陈萍生老师--土地增值税清算及税收策划(郑州).ppt

土地增值税清算政策解读及策划 陈萍生chenps060 2019 12 19 2 主要收获 一 准确理解最新房地产土地增值税政策二 合理运用税收政策处理本单位的税收问题和税收策划三 了解土地增值税税务检查常见问题 消除问题隐患四 释疑税收疑难问题 交流财税处理技巧 2019 12 19 3 第一讲土地增值税政策解析第二讲应税收入和扣除项目的政策解析第三讲常见问题及主要检查方法第四节土地增值税主要策划方法 主要内容 2019 12 19 4 第一讲土地增值税政策解析 第一节征税对象及范围土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物所取得的增值额 分析 一是仅对转让国有土地使用权的征收 对转让集体土地使用权的不征税 二是只对转让的房地产征税 不转让不征税 三是对转让房地产并取得收入的征税 对发生转让行为 而未取得收入的不征税 2019 12 19 5 第二节土地增值税预征财税字 1995 048号对纳税人预售房地产所取得的收入 当地税务机关规定预征土地增值税的 纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报 并按规定比例预交 待办理决算后 多退少补 2019 12 19 6 河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发 2010 28号 一 土地增值税预征率根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第十六条的规定 我省土地增值税预征率按不同项目分别确定 一 普通标准住宅1 5 二 除普通标准住宅以外的其他住宅3 5 三 除上述 一 二 项以外的其他房地产项目4 5 2019 12 19 7 普通住宅标准应同时满足以下条件 1 住宅小区建筑容积率在1 0以上 2 单套建筑面积在120平方米以下 3 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 各省可根据实际情况 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20 2019 12 19 8 第三节核定征收一 土地增值税清算管理规程 国税发 2009 91号在土地增值税清算中符合以下条件之一的 可实行核定征收 一 依照法律 行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 二 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的 三 虽设置账簿 但账目混乱或者成本资料 收入凭证 费用凭证残缺不全 难以确定转让收入或扣除项目金额的 四 符合土地增值税清算条件 企业未按照规定的期限办理清算手续 经税务机关责令限期清算 逾期仍不清算的 五 申报的计税依据明显偏低 又无正当理由的 2019 12 19 9 二 豫地税发 2010 28号第二条 土地增值税核定征收率 一 普通标准住宅2 二 除普通标准住宅以外的其他住宅4 三 除上述 一 二 项以外的其他房地产项目5 四 符合第三条第 二 项条件的8 2019 12 19 10 第三条 土地增值税的核定征收所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起 一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税 待符合土地增值税清算条件后 由纳税人按规定自行清算 并结清税款 主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中 对纳税人符合下列 一 二 项条件的 报省辖市地方税务局批准 按核定征收率征收土地增值税 2019 12 19 11 一 纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的 按规定的核定征收率征收土地增值税 1 能够准确核算收入总额或收入总额能够查实 但其扣除项目支出不能正确核算的 2 能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实 但其收入总额不能正确核算的 3 收入总额及扣除项目核算有误的 主管税务机关难以核实的 凡纳税人转让普通标准住宅 豪华住宅 写字楼 商业用房 办公用房的收入等 应按不同的核定征收项目分别核算 核算不清的一律从高适用核定征收率 2019 12 19 12 二 房地产开发企业有下列情形之一的 按核定征收率8 征收土地增值税 1 擅自销毁账簿 2 拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的 3 依照法律 法规的规定应当设置但未设置账簿的4 虽设置账簿 但账目混乱 造成收入 扣除项目无法准确计算的 5 符合土地增值税清算条件 未按规定的期限清算 经税务机关责令清算 逾期仍不清算的 6 申报的计税价格明显偏低 又无正当理由的 2019 12 19 13 第四条 所有纳税人转让 土地 的一律按查账方式征收土地增值税 国有企业改组改制中遇到的土地转让项目 无法计算扣除项目的 报省局批准后可按核定征收方式 按6 的征收率征收土地增值税 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主 建筑物占总售价的30 以内 的行为 2019 12 19 14 第九条 各级税务机关应认真贯彻落实文件精神 积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作 2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批 审核操作办法 并对纳税人的征收方式调整完毕 同时 对本 通知 下发前 按原预征率或核定征收率征收的税款 一律改按本 通知 规定的预征率征收税款 已缴纳的税款多退 抵 少补 2019 12 19 15 第四节土地增值税清算一 基本计算规定土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收 