（产业经济学专业论文）我国住房金融发展的探讨.pdfVIP

摘要 我国“九五”规划及2 0 1 0 年远景目标把住宅产业确定为国民经济的支柱 产业。之后，9 6 年末中央经济工作会议提出“房地产业投资的重点要转移到 民用住宅建设上来，加快普通居民住宅建设。可以带动相关产业发展，是形 成新的经济增长点的重要方面”。发展住宅产业是当前我国国民经济发展的需 要，特别是在目前经济不景气国际市场需求持续衰弱，刺激内需显得尤为 重要的情况下。一方面要通过住宅建设带动经济增长，另一方面要引导住宅 消费成为新的消费热点，并依靠居民消费激活住宅市场，带动住宅业的发展。 无论是把住宅建设培育成新的经济增长点。还是引导住宅消费，都离不开金 融业的大力支持。此外，9 8 年我国正式取消福利分房并实行货币分房，这标 志着我国住房改革取得了实质性的进展，住房商品化进程加快，并将促使越 来越多的人走向市场买房。这些既为住房金融的发展创造了有利的条件，拓 展了其发展的空间，同时也对我国住房金融的发展提出了迫切的更高的要求。 因此笔者试图从我国住房金融的实际出发，借鉴国外住房金融发展的成功经 验，探讨适合我国国情的有中国特色的住房金融发展之路。 、 本文是按照提出问题、分析问题、解决问题的线条来进行构思的。论文 共分四章。第一章“问题的提出”在理论分析住宅业和金融业特殊关系的基 础上提出了住房金融的概念和特点，为下文进一步分析垫定了基础，并在理 论分析住宅、住宅业的重要地位和作用的基础上结合中国实际论述了发展我 国住房金融的意义。这也是本文写作的意义所在。住宅是关系人民生活的重 大政治、经济和社会问题。住宅业是国民经济的支柱产业。住宅业的产生和 发展离不开金融业的支持同时住宅业的发展促进金融业的发展。住宅业与 金融业相互渗透的结果产生了住房金融，即与住房的生产和消费有关的货币 资金的筹集、融通、借贷、结算等各种信用活动的总称。住房金融是房地产 金融的一个重要分支。由于其与住宅业的经济活动有着直接和十分密切的联 系，因而成为一种相对独立的具有自身特点和体系的行业性金融。其具有以 l 下特点：i 、资金运动量大、占用时间长。2 、既商经营性又有很强的敢策惶。 3 、住房金融服务专业性强。4 、住房信贷资金运动具有较强的区域性。发展住 斑金融其商十分重要豹褒实意义并且发骚空闻蠢太。它是我禹经济发篪静需 瑟；是推j 挠住房制度改革，加快住房商品化的需隳；是引鼯消费，改善消费 络梅，谖熬产监缝掇戆霪要。 第二辫“我国往房金融发展历程与制约因素分析”从我国住房鑫融的发 疑魇程写怒，分辑了我匡住房金融的瑷状，指出我国住房衾融发聂的剃约因 素。我国往房金融怒随着投资体制的转抉和住房制度改革的推进而逐渐发展 趄来的。髓藏，我圈已形成了由中国人民银行为领导，以圈育商业锻行的房 地产信贷酃为主，箕箍镊 - 和非镊行鸯地产金融枧构秀补充的多层次、多形 式的房地产金融机构体系和以政策性和自营性的备类资产负债业务为主体的 霞赛金爨藏务俸系。毽墓翦寒说，我黧经寤金融逐楚于起步狳段。囊蓠影爨 住房金融发展的原豳主要表现在内外两个方面。从外因看，一是由于旧的福 到分房制度蛇影响，夫妇可以无偿取缮住房露无矮到枣场鼷房，从瓣使住宅 市场缺少了国有单像职工这个最大的消费群体；= 是由于“无债一挎轻”等 传统观念的影响，麟民缺乏负偾消费观念；三是与居民收入耀比房价过高且 增长太快遗成屠民遴入住房市场的现实簿碍；l g t 是低房租苟高房价的鲜明对 比使居民缺乏买房积极性。影响住房金融发展的内因表现为：1 、政策性住房 信贷监务逯箨不鬟藏。2 、憨资工兵荤一，痞贷资金来嚣臻乏。3 、锻褥贷款绩 构不合理，偏向于开发商。4 、个人住房抵押贷款制度仍不完善，限制了更多 戆人进入往房贷款露场。5 、锻愆缺乏蠢效戆最除防范鞠分数转移摄剿，扶纛 缺乏放贷的积极性。 本文黪三章“鬣9 住赛金融发展的经验与教铡”则扶横向比较分析的焦 度研究了溺外住房袅融发展的典登模式及其特点和发达国家住房金融成功经 验与亚洲鑫融危机荚于住房金融方面的教训，并从中得到扇示。国外住房金 融发浸有兰穗典蝥耩式：1 、受嚣静往宅撬摔贷款模式。该模式市场亿程度校 商。2 、新加坡的住房公积金制度模式。该模式政策性很强。3 、德国的合同储 蕃裁疫搂戏。该模式露瑗了蔓麓会箨瞧。发达霪家戆残葫缀验篷褥我靛整鉴： 2 1 、政府对住房金融实行特殊的优惠政策扶持住房金融业的发展。2 、众多的住 房金融机构共同参与，形成了市场竞争机制。3 、住房金融机构运用多种金融 工具筹集资金；4 、政策性住房金融机构在住房金融中发挥了特殊作用。另一 方面，亚洲金融危机引起我们的深思：这场危机与各国住房金融的不健康发 展而引起的房地产泡沫有密切的关系。可以说，由于房地产过度开发导致泡 沫破灭后银行不良资产骤增进而引发了亚洲金融危机。究其深层原因，一是 金融当局缺乏对住房金融机构的有效监管金融业过度介入房地产开发。二 是房地产融资渠道单一，银行和房地产企业捆绑在同一战车上。由此我们得 到两点启示：一、加强对住房金融机构的监管，正确引导资金流向，调整贷 款结构；二、推行房地产证券化，扩大房地产融资渠道。 本文第四章“我国住房金融业发展的思考”是本文的重点，其在前两章 分析的基础上自然得出解决问题的方法，既借鉴了国外住房金融发展的成功 经验，吸取了亚洲金融危机的教训，又针对了中国住房金融的实际。