准确的主题为规划设计或景观设计赋予一种创意，指导景观设计。景观策划的实施， 不仅能因地制宜地给居住区配备最合理的景观，更能在策划阶段中结合主题给予景观上 的支持，这也是本文研究的主要目的。 本文通过调研和查瞬大量相关资料，分别对“主题”和“景观策划”进行了研究， 提出了主题的影响因素、确定依据、主题分类、实现及对景观策划的影响；分析了景观 策划的特点、影响因素，提出景观策划的内容、步骤、方法，最后将研究的内容应用到 哈尔滨的具体工程项目的研究中，提出其主题景观策划方案。 本文认为，在居住区开发项目中，主题应在尊重城市发展的基调、符合当地特色、 符合项目基地特质、符合开发水平、符合个性化原则下进行应用，指导景观的形式与内 容的创作。而景观作为主题实现的重要载体，在项目立项后就应该介入其中，在景观策 划阶段提出主题，对项目用地、项目s w o t 模型、市场调研等相关信息进行采集分 析，根据掌握的背景资料，对建筑风格、景观风格、案名等进行景观形象整合，对庭院 空间布局进行选择，对景观要素进行分析，进而得出一个相对完整的主题景观策划操作 过程。 本文在居住区大规模开发建设的今天，提出本选题具有很强的现实意义。 关键词居住区；主题；景观策划 东北林业大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h ec o m m u n i 哆d e v e l o p m e n tc o n s t r u c t i o ni sac o m p l e xs y s t e m s e n g i n e e r i n g , c o n c ：r n st h e e c o n o m i ce f f i c i e n c ya n dt h ee n v i r o n m e n tb e n e f i t i nt h ep l a np r o c e s s ，t h ec o m m u n i t ys u b j e c t p l a n a n dt h e l a n d s c a p ep l a ni n t ot h ei n s e p a r a b l ei m p o r t a n tl i n k l a n d s c a p ep l a n i m p l e m e n t a t i o n ，n o to n l yc a na sc i r c u m s t a n c e sp e r m i tp r o v i d et h em o s tr e a s o n a b l el a n d s c a p e f o rt h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c t , c a l lu n i f yt h es u b j e c ti nt h ep l a ns t a g et og i v eo nt h e l a n d s c a p et h es u p p o r t ，t h i sa l s oi st h em a i np u r p o s ew h i c ht h i sa r t i c l es t u d i e s t h i sa r t i c l et h r o u g ht h ei n v e s t i g a t i o na n ds t u d ya n dt h ec o n s u l tm a s s i v ec o r r e l a t i o nd a t a s ， s e p a r a t e l ya n d “t h el a n d s c a p ep l a n h a sc o n d u c t e dt h er e s e a r c ht o “t h es u b j e c t ”p r o p o s e dt h e s u b j e c ti n f l u e n c ef a c t o r , t h ed e t e r m i n a t i o nb a s i s ，t h es u b j e c tc l a s s i f i c a t i o n ，t h er e a l i z a t i o na n d t ot h el a n d s c a p ep l a ni n f l u e n c e ；a n a l y z e dt h el a n d s c a p ep l a nc h a r a c t e r i s t i c ，t h ei n f l u e n c ef a c t o r , p r o p o s e dt h el a n d s c a p ep l a nc o n t e n t ，t h es t e p ，t h em e t h o d ，f i n a l l yw i l ls t u d yt h ec o n t e n tw i l l a p p l yi nh a r b i n sc o n c r e t ee n g i n e e r i n gp r o j e c tr e s e a r c h ，w i l lp r o p o s ei t ss u b j e c tl a n d s c a p ep l a n p l a n t h i sa r t i c l eb e l i e v e dt h a t ，i nt h ec o m m u n i t yd e v e l o p m e n t a li t e m ，t h es u b j e c ts h o u l di n r e s p e c tt h eu r b a nd e v e l o p m e n tt h em a i nk e y , c o n f o r m st ot h el o c a lc h a r a c t e r i s t i c , c o n f o r m st o t h ep r o j e c tb a s es p e c i a lc h a r a c t e r i s t i c ，c o n f o r m st ot h ed e v e l o p m e n tl e v e l ，c o n f o r m st ou n d e r t h ep e r s o n a l i z e dp r i n c i p i et oc a r r yo nt h ea p p l i c a t i o n , t h ei n s t r u c t i o nl a n d s c a p ef o r ma n dt h e c o n t e n tc r e a t i o n b u tt h el a n d s c a p ea m o n gt o o kt h es u b j e c tr e a l i z a t i o nt h ei m p o r t a n tc a r r i e r , s h o u l di n v o l v ea f t e rp r o j e c ti n i t i a t i n gap r o j e c t ，p r o p o s e st h es u b j e c ti nt h el a n d s c a p e p l a ns t a g e ， u s e s ，p r o j e c tc o r r e l a t i o ni n f o r m a t i o n sa n ds oo ns w o tm o d e l ，m a r k e ti n v e s t i g a t i o na n ds t u d y t ot h ep r o j e c tt oc m i yo nt h eg a t h e r i n ga n a l y s i s ，a c c o r d i n gt ot h eg r a s p i n gb a c k g r o u n dm a t e r i a l ， t ot h ec o n s t r u c t i o ns t y l e ，t h el a n d s c a p es t y l e ，t h ed o c u m e n tn a m ea n ds oo nc a r r i e so nt h e l a n d s c a p ev i v i dc o n f o r m i t y , c a r r i e so nt h ec h o i c et ot h eg a r d e ns p a c el a y o u t ，c a r r i e so nt h e a n a l y s i st ot h el a n d s c a p ee s s e n t i a lf a c t o r , t h e no b t a i n sar e l a t i v ei n t e g r i t yt h es u b j e c tl a n d s c a p e p l a no p e r a t i n gp r o c e s s t h i sa r t i c l ei nc o m m u n i t yl a r g e s c a l e d e v e l o p m e n tc o n s t r u c t i o nt o d a y , p r o p o s e dt h i s s e l e c t e dt o p i ch a st h ev e r ys t r o n gp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e k e y w o r d s r e s i d e n t i a ld i s t r i c t ；s u b j e c t ；l a n d s c a p ep l a n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得壅i 垦盎些盘鲎或其他教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡 献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：谳馨签字目期：硼刁年7 月，日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解壅a 垦盎些盘堂有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查 阅和借阅。