增值额 转让房地产所取得的收入 扣除项目金额增值率 增值额 扣除项目金额应纳税款 增值额 税率 扣除项目金额 速算扣除系数 2019 12 19 16 二 扣除项目转让项目的性质扣除项目1 取得土地使用权所支付的金额2 房地产开发成本新建房产转让3 房地产开发费用4 与转让房地产有关的税金5 其他扣除项目 加计20 扣除 1 房屋及建筑物的评估价格或购买价每年加计5 后的金额旧房转让评估价格 重置成本价 成新折扣率2 土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3 转让环节缴纳的税金 2019 12 19 17 转让项目性质扣除项目土地价款未经开发土地交纳的有关费用缴纳税金土地价款交纳的有关费用已经开发土地开发的成本缴纳税金开发成本的20 2019 12 19 18 三 税率土地增值税税率表增值额占扣除项目比例税率扣除系数150 以下 含50 30 02超过50 100 含100 40 5 3超过100 200 含200 50 15 4200 以上60 35 增值额 转让房地产所取得的收入 扣除项目金额应纳税款 增值额 税率 扣除项目金额 速算扣除系数 2019 12 19 19 清算举例 某房地产公司销售新建商品房一幢 销售收入14000万 土地使用权费及 开发成本 不含借款利息 合计为4800万 公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息 所在地的省政府规定开发费用扣除比例为10 有关税金770万 解析 计算过程如下 扣除项目金额 4800 4800 10 770 4800 20 7010土地增值额 14000 7010 6990增值率 6990 7010 100 99 71 适用税率40 扣除系数5 应纳土地增值税 6990 40 7010 5 2445 5 2019 12 19 20 四 减免税1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额之和20 的 应就其全部增值额按规定计税 2019 12 19 21 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 1 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 是指因城市实施规划 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权 因此而搬迁 由纳税人自行转让原房地产的 比照免征 2 因 城市实施规划 而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染 扰民 指产生过量废气 废水 废渣和噪音 使城市居民生活受到一定危害 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况 3 因 国家建设的需要 而搬迁 是指因实施国务院 省级人民政府 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况 2019 12 19 22 3 财税字 1995 048号对于以房地产进行投资 联营的 投资 联营的一方以土地 房地产 作价入股进行投资或作为联营条件 将房地产转让到所投资 联营的企业中时 暂免征收土地增值税 对投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 财税 2006 21号对于以土地 房地产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事房地产开发的 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 均不适用48号第一条暂免征收土地增值税的规定 2019 12 19 23 财税字 1995 048号对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 在企业兼并 合并 中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征收土地增值税 2019 12 19 24 五 清算的两种类型国税发 2009 91号 一 自行清算第九条纳税人符合下列条件之一的 应进行土地增值税的清算 一 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 二 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 三 直接转让土地使用权的 2019 12 19 25 二 要求清算第十条对符合以下条件之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 一 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 二 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 三 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 四 省级税务机关规定的其他情况 2019 12 19 26 豫地税发 2010 28号第六条 土地增值税清算主体根据国家税务总局 土地增值税清算管理规程 第三条的规定 纳税人在符合土地增值税清算条件 包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的 后 应在规定的期限内 按照税收法律 法规及土地增值税有关政策规定 自行进行土地增值税清算 也可委托税务中介机构进行清算 并出具 土地增值税清算税款鉴证报告 2019 12 19 27 三 清算单位 国税发 2009 91号第十七条清算审核时 应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批 备案的项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 