（法学理论专业论文）论业主的建筑物区分所有权的法律保护.pdf

摘要 随着我国住房商品化改革的逐步推进，对物, j k d , 区享有自治管理的权利日益受到业主重视。 物杖法的颁布从物权的基本理论着手在借鉴建筑物区分所有权制度的摹础上，从业主权利 的观状出发使建筑物【分所有权制度在立法上得以确立体现了建筑物区分所有权理论在我因理 论研究中的基本成熟但随着新的建筑物区分所有权法律关系的不断发展物权法对建筑物 区分所宵权的相关规定还过于原则性，缺乏可操作性、明确性。难以有效调整实践中错综复杂的 建筑物【分所有法律关系需要进一步对建筑物i 五分所有权制度进行完善，来维护与保障业主的 合法杖益。为此，本文从现实生活中分析原因理清业主实际应该享有的权利关系贯彻落实业 主自治的基本理念提商业主自治能力、确立业主在团体自治中的核心地位。同时，本文还提出 j ，保护业毫权利的对策。包括业主与物业服务企业、业主与房地产开发商、业主与业主、业主与 筇二i 人之间享有的权利保障。充分发挥新型的物业管理模式作用真芷实现业主的自治管理权利， 希望在吸收建筑物区分所有权制度基本理论的基础上对保护广大业丰权利的研究有所裨益，并能 够为q k 上权利保障的实践工作提供借鉴。 关键词：建筑物k 分所有权，业主权利物业管理，物权法业主自治 a b s t r a c t w i t ht h ee s t a b l i s h m e n to ft h ec o m m e r c i a lh o u s i n gs 、s t e mo fc h i n a t h er i g h t so fo w n e r sw h oe n j o y n l a n a g e n l e n ta u t o n o m ) i np r o p c r t 3 a r e aa r et a k e ns e r i o u s l ) 、。r e a l i t yl a w e n a c t e dm a k e st h es y s t e mo f o w n e r s r i g h t so fb u i l d i n gd i s t i n g u i s he s t a b l i s hi nt h el e g i s l a t i o n a n dr e f l e c t sab a s i c a lm a t t eo ft h e t h e o r ) 7o ft h eo w h e r s r i g h t so fb u i l d i n gd i s t i n g u i s hi no u rc o u n t ) ) + st h e o r e t i c a lr e s e a r c h h o w e v e r w i t h t h en e wl e g a lr e l a t i o n so ft h eo w n c r s r i g h t so fb u i l d i n gd i s t i n g u i s hd e s 。e l o p m e n t t h er e l e v a n t p r o s i s i o n so ft i l eo w n e r s o fb u i l d i n gd i s t i n g u i s ho fr e a l i t yl a wa r et o om u c hp r i n c i p l e ? a r el a c ko f i n t e r o p e r a b i l i t ) a n dc l a r i t y s oi ti sd i f f i c u l te f f e c t i 、7 e 1 ) t oa d j u s tt h ec o m p l e xb u il d i n gd i s t i n g u i s hl e g a l r e l a t i o n s h i pi np r a c t i c e i tn e e d sf u r t h e rt op e r f e c tt h es 3 s t e mo ft h eo w n e r s f i g h t so fb u i l d i n g d i s t i n g u i s h i no r d e rt om a i n t e n ta n dp r o t e c tt h eo w n e r sf i g h t sa n di n t e r e s t s t h e r e f o r e t h i sa r t i c l ei s p r o c e e do nt h eb a s i c a lt h e o r ) o fr e a lf i g h t so nt h eb a s i so fd r a w i n gt h es y s t e mo ft h eo 硼e r s r i g h t so f b u i l d i n gd i s t i n g u i s h f r o mt h er e a ls t a t u so ft h eo w n e r s f i g h t si ta n a l ) s