（政治经济学专业论文）房地产开发企业的成本控制.pdfVIP

学位论文独创性声明 本人郑爨声明： 1 、坚持以“求实、创新”的科学糙神从攀研究作。 2 、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究 残暴。 3 、本论文中除弓l 文外，所有实验、数据和有关材料均趋真实的。 4 、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构 已经发表或撰写建的研究成采。 5 、其镌闲志辩本研究舞 薮验贡鼓懿已在论文孛佟了声骥并表示 了谢意。 作者签名：委峨 日期：2 竺卜 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学商关保留、使用学位论文的规定，举 棱有粳僳瞽学位论文著离国家主管部门或其指定帮l 构送交论文的电 子版和纸震敝；舂投将学攥论文鼷予j 豢裂毽懿的少爨复裂舞竞谗论 文进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行梭索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密嚣逶爱本娥定。 作者签名：二壅丝 疆麓：巡二i 内容摘要 成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意 义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重 要。房地产开发企业的成本控制方面的理论和案例并不多见，一般也仅集中在如 何从管理制度上去规范，如何按客观规律办事，已有的一些风险分析和财务成本 理论也往往用于项目的可行性研究和财务管理需要，本文第一次将风险分析、财 务成本控制、工程管理的科学方法( 包括合理的管理模式、制度、可优化的工序 等) 综合在一起用于房地产开发企业的成本管理之中，并部分地付诸于实践。 本文从房地产商品的特征和房地产开发企业经营管理活动入手，分析成本因 素及其控制思路，从风险管理、组织管理、规范化管理和技术创新等方面系统地 讨论房地产成本管理的方法，并与效率、质量、工期互相结合。本文的论述共分 四部分： 第一部分，房地产开发一般理论探讨 本章首先介绍了房地产概念与行业特性及开发的内涵与特点，其次对投资的 基本原理进行了分析的基础上，对房地产市场与土地出让市场的供求均衡及其价 格形成规律进行探讨，分析了市场运行机制对房地产价格及成本的作用过程，为 研究房地产开发企业成本的控制做了铺垫。 第二部分，论述了房地产开发项目的成本构成及其影响因素。 此部分分析了成本控制主体的构成，详细介绍了房地产成本构成的几个方面 及其影响因素。房地产开发成本和费用是指房地产企业在房地产商品开发、生产、 经营过程中所支出的各项费用的总和。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费，也包括销售、 管理和财务费用。分析成本离不开可行性阶段的风险分析，如果项目根本不可行， 成本控制是无从谈起的，而风险分析中对于成本的考虑和分析既是项目论证的关 键，又是以后成本控制的指导性意见；同样融资成本、建安造价作为项目实施阶 段的控制目标，也是本文关注的内容。 第三部分，论述了房地产开发企业的成本控制的措施。 成本控制措施是本文的重点论述部分。 根据第三部分中风险分析的结果，编制了项目可行性研究经济指标、成本估 算表、现金流量及内部收益率、利润测算表、敏感因素的影响等一系列表单；从 风险管理方面，找出对融资风险和资金成本的管理控制方法，从组织管理方面， 研究合理的单项目和多项目管理模式，找出高效、低成本的组织架构：从规范化 管理角度，讨论低成本的优质产品的生产管理方法，一改过去提高质量必须加大 成本的做法；同时改进施工工艺，缩短工期也是本文研究的内容，通过技术创新， 有效地进行时间管理，从而减少若干不确定性，既降低了融资成本，又规避了市 场风险。在理论论述的同时，用大量的图表和数据佐证，并附若干案例。 第四部分，房地产市场环境及案例分析 随着国家加强了对房地产业的规范及宏观调控，特别是对“土根”和“银根” 紧缩，房地产市场出现了一些新的变化，宏观调控及市场环境的变化使房地产开 发企业必须要作出相应调整。 案例分析，作为本文的一个有机组成部分，是对本论文的必要补充。案例撷 取l a n d 公司成功进行项目管理的一些片段，尤其是成本管理方法在该公司实际 操作中的应用的案例，主要从融资的资金成本、施工网络合理优化、项目管理技 巧及成本控制思维等方面在实践过程的验证，来对房地产企业的成本控制进行详 实说明。为保密起见，案例的主体单位用了化名，涉及到的财务数据都进行了技 术处理。 