（人文地理学专业论文）“夹心层”住房问题实证研究——以广州市为例.pdf

摘要 1 9 9 8 年，国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建 设的通知，正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化，逐步建 立起以市场为特征的住房新体制。经过十年住房市场化的发展，目前，我国初步 形成了“最低收入家庭承租廉租住房、低收入家庭购买经济适用房、其他高收入 家庭购买商品房 的多层次住房供应体系。然而，随着房价的不断攀升，近几年， 城市住房需求中开始出现一个新的群体：“夹心层。他们既不能享受国家住房保 障待遇，又难以支付商品房，面临着迫切的住房需求。本文在介绍国内外有关“夹 心层住房研究的基础上，对广州市的“夹心层 住房问题进行了深入探讨，借 助问卷调查的方法深入了解广州市“夹心层 的住房需求，探讨广州市“夹心层 住房供应问题，分析评价广州限价房存在的主要问题，在总结现有“夹心层 住 房政策和国内外成功经验的基础上，对解决“夹心层 住房问题进行了探讨，提 出了相应的建议。 全文共分为七章：第一章首先对论文的相关概念进行界定，对国内外学者的 研究情况进行了综述。在此基础上，第二章提出了本文的研究设计，包括研究背 景、研究对象及范围、研究目的与意义、研究方法与数据来源、研究框架等。第 三、四章是本文的重点，第三章对“夹心层产生的原因、住房需求特点及影响 因素进行论述，并探讨广州市“夹心层住房需求的趋势。根据问卷调查及深入 访谈，主要从“夹心层范围、居住现状、住房方式选择需求和居住空闻需求等 对“夹心层刀住房问题进行剖析。第四章分析广州市针对“夹心层 住房供应存 在的问题，对住房供应结构、住房供应空间分异、租房供应状况和政策性住房进 行了研究。针对广州为解决“夹心层住房问题而建设的限价房，从供应特征， 就业空间、公共交通和公共服务等方面对限价房进行区位分析。第五章阐述我国 目前的住房政策现状，结合国内外对“夹心层”住房保障的成功经验，在此基础 上，第六章对适合“夹心层”的各种住房方式进行探讨，在引导“夹心层 选择 合适的住房方式的基础上，对广州市住房政策提出建议。第七章是结论与讨论。 关键词：“夹心层 ；住房需求；住房政策；广州市 l l a s t u d yo nh o u s i n go fs a n d w i c h c l a s s _ 4c a s es t u d yo fg u a n g z h o u m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y n a m e ： l a ix i n h u a n s u p e r v i s o r ：p r o f l il i n g a b s t r a c t i n19 9 8 ，t h es t a t ec o u n c i lo fp r ch a n d e dd o w nad o c u m e n t ， t h ec i r c u l a ro n f u r t h e rd e e p e n i n gt h er e f o r mo fu r b a nh o m i n gs y s t e m , s p e e du ph o u s i n g c o n s t r u c t i o n ，w h i c ho f f i c i a l l ya n n o u n c e ds t o p p i n gt h ep h y s i c a la l l o c a t i o no fh o u s i n g ， a n do u rc o u n t r yg r a d u a l l yi m p l e m e n t st h em o n e t i z a t i o no fh o u s i n gd i s t r i b u t i o n , e s t a b l i s h e sam a r k e tf o rh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c so ft h en e ws y s t e m , t h ef o r m a t i o no f t h em u l t i - l e v e lh o u s i n gs u p p l ys y s t e m , m i n i m u m - i n c o m ef a m i l i e sr e n tl o w - c o s t h o u s i n g ，l o w - i n c o m ef a m i l i e sb u ya f f o r d a b l eh o u s i n g ，a n do t h e rh i g h - i n c o m ef a m i l i e s b u yh o u s e s h o w e