本人授权壅些盐些盘茔可以将学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论 文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 动膂骞 签字日期：m 订年7 月日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 导师签名：、乓各 签字日期：沙7 年、7 月日 电话： 邮编： 1 绪论 1 绪论 1 1 课题研究的目的和意义 我国的房地产业在上世纪8 0 年代初恢复和发展，其问伴随着国内整个经济形势的 变化，有涨有落。1 9 9 2 年，明确土地使用权可以批租，全国的房地产开发空前繁荣。 1 9 9 3 年，房地产市场泡沫达到了顶峰，开发呈现出盲目状态，金融秩序、房地产秩序极 为混乱。同年，政府加强了对房地产的宏观调控，执行紧缩的货币政策和信贷政策，有 效地抑制了房地产“过热”的发展势头。1 9 9 8 年，全国人民代表大会明确提出积极推进 住房体制改革，采取切实措施促进住房商品化。由于市场和政策两方面的作用，使得住 房供给与需求的市场明显增长。进入新世纪以来，随着长江三角洲、珠江三角洲、京津 唐地区的快速发展，2 0 0 8 年北京奥运会及2 0 1 0 年上海世博会申办的成功，给国内的房 地产的开发带来了持续的动力和前所未有的机遇。 对于买房，人们总要经过慎重的比较、研究以确保购买的不动产保值甚至增值。然 而，当建筑近乎于批量生产，当我们的家园成为标准化的复制品的时候；当人们从最初 的居者有其屋的要求上升到居者优其屋愿望的时候，人们更多地关注于使房地产增值的 附加值上，比如一个好的主题定位和一个优秀的景观环境。 其实，买房买环境的观念早已深入人心。开发商普遍表示，在户型已趋成熟，现代 化配套设施相差无几的楼盘中，好的景观环境无疑是房地产商应该拿出的最令购房者心 动的部分。楼盘能否顺利销售，将在很大程度上取决于购房者对于景观环境的认可度。 同时，在一切追求个性的今天，居住区的开发又开始注重对人们的消费心理的关 注，创造适合个性的居住方式，倡导更多的生活主张。于是，一些标新立异极具创意的 主题居住区应运而生，带给人们更多的新奇感，景观规划师尽自己的所能描绘着居住区 的蓝图，让自己的居住环境有了更加声情并茂的描述。然而，多年的实践过程中也凸现 了许多的问题。比如，规划师们与房地产商交流的渠道主要是设计任务书，而任务书通 常是由开发商单方面制定的，涉及的方面很广，缺乏针对某一专业的具体策划，往往是 重销售轻设计。而规划设计师们又对业主过分依赖，只是追求方案的图面效果与强烈的 视觉冲击力，对于项目在规划设计的可行性从来未有更多的思考。景观更是如此，在接 受项目委托时，建筑方案设计已经基本成形，主题也早已由开发商与销售公司基本确 定，景观设计人员在收尾阶段才介入其中，只能按照拟定好的主题与建筑方案做些锦上 添花的工作。造成景观与策划脱节，景观规划千篇一律，规划师的想法没有在房地产策 划中得到发挥。基于这种情况，本文将重点研究居住区的主题和景观设计前被忽略的景 观策划环节。 1 2 课题研究的理论基础 1 2 1 策划学原理 哈佛企业管理丛书编纂委员会认为：“策划是一种程序。在本质上是一种运用脑力 的理性行为。基本上所有的策划都是关于未来事物的，也就是说，策划是针对未来要发 生的事情作当前的决策。换言之，策划是找出事物的因果关系，衡量未来可采取之途 径。作为目前决策之依据”。 策划，就是谋略、谋划、战略规划，是为达到一定的目标，在调查、分析有关资料 的基础上，按照一定的程序，对未来某项工作或事件事先进行系统全面的构思、谋划， 制定和选择合理可行的执行方案、战略蓝图，并可根据环境变化对方案进行修改、调整 的一种创造性的社会活动过程。 策划可分为两个层次，即对应于计划、规划的宏观战略策划和对应于设计、项目实 施的微观策划。 策划具有目的性、超前性、学科综合性、创造性、方案性等特点。 国内居住区开发策划发展的阶段，大致分为： ( 1 ) 单项策划阶段( 1 9 9 3 1 9 9 7 ) ：以著名策划家王志纲成功策划顺德“碧桂园”作 为起点和标志。此阶段是运用各种单项技术手段进行策划，并用某种技术手段深入开 展。 ( 2 ) 综合策划阶段( 1 9 9 7 1 9 9 9 ) ：根据项目各自的情况，以主题策划为主线，综合 运用市场、投资、广告、营销等手段，使销售达到理想的效果。 ( 3 ) 复合策划阶段( 1 9 9 9 2 0 0 1 ) ：狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在 房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用领域外的手段，在某一特定概念下营造一 种人性化的主题功能区域，不局限以房子为核心。 “) 整合策划阶段( 2 0 0 1 年至今) ；即专业策划阶段，衍生出建筑策划、景观策划 等。 