（民商法学专业论文）停车场专用使用权研究.pdf

摘要 住宅小区的大规模出现，是社会发展和人民生活水平提高的标志之一。然而， 私家车的增长速度更是日行千里。由于我国过去经济发展水平相对落后，对小区 的停车问题没有给予足够的关注，车位紧张、小区车位纠纷不断出现，愈演愈烈。 已经成为小区最棘手的问题之一。 由于我国对调整这方面法律制度研究时间不长，学界对于停车场相关问题的 认识存在较大差异，使停车场问题不能得到妥善解决。因此，本文在学习国内既 有成果的基础上，通过进一步的查找国内外的相关资料，进行整理和分析，对区 分共有的理论有了迸一步的认识，对共有部分的界定和共有部分的分类有了更清 晰的把握。为了更好的实现物尽其用，实现和维护好业主对建筑物共有部分的权 利，停车场专用使用权的建立能对当今棘手的停车场问题有一定的缓解。文章首 先阐释了停车场专用使用权的基本理论；其次，对停车场专用使用权的结构进行 了深入和全面的分析，明确了停车场专用使用权的主体；重点分析了停车场专用 使用权的客体，不仅包含于法定共有部分之中，也存在于约定共有部分之中，并 整理了能够设定专用使用权的共有部分的范围，介绍了停车场专用使用权的设 定、变动和消灭；最后，针对停车场专用使用权存在的问题，提出相应的对策。 通过梳理，文章认为，停车场专用使用权建立在共有部分之上，但不是所有 的停车场形态都能设定专用使用权，小区必须建立相应的配套停车场所后，才能 对共有部分设定停车场专用使用权。为了实现和维护业主的停车场专用使用权权 益，业主大会的决议有可能侵犯后加入和少部分业主对于共有部分的利益，我国 法律没有能解决这样一个问题，文章建议应当对停车场专用使用权的设定、权利 的归属、利益的公平分配在业主公约中体现，并对权利的救济设定合理的方式。 关键词：共有部分；停车场专用使用权；芪有权；业主公约 a b s t r a c t t h em a s sa p p e a r a n c eo fr e s i d e n t i a ld i s t r i c t i so n eo ft h es i g n so ft h es o c i a l d e v e l o p m e n ta n dt h ei m p r o v e m e n to fp e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d s r e l a t i v e l y ，t h eg r o w t h o fp r i v a t ec a r s g o e sf u r t h e r w h i l e ，o w i n gt ot h el o wc o n d i t i o no ft h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n ti nt h ep a s t ，w ep a i di n s u f f i c i e n ta t t e n t i o nt ot h ep a r k i n gp r o b l e m r e s i d e n t i a ld i s t r i c t ，t h u s ，m o r ea n dm o r ec o n f l i c t sb e t w e e nt h ep a r k i n gl o ti n c r e a s e ， w h i c hi sb e c o m i n go n eo f t h et o u g hq u e s t i o n si nt h er e s i d e n t i a ld i s t r i c t s of a r t h ea c a d e m i ah a s n tr e a c h e dac o n s e n s u sa n d n a t u r a l l yt h eq u e s t i o nc a n t b ep r o p e r l ys o l v e da sar e s u l to ft h es h o r t t im er e s e a r c ho nt h ism a t t e r t h e r e f o r e ，in t h i sp a p e r ，t h ew r i t e r ，o nt h eb a s i so f t h ee x i s t i n gd o m e s t i ca c h i e v e m e n t sa n df u r t h e r r e s e a r c ho nt h ed o m e s t i ca n df o r e i g nr e l e v a n tm a t e r i a l ，k n o w sm o r ea b o u tt h e c o n d o m i n i u mt h e o r ya n dg e t sm u c hc l e a r e rg r a s po nt h ed e f i n i t i o na n dc l a s s i f i c a t i o n o rt h ec o m m o np a r t s t h u s ，i no r d e