v e r , w i t hh o u s i n gp r i c e sr i s i n g ，t h e r ei san e wg r o u pi nt h ec i t y ：t h es a n d w i c h c l a s s t h e ya r en o tq u a l i f i e df o rt h ea p p l i c a t i o no fa f f o r d a b l eh o u s i n ga n dc a n n o t a f f o r dt ob u yc o m m e r c i a lh o u s e ，b u tt h e yf a c ew i t hu r g e n th o u s i n gn e e d s i nt h i sp a p e r , o nt h eb a s i so fi n t r o d u c i n gt h es a n d w i c hc l a s sa th o m ea n da b r o a d ， d i s c u s s i n gt h eh o u s i n gi s s u eo f s a n d w i c hc l a s s ，ad e e p e ru n d e r s t a n d i n go ft h eh o u s i n g n e e d so fs a n d w i c hc l a s sw i t haq u e s t i o n n a i r es u r v e y , e x p l o r i n gt h ei s s u eo fh o u s i n g s u p p l yo fs a n d w i c hc l a s si ng u a n g z h o u ，a n a l y z i n ga n de v a l u a t i o nt h em a i np r o b l e m s o ft h ec u r r e n tp r i c e - l i m i th o u s i n gp o f i c y a c c o r d i n gt ot h ec o n c l u s i o no fh o u s i n g p o l i c i e s o fs a n d w i c hc l a s sa th o m ea n da b r o a d ，t h i sp a p e rp u tf o r w a r d r e c o m m e n d a t i o n sf o rs o l v i n gh o u s i n gp r o b l e m so fs a n d w i c hc l a s s t h ef u l lt e x ti sd i v i d e di n t os e v e nc h a p t e r s ：f i r s to fa l l ，c h a p t e r1d e f i n e sr e l a t i v e c o n c e p t s ，a n dg i v e sar e v i e wo nt h es t u d i e s b a s eo nt h i s ，c h a p t e r2p r e s e n t st h e t h d e s i g no ft h ed i s s e r t a t i o n , i n c l u d i n gr e s e a r c hb a c k g r o u n d ，r e s e a r c ho b j e c ta n ds c o p e , r e s e a r c hp u r p o s ea n ds i g n i f i c a n c e ，r e s e a r c hm e t h o d sa n dd a t as o u r c e s ，r e s e a r c h f r a m e w o r ka n ds oo i lc h a p t e r3a n dc h a p t e r4a r et h ef o c u so ft h i sp a p e r , c h a p t e r3 d i s c u s s e st h ec a u s e ，t h eh o u s i n gn e e d sc h a r a c t e r i s t i c sa n dt h ei m p a c tf a c t o r so f s a n d w i c hc l a s s ，a n d p r e d i c t st h et r e n do fh o u s i n gn e e d so fs a n d w i c hc l a s s a c c o r d i n gt oq u e s t i o n n a i r ea n di n t e r v i e w , a n