（经济法学专业论文）物业税法律问题研究(1).pdf

硕士学位论文 m a s t e st h e s i s 内容摘要 随着我国市场经济体制的不断完善和房地产市场的迅速发展，目前我国的房地 产税制已经不能适应现在房地产发展形势的要求，必须进行改革。物业税是以物业 为征收对象，按照物业的价值或租金向业权人征收的一种税。物业税属于财产税的 很多发达国家都予以征收。 1994年的税制改革之后，我国初步建立了一个基本适应我国国情的全新税制框 架。不过，由于受到多种因素的影响和制约，此次税制改革还带有较为浓厚的过渡 色彩。在党的十六届三中全会中，完善社会主义市场经济体制若干问题的决定报 告关于税收政策的内容指出：“分步实施税收制度改革。按照简税制、宽税基、低税 率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不 动产开证统一、规范的物业税，相应取消有关收费。”这标志物业税立法已经提上 了中央工作的议事日程。党中央提出的这一改革方针切中时弊，指明了我国房地产 和学术界对于对房地产保有阶段税收的称谓还没有统一，相关的称呼包括“房地产 税”“不动产税物业税”等，本文认为，物业税的称呼应当是符合我国实际的比较科学的称谓。 第一部分讨论了不动产与物业税的概念和特点。指出不动产是指已建成并且具 有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住用的建筑物及其与之相配套的设备、 的单位和个人征收的一种税。物业税以在境内拥有或占有土地及依托土地的建筑物 和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不 动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算 征收，是地方税体系的主体税种。物业税具有税源比较充裕、税源流动性小、符合 受益原则和适合地方税收管理的特点。我国物业税改革的基本框架是将现行的房产 税、城镇土地使用税、城市房地产税以及土地使用费等税费合并，转化为房地产保 有阶段统一征收的物业税。 第二部分比较研究国外房地产税制及物业税税收制度，对各国物业税简单介绍 的同时，对国外物业税体系的特征进行了归纳和总结，对其发展的趋势进行分析， 然后给我国的物业税开征提出了借鉴意义。 硕士学位论文 m a s t er st h e s i s w i m i n 也et e r r i t o 阱t h eo b j e c tf o rt a ) ( c o l l e c t i o ni st h er e a le s 诅t e st h a tt h et a ) 【p a y e r h a s t h eo w n e r s l l i pt i t l eo ru s er i g h t ，a n dt a ) 【c a l c u l a t i o nb a s i si sm ee v a l u a t e dv a l u eo f 也e o b j e c tf o rt a xc o i l e c t i o na t 也es t a g eo f m a i n t e n a n c e ni sam 血t a ) 【c a t e g o r yr rl o c a l t a x a t i o ns y s 把m ，c a l c l l l a t e da 1 1 dc o l l e c t e da ts o m er a t i o t h ep r o p e n yt a xi sf e 曲l r e db y a b u n d a ms o u r c eo ft a x a t i o n ，i i l i n o rm o b i l “yo fs o u r c eo ft a x a t i o n ，m e e t i n gw i t l lt 1 1 e b e n e 6 t i n gd o 曲血e ，a n db e i n g 印p m p r i a t ef o r1 0 c a lt a ) 【a d m i n j s 订a t i o i l e t c b a s i c 矗啪e w o r ko fp r o p e r t yt a xi nc l l i n ai st oc o m b i n em ee x i s t i n gr e a le s t a t e 协x ，u r b a i ll a i l d u s et a x ，u i b a nr e 址t yt a x ，l 甜l du s ef e ea n do t l l e rt a x e sa n df e e s ，a n dc o n v c r tt h e mi m o 恤e p r o p e r t y 协xc 0 1 l e c t e dc e n 仃a l l yd u r i n gm et i m ew h e nm er e a le s t a t e sa r em a i m a i n e d t h e p m p e r t yt a xc o n s m l c t e do nb a s i so f s u c haf b m e w o r kc o n f o n n st ot l l et r c n do fr e f o mo f r e a l t y 如( a t i o ns y s t e ma b r o a d t h es e c o n dp a r ts n l d i e sr e a ie s t a t et a xi nm a n