rt om a k et h eb e s tu s eo fi t ，r e a l i z ea n dm a i n t a i n t h er i g h t s & t h eo w n e r ，t h ec o n s t r u c t i o no f t h ee x c l u s i v e r i g h tt ou s eo f t h ep a r k i n gl o t c a nc e r t a i n l yr e l i e v et h et o u g hp a r k i n gl o tp r o b l e mi ns o m ee x t e n t t h i sp a p e r ，f i r s t l y ， e x p l a i n st h eb a s i ct h e o r yo ft h ee x c l u s i v er i g h tt ou s eo ft h ep a r k i n gl o t s e c o n d l y ，i t a n a l y s e st h es t r u c t u r eo ft h ea f o r e s a i dr i g h tp r o f o u n d l ya n dc o m p r e h e n s i v e l y ；i t d e t e r m i n e st h es u b j e c to ft h er i g h t ，a n de m p h a s i z e st h eo b j e c t ，w h i c hi sc o n t a i n e dn o t o n l yi nt h es t a t u t o r yc o m m o np a n s ，b u ta l s oi nt h ep r o m i s s o r yc o m m o np a r t s ；i n a d d i t i o n ，i td e f i n e st h ep u r v i e wo ft h ec o m m o np a r t so ft h er i g h t ，a n di n t r o d u c e st h e c o n s t r u c t i o n ，m o d i f i c a t i o n ，a n de x t i n c t i o no ft h er i g h t i nt h ei a s t ，a i m i n ga tt h e e x is t i n gp r o b l e m s ，i tp u t sf o r w a r dt h ec o u n t e i 。p a r tm e a s u r e s f r o ma n a l y s i s ，i nt h ew r i t e r so p i n i o n ，t h ee x c l u s i v er i g h tt ou s eo ft h ep a r k i n g l o ti sb a s e do nt h ec o m m o np a r t ，b u tn o t e v e r yk i n do fp a r k i n gl o tc a ns e tt h e e x c l u s i v er i g h to fu s e ，t h er e s i d e n t i a ld i s t r i c tc a ns e th ee x c l u s i v er i g h tt ou s eo f t h e p a r k i n gl o tn o tu n t i lt h ep a r k i n gl o th a sb e e ne s t a b l i s h e di no r d e rt or e a l i z ea n d m a i n t a i nt h eo w n e r s s u c h i n t e r e s t s ，t h er e s o l u t i o no ft h eo w n e r s c o n g r e s sm a y i n f r i n g eu p o nt h ei n t e r e s t so faf e wo t h e ro w n e r s a n dt h el a t t e ro n e sw h ow i l lb et h e o w n e ri nt h er e s i d e n t i a ld i s t r i c t ，w h i c hi sn o ts o l v e db yo u rl e g i s l a t i o n ，t h e r e f o r e ，t h e p a p e rs u g g e s t st h a tt h es e t t i n g ，o w n e r s h i pa n dt h ef a i rd i s t r i b u t i o no ft h ei n t e r e s t so f t h e e x c l u s i v er i g h tt ou s eo ft h ep