e st h er e a s o n sa n ds o r t so u tt h a t t h eo w n e r ss h o u l dh a v eh a dt h er e l a t i o n s h i po ft h er i g h t s ，a n di m p l e m e n t st h eb a s i cc o n c e p to f s e l f - o w n e r i m p r o v e st h ea b i l i t 、o fs e l f - o w n e r e s t a b l i s h st h ec e n t r a lp o s i t i o ni na s s o c i a t i o na u t o n o m o u s a tt h es a m et i m e t h ea r t i c l ea l s op u t sf o r w a r dm e a s u r e st op r o t e c tt h eo w n e r s f i g h t s i n c l u d i n gb e t w e e n o w n e r sa n dr e a l t ) s e n i c e sb u s i n e s s a n dr e a l t ye s t a t ed e 、e l o p e r s a n do un e r s ，a n dt h et h i r dp e r s o na b o u t t h er i g h t sp r o t e c t i o n i tg i v e sf u l lp l a ) t ot h en e wr o l eo fp r o p e r t ) m a n a g e m e n tm o d e l ? r e a l i z e st r u l ) + t h e r i g h t so fs e l f - o w n e rm a n a g e m e n t h o p et h a ti t b e n e f i t sf r o mt h er e s e a r c ho fp r o t e c t i n gt h er i g h t so f o w n c r sb a s e do na b s o r b i n gt h eb a s i ct h e o r yo ft h es y s t e mo ft h eo w n e r s o fb u i l d i n gd i s t i n g u i s h b e s i d e s i tc o u l dp r o 、i d er e f e r e n c ef o rt h ep r o t e c t i o no ft h ef i g h t so fo w n e r si np r a c t i c e k e yw o r d s ：o w n e r s o fb u i l d i n gd i s t i n g u i s h ，o w n e r s f i g h t s ，m a n a g e m e n tr u l e r e a l i t 3 ，l a w js e l f - r u l eb ， t h eo w n e r s i i 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也彳i 包含为获得j 。夏大学或其它教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同i ：作的n 刁志对本研究所做的任何贡献均已在 论文中作了明确的况明并表示了谢意。 研究生签名： 许 浩 时间： 久。口少年月歹r 关于论文使用授权的说明 本人完全了解宁夏大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编学位论文。同意宁夏大学可以用不同方式在不同媒体上发 表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名：许 浩 删： 2 汐d 罗年歹月3r 新躲嘶扔搬 帆二训年 月三同 ；：疆，、碾 j f 沦之第争学膏 ! 曼! 皇曼曼_ o i i i ； i ； 一一 i iiii 皇皇曼曼曼 一、选题的意义 第一章导言 第一节选题的意义、国内外研究情况 ( 。) 理论意义 伴随着高层建筑物的大量出现。物业小区的全体业主不仅拥有存结构j ：和使用上具备 独立性的房屋宅间。而月业主对于整个建筑物的主体结构、共用配套设施设备而言却属 于一种特别的共有。建筑物区分所有权制度因此逐渐被采纳并获得发展。在建筑物区分所 有的情形下。对业主权利的保护口益受到学耆、政府以及业主所关注，若还是按照独门独 院、一家一户的传统所有权关系以及相邻关系处理业主权利纠纷是尤法妥善保护业主的 权利，英天法系和大陆法系都十分重税业主权利、建筑物区分所有制度的立法，德、美、 日、法等1 日家并掂此形成r 较为成熟的业主权利保护机制。