关键词 房地产开发项目管理成本控制 a b s t r a c t c o s tc o n t r o lo ft h er e a le s t a t ep r o j e c ti st h ek e yt os n c c e s s i t si m p o r t a n c ei nt h e c o m p e t i t i o no f m a r k e te c o n o m yi ss e l f - e v i d e n t c o s tc o n t r o lo ft h er e a le s t a t ep r o j e c t i na ne r ao f t h i n p r o f ti sm o r ei m p o r t a n tt h a ni t se x p a n s i o no fs c a l e t h e o r i e sa n dc a s e si nc o s tc o n t r o lo ft h er e a le s t a t ep r o j e c ta r en o ts oa b u n d a n t s o m eo ft h e m ，i fa c c e s s i b l e ，m a i n l yf o c u so nh o w t or e g u l a t ei nt e r m so fm a n a g e m e n t s y s t e ma n dh o w t ot a k ea c t i o na c c o r d i n gt oo b j e c t i v el a wa n dr u l e s c u r r e n t l ye x i s t i n g r i s ka n a l y s e sa n df i n a n c i a lc o s tt h e o r i e sa r eo n l ya p p l i e dt ot h ef e a s i b i l i t ys t u d yo f p r o j e c t sa n df m a n c i a lm a n a g e m e n t t h i sp a p e r i st h ef i r s ta t t e m p ti ni n c o r p o r a t i n g r i s km a n a g e m e n t ，f i n a n c i a lc o s tc o n t r o la n dt h es c i e n t i f i cm e t h o do fe n g i n e e r i n g m a n a g e m e n t( i n c l u d i n g r e a s o n a b l em o d ea n ds y s t e mo fm a n a g e m e n ta n d o p t i m i z a t i o no fp r o c e s s ) a i m e da tt h ee x p l o r a t i o n ，a n dp a r t l y , t h ea p p l i c a t i o no ft h e t h e o r yo fm a n a g e m e n to f r e a le s t a t ep r o j e c t t h ep a p e ri n c l u d e sf o u rp a r t s ： p a r tli sag e n e r a li n t r o d u c t i o nt ot h ef e a t u r e so fr e a le s t a t ec o m m o d i t ya n dt h e d e v e l o p m e n ta n do p e r a t i o no f r e a le s t a t ep r o j e c t ，w h i c hc o v e r st h em a t e r i a l ，e c o n o m i c ， t r a d i n g ，d e v e l o p i n ga n do p e r a t i n g f e a t u r e sa sw e l la st h ef e a t u r e so fr e a le s t a t e b u s i n e s s t h i sh i g h l i g h t st h ek e yp o i n t so fc o s tc o n t r o lw h i c hs e r v e sa so b j e c t i v e so f s t u d yi nt h ef o r t h c o m i n gp a r to f t h ep a p e r t h ed e s c r i p t i o no fa c t i v i t i e si n v o l v e di nt h e d e v e l o p m e n ta n do p e r a i o np a v e st h ew a yt ot h ea n a l y s i so fc o s tc o n t r o li nd i f f e r e n t p h a s e s p a r t2 c o v e r st h ec o m p o s i f i o l io fr e a le s t a t ep r o j e c ta n dd i f f e r e n tf a c t o r sw h i c h h a y ee f f e c to nt h ec o s tc o n t r 0 1 i tg i v e sa n a l y s i st ot h ec o m p o s i t i o no fm a j o ro p e r a t o r s o fc o s tc o n t r o la n do f f e r sad e t a i l e dd e s c r i p t i o no fs e v e r a la s p e c t so fc o s tc o m p o s i t i o n o fr e a le s t a t