是否以分期项目为单位清算 对不同类型房地产是否分别计算增值额 增值率 缴纳土地增值税 财税字 1995 048号 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的 应分别核算增值额 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的 其建造的普通标准住宅不能适用免税规定 2019 12 19 28 四 一次清算 国税发 2006 187号在土地增值税清算时未转让的房地产 清算后销售或有偿转让的 纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算 单位建筑面积成本费用 清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积 2019 12 19 29 五 清算程序1 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 1 土地增值税清算表及其附表 2 房地产开发项目清算说明 主要内容应包括房地产开发项目立项 用地 开发 销售 关联方交易 融资 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况 3 项目竣工决算报表 取得土地使用权所支付的地价款凭证 国有土地使用权出让合同 银行贷款利息结算通知单 项目工程合同结算单 商品房购销合同统计表 销售明细表 预售许可证等与转让房地产的收入 成本和费用有关的证明资料 4 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目 还应报送中介机构出具的 土地增值税清算税款鉴证报告 2019 12 19 30 2 税务机关工作程序 1 对纳税人在规定的期限内报齐清算资料的 予以受理 对不符合清算条件的项目 不予受理 2 对要求纳税人进行清算情形的 应当作出评估 并经分管领导批准 确定何时要求纳税人进行清算的时间 3 主管税务机关受理纳税人清算资料后 应在一定期限内及时组织清算审核 具体期限由各省 自治区 直辖市 计划单列市税务机关确定 2019 12 19 31 豫地税发 2010 28号第七条 土地增值税清算审核 一 纳税人自行进行土地增值税清算后 按照规定向主管县 市 区税务机关报送 土地增值税清算申报表 和清算资料 委托税务中介机构清算的 应报送 土地增值税清算鉴证报告 办理土地增值税清算手续 并结清该房地产项目的土地增值税 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后 应在规定的期限内及时组织审核 审核结果告知纳税人 进行纳税调整 结清税款 凡是发生退税的 报省辖市地方税务局审核 2019 12 19 32 二 审核人员的组成各省辖市 县 市 区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组 土地增值税清算审核人员由法规 税政 征管 稽查 管理科 所 等相关部门的人员组成 2019 12 19 33 第二讲应税收入和扣除项目的政策解析 第一节应税收入 条例 第二条转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物 以下简称转让房地产 并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 应当依照本条例缴纳土地增值税 条例第二条所称的收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 包括货币收入 实物收入 其他收入 视同销售收入 2019 12 19 34 一 视同销售企业将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 视同销售收入按下列方法和顺序确认 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评估价值确定 2019 12 19 35 抵偿债务视同销售处理例 某房地产企业就地安置拆迁户5000平米 市场售价8000元 土地成本2亿元 建筑施工等其他开发成本8000万元 总可售面积80000平米 则 拆迁补偿费支出 5000 0 8 4000 单位可售面积计税成本 20000 8000 4000 80000 0 4视同销售所得 4000 0 4 5000 20001 实际所得 8000 80000 5000 28000 320002 税收所得 8000 80000 28000 4000 32000 2019 12 19 36 土地增值税影响1 视同销售前 收入 8000 80000 5000 60000 税金 28000 80000 5000 5 5 3300 3400扣除项目 28000 28000 20 10 3400 39800增值额 60000 39800 20200 增值率 51 土地增值税 20200 40 39800 5 60902 视同销售后 收入 8000 80000 64000 税金3400扣除项目 32000 32000 20 10 3400 45000增值额 64000 45000 19000 增值率 42 土地增值税 19000 30 5700结果比较 6090 5700 390 2019 12 19 37 二 企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 分析 地下车位是否缴纳土地增值税 问题 房地产开发公司出租地下车位使用权 与业主签订合同约定使用年限为20年 使用费一次性收取 这笔收入是否应当缴纳土地增值税 2019 12 19 38 答 根据 土地增值税暂行条例 及其实施细则的有关规定 土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税 出售或转让应当以办理相应产权为标志 产权未发生转移就不构成出售或转让 只出租地下车位的行为 因为没有发生使用权的转移 不需要缴纳土地增值税 应按照 服务业 租赁业 项目缴纳营业税 国家税务总局纳税服务司 2019 12 19 