a l y z i n gt h es c o p e ，h o u s i n gs t a t u s ， h o u s i n go p t i o n sa n dl i v i n gs p a c en e e d so fs a n d w i c hc l a s s c h a p t e r4a n a l y z i n gt h e p r o b l e m so fh o u s i n gs u p p l yo fs a n d w i c hc l a s s ，s t u d y i n gt h es t r u c t u r eo fh o u s i n g s u p p l y , s p a t i a lv a r i a t i o n , r e n th o u s i n gs u p p l ya n dp o l i c yh o u s i n g a n a l y z i n gt h e p r o b l e m so fp r i c e - l i m i th o u s i n gp o l i c y , h o u s i n gs u p p l yc h a r a c t e r i s t i c s , e m p l o y m e n t s p a c e ，p u b l i ct r a n s p o r ta n dp u b l i cs e r v i c e s c h a p t e r5s e t so u tt h ec u r r e n ts t a t u so f h o u s i n gp o l i c ya th o m e ，c o n c l u d e st h e s u c c e s s f u le x p e r i e n c e so fs a n d w i c hc l a s s a b r o a d ，b a s eo nt h i s ，c h a p t e r6e x p l o r e st h es u i t a b l ew a y so fh o u s i n gf o rs a n d w i c h c l a s s , g u i d e ss a n d w i c hc l a s st o c h o o s et h eh o u s i n gw a y ss c i e n t i f i c a l l y , m a k e s p r o p o s a lf o rh o u s i n gp o l i c y c h a p t e r7 i st h ec o n c l u s i o na n dd i s c u s s i o n k e yw o r d s ：s a n d w i c hc l a s s ；h o u s i n gn e e d s ：h o u s i n gp o l i c y ：g u a n g z h o uc i t y 图目录 图1 - 1 “夹心层”与中等收入关系图8 图2 - 1 研究范围2 3 图2 - 2 调查问卷流程图2 6 图2 - 3 研究框架2 7 图3 - 1 全市及各区的房价变化3 3 图3 - 2 广州市居民消费价格分类指数( 上一年= 1 0 0 ) 3 4 图3 - 3 被调查者的住房状况4 0 图3 4 被调查者的住房面积4 0 图3 5 被调查者的居住一就业空间分布4 3 图3 - 6 “夹心层”收入与交通方式的关系4 5 图3 - 7 不同收入的住房需求方式选择4 6 图3 - 8 长期租房意向分析图5 0 图3 _ 9 被调查者租住方式选择5 1 图3 _ 1 0 能承受的最高月租金分析图5 1 图3 - 1 1 被调查者租房类型选择5 1 图3 - 1 2 被调查者买房考虑的因素5 3 图3 - 1 3 被调查者租房考虑的因素5 3 图4 - 1 广州各区商品房价格分布5 8 图4 - 2 广州市公共服务设施与居住空间的分异5 9 图4 - 3 广州市限价房分布图6 2 图4 - 4 购买限价房的收入分布6 4 图4 - 5 保利西子湾墙壁开裂，墙面砖空鼓6 5 图4 - 6 峰景华庭漏水、渗水6 5 图4 _ 7 广州产业分布图6 6 图4 - 8 广州各区技术、资金等密集型产业从业人员的空间分布图6 6 图 9 两小区被调查者交通方式选择6 8 图4 - 1 0 西子湾被调查者出行时间6 9 图4 - 1 1 峰景华庭被调查者出行时间6 9 图4 - 1 2 广州各区公共服务设施用地分布7 0 图4 - 1 3 广州教育机构分布图7 0 图4 - 1 4 广州医疗机构分布图7 0 v i 表目录 表1 - 1 中等收入者划分标准4 表1 - 21 9 9 8 年、2 0 0 3 年、2 0 0 7 年国家住房政策规定的住房供应结构和供应对象8 表1 - 3 消费者购买行为层次划分9 表3 _ 1 广州城市居民房价收入比变化2 9 表3 - 