南京市公共租赁住房管理办法细则.doc

南京市公共租赁住房管理办法细则第一章 总则 第一条 为加快公共租赁住房建设，规范公共租赁住房管理，完善住房保障体系，根据国家有关规定及江苏省公共租赁住房管理办法，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、栖霞区、雨花台区行政区域内的公共租赁住房的规划、建设、租赁和管理，适用本办法。 第三条 本办法所称公共租赁住房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。 本办法所称城市中等偏下收入住房困难家庭，是指本市行政区域范围内，家庭人均年收入低于上年度人均可支配收入的80%、人均住房面积在保障标准以下的家庭。 本办法所称新就业人员，是指自大中专院校毕业不满5年，在本市有稳定职业的从业人员。 本办法所称外来务工人员，是指在本市有稳定职业，非本市户籍的从业人员。 凡引进的各类人才，可申请承租定向公共租赁住房，具体办法另行制定。 第四条 公共租赁住房工作应遵循“政府主导、社会参与、市场运作、循序渐进”的原则，发挥好政府在制度建设、政策支持等方面的主导作用，注重引入市场机制，积极引导、鼓励社会力量参与公共租赁住房投资建设，有计划、分层次解决保障对象的住房困难。 第五条 建立和实行公共租赁住房申请、审核、公示、轮候保障和退出等制度，确保公共租赁住房的分配和管理公开、公平与公正。 第六条 南京市住房和城乡建设委员会是本市公共租赁住房的行政主管部门，负责组织公共租赁住房的统筹建设、监督管理工作，市住房保障办公室负责公共租赁住房的日常管理工作；市发改委负责新建公共租赁住房项目核准审批工作；财政部门负责政府投资的公共租赁住房建设资金的筹集、管理工作；规划部门负责公共租赁住房选址、规划等工作；国土部门负责建设项目用地保障等工作；民政部门负责城市中等偏下收入住房困难家庭申请对象的收入审查工作；税务部门负责建设与运营中相关税收优惠政策的落实；价格管理部门负责制定公共租赁住房的租金价格标准；公安部门负责流动人口管理等工作；监察部门负责公共租赁住房建设、运营的全程监督工作；各区县政府、产业园区(工业园区)负责组织本区域内公共租赁住房的建设管理工作，并配合市级公共租赁住房建设和管理。第二章 政策支持 第七条 公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，参照经济适用住房和廉租住房的优惠政策执行。 第八条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供。 政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨，并在土地供应计划和申报年度用地计划中单独列出优先安排。非政府投资建设的公共租赁住房，建设用地采取出让、租赁或作价入股等有偿方式供地，并将所建公共租赁住房的套型、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置条件予以明确。 第九条 公共租赁住房实行谁投资、谁所有，投资者权益可以依法转让，但转让后原土地和房屋的性质、用途不得改变。 第十条 鼓励房地产企业参与公共租赁住房投资和建设。房地产企业投资建设的小户型普通商品住房，建成后可由政府承租，作为公共租赁住房。 政府承租普通商品住房作为公共租赁住房期满后，如不续租则房源归还房地产企业上市交易。在政府承租期内，政府对承租的普通商品住房，按市场租金标准适当补差，资金在住房保障资金中列支。 第十一条 根据国家和省政府相关规定，对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。公共租赁住房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税，对公共租赁住房经营管理单位建造公共租赁住房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配建的公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，可按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税和印花税。 购买住房作为公共租赁住房的，免征契税、印花税。对公共租赁住房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。