商业规划动线设计及铺位分割实例探讨.ppt

商业规划动线设计及铺位分割实例探讨 唐豫2010 9 30 目录 2 3 1 技术经济指标 总用地面积 地块退红线之后的总面积 总用地面积包括三部分 建设用地面积 代征道路面积和代征绿化面积 总建筑面积 指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和 容积率 总建筑面积与总用地面积的比率 建筑密度 即建筑覆盖率 指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比 绿化率 总绿地面积与总用地面积之比 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度 烟囱 避雷针 旗杆 风向器 天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度 楼梯间 电梯塔 装饰塔 眺望塔 屋顶窗 水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20 且高度不超过四米的 不计入建筑高度 建筑红线 又称建筑控制线 是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物 如外墙 台阶等 靠临街面的界线 指建筑物的外立面所不能超出的界线 目的在于腾出用地 改善或美化环境 取得良好的效果 用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线 红线内土地面积就是取得使用权的用地范围 开发建设这个地块的规划建筑时候 还需要退红线2米左右 这个数字各地不一 要看当地规划局的规定 规划的建筑必须在退红线范围内 退出的这块地不准占用 也就是说 尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金 但就是不准占用 4 1 技术经济指标图例 5 2 商业项目术语 商圈 商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围 是店铺吸引顾客的地理区域 它由核心商业圈 次级商业圈和边缘商业圈构成 核心商业圈是离商店最近 顾客密度最高的地方 约占商店顾客的50 70 核心商业圈的外围 则顾客较分散 市场占有率相对减少 一 商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的 而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围 也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离 确定商圈需要从以下几个方面考虑 第一 商圈需要从体量 目的 位置等方面定义 商圈是一个群体 它的层次是多元化的 第二 消费群体 一个商圈若没有消费力 消费组合只是盲目地打造 也不能称为成功的商圈 第三 位置 商圈的关键要素在于便利性和消费环境 所以位置非常重要 第四 目的 打造商圈肯定有一个目的 开发商的目的是如何体现商业价值 第五 城市规划 通过商业的改造形成消费环境 聚集人气 这也是打造商圈的重要目的 二 商圈的要素商圈必需的要素 包括消费人群 有效经营者 有效的商业管理 合理的发展前景和政府支持 此外还有商圈的形象 功能 建筑形态以及建筑成本等 第一 消费人群 第二 有效经营者 这两者需要有机结合 第三 有效的商业管理 第四 商业发展前景 打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻 商圈未来的形象 概念都是打造商圈的主要手段 第五 商业形象 商圈必须有自己的形象 有自己的特色 环境 包装 对外宣传都是商圈树立形象的重要环节 第六 商圈功能 商圈按功能分为传统商圈和主题 概念商圈 6 2 商业项目术语 商铺 经营者为顾客提供商品交易 服务或感受体验的场所 项目运营组 指根据项目运作需要 合理配备经营 管理 营销 物业等各方面专家人员组成专门负责项目 进驻项目现场 负责项目各周期的具体工作的运营团队 商业经营管理 根据不同商业项目的规模 业态和定位 导入我们自主开发的商业管理模式 对商业项目进行全面 有效的经营管理 商业营销策划 根据商业企业的市场竞争状况和经营状况 进行商业营销战略设计 策略制定 广告及营销推广方案的实施 进行文化营销 服务营销 cs整合营销 7 2 商业项目术语 核心筒 就是在建筑的中央部分 由电梯井道 楼梯 通风井 电缆井 公共卫生间 部分设备间围护形成中央核心筒 与外围框架形成一个外框内筒结构 以钢筋混凝土浇筑 此种结构十分有利于结构受力 并具有极优的抗震性 是国际上超高层建筑广泛采用的主流结构形式 同时 这种结构的优越性还在于可争取尽量宽敞的使用空间 使各种辅助服务性空间向平面的中央集中 使主功能空间占据最佳的采光位置 并达到视线良好 内部交通便捷的效果 柱网 承重结构柱子在平面排列时形成的网格就是柱网 柱网的尺寸由柱距和跨度确定 柱网的确定就是确定跨度 纵向间距 和柱距 横向间距 布置的依据 满足建筑使用要求 同时考虑结构的合理性与施工的可行性 布置的原则 1 尽量按建筑的墙体分布布置 2 尽量使的柱子纵横向均匀 纵横向间距尽量接近 以便更合理的布置梁板 3 尽量减小梁截面 4 为建筑尽量省空间 往往建筑层高是一定的 你的梁增大了 就会降低梁下 或吊顶的高度 的高度 8 2 商业项目术语 建筑设计防火规范术语 河南省大型商业建筑设计防火规范bj41 t085 2008 大型商业建筑 