yc o m 岫e s b a s e do n 廿1 eb r i e f i i l 订o d u c t i o no fr e a le s t a 把t a xi nm a n yc o u n 砸e s ，m i sc h 印t e r 卸a | y z e st h er e l e n t e c o n o i n i c a lf o u n d a t i o no fr e a le s t a t et a _ ) ( a n ds l m l m a r i z e s 也em a i l lc l l a r a c t e r i s t i c s c o n s e q p e n t l y 舀v e st 1 1 ep r a c t i c a lf o u n d a t i o no f r e a le s t a _ c et a xi np r e s e tc l l i n a t h em i r dp a r ta n a l y z e st h ed e f e c t se x i s t i n go n 吐1 ep r e s e n tr e a l t yt a ) 【a t i o ns y s t e mi 1 1 c l 正n a ，b a s e do nw h i c h ，i td e m o l l s n 锨e sm en e c e s s i t yf o rc o l l e c t i o no fp r o p e r c yt a xi n c l l i n a t h cp r e s e n tr e a l t yt a x a t i o ns y s t e mb a s e do nt h es y 站e mo f p l a n n e de c o n o m y c a i l n ol o i 培e rm e e tm er e q u i r e m e m sf o rd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e sm l d e rt h ec o n d i t i o n so f s o c i a l i s 七m a r k e te c o n o m y ，a i l dt l l e r ea r em a n yp m b l e m s ：t h ef i r s ti sn a r r o ws c o p eo ft a ) ( c o u e c t i o n ，a n du n f a i rt a xb u f d e n ：t h es e c o n di su n r e a s o n a b l eb a s i sf o rt a xc a l c u l a t i o n a i l du n f 甜rt a ) ( b u r d e n ；也em i r di sm os e t so ft a ) ( a t i o ns y s t c m s ( i n t e m a l 趾de x t e m a l ) ， w h i c hv i o l a t e st 1 1 en a t i o n a lt r e a t m e n td o c 伍n e ；m ef o u r t hi st o om a i l yt a ) 【e sa n df e e s ，a n d s e r i o u sp r o b l e m sa r i s i n g 疔o mt a x a t i o nd i s o r d e r ；t t l ef i f u li su m e a s o n a b l es 加j c t l l r eo ft a x c a t e g o r i e s ；廿l es i x t 王li sg r e a td i f f i c l l l t i e si nt a xc o l l e c d o na 1 1 da d 商n i s t m t i o n b a s e do p m b l e m sa 1 1 a l y s i so fp r e s e n tr e a l t yt a ) 【s y s t e mi nc h i n a ，t h i sc h 印t e rd e m o n s t r a t e s 也e n e c e s s i t yt 0c o l l e c tp m p e r c yt a xi nc h 洫ai nm ef o l l o w i n gf o u ra s p e c t s ：f i r s 廿y ，i ti s h e l p m lf o rc o n s m l c t i o na n dp e r f e c t i o no fm ee s 谢e st a ) ( a t i o ns y s t e mi i lc l l i n a ；s e c o n d l y ， i tc a nc h a n g et h et c l l d c n c ye m p h a s i z i n g 仃a n s a c t i o na n dn e 斟e c t i n go w n e r s 王l i p ，州c ha r c s o p o p l l l a r i i lt h et r a d i t i o m lr e a l 够t a x a t i o ns y g t e m ，a n dr e a l i z e j u s t i c ei n s o c i a l d i s m b u t