4A全国休闲度假主题案例研究149P.pdf

全国休闲主题案例研究全国休闲主题案例研究 休闲度假经济发展规律休闲度假经济发展规律 阶段人均gdp/美元休闲方式休闲人群休闲场地 起步阶段6000-12000喝茶、打牌等世俗休 闲 普通市民就近的室内或茶馆等 发展阶段发展阶段12000-30000温泉、高尔夫、游艇、温泉、高尔夫、游艇、 生态等主题休闲为主生态等主题休闲为主 富裕阶层富裕阶层休闲度假的地产项目、休闲度假的地产项目、 度假景区等度假景区等 成熟阶段30000以上全民、全方位休闲所有阶层休闲主题城区、高品 质综合度假村 休闲地产休闲地产 发展情况发展情况 随着人均可支配收入的不断增长，人们的休闲度假方式也在进行着阶段性 的变化，我国休闲地产目前正处于发展阶段，潜力巨大。 目前目前我国我国国内休闲地产国内休闲地产进入发展阶段进入发展阶段（如下表） 一些具有先天资源优势的休闲地产已逐步在市场上展露锋芒。 在城市近郊的项目因为可达性强、环境良好往往成为休闲地产的新宠。 交通条件的改善及假期的增多，人们对休闲产品类的需求日益增加。 人们逐步接受了“5+2”的生活模式。 目前休闲地产的购买者主要是私企业主和高级白领，用于投资或者自己度假。 因为人们对生活质量的追求，越来越多人渴望选择城郊区休闲地产作为第一居所。 裸心谷 裸心谷概况 地址浙江省湖州市德清县莫干山 规模占地360亩 主题板块 树顶别墅、夯土小屋、会所、有机餐厅、池吧、水疗中心、 马场 年游客接待量20万人次 经营理念与自然融为一体的裸心理念 经营模式 利用乡土农舍改建而成的居所，提供生态自然的居住体验， 强调可持续理念的豪华养生中心兼牧马自然保护区 门票详情 没门票费用，收住宿费 树顶别墅：两房5300元/天，三房7800元/天，四房10000 元/天；夯土小屋：1500-2000元/天+15%服务费 裸心谷居住体验 裸心谷裸心谷，结合亚洲和非洲风情，把非洲的粗狂热情，利用天然建材， 结合传统建造技术，打造成独特的奢华度假村，与自然融为一体为 裸心的最高原则。 共120间客房，设置 在40个夯土小屋， 30栋树顶别墅（2房， 3房，4房） 裸心谷配套体验会所 会所这里可以俯瞰大草 坪和马场，还可以在会所池 畔泳池小憩，享受会所宁静 同时会所餐厅会提供各种精 致简餐。 裸心谷配套体验裸心馆 裸心馆坐落 于湖边的小屋，分 别是茶艺馆、竹艺 馆、陶艺馆及项目 馆，可以在这里品 尝莫干山白茶，顺 便自己炒菜，再欣 赏下莫干山的竹子， 最后在陶艺馆欣赏 陶艺的完美。 裸心谷配套体验有机餐厅 有机餐厅 是裸心谷最引 以为傲的餐厅 装潢及菜色融 合了亚洲和非 洲的风格，以 当季最新鲜的 食材为主。 裸心谷配套体验池吧 池吧是裸 心谷最有特色 的梯田酒吧， 在此可以享受 一份健康美味 的西式简餐， 外送服务可以 将游客的餐点 送到度假区的 任何角落。池 吧还提供各种 鸡尾酒、红酒。 裸心谷配套体验裸叶水疗中心 裸叶水疗中心隐 匿在密林中，按摩师 可提供一系列服务， 足底按摩，泰式按摩， 全身精油按摩，一边 欣赏美景，一边放松； 还有专业的理疗师根 据个人的特点，量身 定制一套个人的完整 疗程，包括运动、饮 食及理疗。 裸心谷配套体验会议中心 会议中心拥有 先进的影音设备， 可拥纳200人左右的 主会议厅，一楼的 会议厅还可以举办 大型会议，会议期 间休息还可以俯瞰 茶园，会议结束后 还可以举办一场森 林中的野宴。 裸心谷娱乐项目 骑马针对不同年龄 开办骑乘课程，为客人提 供马背骑乘的机会。 瑜伽在裸心小馆为 客人开办瑜伽课程。 爬山和山地车裸心 漫步，在欣赏美景的同时 让身心焕然一新，向导还 会安排60分钟的山地骑车 活动。 娱乐项目，紧扣自然主题，多元化的娱乐体验，强调参与性；娱乐 项目的打造必须具备大规模的用地。 裸心谷娱乐项目 书法课为初学者或 稍有基础的人开办书法课 程。 高尔夫在裸心谷附 近，有几个高尔夫球场， 为玩家创造出更多挑战。 鱼乐可提供所有的 钓鱼器具，包括交通和饮 品。 裸心谷娱乐项目 采茶裸心谷有一片 白茶园，每年在特定的季 节，宾客可以自己采茶、 炒茶、品茶。 小芽乐园为312 岁的孩子开辟的乐园，同 时提供保姆服务，还有不 允许成人参加的睡衣派对。 裸心泳池位于山谷 中，品尝鸡尾酒，沉醉在 深山怀抱。 裸心谷建筑小品 夯土小屋的房号采用丛林中的动物命名（熊猫、 大象、猴子、野猪等）；树顶别墅采用飞翔的动 物命名（喜鹊、鹤等）；路灯采用鸟巢等形态演 绎，不突兀，不奢华，融入外部环境；门牌利用 开采山脉时的原石布置。 裸心谷开发运营 开发运营整个项目的开发运营均由裸心酒店管理公司实施，在 运营管理上经常推出各类活动，吸引人气。 采茶比赛 裸心团队挑战 竹筏建筑大赛 莫干山寻剑 方向感比赛 爬山和山地车 破冰之旅 裸心谷借鉴意义 1、领先的建筑材料2、高度私密性 借鉴 意义 3、极具专业的服务品质4、丰富多彩的活动体验 裸心谷所有建筑均采用业内领先的可 持续材料建造，并因此而成为亚洲第 一家获得leed白金级可持续发展证书 的度假村。 无论是隐匿在松林间的夯土小屋， 还是独一无二的树顶别墅，都私密 而幽静。房间价格之所以比市区高 档酒店高几倍，和它的高度私密性 是分不开的。 住宿期间，从办理入住到退房的那一刻， 他将为客户安排打理一切，像预定活动 场地、筹备烧烤大餐、补充酒吧的饮料， 到联系幼儿看护或厨子。此外，安排机 场、火车站的接送，还有其他礼宾服务 等，非常周到。 