首先， 笔者提出了我国住房金融发展的阶段性目标，即由政策性业务占相当比重逐 步过渡到形成以经营性业务为主，政策性金融与市场金融有机结合，在国家 有效监控下，众多金融机构参与。两级市场完备发达的住房金融格局。笔者 认为，在我国还应引入德国的合同储蓄制度，形成公积金制度、抵押贷款制 度、合同储蓄制度三者相互补充的住房金融发展模式。在我国有必要成立政 策性住房银行以纯化机构性质，规范政策性业务运作，提高经营性业务运作 效率。政策性住房银行的组建应考虑成本原则。要通过规范政策性资金的管 理和运用、大力开展住房储蓄、利用债券筹资、引导和利用外资等多种形式 广开筹资渠道扩大资金来源。住房金融业务的发展首先要调整贷款结构，大 力发展消费贷款，不断推出适合人们需要的新的贷款品种，如个人住房组合 贷款、“二手楼”按揭贷款、住房反抵押贷款等。为支持住宅建设还要稳妥开 展住房开发贷款业务。要在开展住房贷款业务的同时积极开展中间业务，使 二者有机结合，促进住房金融业务的全面发展。要加强业务培训，提高服务 质量。目前要广泛开展个人住房抵押贷款业务，为此必须不断完善个人住房 抵押贷款制度，合理确定贷款额度和期限，创新抵押贷款方式。必须建立风 3 险防范机制。如建立个人信用评级制度和借款人财务监控制度，创新抵押担 保方式等。二级市场的建立对解决一级市场资金来源问题、流动性问题及分 散和转移风险具有尤为重要的意义，为适应住房抵押贷款业务的发展，应积 极创造条件建立二级抵押贷款市场，主要包括贷款合同的标准化和政府成立 抵押担保和保险机构。此外，还要为住房金融的发展创造一个良好的外部环 境，包括坚决取消福利分房、降价提租、建立社会保障房供应体系、政府提 供利息与税收优惠、完善住房市场等。 论文采用规范分析与实证描述相结合的分析方法，既考虑到各国住房金 融的共性，更重视我国住房金融的实际，运用比较研究的手法探讨了国外住 房金融的典型模式与特点、发展经验与教训，并从我国住房金融的实际出发， 探讨了我国住房金融的特殊问题和解决思路。笔者注重理论与实际相结合， 并针对一些具体问题做了调查研究。住房金融发展在我国还是一个全新的研 究课题，笔者对之作了有益的尝试，在借鉴经验与教训的同时，吸收了国内、 外专家学者住房金融研究的最新成果，并力求有所创新。笔者大胆提出自己 的一些看法。以求教于大家。文中不足之处，恳请各位批评指正。 s u m m a r y h o u s i n gi n d u s t r yw a sd e t e r m i n e dt ob e 小ep i l l a ro fn a t i o n a le c o n c 疵c i nt h en i n t h f i v ey e a rp l a na n df u r t h e ro b j e c to ft h ey e a r2 0 1 0 o no n e h a n d ，w em u s ts t r c r 魁h e nh o u s i n gc o n s t r u c t i o nt op r ( i r l o t et h eg r o w d ao f e c o n c l y ，o n 出eo t h e rh a n d ，w em u s tg u i d eh o u s i n ge o n s l l m p t i o r lt of o r m t h en e wt r e n do fc o n s t m a p t i o n b o t hh o u s i n gc c 舯s t r u c t i o na n dc o n s l l m p t i o n l i e e df i n a n c i a ls u p p o r t i n1 9 9 8 。o u rc o u n t r yc a n c e l e e la l l o c a t i o nd w e l l i n g h o u s ei nw e d a r ef o m a a l lt h o s ec r e a t ef a v o r a b l ec o n d i t i o n sf o rt h eh o u s i n g f i n a n c ed e v e l o p m e n ta n db r o a d e ni t ss p a c e b u ta tt h es a m et i m e 吐l e yb r i n g o u tt h eh i g h e rr e q u e s tf o ri tu r g e n t l y s ot h e w r i t e rt r i e s 仍e x p l o r et h e h o u s i n gf i n a n c ed e v e l o p m e n tt h a tc o r l f 0 1 t l l st oc h i n a sf a c ta n dh a si t so w n c h a r a c t e r i s t i c m l ef i r s tc h a p t e r ：“t h ep r e s e n