i o n ；t h i r m y ，i tc a ns t a n d a r d i z c 伽( a n df e ec o l i e c t i o na n da d l n i n i s 僦i o ns y s t e m ， r e d u c et l l e 叩e r a t i n gc o s to fb u i l d i n gi n d u s 町a n dr e a le s 诅t ed e v e l o p m e 此m i n i m i z e 硕士学位论文 m a s t e st h e s i s b w d e no fe n t e r p r i s e s ，a n dc r e a t ef a v o m b l ec o n d m 0 1 1 sf o r 讲t a l i z a t i o no f t l l er e a i t ym 耵k e t ： f o 肌h l y ，i ti sb c n e i a if o r1 i 1 1 k i n gb e t 、e 肌t a x a t i o ns y s t e mo fr e a le s t a t ei nc h i l l a 趾d i n t e m a 虹o n a lt a x a t i o ns y s t e m t h ef o u 曲p a nd i s c u s s e sm a i nd o c t r i n e sf o r1 e g i s l a t i o no fp r o p e n yt a xi nc h i n a t 0 g u a r a n t e es m o o _ 【hi i i l p l e m e n t a t i o no fp r o p e r t yt a x a t i o ni nc h i n a ，t h ep r 印a r a t i o no f p r o p e r t yt a ) 【a t i o ni nc h i l l as h a l lf o l l o wm ed o c 伍n eo fs 切b i l i 饥d o c t r i n eo fi m p o s i n gm e t a ) 【a c c o r d i n gt o 伽【a b i l i 咄a n dd o c t r i n eo f a d m i l l i s 仃a - t i v ec o n v e 血e n c e k e yw o r d s ：r e a le s t a t et a x t 奴s y s t e ml e g i s l a t i v es y s t e ms t 耐一u p v 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 引言 近几年全国大部分地区房价涨势明显，部分地区上涨的过快过猛，例如在北京、 上海等中心城市，房价动辄上万元一平方。过高的房价可能影响到社会公平与和谐。 那么如何通过包括税收政策在内的各项政策的调控，有效抑制房地产过热、房价过 高的状况，不仅成为普通老百姓普遍关心的焦点，而且对于中央的经济宏观调控， 对于维护社会稳定以及我国的经济可持续发展，都具有相当重要的作用。因此，国 家税务总局在制定“十一五”规划时提出，要在条件具备时，研究合并房产税和土 地使用税等税种，建立统一的物业税，来调控房地产市场，稳定房价。 在我国目前的房地产税收体系中，存在著诸多的问题，例如，房地产交易环节 的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻，致使开发商将大部分房地产开发的成本 转嫁给购房者，从而导致部分居民买不起房。从另外一个角度来说，对于哪些已经 购房者，其保养房屋成本过低，也不利于实现人人有房住的和谐社会目标。 而物业税改革的基本框架应当是将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等 合并，转化为房产保有阶段收取的物业税。把房地产开发商一次性缴纳土地出让金 的政策，改为由购房者在房产使用过程中分次缴清。毫无疑问，这种做法将大大降低 房屋的开发成本，从而大大降低房产的销售价格。如果房地产开发成本降低，房屋 价格下降，那么我国房地产市场可能长时间保持健康稳定迅速的发展，对于开发商 来说，又何乐而不为。而对于普通老百姓来说，房价下降，解决最基本的住房问题， 购房者得到实惠，当然是皆大欢喜。因此可以看出，开征物业税从总体上来说符合 各方面的利益的。 但是，我国要开征物业税也面临着种种困难，目前我国的物权法的法规和土地 所有制与西方国家有很大不同，并且实事求是地说，还有很多不合理和不完善的地 方。我国的土地供应制度与一些发达国家的不同，主要表现为土地所有权归国家所 有。我国宪法赋予国家无偿拥有土地所有权的权力，而企业和个人只能拥有土地使 用权。所以决定了我国在开征物业税前必须对现行的法律进行修订或制定新法，从 而使物业税的开征有法律上的保障。此外，评估制度和评估机构还不够健全，评估 人员的素质还有待提高，对房地产的收费有待规范，立法的论证还不够成熟等等问 题，在物业税开征前都必须要解决。所以说当前开征物业税，涉及到整个社会发展 各个领域，不论是在理论上还是在实践上，都将遇到相当多的困难。基于这些问题， 笔者进行研究，力求为物业税的开征提出科学合理的方案。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一、物业税及其开征的意义 ( 一) 物业税的概念及特征 物业是房地产不动产的别称，不动产税一般是指房地产税。