策划学是一门实践科学，与其他学科不同，它不是通过推理、假说来产生的，而是 在实践中不断发展中产生的；策划学是一门思维科学，作为- - f - j 创造性的思维活动，本 质上是运用脑力的行为；策划学是- - f l 整合科学，在策划过程中，要面对各种不同的资 源，如概念资源、人力资源、社会资源等。这些资源在策划没有介入之前是凌乱的，策 划就是要将他们理清关系、分辨主次，围绕中心，形成个共同的目标。 1 。2 2 国外近现代居住区环境及景观策划发展和研究历程 1 2 2 1 国外近现代居住区环境的发展和研究历程 ( 1 ) 1 8 9 8 年，霍华德的明天的田园城市，提出了结合城市与乡村的优势，营造 优美自然的居住环境的设想。既得城市之便又享乡村之美的居住区环境，仍是当今居住 区环境建设所追求的目标之一。 ( 2 ) 勒柯布西耶1 9 2 2 年在“明天城市”规划及1 9 3 1 年设计的“光辉城市”规 1 绪论 划中，提倡采用大量高层建筑，向高空发展， 间，以便形成开阔、安静和优美的居住环境。 想。 留出大片空地布置公园和运动场等绿化空 提出了居住区户外公共空间环境设计的设 ( 3 ) 上个世纪2 0 年代初期，为改善居民的居住条件，一些国家开始沿街或弄布置住 宅，中间留出空地，处理成绿化和休闲活动场地，形成周边式布局，称之为街坊。 ( 4 ) 美国人佩里提出的“邻里单位”规划理论，强调邻里单位内部的绿化和人行空 间的创造，把居住的安静、朝向、安全、卫生环境建设放在重要地位。 ( 5 ) 1 9 3 3 年国际现代建筑协会制定的雅典宪章。把居住作为城市第一活动。提出居 住区要选城市中最好的地段，要多保留空地，辟为绿地。 ( 6 ) 2 0 世纪5 0 年代，提出了居住小区的组织形式。 f 7 ) 1 9 7 7 年国际建协提出马丘比丘宪章。提倡由纯粹的居住向综合的小社会模 式发展。 ( 8 ) 进入2 0 世纪7 0 年代以后，国外越来越重视居住区的环境规划，并运用生态 学、环境学、心理学、社会学等交叉学科来处理人类聚居问题。 ( 9 ) 2 0 世纪8 0 年代末期，美国兴起的“新都市主义”，提出了一种人们所钟爱 的、具有地方特色和文化气息的理想居居住区模式，紧凑的、功能混合的、适宜步行的 邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功 能和艺术化的走廊。 ( 1 0 ) 进入2 1 世纪，可持续发展居住区成为人们共同的追求。提出一种对小汽车依 赖倡导低、与生态系统和谐、具有强烈归属感和凝聚力、注重人与人之间关系的居住区 建设模式。 1 2 2 2 国外近现代景观策划发展和研究历程 由于景观学科从建筑学科衍生出来，故建筑策划理论的发展历程可作为景观策划的 发展源头进行研究。 ( 1 ) 1 9 6 6 年美国建筑师协会( a i a ) 出版了e m e r g i n gt e c h n i q u e so fa r c h i t e c t u r a l p r a c t i c e 标志着建筑策划作为独立学科体系的诞生。书中包含了建造的工序安排、空间 分析、和分析的图表，问卷以及其他的策划技术。 ( 2 ) 1 9 6 9 年，a i a 出版了手册( e m e r g i n gt e c h n i q u e s2 ：a r c h i t e c r a lp r o g r a m m i n g 同 期p e n a 和f o c k e 出版了( p r o b l e ms e e k i n g ：a na r c l l i t e c t u r a lp r o g r a m m i n g p r i m e r ) ) 手册 成为了建筑策划的专著。 ( 3 ) ( t h ea r c h i t e c t sg u i d et o f a c i l i t yp r o g r a m m i n g ，p l a m e r ( 1 9 8 1 ) ；( m e t h o d so f a r c h i t e c t u r a l p r o g r a m m i n g ，s a n o f f ( 1 9 7 7 ) 。r o b e r th e r s h b e r g e r 博士于1 9 9 9 年出版的 ( a r c h i t e c t u r a lp r o g r a m m i n ga n dp r e d e s i g nm a n a g e r ，成为建筑策划理论的最新著作。可 见，建筑策划理论一直随着新的社会环境和情况的变化而发展和完善。 ( 4 ) 除美国外，日本及东南亚等经济发达国家或地区对房地产开发设计的前期工作 也给予了很高重视。日本的建筑开发策划则更加规范化和法律化，不仅各工科大学建筑 东北林业大学硕士学位论文 系设有策划专业，而且日本国家建设省也有明确的法律规定：任何级别的建筑开发进行 何种规格的策划，同时也详细制定了策划的工作深度及所达到的有关标准。 景观策划在发达国家的应用与出现是在建筑策划发展之后，起初有相关的旅游项目 的景观策划，但是有关居住区景观策划系统的法律法规并没有象建筑策划那样明确。