2 “夹心层”范围的估算3 7 表3 - 3 被调查者的基本情况3 9 表3 _ 4 住房方式统计4 1 表3 - 5 住房支出占收入的比例4 2 表h 不同收入的出行时间4 4 表3 _ 7 可接受住房单价统计4 8 表3 - 8 计划购房时间4 9 表3 - 9 被调查者购房面积需求统计5 4 表4 - 1 广州各区一手房价格及总价计算5 7 表4 - 2 广州各区二手房价格及总价计算一5 7 表4 3 广州市限价房规模6 2 表4 - 4 限价房价格分布一览表6 3 表4 - 5 限价房所在区域的商品房平均价格( 2 0 0 9 年1 - 2 月) 一6 3 表4 - 6 限价房与周边楼盘价格比较6 3 表4 - 7 被调查小区居民工作地点统计表6 7 表6 _ 1 买房v s 租房8 4 表6 - 2 一手房v s 二手房8 5 v n 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：颜翻诩 日期：2 卯降6 月8e l 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名：赖韧翻， 日期：2 0 d 7 年6 月8e l 导师签名： 魄卅年多月分日 引言 随着我国住房制度改革的深化，一个“最低收入家庭承租廉租住房、低收入 家庭购买经济适用房、其他高收入家庭购买商品房”的多层次住房供应体系逐步 形成。我国人均住房面积不断扩大，“2 0 0 6 年，我国城镇人均住房建筑面积约为 2 7 平方米，城镇住宅成套率达到8 0 以上，住房资产占城镇居民家庭资产的比 重超过5 0 1 。刀但是，在城镇住房制度改革取得巨大成就的同时，我国城市却面 临一个新问题：城市中既不能享受住房保障、又难以支付商品房的中低收入、中 等收入群体的规模越来越大，形成了住房的“夹心层 。 现在的房价。中等收入者很难承受。o 在银行i 作的小陈在调查中说。他现在月收入 8 0 0 0 元左右如果要在天涸买一套9 0 平方米的房子。至少也要9 0 万元。也就是说。如果 他不吃不喝，房价也不再上涨。也要1 0 年才能给自己置个家o i 作7 三年的柴先生从参加i 作那天起就省吃俭用，希望旱8 实现自己的买窍计翔。然 孺面对如此高涨的隽价和手中有限的存款柴先生的买房梦仍然遥遥无期。他算7 一笔账。 他的i 资在二f 八百元钱左右每月存l o 元要l o 年才能付得起一套2 0 万元房子的首 p t , 箍单装修后，仍然逃不掉房奴的命运。 除去一些家底雄晕的人对大多数的后而言买房。仍然是一个奢望对于每个玛 嚣三千元收入的年轻入来说，每月一千余元的赛贷占到收入的5 0 足以将生活水平拉至 低端o * 。 我国城市“夹心层的住房问题是最近几年凸现的问题。1 9 9 8 年以后，我 国住房实物化、福利化分配让位于货币化、市场化分配，逐步建立起以市场为特 征的住房新体制。2 0 0 3 年以来，房价不断攀升，物价也随之上涨，房价收入比 迅速提高。最低收入家庭、低收入家庭的住房能够享受到国家的保障，高收入者 可以承受房价的上涨。因此，受房价影响最大的，是占住房需求比重较大的中低 收入、中等收入群体。他们既不能享受住房保障待遇，又难以支付商品房。这些 “夹心层 面临的住房问题是什么? 他们的住房需求是什么? 他们的住房如何解 决? 1 建设部：大力解决城市低收入家庭住房困难，实施公交优先发展战略中华人民共和国住房和城乡建设部 w w w m o h u r d g o v c n 2 0 0 7 1 0 - 1 9 1 1 1 相关概念界定 1 1 1 中等收入者 1 ) 概念 第一章相关研究综述 中等收入者( m i d d l e i n c o m e ) 是一个相对宽泛的概念，目前还没有严格的定 义。有关中等收入者的概念并不清晰，理论界和媒体报道有多种不同的解释，对 中等收入者有不同的认识。在国外都表述为“中产阶级 ，国内学界有诸如“中 等收入阶层、“中产阶级、“中等收入群体 等一些提法。“阶级和“阶层 带有较多的政治色彩。有学者认为，“中等收入者是指在一定时期内达到中等收 入水平的城乡居民( 狄煌，2 0 0 3 ) 。有学者认为，“中等收入者是指其收入水平 与在某个时期里同一地域范围内全体居民收入的平均水平相当的那一部分人 ( 苏海南，2 0 0 3 ) 。有人则强调，不能简单地把中等收入者阶层仅仅视为一个收 入概念( 李培林，2 0 0 3 ) 。国家发改委宏观经济研究院课题组认为，“中等收入者 是指一定时期收入保持在中等及生活较富裕、生活水平相对稳定的居民群体【l 】。 2 0 世纪9 0 年代以来，我国学术界对中等收入阶层展开了大量的研究。国内 学术界对什么是中等收入者大致有四种意见。一是以收入标准为主、生活指标为 辅，即中等收入者主要是指个人有稳定的中等收入、同时生活水平达到一定指标 的社会群体。二是根据区域人均收入划定，即中等收入者一般以一定区域人均收 入水平为标准线来确定。