ep r o j e c ta n dt h ef a c t o r sw h i c ha f f e c tt h ec o s t c o s t sa n de x p e n s e si nt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t er e f e rt ot h es u mo ft h e e x p e n s e si n v o l v e d i nt h ed e v e l o p m e n t ，p r o d u c t i o na n do p e r a t i o no fr e a le s t a t e c o m m o d i t y , w h i c hc o v e rt h el a u du s e ，c o m p e n s a t i o n ，p r e p a y m e n tf o re n g i n e e r i n g ， c o n s t r u c t i o na n di n s t a l l a t i o n ，i n f r a s t r u c t u r ef e e ，p u b l i cu t i l i t yf e ea n di n d i r e c te x p e n s e f o rd e v e l o p m e n ta sw e l la se x p e n s e si n v o l v e di nt h es a l e ，m a n a g e m e n ta n df i n a n c i a l a c t i v i t i e s c o s ta n a l y s i sc a nn o tb ei s o l a t e dw i t ht h er i s ka n a l y s i sa tt h es t a g eo ff e a s i b i l i t y s t u d y t h e r ee x i s t sn ob a s i st ot a l ka b o u tt h ec o s tc o n t r o li ft h ep r o j e c ti ss i m p l y i n f e a s i b l e c o s tc o n s i d e r a t i o na n da n a l y s i si nr i s ka n a l y s i si sn o to n l yt h ek e yt ot h e j u s t i f i c a t i o no f t h ep r o j e c tb u ta l s oag u i d et ot h ec o s tc o n t r o li nl a t e rp h a s e t h es a m e i m p o r t a n c ei s a t t a c h e dt ot h ef i n a n c i n gc o s t , c o s to fc o n s t r u c t i o na n di n s t a l l a t i o na s o b j e c t st ob ec o n t r o l l e di nt h ep h a s eo f o p e r a t i o no f t h ep r o j e c t p a r t3 c o v e r sm e a s u r e st a k e ni nt h ec o n t r o io f c o s to f r e a le s t a t eb u s i n e s sw h i c hi s t h em o s ti m p o r t a n tp a r to f t h ep a p e r as e r i e so ft a b l e sa r ef o r m u l a t e do nt h ee c o n o m i ci n d i c e sa d o p t e di nt h e f e a s i b i l i t ys t u d yo ft h ep r o j e c t ，c o s te v a l u a t i o n ，c a s hf l o w s ，i n t e r n a le a r n i n g s ，p r o f i t e v a l u a t i o n ，s a n s i t i v ef a c t o ra n a l y s i s e m p h a s i si sl a i do nm e a s u r e sa d o p t e di nt h e r e d u c t i o no fc o s to fc o n s t r u c t i o na n di n s t a l l a t i o n ，t h es e t - u po fr e a s o n a b l ef r a m e w o r k o f p r o j e c tm a n a g e m e n t ，t e c h n i c a li n n o v a t i o na n dr e a s o n a b l ea d j u s t m e n to f t h ep r o c e s s o fc o n s t r u c t i o n al o to ft a b l e s ，d a t aa n dc a s e sa r ea d o p t e da st h es u p p o r tt ot h e t h e o r e t i c a la n a l y s i s p a r t4 c o v e r sc a s ea n a l y s e s ，w h i c hi sa ni n t e g r a t e dp a r to fa n dc o m p l e m e n tt o t h ep a p e r p a r to ft h ee x p e r i e n c eo fl a n dc o r p 。