用于商业经营活动的任一楼层建筑面积享5000m2或总建筑面积享15000m2的商业建筑 商业营业厅 用于商业营业活动的建筑室内空间 柜架式营业区域 商业营业厅内无固定隔断 采用柜台 货架等展示商品的布置方式 人员能够到达 进行交易的区域 商铺式营业区域 商业营业厅内采用隔断将营业空间分成各个独立商铺 人员能够到达 进行交易的区域 避难走道 走道两侧为实体防火墙 并设置有防烟等设施 仅用于人员安全通行至室外的走道 安全疏散通道 连接首层楼梯 间 到室外出口的通道 安全出口 供人员疏散用的疏散楼梯 间 或直通室外安全区域的出口 安全出口宽度 供人员疏散的疏散楼梯 间 或直通室外安全区域的出口的净宽度 其中 防烟楼梯间的安全出口宽度按楼梯间梯段净宽度 前室门的净宽度和楼梯间门的净宽度中的最小者取值 楼梯间梯段净宽度为墙面至扶手内边缘或扶手内边缘之间的水平距离 疏散集散区 商业营业厅内疏散走道通向安全出口的缓冲 集散区域 疏散出口 用于人员疏散出某一区域的出口 疏散通道宽度 商业营业区域内通向安全出口的疏散通道的净宽度 消防扑救场地 消防车辆靠近建筑物实施扑救作业所需场地 消防扑救面 消防车辆靠近建筑物实施扑救作业所需建筑外墙面 地下防火隔离区 地下商业建筑总建筑面积超过20000m2时 商场的两个防火分区之间或两个商场之间所设置的开敞式或封闭式防火隔离区域 9 2 商业项目术语 大型商业建筑分类和耐火等级 河南省大型商业建筑设计防火规范bj41 t085 2008 经营场所分类表 建筑物构件的燃烧性能和耐火极限大型商业建筑的耐火等级分为一级和二级 除单层大型商业建筑的耐火等级可采用二级外 其余均应采用一级耐火等级 10 2 商业项目术语 防火间距 防火间距 m 建筑类别 注 当通过天桥将两栋及以上的大型商业建筑连为一体 各部分之间的间距大于本表的规定时 其各部分可按独立的商业建筑进行防火设计 11 2 商业项目术语 防火分区 是指采用防火分隔措施划分出的 能在一定时间内防止火灾向同一建筑的其余部分蔓延的局部区域 空间单元 地下大型商业建筑每个防火分区建筑面积不应大于2000m2 地上大型商业建筑 当建筑高度大于24m时 防火分区建筑面积应满足现行国家标准 高层民用建筑设计防火规范 第5 1 2条要求 当建筑高度小于等于24m时 防火分区建筑面积应满足下列要求 1 首层的每个防火分区建筑面积不应大于10000m2 2 二层及以上的每个防火分区建筑面积不应大于5000m2 大型商业建筑的内院或天井短边尺寸小于 本规范表4 3 2的规定时 其防火分区面积应按上下层叠加计算 当防火分区超过允许最大建筑面积时 应划分防火分区 当通过天桥将两栋及以上的大型商业建筑连为一体 建筑之间的最小距离小于本规范表4 3乓的规定时 其防火分区应将经天桥相连的数座建筑整体按 座建筑确定 超过一个防火分区的允许最大建筑面积时必须进行防火分隔 且每个防火分区的建筑面积必须符合本规范5 1 2条的规定 当围合区域加盖时 应符合现行国家标准 高层民肘建筑设计防火规范抄和 建筑设计防火规范 中有关中庭的规定 12 2 商业项目术语 安全疏散 商业营业厅内疏散通道最小净宽度 13 2 商业项目术语 安全疏散 柜架式营业区域室内任何一点到最近安全出口的距离 商铺式营业区域的疏散距离 安全出口宽度指标 m 100人 14 2 商业项目术语 防烟分区 是指用挡烟垂壁 挡烟梁 挡烟隔墙等划分的可把烟气限制在一定范围的空间区域 建筑中的防烟方式可采用机械加压送风防烟方式或可开启外窗的自然排烟方式 机械排烟系统与通风 空气调节系统宜分开设置 当合用时 必须采取可靠的防火安全措施 并应符合机械排烟系统的有关要求 防烟和排烟系统中的管道 风口及阀门等必须采用不燃材料制作 且排烟管道 加压送风管道和排烟系统中的补风管道的耐火极限不应低于0 50h 排烟管道应采取隔热防火措施或与可燃物保持不小于150mm的距离 15 2 商业项目术语图例 16 17 1 动线释义 动线 是购物中心设计中经常遇到的词汇 意指人在室内室外移动的点 连合起来就成为动线 在商业建筑规划设计方面 动线是需要重点考虑的一个方面 对于商业动线 可以这样简单的理解 由点生线 一个脚印一个点 一串脚印一条线 这就是动线 购物中心动线设计规划主要包括 联系外部动线系统规划 入口及大堂动线规划 中庭动线规划 楼层水平动线规划 楼层垂直动线规划等五部分 18 2 联系外部动线系统规划 1 联系外部道路大型购物中心的联外道路可以说是动线系统中很重要的一项 在规划联外道路系统时 应考虑该项目周边道路现有的交通状况 主大门及广场可面向主道 所谓主道指日常应有大量的人流 车流通过 车道不能是城市快速道 但可以是主干道 这样才能吸引人流及方便行人进出 此外侧门最好是另有其他的联外道路 且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路 联外道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路 以充分发挥其集聚的功能 并可使其对周边道路的交通影响减至最低 联外道路与完善的交通运输网连结 能扩大购物中心的辐射范围 扩大其商圈 能方便购物者到达及货料运送 像这方面的案件很多 如广州天河城 除主门 北门 面向交通量很大的天河路 注 其不是快速路 外 其它三个门分别有天河南一路 体育西路 宏城广场及地铁作为其联外道路 并通过它们与广州黄埔大道 环城高速 华南快速 广深高速等密切相连 使其商圈范围覆盖达整个珠三角 并创出单日最高人流达80多万的效果 19 2 联系外部动线系统规划案例 美琢 metrocentre 购物中心 20 英国最大的购物中心不在第一大都市伦敦 也不在其他显赫的大都市 而是座落于一个只有7 