39 三 价格问题 土地增值税暂行条例 第九条纳税人有下列情形之一的 按照房地产评估价格计算征收 一 隐瞒 虚报房地产成交价格的 二 提供扣除项目金额不实的 三 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由 是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价 纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为 2019 12 19 40 四 关于代收费用的处理财税 1995 48号对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 可作为转让房地产所取得的收入计税 如果代收费用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的 可以不作为转上房地产的收入 对于代收费用作为转让收入计税的 在计算扣除项目金额时 可予以扣除 但不允许作为加计20 扣除的基数 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的 在计算增值额时不允许扣除代收费用 2019 12 19 41 五 股权转让特殊情况国税函 2000 687号广西壮族自治区地方税务局 你局 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示 收悉 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源 钦州 实业有限公司100 的股权 且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权 地上建筑物及附着物 经研究 对此应按土地增值税的规定征税 2019 12 19 42 国税函 1997 700号陕西省地方税务局 你局 关于陕西省电力建设投资开发公司转让资产有关税收问题的请示 收悉 关于陕西省电力建设投资开发公司 简称投资公司 将所拥有的陕西渭河电厂新厂 简称电厂 的部分股权 转让给香港旭兴发展有限公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题 经研究 现批复如下 一 关于营业税问题 在投资公司将其拥有的电厂的部分股权转让给香港旭兴发展有限公司这一过程中 只涉及到电厂在20年经营期限中部分的股权转移 而作为独立核算的电厂 其不动产的所有权并未发生转移 也不存在发生销售不动产的行为 因此 对投资公司转让电厂股权的行为不应征收营业税 二 关于土地增值税问题 对陕西电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为 暂不征收土地增值税 2019 12 19 43 第二节扣除项目的政策解析 一 扣除项目解析计算增值额的扣除项目 一 取得土地使用权所支付的金额 二 开发土地的成本 费用 三 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 四 与转让房地产有关的税金 五 财政部规定的其他扣除项目 加计扣除 2019 12 19 44 二 具体规定 一 取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 以出让方式取得土地使用权的 为支付的土地出让金 以行政划拨方式取得土地使用权的 为转让土地使用权时按规定补交的出让金 以转让方式取得土地使用权的 为支付的地价款 2019 12 19 45 二 开发土地和新建房及配套设施 简称房地产开发 的成本 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 包括 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 2019 12 19 46 1 土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费及有关地上 地下附着物拆迁补偿的净支出 安置动迁用房支出等 所得税规定 主要包括土地买价或出让金 大市政配套费 契税 耕地占用税 土地使用费 土地闲置费 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 拆迁补偿支出 安置及动迁支出 回迁房建造支出 农作物补偿费 危房补偿费等 2019 12 19 47 2 前期工程费 包括规划 设计 项目可行性研究和水文 地质 勘察 测绘 三通一平 等支出 所得税规定 指项目开发前期发生的水文地质勘察 测绘 规划 设计 可行性研究 筹建 场地通平等前期费用 2019 12 19 48 3 建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 以自营方式发生的建筑安装工程费 所得税规定 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 2019 12 19 49 4 基础设施费 包括开发小区内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明 环卫 绿化等工程发生的支出 所得税规定 主要包括开发项目内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明等社区管网工程费和环境卫生 园林绿化等园林环境工程费 2019 12 19 50 5 公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 所得税规定 指开发项目内发生的 独立的 非营利性的 且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 政府公用事业单位的公共配套设施支出 2019 12 19 51 国税发 2006 187号 三 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 按以下原则处理 1 