i nt 1 1 e i rs u c c e s s f u lp r o j e c t m a n a g e m e n t ，e s p e c i a l l yt h ea p p l i c a t i o no fc o s tc o n t r o lm e t h o di nt h e i ro p e r a t i o n a l p r a c t i c ea r eo f f e r e d ，w h i c hm a k eu pat e s ti nt h ea n a l y s i so fc a p i t a lc o s ti nf i n a n c i n g ， t h eo p t i m i z a t i o no fc o n s t r u c t i o nn e t w o r k ，t h es k i l l si nt h em a n a g e m e n to f p r o j e c t f o r t h es a k eo fs e c r e c y , a l i a si sg i v e nt ot h ef i r mi no u rc a s es t u d y n e c e s s a r yt e c h n i c a l t r e a t m e n ti sa l s og i v e nt ot h ef i n a n c i a ld a t ai n v o l v e d k e yw o r d s ： e s t a t ed e v e l o p m e n t p r o j e c tm a n a g e m e n t c o s tc o n t r 0 1 4 日u青 一、选题意义 与老百姓生活密切相关的房地产问题已成为这两年来全国“两会”上代表、 委员谈论的热点之一。清华大学经济管理学院魏杰教授指出：“研究中国经济， 当然要关注房地产业，这是市场经济的前沿问题。” 房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来 全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调 控，房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等 方面的多重压力，市场竞争将日趋白热化，房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、 “大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的 形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革。 前几年，国家及各级地方政府纷纷出台各种政策，鼓励发展房地产业。经过 几年的高速发展，我国的房地产业己到达了一个相当的高峰，商品房销量不断增 长，但与此同时，我国商品房闲置率也在呈逐年上升趋势，据国家统计局统计： 1 9 9 4 年我国商品房闲置量为3 2 8 9 万平方米，1 9 9 5 年为5 0 3 1 平方米，1 9 9 6 年为 6 6 2 4 平方米，1 9 9 7 年为7 0 3 8 平方米，1 9 9 8 年为7 2 0 0 平方米，1 9 9 9 年为9 1 2 4 万平方米，目前全国商品房闲置量已达1 3 亿平方米左右，积压资金达3 0 0 0 多 亿元，形成了巨大的不良资产，这一趋势仍有发展势头。 我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格 形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。 开发商之所以长年不能下调售价，其一个主要原因就是由于房地产开发企业的成 本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进 行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有 着一定的意义。 房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知 名房地产企业的董事长曾公开宣称低于4 0 利润的房地产项目不做，而现在利润 能维持在1 2 左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以 及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。如： 在土地市场上，房地产开发企业拿地主要是通过“关系”协议转让取得，相当一 部分房地产开发企业赚得不是房产及开发的钱，而是赚的地价钱，甚至出现一些 “地虫”公司( 只拿地不开发，靠倒卖土地差价赚钱) ；同时在资本市场上，假 按揭、违规拆借、放贷、垫资的行为比比皆是；以至于房地产业成为最易暴富以 及最易产生暗箱操作及腐败的行业。 ( 班v w h o u s e , f o c u s , c n0 2 1 1 8 中国建材报0 2 1 1 8 随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管 理与整顿( 如国土资源部第1 1 号、2 l 号、7 l 号令等) ，对经营性用地取消了有 不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议出让取得土地使用权的方式，房地产开发企业 取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖 方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。 2 0 0 3 年央行1 2 1 号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知及国 务院1 8 号令关于促进房地产市场健康持续发展的通知以及商业银行房地 产贷款风险管理指引等文件的出台，加强了金融市场的宏观调控，对资本市场 各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地 产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事， 必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，炼好内功。 随着中国加入w t o 及房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融 资能力境外资金的涌入( 如和记黄浦、新鸿基、恒基等) 以及国内的一些集团型 企业在全国的扩张( 如万科、万达、世贸等) ，房地产市场的竞争将更加日趋激 烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制 得较好的企业才有可能土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的 使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。 房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。假设 在售价x 的房地产项目中所占的成本是y ( x y 0 ) ，节省1 元钱成本销售价格 不变的策略比提高1 元钱售价维持成本不变的利润率耍高，它们的差值是： z y + 1x y2 卫一y + 1 - - - - - - - 、- - - - - - - 一= 一 爿+ 1 x ( x + 1 1 可以说节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。 从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土 地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。 二、研究的思路与框架 本文对房地产开发企业的成本控制研究，是基于房地产开发企业经营管理的 特点以及国家宏观调控对房地产市场的影响入手，对房地产开发企业的成本构成 及其影响因素进行剖析，在项目可行性分析基础上逐步铺陈的。 传统的房地产开发企业成本控制的概念，主要是在建设阶段对建安成本进行 控制。由于在计划经济时代，国有房地产开发企业取得土地使用权大多是划拨取 得；在市场经济的早期，房地产开发企业取得土地使用权也大多是通过协议转让 取得，土地成本占整个房地产开发企业经营成本比重很低，加之，资本市场的运 作的规范以及房地产消费市场的不成熟，以前的房地产开发企业成本控制概念就 主要局限于在建设阶段对建安成本进行控制和研究，对项目的可行性分析、现金 流及资金链等一般很少作考虑。 房地产开发企业受社会经济影响因素很大，国内、外宏观政治、经济形势、 金融政策、相关法律法规的变化都会直接影响其微观市场表现。随着国家加强了 对房地产市场的宏观调控，房地产市场出现了新的变化，房地产市场在一定时期 也会出现供过于求的局面，市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的， 商品过剩是市场经济的常态，供需关系将会是房地产市场的主导因素。随着房地 产市场的发展成熟，房地产业进入了微利的时代，房地产开发企业的竞争将进入 全面竞争的时代，成本控制的概念也将发生新的变化。 现代房地产开发企业成本控制的概念，和“全程营销”与“全程物管”一样， 讲究的是全程控制，是从项目的可行性分析开始的。房地产开发投资大、周期长、 影响因素多等，风险对成本的影响是不言而喻，项目的可行性( 包括成本预算) 是 成本控制的前提与基础，因为项目不可行，成本控制也就无从谈起，而项目可行 性中涉及的各种成本，它们的构成，既是项目可行性论证的关键，又是项目实施 阶段控制的目标，对于项目风险的测定与成本的测算有着重要的意义，如果控制 得好，项目的风险是可以把握的。本文对风险的设定是限定了一定的研究区间， 讨论的是可控制的核心风险及其成本控制，对于环境风险，基本只讨论了资金成 本的融资风险，其他均设定为不可控制风险；对于不可控制风险，也是限于一定 的研究区间，如果研究区间发生调整，也可以转化可控风险或部分可控风险。