（工商管理专业论文）珠海华发物业管理服务有限公司发展战略研究.pdf

弋 f 学位论文原创性声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立进 行研究工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外本论文不包 含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果 对本文的研究 作出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明 本人完全意 识至 i 本声明的法律结果由本人承担 学位论文作者签 日期 z o t o 年 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留 使用学位论文的规定即 学校 有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子 版和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文 进入学校图书馆 院系资料室被查阅有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索可以采用复印 缩印或其他方法保存学位论文 保密 的学位论文在解密后使用本声明 学位论文作者 导师签名 日期 抽c b 年厂月 f 日 珠海华发物业管理服务有限公司发展战略研究 专业 高级管理人员工商管理硕士 硕士生 赵锐 指导教师 李善民教授 摘要 本文着重探讨了华发物业的发展战略与发展思路 通过综合运用p e s t s w o t 五力模型等战略分析工具 结合内部因素评价 i f e 矩阵与外部因素 评价 e f e 矩阵分析 得出华发物业应当从品牌战略 经营战略 人才战略 文化战略四个层面进行战略定位 并给出了相应的战略实施建议 本文运用了案例研究的分析方法 通过对华发物业进行实地考察 走访问谈 科学地分析出其自身的优劣势 使得本文的结论更加符合企业的实际情况 关键词 发展战略 战略分析 战略实施 f r e s e a r c ho nd e v e l o p m e n t s t r a t e g i e so f z h u h a ih u a f a p r o p e r t ym a n a g e m e n ts e r v i c e sc o m p a n yl i m i t e d m a j o r e x e c u t i v em a s t e ro f b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e z h a or u i s u p e r v i s o r p r o f e s s o rl is h a n m i n a b s t r a c t t h i sp a p e rf o c u s e so nt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g i e sa n dm e a so fh u a f ap r o p e r t y m a n a g e m e n ts e r v i c e sc o m p a n yl i m i t e d ia d d r e s st h i si s s u eb yc o m p r e h e n s i v eu o f p e s t s w o t f i v ef o r c e sm o d e lo fs t r a t e g i ca n a l y s i st o o l s e t c a n dia l s ou s ei n t e r n a l f a c t o r se v a l u a t i o n i f e m a t r i xa n dt h ee x t e r n a lf a c t o r se v a l u a t i o n e f e m a t r i x a n a l y s i st o o l s t h er e s u l t sa r ea sf o l l o w s h u