裸心谷为客户提供丰富多彩的活动 体验，包括马场、采茶、瑜伽、山 地车、书法课、高尔夫、垂钓、游 泳、路虎越野体验等。 东部华侨城 东部华侨城概况 地址中国深圳大海沙 规模占地9平方公里 主题板块 大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华 兴寺、主题酒店群落、天麓大宅 年游客接待量800万人次 经营理念生态保护大于天 经营模式旅游+房地产 门票详情 东部华侨城景区实行一票制，大侠谷、茶溪谷景区将不再单 独售票，两园合并为一个园区，合并后的票价由原来的248 元（大侠谷+茶溪谷景区联票）调整为特惠220元。 东部华侨城主题板块 茶溪谷 茵特拉根小镇各式餐饮、购物街、酒吧、大剧院、酒店 茵特拉根温泉温泉度假庄园、山林露天汤池、动感spa馆 大型表演茶禅主题秀天禅、花车巡游表演 湿地花园 四季花园、四季植物馆、旋转花车、游船、氦气球、山地自行车、湿地 廊桥、水上高尔夫练习场等十大项目 茶翁古镇古镇戏台及表演、餐饮、民间工艺、陶艺 三洲茶园茶艺博览、采茶、茶园观光、茶疗保健 云海谷 云海谷高尔夫 1座18洞会员专属球场，1座18洞公众球场 云海谷体育公 园 休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动、山地体育 活动 大侠谷 冒险海滩 水主题乐园、露天剧场 峡湾森林大瀑布、瀑布漂流 探险峡谷 太空迷航、地心四千里、山崩地裂、世纪海啸、飓风营救、咆哮山洪、 童趣乐园 海菲德小镇餐饮、购物、剧场（与瀑布酒店共享配套） 演出大型水景演出天机 大华兴寺 参观菩提广场、妙相禅境、无量云梯、观音坐莲、归一阁等 购物 众香界作为寺庙区前的集市沿街，店铺主售茶、花、手工艺品、开 光法器等佛文化流通商品。 大型演出天音梵乐 东部华侨城三大景区 大峡谷以“森林、阳光、大地 、河流、太空”为主题元素， 以人类对自然界广袤未知领域 的全方位探索为主线，集山地 郊野公园和都市主题公园的特 色于一体。 大侠谷云海谷茶溪谷 茶溪谷，占地近2平方公里，海 拔约300米，体现了西方山地小 镇的风情、茶禅文化的融合、 岭南茶田的幽雅和湿地花海的 浪漫。 云海谷，占地2.5平方公里。是 一个以高尔夫运动为中心、包 含户外奥林匹克运动训练基地 和野外拓展训练基地的户外运 动休闲胜地。 9平方公里的东部华侨城，35亿人民币打造，由15个国家的103家专业规划设计 公司倾情参与，开发周期长，物业价值空间大。 东部华侨城包括大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，是集生态旅游、 户外运动、酒店、矿泉spa、演艺、美食、购物等多项功能的大型山地生 态度假区。 东部华侨城大峡谷 大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主题元素，集山地郊野公 园和都市主题公园的特色于一体，设计了八大之旅，带给游人新奇刺激的 体验 。 海菲德小镇 发现之旅 地心之旅 激流之旅 世纪大海啸 太空之旅 黑暗之旅 海洋广场 大侠谷 东部华侨城茶溪谷 茶溪谷体现了西方山地小镇的风情、茶禅文化的融合、岭南茶田的幽雅和 湿地花海的浪漫， “让都市人回归自然” 。 茶溪谷 茵特拉根小镇：引入瑞士阿尔卑斯山山麓的茵 特拉根题材，将中欧山地建筑风格与优美的自 然景观结合，规划了主题街区、spa中心、度 假酒店、剧场等多种形式产品，在山谷间创造 出一个童话世界般的山地小镇。 茶翁古镇：茶文化鉴赏 三洲茶园 湿地花园 后两者分别以岭南茶田的幽雅和湿地花海为蓝本 茶溪谷景区指南图 东部华侨城云海谷 云海谷以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐为主线，体现最具特 色的户外运动旅游文化，设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育 设施。 以户外运动为主的云海谷 云海谷占地2.5平方公里，依托东部华侨城独 有的湖光山色、云海奇观、悬崖飞瀑，以休闲 健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐为主线 ，包括体育俱乐部、两个高品位的18洞高尔夫 球场和两个高尔夫会所，是一个以高尔夫运动 为中心的户外运动休闲胜地。 云海谷的草种“夏威夷2000”外表非常致密 厚实，质感宛若镜面一般平滑，只供云海谷专 有 ，“在云海谷就像是在羊毛地毯上打球” 。 云海谷高尔夫球场 东部华侨城八大之旅 东部华侨城一期在2008年推出八大之旅，丰富的旅游节目吸引了大量的人 气，满足各个年龄层次来自各地的游客需求。 2008年推出的八大之旅 1.海菲德小镇 2.发现之旅 3.地心之旅 4.激流之旅 5.世纪大海啸 6.太空之旅 7.黑暗之旅 8.海洋广场 东部华侨城湿地花园 湿地花园是东部华侨城大景区的重要组成部分， 发展生态旅游是体现湿地 价值的最重要手段。 湿地花园在一期开业2个月后即对游客开放 湿地花园位于茶溪谷东南部，占地 约38万平方米，集观光、科普、户 外游乐、特色运动为一体。 包括四季植物馆、四季花田、信息 湿地、湿地廊桥、花钟教堂、布兰 花园、山地自行车、游乐天地等八 大项目，主要是以生态旅游为主。 在湿地花园景区还有深圳仅有的一 条3.3公里长、3米宽的观光环保专业 赛道。 