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 2 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 3 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 四 房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房地产开发成本 房地产开发企业的预提费用 除另有规定外 不得扣除 2019 12 19 52 6 开发间接费用 是指直接组织 管理开发项目发生的费用 包括工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 所得税规定 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出 主要包括管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 工程管理费 周转房摊销以及项目营销设施建造费等 2019 12 19 53 某公司取得土地使用权1000万元 开发土地和新建房及配套成本为1200万元 其中开发间接费用500万元 包括管理人员工资福利50万 办公设备折旧50万 广告和其他销售的费用200万 假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出 房地产开发费用扣除比例为10 则 开发成本需增300 开发费用虚增300 10 30 加计扣除金额虚增300 20 60 2019 12 19 54 7 扣除项目分配 土地增值税暂行条例实施细则 第九条纳税人成片受让土地使用权后 分期分批开发 转让房地产的 其扣除项目金额的确定 可按 转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊 或按 建筑面积计算分摊 也可按税务机关确认的 其他方式计算分摊 2019 12 19 55 某房开公司在10000平米土地上开发 土地出让金1000万元 分两期进行开发 一期为公寓 占地面积 包括道路 绿地等 6000平米 建筑面积15000平米 二期为别墅 占地面积4000平米 建筑面积5000平米 公寓己销售完毕 应分摊土地出让金 占地面积法 1000 6000 10000 600 建筑面积法 1000 15000 15000 5000 750 2019 12 19 56 分配方法 分期开发项目或者同时开发多个项目的 或者同一项目中建造不同类型房地产的 应按照受益对象 采用 合理的分配方法 分摊共同的成本费用 对同一类事项 应当采取相同的会计政策或处理方法 会计核算与税务处理规定不一致的 以税务处理规定为准 属多个房地产项目共同的成本费用 应按清算项目 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法 计算确定清算项目的扣除金额 2019 12 19 57 房地产企业所得税计税成本核算的一般程序1 对当期实际发生的各项支出 将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用 同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认 2 对应计入成本对象中的各项实际支出 预提费用 待摊费用等合理的划分为直接成本 间接成本和共同成本 并按规定将其合理的归集 分配至已完工成本对象 在建成本对象和未建成本对象 2019 12 19 58 3 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算 其中属于开发产品的 应按可售面积计算其单位工程成本 据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本 对本期已销开发产品的计税成本 准予在当期扣除 未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除 4 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用 应按分别建立明细台帐 待开发产品完工后再予结算 2019 12 19 59 当期各项支出 成本 预提 待摊费用 期间费用 直接成本 间接成本 共同成本 完工成本对象 在建成本对象 未建成本对象 已销开发产品 未销开发产品 固定资产 开发成本 6项费用 主营业务成本 2019 12 19 60 实际支出 待摊费用 预提费用 开发成本 土地费 前期费 建筑费 基础费 配套费 间接费 成本核算一般程序 期间费用 2019 12 19 61 六项费用 直接 共同 间接 在建 完工 未建 产品 资产 未销 已销 销售成本 2019 12 19 62 房地产企业共同成本和间接成本分配方法 1 占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配 一次性开发的 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配 分期开发的 首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配 然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积 2019 12 19 63 一期 A B C 二期 B D A C 2019 12 19 64 例 某房地产企业开发一小区 占地60000 分三期开发 分别20000 30000 10000 土地出让金50000万 一期开发住宅3幢和一个会所 分别占地5000 5000 5000 2000 计算 一期内全部成本对象应分摊土地成本 20000 60000 50000 16667 会所应分摊土地成本 2000 20000 16667 1666 7 3幢小高层住宅应分别分摊土地成本 16667 1666 7 15000 3 2019 12 19 65 2 建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配 一次性开发的 