而广义上的物业税 也称财产税。由于“物业”一词来源于我国港澳及东南亚地区，因此实际上目前我 们对物业税的称谓主要来自香港，在我国大陆对物业税并没有一个完全准确的定 义。在香港，物业税是向全香港土地及不动产的业主所征收的税种，物业税的计算 办法是将物业的评税净值依标准税率计算。可以看出，香港物业税是对财产所有 的课税。但物业税若转换成英文词，又却是另一种内容，各国税务界对物业税的叫 法不同，主要称“财产税”( p r o p e r t yt a x ) ，如德国、美国、智利等；或“不动 产税”( r e a lp r o p e r t yt a x ) ，如奥地利、波兰等；有的称“地方税”，如新西兰、 英国、马来西亚等。1 无论怎样称呼，其主要的内容都是针对土地、房屋等不动产， 要求其所有者或承租人每年缴付一定税款，并且物业税的税值随房产产值的升高而 提高。大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的 需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该 税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产 的供给量。 大致说来，世界各国物业税的征收主要有三种情况：一是房地产保有税类，即 对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据。二是房地产取得税类，即征收 转让房地产的行为税，以流转额为计税依据。三是房地产所得税类，即对转让房地 产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。我国香港就是属于第三种，香港所 说的物业税，实际上在我国大陆部分地区已经有了。如我国有些地方出租房屋要交 税，尽管有时并非真的能够收到，但毕竟从本质上来说这也是物业税的一种。此外 房地产取得税实际上我国大陆也存在，只不过这其中的大部分是通过发展商以出让 金的方式付给政府并转入房屋成本中。因此，本人认为对于物业税的讨论并非是征 与不征的问题，而应当是如何完善物业税的征收的问题。目前我国对物业税的改革， 其核心应当是增加房地产保有税，简单的说，只要是拥有不动产的公民，就应当缴 纳物业税。 此外，从总的来看，各国的物业税的设计存在一些突出特点。首先从税基上来 看，不动产税可分为对全部财产征税( 净财产税) 和对特定财产征税( 土地税、房 硕士学位论文 m a s t er ，st h e s i s 屋税) 两种情况。如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对 超过免征额以上的财富课征净财富税：俄罗斯则只对财产总价值课征财产税。其次 从计税依据来看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据，如美 国、丹麦、埃及等；也有国家以资本净值或重置费用为计税依据的，如韩国对建筑 物开征的财产税以重置费用为依据；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰、 捷克、以色列等。1 另外，各国物业税的内容基本一致：一是房产、土地合一，适 用统一的不动产税：二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。 物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。”3 除此以外对于物 业税来说，有一个问题也必须要明确，那就是物业税尽管本质上是对不动产占有进 行征税，但是这种占有不一定就是对此不动产的所有。而就物业税本身来说具有以 下特点： 1 物业税的税源比较充裕 由于物业税主要针对不动产的征税，而不动产如房屋既是经济活动的基础，又 是人们生活的基础。因此，物业税的税源非常充裕。随着我国住房制度改革的进一 步深化，原来公有的住宅房屋将逐步变成私人所有，私有住宅房屋的价值将会越来 越大。另外，由于城市土地是不可再生的稀缺资源，在需求扩大的条件下肯定会引 起房产价格的上涨，从而更加保证了物业税税源的持续增长。 2 物业税的税源相对比较稳定 房地产属于不动产，具有不可流动性，本身不会在空间流动。一般来说，不会 因为对房地产征收物业税而引起房地产在地区间的转移。因此，发展水平不同的地 区就可以根据本地的实际情况和需要，合理确定适用于本区域的物业税税率。也就 是说，物业税的外溢性较弱，物业税征管相对便利而且税源不会外流。 3 物业税体现出公平受益原则 公共产品区别于私人产品的主要特征之一就是非排他性，即公民具有消费公共 产品的平等权利，平等地承担公共产品的成本，平等地分享公共产品的好处。但是， 由于地理位置等因素的存在，使得公共产品部分具有私人产品的性质。很显然，和 靠近公共绿地和公园的居民相比，距离较远的居民为公共绿地和公园建设缴纳了同 样的税收，却受益较少。按照受益原则，公共绿地和公园旁边居民应该多承担一些 成本，这种要求应该在地方税制中得到体现，因此，开征物业税，有利于实现“谁 受益，谁支付”的原则，能够做到相对公平。 硕士学位论文 m a s t e r lst h e s i s 4 物业税是地方税收的重要部分 从地方税收来看，房地产特有的不可隐匿性和地域的差异性，决定了物业税适 合由地方政府负责征收。一方面，地方房地产管理部门可以提供完备准确的产权户 籍资料来保证征税对象的确定；另一方面，地方税务部门负责征收管理也符合征收 的便利原则，降低税收成本。 综上所述，物业税是对在境内拥有或占有不动产的单位和个人征收的一种税。 