东部华侨城四季植物馆 太空瓜果珍奇植物展示区由近十种太 空瓜果品种、二十余种观赏瓜类和近 百种奇特植物组成； 缤纷蝴蝶展示区的恒温环境则让200 多种的世界珍奇蝴蝶在此生存繁衍。 科普互动空间内悬挂旋转地球仪，营 造 “太空看地球”的视觉效果；幻影 通廊展现蝴蝶漫天飞舞的幻影感觉； 四季植物馆是湿地花园最大的建筑物，占地近6000平方米。主要由太空瓜 果区、珍奇植物观赏区、彩蝶区和科普互动空间组成。 甲壳虫造型 东部华侨城四季花田 四季花田由40余条红、黄、绿、紫、橙等色彩缤纷的植物花卉组成彩带 的图案。 位于东南部和西北角 四季花田位于湿地花园东南部和 西北角，占地约3.2万，四季花 田观赏台摆设有高科技的桌面互 动科技仪器，给予亲身体验创造 花田的乐趣 。 四季花田呈姹紫嫣红的彩带 东部华侨城信息湿地 信息湿地占地约11万平方米，具有强大的生态净化功能，能够维护生态安 全、保护生物多样性。 三级水质处理技术 信息湿地采用了国际最新的三级水 质处理技术，为三洲田水库提供了 天然生态过滤网。漫步在湿地浮桥， 能欣赏到丰富、自然、和谐的生态 景观。 漫步在浮桥上欣赏生态景观 东部华侨城湿地廊桥 湿地廊桥是一个双层半下沉式的钢体帆船构造物，内部是湿地廊桥科普馆。 湿地廊桥（红色方舟） 湿地廊桥是一个双层半下沉式的 钢体帆船构造物。内部是湿地廊 桥科普馆，以互动科技展示的方 式，将丰富的知识蕴涵在生动活 泼的形式中。通过海象鱼水族箱 及多媒体造型柱等多个多媒体项 目，解说地球之肺-亚马逊雨林、 地球之肾-湿地和环境之间的关 系。 东部华侨城花钟教堂 花钟教堂矗立在茵特拉根小镇东面的山顶，是湿地花园的标志性环保建筑。 西式浪漫 教堂外的“花钟”用花卉与钟表 的奇特组合营造西式的浪漫。 东部华侨城酒店配套 酒店配套：瑞士风情的茵特拉根酒店是华侨城自主管理的第一所超五星级 主题酒店，酒店内配套设施一应俱全。 茵特拉根酒店 瑞士文化主题 共有300个房间，花园式大堂和城堡式总统 套房堪称一绝 配套设施齐全，拥有宏伟的哥特教堂式的哥 特吧、提供全天侯餐饮服务的茵特拉根咖啡厅 、精致的湖逸轩中餐厅，别具东瀛情怀的日本 餐厅和依湖而建的意大利花园餐厅等特色餐饮 以及酒吧、商务宴会、浪漫婚宴和健康会所、 提供24小时全程私人管家服务的豪华客房等。 酒店大堂 东部华侨城服务配套 服务配套：度身订做的spa疗程及spa餐饮、欧美顶级设备新体验，为游 客提供各种水疗、健康护理及餐饮。 茵特拉根矿泉spa 拥有6000的室内spa中心，5000的露天 山泉spa和山地小木屋 利用三洲田蕴含丰富矿物质的地下泉水提供特 色水疗、健康护理和餐饮服务 拥有以活力休闲为主题的活力spa、欧洲spa 风尚、亚洲spa风尚、女子spa风尚、足部spa 等多种服务。 茵特拉根矿泉spa 东部华侨城文化配套 文化配套：以艺术表演展示旅游文化的多姿多彩，让体验到文化的交流和 艺术的享受。 艺术盛宴 节目表演 荣获首届亚洲青年艺术节金奖的天禅 情景山地歌会天籁 湿地花园音乐舞蹈组合秀 多媒体歌舞演艺、景点表演、节庆活动与相关 配套服务产业构成了东部华侨城特有的艺术文化 产业。 东部华侨城开发运营模式 第一步 旅游主题公园 建设生态旅游为 核心的主题公园 ，吸引大量人气 第二步 相关配套 完善相关的生活 及休闲娱乐配套 设施 第三步 高端住宅 实现开发旅游房 地产的最终目标 ，建设高档次的 房地产住宅项目 东部华侨城的整体开发运营模式为，以生态为主题开发旅游设施，再开发 相关配套，最后建设高端住宅，以旅游房地产为最终目标。 东部华侨城的开发运营模式 东部华侨城盈利模式 东部华侨城以生态主题公园作为启动，吸引国内外客户到访。旅游业获得 成功的同时，为后期的地产积累了足够的人气与客户。 旅游地产盈利之道 1 2 3 4 以做旅游为契机,获得成本低 廉的房地产土地 以绿化城市、美化 环境等优势说服政 府给予其他优惠条 件 以环境良好的主题公园、 人文环境作为依托 建设成本低、环境 非常优美的住宅、 别墅群以高价出售 借鉴意义 体验式营销 通过赞助高档国际活动增 加客户的关注度，提升项 目档次。并引入体验式营 销策略，令客户切身感受 项目带来的高贵生活品质。 打造高雅文化氛围 引入各个国家多种形式的 文化活动，提升景区的文 化品位和国际品位。并将 文化表演与旅游景区门票 相结合，实行捆绑销售。 打造主题特色板块 打造主题特色板块，满足 各个国家地区不同眼光的 客户的需求，给予游客选 择权，增加他们的专属感。 嘉兴九龙山庄 嘉兴九龙山庄概况 地址地址浙江省平湖市东南乍浦镇 规模规模10.12平方公里 主题板块主题板块 旅游度假区、体育运动区、高档商务居住区、商业区、佛教 文化区 年游客接待量年游客接待量200万人次 经营理念经营理念服务浙江、接轨上海、辐射长三角 经营模式经营模式发展俱乐部+会员制 门票详情门票详情 景区门票50元；景区大门票+外蒲山景区门票+高尔夫练习 场体验高尔夫球30颗共150元 n九龙山海湾度假城位于嘉兴平湖乍浦镇，整体定位于国际一流的居住、度假型 综合社区。九龙山总规划面积10平方公里，位于杭州湾北侧，上海市西南角， 距离上海市中心约45分钟车程，距杭州市中心约半小时车程。 中国旅游度假案例嘉兴九龙山庄 项目 功能 项目定位高端休闲配套，由五大板块组成，满足度假与生活的 双需求。 