t a t i o no fq u e s t i o n ” h o u s i n gi s a ni m p o r t a n tp o l i t i c a l ，e c o n o m i c a la n ds o c i a l p r o b l e m r e l a t e d 诚mp e o p l e sl i f e h o u s i n gi n d u s t r yi st h ep i l l a ro fn a t i o n a l e c o n c l a r t h e r ei sn og e n e r a t i o na n dd e v e l o p m e n to fh o u s i n gi n d u s t r y w i t h o u tf i n a n c es u p p o r t ，i nt h em e a n t i m et h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n g i n d u s t r yp r o t n o t e st h a to ff i n a n c e 历er e s u l to ft h e i rm u t u a lp e n e t r a t i o nh a s g e n e r a t e dh o u s i n gf i n a n c e i ti sa ni m p o r t a n tb r a n c ho fr e a le s t a t ef i n a n c e i th a st h ef o l l o w i n gc h a r a c t e r i s t i c ：1 1 h ea m o u n to f a n da c t i v i t yi sl a r g e ， a n dt h et i m ei sl o n g 2 h a v i n gb o t ho a 茁田哪c i a l i t ya n ds t r o n gp o l i c y 3 = t h eh o u s i n gf i n a n c es e r v i c eh a ss t r o n gs p e c i a l t y 4 h o u s i n gc r e d i tf u n d s r f l o v ei nd i g e r e n t s p e c i a ld i s t r i c t s i t si m p o r t a n tt od e v e l o ph o u s i n g f i n a n c ea n dt h e r es t i l lr 凹n a i n sg r e a ts p a c e i t st h ef i e e do fc h i n a s 5 c u r r e n te c o n c r n yd e v e l o p m e n t i t st h en e e do fp r 锄n o t i n gt h eh o u s i n g r e f o r ma n dq u i c k e n i n gt h ec o m m e r c i a l i z a t i o no fh o u s i n g i t st h en e e do f l e a d i n gh o u s i n gc o n s u m p t i o n 。i m p r o v i n gt h es t r u c t u r eo fc o n s u m p t i o na n d a d j u s t i n gt h es t r u c t u r eo fi n d u s t r y 1 h es e c o n dc h a p t e r ：“t h ec o u r s eo fc h i n a sh o u s i n gf i n a n c e d e v e l o p m e n ta n di t sc o n s t r a i n tf a c t o r sa n a l y s i s ” c h i n a sh o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p e dg r a d u a l l yw i t ht h e 乜a n s | _ o 吼o f h n v e s t m e n ta n dt h ea d v a n c eo fh o u s i n gr e f o r ma n dt o d a yi t s t i l lr e m a i n si n t h ei n i t i a ls t a g e t h e r ea r ei n t e r n a ia n de x t e r r l 8 lt v o oc a u s e st h a ti n f l u e n c e t h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gf i n a n