a f ap r o p e r t ys h o u l db ep o s i t i o n e df r o m f o u rd i m e n s i o n s b r a n d s t r a t e g y b u s i n e s ss t r a t e g y t a l e n ts t r a t e g y a n dc u l t u r a l s t r a t e g y a n dia l s og i v es u c hp r o p o s a l sa st h ec o r r e s p o n d i n gi m p l e m e n t a t i o no ft h e s t r a t e g y t h i sp a p e rn s e st h ec a s es t u d ym e t h o do fa n a l y s i s b a s e do nt h eo n t h e s p o t i n v e s t i g a t i o no fh u a f ap r o p e r t yc o m p a n y is c i e n t i f i c a l l ya n a l y z et h es t r e n g t h sa n d w e a k n e s s e so fi t so w n w h i c hi n r k e st h ec o n c l u s i o n so ft h i sp a p e rm o r ei nl i n ew i t h t h ea c t u a ls i t u a t i o no f e n t e r p r i s e s k e yw o r d s d e v e b p m e ms t r a t e g y s t r a t e g i ca n a l y s i s s t r a t e g yi m p l e m e n t a t i o n 目录 摘要 i a b s t r a c t l i录 i i i 图表目录 o v 第l 章 导论 1 1 1 研究背景 1 1 2 研究目的 2 1 3 研究意义 3 1 4 研究思路 3 1 5 研究方法 3 1 6 论文创新之处与不足 4 第2 章企业战略的基本理论综述 5 2 1 企业战略理论综述 5 2 2 战略定位 6 2 3 战略定位的基本模型和方法 7 2 4 战略分析工具 8 2 5 本章小结 9 第3 章华发物业外部环境分析 1 0 3 1 宏观环境分析 1 0 3 2 行业环境分析 1 2 3 3 外部因素评价 e f e 矩阵 1 7 3 4 本章小结 18 第4 章华发物业内部环境分析 1 9 1 1 1 4 1 华发背景分析 l9 4 2 华发组织结构 2 0 4 3 华发人力资源 2 1 4 4 华发财务状况 2 3 4 5 华发文化现状 2 3 4 6 内部因素评价 i f e 矩阵 2 4 4 7 本章小结 2 5 第5 章华发物业的战略分析与选择 2 6 5 1 华发s w o t 分析 2 6 5 2 华发战略定位 3 0 第6 章 华发物业的战略实施保障 3 3 6 1 改革企业内部经营管理体制 3 3 6 2 加强财务管理体系的建设 3 4 6 3 加强企业人力资源制度建设 3 5 6 4 加强物业品牌意识 塑造全新企业形象 3 7 6 5 建立良好的内部控制环境 3 8 6 6 加强企业文化建设 3 9 第7 章结论 不足及研究展望 4 0 7 1 研究结论 4 0 7 2 研究不足和研究展望 一4 l 参考文献 后记 4 2 i v 4 3 图表目录 图3 1 行业存在的五种竞争力 1 3 表3 1 华发物业外部因素评价 e f e 矩阵 1 8 图4 1 华发物业的组织架构图 2 0 图4 2 华发物业年龄分布图 21 图4 3 华发物业学历结构分布图 2 2 图4 4 华发物业职务分布图 2 2 表4 1 华发物业内部因素评价 i f e 矩阵 2 5 表5 1 华发物业s w o t 分析汇总表 31 v 1 1 研究背景 第1 章导论 近几年 随着国家宏观经济的持续平稳快速发展 房地产行业逐渐升温 并 成为国家g d p 增速的重要引擎 随之而来的是 配套的物业管理行业也因城市 