对 于政策性金融风险，诸如2 0 0 3 年央行1 2 1 号文件关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知、商业银行房地产贷款风险管理指引以及央行的加息政策等， 政策性风险虽然可以有预兆，在此本文在研究可行性分析时暂未作涉及。 在论证了项目可行性的基础上，对建设阶段这一时间段的成本控制，本文通 过对在实践工作中取得了良好绩效的方法与经验进行归纳与总结，在综合考虑效 率、质量、工期等因素的前提下，在成本控制不以牺牲效率、质量为前提，不以 拖延工期为代价的基础上，从融资资金成本控制、项目管理组织架构、施工工艺 技术创新、规范生产管理等几个方面较为系统地进行了综合论述与理论总结。 最后，为更好的进行实例说明，本文进行了案例分析，案例撷取了a 公司成 功进行项目管理的一些片段案例进行说明，并以此作为本文的一个有机组成部分 和必要补充。为保密起见，案例的主体单位用了化名，所涉及到的财务数据都进 行了技术处理。 成本控制是贯穿本文的主线，本文的研究步骤如下 痨戆产 探 房地产 残零控 干发一般瑾论 于发企业 ll i |舞| 务评价 b 敏感性分 斥 rp 风除度分析( 单、多项目) | |( 概率法) l 资金成本与融资风险 疆| p 缨短关键线路 维织絮梅 ( 工期) 本文在房地产开发的内容与行业特性及开发投资鲍基本原理分析等一般璞 论探讨的基础上，提出了房地产开发企业成本控制的总思路：成本控制的根本目 的是为了提高企业的经济效益。房地产开发的综合性和系统性缀强，因此房地产 汗发成本控帛0 要切实把撩好两个根本性蹶则：一是全面控制原则，二是墓点控制 原则。全面控制，特别是全程控制是房地产开发成本控制最为重要的原则，在此 基础上的成本控制必须商的放矢，进行蘸点管理，必须将有限的精力放在最为重 要的环节上来，否则为了成本控制而控制或者眉毛、胡子一把抓，反而会造成人 力、物力、财力的浪费，甚至违背了成本控制的根本目的。只有深刻理解和把疆 成本控制的根本目的与两个根本性原则的辩证关系，才能正确处理和理解项目可 行性研究、规范化管理( 质量) 、组织管理( 效率) 和技术创新( 工期) 等之间 的各项关系。 在具体措施方面，本文对五个方面进行了研究： 一是对开发项目选立项阶段可行性及风险管理进行研究。项目可行性与风险 分析是房地产开发企业在投资决策前对拟开发的房地产项目进行全面、系统的调 查研究，运用较为科学的技术评价方法和评价指标，其中常用的主要的指标有： 现金流量、内部收益、利润测算、成本估算、敏感性因素等，以确定项目是否可 行。 二是对开发项目设计阶段成本控制进行研究。控制工程造价的关键阶段在于 设计阶段，设计阶段是投资成本控制的关键环节，要有效的控制建安成本，就要 坚决地把工作重点转移动建设的前期阶段。开发项目设计的节约是晟大的节约， 做好设计阶段投资控制是控制开发项目投资成本的根本所在，把全面造价管理工 作的关键放在设计阶段，未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。 三是对建设施工阶段的成本控制。建设施工阶段是传统的成本控制的主要环 节，相关的理论与工作经验总结相对较多，总结起来主要是严格按照建设施工程 序办事、做好招投标工作、合理控制工程变更及加强竣工结算的审核等几项工作。 四是对项目管理组织架构进行研究。设置合理的项目管理组织架构是进行全 员控制，实行目标管理、正确处理责权利原则、节约原则等各项原则的核心所在。 规范化管理与办事效率、成本控制与工期控制等常有冲突与矛盾，对此本文对单 一项目、多项目等组织架构的优缺点进行了分析，试图根据不同项目找到相对合 理的组织架构。 五是将数学中的优选法运用到开发项目的施工工艺之中，以期缩短线路和工 期；如将总体工程分段前置，把下水工程和道路预铺等配套工程与主体结构有机 结合进行施工等，可以缩短工期、降低成本。 总之，房地产开发是一项系统工程，房地产开发企业在成本控制时必须要有 整体的观念和系统的观念，在具体的工作中，必须要以市场为中心，切实把握和 协调好成本控制与各项影响因素的辩证关系，把握好全面控制与重点控制的辩证 关系，把成本控制的重点由传统的事后控制转移到事前控制与事中控制上来，只 有这样才有可能将成本控制的工作做好，取得较为理想的经济效益。 三、主要研究方法 马克思辩证唯物主义是我们研究社会科学最基本、最一般的思维方法和分析 方法。除基本研究方法外、本文还采用了以下几种研究方法： 一、系统分析法 系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单元。在市场经济条件 下，一个企业的经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放的系统，房地产开 发活动更是个复杂的、开放的系统。因此，这就要求我们对房地产开发项目及 其成本控制进行研究要有系统的观念，既要考虑到外部环境的多种变化对开发项 目及其成本的影响，又要考察多种因素动态的变化，进行综合分析，作出科学决 策，以期获得预期的经营效益。 二、矛盾分析法 房地产开发及其经营管理活动是诸多矛盾的统一体。我们在研究房地产开发 企业成本控制时，要全面分析房地产开发中的诸多因素，不能就成本控制而研究 成本控制，而是应当与工期、质量、销售策略等相互影响的诸多矛盾因素综合考 虑进去，进行有机的结合进行分析，找出相对最佳的结合点，使成本控制不以牺 牲工期j 质量经及销售总体战略为代价。