c e 1 h ee x t e r n a lc a u s e sm a i n l ys h o wa s f o l l o w s ：1 西ei n f l u e n c eo ft h eo l dd w e l l i n gh o u s ea l l o c a t i o ns y s t e m 2 p e o p l ea r el a c ko fl l a b i l i t yc o n s u m p t i o ni d e a 3 c r n 巾a r e d 谢t 1p e o p l e s i n c c z n e , 出eh o u s ep r i c ei st o o l i | 出a n dg r o w st o of a s t 4 t h es h a r p c o n t r a s to fl o wr e n ta n dh i g hp r i c eo fh o u s ei n s k ep e o p l eu n w i l l i n gt ob u y h o u s e s t h ei n t e r n a lc a u s e sm a i n l ys h o wa sf o l l o w s ：1 n em a n a g e m e n to f h o u s i n gc r e d i tb u s i n e s si sn o ts t a n d a r d 2 f i n a n c i a li n s t n m a e n ti ss i m p l e a n dt h er e s o u r c eo fc r e d kf u n d si sn o te n o u g h 3 t h es t r l l c t u r eo fc r e d i ti s u n r e a s o n a b l e 4 n ep e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a ns y s t e ms u l lr e m a i n s u n p e f f e c t e d 5 b a n k sl a c kr i s kp r e v e n t i o n ，d i v e r s i f i c a t i o na n dt r a n s f e r s y s t e m ， t h et h i r dc h a p t e r ：“出ee x p e r i e n c ea n dl e s s o n so ff o r e i g nh o u s i n g f i n a n c ed e v e l o p m e n t t h e r e8 r et h r e et y p i c a ll l 僦e so ff o r e i g nh o u s i n gf i n a n c ed e v e l o p m e n t ： 1 a m e r i c a nh o u s i n gm o r t g a g el o a nm o d e i i 【1 i sm o d eh a sah i g hm a r k e t 2 s i n g a p o r e sh o u s i n gp r o v i d e n tf u n d sm o d e 1 h i sm o d eh a ss t r o n gp o l i c y 3 g e n m nc o n t r a c ts a v i n gs y s t e mm o d e m l i sm o d er e f l e c t st h em u r l a la i d 6 a n dc o o p e r a t i o n 3 - h ef o l l o w i n ge x p e r i e n c ei sv 阳r t ho u r s t u d y ：1 g o v e r n m e n te f f e c t ss p e c i a lf a v o r a b l ep o l i c yt oh o u s i n gf i n a n c ea n dg i v e sa i d t oi t sd e v e l o p m e n t 2 n u m e r o u sh o u s i n gf i n a n c ei n s t i t u t i o n st a k ep a r ti nt h e m a r k e ta n dc o m p e t ef a i r l y 3 h o u s i n gf i n a n c ei n s t i t u t i o n sa p p l yk i n d so f f i n a n c i a li n s t r u m e n t st o c o l l e c tf u n d s 4 p 0 l i c yi n s t i t u t i o n sp l a yas p e c i m r o l ei nh o u s i n gf i n a n c e