化进程的加快而迅猛发展 加之其进入门槛较低 因此物业管理行业的竞争异常 激烈 而对于很多房地产公司而言 通过控股其自有的物业公司 以物业品牌提 升公司品牌 已成为众多开发商首选的商业模式 但以国有体制为依托的物业公 司 其发展往往受制于上级公司的行政性指令 当控股公司传达的精神或者指示 符合市场发展方向时 企业往往发展地较好 但当控股公司对市场方向不能作出 准确的决策时 企业就会遭受市场化经济浪潮的袭击 发展变得摇摆不定 随着国家政治经济体制改革的不断完善 国有企业为了适应全球经济一体化 发展的需要 有的已经慢慢开始转变经营策略 但是部分企业还存在着战略模糊 等问题 而且企业成长的快慢 经营绩效的好坏也跟控股公司的领导者没有太大 关系 因为这些企业领导人的任命一般都是上级主管部门直接派遣或调任的 其 仕途在很大程度上由上级领导考核决定 并没有和企业的经营业绩挂钩 所以他 们似乎并不太关心企业的发展策略与实施措施 这导致国有企业的发展往往遇到 很多不确定的因素 其发展步伐始终滞后于市场化经济发展的要求 新世纪以来 全球经济一体化给各企业提出了更高的发展要求 市场经济环境的变化 消费需 求的多样化 生产方式的转变 消费理念的超前等等均要求企业不能再以传统的 商业运作模式在市场中求得生存之地 而是要审时度势 高瞻远瞩 把握市场经 济的脉搏 寻求新的商业机会 要有领先于市场的嗅觉和灵感 以更为主动的方 式寻求企业内部变革 增强企业免疫力 从而获取竞争优势 珠海华发物业管理服务有限公司 以下简称华发物业 的前身为珠海经济特 区华发物业管理公司 创立于1 9 8 5 年 是珠海市最早成立的物业管理公司之一 2 0 0 5 年公司实施产权多元化改造 改制成为有限责任制公司 注册资本5 0 0 万 元 公司长期坚持 重顾客 重过程管理 重实效 的指导思想 提供的物业管理 服务得到持续改进 逐步形成了独树一帜的品牌 在社会上享有很高的信誉 在 同行业内被公认为珠海市物业管理的一面旗帜 公司业务是整个华发集团业务整 体战略中重要的一个环节 业务上能够得到集团公司的扶持 资金上能够得到实 力雄厚的集团公司的鼎力支持 为企业的快速发展提供了充足的资金保障 但随 着物业管理市场环境竞争越来越激烈 外界市场的迅速变化越来越要求华发物业 对于未来的可持续发展具有更加清晰的发展战略 制度化 流程化的内部运作管 理以及必要的企业文化向心力 本论文通过对华发物业进行战略定位 帮助华发 物业科学地制定其发展战略 希望华发物业能认清自身优劣势 扬长补短 在市 场中占据主动 本论文研究是在经济全球一体化导致的国有企业如何正确进行战 略定位这一背景下提出的 1 2 研究目的 对于国有企业而言 研究其发展战略首先应对以下两个问题有一个较清晰的 认识 第一 国有企业的发展战略是由上级主管部门制订还是由其自身来制订 这是关于企业发展方向的问题 只有方向对了 企业才能长久持续发展 第二 国有企业制订出发展战略以后 如果其发展战略不适应市场经济发展的要求 不 顺应消费者的需求方式 谁来为这样的后果买单 这两个问题如果解决不好 企 业的发展就会受到很大限制 由于我国的经济体制 目前国有企业的发展战略一 般均是由上级统一部署 国企自身没有太多的发言权 而这样的战略制定者往往 没有相应的市场经济知识 也没有市场敏感性 对企业的管理也只是凭着个人的 感觉走 这使得企业的发展慢慢脱离了市场化的轨道 越来越跟不上时代发展的 步伐 企业的竞争优势也就无从谈起 要跟上时代发展的步伐 就必须及时地对内外部环境的变化作出反应 对经 营思路和管理理念也要及时地进行调整 并不断结合自身的特点和优势 在市场 中积极探索商业机会 发掘一切可以利用的资源提升自己的竞争优势 从而适应 外部经济环境变化的要求 使自身处于主导地位 本文力图借鉴现有的企业战略理论框架 分析华发物业所处的行业环境 利 用s w o t 矩阵分析华发物业所面临的机会和威胁 从而提出华发物业未来的发 展战略和管理思路 同时也为当前国有企业在激烈的经济一体化压力下如何正确 2 进行战略定位提供可借鉴 可操作的应对策略 1 3 研究意义 第一 对华发物业的持续快速发展具有重要的现实意义 随着市场经济体制 的逐步完善和确立 现行的消费市场已经发生了较大的改变 市场已不再由卖方 主导 而是转变成了买方市场 经济结构的调整和体制升级也越来越快 国内外 竞争对手的进入 