8万人口的小城市 叫 盖茨海德市 gateshead 更有趣的是 基地面积120亩 位于该市的郊区 过去40年来 原本是专门给发电厂倾倒废料的荒地 也无交通动线连接基地 可谓是鸟不生蛋的不毛之地 当初 这块地的市值鉴价评估不到10万英镑 谁都想不到 重新开发之后 竟成了今天欧洲最大的购物中心之一 营业面积168 900 年均聚客入店2 400万人次 摇身一变 亦成了生金蛋的宝地 盖茨海德这个小城市也因而声名大噪 受惠无穷 21 最初 从表面上去评估这块基地 一般都认为没什么价值可言 但就商业地产开发的角度来审视的话 它的战略位置却是大有文章 价值匪浅 它位于泰恩河流域 tyneriver 的心脏地带 介于英格兰东北地区最大城市纽卡斯尔 newcastle 与盖茨海德市之间 过了泰恩河 就进入了纽卡斯尔市 距离约12公里 此外 该购物中心虽在盖茨海德市的郊区 但以其168 900 的营业面积 属icsc国际购物中心所定义的封闭式 超区域型购物中心 主商圈客源辐射范围可拉至25公里 覆盖了包括盖茨海德市 纽卡斯尔市及周边小城市 开车30分钟内到达基地的人口约150万人 次商圈则放大至25 50公里的范围内 以纽卡斯尔市为核心的12个大小卫星城市都会圈 开车1小时内可到达的人口约250 300万人 在这里 我们必须特别注意一点 在英国 家庭汽车拥有率并不输给美国 因此 这两个国家的家庭购物习惯离不开汽车 购物中心和超大型店也多半在郊区开店 问题是 美琢购物中心的基地是块不毛之地 亦无交通动线可言 仅有的 也是最大的优势 是它的商业战略位置 如此而已 怎么个搞法 很显然地 光有战略位置的优势 竞争力太单薄了 如果缺少四通八达的交通动线 顾客进不来 项目根本就搞不下去 因此 必须靠当地政府改造计划的强力支持 而购物中心的联外交通动线建设 便成了最重要的配套项目 2 联系外部动线系统规划案例 美琢 metrocentre 购物中心 22 1981年 英国政府将基地附近的大片土地划为商业开发区 这给了开发商一个绝佳的机遇进行开发 第一 土地价格低 第二 开发法规限制大幅放宽 第三 政府给予多项税率优惠政策 鼓励开发 第四 政府阶段性强化该区的基础建设 特别是联外交通动线网络 换言之 各方面的条件 都符合了开发商在成本上的基本的需求 同时 也解决了联外交通动线网络的最大问题 2 联系外部动线系统规划案例 美琢 metrocentre 购物中心 23 从图中我们可明显看出 由于基地位于郊区不毛之地 联外交通建设即变得十分关键 首先 环绕着基地的几条道路完工通车 并与主线a1高速公路连上 才开始启动项目 第一期红区和第二期绿区共33 471 于1986年建成先行开业 紧接着与购物中心衔接的轨道交通与公交大巴转运站于隔年1987年落成 同时 黄区 蓝区 灰区与室内主题乐园 共83 612 亦峻工开业 整个项目的开发 完全跟着联外交通网络建设的步调起舞 随后几年 从1988年到2004年 购物中心陆续扩建 交通网络也不断强化 先后增建了三个高速公路交流道 并新开了一条公路 形成了交通动线四通八达的格局 2 联系外部动线系统规划案例 美琢 metrocentre 购物中心 2 联系外部动线系统规划案例 日本难波 nambapark 公园 24 难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑 并非传统意义的公园 是一个购物中心与办公楼的综合体 从远处看去 难波公园 nambapark 是一个斜坡公园 从街道地平面上升至8层楼的高度 层层推进 绿树茵茵 仿佛是游离于城市之上的自然绿洲 与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比 成为嘈杂背景下的一处生动 温馨的街景 原址是一座棒球馆 位于邻近难波火车站的一片新商业区 离机场一站之遥 将城际列车 地铁等交通枢功能与办公 酒店 住宅完美结合 是日本开发成功的城市综合体的代表项目 2 联系外部动线系统规划案例 日本难波 nambapark 公园 25 地铁南北动脉经过 难波站 15分钟到新大阪车站 大阪关西机场均约30分钟 国内以及海外访问都很便利 2 联系外部动线系统规划 2 停车场进出动线1 与商场规模定位结合 停车位数适当 2 停车购物的方便性 安全性 3 人车分流 4 引导人流 3 行人动线系统不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心 下了车之后一定要行走 会用到人行设施 因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一 人们自驾车或打的到达目的地后 所需步行的距离较短 其行人动线主要为停车场地到购物中心的动线 若停在购物中心附设的地下停车场内 直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心 若是停在较远的停车场 则应考虑其可能的动线 最好避免穿越交通量大的道路 无法避免而需穿越这些道路时 应以立交方式避免其直接干扰 这就是说如果购物中心附近有较大型的停车场 其一般可以作为购物中心的有益补充 就要设计出从停车场来购物中心的动线 遇到交通量较大的过道时 应以立交或地下通道方式加以解决 同样道理如果附近有地铁站或公交站的也要用同样方法加以解决 这样才能增强购物中心的易接近性 广州天河城之所以有巨大的人流量 就是因为消费者自驾车 乘公车 搭地铁都可轻松到达 26 2 联系外部动线系统规划 2 停车场进出动线停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向 