区域名称物业项目 旅游度假区包括游艇码头、威尼斯运河、威斯汀酒店、度假酒店、主题公园、产权式酒店公寓等 体育运动区包括高尔夫、游艇、马球、网球、阳光沙滩、水上乐园、贡多拉船、直升机场、滑翔运动等 高档商务居住区包括游艇湾恺撒岛别墅及皇后岛别墅、夏宫、威斯汀酒店、圣马可产权式酒店公寓、海神湾的海洋花 园、西班牙花园、天龙城堡、威尼斯运河商业区等 商业区包括顶级汽车、时装、时尚的品牌专营店（劳斯莱斯、lv、hermes、路易十三、皇家礼炮等），还 有各式主题餐厅及酒吧咖啡店，及海神湾的音乐广场、影城、复古小店等 佛教文化区包括中普陀观音禅院、范蠡下海处、文涛亭、古炮台、卧佛、美人鱼等 威斯汀五星级酒店建筑面积7万多平方米，背山面海， 酒店共有350余套客房，其中标准套房330余间，商务 套10间，总统套房1间。 五大主题区块 住宅 产品 项目居住产品分别墅与酒店公寓类，满足不同层次度假需要。 别墅区 酒店区 别墅 产品 一期开发别墅50套，以大面积产品为主，均价2.53万元/， 独栋总价最高可达6000万元/套。 恺撒岛别墅 恺撒岛毗邻皇后岛别墅区，由 独栋海景别墅12套组成。 别墅分为a，b，c，3种款式， 建筑面积1296-2525，共有3层， 分为地下室，一层客厅和二层卧室， 配有地面车库和供游艇停靠的泊位。 庭院配备独立的高尔夫推杆练习场， 每单元都有独立的景观花园，种植 欧式的花卉并建有家庭游泳池。 皇后岛别墅 皇后岛紧邻威斯汀酒店和圣马 可广场，背山面海，由16栋38套联 体别墅构成。 别墅共有5个款式，每2-3个户 为一个单体别墅，建筑面积960- 1647别墅2-3层，配有地面车库 和供游艇停靠的泊位，每单元都有 独立的景观花园种植欧式的花卉， 并建有家庭游泳池。 恺撒岛别墅皇后岛别墅 整体效果 别墅 产品 项目充满异域风情、拥有顶级配置以及绝好的自然景观，但细 节粗糙，缺乏品质感。 公寓 产品 公寓式酒店采用威尼斯风格，由夏宫公寓和圣马可公寓组成。 夏宫公寓 夏宫为分时度假公寓，共 115套房间，夏宫的基本单元由 建筑面积为50的一室户和 100-150的二室户组成， 配有地面车库和供游艇停靠的 泊位。 圣马可公寓 圣马可公寓共352套客房， 属产权酒店式管理公寓，以50 -60的一室户居多，兼部分 70-90的二室户。 夏宫公寓 整体效果 圣马可公寓 公寓 产品 酒店大堂凸显异域风情和富贵华丽，但是设计理念和产品细节 略显陈旧落后。 海神 湾 集居住、商务、展览、购物、美食、娱乐为一体的度假天堂。 海洋花园海滨浴场 威尼斯水城商业街 海神湾占地2000亩，建筑面积100万，是九龙山度假娱乐城与主题公园为一体的中心 核心设施打造：九龙山庄拥有27洞锦标赛级高品质三大景观系列主题球场 n九龙山将军高尔夫俱乐部分为庄园球道、庄园球道、 海景球道、峡谷球道海景球道、峡谷球道，可举办国际顶级pga大 赛、会员杯赛事，有会员1200名，年打球人 数约8万人次； 果岭难度较大，富有挑战， 奢华、大气的会所 华东地区最美的滨海27洞球场 高尔夫会所贵宾厅 九龙山庄同时塑造代表高端的马术俱乐部和区域规模最大的游艇俱乐部。 马会会所马术俱乐部 中国首家以马球、马术运动为主题的顶级会员制私人俱乐部中国首家以马球、马术运动为主题的顶级会员制私人俱乐部 中国独一无二享有国际赛事规格的马球 场 和赛马场 最大的游艇可停靠68尺 拥有拥有159159艘游艇艘游艇 的游艇俱乐部现成的游艇俱乐部现成 为华东地区最大的为华东地区最大的 游艇俱乐部游艇俱乐部 专业的维修站及其它完整的配套设施 九龙山庄针对非会员有很强的区隔性，虽不直接排斥但有较强限制，显示极 强的私密性 区域大门，保卫严格 会员证即为交通通行证，区域会员可以自由 出入，旅游访客可以进入，但需要购买门票，形 成了一定区隔性 低调，但显示较强的高端意向 访客和游客有固定的游览线路高端项目可远观而不可进享，保 证会员的专享性 游览线路 区域入口 旅游人群是为宣传区域和房产作用， 用高绿化带隔离，指定参观地点，不 影响会员使用 九龙山庄运营特征：俱乐部会员制商业模式经营区域，保证区域专属特征， 塑造顶级圈层 高尔夫俱乐部 游艇俱乐部 马术俱乐部马术俱乐部 俱乐部俱乐部 发展俱乐部会员制的意义发展俱乐部会员制的意义 通过俱乐部 塑造区域高 端活动平台 培养早期会 员 会员圈层营 销 会员参与区 域俱乐部活 动 喜欢认可区 域 购买物业占 有资源专享 区域 俱乐部对物业业主和会 员进行专属服务 九龙山庄会员权益：严格保障会员权益，周末会员独立接待，组织丰富的会 员活动，非周末访客才可以进入，但消费较高， 客群 会员 权益特征 非会员 n对设施的专享性； n设置专门的会员接待日； n物业与配套的适度捆绑（购买首期别墅物业 附赠游艇泊位、购买首期公寓附赠游艇个人会 籍卡）； n完善的会员服务体系、安全保障体系； n丰富的会员活动：比基尼派对；马术比赛等； n非周末日旅游访客可以接待，但需要预订； n费用较高：高尔夫1600元；骑马1000元/小 时；游艇出海8000元/小时； n只能游览一定地点；游览过程需要购买旅游 套票； 九龙山庄案例总结：通过区域高端配套和俱乐部会员制商业模式以及配套 与物业的权益捆绑提升区域价值，同时驱动物业销售 n通过俱乐部塑造高端活动平台； n通过会员的一系列权益形成价值 圈层，提升区域价值； n区域整体环境意向让高端人士真 正的对区域认同； n专属、圈层感的度假生活环境促 进其参与、拥有区域的欲望； 区域价值的塑造 物业适度捆绑权益 n购买物业则成为区域会员，成为 区域真正的主人； n通过物业购买，物业捆绑了部分 权益，以区域的软性服务提升了物 业的附加价值； n设施价值、权益价值、独特运营 服务价值； 多重高端配套 俱乐部会员制商业模式 万科良渚文化村 良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约20公里，50分钟车程，整体占地 10000亩，属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态保护、休闲 旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。 