给华发物业的市场造成了不小的冲击 面对残酷的市场竞争 华发物业应认真分析自己的优势和劣势 理顺战略发展方向 掌握市场发展脉搏 开拓创新 积极寻求企业的可持续发展 本论文深入分析了华发物业内部的优势 和劣势 以及所面临的机遇和挑战 提出可行的发展战略和相应措施 希望对华 发物业有一定的借鉴作用 第二 对其他物业管理公司的发展有一定的指导意义 随着国内经济体制改 革的不断深化 企业的发展不仅仅体现在自身的业务能力上 更取决于其内部的 核心竞争力 而优质的人才将成为企业发展的核心资源 随着未来优质人才流动 性越来越大 企业也越来越需要在自身人才建设方面投入精力和物力 这就需要 企业加强自身内部管理 重视制度建设和流程建设 顺应市场发展潮流和趋势 找到新的经济增长点 本论文以华发物业作为案例研究对象 希望以科学盼方式 制定该企业的发展战略 并给其它物业管理公司一点参考 1 4 研究思路 论文以国内外研究现状和华发物业现状为出发点 以相关的战略理论为分析 模型 在对当前物业管理行业竞争态势全面深入分析的基础上 对华发物业所面 临的机遇和挑战以及内部经营环境作了深入地剖析 提出华发物业的发展战略目 标和战略措施 1 5 研究方法 本文属案例研究型论文 以华发物业为研究对象 借助p e s t 波特五力模 型 s w o t 矩阵等多种战略分析工具 通过分析华发物业的内外环境 找到与其 3 匹配的平衡点 通过战略定位找到适合其自身的发展战略 并对华发物业发展战 略的有效实施提出了建议 笔者通过调查问卷 高层管理人员访谈 结合对华发物业的发展历程及现状 现有内外部环境的系统分析 指出华发物业应当在人力资源管理 财务管理 品 牌建设 企业文化等方面寻求新的突破和变革 1 6 论文创新之处与不足 1 6 1 创新之处 采用了外部因素评价矩阵对华发物业进行外部环境进行了分析 通过调查问 卷设计出外部的关键性因素 并让华发高管人员 管理者代表对各个关键性因素 打分评价 从而定量地得出华发物业外部环境状况 采用内部因素评价矩阵对华 发物业进行内部环境分析 通过调查问卷设计出内部的关键性因素 并让高管人 员对各个关键性因素打分评价 定量地得出华发物业内部环境状况 采用定量的 分析方法使得本文的分析结论更客观 更符合实际 1 6 2 不足之处 1 在内外部因素评价矩阵的分析中 部分关键性指标主要是基于笔者对 华发高管的访谈而提炼出来 并不完全适用于其他同行企业 这使得本文的说服 力不够充分 2 本文采用了案例研究的分析方法 虽然通过问卷设计并对相关数据作 出了系统的分析 但是案例涉及面较窄 论文所得出的结论存在一定的局限性 4 第2 章企业战略的基本理论综述 2 1 企业战略理论综述 要对企业战略作出比较明确的定义 首先得具体分析什么是战略 巴纳德对 战略在企业实际当中的运用有着自己独到的看法和体会 他在其代表作 经理人 员的职能 一书中为了解释清楚企业内部各因素之间的相互因果联系 他提出用 战略的思想来进行诠释 并给出了独到的分析思路 到目前为止 国外学者对于企业战略的研究已相当成熟 有关文献也非常之多 不同的学者由于分析问题的视角不一样 因而对于战略的理解和分析也各有不 同 他们都提出了各自的主张 笔者将对此类文献进行梳理 并将有关学者对企 业战略的研究成果进行综述 1 安德鲁斯对企业战略的研究 安德鲁斯曾经担任美国哈佛商学院教授 并出版了 陈小悦译 华夏出版社 1 9 9 7 年版 第2 页 1 3 容易 对行业内现有企业的威胁就大 如果进入的壁垒或门槛高 那么潜在竞争 者进入就相对较难 对行业内现有企业的威胁就小 笔者认为 在目前的物业管 理行业中 对于一些大型建筑面积的物业管理 政府对物业企业的有关条件会进 行核准 并要求该物业企业符合国家有关政策规定 具备相应的资质条件 这是 政策方面的一个约束 除此之外 物业管理行业在现阶段的进入壁垒较低 笔者 认为 目前物业管理行业中 潜在的竞争者主要包括以下几个大的方面 一l 物业管理的专业供应商 目前 在物业管理行业中 有很多处于价值链低端的专业化公司 如保安公 司 设备维修公司 绿化公司 清洁公司等等 这些专业化的公司由于自身规模 较小 市场竞争压力较大 自身也没有太大的竞争优势 但当它们组成联合体的 时候 它们便具有了一定的规模化效应与竞争优势 并足以与现有的物业管理企 业分庭抗礼 侵占相当一部分市场份额 而且这一部分市场份额会成为它们整个 