规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率 也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流 一般规划停车场进出口时 应注意的有以下几项 出入口应设于交通量较少的非主道路上 若一定要设于较大车流量的道路上时 必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出 应配合道路的车行方向以单进单出 避免进出在同一个口 采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间 收费点尽量不要设在地上 以避免司机进出麻烦 斜坡起步 汽车 摩托车操作特性不同 进出口应尽量予以分开 以下地点不应设置停车场进出口 学校 医院或消防队等出入口起20米以内 车道的十字口 穿越斑马线 横越天桥 地下道上下口起8米以内 公共汽车站 铁路平交道起10米以内 其它经主管建筑机关或公安交通主管机关认为有碍交通所指定的道路或场所 3 行人动线系统不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心 下了车之后一定要行走 会用到人行设施 因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一 人们自驾车或打的到达目的地后 所需步行的距离较短 其行人动线主要为停车场地到购物中心的动线 若停在购物中心附设的地下停车场内 直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心 若是停在较远的停车场 则应考虑其可能的动线 最好避免穿越交通量大的道路 无法避免而需穿越这些道路时 应以立交方式避免其直接干扰 这就是说如果购物中心附近有较大型的停车场 其一般可以作为购物中心的有益补充 就要设计出从停车场来购物中心的动线 遇到交通量较大的过道时 应以立交或地下通道方式加以解决 同样道理如果附近有地铁站或公交站的也要用同样方法加以解决 这样才能增强购物中心的易接近性 广州天河城之所以有巨大的人流量 就是因为消费者自驾车 乘公车 搭地铁都可轻松到达 27 2 联系外部动线系统规划案例 美琢 metrocentre 购物中心 28 由于该购物中心位于郊区 联外交通动线网络的改善与开发 是其入店客流消长的关键 因而增设了一个专业部门 专责处理持续性的顾客公共交通输送之研究发展与规划 29 2 联系外部动线系统规划案例 日本难波 nambapark 公园 2 联系外部动线系统规划 4 货车动线系统购物中心中大宗商品的进出需要货车 对于货车行使的路线应尽量与一般消费者的汽车及行人动线分开 避免互相干扰 并且应依法规规定设置足够的离街场地供货车卸货使用 货车动线的设计要注意利用建筑物较偏僻的地方或行人较少达到的地方 尽量减少对顾客的干扰 实在没有地方的 大宗物流的配送要利用非营业时间进行 这样能在动线上进行时间上的分隔 货车动线设计中还要考虑一些技术问题 如地面的承重力及货场货梯的配套等 30 陆家嘴西路 香格里拉 陆家嘴环路 3 入口及大堂规划 入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标 应能有明显易辩的特性 对外部环境要有一定的视觉形象冲击 在此要将购物中心名称及图案标志进行显著地展现 以突出企业形象 表现其形象视觉系统 vi 对外在环境而言 购物中心的入口应大而显著 骑楼 遮蓬等可以将人行步道接近 使行人停留 且它也像是一个广告以说明入口所在 人流在此聚集再进入购物中心就变得自然的了 这样可以提高店铺聚客率 入口大堂对于在购物中心内的顾客而言 也是一项重要的空间动线指标 因而也应有明显易辨的特性 购物中心内各商品商店位置标示板及引导地图集中放在购物中心各入口大堂处设有明显的指引 31 3 入口及大堂规划 32 香港太古城中心标志性的演出舞台 香港圆方广场入口 4 中庭动线规划 33 在内围式的购物中心内 多会有中庭作为购物中心的焦点 中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点 亦即人行活动最频繁处 它一方面提供场所供购物以外的活动使用 如流行展示 动态表演等 另一方面也是公共活动及休息的场所 在此应利用照明及装修等塑造空间张力 使其成为购物中心的意象焦点 在中庭设及屋顶采光 具有将购物者的视线引导向上的效果 对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力 深圳京基百纳广场中庭 香港megabox中庭 5 楼层水平动线规划 楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示 使消费者能轻松看见商店内的展示细部 在大型购物中心内 建议使用专卖商店或分功能分商品品种商店使专场更紧凑 如果是有中庭的 要使店铺及招牌尽量都面向中庭展开 面向视觉焦点 以达聚集效果 另外根据购物者的人数 空间应勿过窄以至感觉太过拥塞 人行主通道4 9米宽较为合适 购物中心人行直线通道应该不要太长以至于令人打消由一端走至另一端之念头 要有一定的变化 开放式的沿街商店及其它方式能使卖场更富表现力 目前国内主要还是店面玻璃封闭式 中国道家的八卦图案是一个聚人气利风水的线路图 在购物中心水平通道动线设计中可以参考 围绕中庭设计一至多层的循环购物街是可行的 但是层次太多了也不好 末层次的店铺消费者不易到达 为了使消费者轻松到达 主要平面层次最好不要超过三层 而且各层次的联系通道动线要宽 要大于同层次的通道 