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商业地产招商专业知识 2012年4月 目录 一 商业地产概况二 商业规划和业态组合三 商业业态分析四 市场各业态抽成情况分析 一 什么是商业地产 商业地产是包括购物中心 大卖场 商业街 shoppingmall 主题商场 专业市场 批发市场 折扣店 工厂直销店 娱乐类商业地产 住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品 商业地产的形式多样 规模也有大有小 规模大的商业地产如shoppingmall项目 可以达到几十万平方米 规模小的商业地产项目仅几百平方米 甚至更小 对于规模庞大的商业地产 其经营多采用开发商整体开发 项目统一经营管理 以收取租金为投资回报形式的模式 对于规模较小的商业地产而言 大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式 但很多小规模商业地产中住宅 公寓 写字楼等项目的底商和各类商业街 商品市场则采用商铺出售 零散经营的模式 在现实生活中 我们接触最多的便是社区商业 大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态 商业地产与住宅的前期规划有很大差异 住宅是要卖的 主要考虑地块卖给什么样的人 后期营销中也注重针对它的客户 大卖场 SHOPPINGMALL 规划非常复杂 前期需要很多论证 考察国内外大量SHOPPINGMALL 设计做好再招商 先招主力店 找平均在两万平方米以上的商家 基本是开发商主动联系的 主力店确定之后 再招小专卖店 通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈 主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素 如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量 1 1商业地产与住宅地产的区别 1 2商业地产购物中心定位的区分和界定 从购物中心的市场定位 可以从城市的商业发展趋势 项目的立地条件 区位环境特征 潜在消费者概况 商户评价等几个方面来加以区分和界定 1 3商业地产购物中心的定位条件 1 需要遵循的原则 二 商业组合和业态规划 满足和符合市场定位 实现商业人流的有效流动 实现商业展示价值的最大化 实现商业设施的有效性 I 商业规划 2 需要研究的主要问题总体布局 商业建筑布局及与其他设施的互动 商业动线 人流 物流 车流 商铺展示及分割垂直交通体系公共空间的设计及效果 外立面 出入口 中庭 促销广场等 后勤设施的规划及布局 物流通道 卸货区域 卫生间 II 业态组合 1 要遵循的原则 满足和符合市场定位实现业态的协调和互动平衡项目的收益实现项目在品牌 人流吸引力 商业价值及租金收益等多方面的综合效益最大化 不同类型定位的购物中心有不同的业态比例社区型 餐饮 娱乐 50 生活服务店较多商务区 餐饮 娱乐 30 不同发展阶段的购物中心有不同的业态比例案例1 上海新天地餐饮娱乐服装零售案例2 东方新天地展厅服装零售 2 要遵循的原则 三 商业业态分析 业态种类 零售购物型 购物中心 专卖店 超市 便利店 专业店 仓储店 百货商店 购物中心 功能组合 集购物 餐饮 娱乐 休闲 运动 旅游 游乐于一体 一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能 黄金比例 最佳功能比例是零售 餐饮 娱乐为52 18 30业态组合 主力店 次主力店 独立店 主力店是恒星 围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店 品牌店 百货商店 代表品牌 新世界 天虹百货 百盛 品牌特点百货店连锁营运商发展定位 高档奢侈品 发展方针 主攻高端消费市场 高档名品百货 时尚百货顾客定位中高收入阶层发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店 业务已快速扩张至全国26个城市 已经呈现出购物中心的特点 百盛案例 上海九海百盛 茂业 品牌特点2008年5月5日 