业务量中相当稳定的一部分 凭借这部分资金的积累 它们还可以横向拓展市场 业务 形成多元化的发展体系与发展格局 对现有的物业管理企业形成了不小的 威胁 2 房地产发展商 随着中国住房体系改革的不断深化 未来的房地产业的竞争将越来越激烈 各房地产开发商为争取客户资源 提升良好的社会形象 形成较好的口碑 他们 不光从产品设计 楼盘成本 市场策划等方面来与同行业企业竞争 更多的房地 产开发商侧重于口碑效应 即给社会公众带来的品牌效应和社会形象 并以此来 提升自己的竞争优势 而房地产行业按产业划分属于第三产业 归根到底属于服 务型行业 其自身的品牌效应 社会形象等归根结底也是由其良好的服务所塑造 的 也就是说 房地产企业的品牌的形成在很大程度上是依托于其优质的服务体 系的 正因为如此 目前众多的房地产开发商即使前期投入成本很大 也会选择 成立自己的物业管理公司 提供异于竞争对手的优质服务 以物业管理服务的品 牌提升开发商自身的品牌 这比开发商投入大量资金进行楼盘开发所获得的宣传 效应要大得多 而且成本较小 因此 笔者认为 未来房地产业出现 房地产 控股物业管理公司 的商业模式将会是一个很大的趋势 3 房地产的中介代理公司 1 4 房地产中介代理公司在国内早期的主要经营业务在于代理各大楼盘的销售 经营业务非常单一 随着房地产市场的稳定快速发展 房地产中介代理公司开始 由业务单一型向业务多元化转型 并慢慢开始涉足物业管理行业 且业务主要集 中在前期策划和咨询这两大部分 这种业务模式在国外较为普遍 而且已经有一 些国外的中介代理机构进军中国市场开展此类业务 从长远来看 这种专业化的 公司提供的综合性服务一旦形成一定的规模 将会有很好的市场前景 将会大大 减少现有物业管理企业的市场份额 4 酒店业 酒店业是与物业管理行业联系非常密切的一个行业 在早期国内的物业管理 从业人员中 有相当一部分人曾经从事过或接触过酒店业的工作 这种现象也极 为普遍 因为酒店业发展较早 而且经过多年市场的洗礼 已经具备了较为丰富 的服务管理理念 良好的培训经历以及先进的服务设施等等 这些都为酒店业人 员选择去物业管理行业仓i j 造了优异的条件 在物业管理服务行业兴起的早期 这 些具有酒店从业经历的高素质人才把这些先进的管理经验 管理技巧带到了该行 业 使得该行业得以迅速发展起来 2 替代品的威胁 所谓替代品 是指与其他产品或服务具有相同功能或类似功能并且能对其进 行取代的一种产品或服务 笔者认为 在物业管理服务行业发展的现阶段 还没 有出现可以替代物业管理企业的产品或服务 但不可否认的是 随着未来经济的 高速发展 高科技的普遍运用 未来有可能出现智能化 网络化等设备的大量使 用 它们的出现将使得物业管理开始向高科技管理化转型 这也是使得设备成本 的压力降低 监督较为容易 服务也更加便捷 到那时 现有的物业管理体系将 被取代 新经济条件下的物业管理将成为市场的主流 另外 随着我国近几年市场化程度的不断提高 城市化进程不断加快 以社 区为城市结构单元的雏形已基本形成 并且逐渐形成了众多的社区服务组织 比 如社区网络便捷服务中心 社区网络等等现代化的服务机构和设施不断涌现 从 短期来看 他们将成为现有物业管理服务的主要供应者 这也打破了旧有的城镇 服务体系 需要弓 起物业管理服务行业的关注和重视 一 3 消费者的议价能力 1 5 就目前国内的物业管理发展现状来看 物业管理承受着比较尴尬的局面 导 致这一局面的因素有很多 比如国内的政治经济体制尚不健全 物业管理行业的 法律规范尚没有完善 对物业管理中的一些行为尚没有给予法律上的界定和保 护 这使得物业管理在市场竞争中的压力进一步加大 另一方面 部分房地产开 发商存在着一些不道德的行为 这也从一定程度上破坏了物业管理公司的市场形 象 给物业公司造成了一定的负面影响 但是 随着国家市场化经济的不断发展 物业管理体系的法律不断健全和完 善 消费者也会越来越具有维权意识 消费的需求不断多样化 消费者也会越来 越看重物业服务的内在品质和质量 他们的话语权不断增强 这也给未来的物业 管理行业提出了更高的要求 他们需要不断提升自身的物业服务质量 更要顺应 市场形势发展的潮流 进一步加强内部自身管理 促进物业管理的透明化和操作 规范化 4 供应商的议价能力 目前在国内市场 少数国有部门由于其地位的垄断性和国家的扶持 有较大 的话语权 其讨价还价能力也较强 而其他单位或部门比如设备供应商等等由于 