本文的理论意义旨在建筑物区 分所有权制度的基础上理解我国建筑物区分所有枞之成员权的基本观念和原则准确把 握区分所有权人团体f j 治管理的基本概念及其地位和作用，明确成员权人自治管理的理论 基础，界定成员权入团体自治管理机构的地位、职责，贯彻落实“业主自治”的基本理念， 提高业主自治能力、健全业主自治机构。确立业主在团体自治中的核心地位，建立和完善 业主权利的保障机制。 ( 二) 现实意义 随着住房制度改革的深入、住宅小区的蓬勃发展。越来越多的城镇居民拥有自己的房 屋。一个小区聚集了多栋住宅高楼和绿地、道路、车库等房屋相关物一橡住宅高楼被分 割为小同部分而为众多的住户所有，小区内部、楼字内部产权主体日益多样化多个主体 之间的关系也越来越复杂。近年来，有关城市住：芭小区业辛权益受到侵害、业主之问、业 主与房地产开发商、物业公司的纠纷等各类报道频频见诸于媒体。由于业主权利已经成为 私人不动产物杈中的藿要权利，保护好业主权利，正足保护公民的基本财产权、维护公民 的基本人杖的迫切需要。尽管物权法的颁布以及物业管理条例的修改对业毛的相 关权利做i 了部分觇定。暂时解决了业主自治管理与物, l k h e 务企业表面之问的矛盾，但对 f 区分所仃的范围、小区日常管理运作及维护、业主大会的法律地位等事顺并未进行详细 规定这对于实践中以类型多样、原因复杂、解决棘手为特点的业主权利纠纷而然，业主 权利的保护机制急需进一步确立和完善。因此。理顺作为核心主体的成员权入与物业服务 企业的关系、业主与房地产开发商的关系、业主与政府行政管理之问的关系等，完善业主 日治管理与物业服务企业之间的矛盾克服机制有效地发挥新型的物业管理模式作用充 分实现业上f 治管理。对业主权纠纷类型及解决机制进行深入研究，有助于我国业主权保 护机制的确立和完善进一步完善我国不动产法律制度，从根本上保护业主权利对于构 建法治国家与和谐社会具有重要意义。 j ：嗄j 、严硕i 学f ，沦之第+ 节吁吉 二、国内外研究情况 建筑物区分所有权足一种较为特殊的不动产所有权形态，足近现代各国物权法上一项重 要的不动产权利，无论足大陆法系国家的学者还是英美法系国家的学背部十分重视建筑物区 分所有相关理论及实践问题的研究。而且不同国家的立法对建筑物区分所有权概念的称呼也 有很大差异，德国称“住宅所有权”，法国称“区分各阶层不动产之共有”或耆“住宅分层 所有权”瑞士称“楼层所有权”。澳大利亚称“单元住宅所有权”。同时德国学者贝尔 曼认为专有权、共有权和社员权三昔f ；可分离，从而形成集物权法和人法为一体的特别法， 称为“共同的空间所有权”。日本学耆丸山英气也积极倡导此种观点。我国学者陈华彬认为 建筑物k 分所有是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人 对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所亨有的共同部分持有权。以 及因i x 分所何权人之间的共同关系所产生的成员权之总称：支持“二元论”观点的学者有台 湾地区学暂郑k 波主张专有部分所仃权和共用部分所有权构成建筑物区分所有权。同时。 台湾学瞢。e 泽鉴先生也指出区分所有之建筑由专有部分及共有部分构成之：支持“一元论” 脱点的学耆有日本著名学首我妻荣、台湾地区史尚宽、刘得宽。我妻荣先生认为建筑物区 分所有权足在专有部分上成的所有权，其性质与一般所有权无本质差异。史尚宽先生认为数 人区分一建筑物而各有其一部分者，谓之区分所有权。刘得宽先生也指出存建筑物专有部分 上所成立之所有权。便为l 天分所囱权。关于建筑物区分所有权中的成员权日本学者丸山英 气认为成员权丰要是对全体分所仃权人的共同事务所享有的权利和承担的义务它不仅仅 是单纯的财产关系其中有很大一部分是管理关系具有人法( 管理制度) 之要素存在。而台 湾学者戴东雄先生认为德囤住宅所有权由供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专 有所何权、住! 芒所有权人共用建筑物上所设立的持分所有权。及基于共同关系而产生的身份 上之成员权所构成。我i 词学者于大水认为成员权足专有权和持分权派生出来的一种权利本 质上是一种管理权。 第二节选题研究方法、框架、创新点 一、选题研究方法 ( 一) 文献资料法 文献资料法是通过检索、整理有关文献，并对其进行加工与处理，形成对所要研究课题 科学认识的方法。在研究的过程中笔耆收集与整理了有关芷法学、民法学、行政法学、经 济学等法学疗面的伟籍为确定论文思路和内容、框架打下了基础。 ( 二) 逻辑和语义分析法 本文运用了归纳法对我国已有的法律、法规、规章进行了j 纳和整理，并运用语义分析 方法对部分法规和规章的表达方式进行分析并以此为基础对业丰权利的现状和原因进行了 探讨。 ( _ 三) 比较分析方法 2 j ：夏，硕t j 产f 一沦t镌。争p j 矗。 把我国己有的法律、法规、规章与国外的法律相比较，在符合围情的基础上借鉴外国先 进的关于保护业辛权利方面的经验丰富有关业主权利的理论学说和制度配置，开阔理论界 研究的视野。以更好地维护业主的权益。 ( 四) 分析实i 正的方法 以实践中颇有争议的q k 主权利纠纷进行探讨结合相应的建筑物区分所有杖理论进行实 证地分析。从现象中透视 l n 亥类纠纷的本质问题并提出一些具体的、有钳1 对性的解决方案。 二、选题框架 全文共分为五童。