著名社会学家陆学艺的观点是先区分六类不同发达程度 的城镇和乡村，即发达城镇地区、较发达城镇地区、欠发达城镇地区，发达农村 地区、较发达农村地区和欠发达农村地区，并以各类地区的个人月收入平均值为 标准，确定一个人是否属于中等收入者。三是以收入来划定，中等收入者的收入 应当高于平均收入水平，起点标准应稍高于我国人均国内生产总值，接近职工年 平均工资水准，是多数人通过自身的努力可以实现的。四是国际参照标准，即中 等收入者收入水平应适当贴近国际平均的中等收入标准线。 中等收入者有广义和狭义之分。广义的中等收入者包括中等偏高收入者( 中 2 高收入者) 、中等收入者和中等偏低收入者( 中低收入者) 。本文的研究对象为中 等收入者和中等偏低收入者。 2 ) 特征 中国学者陆学艺在其所著的当代中国社会阶层研究报告中，将中等收入 阶层界定为：“所谓中间阶层，是指以从事脑力劳动为主，靠工资及薪金谋生， 具有谋取一份较高收入、较好工作环境及条件的职业就业能力及相应的家庭消费 能力，有一定的闲暇生活质量；对其劳动、工作对象拥有一定的支配权；具有公 民、公德意识及相应修养的社会地位分层群体 2 1 。 这一界定基本归纳出了该阶 层的特征。 现阶段的中等收入者大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金为主要收入，一 般受过良好的教育，具有专业知识、较强职业能力和相应的家庭消费能力。他们 有一定的闲暇时间，追求生活质量，对其劳动工作对象一般拥有一定决定权和支 配权。中等收入者不仅是传统的住房和教育领域的主导消费群体，也引领着新兴 的通讯领域的消费。他们是消费市场的主导力量，也是拉动消费和稳定消费市场 的主导力量( 王开玉，2 0 0 7 ) 。 国家发改委宏观经济研究院课题组则认为，中等收入者是相对的、动态的、 生活较富裕且相对稳定的群体。 3 ) 划分标准 对于中等收入群体的划分，主要有四种：一是以收入为主要标准来划分。国 家统计局把年收入在8 0 0 0 元至5 0 0 0 0 元人群统计为中等收入者，截至2 0 0 2 年底， 其占全国人口比重约为1 8 。法国巴黎百富勤公司将中国的中等收入者年收入定 为2 5 万元至3 万元，家庭年收入为7 5 万元至1 0 万元。二是以家庭财产为标准 划分。据国家统计局公布的首次中国城市居民家庭财产调查总报告显示，截 至2 0 0 3 年6 月底，我国城市家庭财产户均总值已达2 2 8 3 万元，其中有4 8 5 的被调查家庭财产在1 5 万元至3 0 万元之间。以家庭财产3 0 万元为中等收入者 的收入标准，我国中等收入者人数大约超过2 亿，也占全国总人口的1 8 。三是 以居民生活水平为标准划分。国际上一般认为，恩格尔系数6 0 以上为贫困，5 0 一6 0 为温饱，4 0 - 5 0 为小康，4 0 以下为富裕。根据国际经验，人均g d p 3 在3 0 0 0 美元左右时，居民生活的恩格尔系数均值在3 0 上下，多数居民已处在 中等收入者【3 1 。四是界定中等收入者需要多个标准的综合。中国社科院“当代中 国社会结构变迁研究 课题组2 0 0 1 年提出，中等收入者的划分还需参照职业标 准、收入标准、消费及生活方式标准、主观认同标准的综合统一【4 】。 国家发改委宏观经济研究院课题组的划分标准得到学界相对一致的认可，划 分标准考虑因素有目前城乡居民收入水平、达到全面小康时的城乡居民收入水 平、城乡居民收入差距、城市化进程及国际参照标准【5 j 。其划分标准如表l l 所示： 表1 - i 中等收入者划分标准 划分标准 按收入划分1 5 0 0 0 元人年( 下限意义) 按资产划分户均财产达到4 5 万元左右 1 、恩格尔系数应在3 5 以下； 按生活质量划分 2 、人均居住面积应达到3 0 平方米以上； 3 、人均蛋白质日摄入量应达到8 5 克以上； 4 、文化娱乐及服务支出比重应在4 0 以上。 资料来源：宏观经济研究院经济和社会发展研究所课题组中等收入者的概念和划分标准 宏观经济研究2 0 0 4 ( 5 ) ：5 5 本文认为，首先，中等收入阶层的划分标准应该是综合的，而不是单一的， 也就是说，收入水平只是界定中等收入阶层的基础指标之一，而不是唯一的决定 性因素；其次，在不同的国家和地区，工业化的不同阶段，中等收入阶层的界定 标准都是不同的；最后，由于我国地区之间经济社会发展不平衡，现阶段中等收 入阶层的界定标准既有全国性的标准，也有地区性标准。 4 ) 本文界定 本文的“中等收入者主要是针对住房而言的，以家庭人均可支配收入2 水 平作为确定中等收入者的标准。广州市购买经济适用房的年均可支配收入上限是 1 8 2 8 7 元，相当于2 0 0 6 年广州市城市居民人均可支配收入1 9 8 5 1 元的9 2 ，这 一标准还参照了国内外核定保障线的方式，充分考虑了保障人群买房支出和收入 之间的合理比例。另外，购买限价房的标准的个人年均收入上限是1 0 万元。因 2 人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车 使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。