a r k i n gl o ts h o u l db ee m b o d i e di nt h eo w n e r s c o n v e n t i o n ，i n c l u d i n gt h er e m e d i e so ft h er i g h t k e yw o r d s ：t h ec o m m o np a r t ；c o m m o no w n e r s h i p ；o w n e r sc o n v e n t i o n ； t h ee x c l u s i v er i g h tt ou s eo ft h ep a r k i n gl o t 刖云 ：l l 一 月l j鬲 随着经济的发展，城市规模的扩大，城市居住人群日益增多。与之相随，住 宅区增长远远赶不上人们需求的增长。不仅如此，由于法制的不完备，小区纠纷 不断，小区居住区域内车位产权归属的矛盾越来越凸显，开发商与业主围绕停车 场权益的纷争不断，矛盾日益激化。 在建筑物区分所有权上，我国颁布了物权法、物业管理条例等物业方 面的法律法法规；还有城市房屋管理规定、城市住宅小区管理办法等部门 规章还有每个省市根据自身情况出台的一些地方性法规和政策，对区分建筑物共 有部分涉及的相关问题进行有限的调整，但对停车场问题没有完善的规定。因此， 在现有法律规定下，停车场种种问题难以解决。 为了调剂余缺，最大程度发挥停车场效用，解决停车难和难停车的问题，专 用使用权进入理论研究的范围。停车场专用使用权的出现，使闲置的停车场，一 方面实现停车场的有效利用，缓解停车难现状；另一方面，停车场所有人和使用 人都能获得相应利益。 然而，一项制度的出现，不是只有美好的设想就能实现，好的思路、想法需 要有严谨的理论论证和完善的法律法规保汪施行，才能达到预期的效果。那么， 就有一系列的理论和立法问题需要解决，本文没有妄图解决停车难的所有问题， 仅仅是从自己的思路出发，解决一些基本的问题。如，哪些停车场属于共有部分， 标准是什么；停车场专用使用权的主体是谁，谁享有这种权益；业主在停车场使 用权上如何实现自己的权益。相信，这些基本问题的解决，对于进一步认识停车 场专用使用权问题有所帮助。 作为法律人，要研究社会问题、社会主体行为规则，为问题的解决提供理论 支持。笔者在研究小区停车实际状况的过程中认为：“车多车位少”的状况给停 车场专用使用权的适用提供了平台。业主在停车场上的权益多少，需要定的规 则进行保证。物杈法给出了利益的分配规则。但是，物权法规定的分配规则存在 部分问题。 在物权法7 8 条中，业主决议和业主大会的规定事项和作用机制值得探讨。 我国物权法7 8 条不能真正维护业主的利益，体现业主的公平，应当改正。在制 定业主公约时，应当规定停车场专用使用权的设定、适用条件、利益归属和全体 业主利益的保护。 第一章停车场专用使用权的理论基础 第一章停车场专用使用权的理论基础 1 1 停车场共有分析 1 1 1 建筑物区分共有共用部分范围的界定 建筑物区分所有权是一个学理概念，有人也把它称作“区分建筑物所有权”。 对于一个小区建筑物来说，住宅的所有人叫做业主，他享有区分建筑物的专有部 分的专有权，共有部分的共有权以及基于业主本身享有的成员权。本文研究的建 筑物区分共有权是业主权利的重要组成部分，也属学界和实务中矛盾比较多的部 分，学界又称它是“共有部分持份权”，1 1 1 指的是区分建筑物所有权人基于共有 事实，对区分建筑物共有部分享有的占有、使用、收益的权利。此种权利受到法 律和业主公约的约束。建筑物区分所有共有权是最核心的问题。瞳1 对于共有部分 范围的看法不一。通说认为应当包括：建筑物的基本构造部分( 比如墙壁、横梁、 屋顶以及用来承重的部分) ，按照建筑物的本身属性应属共用部分( 比如楼梯、 过道、楼栋灯光、通风设施、消防器具等) ，还包括一些附属的设施，比如广场， 广告牌，停车位等等。嘧1 台湾公寓大厦管理条例规定，建筑物共有部分采用 排除规定，除了专有部分和约定专有部分以外的部分是共有部分。共有部分包括 连接专有部分的共有部分( 电梯、过道、屋顶) ，附属建筑物( 排水设备、通风 设备、管路等等) ，附属设备( 消防设备、停车部位、照明设施等) 。h 1 但是，此时的共有权与平常所说的共有权有不同之处，表现在：第一，区分 共有所有人不仅是共有人，也是专有人和享有成员权；而一般的共有人的身份是 单一的。第二，区分共有的共有内容不仅是法律规定的财产和权利，还包括当事 人可以约定的事项；而一般的共有必须根据法律的规定享有权利和则产。第三， 区分共有的标的物不能分割；而一般共有的标的物，共有人可基于量的部分进行 分割。第四，在权利变动上，区分共有具有附随性，随专有权的改变而改变；而 一般共有在权利的设定、移转、消灭，根据权利人的意思为之，不存在主从关系。 笔者认为共同共有的认识应当有层次性，如此才能准确界定共有部分。因此， 共同共有的范围是：首先，共有部分是区分建筑物专有部分以外的其余部分。