同时，矛盾又是处于不断运动、变化和 发展中，特别在市场经济条件下，分析哪些是主要矛盾，采取相应措施予以妥善 解决，及时适应市场变化，在市场竞争中求得生存与发展。 三、案例分析法 案例分析，不论此案例是成功还是失败，从中提炼出普遍化、共性的观念来， 得到规律性的启迪，对经营管理者未来的开发经营管理活动是十分有益的。经营 管理理论是经营管理实践的总结与升华，案例分析是经营管理理论的有机补充， 又具有一定的说明意义，有助于理论与实践相结合。通过案例分析，有利于阐明 理沦，又利于在实践工作中把握理论，提高实战能力。 四、比较分析法 比较分析法是通过指标对比，从数量上确定指标差异的一种分析方法。对房 地产开发企业的成本控制进行研究就是从现象对比入手，发现差异，研究原因， 找出规律性的东西来。本文主要采用了实际完成指标与计划指标、实际指标与定 额预算指标、本期实际指标与上期实际指标以及横向对比分析四种方法来探索房 地产开发企业成本控制的一些规律性东西，以期提高企业的经济效益。 五，定性研究与定量研究相结合的方法 质是事物的本质规定性，量是事物的外部表现。任何质量都表现为一定的数 量，没有数量也就没有质量，质量与数量的对立统一是度。认识事物要有两种不 同分析方法，即定性分析法与定量分析法。定量分析，是依据数字计算得出结论， 避免人的主观因素影响，能够真实反映客观实际，符合“一切靠数字说话”的科 学原则! 房地产开发企业的成本控制以及市场走量、利润等均是通过数字表现出 来的。定性分析是通过经济现象矛盾内在联系的逻辑推理来认识其发展规律的， 这种方法较灵活，考虑问题更复杂，更深入，但受人的主观思维影响较多，适用 于非经济因素与无法计量时应用。二者是相互起来应用，定量分析是定性分析的 补充与说明，定性分析是定量分析的总结与归纳。 四、可能怕创新与不足 房地产丌发企业成水控制的理论与案例并不多见，般也仪集q ，在如伺从管 理制度上去规范，如何客观规律办事，已有的一些风险分析和财务成本理论也往 往出r 则务成本管理与项目可 i 性研究的需要。目前国内剥房地产开发企业的成 本管理的研究，大多偏于理论方面，可操作性不强，大多依然还集中在对建设阶 段的建安成本进行控制，将项目的可行性与成本控制的客观联系隔裂开来进行研 究：对于风险研究，主要是从经营角度去探讨，从投资回报去验证，很少与风险 分析中所涉及的成本控制相挂钩。对于项目成本控制研究，更多的是偏重于利润 的获取，而且往往仅停留在理论上或成本构成的某个方面的控制。如对设计过程 和建造过程的成本和费用，先制定控制标准( 量化目标) ，过程中纠正偏差；也 有从实际操作过程中的施工环节出发，研究反索赔、减少人工费用和优化设计来 达到节省成本目的的研究，但都限于片面性或可操作性不强。而现代成本控制的 具体的工作实践与概念早已是全程控制的概念，因此可以这样说，目前国内至今 还没有真正意义上从各个方面综合研究房地产开发企业成本控制的论著或文献。 本文可能的创新所在在于以全面控制的概念第一次较为系统地将敏感性分 析、风险管理、组织管理和技术创新结合起来，用于对房地产开发企业成本控制 研究之中：根据房地产开发企业成本管理要基于项目可行与实践的可操作性角度 出发，把房地产开发企业的成本控制与组织架构管理( 效率) 、规范化管理( 质 量) 和技术创新( 工期) 结合起来考察，将原本相互矛盾的几个方面有机地进行 了结合，并找出一个相对较优的结合点，使成本控制不以牺牲的效率、质量为前 提，也不以拖延工期为代价，具有较强的实践性和可操作性。 由于本人的背景知识、水平能力、学识与时间均十分有限，本文还存在诸多 不足。首先，本文在结构的严密性与完整性上还有所欠缺。本文力着点主要是从 组织绩效最优化管理学角度考察，对于从经济学的角度维护社会整体利益的实现 还未见融合的痕迹。其次，本文研究努力的方向主要在实践性与可操作性层面上， 在理论化方面则相对欠缺；即使如此，在实际工作中还有许多策略和技巧，本文 也未能一一穷尽。房地产开发企业的成本控制其本身是随着市场结构的变化而不 断优化的，当下与未来如何更加集约化，还需在今后的实践工作中不断探索。希 望本文能够抛砖引玉，引发感兴趣专家、学者以及同行一起探讨：同时也欢迎对 本文中所存存的缺点错误爿f 行批评指下。 第一章房地产开发的一般理论探讨 第一节房地产概念与行业特性 一、房地产的含义 房地产，又称不动产( r e a le s t a t e r e a lp r o p e r t y ) ，是房产和地产两种财产的 合称，有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、 基础设施与自然资源，以及由它们衍生出来的与土地所有权有关的所有权利或利 益，包括与分析房地产的有关知识与经营房地产买卖的商业界。狭义的房地产是 指土地、土地上的永久性建筑物以及由它们衍生出来的各种物权。本文研究的是 狭义的房地产。界定房地产应掌握以下三个方面的内涵： “房”房屋建筑物 “地”土地 “产”财产权属 房是指人们生产、生活所用的建筑物及其辅助设施以及包括附着在土地上的 其它构筑物。地是指具有空间延展性能给土地所有者、使用者和经营者带来经济 收益的土地。产是指具有明确法律关系的各种物权，房地产的物权，除所有权外， 还包括所有权衍生出来的典权、抵押权、地上权、地役权：上述各种物权都能单 独产生利益，可以分别形成价格，房地产的价格就是所有个别权利价格的总和( 权 利集束论b u n d l eo fr i g h t s ) 。我们理解房地产概念有两层基本含义：一、 房地产是一种客观存在的物质形态；二房地产是一项法律上的财产。