目 前存在一些景观策划机构，但这部分工作由从事多年房地产策划的策划师进行，景观设 计师在近一阶段才逐渐参与其中，开始参与更丰富领域的研究，为景观策划的发展提供 了良好的基础。 1 2 3 国内近现代居住区环境及景观策划发展和研究历程 1 2 3 1 国内居住区环境规划建设走过的历程 在过去的计划经济体制下，我国居住区开发的主体主要是政府职能部门或企业本 身，居住区的服务对象一般为需要分房的国家机关、企事业单位。在有计划经济的粗放 型模式的开发下，居住环境建设粗糙，建设质量不高。 近几年来，我国的住宅产业发生了巨大的变化，一是转制，住房由实物分配转为货 币分配；二是转轨，住房市场从供不应求的卖方市场转为买方市场；三是转型，住房由 安置型转为康居型，由数量发展为主转为数量和质量发展并重。在住房成为炙手可热的 商品的时候，人们对居住条件提出了更高的要求，在小区规划设计上，就十分重视室外 环境质量，对小区的整体环境空间、绿化、小品等主要景观进行统一设计。这期间有很 多居住区规划设计专著问世，比如：城市居住外环境设计、居住环境景观设计 等。 1 2 。3 2 国内近现代景观策舅】发展和研究历程 目前，国内对于景观策划并没有形成完整的理论体系，故也只能将最具代表的庄惟 敏的建筑策划作为研究历程的阐述。国内对于建筑策划的研究时间并不算长，庄惟敏在 1 9 9 1 年的博士论文建筑策划论设计方法学的探讨第一次使用了建筑策划这个 词，而且明确了它的概念、含义和作用。因此可以把这篇论文看作国内对建筑策划正式 研究的开始。如今，1 0 多年过去了，关于建筑策划相关的文献和实践活动正逐渐增多。 景观策划是运用和结合其他学科的发展成果，对思维方式及景观创作的传统模式的 变革，将规划师以往传统的桌上工作扩展到社会环境中去。在我国，景观设计学科还很 年轻，虽然我们的规划师也进行过艰苦的思考和努力，但似乎始终不能摆脱传统的思维 模式，景观规划师仍旧是日复一日地按照业主提供的设计任务书进行设计，陶醉于空间 感受的自我欣赏之中，而忽略了宏观地把握设计思想，忽略了设计依据的科学性和逻辑 性。目前，在高校的景观学专业中并没有关于景观策划这部分的讲解。但是，在景观规 划操作的实践当中，掌握景观策划中涵盖的资料却是衡量景观规划设计能力高低的砝 码。 尽管目前关于景观策划的研究还不十分完善，但是关于景观项目的社会环境、使用 者构成模式、环境心理的研究、景观创作理念和手段的研究、实态的调查分析、空间构 1 绪论 想等有关设计依据、前期研究工作的论文报告一直占有大量的篇幅。而且在多年的实践 中，景观策划正越来越多的影响着房地产策划及景观规划中的发展。随着市场经济的完 善，居住区开发的规模正以惊人的速度增长，地产开发的实践给景观策划理论的运用提 供了舞台，开发商越来越重视景观策划，这种趋势也越来越明显。由于房地产开发项目 在各个阶段引入策划的理念和手段而获得成功，于是发展商在企业内部设立策划部；专 业策划代理公司也应运而生；自由策划人比比皆是。 1 3 课题研究内容 针对近年来中国的居住区开发建设的实践活动，在居住区开发项目案例中归纳主题 的类型、特点；针对应用中存在的问题，分析总结主题确定的影响因素、依据和实现的 手段等，为居住区环境景观的未来道路的选择提供有益借鉴。 景观策划是地产项目开发中极其重要而又极易被忽略的一个环节，是横跨策划和设 计之间的一个过渡环节，该环节是将策划的抽象概念和结论付诸于景观实施设计( 初步 设计、扩初设计及施工图设计) 的关键一步。对于居住区开发项目中普遍被忽略的这一 环节，本文重点阐述其被忽略的原因、地位、特点、影响因素，提出居住区景观策划方 法和居住区景观策划的内容。试图在无形的主题向有形的景观转化的过程中寻求某种法 律和法则。对房地产开发项目中景观策划研究，特别是对于景观策划中关于主题定位的 研究具有现实的指导意义。 1 4 课题研究的方法及结构 1 4 1 研究方法 通过查阅大量相关资料，了解本课题研究的背景、国内外发展进程，结合现阶段我 国在这方面应用中存在的问题，提出应当注意的问题与解决问题的方法。 通过实地调研和相关资料的收集，对我国目前存在的几种典型的居住区的主题进行 归纳和分类。 通过对哈尔滨某居住区具体案例的景观策划及主题定位的实践，进一步阐述本文研 究的课题。 1 4 2 结构 6 2 居住区的主题研究 2 1 相关概念阐述 2 居住区的主题研究 2 1 1 主题 上海辞书出版社出版的辞海对于主题的解释是：主题又叫主题思想，是文艺作 品种蕴含的基本思想，主题不是赤裸裸的抽象思想，而是与具体的题材与艺术形象的特 殊性密不可分的结合在一起的。主题是所有作品要素的辐射和创作虚构的制约点。由于 作家、艺术家的立场、观点和创作意图的不同，相同的题材可以表现不同的主题；作者 的思想深度、生活经验和艺术表现方法也会影响主题的深度和广度。 2 1 2 居住区的主题定位 居住区的主题是项目集中表达的特殊优势和独特思想。宏观主题是指贯穿于整个项 目的中心主题，它是居住区开发思路、市场定位、规划设计、营销推广等各个方面的综 合体现。微观主题是指在中心主题统率下各个环节体现出来的具体主题，如设计主题、 广告主题等，它们是房地产项目各个方面思想的分别体现。【5 2 】宏观主题从项目的整体上 统领着微观主题，微观主题在项目的具体环节上支撑着宏观主题。