其 第一章停车场专用使用权的理论基础 次，共有部分包括四个方面：( 1 ) 建筑物的基本构造部分，例如，柱墙、房顶、 地下空间等；( 2 ) 建筑物的共有部分及其附属物，例如电梯、通风设备、过道、 栏杆、水箱、线路管道、取暖管道等，也包括部分共有部分，比如两家之间的墙 面；( 3 ) 建筑物所占有的地基的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有人 所有；( 4 ) 住宅小区的绿地、道路公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门 建筑等地上或地下共有物，以及水电、照明、消防、安保等公用配套设施，还有 小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有的以外原则上应当 归属于全体住宅小区的业主所共有。巧。最后，经区分所有权人约定共同使用的专 有部分以及其附属物。如，小区的经营用房，不属于专人的独立建筑物等。 此外，我国物权法司法解释对专有部分也有明确的规定。我国物权法采 取列举的方式，举房屋、车位、摊位为例，在认定时特定空间也可成为专有部分： 即是构造上和利用上的独立性，并且能够登记的部位。所谓构造上的独立性，是 指能够和其他部分进行区分开来，而不混淆。所谓利用上的独立性，是指权利使 用时不受干扰。至于能够登记，指的是按照登记规定，特定部位在规划上专属于 特定房屋，并且销售时根据规划可以同房屋异同写入合同的部分，比如露台。此 条规定法律的规定对于我们准确认定停车场共同共有具有规范意义，一定程度上 解决了专有和共有的矛盾，但是又有新的问题出现。下文将着重阐述。 1 1 2 停车场属于建筑物共有部分 停车场属于建筑物共有部分的认识，我们结合理论上、法律上和现实运作几 个方面进行论证。 前文已经涉及共有部分的界定，基于建筑物区分共有理论，除专有部分以外 的部分都应当归业主所共有。通说认为，专有部分，指构造和使用上具有独立性、 能独立为区分所有权标的部分。“独立性”是专有部分的重要特征。在学说上， 关于专有部分的范围有多种观点，有关学者著述中较为详尽，本文不再赘述。通 常情形下，停车场在构造上和使用上不能满足独立所有权的要求，不属于专有部 分。 我国法律对停车场的规定集中在物权法第六章第7 0 条、7 3 条7 4 条和最近 的物权法司法解释第1 、2 、3 、4 、5 、6 、7 、8 条。按照法律规定，法律没有明 第一章停车场专用使用权的理论基础 确规定停车场属业主专有，按照专有部分的规定也不能确定停车场包含其中。按 照上文提到的专有部分的判断标准，具有构造和利用上的独立性，且可登记的客 体，停车场有不同的形态，不能准确确定是专有或共有。也就是说根据法律规定 不能准确定位停车场权属。 根据理论和法律的规定，结合现实中区分建筑物的实际停车场状况，停车场 不能够满足专有部分在构造上、利用上、登记方面的要求，且停车场规划不明确、 占用道路状况、私自增加车位，都充分表明停车场应当归属于共有部分。 1 2 停车场按份共有性质分析 1 2 1 共有诸形态区分 所谓共有，按其性质，又有总有、共同共有、按分共有之区别。明确共用部 分的法律性质对于廓清区分所有权人作为所有权人作为共有所有权人的权利义 务关系具有重要意义，因此有必要对区分共有的性质进行分析。 总有这样一种制度导源于中古世纪目耳曼社会的村落共同体，即马尔克公 社。其含义是：村民和村落共同体有不同的权限。村落共同体对村的财产享有处 分、管理权；村民对村的财产，尤其是土地享有占有、使用、收益的权利。并且， 村民在行使财产权利时，行使的方法和规则由全体村民决定，村民平等的享有这 些权利。易言之，村落共同体财产的占有、使用、收益权与处分权、管理权完全 离，即分属于各村民与由村民所组成的实在综合人( g e s a m t p e r s o n ) ，形成所有 权权能的割裂。此即学者所谓“所有权的分割”。旧。 共同共有，在性质上，共同共有介于总有和按份共有之问的一种共有形态。 共有物的全部所有权属于共有人全体，而非按应有部分享有所有权。各共有人对 共有物不仅有占有、使用、收益权，而且亦有管理、处分权。唯其管理、处分权 被为达成共同关系的目的而设定的规则所拘束。“它的最主要的特征是：共同共 有人对于共有物同时享有管理权、处分权和收益权；但是，在分割时，受共同共 有的约束，共有存续期间不能请求分割。 按份共有又称“分别共有”、“普通共：有”，指全部所有人按其应有部分，对 于一物共同享有所有权。按份共有，就其主体而言，必有二人以上，称为共有人； 第一章停车场专用使用权的理论基础 就其客体而言，为一物，称为共有物；就其享有的权利而言，为所有权；就其享， 有所有权的形态而言，为按应有部分( 拉丁文q u o t a 、法q u o t e p a r t 、英s h a r e ) 予 以享有。8 。 按份共有作为共有的一种形态，具有区别于共同共有和总有的独立特征。在 按份共有，各共有人分别按其应有部分，对于共有物的全部占有、使用、收益及 处分权，因而与总有的构成员( 村民或社员) 仅对总有物有占有、使用及收益权 大不相同。同时，按份共有人对共有物的相应份额有权利处分，每个共有人都具 有要求分割的权利，因而与其他共同所有人一样，对共有物仅有潜在的应有部分， 各共有人在共有关系存续期问，不得请求分割的共同所有有所不同。 1 2 2 停车场按份共有性质分析 笔者认为对于停车场属性，应属共同共有，但是它又有不同于一般共同共有 之处，即是处分权受到一定的限制。具体的理由是： 第一，“总有说”中，由于是由所有人组成共同体。