水平各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式 既可以设计成 十 行 也可以设计成 y 或 t 形等 目的就是要使消费者视觉通透 尽量做到没有盲点 处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的 其动线设计和商铺分隔也是不成功的 要做好这一点也不是容易的 需要经营者不断努力并根据需要在实践中持续改进 像香港著名的又一城购物中心和香港时代广场在水平动线设计中就使用上述的手法 达到了很好的效果 34 5 楼层水平动线规划 动线设置的基本原则是将店面 开设于步行交通量最大的动线上 并使该动线集中于某些通路 并形成回路 动线设计首要的一点就是避免顾客走重复的道路 一次性的逛完商场内的所有商铺 显然 如果顾客想一次性的逛完商场所有店铺 不走重复道路 最佳方案应该是环形组织模式 根据购物中心基本情况 我们试图从环形组织模式中得出购物中心动线组织的基本原型 首先 我们从最原始最简单的一条走道 两边商铺这种模式出发 我们发现这种模式满足顾客不走回头路 一次性逛完商场所有商店的目标 但是 如果将这种模式作为购物中心的标准平面层 顾客仅只能观察到本层内的商铺 大大降低了商铺被看到的机会 从而影响了顾客的选择 于是 人们在购物中心内设置中庭 在这种模式中 如果购物中心的动线过于扁长 那么在中庭长边一侧的顾客想要到对面的商铺购物 则需要绕中庭一周 花费大量的时间 也就是说 可达性和可选择性较低 于是 人们在狭长中庭中间设置天桥 为了加强层间联系 又设置了自动扶梯 就演化为线性双回环模式 35 5 楼层水平动线规划 复杂动线构成的模式 为了研究购物中心在实际情况下动线设计的基本规律 我们从人的视觉和运动方式差别 把购物中心交通基本组织分为四种模式 即线性模式 环形模式 网状模式和放射模式 购物中心内部动线设计的三个评价指标 1 可见性可见性在购物中心设计中是一个非常重要的内容 一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值 一个商铺被看见的机会越多 位置就越好 我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型 2 可达性可达性和可见性是有联系的 可见性是可达性的基础 只有 可见 才会有 可达 因此 在可见的基础上 经过最少道路转换的路径可达性最高 3 位置感如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置 就会迷失方向 而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺 同时 很多商铺也减少了被逛的机会 难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的 在设计中 通常的做法是提高动线系统的秩序感 从而提高顾客的位置感 36 5 楼层水平动线规划 可见性和可达性量化 平面总动线长度 在单层平面内 沿道路中心线 逛完所有店铺所需要走过的道路总长度 如果道路两侧都有店铺 则计算双倍长度 以下图为例 显然采取左图的算法 平面动线总长度 红线 蓝线可达性回环度 在前文提到 购物中心动线的理想模式是一次性逛完所有店面 而不需要走重复的道路 为了从量化分析这个规律 本文提出回环度的概念 可达性回环度 一次能走完的最长回路长度 平面总动线长度 100 这里指的一次走完的最长动线长度指的是顾客在自然状态下 不需要拐弯等大幅度改变行进行为 沿走道中心线不走重复道路能走的最大距离 可见性回环度如果主要考虑店铺的可见性而不是可达性 则可以设立一个单独的可见性回环度 该参量和上面的可达性回环度的区别是 对于中间有中庭的动线 可见性回环度只算一条 而可达性回环度算中庭两侧的两条长度 左图 可达性回环度a 红线 红线 蓝线 100 右图 可见性回环度b 红线 红线 蓝线 100 37 5 楼层水平动线规划 基于回环度的动线构成规律 1 回环度越高 商铺的可见性和可达性越高 动线设计就越优秀 正如前文所述 动线设计首要的一点就是避免顾客走重复的道路 一次性的逛完商场内的所有商铺 为了量化的研究这个规律 本文引入了回环度的指标 显然 回环度越高 对于某一个商铺被访问或者被看到的几率越高 也就是说 商铺的可见性和可达性越高 这样 回环度就成为购物中心内部动线设计评价的最重要指标 通过对各大购物中心的研究发现 采用最理想的线形 双 模式的购物中心 回环度接近百分之百 若有局部不可回环次动线 则回环度稍低些 这种类型的购物中心由于动线清晰 不会迷路 深受顾客欢迎的 典型代表是万象城 比较极端的例子是cocopark的设计 该商场的动线是中间无中庭的单一动线 而且该购物中心u型的线路无法完成首尾相连 另一个动线无法回环例子是深国投广场内的嘉信茂购物中心 该购物中心的标准层面积只有1 17万 却不合时宜的采用了超大平面才会辅助采用的网状模式 导致了回环度只有62 38 5 楼层水平动线规划 基于回环度的动线构成规律 2 在相同标准层面积下 平面动线总长与店铺平均进深成反比 从店铺经营角度考虑 进深过长是不利的 如果想让店铺降低进深 获得更多的直接面对动线的展示面 平面动线总长势必要增加 然而 平面动线过长 一方面很难保证较高的回环度 另一方面也会大大增加消费者走动的距离和动线的曲折程度 所以 平面动线总长和店铺平均进深是一对矛盾 但必须要认识到 平面动线总长是矛盾的主要方面 店铺平均进深则处于从属地位 从购物中心的实际情况来看 平面动线总长一般在300米 450米之间 比较特别的例子是海岸城 