市场经济化竞争的影响 他们没有太多的话语权 随着市场经济的飞速发展 物 业管理也会不断规范和成熟 其支配权将越来越大 在市场中将占据更加主动的 地位 此外 未来的物业管理将呈现出独特性和个性化的特征 这同时也给物业管 理行业的从业者提出了更高的要求 低端劳动力提供者的数量将由于新格局的到 来而大为减少 高素质劳动者的议价能力将大大增强 现阶段 物业管理行业仍 然属于劳动密集型行业 低端服务业务偏多 而中国属于劳动力大国 市场上低 端劳动者的供应非常之多 这使得这部分群体几乎没有话语权力同物业管理公司 议价 物业管理公司可以依据自身经营状况以及市场劳动力供给情况自行确定劳 动者的薪酬 另外 房地产开发商也可以自行培养自己的人才来成立物业公司对其楼盘进 行管理和维护 开发商选择组建自己的物业公司 成本不会太高 而且用自己的 物业公司一方面可以对其楼盘进行管理维护 另一方面也可以借此服务来打造物 业公司优质的品牌 为开发商的楼盘销售创造良好的口碑效应 5 现有竞争者的威胁 1 6 就目前大部分房地产开发商而言 其开发的楼盘基本都委托给各自的物业公 司进行管理 其下属物业管理公司普遍缺乏市场竞争意识 也没有动力去外接项 目 就目前国内来看 影响现阶段企业间竞争的最主要动力是国家对物业行业的 政策规定 即当物业管理面积超过一定数量时 物业管理企业必须具备相应的资 质条件 随着市场经济的快速发展 物业管理企业提供的服务越来越大众化 因 此未来竞争优势的高低主要取决于物业公司内部成本的控制 伴随着房地产开发的升温 物业管理的市场将进一步成熟和规范 物业行业 在相当长的时间内仍存在较大的需求空间 越来越多的物业公司将加入到这 市 场中来 物业行业的格局将进一步改变现有的市场结构和市场竞争态势 物业公 司也将更加注重自己服务的水平和质量 通过上述五种力量的对比分析 笔者认为 由于物业行业在中国市场还刚刚 开始 还有很大的发展空间 这一产业链上仍然集聚着大量的低端的劳动力 各 种专业化公司要进入这一领域并不难 现有企业之间的竞争已成为物业管理行业 中最主要的影响因素 在现阶段国内的物业管理市场中 由于法律体制的不健全 以及各方面政策的限制 如招投标机制 物业管理行业各方面还很不规范 不透 明 整个物业行业正处于极度无序的竞争之中 这使得物业行业的竞争异常激烈 甚至出现相互压价以获取招标入围资格的现象 扰乱了正常的市场秩序 因此 未来的物业管理市场要规范化发展在很大程度上还有赖于政府相关的立法和政 策 只有这样才能保障竞争者的公平权益 也才能让物业管理市场更快走上良性 的发展轨道 3 3 外部因素评价 e f e 矩阵 笔者通过对华发物业高层领导和管理者代表的访谈 结合华发物业的实际情 况 综合考虑了华发物业面临的各种外部环境因素 最终选择了7 个最主要的机 会因素和6 个威胁性因素 通过与华发物业的高管进行访谈 以开放式问卷的形 式进行了深入的探讨并让高管层对这1 3 个因素进行排序打分 得出各因素的相 对重要性排序和管理层对各因素的评分 笔者将这些评分最终总结成如下表3 2 0 1 7 表3 1 华发物业外部因素评价 e f e 矩阵 注 评分表示公司战略对各因素所作出的有效反应 4 反应很好 3 反应超过平均水 平 2 反应为平均水平 l 反应很差 建立e f e 矩阵的流程如下 列出关键外部评价因素 赋予因素权重 对各 因素评分 求各加权分数 求总加权分数 通过上表的加权评分可以看出 更多的企业参与市场竞争 一项因素的权重 达到o 1 2 在所有威胁因素中权重所占比重最大 这说明华发物业管理公司在现 阶段主要面临着这一威胁 通过对华发物业高层管理者的打分 并对所有外部评 价因素加权求和 发现其总加权分数 为1 5 d x 于物业行业平均总加权分数2 5 0 这说明华发物业还有很大的不足 与行业平均水平相比尚存在一定的差距 3 4 本章小结 本章利用外部因素评价矩阵分析了华发物业管理公司的外部环境 并初步得 出了华发物业所面对的主要外部机遇是国家经济的持续高速发展 新开发项目的 发展机遇等等 华发物业面临的主要威胁则是来自行业内更多企业的市场竞争等 等 这说明华发物业应当审时度势 及时调整发展策略 制定合理的应对措施 1 8 第4 章华发物业内部环境分析 进行内部环境分析的目的在于使华发物业了解自身能力的强处和弱处 以及 这些强处和弱处对华发物业有什么影响 有多大影响 