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配 分期开发的 首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配 然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配 3 直接成本法 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配 4 预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配 2019 12 19 66 成本分配规定 1 土地成本 一般按占地面积法进行分配 如果确需结合其他方法进行分配的 应商税务机关同意 土地开发同时连结房地产开发的 属于一次性取得土地分期开发房地产的情况 其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配 待土地整体开发完毕再行调整 2 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本 应按建筑面积法进行分配 3 借款费用属于不同成本对象共同负担的 按直接成本法或按预算造价法进行分配 4 其他成本项目的分配法由企业自行确定 2019 12 19 67 三 开发土地和新建房及配套设施的费用 简称房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用 财务费用 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他房地产开发费用 按本条1 2项规定计算的金额之和的5 以内计算扣除 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用按本条1 2项规定计算的金额之和的10 以内计算扣除 2019 12 19 68 四 旧房及建筑物的评估价格 是指在转让已使用的房屋及建筑物时 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格 评估价格须经当地税务机关确认 五 与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 印花税 不包括销售不动产缴纳的印花税 因转让房地产交纳的教育费附加 也可视同税金予以扣除 六 对从事房地产开发的纳税人可按1 2项规定计算的金额之和 加计20 的扣除 2019 12 19 69 第三讲常见问题及主要检查方法 第一节土地增值税常见问题1 对普通标准住宅的界定不符合要求 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的 未分别核算增值额 2 开发项目未达到清算土地增值税的标准之前 未及时足额地预缴土地增值税 3 符合清算条件的项目未按规定开展清算 4 申报计征土地增值税的收入额未全部包括货币收入 实物收入 其他收入等全部收入 2019 12 19 70 5 将已实现的收入长期挂往来账或置于账外而不确认收入6 通过关联方交易故意压低售价转移收入7 低价销售或分配给内部股东和员工8 发生投资 抵债 分配 捐赠等资产所有权转移时 未按视同销售进行所得税处理 9 构成成本的各类费用的支付凭证不属于合法 真实 有效凭证 收受虚开 代开 伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用 2019 12 19 71 10 企业和个人所提供的安装工程成本不真实 业务不是真实存在 虚报业务代开发票 11 支付的拆迁补偿费 按照规定不能取得发票的 无相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁 回迁 合同和签收花名册 属于应取得而未取得发票的 在计算土地增值税时进行了扣除 12 多列取得土地使用权所支付的金额 将未开发的土地成本作为土地增值税的扣除项目 2019 12 19 72 13 利用关联关系承包或分包工程 如材料采购 建筑 装饰 建材 绿化和物业等 通过加大建安成本造价 虚加工作量等手段减少或转移利润 或委托关联企业代理销售开发产品 支付高额佣金转移利润等 14 采取包工不包料方式发包工程 在开发企业提供的材料 水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下 让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票 并负担其多开部分的税款 重复列支开发成本 2019 12 19 73 15 总成本 已完工成本 总面积 已完工 可售 面积 成本与收入不符合配比性 合法性要求 将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中 16 不按规定预提费用 预提费用和无法支付的应付账款未调整成本和收入17 人为扩大土地使用权成本 如虚列各类补偿费 评估增值 股权转让款计入土地成本等 2019 12 19 74 18 行政管理部门 总部 为管理和组织经营活动而发生的管理费用 作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除 19 利息费用扣除计算不正确 对能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明 按 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 以内计算扣除 对不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用按 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 10 以内计算扣除 2019 12 19 75 20 利息超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额 超过部分进行了扣除 