分别为导言、业上的建筑物区分所有权概述、侵犯业主权利的类型及 其原i 大1 分析、物q k 管理中、世主权利的保障以及结论。 在第二章业主的建筑物区分所有权概述中分别阐述了建筑物区分所有权的概念、特征 和内容。关于建筑物区分所有权的概念采用三元论学说。倡导在专有部分所有权和共有部分 持分权的基础j 二增加成员权，我国学者段启武先生在民商法沦丛( 第一卷) “建筑物区分所 有权之研究”一文指建筑物区分所有权简言之是指建筑物i 分所有人的专有权、共有权和 成员权的结合。之后分别从建筑物区分所有权的客体标准、所有权人的权利对建筑物区分 所仃权逐一进行介绍对保护、比主权利的法理学基础定位在建筑物区分所有权中的成员权 通过对成员权的理沦分析寻求保障业主权利的法理依据并阐述成员权与专有所有权、共 有所有权的相巨关系。 第三章对侵犯业辛权利的类型及其原因进行初步解析。类型主要包括开发商和物业服务 企业的侵权行为与违约行为、相邻业主和行政机关的侵权行为。开发商的侵权行为与违约行 为包括房地产开发商住物业小区开发过程中的侵权与违约、房地产开发商在前期物业管理过 程中的侵权与违约：物业服务企业的侵权行为与违约行为由建筑物共有部分发生纠纷、费用 纠纷以及关于业差人身、财产纠纷组成：相邻关系产生的纠纷、共有关系产生的纠纷构成了 柙邻业蕾的侵权行为：行政机关的侵权行为表现为县级以上政府主管部| j 没有会同同级房地 产行政主管部门对物业服务企业实施有效的觇范化管理。弱化对物业服务收费的监督。而侵 害业主权利的原因是复杂的，本文主要从法律、行政法规、行政规章对业主权利在立法上的 局限性、权力分布不对称、利益分配不平衡三个方面来进行解析。 第四章关r 物业管理t ；业主权利的保障，由完善我lk j 物业管理立法、加强前期物业管理、 明确物, l k 4 , 区车位及4 三库的yj 属、建构和喈的物, i k h e 务关系、健全业- t 自治管理机构体系等 具体的、有效的对策和建议，以更好地维护业主的合法权益。首先。由于物权法没有明 确规定业主委员会是否享肯诉权要完善我国物q 2 管理立法以保护业主权利。必须赋予业主 委员会的诉讼主体资格和受侵害的业主享有撤销权。在前期物业管理中，房屋买受人存签订 前期物业服务合同时，要严格审核商品房销售合同、商品房销售说明书以及宣传资料，正确 处理好前期物 l k l j e 务合同与物业服务合同的衔接问题。其次明确物业小区车位、车库的归 属在首先满足业乇需求的日，j 捉下通过法定方式和合同约定方式确定车位、车库的所有权。 同时。要完善住宅项维修资金管理，健全物, l k t l e 务收费管理制度保护广大业主人身权利、 财产权益。加强物业服务监督。强化业主大会职能，规范管理规约。正确处理好相邻关系， 健令业主投票表决芍式加大政府监管力度。 1 j ：砭j 、0 砸 学f 论之钙节弓膏 在第五章结论中，物业小区业主不仅享有作为一般公民所享有合法的财产权利和人身权 利，尤其是对自己的住宅亨有的所有权，而且其作为物业服务合同的当事人而享有债权按 照物业服务合同的约定，业主有权接受物业服务企业提供物q k 服务提议召开业主大会会议 并就物业管理的囱关事项提出建议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。 参加、l p 主大会会议行使投票权选举业主委员会委员，并享有被选举权监督业主委员会 的上作和物q k 服务企业腥行物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用 情况享有知情权和监督权，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 另方面亭有建筑物区分所有权即业主对其专有部分享有所有权。对建筑k 划内的共有部 分享有共有权。以及对建筑区划内的共有部分享有共同管理的权利。此外，对于实践中大量 存在的侵害物业小区业主权利的行为。应该视其主观恶性及客观危害程度适用刑法第：编第 四章“侵犯公民人身权利、民主权利罪”的觇定。而对于民事领域关于侵害业丰权利的行为 应j 刍适用民法通则关于侵害人身权民事责任承担方式的规定，权利主体可以要求侵权行 为人承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等五种责任中一种或皙数种； 业 三还可以适用特别法物权法中的对侵害自己合法权益的行为，i 】以依法向人民法院提 起诉讼。对于行政机关的侵害业主合法权益的行为。可以依据行政诉讼法、行政复议法 以及相关的司法解释来追究行政主管部门的行政责任。 三、创新点 虽然本文从总结立法的经验中门纳业主权利的纠纷类型，寻找业主权利纠纷成冈，提出 业上权利纠纷的解决方案是文誊写作的难点，但是文章的创新之处在于对业丰权纠纷类型及 成冈进行了系统地分析以物权法和新修改的物业管理条例为法律、法规依据，指 ：立法存任缺陷的同时。结合有关民法学理论和法理学摹础理论在建筑物区分所囱权之成 员权理论的指引下具体探讨我心物业服务企业与业主之间的关系、业主与业主大会及业主委 员会之间的关系，为建构业主权利的保护机制提出了一些详细地、有针。对性的完善业主权 利的设想。即必须赋予业主委员会的法律地位及诉讼主体资格，完善业丰大会成立前后时期 的住宅专项维修资金管理加强物业收费管理。