a s i af i n a n c i a lc r i s i s & l o u s e so u rd e e pt h o u g h ta n d w em a ys a y 出a t ：b e c a u s et h ee x c e s s i v ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t e t h e b a n k s b a da s s e t si n c r e a s e ds h a r p l ya f t e rt h er e a le s t a t ef o a mr u i na n di t l c a d st ot h ea s i af i n a n c i a lc r i s i s md e 印r e a s o n s8 r ea sf o l l o w s ：1 1 h e f i n a n c ea u t h o r i t yl a c ke f f e c t i v es u p e r v i s i o n0 1 3 f i n a n c ei n s t i t u t i o n st h a tm a k e t h e mi n v o l v e di n r e a le s t a t ee x c e s s i v e l y 2 t h ec h a n n e lo fr e a le s t a t e f i n a n c i n gi ss i m p l e ，s ob a n k sa n dr e a l e s t a t ec o m p a n i e sa r et i g h t l yb o u n d t o g e t h e r s ow eg e tf o l l o w i n ge n l i g h t e n m e n t s ：1 w es h o u l ds t r e n g t h e nt h e s u p e r v i s i o n so nh o u s i n gf i n a n c ei n s t i t u t i o n s ，g u i d ef u n df l o wc o r r e c t l ya n d a d j u s tt h es t r u c t u r eo fc r e d i t 2 w es h o u l di m p l e m e n tr e a le s t a t e s e c u r i t i z a t i o na n db r o a d e nt h e & a n n e lo ff i n a n c i n g 1 h ef o u r t hc h a p t e r ：“n 砌l 曲to f ( k n a sh o u s i n gf i n a n c e d e v e l o p m e n t ” i t st h ee m p h a s i so ft h i sa r t i c l e i tg i v e so u tt h es o l u t i o no nt h eb a s e o ft h ef o r m e r 啪c h a p t e r s a n a l y s e s d e v e l o p m e n to fm n a sh o u s i n g f i n a n c ei sq u i t eal o n gp r o c e s s s ot h ew r i t e rb r i n g so u ti t sp e r i o d i co b j e c t t h ew r i t e rh o l d sd _ 1 a ti t sn e c e s s a r yt oi n t r o d u c eg e r m a nc o n t r a c ts a v i n g s y s t e ma n df o r mam o d e ，i nw h i c hp r o v i d e n tf u n d s ，m o r t g a g el o a n sa n d c o n i x a c ts a v i n g ss u p p l e m e n te a c ho t h e r i t sn e c e s s a r yt os e t 坤ap o l i c y h o u s i n gb a n ki no u rc o u n t r y t h ef o u n d a t i o no fp o l i c yb a n ks h o u l dt a k ec o s t p r i n c i p l ei n t oa c c o u n t ks h o u l db r o a d e nf u n d sr e s o u r c et h r o u g h 7 s t a n d a r d i z i n gp o l i c yb u s i n e s s ，d e v e l o p i n gh o u s i n gs a v i