该购物中心l2层的平面动线总长达到了900多米 造成了回环度的急剧降低 顾客很难逛完整个楼层的店铺 而且容易失去位置感 但该商场的动线类型基本为中间有中庭的双线复合路线 顾客在一侧走动可以看到另一侧的店铺 从而使得顾客有一定的选择性 39 5 楼层水平动线规划 基于回环度的动线构成规律 3 较大的标准层平面 在店铺平均进深有限定的情况下 难以采用最理想的回环度100 的线形 双 模式 通常采用线形与网格 环形 放射相结合的混合模式 以求得最佳的效益 理想情况的线形双回环模式虽然很好 但是如果购物中心的标准层过大 如果依然强调百分之百的回环 则有可能会导致某些店铺的进深过大 但是解决办法也是有的 比如把百货 娱乐设施或餐饮等对进深不太敏感的业态单独放大进深 形成局部平面的凸起 最典型的例子是益田假日广场的设计 该商场是标准的双回环线形动线结构 在建筑的东侧靠近酒店和写字楼的端头部分 平面突然放大 这部分是商场的主力店所在地 包括精品超市 大型品牌店和餐饮 40 5 楼层水平动线规划 基于回环度的动线构成规律 3 较大的标准层平面 在店铺平均进深有限定的情况下 难以采用最理想的回环度100 的线形 双 模式 通常采用线形与网格 环形 放射相结合的混合模式 以求得最佳的效益 另外一个在大平面下成功解决进深问题的是深圳购物中心的龙头万象城 万象城的解决办法是在建筑的西侧 背侧 设置多层停车场 该停车场以夹层的形式 商场层高 2倍停车夹层层高 直达商场的三楼 既巧妙的解决了西侧店铺进深过大的问题 又解决了停车的问题 可谓一举两得 41 5 楼层水平动线规划 基于回环度的动线构成规律 3 较大的标准层平面 在店铺平均进深有限定的情况下 难以采用最理想的回环度100 的线形 双 模式 通常采用线形与网格 环形 放射相结合的混合模式 以求得最佳的效益 当然 更多的超大平面的购物中心采用混合模式 比如中心城广场和晶岛国际广场平面类型都是近似方形 面积分别达到2 77万 和2 99万 它们不约而同的采用了双回环环形动线模式 这种模式实际就是双回环线形模式的首尾连接 首尾连接后 形成了中心部分的店铺体量 对于这种超大型平面的购物中心 动线设计的要点一是要有良好的秩序感 二是在无法保证一次回环逛到全部店面的情况下 尽量多设置中庭 增加店铺的可见性 42 5 楼层水平动线规划 基于回环度的动线构成规律 4 平面动线的秩序感决定了消费者的位置感 在动线设计中 光有良好的回环度指标是不够的 为了让顾客能有愉快的购物体验和获得良好的位置感而不至于迷路 必须注意动线和空间的秩序感 要使得空间和动线互相穿插 空间感受抑扬顿挫 移步换景 商业建筑和其他类型的建筑不同 商业建筑是供人 逛 的 而其他所谓的公共建筑大多有明确的目的性 体现在空间的区别就是 商业建筑甚少采用仪式感的流线和空间 路线自由灵动 空间灵活多变 从这个意义上说 中心城广场和晶岛国际广场采用对称式的平面是不合时宜的 其实 万象城本来有条件可以做成对称式的 但是在设计中 确刻强调了两个端头的空间差别 取得了良好的效果 在强调变化的同时 也要强调统一和有序 特别要注意空间的均好性 深国投广场内嘉信茂购物中心的动线空间差异度太大 有的动线非常狭窄 视野非常有限 而到了弧形的主动线 则豁然开朗 这种设计空间刺激度太大 过于强调了主次动线的区别 造成次动线周围商铺可见性和可达性的降低 天河城动线设计选择为环形 双 模式 可见性回环度在图中显示处于比较低的水平 但实际情况是由于天河城中庭比较空旷 中庭的可见性相当高 而且由四个入口到中庭的通道较宽 在外环就能看到通道两边的商铺 因此实际可见回环度在90 或以上 即计算方法为其中一入口到中庭的距离长度 红线长度 由于中庭存在的影响 因此天河城的可达性回环度比较低 大致为50 左右 即图中红线长度 红线 蓝线 天河城四个入口分别正对东南西北四个方向 临路 且内部动线设计为内外两个方型的回环动线 中庭 通道宽敞有序 对于消费者来说 有很好的位置感 不会因找不到方向而减少逛街购物的欲望 43 5 楼层水平动线规划 基于回环度的动线构成规律 4 平面动线的秩序感决定了消费者的位置感 正佳广场也是采取的环形 双 模式 主要以内外两个环形动线组成 同时内外两个主要环形动线之间以放射形次要动线相互连接 由于正佳广场的通道的不规则性 在通道内加设了许多的临时铺位 同时正佳广场的中庭也略显拥挤 造成其可见性回环度相当差 甚至出现了在主通道上都不能同时看到两边商铺的情况 粗略估算正佳广场的可见性回环度为70 可达性回环度较可见性回环度低 约为50 与天河城相当 从正佳广场的动线图可以看出其动线设计的最大特点就是其不规则性 正佳广场的出入口也是西北 东北等此类的朝向 再配合通道内的临时铺位对视线的影响 很容易使得消费者找不到位置感 从而减少购物欲望 就正佳广场超大的单层面积而言 若采取网状形动线设计方式可能会取得更好的效果 至少可以减少正佳广场许多商铺过高的深度 也能使得整体动线会更有秩序 44 5 楼层水平动线规划 基于回环度的动线构成规律 4 平面动线的秩序感决定了消费者的位置感 中华广场的单层面积接近1万平方米 不算很大却采用了超大型购物中心才会采纳的网状动线设计 使得中华广场的动线非常凌乱 虽然秩序感强 但是却降低了中华广场的有效使用面积 同时由于整体的面积不大 造成某些商铺脱离于整体单独存在 使得中华广场整体协调性比较差 略显凌乱 中华广场的可达性回环度约为60 因有空旷中庭的存在 其可见性回环度略高 约为75 45 6 楼层垂直动线规划 在多层大型购物中心内 要诱使购物者离开低楼层 前往另一个楼层购物 这在设计上是楼层垂直动线要解决的问题 解决得不好可能产生一层卖得很好另一层却很差的情况 