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息进行了扣除 超过上浮幅度的部分进行了扣除 21 在扣除与转让房地产有关的税金时 对已计入管理费用的印花税重复扣除 22 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20 进行了加计扣除 转让土地使用权和旧房存在加计扣除的情况 2019 12 19 76 第二节主要检查方法一 收入的检查1 检查 预收账款 销售收入 科目 核实 预收账款 贷方余额是否全额纳税 2 检查 其他应付款 贷方 核实是否收取 定金 订金 保证金 诚意金 等 3 检查 其他应付款 应付账款 贷方 核实是否有预售收入往来挂账 不纳税情形 4 检查办理合同备案和产权过户登记情况 2019 12 19 77 5 核对销售台账与财务账 6 将所有的预售 销售 合同与财务账核对 7 将企业开具的收据或发票与财务账核对 8 核查开发企业是否有支付给中介机构的佣金支出 用佣金支出倒算预售收入 9 检查银行存款日记账及对账单 必要时到银行检查银行存款账户 以核实收入的完整性 10 检查 开发产品 账户 是否有捐赠 分配 奖励 投资 职工福利 抵债等视同销售情况 2019 12 19 78 二 扣除项目检查清算扣除原则要求 一 计算扣除项目金额时 其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 合法性 二 扣除项目金额中所归集的各项支出 必须是实际发生的 真实性 三 扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集 不得混淆 配比性 四 扣除项目金额中各项支出必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的 相关性 2019 12 19 79 一 土地成本及征用补偿检查1 企业取得土地方式有多种 如直接受让 合作建房 承租土地 股权买卖 参资入股等 只要取得了合法有效的交易凭证 就可为扣除依据 2 同一宗土地有多个开发项目 是否予以分摊 分摊办法是否合理 合规 具体金额的计算是否正确 3 是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费 2019 12 19 80 4 拆迁补偿费是否实际发生 尤其是支付给个人的拆迁补偿款 拆迁 回迁 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应 核查的主要方法是查找历史资料 索取测绘单位绘制的用地范围地形图 方案图 拆迁赔偿方案 委托拆迁单位的委托合同 协议书 合法安置房证明材料及竣工验收等材料 必要时 查被拆迁补偿人以核实支付补偿款项金额的真实性 2019 12 19 81 二 前期工程费和基础设施费的检查1 是否真实发生 是否存在虚列情形 2 是否将开发费用记入前期工程费 基础设施费 3 多个 或分期 项目共同发生的前期工程费 基础设施费 是否按项目合理分摊 4 三通一平 属地下掩埋隐蔽工程 有可能虚增工作量 如虚增基础工程的土石方量 虚增围护桩数量 虚增地下桩基的深度及数量 地下基础工程 主要是利用开发前期的政府水文地质勘察资料及地下工程设计资料进行核查 2019 12 19 82 三 公共配套设施费检查1 公共配套设施的界定是否准确 是否真实发生 有无预提的情况 2 是否将开发费用记入公共配套设施费 3 多个 或分期 项目共同发生的公共配套设施费 是否按项目合理分摊 4 核查基础设施费 公共配套设施费用的功能与所有权属 是否合理分摊及分配 对于权属不明确 或属于开发商所有的公共配套设施费用 应单独计算成本 2019 12 19 83 四 建筑安装工程费检查1 发生的费用是否与决算报告 审计报告 工程结算报告 工程施工合同记载的内容相符 2 企业自购建筑材料时 自购建材费用是否重复计算扣除项目 3 参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设部门公布的定额成本 验证建筑安装工程费支出是否存在异常 4 企业采用自营方式自行施工建设的 应当关注有无虚列 多列施工人工费 材料费 机械使用费等情况 5 建筑安装发票是否在项目所在地开具 2019 12 19 84 五 开发间接费用检查1 是将企业行政管理部门 总部 为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用 2 开发间接费用是否真实发生 有无预提开发间接费用的情况 取得的凭证是否合法有效 3 周转房是否按受益期进行摊销 在摊销完毕后 是否还存在周转房的实物形态 周转房拆迁后的残值是否入账 4 期间费用是否计入开发间接费用 主要检查印花税 土地使用税 管理人员工资 利息等是否进入开发间接费用 2019 12 19 85 六 利息支出的检查1 是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用 2 分期开发项目或者同时开发多个项目的 其取得的一般性贷款的利息支出 是否按照项目合理分摊 3 利用闲置专项借款对外投资取得收益 其收益是否冲减利息支出 2019 12 19 86 第四节土地增值税主要策划方法 一 不动产投资策划二 股权转让与资产转让策划三 分解收入策划四 利用优惠政策策划五 折扣销售策划六 核算项目策划七 关联单位 施工 装修 策划八 代建房策划 2019 12 19 87 一 不动产投资策划不动产销售 资产的所有权发生转移 因此 税收上要按销售处理 不动产投资呢 财税 2002 191号 纳税人以无形资产 不动产投资入股 与接受投资方利润分配 共同承担投资风险的行为 不征收营业税 国税函 2008 514号 企业在重组过程中 以名下土地 房屋权属对其全资子公司进行增资 属同一投资主体内部资产划转 对全资子公司承受母公司土地 房屋权属的行为 不征收契税 2019 12 19 88 策划思路 以先投资后转让股权的方式 举例 甲企业欲将自己的不动产1000万转让给乙企业 双方约定先共同出资现金设立一家A企业 A企业成立后 甲 乙企业再按比例增资 其中要求甲企业将不动产1000万增资到A企业 增资后 甲企业将股权全部或大部分转让给乙企业 