良渚文化村 20km n万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭 区中部,由三个旅游中心区和多个居住村落 组成 n万科进入杭州市场时是收购了南都公司， 文化村是南都的土地，地价当时比较便宜， 从2006年，万科进入良渚文化村 n总占地面积约为10000亩，规划房地产 开发用地约5000亩，总建筑面积340万平， 住宅230万平，公建50万平，旅游服务配 套70万平，容纳3万到5万常住人口 n作为万科“非标准”新市镇产品实践， “良渚文化村”不同于万科一般的现金流 产品：自2003年开发至今十年，预计再开 发十年可完成全部规划，整个项目需在规 划全部落实的情况下，才能真正获得全部 收益 占地10000亩 建设用地5000亩 建面340万平米 自然山水5000亩 住宅 230万平米 公建 50万平米 旅游服务 70万平米 【整体规划】构筑“二轴二心三区七片”的核心构架，打造多种 功能复合的原创性近郊小镇 良渚文化村的核心构架是“二轴二 心三区七片”，二轴是以文化村东西主干 道和滨河道路串联主题村落，二心是东西 分别设旅游中心区和公建中心区，三区是 分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和 森林生态休闲区，七片是分布在山水之间 的主题居住村落。 动区 静区 小镇风情 度假区 森林生 态休闲 区 核心旅 游区 【规划亮点】以风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团分布道路两边。整体 规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲 环境的前提发展,让建筑与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间 阳光天际 白鹭郡东 竹径茶语 白鹭郡北 白鹭郡南 白鹭 郡西 绿野花语（规划中） 金色水岸（规划中） 随园嘉树 【定位】集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体 背景：良渚文化为中国 新石器文化遗址之一， 分布地点在长江下游的 太湖地区，其中心在浙 江省良渚。1936年发现 的该文化遗址，于1959 年依照考古惯例按发现 地点：良渚命名，是为 良渚文化。良渚文化存 续之间约为距今5300年 至4200年前，属于新石 器时代。该文化遗址最 大特色是所出土的玉器。 挖掘自墓葬中的玉器包 含有璧、琮、钺、璜、 冠形器、三叉形玉器、 玉镯、玉管、玉珠、玉 坠、柱形玉器、锥形玉 器、玉带及环等。 良渚村落 良渚旅游区（主要配套） 村落中心 纵贯整个文化村的风情大道 村落轴线 104国道 绿廊从山区渗透进村落 多组团中心的城镇生活、10分钟配套圈 为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化 中心、商业中心等多个配套组团为中心，在其中设 置更全面的商业服务和公共娱乐设施，便于个个村 落广泛共享生活的便捷和舒适性是良渚规划的重要 依据：各居住村落以配套组团为中心的分布，依照 10分钟步行的尺度，并在其中设置了完善而丰富的 城镇配套 59 文化设施 休闲运动设施 商业设施 医疗设施 教育设施 良渚博物馆 良渚教堂 美丽洲公园 阳光天际游山步道 白鹭湾公园 浙医一院良渚保健中心 白鹭湾君澜度假酒店 玉鸟幼儿园 劝学里(9年制实验学校) 茶语公园 竹径茶语游山步道 悠园 玉鸟流苏(创意商业街区) 在良渚文化村，博大渊博的博物馆、充满创 意和人文气息的商业街区、条件优越的社区医院 以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等等， 共同构成了文化村的城镇级配套。 【城镇级配套设施】配套以星座状布局展开，5-10分钟尺度空间， 最大程度的为小镇居民提供方便 阳光天际 竹径茶语 白鹭郡（东、北） 白鹭郡（西、南） 绿野花语（规划中） 金色水岸（规划中） 白鹭湾公园 玉鸟流苏商业街 区（门诊、幼儿 园、教堂） 茶语公园 悠园 九年制实验学校 公望会良渚会所 n小镇以一条风情大道串联起各个组团 n各个住宅组团开发与商业形成了良好的开发节奏， 同时在各个组团内部，都有自身的特色和配套设施， 保障了开发期期都有亮点，增加了物业价值 n5-10分钟的尺度空间，两个组团之间的距离不超 过10分钟的路程，组团到小镇中心距离不超过5分 钟，步行到组团内部邻里中心两分钟步行尺度 【城镇级配套设施】通过内部配套体系的完善,整体规划的综合 发展、均衡运作，逐步完成项目从第二居所往第一居所的转变 六大配套系统建立使项目属性发生转变: 1.