楼层垂直动线规划在购物中心动线设计规划中也是十分重要的 它能提升购物中心的整体价值 在垂直动线设计中 手扶梯和电梯及其它设备搭配合理 分布均匀 在购物中心大门附近及中庭可配置观光垂直电梯 在许多旧购物中心的改造中 这是主要增加的内容 在大堂要配置手扶梯 既有利于消费者上下 又可增强立体感 在中庭两边要配置循环连续上楼的电动手扶梯 有利于消费者上下 配置循环连续攀爬手扶梯时要注意创造出消费者在每层的停留路线和时间 在手扶梯或主道边要有该层的商铺位置和通道的平面图展示 手扶梯的配置要掌握一个基本原则 消费者在某个手扶梯附近能看到上楼或下楼的下一个动线连接 扶梯安置不宜太疏也不宜太密 在某些超大型的购物中心 因其面积很大 为了方便顾客进入 可在购物中心外墙面设立攀爬向上的手扶梯将人流引入高处 在购物中心内的大型百货公司 因其经营是多层经营 而且每层占用面积都很大 经营者为了节约租金成本 其位置又是远离购物中心主要公用垂直动线的偏远处 这样为了将每一层动线联系起来 就要在百货公司的经营面积内增设电动手扶梯 将其每层动线进行连接 以提升经营场地的紧凑性 46 6 楼层垂直动线规划 对于垂直交通而言 主要是指运输人流的电梯设计 即扶梯和垂直电梯 一般而言 对于扶梯和电梯的数量以购物中心的面积大小和人流情况来决定 在楼层之间设立垂直电梯 应位于购物中心的边缘或不影响商铺的可见性的位置 同时要离购物中心出入口有一定距离 促使消费者尽量使用手扶梯流动 当然中庭观光梯除外 在楼层之间设立的台阶式手扶电梯 上下部分应分开设计或设计成剪刀式 以增加人流上下楼时光顾店铺的数量 但设计时上下部电梯应处于易见的位置 避免顾客因寻找上下楼途径而产生烦躁的心理 比如 天津伊势丹的扶梯设计就采用了剪刀式设计 使向不同楼层运行的人流 必须绕个圈才能找到上行或下行的电梯 其目的就是为了让客流尽可能转到更多的商铺 以满足立地条件不好的商铺也能得到足够的人流量 中庭空间是垂直交通组织的关键点和集散地 也是步行空间的序列高潮 这里人流集中 流量大 最有可能鼓励人流上行 富有趣味的垂直交通工具 玻璃观景电梯等 能在中庭空间创造活力和动感 常常会激发购物者登高的欲望 因此 中庭设计和中庭垂直交通能否促使人流向上运动 是上层商铺能否成功经营的关键 47 6 楼层垂直动线规划案例 香港megabox购物中心 48 购物中心的成功与否虽然并不完全由动线的设计决定 还涉及到购物中心的地理位置 交通环境 商业定位 功能分区 营销手段等等 但是合适的动线设计却能在很大程度上影响购物中心的盈利能力和价值水平 结合前文的论述 可以总结出若干动线设计的参考原则 一 人流动线的规划原则1 注重内外沟通 脉络清晰 2 注重立体人流的自然顺畅 平均分配关系 3 避免盲区和死角问题 4 合理设置宽度 5 主动线与各功能分区顺畅连接 6 主动线与各主出入口 外围主干道顺畅连接 7 主力店 次主力店与独立商铺的顺畅连接 二 商场电梯布局的规划原则1 扶梯布局原则商场的扶梯部数 布局位置 要在不影响商铺的可见性的情况下以有效疏散运载人流作为出发点 增加人流上下楼时光顾店铺的数量 避免电梯口的人流堵塞 电梯与过道衔接处的空间宽于过道 或有交叉过道 2 垂直电梯的布局原则垂直电梯的部数 布局位置 要在不影响购物中心整体设计形象的情况下以有效疏散运载人流为出发点 合理分布于购物中心四周 中庭观光梯的设计要与整体形象保持一致 协调 并不得影响店铺的可见性 3 电梯出入口尽可能与主动线 主力店出入口顺畅连接 49 7 动线设计若干原则 7 香港购物中心的动线设置借鉴 1 多主力店原则 层层都有核心主力店 有的购物中心每层甚至于有数个主力店 香港购物中心都是多层 最高有18层之多 通过多主力店的设置 使购物中心的人流拉动力达到最强 香港有的购物中心一层有数个主力店 如又一城 海港城等购物中心 某些层级一层甚至于有三家以上的主力店 50 7 香港购物中心的动线设置借鉴 2 将主力店设置于购物中心的两端 将一般商户设置于购物中心的中部 购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂 内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺 使每一间店铺都拥有足够多的人流 使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验 使每一间店铺都创造尽可能多的营业额 购物中心的人流动线规划与地块形状有关 与出入口的设置有关 与主力店的位置安排有关 当地块形状为长条形时 香港购物中心的经验是将主力店设置于两端 将一般承租商户设置于中间的方式 案例介绍 又一城又一城的lg1层平面当中 其两端分别是香港唱片旗舰店和amc电影院 而一般的承租商户则分布于中间 这样在两大主力店的拉动下 中间的一般承租户就能享受更多的人流 实现资源互动 人流共享的目的 51 7 香港购物中心的动线设置借鉴 3 将主力店设置于购物中心中间 一般商户围绕主力店分布 香港购物中心都是多层 最高有18层之多 通过多主力店的设置 使购物中心的人流拉动力达到最强 香港有的购物中心一层有数个主力店 如又一城 海港城等购物中心 某些层级一层甚至于有三家以上的主力店 全球购物中心的造型无处乎9种类型 分别是直线带状 l型 u 型 集团型 t 型 三角形 哑铃型 四方型和垂直立体式 主力店与一般承租户的动线安排 其基本原则在于利用主力店与一般承租商有户的不同位置 吸引消费者在购物中心内做双向流动 这样才能获得最大的消费效果 香港购物中心的这种动线规划原则的精髓在于 将主力店设置在中央地带 就能形成一个平面的商业核心 同时积极利用这个核心作用的人流吸引作用 达到人流聚集 