从而实现不动产转移给乙企业不纳营业税 局限性分析 2019 12 19 89 分析 江中药业避税案例 江中药业一直以来都租赁使用着湾里生产区做为公司的药品生产基地 而这块地又是江中药业的控股母公司江中集团所有 按照上年签署的协议 约为每年600万元租金 由于近年来土地租赁价格大幅度提升 这笔土地租赁费到了2008年可能会被调整到每年2000多万元 问题 如何购得该土地使用权 直接购买涉税哪些税收 2019 12 19 90 操作过程 第一 江中集团先注册成立全资子公司 南昌江中资产管理有限公司 第二 江中集团将湾里的生产用地以增加注册资本的方式置入南昌江中资产管理有限公司 并完成土地使用权转让手续及公司注册资本变更手续 第三 江中药业与江中集团签订股权转让协议 受让南昌江中资产管理有限公司的全部股权 完成股权变更登记手续 效果分析 营业税 企业所得税 土地增值税 契税 2019 12 19 91 财税 2008 175号 两个或两个以上的企业 依据法律规定 合同约定 合并改建为一个企业 且原投资主体存续的 对其合并后的企业承受原合并各方的土地 房屋权属 免征契税 财税字 1995 048号在企业兼并中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征收土地增值税 财税 2003 183号以合并或分立方式成立的新企业 其新启用的资金账簿记载的资金 凡原已贴花的部分可不再贴花 未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花 2019 12 19 92 二 股权转让策划 某房地产企业A 欲转让该公司土地无形资产项目 土地使用权成本3500万元 经与另一房地产公司B协商 A企业以6000万元转让该土地项目 A B企业均可以归纳为以下两种方案 一是转让项目二是转让股权 2019 12 19 93 一 出售方选择方案1 直接转让土地 需要缴纳的各种税收为 营业税金及附加 6000 5 5 330土地增值税 企业取得转让收入6000减 土地成本3500减 加计扣除0减 营业税金及附加330增值额 2170增值率 2170 3500 330 57 土地增值税 2170 40 3830 5 676 5企业所得税 6000 3500 330 676 5 25 374 2019 12 19 94 2 转让公司的全部股权 在转让股权的情况下 没有涉及该项目的税收 但转让股权产生了股权转让收益 企业应缴纳企业所得税 若属于个人 则应当依法缴纳个人所得税 所得税 6000 3500 25 625方案税负比较营业税土地增值税所得税合计方案1330676 53741380 5方案200625625 2019 12 19 95 二 收购方选择方案1 直接收购股权所要缴纳的各项税收为 营业税 0契税 0土地增值税 6000 3500 30 750企业所得税 6000 3500 750 25 437 5 2019 12 19 96 2 收购资产营业税 0契税 60000 4 240土地增值税 0企业所得税 0方案税负比较营业税契税土增税所得税合计方案200750437 51187 5方案1024000240 2019 12 19 97 三 分解收入纳税策划 一 精装修房分解装修费在房款中所占比重较大时 若企业与购房者签订合同时变通则可取得不同的效果 房地产公司事先设立一家装修公司 同时与客户签订两份合同 一份房屋销售合同 一份房屋装修合同 则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税 第二份合同不用缴纳土地增值税 税基和税率减少 2019 12 19 98 分解装修筹划案例某房地产公司开发一幢写字楼销售给某银行 建筑成本8000万元 装修成本6000万元 销售价格20000万元 各10000万元 纳税情况如下 营业税及相关税费 20000 5 5 1100万元土地增值额 20000 8000 6000 8000 6000 30 1100 20000 11300 700万元增值率 700 11300 100 6 2 税率为30 土地增值税 700 30 210万元 合计应缴纳税收1310万元 2019 12 19 99 筹划思路 将装修分开计价 分别签订房屋销售合同与装修合同 装修公司签订 筹划结果 营业税 10000 5 5 10000 3 3 880万元销售房屋增值额 10000 8000 550 2400 950 不缴纳土地增值税 与1310万元比较 节约税收430万元 分析 整体售房较好策划 分户售房注意风险 2019 12 19 100 国税函 1998 53号纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为 分别签订两份契约 或合同 向对方收取两份价款 鉴于其装修合同中明确规定 装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分 与买卖契约共同成为认购房产的全部合同 因此 根据 营业税暂行条例 第五条关于 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 的规定 对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用 应一并列入房屋售价 按销售不动产征收营业税 2019 12 19 101 二 销售公司分解1 房地产公司预收定金需要缴纳营业税和预缴土地增值税及企业所得税 采取销售公司暂时收取 如加入会员缴纳会费方式 不与房地产公司发生联系方式 可以暂时不缴纳税收 2 通过物业公司代收代付款项 减少价外费用 3 销售公司通过收取佣金方式 分解预收款及收入 与购房者分别签订二份合同 减少售房合同金额 减少土地增值税和预缴税收 同时可以帮助购房者少缴契税 如某销售代理机构代理销售 房款100万元 分别签订95万元售房合同和5万元代理费合同 要求有代理资质 服务项目和收费标准 收费合理 2019 12 19 102 四 利用优惠政策策划 一 控制房地产的增值率A房地产公司开发普通标准住宅 大部分开发项目成本费用已结算 处于销售阶段 共发生成本费用如下 取得土地使用权金额200万元 开发成本800万元