其基本内容包括：以在境内拥有或占有土地及依托土地的建筑物和土地附着物等不 动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象， 以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收。我国物业税 改革的基本框架是将现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税以及土地使用 费等税费合并，转化为房地产保有阶段统一征收的物业税【5 1 。 ( 二) 开征物业税的意义 从物业税对市场经济发展的促进作用来说，物业税起着非常大的作用。具体来说： 1 有效地规范房地产开发市场，遏制过度的土地开发 从目前实行物业税的国家来看，物业税可以有效的促使各类企业尤其是房地产 企业公平的市场竞争，规范房地产市场。目前我国的房地产市场存在着诸多问题， 并且这些问题直接影响到房地产市场的公平竞争。我国房地产开发过程中，房地产 开发商税负比较重，并且税种多，税率高，还存在重复征税的问题。此外房地产交 易中的各种行政收费过多过乱，实际上这样为房地产交易过程的各种腐败行为提供 了温床。而开发商理所当然的把各种收费以及搞腐败的费用都算入房地产开发成 本，这就大大抬高了房价，成为房地产价格居高不下的一个重要原因。而物业税的 开征则有利于规范房地产市场的秩序，由于开征物业税后对诸多收费进行了整合， 从而大大减少了行政性收费，使房地产交易环节中的腐败行为没有了滋生的土壤。 此外，物业税的开征也可以起到抑制土地过度开发的作用。近年来，一些地方政府 将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了4 0 0 0 多万农民 失去土地。国家有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5 到1 0 的土地收益，村一级可以得到2 5 到3 0 ，而各级政府则可以得到6 0 到7 0 的收益，近2 0 年来全国农民最少丧失了3 万亿元的土地增值收益。4 1 物业税的开征 使地方政府不必将卖地作为地方经济发展的主要渠道，而将地方财政的来源转为对 已经保有房产的征税，因此能有效地遏制土地的过度开发。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 有利于规范我国房地产税剀 就我国目前的税收制度来说物业税将改变目前对房地产项目实行的多税神、多 环节、重复征税的现状。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易 成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消6 0 一档税率，保留其 余三档税率。物业税的开征也有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合 理的问题，因为物业税是以房地产的市场平均价格为基本计税依据的，没有市场平 均价格的，以评估值为计税依据：出于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规 定物业税o 1 一3 ”1 的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位 置和用途，具体确定的适用税率。另外，把现行房地产运行过程中具有税收性质的 政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目，所以说是有利于正确处理税和费的 关系，促进房地产市场的健康发展。 3 有利于国家对房地产市场的操控，有效抑制房价快速上涨 据报道，2 0 0 4 年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超 过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。房价涨幅为2 0 0 0 年以来最高。截至 2 0 0 4 年4 月末，我国空置一年以上的商品房面积为5 5 2 9 万平方米，空置率为5 7 6 。 ”3 物业税征收以后，由于将一部分的房地产开发成本转移到了房产保有阶段，因此可 以有效的抑制房价的上涨。 4 有利于社会财富的合理公平分配 物业税一旦开征，就填补了财产税的缺失，意味着中国真正启动了调节贫富差 距的工程。一般认为贫富差距是在三个层面上表现出来的。第一个是收入。第二个 层面是消费或支出。第三是财产。税收制度对贫富差距的调节，应该是全面的调节， 而不仅仅限于收入、消费和支出。目前我国在收入环节，有个人所得税调节。在消 费环节，有增值税、消费税和营业税的配合去调节。而在财产环节，没有任何调节。 而对贫富差距影响最大、具有基础作用的财产不去触动，仅仅停留在个人所得税调 节收入分配等等方面，对中国的贫富差距的调节是微不足道的。此外，通过征收物 业税达到平衡贫富、促进社会公平的目的作用还表现在，物业税主要依据对土地资 源的占用程度来征收，即对拥有单套面积过大、超出普通住宅标准或生活必要限度 等占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有 住房实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源，促使居民在住 房消费上要量力而行、理性消费；另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入 者拥有住房或改善住房条件。