所有人对于共同体的财 产享有使用、收益权，把他们的处分权让渡出来由共同体享有，个人是不能请求 分割的。这类似于我国农村的集体土地的使用。按照这种学说，处分权和收益权 分离，形成权能的割裂。这种人为割裂所有权的管理处分权能和收益权能的学说， 实质上没有必要。阳3 因此，总有说是不成立的。对于停车场共有的总有理解当然 是不正确的。 第二，共有物来源可量化考察。停车场存续期间是否存在可量化的份额，是 停车场按份共有和停车场共同共有的主要区别。按照法律规定，在停车场共有关 系产生时，对于停车场归属和权限的划分，当事人之间是可以约定的，有约定按 照约定执行；在没有约定权属时，应当属按份共有，且此时的份额受到专有面积 的限制。这与共同共有消灭后，芡同共有人之间均等的分割共有财产是不同的。 住宅区停车场从来源上看，停车场基于专有部分房屋产生，享有的权利大小 也根据专有的房屋权限确定。由于专有部分是町以量化的，( 例如，建筑物专有 面积是特定的；基于专有面积分摊的公用面积和空地是特定的) 因此，业主对于 停车场的权利也是可以量化的。 对于停车场是共同共有的观点，笔者有以下分析。按照共同共有的法理，建 6 第一章停车场专用使用权的理论基础 筑物区分所有人对停车场当然的拥有权利，但是在共同共有存续期问，各所有人 对停车场的权利是不能划分份额的。各所有人只能不分份额的使用共有物。只有 到共有关系消灭，比如买卖房屋时，才能对停车场进行分割，此时才能确定份额。 如前文所述，区分所有人购买房屋后，成为区分建筑物的业主，拥有了专有部分， 按照购房时不同情形，不同程度的分摊了共用部分的费用，此时的分摊就是一个 权利量化的过程。不仅在购房开始的过程中，出现量化；在购房后的其他事宜中， 也体现着量化的特征，比如清洁费、采暖费的收集，是按照个人所有人专有部分 的面积确定承担数额的，电就是说，量化的份额、享有的权利、承担的义务是一 一对应的。各所有人承担各自应承担的份额，不存在连带责任的区分，比如物业 费用的收取，不能因一户的原因而让其他业主承担连带责任。从源头上、现实的 操作上，我们可以得知，停车场共有部分属按份共有，当属无疑。这里要特别指 出的是，按份共有虽存在可量化的份额，但并不具体指向某个特定的部分，各按 份共有人所享有的权利存在于全部共用部分之上。n 阳因此，有些学者提出“如果 不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范 围，则只能认为该财产为共同共有的财产”1 的观点，值得商榷。 第三，基于共有法理。共同共有的认定应由法律明确规定或当事人事先约定， 而不得推定。大陆法系德国民法学沃尔夫也有此主张。对于停车场而言，若认定 它为区分建筑物共用部分共同共有的性质，应当由法律明确规定，或是在购房时 由购买双方明确约定。否则，对停车场的性质，只能认定为按份共有。停车场部 分，我国物权法和物权法解释没有明确规定属共同共有；购房时，法律允许双方 约定，但是基于小区配套设施，应当有一部分的停车部位存在，并且开发商一方 面收取停车场的公摊费用，另一方面签订协议出售停车场，往往借此获取停车场 的双重利益。因而，不能推定停车场为共同共有。 有人认为，若区分所有共有部分的性质是按份共有，那就意味着按份共有人 可以处分和分割共有物。然而，这与现实中区分所有共有物不得随意分割和处分 相矛盾。其实，异议者忽略了这样个问题，能否分割或处分仅仅是按份共有和 共同共有的区别之一一。不是唯一的区别。就停车场而言，因共同生活的实际情况， 建筑物区分所有权人对于共用部分的停车场不得随意分割或处分，但这并不意味 着业主丧失了按份共有应有的权利，他们完全可通过处分其专有部分以实现其对 第一章停车场专用使用权的理论基础 停车场的应有部分的处分，并随时脱离或终止共同关系。这也正是前文“处分权 受一定限制”含义之所在。这显然符合按份共有的特征。 综上所述，笔者认为区分所有建筑物共用部分停车场的法律性质应属于处分 权受一定限制的按份共有。 1 - 3 停车场专用使用权的概述 1 3 1 停车场专用使用权概念和性质 专用使用权，德国法中称为专有使用权。各国立法并无定义，学界电多从侧 面论述，少有直接下定义。如：“原本应由各区分所有人按固有使用方法使用的 共用部分，设定专用使用权，由特定区分所有人或特定第三人专属独占使用的情 形，如在地下窒设置停车场、在屋顶加盖房屋、在外壁悬挂招牌。”副“区分所 有人对建筑物共有部分的利用，各区分所有人应当根据共用部分的性质，按照合 理的方法共同使用，也可以发挥共用部分的最大效用，调剂余缺，在共用部分之 上，设定停车场专用使用权由特定人使用。”n 纠 停车场专用使用权是指特定人或者第三入对于在范围上能归于共用部分的 停车场或停车形态上，享有的按照约定用途且不损害其他人利用效能的排他性使 用收益权。“能归于共用部分的停车场或停车形态”，指的是在众多的停车场情形 下，停车的场地必须是可归于共用部分，停车场是专有部分的，不在本文的研究 之列，不属于本文停车场专用使用权的研究范围；“按照约定用途”指的是停车 场专用使用权设定时，约定的用途只能是用于停车的便利；“不损害其他人利用 效能”指的是共用部分在设定专用使用权后，仅有停车权利，不能损害业主在此 共有部分的其他权利，并且，业主也不得妨碍使用人对此共用部分的使用。 