文化配套：良渚文化博物院、大雄寺、教堂 2.医疗配套：首个数字化健康服务示范社区 3.教育配套：双语幼儿园、安吉路良渚实验小学 4.商业配套：玉鸟流苏商业街区、白鹭郡南商业中心 5.交通配套：公交巴士、社区巴士（往返市区）、小区循环巴士 6.休闲配套：五星级君谰渡假酒店、白鹭湾公园、美丽洲公园等 良渚文化博物院 小镇的医疗保健中心 安吉路良渚实验小学 玉鸟流苏商业街社区巴士 君澜酒店 【小镇中心】是小镇独特标志之一，以步行街区而非底商的形式， 除了集约化的考虑之外，更增加了人们更多的体验空间和交流机会 1.十全十美社区超市 2.帝宝星餐厅 3.招商银行 4.中国银行 5.知味观中餐厅 6.致格婚纱摄影 7.玉鸟幼儿园 8.艺术基地（吉他社） 9.国缘版画馆 10.象王洗得好（干洗店） 11.胡庆余堂（药店） 12.客服服务中心 13.乒乓球馆 14.良渚食堂 15.洗手间 16.物业服务中心 17.万科报修中心 18.万科文化村项目部 干净、整洁、齐全、规 模相对较小的商业业态 63 【文化设施】良渚文化博物院是其标志性建筑，构成了良渚文化 村的精神内核，是由万科建设捐给国家的，投资约七千万 良渚博物院占地4万余平方米，建筑面积约1万平 方米，位于良渚遗址旁，与美丽洲公园共同组成 了808亩的“大美丽洲”旅游中心区是一个集展 示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。 内设3个常规展厅（“发现求真”、“良渚古国” 和“良渚文明”）、1个临时展厅以及文物专用库 房和为公众开放的休闲场所等功能区块。 良渚博物院是良渚文化村作为文化重镇的标志性 建筑与城镇精神导向，也是杭州城市的文化标志 性建筑，是传播良渚文化的集中展示地。 名家设计中国最佳公共建筑奖第一名 由世界级建筑大师 由世界级建筑大师戴卫戴卫奇普菲尔德奇普菲尔德设计的良渚博物院，以设计的良渚博物院，以“一一 把玉锥散落地面把玉锥散落地面”为设计理念，由不完全平行的四个长条形建筑，组为设计理念，由不完全平行的四个长条形建筑，组 成高低错落有致、内部相互联通的空间形态。院内还设计了三个天井成高低错落有致、内部相互联通的空间形态。院内还设计了三个天井 式主题庭院，庭院周围的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品，式主题庭院，庭院周围的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品， 体现了中国园林建筑的元素。体现了中国园林建筑的元素。 良渚博物院主体建筑今年荣获美国良渚博物院主体建筑今年荣获美国商业周刊商业周刊和和建筑实录建筑实录 杂志评选的杂志评选的“中国最佳公共建筑奖中国最佳公共建筑奖”第一名第一名。杭州作为国际知名的风。杭州作为国际知名的风 景旅游城市正在向国际知名的文化休闲城市转变，西湖风景不再是杭景旅游城市正在向国际知名的文化休闲城市转变，西湖风景不再是杭 州惟一的标签。良渚，作为杭州城市和中国玉文化的发祥地，再一次州惟一的标签。良渚，作为杭州城市和中国玉文化的发祥地，再一次 把杭州城市发展引领到了一个新的阶段。把杭州城市发展引领到了一个新的阶段。 2008 2008年年5 5月，良渚博物院获得世界月，良渚博物院获得世界“最佳公共建筑奖最佳公共建筑奖”，这是国，这是国 内唯一获得该项国际大奖的建筑。内唯一获得该项国际大奖的建筑。 地缘文化的标志，作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度 馆内围绕“良渚之谜”和“良渚玉文化”的主题， 展示5000年前良渚先人的风土人情，自然生态、 生活劳作、祭天礼地等各个方面的资料也是国家 四大博物院之一，目前主要为二类文物 63 【文化设施】美丽洲堂亦是其标志性建筑，构成了良渚文化村的 精神内核 美丽洲堂2010年12月落成，为万科投资建设，提升了 整个项目的影响力和知名度 美丽洲堂坐落在良渚文化村玉鸟流苏商业中心西北侧，毗邻104国道和古 墩路，总占地面积约10000多平方米，建筑面积1000多平米，于2010年 5月开工，历时7个月建成，于同年12月25日圣诞节举行落成典礼。 源于：万科去日本学习的时候，就发现了一个在日本森林里纯原木的教 堂（现在这个教堂成为日本当地最有名的旅游胜地），觉得纯原木的工 艺很适合放在良渚文化村，因为良渚文化村叫水中的美丽洲，自然环境 又非常的漂亮，希望这块也可以成为跟日本那个齐名的森林里的旅游圣 地。 美丽洲堂的设计方案由日本津岛建筑事务所和上海原构国际联袂打造， 浙江省设计院设计师陈思源为总顾问 教堂在为宗教服务的同时，也为周边社区服务。教堂力求融入自然的环 境当中，不仅重视功能和用户体验，还选择了低碳材料，最大限度的降 低了对环境的影响。 整个教堂是日本原木进口的，有天然的原木香味 教堂由四个单体组成，成工字型布局。南侧为308座的大礼拜堂，为整个 教堂的中心建筑，北侧是为教堂服务的配套用房，两栋建筑由垂直方向 的两个小礼拜堂连接起来，面向东侧的广场中央设有钟楼，四个简洁建 筑形体组成了良渚教堂建筑群。连接南北两侧建筑的两个小礼拜堂东西 向布局，东侧设有公共活动硬质广场，西侧围合为荷自然地形融合在一 起的、较为安静自然的庭院。 