n g s ，u s i n g 出eb o n d s a n df o r e i g nf u n d st oc o l l e c tf u n d s f i r s t0 fa 1 1 v c em u s ta d j u s tt h es t r u c t u r e o fc r e d i ta n dd e v e l o pc o n s u m p t i o nl o a np o s i t i v e l y i no r d e rt os u p p o r t h o u s i n gc o n s t r u c t i o nw es h o u l dd e v e l o ph o u s i n gd e v e l o p m e n tl o a l ls t e a d i l y w es h o u l dd e v e l o pm i d d l eb u s i n e s sw h i l e 慨d e v e l o ph o u s i n gc r e d k b u s i n e s s a n di n a k et h e mc o m b i n ew i 廿1e a c lo t h e r w es h o u l ds t r e n g t h e n b u s i n e s st r a i n i n ga n di m p r o v es e r v i c eq u a l i t y w es h o u l dd e v e l o pp e r s o n a l h o u s i n gm o r t g a g el o a ne x t e n s i v e l y ，t h e r e f o r e ，w em u s tp e r f e c tt h el o a n s y s t e ma n ds e tu pr i s kp r e v e n t i o n ，d i v e r s i f i c a t i o na n dt r a n s f e rs y s t e a n t h e f o u n d a t i o no ft h es e c o n d a r ym a r k e ti so fg r e a tm e a n i n gt 0s o l v et h ef u n d s r e s o u r c ea n dl i q u i d i t yo ft h ef i r s tm a r k e ta n dr i s kp r e v e n t i o n ，d i v e r s i f i c a t i o n a n dt r a n s f e r i no r d e rt ok e e pu pw i 出t h ed e v e l o p m e n to fp e r s o n a lh o u s i n g l o a nb u s i n e s s w em u s tc r e a t ec o n d i t i o n st o s e tu pt h es e c o n d a r ym a r k e t w h i c hm a i n l yi n e l u d st h es t a n d a r d i z a t i o no fl o a nc o n t r a c ta n dg o v e r n m e n t s s e t t i n gu pm o r t g a g eg u a r a n t e ea n di n s u r a n c ei n s t i t u t i o n s m o r e o v e r ，w e s h o u l dc r e a t eag o o de x t e r n a lc i r c u m s t a n c ef o rt h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n g f i n a n c e b o t hp o s i t i v ea n dn o r m a t i v em e t h o d sa r eu s e di nt h i sa r t i c l et og i v ea c c z n p r e h e n s i v ea n a l y s i s ic c , n b i n e dt h e o r yw i t hr e a l i t ya n dd i ds o r t i e i n v e s t i g a t i o n s it r yt op u tm yv i e wi nal i 的r eb r o a db a c k g r o u n db ys t u d y i n g a n da b s o r b i n gb o t hw e s t e r nt h e o r i e so nt h es u b j e c ta n dn a t i v es c h o l a r r e s u l t s it r yt op u tf o r w a r dm yo w no p i n i o no nt h es u b j e c tw h i l ea si ti ss t i l l ay o u n gs u b j e c ti no u rc o u n t r y ，b u tic h e r i s hi ta sao p p o r t u n i t yt ot r ya n d t r a i nm yt h i n k i n ga b i l i v 。