1 3 2 停车场专用使用权性质 1 3 2 1 租赁权说 此学说认为为特定人使用专用部分设定专用使用权，如果是有偿使用的，具 有租赁权性质。n 4 1 如果无偿，则属使用借贷权性质。基于此，则专用使用权人不 第一章停车场专用使用权的理论基础 得将其专用权让与或转租他人。现代民法理论租赁关系中，承租人对停车场取得 完全的使用权，承租人对停车场可排他性独占使用。全体区分所有权人和专用使 用权人成立租赁关系。而在专用使用权，其主体仅能依设定目的而对停车场予以 使用，且得排斥其他区分所有权人在不妨害其专用使用权行使之范围内，利用停 车场。n 5 1 很明显，停车场专用使用权和租赁关系是不同的。 1 3 2 2 地役权说 地役权说认为，在共有部分上设定专用使用权，由特定人予以专属使用，其 实质是为特定人之利益而对共有部分物权负担。n 6 1 地役权，是指需役权人为了使 用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。地役 权是按照当事人的约定设立的用益物权；地役权是存在于他人不动产上的用益物 权；地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。 笔者认为地役权不能准确反映停车场号用使用权的性质。按照地役权法理， 停车场专用使用权不符合地役权的构成要件，需役权人得有需役地的存在，也就 是说要想有停车场专用使用权的设定，使用人必须有一套房产存在，这与现实是 不符的，停车场专用使用权不需要一块房产，只需要有停车的必要即可。 此外，地役权依附于需役地而存在，即停车场专用使用权依附于一块房产( 需 役地) 而存在，同时具有从属性，从属于房产( 需役地) 的处分。需役地不存在， 供役地便无从谈起。此种情形下，没有房屋的停车场专用使用权便不存在，很显 然，这与现实和专用使用权法理是违背的。n 7 1 与此相应的，部分学者把这种情形下停车场专用使用权的性质称为“人役权” 更合适。u 引所谓“人役权”，是指设定人为特定的利益而利用他人之物的权利。n 旷 在法典上，对人役权也有体现，在人役权的主体，适用范围上都有突破，从以往 的家庭关系扩展到其他一般人。如瑞士民法典对用益权的主体，就未设特别的规 定。怛叫确立“人役权”制度的主张目渐成为学界通说。 笔者认为，停车场专用使用权应采“人役权”说。停车场专用使用权的设立， 就是为特定人或第三人停车方便而设定的权利。 第一章停车场专用使用权的理论基础 1 3 3 停车场专用使用权特征 停车场专用使用权除了具有专用使用权的一般特征外，还具有区别于其他专 用使用权的特征。 停车场专用使用权具有非独占性，从属性，不可分割性，行使方法特定等特 征。非独占性，是指在停车场没有被使用期问，只要共有人不影响停车场专用使 用权人对于停车场的利用，其他共有人依然可以使用。由丁这种利用上的相容性， 使停车场专用使用权可以成为种非独占性的权利，其他业主在非侵害使用权的 情况下亦可使用停车场。如停车位没有停放汽车时，其他业主可以暂时停放车辆 或者以之作为游玩场所。非独占性使物的效用得到充分发挥。从属性是指不动产 让与时，专用使用权随之转移。专用权不得与业主的不动产所有权相分离而单独 转让。从属性还体现在，特定业主转让专用使用权时无须其他业主同意，业主所 有的不动产专有部分转让的，专用使用权亦随之转让。不可分割是指专用使用权 一旦设立，存在于建立他的整个共有部分基础上，不论共有部分如何分割。专用 使用权及于区分所有建筑物的全部，不得分割为若干部分或仅为一部分而存在。 特定业主的不动产分割或转让时，专用使用权就各个部分而存在；其他业主的不 动产分割或转让时，专用使用权就各个部分而存在。行使方法特定是指一旦设定， 得按照约定用途使用专用使用权客体。专用使用权人只能按约定的使用方法使 用，仅在设定目的的利益范围内使用。专用使用权的行使具有严格的限制，使用 权人不得随意改变共有部分的现状或者增设固定的附属设施，也不得擅自改变共 有部分的用途，更不得因行使专用使用权而侵犯到其他业主的合法权利。 停车场专用使用权和其他部位的专用使用权既具有相同点，又有不同点。相 同点在于：客体相同，专用使用权都建立在区分建筑物的共有部分之上；权力来 源相同，都来源于共有部分使用权和各自的专用权；设定基础相同，都有合同、 业主公约和共有之法理等方式来确定；都是专属权利，属于特定人利用的范畴。 不同点在于：区分所有的建筑物停车场权属问题与绿地和屋顶的权属问题都不 同，具有特殊性。停车场的土地使用权可以单独计算，不计入公摊面积，而不像 绿地一般都属于全体区分所有权人共用，也不像屋顶只能属于全体区分所有权人 共有。还有，停车场不是每户权利的当然延伸部分，停车场形态多样，不像其他 专用使用权部分的权属那么好界定。也就是说，停车场的权利属性比较复杂，确 第一章停车场专用使用权的理论基础 定是否共有部分和是否适合设定专用使用权的共有是一个难点。而其他部分专用 使用权权属较为明确。 1 4 停车场专用使用权设定基础 所谓停车场专用使用权的设定基础，即是停车场专用使用权基于什么样的理 由可以设定。 1 4 1 商品买卖契约 现实中，小区房屋原始出售人( 一般为不动产业者或房地产开发公司) 渐次 出售房屋时，买卖双方在签订售房协议时，与买受人设定停车场专用使用权。