作为物质形 态存在的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、以及固定在土地的各种构筑 物与房屋上不可分割的构成部分，其实质是由土地与房屋两大部分组成，反映的 是房地产的自然属性。作为法律意义的房地产是指寓含在房地产实体中所存在的 各种经济利益以及因此而形成的各种权利，其本质是一种财产，反映的是房地产 的经济属性。在英语中，不动产的名称为r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y ，r e a le s t a t e 一 词具体是指土地及土地上的人工构筑物和房屋；r e a lp r o p e r t y 一词具体是指r e a l e s t a t e 及其附带的各种权益。 二、房地产行业的特性 房地产是由土地利用所引申出来的名词，因此房地产的特性与土地的特性紧 紧，旧联。一般来讲，土地是永久存在的，为不移动的物质，土地利用严格受地理 位置的限制，各宗土地因有其个别环境与性格，因此土地不能实现完全的替代， 土地市场不能实现完全的竞争，所形成的价格也受个别情况所左右，这也是级差 地租产生的原因；同一块土地可以有不同的用途，经济发展，社会进步，人们需 求方式的变化都会引起土地使用方式的变化，交通、市场的变化也可以使社会经 济位置发生变化。因此土地的特性可以概括为：可承受性、不可移动性、不可灭 失性、差别性、用途的多样性、使用方式的可变性及社会经济位置的可变性等几 个方面。 根据房地产的含义，房地产的特性可分为房地产的自然特性和房地产的经济 特性。自然特性包括：房地一体性、不可移动性、高价值性、耐用性、异质性、 有限性、效用多层次性等：房地产的不可移动性与耐用性这两个自然特性使房地 产本身成了最理想的抵押担保品，因此房地产业比较容易获得长期性融资。经济 特性包括：稀缺性、增值性、高投入性、权属可分性、资本与消费二重性等几个 方面。土地是不可再生的，用于房地产开发的土地是绝对有限和稀缺的，相对于 房地，n 需求的上) 1 ，上地所格的一l f l 成为虏地叫曾值的主因，因此房地广7 既i j 以 用来消费，也可以用来投资。 三、房地产市场及其特点 ( 一) 房地产市场的概念与结构 狭义的房地产市场是指以房地产作为交易对象进行交易的场所。广义的房 地产市场是指以房地产作为交易对象进行交易所发生的经济关系的总和。 对房地产市场最基本的分类方法是按照市场结构分为三级，通常认为：房 地产一级市场是指政府出让国有土地使用权的市场；房地产二级市场是指房地产 开发企业出售商品房的市场。房地产三级市场是指二手房买卖的市场。 ( 二) 房地产市场的特点 房地产市场也具有一般市场的特性，交易过程也是建立在供求关系基础上， 交易双方通过竞争手段来决定交易品种的价格，价格的变动则受制于市场供求力 量的对比。由于房地产具有固定性、稀缺性等特性，导致房地产市场又具有自身 的特殊性：( 1 ) 房地产市场是一个不完全竞争市场，由于房地产位置的不可移动 性、异质性等以及信息的不完全，房地产市场是一个不完全竞争的市场。( 2 ) 房 地产市场的地区性( 局部性) ，房地产商品不可移动性使房地产市场只能具有地 区性和局部性，一个地区的短缺不能由其他地区的富余来补偿。( 3 ) 房地产市场 的专业性：房地产交易需要多方面专业知识，如法律、工程建筑、规划设计、审 算、营销等多方面知识。( 4 ) 房地产市场是法律性很强的市场：国家对房地产市 场制定了严格的法律与规定，甚至直接参与各项管理，房地产市场交易活动既是 经济行为，也是法律行为。( 5 ) 流通方式的多样性：除买卖外，租赁、分割、转 让，期货交易、易货( 产权交换) 交易、抵押、典当等交易行为也很普遍。 第二节房地产开发内容与特点 一、房地产开发的概念 “开发”一词并非新词，也非外来语，早在汉书中就有“开发”之说， 意为垦殖、利用荒地。经过不断地延伸扩大，“开发”一词已富含利用、开拓、 创造和发展等多重含义，并广泛应用于各个领域。房地产开发是房地产业最基本、 最主要的经济活动内容。 房地产开发是一个动态的过程，简单地说，就是使土地和房屋不断地处于开 发、改造、再开发状态的活动。具体地说，是指房地产企业按照城市规划的要求， 对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”， 将城市土地用人力加咀改造，有计划、按比例地协调各项工程建设进展以及相应 的市场营销、物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的 综合性生产经营活动。 房地产氽、j k 的， ：发活动一般可分为房犀+ f 发和士地开发。房屋开发是指利矸1 一定的技术和经济手段建造房屋的过程：土地开发则是利用一定的技术和经济手 段将自然状态的土地加工成城市建设用地，即变“生地”为“熟地”的过程，其 基本内容可概括为“三通平”或“七通一平”。这里需要指出的是，城市土地 的丌发往往使得经过开发的上地具有地域上的扩延性，即从事某块土地开发不仅 使这块土地成为劳动商品而提高了使用价值，也使与之相临的未被直接开发的土 地提高了使用价值，不同程度地也具有了劳动商品的性质，这就是所谓“土地开 发成果扩延效应原理”。认识并运用这一原理，对指导房地产企业的开发经营活 动具有重要价值。 狭义的房地产开发一般仅指土地开发。广义的房地产开发一般是指土地开发 和房屋开发的全部过程，即包括项目规划设计、征地拆迁、三通一平、项目施工、 竣工验收到交付使用的所有阶段；更广义的房地产开发还包括市场