通过内部环境分析将有助 于华发认识自身的能力优劣势 也会更加理性地调配自身内部资源以谋求与外界 一环境的平衡与匹配 4 1 华发背景分析 珠海华发物业管理服务有限公司 以下简称华发物业 的前身为珠海经济特 区华发物业管理公司 创立于1 9 8 5 年 是珠海市最早成立的物业管理公司之一 2 0 0 5 年公司实施产权多元化改造 改制成为有限责任制公司 注册资本5 0 0 万 元 公司现管理的主要物业有珠海拱北口岸联检大楼 中国建设银行珠海市分行 及其各营业网点 珠海市中级人民法院审判综合楼 华发新城 九洲花园等三十 多个项目 物业类型包括住宅小区 大厦 写字楼 工业园区 别墅区 学校 以及政府物业等 目前管理物业总建筑面积约4 0 0 万平方米 拥有员工约两千人 是珠海市规模最大 实力最强的物业管理企业之一 通过长期的不懈努力 公司 目前已发展成为具有现代化管理理念体系 先进质量管理体系 完善的信息管理 体系和现代管理手段的专业化大型物业管理企业 公司的质量方针是 不懈追求 完美 永远真诚服务 公司的目标是 发展成为全国一流的大型物业管理企业 华发物业恪守 以人为本 优质服务 的理念 以更高的标准服务社会 服务客户 为广大用户创造安全 整洁 舒适 优雅的居住 工作环境 公司致力于物业管理业务的发展 建立了一支高素质的员工队伍 为业务范 围的迅速扩大打下了深厚坚实的基础 随着物业管理市场化 社会化 专业化的 形势发展 公司在发展核心业务的同时 不断开发新的经营业务 提高专业服务 的素质 为住宅区 写字楼 工业厂区 商场 学校等类型物业的业主 住户 用户提供多元化 全方位的优质服务 公司坚持 全心全意为客户服务 的企业宗 旨 坚持 以一流的管理服务 仓i j 造一流的生活 工作环境 的经营管理目标 坚 持以客户为中心 为客户提供全方位优质物业管理服务 在吸取国内外先进物业 1 9 管理经验的基础上 积极探索有自身特色的物业管理新模式 新途径 新方法 建立和完善服务质量管理体系 于2 0 0 2 年5 月顺利通过了i s 0 9 0 0 1 2 0 0 0 质量管 理体系国际认证 并于2 0 0 3 年获得全国物业管理一级资质 2 0 0 5 年公司被广东 省企业联合会评为 广东省房地产物业管理十佳企业 在目前管理的三十多个物 业项目中 共有4 个项目被评为 全国物业管理示范项目 3 个项目被评为 广东 省物业管理示范项目 高标准的管理 高质量的服务 使华发物业管理成为知 名品牌 在社会上赢得了广泛的赞誉 树立了良好的口碑 4 2 华发组织结构 华发物业为了适应市场的需求 建立了以市场需求为导向的组织架构 其组 织架构图如下所示 一图4 1 华发物业的组织架构图 4 3 华发人力资源 华发物业认为 所谓优秀的人才 是指那些有勇气承认自己的过失 并且懂 得营造适合产生创意的氛围的人才 在人才观方面 华发一直秉承着以下三个理 念 1 具有良好的人品和道德修养 具有良好的人品和道德修养 知道帮助他人 并且作为一名社会成员 发挥 其作用 履行其责任 一 遵守做人之基本原则 正直 具有乐观向上的思考态度和健康的价值观 正 确的企业管 责任心及团队合作能力 2 以仓f j 造性的思维和挑战精神开创未来 2 1 世纪变革的理想 为了实现理想 凭着意志 热情与自信 开创自我人 生 才能和个性 思维的灵活性 丰富的想象力 挑战和开拓的精神 3 具有国际化意识和参与全球化的能力 具有包容万象的胸襟 国际化的素养 以世界公民的身份去思考和行动 对不同文化的适应能力 对多样性给予肯定 遵守国际标准 截至到2 0 1 0 年3 月 华发物业公司目前拥有在职员工2 0 7 5 名 从年龄结构 上来看 1 8 至3 0 岁员工有1 2 4 6 人 3 0 至4 5 岁员工有6 2 3 人 4 5 岁以上员工 有2 0 6 人 年龄结构分布图如下图4 2 所示 图4 2 华发物业年龄分布图 2 t 从年龄分布图可以看出 华发物业目前员工的年龄普遍偏低 3 0 岁以下员 工占总员工人数的6 0 员工年轻化特征突出 从学历结构来看 华发物业目前在职员工专科以下学历人数1 9 9 4 人 本科 学历有7 4 人 硕士研究生以上学历人数7 人 学历结构分布图如下图4 3 所示 图4 3 华发物业学历结构分布图 从学历结构分布图可以看出 华发物业员工中9 0 以上具有专科以下学历 高学历人才特别是研究生以上学历人数仅占不到1 