犯 我认为还应当包括这样一种情形。开发商控制停车场，以单独契约的方式为特定 人设定停车场专用使用权，尽管没有发生商品房买卖，但是停车场是作为有价值 的商品来交易的。现实中，此种情形时有发生。 停车场作为区分建筑物共用部分，它的处分和使用应当由全体区分所有人享 有，而不应由开发商或不动产业者进行处分。因而，学术界对通过商品买卖契约 设定停车场专用使用权的效力存在争议。对此，笔者认为，我们不能简单的说这 种设定专用使用权的合同无效。那样的话会导致开发商和业主双方面的损失。按 照购房顺序，应当依照停车场专用使用权的主体、使用费的归属、合同条款明示 等情况综合判断。若开发商通过商品买卖合同为特定人设定停车场专用使用权 时，采取明示的方式对停车场专用使用权的对象、存续期间、废止事由等有关事 项向其他区分所有权人说明，而且将获取停车使用费的权利赋予全体业主，即可 视为其他区分所有权人默认特定区分所有权人的停车场专用使用权，此种设定即 为有效。眩2 3 通过这种方法，有两点好处：第一，鼓励区分建筑物开发商在规划设计建筑 小区时充分考虑并挖掘停车部位的经济价值，针对小区物业的区分所有人状况， 作出适合业主需要，又能充分发挥停车场商业价值的规划，获得双赢的局面。第 二，通过合同的明示条款，明确双方权利义务，可以防止开发商利用停车场权属 现状进行无权处分，防止开发商的双重获利，防止开发商利用优势地位侵犯其他 区分所有人的利益。 第一章停车场专用使用权的理论基础 通常情形下，商品房开发商为本人或区分所有权入以外的特定第三人设定停 车场专用使用权，此时的合同我们认为应认定为无效。 无效理由：第一，此设定行为确实为区分所有权人所作债权的合意，但依据 合同法原理，出现了矛盾的问题。在合同关系当事人上，停车场专用使用权的当 事人存在开发商( 设定人) 和区分所有权人( 实际履行人) 的矛盾。权利义务存 在分离，不利益民事关系的稳定和权利的维护。第二，商品房出售过程中，房子 分批出售，开发商利用自身优势，将停车场作为购房讨价还价的筹码获得额外利 益；更有甚者，私自出售或设定停车场专用使用权给其他人，借以收取费用。正 是鉴于商品房买卖契约设定停车场专用使用权所蕴藏的上述诸多问题，有学者甚 至提出，似有通过立法禁止此项设定方式的必要。2 3 1 此种观点不无道理。 1 4 2 规约 规约，又称业主公约，是区分建筑物所有权人为调整业主之问的利益关系而 订立的关于权利义务事项的规则。因此，依私法自治、契约自由原则，其内容得 由各区分所有入全体通过集会自行订立，但不得违反强制性、禁止性法律法规， 也不能违背公序良俗原则，不能含有侵犯区分所有权的规定。瞳4 3 业主公约作为区分建筑物所有人自治事项。在区分建筑物权利划分、义务明 示、矛盾调解、权利维护方面具有重要地位。通常情况下，业主大会在成立前， 会制定业主临时公约，等达到合适条件，才制定业主公约。对停车场专用使用权 的设定，业主公约可以约定，只要不违反强制性、禁止性规定，不违背公序良俗， 不侵犯其他所有权人的所有权的事项都可以在业主公约中约定。依各国物业方面 立法，业主公约的效力不仅及于全体区分所有权人，还及于区分所有权人的特定 继受人。 1 4 3 共有法理 建筑物区分所有共用部分实质上属于全体区分所有权人所共有。而停车场专 用使用权的设定，是变更或处分所有权的一种。因此，区分所有权人可依共用部 分变更或处分的方式，将停车场为特定人或第三人设定停车场专用使用权。瞳5 1 设定专用使用权，在程序上，依各国立法规定，只须区分所有人过半数或持 第一章 停车场专犀使用权的理论基础 份合计逾三分之二的同意即可。所谓同意”，是指通过区分所有人集会决议行 使处分权。依区分所有人集会决议，将共用部分使用的权利赋予给给特定人，此 时的权利赋予应理解为是区分所有权人的内部物权合意，因此所设定的专用使用 权具有物权性质。当集会决议将共用部分设定专用使用权给特定第三人时，还须 作成设定契约书，并办理登记，才发生物权效力。否则，该专用使用权仅止于债 权性质。晗6 3 总之，全体区分所有权人可通过业主大会决议的方式处分停车场权利，设定 专用使用权，决议采多数决方式通过。即全体业主过半数或表决权超半数时决定 设定停车场专用使用权。 第二章停车场专用使用权的结构 第二章停车场专用使用权的构成 2 1 停车场专用使用权主体 2 1 1 第三人主体地位的理论分歧 停车场专用使用权主体，严格来说，应称为停车场专用使用权的使用主体。 是指从原权利人手中获得专门使用停车场的特定人。特定人的范围包括区分所有 权人和区分所有人以外的第三人。区分建筑物所有权人，作为共用部分的所有人 之一，当然有权为停车的便利，享有专用使用权，此点毋庸置疑。然而，区分所 有权人以外的第三人，能否获得停车场专用使用权，理论界有不同看法。 否定者认为：停车场专用使用权是业主源于其对停车场的共有权而通过共有 物分管协议取得的权利，原则上并不适用于非共有权人。非共有权人虽可依据合 同取得建筑物停车场的专属使用，但该专属使用权与停车场的专用使用权并非同 一范畴。 例如我国台湾地区公寓大厦管理条例中有规定，“公寓大厦共用部分经约定 可供特定区分所有权人使用者 ；同时，还规定公寓大厦的建造人，不能将共用 部分授予特定人、为区分所有人以外的人设定专用使用权。据此我们可以认定， 我国台湾地区将专用使用权的主体限定为区分所有权人。