第三章 规划建设和房源筹集 第十二条 市政府负责制定本地区公共租赁住房发展规划和年度实施计划，由市住房保障行政主管部门向社会公布。 第十三条 公共租赁住房建设和房源筹集应当符合公共租赁住房发展规划及年度实施计划。 新建公共租赁住房采取集中建设或者混合建设相结合的方式。市政府可以在住房土地出让时，要约收购普通商品住房作为公共租赁住房。 公共租赁住房建设分为住宅和宿舍两类。 第十四条 市、区政府建立长期稳定的公共租赁住房保障资金筹措渠道。政府投资建设的公共租赁住房保障资金主要包括: (一)市、区财政年度预算安排的保障性安居工程保障资金； (二)住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金； (三)土地出让净收益中安排的不低于10%的廉租住房保障资金； (四)上级财政补助的公共租赁住房保障资金； (五)符合国家规定的住房公积金贷款； (六)商业银行贷款； (七)在规划的公共租赁住房地块配套开发商品房所获收益； (八)公共租赁住房的租金收入和配建的经营性物业租赁收入； (九)社会捐赠的资金； (十)其他符合国家规定的资金。第十五条 政府筹措的公共租赁住房保障资金实行专款专用，专项用于新建、改建、购买和租赁公共租赁住房。 第十六条 经政府批准同意的，通过住房公积金贷款、商业银行贷款筹措的政府投资的公共租赁住房建设资金，可以由同级财政从今后年度归集的公共租赁住房保障资金中列支偿还。 第十七条 政府投资建设的公共租赁住房租金收入按照政府非税收入收缴管理制度的规定，实行收支两条线管理。租金收入专项用于偿还政府投资建设的公共租赁住房贷款及公共租赁住房的维护、管理等支出。 第十八条 公共租赁住房房源主要包括： (一)政府投资新建、改建、购买、租赁的住房； (二)各类开发区、产业园区投资新建、改建、购买、租赁的住房； (三)企业事业单位、社会团体和其他组织投资新建、改建的住房； (四)商品房项目中配建的公共租赁住房； (五)退出或者闲置的廉租住房、经济适用住房； 第四章 申请和审核 第二十二条 城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房，应当同时具备下列条件： (一)具有本市市区常住户口满5年； (二)家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%； (三)人均住房建筑面积在保障标准以下。 年满三十五周岁的单身人员可以作为独立家庭进行申请。 住房保障标准和收入标准由市住房保障行政主管部门会同有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。 申请家庭收入及住房面积按下列标准认定： (一)申请公共租赁住房，除申请人及配偶以外，下列家庭成员可作为分摊家庭收入的人口： 1、与申请人或配偶具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员； 2、正在服义务兵役的子女； 3、在外地读书的未婚子女。 (二)除申请人及配偶外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：(六)闲置的直管公房； (七)社会捐赠的住房； (八)其他可以用于公共租赁住房的房源。 第十九条 公共租赁住房应当按照有关规定办理公共租赁房屋产权登记，但不得办理分户产权证。 第二十条 公共租赁住房及其用地不得转变用途，不得分割登记，不得分户转让。 第二十一条 任何单位不得以出租公共租赁住房等名义变相进行实物分房。不得擅自利用农村集体建设用地、企业工业用地兴建公共租赁住房。 外来务工人员集中的大型企业、新就业人员较多的高等院校等单位，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下，经市政府批准，可以利用自有土地新建、改建、扩建公共租赁住房，或者改造现有闲置房作为公共租赁住房，所需资金由建设单位自主筹集。1、共同居住且他处无住房的直系亲属； 2、正在服义务兵役的子女； 3、在外地读书的未婚子女； 4、原同户籍的劳教或服刑人员。 (三)下列房屋应当认定为申请人家庭的住房： 1、家庭成员的私有房屋； 2、家庭成员承租的公有房屋； 3、现住房为父母或者子女的房屋； 4、因离婚不满2年失去的自有或共有的住房(含承租公有住房)； 5、家庭成员转让或被拆迁不满5年，其原自有、共有的住房(含承租公有住房)； 6、依合同尚未交付的房屋。 