个人可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性 因素。 4 此，结合问卷调查结果，本文把人均年均可支配收入在2 1 0 万元之间的人群列 入中等收入者群体区间范围。 1 1 2 中低收入者 我国对中低收入者也没有一个准确的概念。有关中低收入者的概念，有诸如 中低收入阶层、中低收入群体等提法。 中低收入阶层是一个统计概念。国际上对于城市居民收入阶层的界定有多种 方法，比较流行的方法是将国家或城市居民的个人收入进行统计，并以统计中位 数为基准点划分出不同的收入层次。按照我国统计局标准，依据收入“五等分法 一般可分为5 个层次：2 0 的高收入户、2 0 的较高收入户、2 0 的中间收入 户、2 0 的较低收入户以及2 0 的低收入户。其中，较低收入户与低收入户共 同构成统计意义上的中低收入阶层。 我国对城市中低收入群体的准确定义，指的是在城市中处于城市人口收入水 平线附近或低于平均线或者其生活状态处于平均生活或以下的广大群体。 中低收入群体的组成成员从事着各色各样的职业，扮演着各种社会角色，涉 及到了社会的方方面面，参差不齐。即使是受过良好教育的白领阶层，在诸如北 京、上海、深圳这样的一级城市，在激烈的竞争下，也有可能成为“中低收入群 体中的一员。 中低收入者有广义和狭义之分。广义的中低收入者不仅包括狭义上的中低收 入者，而且还包括低收入居民。鉴于本文写作需要，本文采用狭义的中低收入概 念，不包括低收入者。 1 1 3 搿夹心层” 1 ) _ 夹心层刀的相关论述 “夹心层一这一概念是近几年来开始出现的词语。 国家出台了住房保障制度后，社会上出现了一群既买不起经济适用房，也不 符合廉租住房政策的城市居民，被形象地称为住房“夹心层”f 6 l 。对“夹心层 的论述主要出现在各类新闻报纸。黄庭钧、刘铮在收入“夹心层 有望获补助 5 一文中指出，我国的夹心阶层目前主要是指无能力购买经济适用房，同时又达不 到廉租住房申请条件的居民家庭。一些超越了最低收入线的低收入家庭就属于这 个范围。他们无力负担购买经济适用房屋的首付款，属于被目前住房体系忽略的 一个阶层1 7 1 。 2 0 0 5 年6 月下旬，上海市政协和九三学社在开展市场调查的基础上，与政 府工作人员、专家、律师和开发商举行了“培育发展住房租赁市场”论坛。在论 坛上，与会人士提出了“夹心层 住房难的问题，并认为“夹心层 指既无能力 购买商品房( 上海没有经济适用房) ，又不符合廉租住房条件的人群【8 】。 2 0 0 7 年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见调整变化 为“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。 此后，“夹心层的涵 义则有所变化。 浙江省委常委、杭州市委书记王国平提出了一个新概念两个“夹心层 。 第一个“夹心层 ，是指不符合廉租房租赁条件、又买不起经济适用房的城市低 收入住房困难家庭。也就是家庭人均年收入高于上年度市区城镇居民人均可支配 收入的3 8 、低于6 0 ，符合经济适用房申购条件却又买不起经济适用房的低 收入住房困难家庭。第二个“夹心层，是指不符合经济适用房申购条件、又买 不起商品房的中低收入住房困难家庭。也就是家庭人均年收入高于上年度市区城 镇居民人均可支配收入的6 0 ，不符合经济适用房申购条件但又买不起商品房的 住房困难家庭【9 】。 贺雷指出，所谓“夹心层 ，是指那些既不符合购买经济适用房条件又无力 购买商品房的居民群体。由于许多城市住房供需紧张，结构性矛盾难以在短期内 缓解，而房价的飞速上涨使得许多地方都不同程度地存在着这样的“夹心层 ， 比如初级公务员、大学毕业生、外来人才等，这些人群成为政府住房保障的“盲 点 。同时，城市原住居民中也存在较大的“夹心层群体，比上不足比下有余 的身份造成其住房难的尴尬境地。另外，我国每年有数以千万的农村进城务工人 口，他们一则收入较低，商品房遥不可及；二则不具备所在城市的户口，保障性 住房很难分其一杯羹。随着我国人口迁移政策的逐步放开，农村进城人口的队伍 将不断壮大，在今后相当长的时期内，他们的住房问题将是城市不得不面对的难 题。由此可见，“夹心层涵盖了众多居民群体，从中等收入者到无本市户籍的 6 人群，所占人口比重远大于低收入者和高收入者【1 0 1 。陈颐按收入“五等分法测 算“夹心层一约占城市家庭总数的4 0 - - 4 5 ，且“夹心层 将在我国城市长期 存在。 2 ) “夹心层一的定义 从以上论述看，“夹心层 包括三层类似的内涵：一是指既不符合廉租房申 请条件又无能力购买经济适用房的居民家庭；二是指既不符合廉租房申请条件又 无能力购买经济适用房的城市居民；三是指既不符合廉租房申请条件又无能力购 买商品房的人群。 这三种内涵基本相同，主要差别在于两个方面：一、“夹心层”是指居民家 庭还是指居民；二、是指买不起经济适用房还是买不起商品房。 首先，本文认为“夹心层 既是指居民又是指居民家庭。