【文化设施】大雄寺位于美丽洲公园范围内，将于今年年底建成， 亦将成为良渚文化村一道亮丽的风景线 大雄寺由万科投资资金建设，预计今年年底落成，使 佛教文化与良渚文化、旅游资源相结合，带动当地旅 游产业的发展 大雄山在良渚西郊，良渚美丽洲公园范围内，规划用地93.945亩。解放 初寺院被拆毁，1999年10月由女僧妙乐投资了1个多亿的善款募化重建， 2000年4月实施首期工程，在2007年因原住持离开而停工。后重新启动， 剩下资金就由万科投资，预计会在今年年底建成。 构成：寺庙有天王殿、大雄宝殿和三圣殿，现大雄寺与三圣殿已建成。 山麓有放生池。池内有无尾螺蛳，手摸可得。 作用：大雄寺建成后，不仅为佛教徒和信教群众搭建了一个良好的活动 平台，还将为良渚美丽洲公园增添一道亮丽的风景，使佛教文化与良渚 文化、旅游资源相结合，带动当地旅游产业的发展。 目标年旅游量20-30万人，有客房99间 【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒 店对项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现 酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平 方米，并拥有4万多平方米的水面及2万平 方米的道路与广场，临湖而建的庭院式建 筑主体分为连绵的10个区。 。 整体设计古朴典雅，气势宏伟，临湖而建的 庭院式建筑主体分为连绵而成的十个区，环绕在 丘陵绿地和湿地湖泊之中，营造出人文与自然生 态景观融合的氛围，为来自世界各地的尊客提供 高品质的休闲度假享受。 酒店拥有雍容华贵的超大客房312套，多个中 西式餐厅可同时容纳1000人就餐，960的大型 多功能厅和其它大小会议室十余个，设施先进的 室内外游泳池、壁球馆、健身房、棋牌房、垂钓 区、烧烤区、婚庆广场、户外拓展、精品廊等， 使这里成为高品质的商务、休闲、度假胜地。 酒店具备了会议会展、旅游观光、休闲度假、健 身娱乐、疗养康复、社交商务等多种功能 2008年3月：试营业2009年11月：周末入住率约在95%2005年：酒店签约2006年：动工 【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店目前运营情况较好，周末入住率达到100% 入住率：酒店周末的入住率达到100%,有时候甚至达到120160， 大部分的客源是长三角周边 游客量：游客每个月大概有几万人次，淡旺季比较明显，十一月人会少 一点 游客来源：周末两天自驾车旅游；杭州的也有，但周末是上海过来度假 的居多，周一到周五基本以会议为主，也有些散客，散客基本是远一点 的，北方的和杭州本地，周末现在需要提前三个星期预订 投资额：酒店成本造价是5.5亿 960平君澜厅 湖 景 房 泳 池 西 餐 厅 酒店大堂 酒店设施酒店设施 客房312套 餐饮 佛罗伦萨餐厅（西餐、早餐） 白鹭厅（广式、鲍翅） 会议厅8个（721000平米） 康体娱乐棋牌室、健身房、游泳池、足浴室、台球房等 67 酒店门口自行车水吧 地下车库入口 酒店门口游览车 酒店门口小湖 白 鹭 湾 君 澜 度 假 酒 店 【商业设施】玉鸟流苏名家设计的全国唯一乡村创意聚落；前期功能依 然是以满足居住的配套功能为主 “创意良渚基地”在内的杭州市十大文化创意产业园。万科良渚文化村“玉鸟流苏” 创意街区，是全国唯一乡村创意聚落，作为“创意良渚基地”的核心，在当代生活中 体现出良渚文化的精神内核原创、首创、独创和面向未来的拓展力。 玉鸟流苏是创意良渚基地的主要产业集聚区。该街区地块类型类似鸟状，总占地186111平方，规划建筑面积为4.6万方。 将打造成良渚文化村第一大商业中心 创意办公 休闲体验 时尚发布 配套餐饮 娱乐总汇 玉鸟流苏创意文 化街区的创意主 导产业 总建筑分为5期，分五期建设的： 一期已经建成，共8000平方米，包括教堂、知味观、胡京玉汤药店、食街、菜场等；由四位中国当代实验建筑师张雷、齐 欣、柳亦春、吴钢集群设计，作品获邀参加威尼斯国际双年展、香港建筑双年展等重要国际展览。 二期要建一个文化艺术中心，是日本设计大师安藤忠雄设计的，主要是青少年活动中心； 三、四、五期未来建设，打造商业配套，有酒吧、餐厅，会引进更多餐饮、人文综合类的项目进来 “玉鸟流苏”共有5种空间模式，分为主干道街区、缓坡地生态街区、井与流水街区、娱乐区和预留生态区。 创意街区 玉 鸟 流 苏 商 业 街 【商业设施】玉鸟流苏商业街有良渚食街、玉鸟菜市场等 玉鸟市场：良渚配套的2010年 “1号”重点工程。该市场位 于玉鸟流苏k372路公交总站北侧、良渚食街东侧，规划用地 约3200，建筑面积约1080，2011年上半年投入使用， 按星级文明规范市场标准建设成一个花园式的一流农贸市场， 并将由杭州顶级的市场管理品牌负责管理。市场将包括各类品 牌食品、水产、蔬菜 、肉类、活禽、豆制品、粮油、干货调 味、熟卤、水果，按规划能够满足13万人的日常消费采购。 良渚食街：玉鸟流苏商业街西南端，2010年8月9日正式开街， 营业面积约1600余平方米，食街整体的建筑特色，田园、简 约、环保而不乏时尚气息。食街由亲切怀旧的“村民食堂”和 多种风味集合的“小食汇”共同组成。 村民食堂配备了天然简洁的原木桌椅、烧刻菜牌、搪瓷及竹制 餐具等，精心烹制了石磨豆浆、放心油条、家香烧饼、家常口 味的“妈妈菜”等. 