加大政府监管力度强化业主大会的职能 规范业主管理规约。正确处理相邻关系健全投票表决方式试图从法理和法律制度的角度 对业上权利纠纷的成功解决提出对策和建议。以更好地保障f 大业主的合法权益。 4 j ：夏_ 丽f ，f ? ，论之第一章、i i j 的建筑物i f 分昕仃权慨述 第二章业主的建筑物区分所有权概述 由于物 i k i l l 曼务企业服务观念的缺乏与专业服务能力的不足，房地产开发商在利润的驱使 下谋取利益的最大化，业主自身权利意识的比较淡薄，导致实践中侵害、业主权利的现象时有 发生极大地阻碍了物业服务产业的健康、有序发展。物权法的颁布标志着建筑物区分 所有权制度在我【司立法上的正式确认，体现了“有恒产者有恒心”的思想理念依据建筑物 区分所有权理论理顺广大业主所应该享有的权利关系，结合物业小区业宅权利的现状和存在 的问题以建筑物区分所有权中的成员权理论来阐述业主权利，从法律完善、制度设计、民 生权溘等各个方面对保障业主权利进行系统性的探索完善有中罔特色的建筑物区分所有权 制度使业丰权利的保护有法可依。这对维护社会稳定保障和改善民生构建社会主义和 谐社会具有重大意义。 第一节建筑物区分所有权的概念和特征 一、建筑物区分所有权的概念 业主作为物业的所有权入享有对物业的自主管理权以及对专有部分的占有、使用、收 益和处分的权利其权利的物权理论基础是建筑物区分所有权理论。按照传统的民法一物一 权主义理论“一物只能有一权故物之一部分，不能成立一物权一物就有一权，故数个 物不能成立一物权物权之计算以一物为单位。j 这就是说在一物之上只能设立一个而不 能同时设专两个或两个以上的所有权。而建筑物区分所有权却不同r 普通的所有权。是多个 所有权的复合共有。 建筑物区分所有权的概念在各国的法律中并无统一规定理论界也存1 芏着一无沦学说 二：元论学说三元论学说。一元论学说认为建筑物分所有权足在专有部分上成立的所有权： ：一元论学说主张建筑物区分所有权是专有部分所白权和共有部分持分权构成的权利。三元论 学说在二元论的基础上增加了成员权，强调了区分所有人在行使专有权和共有权时，应通过 订立管理规约来规范和约束区分所有人的行为，即把建筑物k 分所有权界定为足由专有所有 权、共有部分持分权以及因共同关系所产生的成员权的总称。此种学说认为区分所有权是一 种特别权利，应将专有部分所有权、共有权及成员权作为一个整体看待，权利人不得保留其 一或其二权利而转让、抵押其它部分。三元论，又称“最广义区分所有权说”，是由德国著名 学者贝尔曼所倡导，其认为专有权、共有权和成员权三者不可分离。从而形成集物权法和人法 为一体的特别法。此说得到口本学昔丸山英气教授、我i 词台湾学者戴东雄先生以及人陆学皙 段启武先生和陈华彬先生的积极支持。同时，德国住宅所有权法也采取j ，三元论说，该法 l 二的所有权概念系由专有所有权，持分共有权和共同所有人的成员权j 部分组成。 由于三元论说有助j 二调整k 分所有者个人和团体之间的矛盾。强调区分所有者个人在区 分所有建筑物共同关系中的地位和权利，作为管理团体之成员权，加强区分所有权人集会功 埘在全民法物权论( 上) 北京：中国政法大学出版社，1 9 9 9 ，1 9 5 i ：砭上4 ，而il 学f 膏论t第：节、i pr 的建筑物k 分所订权概述 蔓曼! 曼曼曼曼1 一1 1 _ i 皇曼曼蔓曼! 曼曼曼曼! 曼曼曼! ! ! ! 曼! ! 曼曼! 曼曼! 能，并借团体力量制定管理舰约，以管理区分所有对调节区分所有者个人和团体之间的矛盾 及利益关系具有极大裨益。因此采纳三元论说对建筑物区分所有权作界定为“多个所有人， 甚至二百个所有人，共i 叫拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独 立性的建筑物部分( 专有部分) 所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物 部分( 共有部分) 所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成 员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。” 二、建筑物区分所有权的特征 从本质i ：说，建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权，这种所有权从整体j 二强调 它是一种复合形态的权利，而从个体上强调其专有部分的所有权，与一般的不动产所有权相 比有如下特征： 其是具有复合性。建筑物f 爱分所有权由专有所有权、共用部分持份权和成员权三要素 构成这三要素不是各自单独的权利。而是有机相连共同体现着【夏分所有权的内容构成 一个权利整体不能认为区分所有权是三项权利的简单叠加。而普通的物权，如所有权、抵 押权等是单物权，“在同一标的物上不能有二个所有权”咤，仅权利主体对f ：动产享有占 有、使用、收益和处分的权利。 其二是具有一体性。建筑物区分所有权不是权利的组合。而是独它的具有一体性的权利。 专何所仃权、共用部分持分权、成员权是其不可分离的内容和组成部分。在转让、抵押、继 承建筑物i 分所何杖时必须将j 者一并转让、抵押、继承。成员权和共有权是永远存续的。 