所谓夹心层肋， 即是不符合国家规定的住房保障条件，但又难以自行解决住房问题的这一群体。 高不成低不就，处于住房保障体系的尴尬局面。而这一群体中，包括两大部分， 一部分是单身群体，尤其是大学毕业生；另一部分是家庭双方收入为中等( 中低) 水平，但却难以支付高房价的居民家庭。因此，“夹心层力是既包括居民个人， 又包括居民家庭的群体。 其次，本文认为“夹心层 是指难以支付商品房的群体，既包括买不起商品 房的群体，也包括已付首付、却难以承担供房支出的群体。1 9 9 8 年国务院关 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出，“建立和完善以经 济适用房为主的多层次城镇住房供应体系中低收入家庭购买经济适用房，其 他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房 。2 0 0 3 年，国务院关于促进房地 产市场持续健康发展的通知提出，“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住 房同时，根据当地情况，合理确定经济适用房和廉租住房供应对象的具体收入线 标准和范围，并做好其住房供应保障工作 。国家发改委在关于下达2 0 0 3 - - 2 0 0 4 年经济适用住房建设投资计划的通知( 发改投资 2 0 0 3 ：14 9 2 号) 中提出“经 济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要 途径 。可见，从1 9 9 8 年到2 0 0 3 年政策规定的经济适用房购买群体由多数家庭 变为少数家庭，商品房逐渐成为住房的主要供应方式。2 0 0 7 年国务院关于解 决城市低收入家庭住房困难的若干意见调整变化为“经济适用住房供应对象为 7 城市低收入住房困难家庭。”由此，许多中等收入及中等偏下收入者被排除在经 济适用房的供应对象之外( 表】- - 2 ) 。另外，一些中等收入者尽管已经买房，但 仍然在承担着巨大的供房压力，每月巨额供房支出大大降低了他们的生活质量。 因此，“夹心层 既包括买不起商品房的群体，也包括已付首付、却难以承担供 房支出的群体，即是指难以支付商品房的群体。 表1 - 21 9 9 8 年、2 0 0 3 年、2 0 0 7 年国家住房政策规定的住房供应结构和供应对象 住房供应结构廉租住房经济适用房商品房 1 9 9 8 年最低收入家庭中低收入家庭其他收入高的家庭 供应( 约1 0 )( 约7 0 ) ( 约2 0 ) 对象 2 0 0 3 年 最低收入家庭中等偏下收入家庭 多数家庭 ( 约1 0 )( 约3 0 )( 约6 0 ) 2 0 0 7 年最低收入家庭低收入家庭多数家庭 ( 约1 0 ) 资料来源：国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发【1 9 9 8 】 2 3 号) ；国务院关于促进房地产市持续健康发展的通知( 国发f2 0 0 3 】1 8 号) ；国务院关 于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见( 国发 2 0 0 7 ) 2 4 号) 因此，“夹心层”是指既不符合经济适用房或廉租房申请条件，又难以支付 商品房的群体。既包括居民个人，也包括家庭；既包括未买房的群体，也包括正 在承受着巨大供房压力的群体；既包括具有本市户籍的居民，也包括已经在本市 居住和工作较长时间的外来人口( 尤其是知识型移民3 ) 。 “夹心层 和中等收入者既有联系又有区别。“夹心层是针对购房而言， 处于购买经济适用房和购买( 供) 商品房之间的一个群体，可支配收入处于中等 收入或中等偏低收入。而中等收入者中，虽然有一大部分中等收入或中等偏低收 入是属于“夹心层 范围的，但仍有一部分中等偏高收入者是可以支付商品房的。 两者的关系如图1 1 所示： ) 回 图1 - 1 “夹心层”与中等收入关系图 ( 资料来源：自绘) 3 “知识型移民”是指受过高等教育、掌握相应知识技能，在不同地域之间进行流动，以在新的移入地为 定居目标并定居年以上的迁移人口。 8 1 1 4 住房需求 1 ) 定义及分类 住房需求，目前尚未有一个公认的定义，一般认为是指人们可以或可能被满 足的需要。它是一个复合的概念，人作为需求的主体，对住房有各种各样的需要。 按照住房的价值属性可以分为真实需求与投资需求；按照住房社会属性可以分为 住房量的需要和住房特性需要( 如住房面积、区位、设计、价格等) ；按照户主 属性细分可以分为青年人需求、中年人需求和老年人需求等；按照时间属性，可 以分为当前需求和未来需求；按照产生的城市化动力，可以分为更新需求和新增 需求；按照需求弹性，可以分为刚性需求和弹性需求；按照需求层次，又可以分 为基本需求和功能派生需求。 住房需求在不同特征的需求主体与需求客体之间交叉，作为需求主体的人， 有年龄、性别、职业、收入、宗教等诸多特征，作为需求客体的住房，有面积、 区位、设计、价格等多种属性。