ih o p es i n c e r e l yt os e tv a l u a b l ea d v i c ef r o ma n y a s p e c t 8 第一章问题的提出 一、住宅、住宅业的重要地位与作用 ( 一) 住宅与人民生活的关系 古人云：“民以食为天，以住为地。”住房是人类的立足之地，栖身之所， 是人类必不可少的生活资料。住房水平构成人们生活质量的一个方面，是衡 量一国经济社会发展程度的标志之一。随着经济社会的发展，人们对住房条 件的要求不断提高，住房条件的改善可提高人们的劳动积极性。反之。没有 住房，人们将无法从事各项生产活动，不能安居乐业，也不会有社会的安定 团结。因此住房问题成为一个各国政府普遍关心的涉及人民生活的重大政治、 经济、社会问题。 ( 二) 住宅业是国民经济的支柱产业 住宅建设对相关产业具有广泛的扩散带动效应。住宅建设需要大量的钢 材、水泥、木材、砖瓦、五金等材料，其扩散带动效应十分明显。以1 9 9 5 年 为例，我国城乡住宅建设耗用了全国产量中1 4 的钢材、4 7 的水泥、2 0 的 木材、和4 0 的玻璃。住宅建设的启动可带动建材、钢材、纺织、化工、机 械、仪表等5 0 多个相关产业的发展。据世界银行的统计，8 0 年代中期至9 0 年 代初，发展中国家的住房投资对相关产业的乘数效应为2 。 住宅消费带动相关商品消费。住宅的发展，大大促进了家具、家电和装 饰材料的消耗，增加了市场商品的需求，住宅条件的改善可促进家电、家具 及高档商品的消费。据世界银行研究，每增加1 0 0 亿元的住房建设资金将创造 1 7 0 2 2 0 亿元的需求；每销售1 0 0 亿元的住房，将带动1 3 0 1 5 0 亿元的其它 商品销售，住宅消费带动商品消费比为1 ：1 3 4 。以1 9 9 5 年为例，我国商品 ， 房销售额为1 2 5 1 4 亿元，其所带动的社会商品总销售额为2 9 3 0 亿元，相当 于全社会当年零售总额的1 4 2 2 。 住宅产业吸纳劳动力，对安定社会和提高社会总产值具有明显的连带影 1 响效应。据世界银行资料。住宅业对劳动就业和社会总产值的连带系数分别 为1 ：2 和1 ：3 ，即住宅业每增加一名职工，可带动相关产业增加2 名职工； 住宅投资扩大3 0 0 亿元，可使社会总产值增加9 0 0 亿元。据测算，我国住宅业 增加1 亿元投资，可带动相关产业增加1 7 2 2 元产值。 二、住宅业与金融业的特殊关系 ， ， 住宅业与金融业之间是一种相互依赖、相互制约、相互促进、共同发展 的关系，住宅再生产的全过程离不开金融业的支持，金融业制约或促进住宅 业的发展，住宅业拓展了金融业的发展空间并促进金融业的发展。 ( 一) 住宅业的发展离不开金融业的支持 金融是社会资金运动的总枢纽，它的特点在于有效地筹集资金和融通资 金。列宁曾指出：“银行是全部国民经济的神经中枢”，住宅业作为国民经济 支柱产业同其他产业一样，具有生产、流通、分配、消费等过程，在这个过 程中，资金运动始终贯穿其中，客观上需要银行等金融机构为其提供资本融 通服务。 住宅业对金融业的依赣性大于其他产业，这是由住房商品的特性和住宅 业的特点决定的。第一。住房开发建设的巨大投资需要有力的资金支持。从 事住房开发经营需要投入大量的物化劳动和活劳动，这些劳动都表现为占用 大量的资金，没有资金垫付，则难以完成和实现住房商品的再生产。住房开 发建设的资金垫付远远超过住房企业的自有资金，住房企业必须广泛筹资， 因而离不开金融业的支持，其主要筹资渠道往往是向银行贷款。第二，住房 生产周期长，其资金周转速度缓慢决定了住宅业对金融业支持的特殊需求， 住房从投资到房屋建成要经过一系列的复杂活动，所耗费的时间往往长达数 年。在这一过程中，各种活动都要耗费大量的资金，如果没有金融提供长期 支持，住房投资活动将会受阻。即使房屋建成后还有一个销售或租赁收回投 资的过程，这个过程需要一定的时间，特别是在租赁经营方式下，收回资金 的时间更长。住房资金周转速度缓慢阻碍了住房再生产的进行，因而金融提 供住房融资对住宅业的生存和发展具有特殊意义。第三。住房商品的高价值 性决定了其消费的实现必须借助于金融支持。住房商品的价格大大高于一般 2 商品，因而一次支付往往较为困难。若仅靠积累则需要一个较长的过程这 不仅不利于住房商品的销售，影响住房资金的收回和下一循环的开始，而且 不利于需求的合理增长。解决这一矛盾的办法就是金融为购房者提供资金支 持，帮助他们实现住宅消费，保证住房流通过程顺利进行。 资金市场的状况影响住房市场的景气。当住房市场上资金紧俏时，利率 上升，负债成本增加，信用取得困难，并导致住房市场有效需求减弱而产生 不景气。