发散的效果 不仅促进了一般承租商户的经营 也促进了主力商家的经营 使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动 52 7 香港购物中心的动线设置借鉴 4 设置多个地铁出入口 全方位引导人流 使购物中心与地铁站融为一体 现代购物中心的建设有两个基本的原则就是易达性原则和聚集性原则 即要将购物中心建在集客能力最强 顾客最方便 最容易到达的地方 香港建于地铁沿线的购物中心 最主要的人流来自于地铁 如何方便人们乘坐地铁 以及如何促使地铁的人流在此形成聚集效应 是购物中心在设计的时候 就要重点考虑的一个问题 香港的众多购物中心 在全方位引导人流方面 最成功的一种方式就是在购物中心内不止设置一个地铁出入口 而是设置几个地铁出入口 如位于地铁青衣站的青衣城就都设有两个地铁出入口 多个地铁出入口的设置 有利于促进购物中心的整体经营 如青衣城在同一平面上设置两个地铁出入口 这样的设计至少有两大作用 在地铁到站后 有利于疏导人流 当人流过于拥挤时 则消费者购物频率不高 多出入口的地铁设计 有利于合理分散人流 提高购物机率 不同平面 不同区域的地铁出入口设计 在方便了消费者乘坐地铁及进出地铁站的同时 还能引导人流购物 在一个购物中心造就了两条地铁大街 两个地铁同层 使更多街道上的商户 更多平面上的商户 能享受到地铁所带来的人流和商机 53 购物中心 地铁出入口 地铁出入口 7 香港购物中心的动线设置借鉴 5 不把停车场只放在负一层 而是将停车场进行多楼层设置 进行人流引导 不把停车场只放在负一层 而是将停车场进行多楼层布置 其目的不仅是在城市中心 寸土寸金的地方创造更多的停车位 而且停车场多楼层设置的结果更便于人流引导 使购物中心人流的进入途径和分布更加合理 54 7 香港购物中心的动线设置借鉴 6 将美食广场安排在购物中心的顶楼 形成吸引人流的磁极 香港购物中心对美食的安排极为考究 会在一个面积较大的区域 形成一个专门的美食区 美食广场位置的设定 各有不同 如青衣城安排在中庭地面 时代广场 旺角新世纪等则安排在顶楼 将美食广场安排在顶层 有香港购物中心独特的考虑 美食广场具有 365天的市民餐桌 的特点 美食具有 经常性 的特点 而且顾问在就餐前后 必定会在购物中心内行走 随时都有可能购物 从这个角度来看 将美食广场安排在购物中心的顶楼 是有必要的 55 7 香港购物中心的动线设置借鉴 7 在购物中心设置大型电视屏幕 形成人流集中的焦点效应 现代购物中心大多在主入口处设置大型露天广场 以达到吸引人流和聚集人流的效果 香港购物中心众多 为吸引人流 表达时尚 在购物中心内设置大型电视屏幕就成为一种有效的手段 56 7 香港购物中心的动线设置借鉴 8 建筑玻璃外墙进行主题式设计 让建筑外部形成消费动力 购物中心外立面采用玻璃幕墙材质 在香港和大陆都比较常见 香港购物中心的一个成功经验就是 如何通过对玻璃幕墙的运用 达到最佳的吸引人流的效果 通过对比我们可以发现 大陆购物中心的玻璃幕墙在形成了一个良好的建筑观感之后 并没有营造出浓郁的购物气息 而香港购物中心却充分利用了玻璃幕墙材质透明的特点 将浓郁的购物气息充分展示出来 形成了一个良好的外部形象设计 让路人经过此处 就生产了进入购物中心的愿望 57 7 香港购物中心的动线设置借鉴 9 将电影城的入口设置于首层 但是出口却设置于高层 引导人流往上走 香港购物中心设有电影院非常普遍 其成功之处在于 部份购物中心不仅把电影院作为一种娱乐投资 更利用它对人流的良好拉动作用 形成购物中心内的又一条人流动线 如又一城和太古广场的电影院 就有意将电影院的入口设置在首层 而出口却设置在较高的层次 这样 顾客在一次看电影的过程 就会形成一条相对完整的人流动线 通过增加人的流动 增加购物中心商品的消费 电影放映厅 首层电影院入口处 首层电影院出口处 58 7 香港购物中心的动线设置借鉴 10 巨大的 可爱的卡通公仔摆在交叉路口 将人流引向购物中心 由于地铁拥有多个出口 人流瞬间即分散 香港购物在如何吸引人流的技巧方面 创意很多 而且很富亲和力 案例 apm购物中心 在地铁的交叉路口设巨大的公仔 吸引眼球 创作型公仔 个性化 特色化 公仔身上有很大的购物中心标识 购物中心的 小使者 市民 游人与公仔拍照 合影 购物中心最好的宣传 接近了购物中心与地铁站之间的距离 59 7 香港购物中心的动线设置借鉴 11 建筑玻璃外墙进行主题式设计 让建筑外部形成消费动力 自动扶梯口设置引导性广告 吸引人流按照其引导的方向走 在自动扶梯口摆放主力店广告招牌的方式很普遍 在购物中心的中庭悬挂商户的广告招牌 60 7 香港购物中心的动线设置借鉴 12 充分发挥街铺的聚客作用 设计尽可能多的街铺以营造商业气氛 现代购物中心的商铺以封闭式为主 如封闭式的商业街和错落在商场各层的各式各样的商铺等 但开放式的传统街铺 直接面对消费人群 还是具有相当的吸引力 对营造街区商业气氛起着很重要的作用 购物中心是不是要有开放式街铺 以及开放式街铺与封闭式街铺共同存在的矛盾如何协调 是发展购物中心一直在探讨的问题 由于香港人口密度大 商场周边流动人口密集或靠近住宅区 有一些购物中心 因地制宜地在沿街或沿住宅面设置了街铺 并取得了成功 61 7 香港购物中心的动线设置借鉴 13 顶楼设置特色化 让顾客情不自禁往上走 美食广场大型电视屏幕电影城娱乐项目 玩具反斗城 溜冰场 冒险乐园 儿童乐园等 62 63 1 铺位划分原则 1 根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积 2 进深比例 结合定位的业态来确定适当的比例 3 合理利用区域内的面积 最大化得到使用 4 避免出