第二十三条 城市中等偏下收入住房困难家庭承租公共租赁住房申请审核程序： (一)由户主或其配偶向户籍所在地的街道办事处提出书面申请，并按要求提交下列材料： 1、承租公共租赁住房申请书； 2、家庭收入情况的证明材料； 3、家庭住房状况的证明材料； 4、家庭成员身份证和户口簿及需提交的其他材料。 (二)街道办事处应当自收到申请材料之日起15个工作日内，完成对申请人的家庭住房、收入、人口等情况的核查，提出初审意见，由社区居民委员会组织评议，并在社区内公示10日。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区住房保障办公室。 (三)区住房保障办公室应当自收到材料之日起的10个工作日内完成对申请人家庭住房状况的审核，并通知区民政部门对其中住房状况符合保障条件的申请人的家庭收入进行审核。 (四)区民政部门应当自收到移交的材料之日起的10个工作日内就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见并反馈区住房保障办公室。特殊情况可适当延期。区住房保障办公室接到反馈意见后应将全部材料及时报送市住房保障办公室。 (五)市住房保障办公室对区住房保障办公室报送的审核材料进行复核，对其中符合规定条件的登报公示10日。公示期满无异议或异议不成立的，批准其申请。 经批准的申请人与公共租赁住房管理单位签订公共租赁住房租赁合同。 经审核，不符合规定条件的，按照审核程序由审核部门书面通知申请人，并说明理由。 第二十四条 新就业人员申请承租公共租赁住房，应当同时具备下列条件： (一)大中专院校毕业当月起计算未满五年； (二)劳动合同或聘用合同规范、完备，并有稳定收入； (三)在本市正常缴存社会保险和住房公积金； (四)本人(含配偶)在本市无私有房产，未租住公有住房。第二十五条 新就业人员承租公共租赁住房申请审核程序： (一)申请人向用人单位提交申请书及下列证明材料： 1、申请人和共同承租家庭成员的身份证； 2、户口簿或者其他居住证明； 3、劳动合同或者聘用合同； 4、大中专院校毕业证书； 5、婚姻状况证明及所需的其他材料。 (二)用人单位对申请人提供的有关证书真实性进行初审，并连同分配方案在本单位公示10日。 (三)用人单位按公示的方案安排公共租赁住房，并办理相关手续。用人单位应当将申请人的申请材料、分配方案、分配情况等报送市住房保障办公室备案。 (四)市政府重点发展、无条件筹建公共租赁住房、按时足额为职工缴存住房公积金、人数具备一定规模、纳税达到一定额度的单位，其新就业人员可以申请政府投资建设的公共租赁住房。具体条件由市住房保障行政主管部门会同规划、国土、财政、工商、税务、住房公积金等部门制定。 经审核后批准承租政府建设的公共租赁住房的，由市住房保障行政主管部门与用人单位签订房源供应合同，用人单位分配给符合条件的申请人，并将承租公共租赁住房申请人的相关材料报市住房保障办公室备案。 第二十六条 外来务工人员申请承租公共租赁住房，应同时具备下列条件： (一)签订了劳动合同或聘用合同； (二)有固定收入并有支付能力的证明； (三)在本市连续五年缴纳社会保险； (四)本人及配偶在本市无私有产权房，未租住公有住房。 第二十七条 外来务工人员申请承租公共租赁住房的审核程序： (一)向用人单位提交申请书及下列证明材料： 1、申请人和共同承租家庭成员的身份证； 2、户口簿或者其他居住证明； 3、劳动合同或者聘用合同； 4、婚姻状况证明； 5、所需的其他材料。 (二)用人单位对申请人提供的有关证书真实性进行审核，并在本单位公示10日。 (三)经公示无异议或者异议不成立的，用人单位按经公示的分配方案安排公共租赁住房，并办理相关手续。同时将申请人的申请材料、公示情况、分配方案等报送市住房保障办公室备案。 外来务工人员承租用人单位的公共租赁住房，应结合劳动合同中的用工期限约定租期。 (四)在本市务工期间获得市级以上劳动模范称号、市级以上共青团组织授予的“新长征突击手”或“杰出青年”称号、职工职业技能竞赛活动市级以上技术能手称号或竞赛综合成绩前三名、取得技师以上职业资格证书或高级工资格证书且在本市连续缴纳社会保险满2年、在本市工作并连续缴纳社会保险达10年以上的外来务工人员，经市政府认定后，可承租政府投资建设的公共租赁住房。 第二十八条 有下列情形之一的，不得享受公共租赁住房保障： (一)在本市已经领取拆迁安置补偿金5年以内的； (二)户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的； (三)正在享受住房保障政策的； (四)市政府规定的其他情形。 