反之，资金市场宽松时，信用容易取得且负债成本较低，住房市场 有效需求增加进而使住房市场兴旺。因此，要启动住宅市场，发展住宅产业， 必须加大金融支持力度。 ( 二) 住宅业的发展促进金融业的发展 金融创新反映了金融活动追求效率和规避风险的内在要求。金融业要发 展要繁荣不能囿于原有业务范围，而要不断创新，不断拓展其业务。住房金 融是金融创新的结果，是金融业在住房领域内业务的拓展。 为了保证金融资产的安全性，无论从总体上安排资产结构，还是在某类 业务中落实具体项目，都必须保证资产的分散化。因此，从金融业的稳步发 展来说，需要在住房领域安排资产业务，以改善资产结构提高资产质量。就 商业银行而言，住房抵押贷款成为商业银行重要的贷款资产之一。 住房商品具有自然增值的特点，特别是在经济增长和城市化进程加快的 时期，住房的增值速度往往快于货币资本的贬值速度。因此。向住宅业提供 投资和信用可使金融业的资金得到保值增值，获得丰厚的利润。金融业支持 住宅业还有利于其吸收存款。银行通过开办住房储蓄发行有价证券等方式把 社会上间歇资金和暂时闲置资金聚集起来增加存款。而存款的增加又意味着 贷款能力的增强，意味着银行将获得更多的利润。金融业通过住宅业吸收资 金，以钱生钱获得较高的收益。7 住宅业的发展促进金融业务多样化发展。随着住宅业存量搞活，增量发 展，金融业介入住房领域的范围扩大，出现了各种不同形式的住房筹资和融 资形式，增设了存贷款业务种类与发行有价证券的种类，拓展了金融业务范 围与服务对象使金融业的功能进一步得到完善。 耋 三、住房金融的概念和特点 住房金融是指与住房的生产和消费有关的货币资金的筹集、融通、借贷、 结算等各种信用活动的总称。住房金融是房地产金融的一个重要分支。房地 产金融是指发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通。其涉及的范 围除了住房外，还包括办公楼、商业营业用房及其他房。房地产金融是随房 地产业的兴起而产生和发展起来的，是房地产业和金融业相互渗透的结果。 住房金融则是住宅业与金融业相互渗透的结果，在我国，住房金融这一提法 是在大力发展住宅产业引导住宅消费这一背景下兴起并从房地产金融这一统 称中独立出来的。大力发展住宅产业并不是要搞新一轮“房地产热”，不是搞 投资扩张，而是要与国民经济增长方式的转变相结合，要依靠居民住房有效 需求，依靠居民自身消费而不是集团消费来带动住宅业的发展。使之成为国 民经济的增长点。与之相适应，住房金融的重点是引导住宅消费，发展住房 消费信贷。 住房金融与一般金融在原则上是一致的，只不过由于它与住宅业的经济 活动有着更为直接和密切的联系，因而成为一种相对独立的具有自身特点和 体系的行业性金融。住房金融的特点是由住房商品的特性和住宅业的特点决 定的。 ( 一) 资金运动量大、占用时间长 住宅业是资金密集型行业，住房再生产各个环节都要占用大量的资金， 往往是几万元、几十万元，甚至上千万元、上亿元。从住房的投入到产出到 收回投资过程中，伴随着大量的资金筹集、运用与融通，表现为资金的大量 流入与流出。因而充足的资金来源是住房金融必须解决的一个问题。 住房生产周期长，住房资金完成一次周转的时问较长。一般住房资金从 投入到全部回收，快则几年，慢则十几年甚至几十年，而一旦资金注入住宅 业投入运行，就以土地或建筑物的形式相对固定，只有住房商品卖出后才能 收回投资。对于居于个人的贷款来说由于居民的经济承受能力有限，贷款 期限一般都比较长，通常为l o 年、1 5 年甚至长达二十几年，巨额资金被长期 4 占用，因此住房金融机构不仅要扩大资金来源，而且要争取长期而稳定的资 金来源，始终保持和拥有充裕的资金。 ( 二) 既有经营性又有很强的政策性 这是由住房既有商品性又有福利性的二重性决定的。住房是商品：它和 其它商品一样具有价值和使用价值。住房商品价格应体现并等于住房的价值。 住房的分配消费应纳入商品交换轨道。银行等商业住房金融机构为住房生产、 交换、消费融通资金并从中获利体现了一般金融的经营性。另一方面，住房 问题是一个关系人民生活的重大政治、经济、社会问题。各国政府无不重视 住房问题的解决。但住房投资受到其资金周转慢、占用额大、回收期长、风 险较大的制约，住房消费受到住房商品的高价值特点与居民收入水平差距客 观存在这一现实的制约。因而在住房领域，市场调节往往能实现资源配置的 有效性，却不能实现资源配置的社会合理性。若任由市场调节，则那些具有 社会效益但风险较大的住房政策项目得不到实施，低收入骱层无力支付房价， 又不能从商业性金融机构获得融通资金，不能享有基本住房条件，这必然引 起各种矛盾，导致政治、经济、社会的不稳定。因而住房往往被赋予一定的 社会福利性，各国政府直接或间接支持住房金融发展以弥补市场缺陷。其主 要形式有：一、制定和实麓完整的系统性的住房金融法规和其他住房法规； 二、制定系列的税收优惠政策、利率政策。提供住房补贴等；三、成立政策 性住房金融机构。 f 三) 住房金融服务专业性强 住宅业投资量大，生产过程特殊，协作关系复杂，需要专门的金融为之 服务。同时住宅业是一个系列化的生产经营活动，它包括土地的开发、土地 使用权有偿转让、房屋的建设、物业管理、房屋销售租赁等诸多方面，涉及 到住房的生产、交换和消费的所有阶段，因而需要住房金融为之提供全面的 配套