从这个意义上说，物业税通过税率的设置来平均财富、 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一平均碗赋。 5 有利于地方经济的发展，协调地方与中央的经济关系。 一般来说，在实旖物业税的国家，物业税往往是由地方政府征收，并且是地方 政府的一项重要的经济收入来源，据2 0 0 4 年国家税务总局税收统计，房地产税仅 仅只占全部税收的1 4 2 ，占地方财政收入的比重只有4 6 6 。吲根据国际经验，物 业税一般由地方政府征收，是地方政府的主要经济来源。所以说，物业税有利于地 方经济的可持续发展，也有利于地方和中央保持良好的财政和金融关系。 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 发展为一般的、执行同一税率的税种。1 9 世纪末，一般财产税被只对不动产和工商 业动产等征收的选择性财产税所代替。财产税的纳税人是在美国境内拥有住宅、工 商业房地产、车辆、设备等不动产和动产的自然人和法人：课税对象是动产和不动 产，以不动产为主。不动产包括农场、住宅用地、商业用地、森林、农庄、住房、 企业及人行道等。动产包括设备、家具、车辆、商品等有形财产，以及股票、公债、 抵押契据、存款等无形财产。美国现代地方财产税中，最重要的课税对象是非农业 地区的居民住宅和非农业的工商业财产。财产税的税率，是由地方政府对不同类财 产，根据各项支出的预算来确定系列的财产税税率，再得出总的财产税税率。此外， 税法规定，对各级政府的财产以及宗教、慈善机构和教育事业所拥有的财产都免征 财产税。许多地方政府还规定对老年人的房地产减免财产税。其中财产价值的估算 是美国财产税制度的核心。经过多年以来的发展，美国各地方政府都拥有自己的房 地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方 法：一是比照销售法，即通过比较最近在被售出的类似财产的价格估价：二是成本 法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生 的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率 一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方 政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。资料卡片是 其中最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所 有权的变更情况、估价的组成和变化、建筑的种类和数量等。在使用计算机加以管 理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息，可以作为对财产价值重估 的参考，也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。同时在美国在征收财 产税的同时，对一些特定的对象采取税收减免、抵免以及递延政策。优惠主要依据 财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定。分为减免税项目、抵免项目 和递延项目。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家体自用住宅 设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一 定的标准是可享受一定的抵免金，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限 的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。 2 英国的房地产税制 ( 1 ) 英国的房地产税制概况 众所周知，英国属于高收入的国家，而在高收入国家中，英国属于中等税负水 平的国家。英国是实行中央集权制的国家，税收收入和权限高度集中于中央。英国 税收分为国税和地方税。国税由中央政府掌握，占全国税收收入的9 0 左右，是 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 中占有一定的比重。如美国的财产税占税收总收入的1 3 2 ，加拿大的财产税占其税 收总收入的1 4 2 。“”这样，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。 ( 2 ) 房地产的税率设计较为合理。一般来说，绝大多数国家的地方政府可以 根据本地需要自行决定房地产各税种的具体税率，并且税率设计较为合理。如荷兰 的财产税，房地产价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由地方政府 自定。而美国各州的一般财产税包括不动产财产税，其税率不，并无一个统一的 税率，这是因为税率高低一般根据各地财政需要而定。而且，它属于从价征收的税 种。因而，房地产的税收既与财产所有人的支付能力无关，也不直接与财产业主的 具体收益挂钩。其程序一般是先算出地方财政支出同财税收入以外的其他收入之间 的差额，以确定应收财产税收入总额，然后再依据应收财产税收入总额和财产估定 价值之间的比例确定当年财产税税率。 ( 3 ) 税种设计从简，征收范围较广。除对公共、宗教、慈善等机构的不动产 实行免税外，其余的皆要纳入征收范围，包括闲置、未开发的土地。因而，税基很 宽，保证了财政收入的来源。 第一，对房地产占有的征税。即在一定时期或一定地点上，对个人或法人所拥 有的房地产征收的一种税收。首先是不动产税。