居住区开发的主题定 位，也称概念设计或理念设计。通过主题的贯穿和支持，可以推动居住区开发的全面创 新。 2 2 策划中的主题概念阐述 活动中有了主题，就象优秀的文章有了灵气，具有传神的魅力。主题不等于卖点， 它是一个完整的概念，不是将各种卖点简单的拼凑起来 ( 1 ) 为规划设计或建筑设计赋予一种创意概念。 ( 2 ) 是项目集中表达的特殊优势和独特思想，是发展商倡导的某种生活方式。 ( 3 ) 是成功策划的灵魂，它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象 等等各个要素。 ( 4 ) 是一种包装或一种说法。整个项目的构成、功能、风格、规范、形象均通过它 得到合理的、深入人心的阐述。 在居住区开发中，就象创作命题文章一样，需要有鲜明、独特的主题和统一的“中 心思想”。通过构思巧妙的设计立意，给人们的生活环境带来更多的诗情画意。设计的 主题既可以从市场分析出发，又可以从居住区区位环境的景观特质中提炼出来。从区位 特征到建筑本体，从规划设计到户型设计，贯穿于整个居住区的内外环境之中，而且会 在人们认识居住区的过程中不断得以强调。主题是项目开发理念的抽象概括，它是房地 产项目开发思想、市场定位、规划设计、营销推广等各方面的综合体现。主题是居住规 划中的总纲，它向外界传递着一个居住区的个性和主张，传递着居住区的居住文化甚至 东北林业大学硕士学位论文 是对生活的看法。 2 3 主题应用产生的背景 在信息爆炸时代，社会产品比以往任何时候都更加丰富，产品的差异性日趋缩小。 于是，在各行各业都开始了制造概念的时代，以期能在激烈的竞争中取得最大的利益。 在居住区开发中，从最初深圳提出“5 + 2 生活模式”、“蓝色水居文化”等概念楼盘热销 后，国内居住区的各种主题概念就粉墨登场，比如生态概念、板块概念等 当一种模式在一定范围内取得成功后，当提出的主题能给开发商带来很好的市场预 期的时候，就会出现很多的效仿者，但效仿者甚多，就会出现一些将主题拿来炒作的 人，而不考虑主题是否与居住区的建设相一致。这样，就出现了主题应用与实际操作严 重不符，甚至导致很多经济纠纷案例的一段时期。 当所有的炒作或虚夸经历了现实的考验后，人们对于主题能够更加理性的看待后， 新主题概念时代的务实精神开始成为了主流，主题应用又开始了新的发展。 2 4 主题定位在居住区开发中的地位 主题定位在居住区开发项目的策划中是核心。好的准确的主题为规划设计或景观设 计赋予一种创意，指导景观设计，影响建筑风格，给居住区增添了文化附加值。而居住 区作为城市重要的组成部分，居住区文化又延伸至整个城市中，构成城市的文化风格。 ( 1 ) 主题统率、贯穿项目的各个环节，使项目的各个因素围绕着中心思想展开。各 个环节要在主题定位的统率下，不能偏离项目开发的中心和方向。除了主题定位能起到 这样的作用，其他因素是无法完成的。 ( 2 ) 主题定位能体现项目的综合创意，使其在文化上满足人们的精神需求，在功能 上满足人们的物质需求。 ( 3 ) 主题定位能体现居住区的文化内涵、科技内涵和服务内涵。优秀的主题定位， 在文化内涵上赋予入们精神上的愉悦和满足，在功能品质上给予人们舒适的感受。 ( 4 ) 主题定位能使居住区在推广时易于体现项目优势，赢得买家的广泛认同。每个 项目都应有自己的优势，优势来源是多方面的，有的来源于建筑风格，有的是地理位 置，有的在生态环境方面，有的在文化内涵方面等等。任何项目在开发之前都必须搞清 楚项目的优势究竟在哪里，如何在规划设计上实现这种优势，然后在项目主题概念中体 现这种优势。 ( 5 ) 主题定位能提升居住区整体价值。主题定位作为概念资源，没有具体内容来支 撑是没有价值可言的；但是如果具体内容相同，策划入赋予其不同的内涵，那么给消费 者的精神感受就不同，被消费者认可的程度也就不同。 2 居住区的主题研究 2 5 主题定位在居住区开发应用中存在的问题 2 5 1 主题的错误理解 当前存在一种主题无用论的错误理解，形成这种观念的原因之一是有些顺利销售的 商品楼盘没有设计和使用“主题”。实则不然，主题的采用与否和市场竞争层次有关。 在竞争相对不激烈的时期，可能好的环境就能在楼盘的销售中取得成功。而在信息充斥 的时代，要想让购房者把一个楼盘从众多同类产品中找出来，是需要策略的，这是主题 在产品营销中最直接的作用。 此外，有些地产商不敢涉足主题应用，认为主题设计工程浩大，投入太多费用，不 是一般企业所能承担的。 当然，其中也不乏一些地产商开发前期不做主题定位，建成后再去寻找、复制、生 搬硬套其他成功项目的概念拿来炒作，实在没有就凭空捏造，空洞、虚假的概念误导消 费者。 2 1 5 2 实际应用中存在的问题 主题在居住区的开发中越来越受到人们的重视，这在近年来的发展中足以得到印 证，但是在实际的应用中却存在很多的问题，归纳起来，具有以下几个共性的问题： ( 1 ) 主题多元：根据笔者的调查发现，目前好多居住区中不止存在一个主题，而是 涵盖了好多的主题，有些仅仅是为广告推广的噱头。本来其中存在的某个主题可能是居 住区开发中本身具备的，但迫于这种商业化的炒作，反倒画蛇添足提出了多个概念，这 样不仅不利于消费者对居住区的认知，反而因其过分虚夸炒作减弱了自身具有的一些特 征。 ( 2 ) 与居住区建设不符：因为主题在项目开发的重要地位和作用，使得某些项目在 开发时仅搞些文字游戏，追求轰动效应。冠名“花园”、“广场”、“山庄”的居住区，无 花无园无广场无山；号称“交通便利”与机场、车站、商贸中心的实际距离如同天各一 方。还有的主题在应用中，不考虑区位的特点。比如，在北方的居住区中，提出热带风 格的主题，种植一些假的棕榈、椰子，实在是哗众取宠。在寒冷的冬季，居住区的广场 上赫然挺着一些假的热带植物，即尴尬又脱离了实际。 ( 3 ) 与消费者需求不符：主题多由开发商单方面提出，有时只是为了寻找卖点，根 本没有在策划阶段进行必要的调查分析，只是跟风般或灵机一动的提出一个主题，不考 虑消费者的心理需求。 ( 3 ) 缺乏新颖性：提倡在居住区开发前期进行主题的定位，原本的目的就是为了解 决在一定程度上的产品同质化问题，可是在应用中，跟风和缺乏创新现象仍然突出。主 题的确定是多方面的，不能因为一个“奥林匹克花园”的成功，所有的项目就都应用这 个主题，其实与健康、运动有关的主题仍然很多，在于深刻的挖掘。 东北林业大学硕士学位论文 2 6 影响居住区主题确定的因素 影响主题确定的因素包括客观和主观两种。 ( 1 ) 客观一自然因素的限定。自然环境是由气候、地貌、水文、植物、基地条件有 机结合成的综合体。这种综合体，不包含人文因素。 以哈尔滨和上海一北一南两个自然气候条件相宜的城市为例，哈尔滨和上海处于不 同的地理位置，气候特征迥异，所以在构建居住区的植物种群时，选择的种类和绿化的 方式都要针对当地的气候条件，因地制宜。哈尔滨属于中温带大陆性季风气候，有“冰 城”之称。根据哈尔滨的气候特征，防风、保湿、减尘是改善环境的重点，所以在绿化 上要充分发挥植被的生态效益，宜采用乔灌草混交，适度铺设草皮，选择与气候相适 应、易成活、长势旺盛的本土树种，才能显示具有生命力的景象。上海属于亚热带季风 性气候，温和湿润，适宜喜湿、喜光的温热带植物的生长，根据春有花、夏有荫、秋有 色、冬有绿的原则，力争四季都有灿烂的景象，所以就有上海的万科四季花城这样的主 题楼盘，足以来描绘上海的生态环境，优越的气候条件，是表现居住区中丰富的自然主 题形式的先决条件。同时，城市的自然风貌也是影响居住区自然环境的因素之一。比如 在哈尔滨和上海两座城市中，自然景观的地方特色也都成为表达居住自然主题的灵感。 两座城市都有一条内河贯穿城市，黄浦江和松花江的存在使得由此衍生出许多带有海滨 风格的主题居住区，如哈尔滨的“世茂滨江新城”，上海的“滨江花园”等。 ( 2 ) 主观一人文因素的作用。人类丰富的生活方式和无穷的生活外延是发展的源 泉，而居住行为从本质上来讲是人的行为方式。人们在对物质环境基础上引发的精神文 化需求，不仅要求物质元素升华为一个艺术整体，更要求引发一种意境，以符合一定文 化内涵和特定精神的需求。当然，这也不是说就要把居住区规划成一个露天的文化博物 馆，只是当地的人文环境要在居住区的主题选择上有所影响。 居住区开发本身就是一个地域性很强的工程，每个城市、每个居住区都有自己不同 的风格和文化，正是这些地域风格和地域文化决定了当地的生活习惯，并具体表现在人 们的喜好、行为、文化等方面。居住主题只有体现出本土化才会有市场和生命力，否则 就只能是一种概念的炒作和对建筑艺术的作秀。当然，关注居住文化的本土性并不是排 斥外来文化。居住文化不是封闭的，它在强调地域性的同时更提倡对外来文化的吸收， 这样兼收并蓄，才会使居住文化得以持续发展。 此外，在现阶段的中国，虽然居住区的主题风格是由上述总结的主、客观因素决定 的，但在一定程度上，政府和开发商的干预还是起到一定作用的。有些政府官员和开发 商的个人喜好，在进行主题确定阶段甚至左右了项目的方向。比如，有的官员和开发商 对于有些建筑专业评论界批判的欧陆风的喜爱，就是一些规划师和设计师无能为力的， 只能按照“上级”的喜好进行下一阶段的工作。 总之，成功的主题很大程度上取决于客观地自然、社会、文化和主观等多方面的综 合因素。 2 居住区的主题研究 2 7 居住区主题确定的依据 根据对影响居住区主题确定的因素分析，对主题确定的依据可总结为以下几点： ( 1 ) 尊重城市发展的基调。居住区作为城市的组成部分，要充分利用城市特色，符 合城市发展的方向。 ( 2 ) 符合当地特色。这种特色来源于对当地气候、环境、自然条件、历史、文化、 艺术的尊重与发掘。居住区总体内在和外在特征，不是靠人的主观断想与臆造的，而是 通过对居住生活功能、规律的综合分析，对地理、自然条件的系统研究，进而提炼、升 华创造出来的一种生活理念的倡导。主题居住区无论怎样形式各异，都必须建立在地方 特色的基础上，要与当地的气候条件、自然环境、人文背景相吻合，也可以这样讲，地 方特色是最有说服力的主题。 ( 3 ) 符合项目基地特质。主题的确定不是凭空想象的产物，要有载体的支撑。比如 一个居住区定位于河畔主题，它的项目基地附近就应该有水景要素，要么临湖，要么i 临 海。如果该项目附近没有水景要素，小区规划内又不考虑设置大面积的水景，那就是滑 天下之大稽了。 ( 4 ) 符合开发商开发水平。 ( 5 ) 符合个性化原则。确立居住区环境的整体特色，组织合理的规划布局，景观构 成要素的整体塑造。