并小会消灭，随着专有部分的转移而被受让者所继续享有，在受让区分所有权时也应该而 日必须同时取得这三项权利。在这二项权利中，设有专有部分所有权吲然f i 能实现区分所有 权的目的，若没有共有权专有部分的所有权也无从实现而若缺乏成员权也无法保障专宵 部分所有权的实现。 其三足号有所有权具有主导性。建筑物区分所有权的专有权，是指权利人享有的以区分 所仃建筑物的独立建筑空h j 为标的物的专有所有权。物权法第七十。条规定业主对其建 筑物号仃部分享有占有、使用、收益和处分的权利，这表现在：第一，专有权是建筑物区分 所有权的陔心部分，在建筑物区分所有权中具育独立性，专有权的成立是共何权和成员权成 立的基础共有权和成员杈都是依附f 专有权丽成立，没有专有权就没有共有权和成员权。 第二，专有权人所拥有的专有面积的大小，决定了建筑物f 分所有共用部分持分权和成员权 的份额即区分所有人享有共有权利和成员权利的比例是以专有权利的多少柬确定的“因 为专有部分的所何权，才决定了共有部分的持有份比例。决定共有权中的使用和收益范围， 决定了在行使共同管理权时的成员权的大小。彰第二，存区分所有权的设立登记上。只有专 有所有权需要登记而共用部分持分权和成员权则f ：需要单独登记。 其四足权利主体身份的多煎性。专有所有权、共用部分持分权及成员权共同构成建筑物 区分所何权，因而区分所有权人的身份亦具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人及成 ”。段启武建筑物区分所订权之研究载民商法论扶( 第一卷) 北京：法律出版社，1 9 9 4 3 0 3 。 二泽嶷民法物仅( 1 ) 通则所仃权北京：中国政法大学出版社，2 0 0 1 6 0 ”王利明物杈法论( 修i r 本) 北京：中国政法大学出版社1 9 9 8 ，3 5 2 6 宁夏，、 顺f 学f ? ，论之第_ 节、p 的健筑：句耳分所仃椒概述 员权人。而l 生一般不动产所有权，其权利主体之身份只能是单一的，而不得刚时具有所有权 人、共有权人、成员权人的三重身份。 第二节建筑物区分所有权的内容 一、专有部分所有权 ( 一) 专有部分所有权的客体 建筑物区分所有权人的专有部分所有权，简称专有权是指建筑物区分所有人对其建筑 物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独占有、使用、收益与处分并排除他人非法 干涉的权利。作为建筑物号有法律关系的客体，应符合三个标准：一足构造上的独立性。又 称为物理i 二的独立性，是指在建筑物的构造上町以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离， 专有人可以排他地、独占地予以使用建筑物部分：二是使用上的独立性；三足通过登记予以 公示并表现出法律- j ：的独立性产生公信力，“是旨荏保护信赖登记薄册的 d 载而为交易的 第三人的利益的，足登记薄册的记载被视为正确的制度。“。建筑物专有部分所有权的客体 为建筑物的专有部分，它足指区分建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权 之标的建筑物部分。但专有部分的范围如何具体确定，世界各国学说不一。最有代表性有四 种学说：壁心说、空间说、最后粉刷衷层说、壁心和最后粉刷表层说。壁心说又称中心说， 认为专有部分的范围以共同墙壁、柱、地板和天花板等疆界厚度之中心为界；空间说亦称“全 部属于共用部分说”。即专有部分的范围仪限于共同墙壁、柱、地板、天花板等所闸成的空 间部分：最后粉刷表层说认为专有部分以疆界壁上最后粉刷的表层( 含表层) 为界；壁心和最 后粉刷表层说毫张专有部分之界定应区分内部关系和外部关系，内部关系即各区分所有物之 问以粉刷部分为界，外部关系即对第三人的关系上则以疆界厚度中心为界。然而我同颁布 的物权法未就专有部分的范闱i 殳立规定，而仅以建筑物的用途为分类标准，采用例举方 式将号仃部分提示为“建筑物内的住宅、经营性用房等”。 ( 二) 专有部分所有权人的权利 ( 1 ) 所有权。在法律规定的范闸内，区分所有权入对专有部分享有占有、使用、收益和 处分的权利，“区分所有权人对于专有部分所享有的权利与一般f i 动产所有权人对于所有物 享有的权利并无差异，即具有自由性、永久性和排他性。”专有权人可以自由居住，也可以 f j 租、出借、出典、设定抵押、出卖其专有部分，并排斥他人的干涉。为增加专有部分的使 片j 价值，在不损害共有部分和其他专有权人权利的情况下，专有权人可以任意装饰和装修其 专育部分其装饰物应认为是该专有部分的添附，仍归专有权人所有。 ( 2 ) 救济权。专有权人在行使权利时，受到他人的1 二涉和限制时，有权要求停止侵害、 返还原物、负责修理以及赔偿损失。 ( 3 ) 相邻权。专有权人在必要限度内，“可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或 2 陈# 彬外围物权法一匕京：法律版社2 0 0 4 1 4 6 j 中罔物权法研究课题组中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例北京：社会科学文献出 版社2 0 0 0 2 7 7 7 宁趸 、砸f 7 ，f 寺论t蒡：亭、! p 的建筑物f 分所玎仪慨述 不属f 自己所囱的共用部分? 