小食汇则集合各有特色的风味小吃，有小包子、大讲究的“甘 其食包子店”，民间秘制、风味独特的“老郑盐蘸牛肉”，传 奇杭儿面、汤浓味鲜的“忠儿面馆”，陕西地道小吃、肉香面 劲的“老杨肉夹馍”，特色中式快餐“吃的故事”，中华名点、 皮滑馅润的“宁波汤圆”，台湾时尚茶饮“果麦奶茶店”. 【商业设施】春漫里集成了会所、超市、餐饮楼、商业街、小广场、精装 修酒店式服务私邸、幼儿园等功能空间，比玉鸟流苏拥有更齐全的品质生活配 套设施 春漫里座落于文化村的中央，整体布局规划为七个组团和一处 独立建筑，总建筑面积逾10万平方米，集成了会所、超市、 餐饮楼、商业街、小广场、精装修酒店式服务私邸、幼儿园等 富有趣味的功能空间。与玉鸟流苏创意街区所不同的是，春漫 里将拥有更齐全的品质生活配套设施，各组团1-2层为开放型 的公共建筑，组团二层及以上为精装修酒店式服务私邸。多样 的建筑布局相互呼应，构成尺度宜人的街道空间。 春漫里属于郡南一期的，因为是用地属性是城镇住宅和混合用 地，因此在一楼我们全部开发的是商铺，会在组团之间形成商 业广场和步行街区。建成后将是良渚文化村最核心的商业中心 春漫里商铺的整体业态分为“品”、“淘”、“乐”、“闲” 四个区块：1)品”我们规划为餐饮酒吧街区，如休闲餐饮、音 响酒吧、书刊杂志等等；2)“淘”我们规划为精品购物街区， 如精品服饰、精品家居、特色旅游纪念品等等；3)“乐” 我 们规划为婴童教育街区，如婴童生活馆、各类培训机构等等； 4)“闲”我们规划为生活服务配套街区，如药店、家政、洗衣、 家电维修、宠物医院等等。 春 漫 里 商 业 公 望 会 良 渚 会 所 入 口 大 堂 西 餐 厅 西 餐 厅 业 主 客 厅 瑜 伽 室 74 【休闲设施】配合各主题公园，增设休闲娱乐设施和户外拓展基地更丰富了 休闲的功能，多元化的娱乐休闲已经成项目的标配 休闲娱乐设施包括五星级会所公望会，配备室内外游泳池、壁球馆、健 身房、乒乓球室、台球房、运动吧、派对屋、棋牌房、足疗馆等，山水 景色与建筑设施渗透契合，既具有先进的健身休憩功能，又独有城市中 心无法采集到的自然气息，吸引热爱健身、崇尚健康的人士亲近它。 户外拓展基地以大自然为依托，包含小型足球场、 篮球场，以及“携手并进”“乘风破浪”“礼让通 行”“轮胎荡桥”“索道飞跃”“秋千桥”等拓展 项目设施，适合各年龄层次客人、团队休闲锻炼， 通过活动可以认识自身潜能，增强自信心，改善自 身形象；克服心理惰性，磨练战胜困难的毅力；启 发想象力与创造力，提高解决问题的能力；认识群 体的作用，增进对集体的参与意识与责任心；改善 人际关系，学会关心，更为融洽地与群体合作；学 习欣赏、关注和爱护大自然 美丽洲公园美丽洲公园aaaa景区景区 茶语公园茶语公园青年运动公园青年运动公园 游山步道游山步道健身、休闲健身、休闲 悠园悠园山地公园（游泳茶园果园）山地公园（游泳茶园果园） 白鹭湾公园白鹭湾公园湖景主题（湖景主题（4万平米湖面）万平米湖面） 白鹭公园白鹭公园小镇中心的运动主题公园小镇中心的运动主题公园 【休闲设施】 【休闲设施】以亲子教育的理念，打造的新型配套，体验农家乐趣 亲子农庄位于安吉路良渚实验学校附近，占地20余 亩,以亲子教育的理念，打造的新型配套，体验农家 乐趣。农庄专为良渚文化村业主服务，使业主有体 验乡村、闻闻泥土的香味、让孩子体验田间劳动的 童真乐趣、培养孩子热爱劳动、认真负责的优良品 质、使家长与孩子的亲子关系更加融洽。 农庄共有四大功能区：开心农场、花田区、水田区、 养殖区，七大服务休闲娱乐区：垂钓区、戏水区、 果树区、瓜果长廊、亲子广场、农副产品展示区和 农家大院。于2011年11月正式运营 还留出了23块地，每块地约20平方米，专门租给业 主种有机蔬菜。如果没空打理菜地，也可以交给农 庄里的专业农夫管理 。每月约200元 【医疗设施】在先期投资引入医疗配套设施，完善了文化村的配套，对客户有 一定吸引力 随园嘉树 小镇的医疗保健中心，由两个部分组成， 一个是浙医一院良渚分诊部，位于杭州余杭 区良渚文化村随园嘉树一期，系浙江大学医 学院附属第一医院的全资直属分支机构，约 2000平米，设有内科、外科和口腔科。浙一 还为良渚门诊部门专门配备了救护车，遇到 危重病人可直接经由绿色通道转诊浙一本部。 于2009年12月开业 另一个是数研院，由数字医疗卫生技术 研究院和浙医一院、万科三方合作共建，致 力于在良渚建设“中国首个数字化健康服务 示范社区”。 【教育设施】在先期投资引入一流教育配套，对客户有吸引力 良渚文化村里的配套基本上都是杭州一等一的，配 套较为成熟 中小学是安吉路学校，是杭州排行前三甲，是全国 百强的院校，九年义务制， 2010年建成，并于 2010年9月正式开学； 学校总占地面积160余亩，目前，一期项目约100 亩用地、3.6万平方米的校舍已经建造完成，可容 纳36个班的办学规模，拥有教学行政楼、实验图书 楼、风雨操场（室内体育馆）、音体教室、300米 塑胶跑道田径场、室外篮排球场、食堂楼、宿舍楼 等完备的功能。学校面向全省招生，良渚文化村业 主的子女享有入学优先权 目前引进的幼儿园有两个： 一是和杭师大联合的幼儿园叫玉鸟幼儿园，地处玉 鸟流苏商业街，2009年9月开始招生，环境优美， 设施配套起点较高。本幼儿园为浙江师范大学杭州 幼儿师范学院的实验基地，引进了双语教学模式 还将引进另一个幼儿园是爱尔堡幼儿园，隶属美国 哈佛爱尔堡教育机构 安 吉 路 学 校