主题的真正内涵就是个性化，主题居住区中强调整体的个性设计， 尤其重视个性化的户外环境的设计，为不同的消费群体提供更多的选择，反映了住房的 商品化特征，还包含了地产开发商对消费者心态和市场需求的精心揣摩，表现了当代居 住人文精神的回归，映射出时代潮流中的情感、精神、艺术、审美等文化特征，为城市 景观增添亮丽风景。 2 8 居住区主题的分类 通过大量的资料查阅和实地调研，根据国内居住区的开发状况，归纳出以下几种分 类： ( 1 ) 板块主题 板块是指市政划分的一个相对独立的区域。板块主题的提出有利于板块内的各开发 商形成统一战线，资源互补、资源共享；有利于提升整个板块的综合素质。“对外区内 联手，对内差异市场”，如哈尔滨江北板块各开发商联手打造滨江高尚人文水居板块， 道路、绿化、配套建设状况迅速改善，使这一板块成为近来的地产业的焦点。 ( 2 ) c b d 、c l d 、c h d 、c p d 、c a d 住宅 c b d ( 中央商务区) ，c h d ( 中央酒店区) 、c l d ( 中央生活区) 、c p d ( 中央政务区) 、 c a d ( 中央文化区) 等等。 区位，定义了一个地段在城市中的功能角色、城市不同地段中居民生活的物质文化 环境。区位环境具有独特的文化内涵，不同区位因功能的不同，长久以来积淀出共有的 文化特点，在此基础上确立的主题很容易让人产生亲切感。其中，c b d 由于其便利的配 东北林业大学硕士学位论文 套交通，主要客户群为高收入的城市商务精英。 ( 3 ) 生活模式主题 这种主题居住区表明生活主张、倡导生活模式。比如一直存在的两种对立的生活模 式一绿色生态主义、新都市主义，探讨居住到底要郊区化还是城市化。 ( 4 ) 城市资源主题 公园附近的公园物业、江畔的江景楼盘、地铁口的地铁物业、火车站旁的口岸物 业这些主题很简单，但是很实在，成功的例子很多。 另外，由固有自然景观环境引发的主题虽然在城市化的过程中，自然的特征逐 渐在消解，但是自然景观对一个城市来说仍然是宝贵的财富。一个居住区如果依傍在风 景之中，其本身也将成为一种风景。比如项目基地周围的特殊资源：温泉、原始树林、 海景、江景、水景、山景等。 ( 5 ) 旅游主题 主题公园与主题居住区互为依托，营造一个美丽的人居生态环境e g ：北京华侨城 的“旅游主题社区”。 ( 6 ) 功能主题 从客户市场细分上寻找新市场空间一老人公寓、单身公寓能抓到一个未被开发 的客户细分市场，就有可能抓到一个新商机。 同时，在现在的居住基础上融入了工作、学习等功能。比如：北京s o h o 现代城， 引用了8 0 年代美国出现的s m a l lo f f i c eh o m eo f f i c e 小型家庭办公室概念，将商 用办公和居住结合。还有s o l o 、l o f t 、酒店式公寓、商住式公寓等等。 ( 7 ) 复合概念 狭义上是指将房地产领域之外的另一个领域的概念有机结合到楼盘当中，营造一种 人性的主题功能区域。复合是有机地结合，是多方位、深层次的整合。奥林匹克花园是 第个将“体育”这个概念结合到房地产中去的，首开复合概念先河。这类主题地产是 近段时间来出现最频繁的类型，也可以称作是产品嫁接，由多重主题形成的复合型地产 具有更强的适应性。 同样，区位特征的变化影响着市民的生活，这种变化正是产生各种居住主题的契 机。区位价值本身常常对不同的居所起着决定性的影响。就出现频率居高的形式来看， 主要有以下形式： 教育主题：周边良好的教育文化环境，迎合了购房者对子女成长环境和文化氛 围的重视。之所以热销是因为现代买房人越来越看重楼盘的“教育含金量”以及子女的 成长环境等。大多数教育主题项目的社区内基础设施齐全，而象幼儿园、中小学、运动 健身场所等配套设施，则充分利用相邻教育院校现成的设施，使业主享受到更多的方便 和实惠，合作院校受惠，楼盘减少了许多重复设施。 运动主题：让运动存在与生活的每- n ，让生活无处不运动。这种生活方式对 现代都市人来说极富诱惑。 2 居住区的主题研究 多主题的项目策划难度比较大，但做得好就会取得不同凡响的效果。从目前情况 看，运用多主题的项目已经多了起来。运用多主题策划要注意几个问题：第一，要注意 互补性和融合性，达到1 + 1 2 的效果。第二，要避免主题过多、分散的倾向，善于 抓住中心主题。第三，要根据项目的实际情况来确定主题的多寡，做到有的放矢。 ( 8 ) 同质人口主题 “同质人口共居”来源于国外，随着社会的进步，这个概念逐渐进入国人的视野。 相近职业、相近收入、相当学历、相似身份背景的人共居一个社区，对于形成成熟的居 住区文化极有益处，强烈的归属感是这类主题打动人的关键所在，更体现着对不同阶层 的特殊关怀。 3 0 多年前，清华大学教授和校工安排在一个楼层居住。“教授们不愿意与人走动， 因为工人们喜欢光着膀子大呼小叫地打牌打老婆。”在中国之所以要实现“同质人口聚 居”，因为不同阶层的人从生活状态到生活观念都差别遇异。现在同质人口聚居已经逐 步成为现实，越来越多地按照这种趋势为自己的项目寻找定位，用收入的区别来选择社 区和邻居，同质聚居的现象几乎是所有商业社会所共有的。应该说，居住的集聚不仅是 为了更有效地利用土地和能源，更是因为有一定密度的聚居更切近人类的行为方式，它 给我们提供了一个鼓励和引导人际交往的空间，使居住真正成为邻里之间共享共生的生 活关系“在其中人们不仅仅生活，而且可以社会性地生活，不仅仅能够在自己的空 间独善其身，