新就业人员、外来务工人员有下列情形之一的，不得享受公共租赁住房保障： (一)申请之日起前5年内在本市有房产转让行为的； (二)本人或者配偶、未成年子女在本市有私有产权房屋的； (三)本人或者配偶已经租住公有住房的； (四)申请人父母、子女或申请人配偶的父母在本市拥有2套(含)以上住房、且人均住房建筑面积达到35平方米以上的。第五章 租赁和管理 第二十九条 市政府根据本市经济社会发展水平、人均可支配收入水平和住房状况，确定城市中等偏下收入住房困难标准和收入线标准，适时调整并向社会公布。 第三十条 供应城市中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房以成套住宅为主，供应新就业人员、外来务工人员的公共租赁住房以宿舍为主。具体配租标准由市住房保障行政主管部门另行制定。 第三十一条 公共租赁住房装修应满足基本生活需求，具体装修标准由市住房保障行政主管部门会同有关部门制定，报市政府批准。 第三十二条 政府投资建设的公共租赁住房的供应实行多渠道、轮候制、就近安置。 轮候批次以市住房保障行政主管部门核准的时间顺序确定，优先安排符合配租条件的市级以上劳模、荣立三等功以上的转业、复员、退伍军人等特殊人群家庭。 轮候期间，申请人的申请条件发生变化的，应及时向所在区住房保障办公室报告。经重新审核确认不符合保障条件的，市住房保障办公室将撤销原批准决定。 选房工作应当由市、区住房保障办公室组织，以摇号等随机方式确定，所选房号不得更换。 第三十三条 由开发区、产业园区等单位自建的公共租赁住房，可依照本办法规定根据本单位实际制定相应的承租标准，并将配租方案、分配结果报送市住房保障办公室备案。 有剩余房源的，可以交由市住房保障行政主管部门调剂租赁给其他符合公共租赁住房保障条件的对象。 第三十四条 市住房保障行政主管部门负责制定公共租赁住房合同。申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，申请人应与公共租赁住房管理单位共同签订公共租赁住房租赁合同，新就业人员和外来务工人员作为承租人的，用人单位为合同履行的担保人。 第三十五条 申请人不接受配租的房源、不签订公共租赁住房合同、不按规定时间办理入住手续的，视为弃权。弃权后，2年内不得再次申请公共租赁住房。 第三十六条城市中等偏下收入住房困难家庭，初次承租公共租赁住房的期限为5年，租金标准(含物业费，下同)不高于同类房屋同地段市场租金的70%，承租人应按6个月租金标准交纳保证金。政府供应的公共租赁住房的租金标准，由市住房保障行政主管部门会同市物价局制定，并定期调整公布。 初次承租期满后，承租人续租的，应于租赁期满3个月前向市住房保障办公室提出申请，符合保障条件准予续租的重新签订书面合同。 新就业人员初次承租期为3年。单位投资的公共租赁住房承租期应与用工期相适应，租金标准由所在单位确定，但不得高于同地段市场同类房屋租金的70%。 第三十七条 公共租赁住房的租赁合同、租赁证不作为户口迁移、拆迁征收的依据。 第三十八条 承租人因保管不善造成房屋或设施毁损、灭失的，应当依合同约定承担赔偿责任。 第三十九条 城市中等偏下收入住房困难家庭在承租期内，不再符合市政府公布的住房困难标准或者收入线标准的，应当按规定及时退出公共租赁住房。退出确有困难的，经市公共租赁住房管理部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。 新就业人员和外来务工人员在承租期内，在本市行政区域内已购买住房、另行承租房屋或者不在本市行政区域(指本办法第二条所称范围)内就业的，应当按规定及时退出公共租赁住房。 第四十条 政府投资建设的公共租赁住房产权由政府指定的机构所有，产权人组建或选聘专业物业服务企业承担小区物业管理工作。 产权人组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务企业工作进行指导监督。 第四十一条 承租人有下列情形之一的，出租人可以解除公共租赁住房租赁合同： (一)转借、转租公共租赁住房的； (二)改变承租的公共租赁住房居住用途的； (三)无正当理由连续3个月以上未在承租的公共租赁住房内居住的； (四)连续3个月或累计6个月拖欠租金经催告后仍不缴纳的； (五)获得其它形式政策性住房保障的； (六)违反物业管理公约拒不整改的； (七)依照租赁合同应当解除的。 第四十二条 承租人有