所谓必要限度只限于为使用、保存或改良专有部分或共用部 分所必；页的范围内。 二、共有部分共有权 建筑物区分所有权人的共有权，又称为“建筑物共用部分的持分权”、“建筑物共有部分 的共有权”等，指的足区分所有人依照法律、合同以及区分所有人之间的管理规约之规定， 对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。 ( 一) 共有权的性质 由于“共用部分足建筑物区分所有的核心重要问题”喝，理解共有权的性质离不开对共 有权的客体范闸的把握，而共有权的客体就是建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分，从 学理上分析，共有部分可以分为法定共有部分和约定共有部分、全体共有部分和部分共有部 分、建筑物共有部分和附属物共有部分，但在特定的情况下，只要当事人之间的协议不与法律 栩悖则【可依约定而享有共有权。 天于共有权的性质，日本通说认为足共同共有，台湾通说毗0 认为是按份共有。然而，区分 所有建筑物的处有足译 特殊的共有，建筑物区分所有权人分别拥有号有部分的所有权和共 朋部分的所有权。它既不同于共同共有，也不同于按份共有。如果把其共有认定为共同共有， 各共有人虽可以按一定标准确定其共有份额，但任何一共有人的退出都小能分割或皙单独转 让自己的份额，分所有人无法分享利益份额与分担费用不影响共有关系的存在，这是由 分所有建筑物的使片j 日的及性质所决定的。同时，区分所有建筑物l l 的共有也不足按份共 有，“是因为i 天分所有人分别对自己的房屋享有所有权，对建筑物形成一种复合的权利结构， f i 是按照份额对一个建筑物享有所有权。与按份共有相比，区分所有的情况下，并没有形成确 定的份额。9 部分专有所有权人转让专有部分时其他专有权人没有优先购买权，不能以优 先购买权为由主张买卖合同无效。而在按份共有中部分共有人在转让其份额时应提自，j 通知 其他共有人其他共有人在同等条件下享有优先购买权若部分共有人在转让其份额时没有 提前通知其他共有人。而侵害其他共有人在同等条件下享有的优先购买权时。其他共有人可 以主张部分共臼人与第三人的买耍行为无效。 ( 二) 共有权人的权利 由丁共有部分的范围丰要包括共用部位、共用设施和共用幕地三大部分物权法对 共有部分的界定采取排除法的模式以号有部分内容的确定为参照排除专有部分之外的其 他部分因此共有权人对共有部分的权利体现在以下几方面： ( 1 ) 对共有部分的使用权。各k 分所有人作为共有权人的一项最基本权利是共有部分的 使j 玎权共有权人有权对建筑物及其i ；f 属设施的共用部分按其使用功能及方法进行使用包 括共同使用和轮流使用。 ( 2 ) 对共有部分的收益权。共有权人可以依照管理规约或区分所有人大会的决议，享有 。纂小娟建筑物i i 分所f i 权的法律探析贵州大学学报( 社会科学版) ，2 0 0 5 ( 5 ) ：8 7 泽鉴民法物权( 1 ) 通则所有权北农：中国政法大学m 版社2 0 0 1 2 5 4 ”_ ：利明论业主的建筑物区分所仃权的概念当代法学，2 0 0 6 ( 5 ) ：4 1 8 j ：疆j ：7 硕 学! 寺沦t第i 亭、，卜的霆钎物耳所有权舷述 i iinn 将共有部分依法出租、进行经营等所生的利益。 ( 3 ) 对共有部分的修缮与改良权。各共有权人基于居住或其他用途的需要，在征得全体 分所有人f i 刁意且不影响或损及建筑物共用部分的固有性质时，有权对其用部分进行单纯的 修缮、改良。 ( 4 ) 管理杖。它足指区分所有人参与共有部分的相关管理事务如享有建筑物命名权和 经营权等。 ( 5 ) 对共用部分的救济权。任何区分所有权人都有权要求侵犯区分所有建筑物的第三人 停止侵权，诈主张损害赔偿。 三、成员权 建筑物区分所有人的成员权，是指建筑物区分所有人基于同一栋建筑物的构造、权利归 属及使用上的街切关系而依法享有的管理共同事务的权利。我国物杖法第七十条规定业 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权对专有部分以外的共有部分享有 共有和共同管理的权利。即物权法规定的内容是专有权、共有权和共同管理权以共同 管理权代替成员权“成员权强调业主有权对其共有财产和共同事务进行管理是由其作为业 主的资格所决定的任何人取得了专有部分的所有权。就同时取得厂这种成员资格。而共同 管理权的概念强调j ，权利的内容在于对共同事务的管理。且这种权利应归属于全体业主。但 考虑到芷建筑物l 分所仃的情况下业主作为成员所享有的权利主要还足参与管理。至于 其对有关财产获取收益。可以视为其共有权的内容。? 由于成员权的客体为区分所有权人作 为管理l 才1 体成员所为的行为因此。成员权与专有部分所有权与共有权有明显不同之处。专 育部分所有权与共有权为财产权，而共同管理权足区分所有权人基于共同的财产利益而形成 的身份权，“并不指向建筑物的某一具体空间但足从本质上讲，共同管理的行使其实就足 对建筑物整体e 的支配。”。它是各i 分所有人就共同关系事务如何做出决定，以及该决定应 如f 破执行而享有的权利。 ( 。) 成员权的特征 其一，成贝仪是独立于专有所有权与共有所有权之外的权利。专有部分所有权是专有所 有权人对其专有部分所享有的权利。