茂业国际于香港上市1997年3月开设了首家百货店 深圳东门店 公司在珠三角 长三角 西南区共拥有15家百货门店 中国百货业的龙头2005年6月 公司成功收购A股上市公司成商集团经营定位时尚生活方式缔造者发展状况2008年01月2007年10月四川绵阳店开业 江苏无锡清扬店正式开业 2006年06月成商集团完成股权分置改革 天虹百货 品牌特点集团 中国一航成立时间 1984年经营方式 中外合资全国分布 33家直营商场及1家特许经营商场 荣誉 连续7年中国零售百强经营模式 理念模式 百货 超市 X天虹商场 便捷 一次购足 质量可靠天虹百货 服务专业 时尚品牌选择性强 环境优雅 发展状况 深圳市信誉好商店 中国零售百强企业 中国连锁百强企业 广东连锁商业最佳门店 全国首家在线支付网上购物商城04年销售额25亿元人民币 天虹百货 家乐福人人乐易初莲花沃尔玛 超市 选址基本要求 世界最大的连锁零售商 沃尔玛 美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业1962年成立 在全球开设了6 600多家商场 2007年营业额3511亿美圆 居全球之冠沃尔玛在中国1996年进入中国 在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店 至今已在40个城市开设了104家商场 含沃尔玛购物广场 山姆会员商店 沃尔玛社区店三种业态 经营理念从 天天平价 始终如一 到 优质低价 一站式 购物新概念 会员制 严格的成本控制体系 世界第二大国际化零售连锁集团 家乐福 大卖场业态的首创者 欧洲第一大零售商 世界第二大国际化零售连锁集团成立于1959年 现拥有11 000多家营运零售单位 业务范围遍及30个国家和地区家乐福在中国1995年进入中国 已进入了中国25个城市 开设了109家大型超市 经营理念以低廉的价格 卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品 开心购物家乐福 一站式购物 华润万家 国有控股企业集团 华润 集团 旗下零售连锁企业品牌主营大卖场 生活超市 便利超市三种业态截止2007年12月 华润万家在全国拥有门店2450家 2007年销售额突破500亿元 蝉联中国连锁超市第一位 经营理念时尚 品质 贴心 新鲜 低价 便利发展战略全国发展 区域领先 多业态协同 麦当劳肯德基必胜客星巴克面点王 餐饮娱乐 世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基 全球最大的餐饮连锁企业 百胜餐饮集团旗下企业在全球拥有10000多家餐厅肯德基在中国肯德基于1987年进入古都北京截止到2007年11月底 肯德基在中国大陆200多个城市已经拥有2000余家餐厅 成功秘诀 1 崇尚团队精神 永远向充满朝气 勇于挑战自己的年轻人敞开大门 并注重对员工的培训 鼓励员工和肯德基共同成长2 原始而神秘的配方3 特许经营 不从零开始 肯德基将一家成熟的 正在盈利的餐厅转手给加盟者 物业及选址要求 全球最大的比萨专卖连锁企业 必胜客 全球最大的餐饮连锁企业 百胜餐饮集团旗下企业1958年成立 在全球 多个国家和地区拥有1 35万家分店必胜客在中国1990年进入中国 已在中国50多个城市开设了187家连锁店 品牌诉求从 休闲餐饮 到 欢乐餐厅 消费群以年轻一族为主 注重时尚流行经营战略全球战略 目标市场营销战略 STP营销 即细分市场 选择目标市场和产品 或服务 定位 中国战略1 加强大城市 拓展中小城市 四线市场 2 叫停特许加盟 只采取直营模式 3 衍生品牌 必胜宅急送 4 本土化经营 选址要求 世界领先特种咖啡零售商 烘焙者和品牌拥有者 星巴克 星巴克 Starbucks 咖啡公司成立于1971年 是世界领先的特种咖啡的零售商 烘焙者和品牌拥有者在北美 拉丁美洲 欧洲 中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12 000多家咖啡店星巴克在中国1999年进入中国 星巴克在大中华区开设了430多家门店 其中约200家在大陆地区 经营理念提供最优质的咖啡和服务 营造独特的 星巴克体验 让星巴克店成为人们的 第三生活空间 品牌定位目标市场 注重享受 休闲 崇尚知识尊重人本位的富有小资情调的城市白