并且在台湾地区“实务 上亦认为，专用权不得单独让与第三人。”瞳7 1 停车场专用使用权的主体自是区分 所有人无疑。 肯定者认为：一方面，设置停车场专用使用权就是为了使共有部分作为一种 资源，发挥最大效益。且从经济学角度来说，只有扩大资源的利用方式和被选择 的途径才能实现利益的最大化。另一方面，将停车场专用使用权的主体范围的扩 大到第三人，只要辅之相关的限制，并不会对区分所有权人行使其权利造成损害。 笔者赞同肯定者的意见。停车场专用使用权主体可以扩展至区分所有人以外 的第三人。从建筑物区分所有权理论来说，第三人作为主体无违背原理之处；在 现实生活中，能调解余缺、实现物尽其用。第三人作为丰体无不妥之处。 第二章停车场专用使用权的结构 2 1 2 登记对第三人主体地位的影响 第三人可以作为停车场专用使用权的主体。通常情形下，若不对第三人停车 场使用主体地位进行确认，会出现维护权利的不周延。但是，第三人如何证明自 身的主体地位昵? 物权公示方法中，登记可以作为权利明示的方法。第三人停车场专用使用权 的登记问题尤为重要，此时的停车场专用使用权因是否登记拥有了不同的法律效 力。 首先是权利性质方面，经合法程序为第三人设定停车场专用使用权后，若对 此权利不进行公示，表现出来的是租赁权的性质，是债权的一种；若采取登记的 方式，此权利就有了用益物权的性质。 其次在效力方面。物权效力优先于债权效力，前者作为租赁权，不能对抗业 主大会决议的或业主公约规定的物权事项。尽管有“买卖不破租赁”的提法，停 车场专用使用权人可以租赁合同对抗新区分所有人，但始终会对第三人不利。后 者具有用益权的性质。用益权，含义是在保持物的本质的情况下对他人之物使用 和收益的权利。瞳8 1 用益权一开始的表现形式是“人役权”，后来作为独立的物权 类型被很多国家接受，并成为用益物权的。一种典型形式。瞳叫同是物权，此时的停 车场专用使用权，可对抗第三人，也可优先于区分所有人的停车场共有权。此时 才真止体现了对停车场专用使用权人的保护。 同样需注意：专用权使用主体和设定专用权的主体之分。在我国小区中，由 物业管理公司或管理委员会根据规约的有关规定与区分所有权人和第三人设定 专用使用权较为常见，不过要明确设定专用使用权的主体是全体区分所有权人， 物业管理公司或业主委员会行使的权力来自于全体区分所有权人的授权，设定专 用使用权所获利益也当然归于全体区分所有权人。这样一种状况对于停车场专用 使用权同样适用。 2 2 停车场专用使用权客体的比较研究 停车场专用使用权作为专用使用权的种，设定于区分建筑共有部分之上， 但不是所有的共用部分都可以设定停车场2 号用使用权。因此，认识停车场专用使 第二章 停车场专用使用权的结构 用权的客体，必须对可以设定停车场专用使用权的共有部分进行研究；同时，具 体到现实的停车场形态，哪些停车场形态可以设定停车场专用使用权。解决以上 两点，可对停车场专用使用权客体有清晰的认识。 停车场设定专用使用权的前提是：停车场权属是共有部分。但是，“停车场” 这个称谓范围不特定，意义丰富，具体形态多样。我们所称做的“停车场”是否 一定是共有部分呢? 这是世界各国建筑物区分所有权立法、司法及学说上颇有争 论之问题。在前文中，笔者提到停车场属于共有部分，“停车场具体形态”和“停 车场 具有不同的适用范围。“停车场”从区分建筑物理论上来说，具有特定的 含义；而“停车场具体形态”则比较泛化。 2 2 1 国外停车场规定 共有部分必须建立固定的利用秩序，才能实现有效利用。停车库必须划分特 定区域能使每个业主均得到合理、有序、利用。国# b - 一般是按照户数或者按照专 有面积比例划分专用使用权，由特定业主对特定部位排他性使用。髓阳美国一般将 停车库作为共有部分，再由全体区分所有权人让渡给物业公司，由物业公司再租 给使用人。妇小区停车库权属的确定要遵循两个原则：第一，禁止小区业主以外 的任何他人拥有小区内停车库的产权；第二，禁止物业小区内的停车库作为独立 的专有部分单独买卖。副 美国1 9 7 7 年公布的统一区分所有物业产权法就车库权属大致有以下几 种：区内停车库是专有部分的组成部分( 但不能成为独立的专有部分) ；物业小 区内的停车库是共有部分；物业小区内的停车库是指定专用的部分( 不能为业主 以外的人获得) 。停车库权属在物业小区协定书有明确规定。同时由于开发商对 上述三种产权方式的具有可选择性( 可选择其中一种，也可以同时选择二种或者 三种) 。 德国法一l ，对车库性质有着明确的规定。不论停车场的方位如何，只要是有 着明确的界标，即可认为停车库属专有。德国建筑物区分方面的立法和司法实践 都比较成熟，很少有国家对车库和停车场问题在立法中予以明确规定，停车场和 建筑房屋具有等同的地位，这也说明德国立法的成熟之处。引 法国自1 9 5 0 年以后，法国区分所有权方面的法律规定，新建建筑小区，必 第二章停车场专喟使瑁权的结构 须为住户设计停车场。不仅如此，法国做了更为灵活的规定，允许居住区域和停 车场作为分别的不动产存在，可以有不同的产权。法国的停车库可以作为专有部 分处理。这也意味着非区分所有权人可以从开发商处受让停车库。4 1 在日本，停车场被分为屋外停车场和屋内停车场。口本立法对停车场的界定 是实践反复检验的过程，众多的学者、专家对停车场进行探讨。通说认为，屋外 停车场基于