共有所有权是区分所有人对其共用部分所享有的权利。 它主要是基丁财产共有而发生与专有部分所有权一样，只具有“物法性”特征，而与建筑 物区分所有权中的号有部分所有权、共有部分共有权相比成员权则是对全体区分所有人的 多芒h 事务所享有的权利和承担的义务它不仪仅是单纯的财产关系其中有很人部分足管理 关系，具有人法的要素存在即成员权既有“物法性”又有“人法性”。其“物法性”特征 主要表现于其对区分建筑物的管理上如对区分建筑物的维护、修缮、改良等方面：其“入 法性”特征主要表现= f 其对各区分所有入的权利义务行为的制约上，如多数l x = 分所有权人通 过的决议的效力及于少数区分所有权人对建筑物使用不当行为、毁损行为的管理等。 其二。成贝权足基r 区分所有权人间的共同关系而产生的一种权利。由j 二k 分建筑物的 + j ：利明物仪法研究f 修订版) 北京：中固人民大学出版社2 0 0 7 ，6 0 9 。韩松民法学j e 京：中国人民公安大学出版社，2 0 0 4 3 4 2 9 0 ：夏j ，- - 砸l f 寺论芝第夺、f i ，f 的建筑物f 乏分目i 仃杞概述 特点决定了备k 分所有人客观j ：形成一个利益共同体号有权和共有权是区分所有权入基 于对分所囱建筑物的专宵部分和共有部分而产生的权利因此i x 分所有人之间的共同关系 足磬r 建筑物的专有部分与共有部分、专有所有权与共有所有权的密i i 可分而产生，而利益 共同体基于共同关系必然会使其成员享有一定权利。因而只要建筑物存在。区分所有人问的 团体关系就会存续。原则上不得解散，基于共同关系而产生的成员权与共同关系共存在具 有永续性。 其三成员权是一项与专有所有权、共有所有权密不可分的权利。由于建筑物的构造、 权利- 属及使用上的不叮分割使得成员权与专有所有权、共有所有权存在相巨关联性。成 员权的有无、大小最终是由专有权、共有权的有无、大小所决定的，这也是法律确定成员权 在量t 的数额的主要依据，如荏区分所有权人会议中的表决权的大小等。从这种意义上讲， 成员权具育从属性、依附性特征，是一种从权利。 ( 二) 成员权的性质 一个私法自治的团体只有在全体成员都有机会参与的情况下，才有町能形成共同意志 才能真正体现其共同利益这就要求区分所有权人的团体自治决不能够排斥成员个人的积极 参与相反却应该遵循直接民主原则倡导团体的每一个成员亲自参与并作出意思表示。并 充分表达个人的意见主动行使参与自治的表决权、选举权、建i 义权和监督权，形成强有力 的团体自治管理。同时，作为一个长期存在的不受成员个人行为影响的成员权人自治团体。 面临着团体意志的执行以及在对外关系中的代表问题这就要求必须有相应的机构执行决议 及代表团体对外从事法律行为。管理团体应当依多数决原则产生团体的名称、章程、执行机 构执行机构对外以管理团体的名义发生法律行为其产生的法律后果最终由管理团体承担。 基于l 爱分所有建筑物的规模、建筑物区分所权人思想意识的不同区分所有权人行使成 员权的方式是存在差异的，但由于成员权属于团体自治权，团体自治的实质足私法自治社 团有自主安排其事务的权力且i i 受行政机关、社会团体或他人的非法干涉的这一理念却足不 变的。政府应从以前公房的所有权人姿态向房屋私有情形下权利人团体自治行为的监管人地 位转变。保护个人合法的私有产权尊霞建筑物区分所有权人自主选择权利的实现方式。成 员权人在行使方式上的自治权表现为：其一，成员权人并非必须成立区分所权人大会。设立 区分所有权人大会的h 的是建立成员之间的协商机制讨论关乎各成员问的相关事宜维护 成员的合法利益这对于人数众多的区分所有权人管理团体来说缺少f i 分所有权人大会这 种会议模式要形成共同利益的一一致意见足很难做到的。但是，这种机制并非对任何区分所 有人团体普遍适用对于人数少的管理团体，其共同利益完全可以经成员权人直接协商达成 共识，节约了社会资源，在最短的时问内实现效率的最大化此时若借助成员权人大会形成 其列意志就显得小题大做。其二，尽管物业服务企业提供的服务对区分所有人来说足有益的 足区分所有人的保姆。但这并不能说明国家以行政强制力舰定小区物业都；页由专业化的物业 服务企业提供服务。成员权人的自治权不仅体现存其自主选择物业服务企业上，同样也体现 稚j 成员权人有权自主解聘物业服务企业，有权监督物业服务企业提供的相关服务有权以民 主的方式自丰确定对共同财产的管理方式。 ( 三) 成员权人的权利 1 、参与业主大会行使投票表决权。投票表决权是指区分所有权人参加建筑物区分所 1 0 气疆， 硕 产f 一沦芝第一节、f | ， 的建筑：句耳所仃权概述 曼曼曼! 曼曼m = mini ml 曼! 曼曼曼苎! 曼! ! ! 曼曼! ! ! 曼曼曼曼! 曼! 曼曼曼曼 有权人大会而享有的对大会所讨论事项以投票的方式表示自己态度的权利，是区分所有入最 重要的一项成员权。物业小区的业主基于其成员权有权行使表决权如提议召开业主大会会 议，并就物业管理的有关事项提出建议等。表决权既可以由业主本人行使也可以由其他人 代为行使。瑞上民法典第7 1 2 条之1 4 规定一个楼层的所有人及用益人应就表决权的行使达 成协议。用益人除纯属利用方面或美化及舒适方面的事宜外。于其他管理事务方面皆有表 决权。在通常情况下，如果业主章程、协议无特别规定每个业丰所享有的表决权的大小应 该与