不同主体需要不同特征的住房，建设部部长汪光 焘在参加同济大学百年校庆重要活动的“城市发展国际论坛时表示，中国将“人 人享有适当住房。 2 ) 住房需求分层理论 吴先敏和宋永发【1 1 】依据马斯洛的需求层次理论和大连市房地产消费者调查 资料，对住房消费者购买行为进行了层次划分，提出了相应的五个层次。一是生 理需求，满足最低需求层次的市场，要求住房具有一般居住功能即可；二是安全 需求，购买者更看中对自身的影响；三是社会需求，购买者关注产品是否有助于 提高自身的交际形象；四是尊重需求，购买者更为关注与众不同的象征意义；五 是自我实现需求，购买者有自己的判断标准，或者有自己偏好的固定品牌。他们 把这种理论细分到物业类型( 表l 一3 ) ，从而相应地延伸出了住房需求分层理论。 表1 - 3 消费者购买行为层次划分 消费者需求住房类型 生理需求小户型、普通住宅，价位在1 5 万元以下 安全需求中小户型、普通住宅，价位为1 5 3 0 万元 社会需求中户型、普通住宅，价位为3 0 5 0 万元 尊重需求较大户型、中高档住宅，价位为5 0 一1 0 0 万元 9 资料来源：吴先敏，宋永发商品房消费者行为模式浅析【j 】建筑管理现代化2 0 0 5 年第 4 期：1 9 - 2 1 住房需求分层理论又将住房需求划分为三个层次：生存型( 生理、安全需求 型) 、发展型( 安全、社会需求型) 和享受型( 自我实现需要型) 。 1 ) 生存型需求者特征 一般情况下，生存型购房者处于初次置业阶段，刚刚独立生活，工作时间不 长，没有多少积蓄，单身或刚结婚不久，又迫切需要一个自己拥有的空间，年龄 一般在2 0 一3 0 岁之间，对价格比较敏感，偏好中小户型。 2 ) 发展型需求者特征 一般情况下，发展型购房者职业多为部门经理、收入较高行业的白领、中等 自领阶层，年龄在3 0 4 5 岁，子女在6 岁左右，偏好中户型和大户型。 3 ) 享受型需求者特征 一般情况下，享受型购房者职业多为私营企业主、职业经理人、高科技人员， 年龄在4 0 一5 0 岁，身边有未独立的子女，对价格的敏感度较低，购房动机带有 明显的感情色彩，注重能够实现自己的自尊需求。 住房需要( h o u s i n gn e e d ) 和住房需求( h o u s i n gd e m a n d ) 两个概念之间既有 联系又有区别。需要是由于客观或自然条件所决定的人们对于某种物品或劳务的 想望，而需求则是人们有支付能力的需要，二者的区别主要在于是否有相应的经 济能力支撑。本文对于住房需求的定义也是建立在支付能力许可的基础上的合理 适当的需要，而对于人的无限的需要不做深究。本文主要针对“夹心层 的购房 需求和租房需求进行探讨。 1 1 5 住房政策 “住房政策”，是指政府在一定的社会、经济和政治形势下，为改善住房的 数量、质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房 供应模式而设计的干预措施。其目的是提高居民家庭的居住水平，从数量与质量 上改善住房的供给，保障困难群体( 中、低收入家庭、残疾家庭及无房户) 的最 1 0 低居住水平。住房政策包括中央政府和地方政府两个层次。 住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权共同构成了住房政策的主要内 涵，并在各国政府的住房基本目标中得到体现。这些措施既可以是住房政策的一 般原则和政策目标，又可以是住房市场在各个领域中的具体政策，如住房生产过 程中的建房政策、住房流通过程中的租金政策和房价政策、住房消费过程中的住 房分配政策、住房金融的发展政策等。从理论上说，住房目标的实现可以综合运 用各种措施，但这些措施可能存在深刻的差异，有时甚至是相互矛盾和相互冲突 的。 从整体上来看，住房政策一般包括目标、内容、结构和程序四个方面。从操 作过程上来看，住房政策可以理解为形成某种变化的过程，这种变化是针对一定 预期目标而有计划的行动，包括问题的提出、政策的制定、计划和政策的执行和 实施及其成果。从与住房市场的关系来看，住房政策可以理解是政府对住房市场 的调节和干预，调节和干预包括更有效利用资源的市场平衡政策和对住房资源的 再分配政策。因为中、低收入家庭是住房问题的主体，各国政府干预住房市场的 主要目的是解决中、低收入阶层的住房问题，满足他们不断增长的住房需求，所 以，政府制定住房政策自然就以中、低收入家庭住房政策为主，其他住房政策为 辅【1 2 1 。 1 2 国内外研究 1 2 1 国外研究 1 ) 基础理论研究 ( 1 ) 住房。过滤 理论 过滤理论最早是由伯吉斯( e w b u r g e s s ) 在2 0 世纪2 0 年代初期解释芝加 哥住房格局时提出的，它主要是指在住房市场中，最初为收入较高房客建造的住 房，随着时间的推移，住房质量发生老化，同时新建的住房供应增加，导致这部 分住房价格降低，这时收入较高的房客为了追求更好的居住条件，会放弃现有住 房，而收入较低的房客便会购买或租赁这部分被较高收入