不动产税依征收范围可分为三类： 第一类是将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税。 如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等。第二类是只对土地和房屋合并课征的 房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。第三类是单独对土 地或房屋课征的土地税或房屋税。土地税有地亩税( 面积税) 和地价税两种形式， 如奥地利的闲置土地价值税、韩国的综合土地税和法国的房屋税等；其次是财产税。 如美国、英国、荷兰、瑞典、瑞士、丹麦、挪威等国，将不动产与其它财产捆在一 起，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税；此外，还有定期不动产增值税。 该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评 估对其增值额征收，一般分为1 0 年期和5 年期增值税两种。如德国、英国、日本 曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然 增值征税。 第二，对房地产交易和转让的课税。即对个人或法人在房地产交易和有偿或无 偿转让过程中征收的一种税。这种税收首先是以所得税的形式对房地产转让收益课 税。如美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人 的综合收益，征收个人所得税或法人税。( 公司所得税) ；其次直接征收土地增值税。 如意大利不动产增值税是地方税种，将从买入到转让时的价格上涨部分作为征收对 硕士学位论文 m a s t e 甜st h e s i s 象，按照价格增长幅度采用累进制，按5 3 0 的税率征收。价格上涨部分指地价超 过基准价格的部分；另外还有遗产税( 继承税) 或赠与税。在房地产发生继承或赠 与等无偿转移行为时，各国一般要根据资产价值收遗产税( 继承税) 或赠与税。遗 产税分为总遗产税制( 对被继承人的遗产总额课征，如美国、英国、新加坡等) 分 遗产税制( 对继承人分得的遗产额课征，也称继承税，如法国、德国、日本、芬兰 等) 和混合遗产税制( 意大利、加拿大、爱尔兰等) ，赠与税系对财产所有者在生 前将其财产无偿地转移给受赠人而课征的税，也分为赠与人税制和受赠人税制。美 国的遗产与赠与税适用统一的综合累进税率，按死亡时所有财产价值扣除负债、丧 葬费等费用后的遗产净额纳税。意大利先按遗产总额征税，再按不同亲属关系征收 比率不一致的继承税。 另外，在房地产发生权益变更进行所有权登记时，许多国家按财税价值课征登 录税或登录费，如日本的登记许可税。芬兰对不动产等的转让行为及有关证书征收 印花税，税率不等，最低1 5 最高6 。 ( 4 ) 房地产税收主要以所得税为主，避免重复课税。在征税中各国一般重视 对房地产占有和所得的征税，而对房地产权属转让的税收相对较轻。以英国为例， 直接来自于房地产转让的税收仅占全国税收总收入的卜2 ，而来自房地产保有的不 动产税、经营性不动产税收收入却占总税收的3 0 左右。此外还有许多国家为鼓励 资本积累，对由于土地转让而形成的增值部分实行低税或免税政策。需要指出的是， 尽管土地增值税的理论虽在西方较为流行，但它的实施却比较困难，如英国、德国 两国曾开征过土地增值税，但征收面不广，实行期也不长，除德国略有成效外，英 国则以失败而告终。这种重视房地产的保有，轻视流通的税负结构极大地鼓励房地 产的流动，并刺激了土地的经济供给。占有房地产的高额税负促使企业高效利用其 财产，或从事交易。据有关资料显示，英国的房地产交易一般每季都超过4 0 万宗， 最多可达5 5 万宗，每年汇总的交易高达2 0 0 万起，相对于该国5 0 0 0 万人口来说， 确实是非常的繁荣。n ” ( 5 ) 税收调控手段多样化，充分发挥税收的杠杆功能。例如在美国，政府可 以通过不动产财产税的调节，使之成为增加财政收入和推行土地规划的工具。采取 的主要形式有：第一、政府为了鼓励利用某一地区土地从事农业生产，可以通过对 该块土地估以低价，降低税率的办法，以这到目的；第二、随着邻近土地价值的估 价上升，政府可以相应地抬高该地区应征的不动产财产税，迫使该地区农户放弃农 耕而出售土地以牟取利益；第三、政府为了规划的需要可以采取税收减免措施，如 通过优惠政策鼓励开发商充分利用城市中心区的土地，以防止城区无规划地延伸， 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 并减少市政设施的支出：第四、政府通过开征选址地价，即对未开发土地征收高税 率而对已开发土地征收低税率，迫使未开发土地业主去开发其土地，从而降低城市 边缘地区的吸引力，减轻政府公共投资的负担；第五、政府通过开征使用价值税， 以纠正仅按土地现时用途课税而不考虑土地最佳利用价值的不利倾向等，以便充分 合理地使用土地。此外有些国家还开征了闲置房屋税，并根据不同年限确定不同税 率，以促进房屋的利用。 ( 6 ) 房地产税收征管辅助措施健全，征管手段严密。由于对房地产征税一般 都以其评估值作为计税依据，评估业在国外发展非常迅速，目前己形成了一套较完 善的财产评估体系。如美国房地产评估师协会成立于1 9 3 5 年，是北美最大的独立 性专业房地产评估师组织。英国皇家特许测量师会所有有关土地专业的师级人员共 有5 2 万余人，而英国的总人口约为5 7 0 0 万人，。1 这就是说在土地专业方面每千 人就有1 人为其提供服务。而在房地产评估操作上，首先，对房地产估价人员与估 价机构的管理采用登记制度。如日本的不动产鉴定土地要向建设大臣办理登记。除 登记制度以外，许多国家和地区还制定了有关法规，以约束估价员及估价机构的行 为。例如新西兰有政府估价法、土地估价法和估价师法。其次，对从事估价的人员 有严格的资格要求，不仅要求有良好的专业知识和丰富的实务经验，而且还要求 有良好的职业道德和修养。一般在房地产税收制度比较完善的国家都建立了这方 面相应的制度，并规定了一些基本原则。如美国和其他一些国家及地区要求估价 应具有独立性，估价服务费不取决于估价对象资产的价值，一般采取按工作时间 收费的办法。 2 对我国房地产税制的借鉴 针对我国现有房地产税收制度存在的主要问题，为适应社会主义市场经济体制 的客观要求，必须结合总体税制改革进程，有效借鉴国际房地产税制的经验，切实 深化房地产税制改革。总的来讲，应统一税制，公平税负，拓宽税基，科学地确定 计税依据，合理地设置税率，适当下放管理权限，提高房地产税收在地方税收入中 的比重，充分发挥其组织收入和调控经济的作用。具体地说，应当从以下几方面进 行借鉴： ( 1 ) 扩大税基，规范管理，保证地方政府的财政收入来源。当前房地产市场 价格居高不下的主要原因就是成本过高，其中费的比重比税的还高。收费项目很多， 收费方式很不规范，政策不透明。对同一项目或对象既征收了税，又收了费。这种 收费政策对于房地产的税收实际上是我们常说的费挤税，并且房地产收费由多头制 定、多头征集和多头支配，繁琐了办事程序，加重了房地产开发商的负担，降低了 硕士学位论文 m a s t er st h e s i s 政府对企业的管理水平，管理漏洞增多，容易滋生腐败。因此应当借鉴国际经验， 将一部分费改为税来征收，扩大税收范围，减少重复征收现象，并由税务机关统一 征收，形成集中征集、集中管理、分头开支的管理体制。加大税收政策的透明度， 简化办事程序，提高办事效率。这样一方面既保证了地方政府的财政收入，另一方 面又降低了房地产开发的成本，以利于房地产业的健康发展。同时，鉴于我国城镇 居民住房制度改革不久的实际，可以考虑在营业税、个人所得税和契税等方面给予 一些政策优惠。 ( 2 ) 科学界定租、税、费的内涵，建立合理的土地租、税、费体系。建立科 学合理的土地租、税、费体系，可由三个部分组成：第一部分，由土地所有者法人 代表( 或委托机关) 向土地使用者收取地租( 出租或批租) ；第二部分，科学的土 地税收结构，包括土地增值税、耕地占用税、土地交易税( 契税) 、土地闲置税( 空 地税) 和农业土地税等。第三部分，收取土地费，对涉及到补偿性质的服务收取土 地费( 设施补偿、劳务补偿费、工本补偿费) 。另外要科学界定土地租、税、费内 涵，首先必须要健全土地租、税、费立法。在土地出租、批租方面的法律我国已经 有中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿出让和转让条例，但是这还远远不 够，必须要不断完善。目前，最大的问题是在土地税方面。借鉴国外的做法，我国 可考虑由全国人大制定一部统一的土地税收方面的法律，对我国现行的土地税法及 规范性法律文件进行整合重构，遵循房地产市场运行规律和市场行为，结合我国 的土地国情、科学地设置税种税率。并要注意与其他土地法律法规衔接配套，尽 量避免矛盾和重复现象。其次，实行统一的土地征税制度。实行真正意义的土地 税收制度。可以根据土地不同用途，分别设置土地税目税率，如设置土地级差、 农业用地土地交易、闲置土地等税目，并根据不同税目设立税率，取消城镇土地 使用税，改为由土地产权法人代表收取地租，将集体用地也纳入征收范围，明确 产权关系。按土地级差征税，调节城市地租级差收入。在确定征收范围和课税对 象时，应区分土地的自然增值、因政府投资基础设施及开发增值，并依此制定一 定的优惠措施；整合农业税，农业特产税，按农业土地征税，调节农业土地所得 收入。按闲置土地征税或对空地征税，杜绝土地闲置现象；按土地交易征税，调 节转让差价收入。同时，要明确规定减免税的项目和条件，为便于操作可以制定 一部专门的土地税减免规定。 ( 3 ) 完善房地产税制，加强税收杠杆的宏观调控功能。第一，提高房地产税 收的立法层次，赋予地方相应的立法和管理权限。特别是财产税方面要按照全国人 大设立原则性的基本法规，并保持适当弹性；而具体的执行政策由各地在总的原则 硕士学位论文 m a s t e 剐st h e s i s 下，自行确立办法来实施，通过原则管死，具体搞活的方针来充分调动各方面的积 极性，更好发挥房地产税收的积极调控作用。第二，将房产税和土地使用税合并， 在财产税上统一设置物业税。计税依据照国际惯例为房地产的市场评估值，征收范 围扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产。税率的制定由各地方政府 来确定，确定的依据为各地方政府当年除房地产统一税收入外财政收支缺口与应征 房地产统一税的房地产评估后的市场价值。基于“谁收益，谁支付”的原则，税率 应分档次，如市中心的税率标准应高于郊区，中心城市的税率也应高于小城镇，因 为其配套的投资水平不同。第三，加快合并内外两套房地产税制的步伐的改革。如 外资企业的土地使用费和内资的土地使用税、外资的城镇房地产税和内资的房产 税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税和内资企业的企业所得税，都应尽 快予以改革，使其统一、合理。实行国民待遇，营造公平竞争的良好环境。第四， 取消土地增值税，开征遗产和赠与税。从实际操作中看，土地增值税的征收阻力很 大，而且计征繁锁，不易执行，实际征收效果极差。因此，应考虑在暂停征收固定 资产投资方向税以后，再暂停征收土地增值税，其有关所得通过所得税等来适当调 控。