这说明华发物业的人才素 质还不是很高 需要逐步改善人力资源配置 从人员职务层次结构来看 华发物业基层员工人数 主要包括保安 清洁员 维修人员等 为1 7 1 9 人 中层管理干部人数为3 3 7 人 高层管理人员人数为1 9 人 人员职务结构分布图如下图4 4 所示 图4 4 华发物业职务分布图 从职务分布图来看 华发物业基层员工人数比例达到公司总人数的三分之 二 中层管理干部人员占比1 6 高层人员人数占比才1 说明华发物业仍要 在中层管理干部培养以及高级人才引进方面加大力度 4 4 华发财务状况 2 0 0 7 年度 华发物业实现营业收入4 6 9 2 万元 较2 0 0 6 年增长了3 8 4 实现净利润3 2 2 万元 较2 0 0 6 年增长了3 7 6 均超额完成集团公司年初下达 的预算指标任务 2 0 0 8 年度 公司实现营业收入6 5 8 6 万元 较2 0 0 7 年增长了3 9 3 1 其中 外接项目营业收入2 1 2 5 万元占3 2 2 7 0 4 实现净利润2 3 7 万元 其中外接项目净 利润1 0 7 万元 占4 5 1 5 基本完成集团公司年初下达的经营指标 2 0 0 9 年度 公司实现营业收入8 2 6 2 万元 较2 0 0 8 年增长了2 4 3 其中外 接项目营业收入2 7 5 3 万元 占全年营业收入的3 4 实现净利润2 9 2 万元 超 额完成了集团公司年初下达的经营指标 从近三年的财务状况来看 公司的营业收入每年均保持了较大的增长速度 但公司净利润额有下滑趋势 公司应当保持谨慎的态度 加强对自身经营成本的 控制和管理 4 5 华发文化现状 1 导入v i 策略 塑造全新企业形象 为树立良好的企业形象 改善物业公司办公环境 在上级领导的关心下 物 业公司办公室进行了中型整改装修 为使华发物业管理的优秀品牌形象能深入人 心 公司已开始了实施v i 策略的工作 统一企业对外的形象 严格按照集团公 司 手册的规范 制作各类标识牌 包括办公室门面招牌 办公环境的各类标 识牌 含有企业标识的员工工号牌 含有企业标识的工作记录表格 卡片 以及 配有华发新标志的保安制服等 2 实施品牌战略 发挥品牌优势 华发物业 经过多年来的发展 积累了丰富的物业管理经验 在珠海当地已 成为了具有广泛影响力 知名度极高的品牌 物业品牌的建立不仅给公司带来了 极高的市场认可度 也给华发股份房地产开发公司带来了品牌传递效应 其开发 的楼盘因物业品牌的认可市场反响极高 也带来了同等条件下楼盘价位的优势 公司通过以物业品牌带动集团品牌塑造的战略发展思路目前已得到公司所有员 工的认可 目前已取得了良好的效果 3 以净化 美化为标志 对工作环境进行整治 华发物业改善各管理处的办公条件 配合集团 股份公司的 战略 统一 制作各小区的各类标识牌 形成美好的视觉效果 提高物业的整体形象 进一步 做好各小区环境完善 改良工作 整治丽美景花园 海滨新村 海景花园的绿化 环境 在少花钱 多办事的原则上 立足自力更生改造环境 4 党建工作深入人心 加强基层的党建工作 充分发挥工会 共青团支部的作用 积极组织各项有 益身心的健康活动 关心员工 丰富员工业余文化生活 努力提高员工福利待遇 5 组建学习型组织 加强企业文化的建设 及时总结 提升公司管理方面的经验 组织员工学习 促进 完善 更追求完善 的企业精神 理念在员工心中开花结果 打造学习型的 物业管理公司 6 社区文化丰富多彩 重视在小区开展社区文化活动 公司经常策划 组织有条件的小区开展文化 活动 分别在九洲花园 翠景花园 鸿景花园开展了游园晚会 篮球比赛 文艺 演出等多项活动 收到了良好的宣传效果 另外 公司还召开了多次业主座谈会 积极听取 采纳业主 住户的意见 及时改正工作中的不足 4 6 内部因素评价 f i e 矩阵 笔者通过对华发物业高层领导和管理者代表的访谈 结合华发物业的实际情 况 综合考虑了华发物业内部的各种环境因素 最终选择了7 个优势因素和f 个 劣势因素 通过与华发物业的高管进行访谈 以开放式问卷的形式进行了深入的 探讨并让高管层对这1 3 个因素进行排序打分 得出各因素的相对重要性排序和 2 4 管理层对各因素的评分 笔者将这些评分最终总结成如下表格4 1 表4 1 华发物业内部因素评价 i f e 矩阵 注 评分值含义 l 重要弱点 2 次要弱点 3 次要优势 4 重要优势 建立i f e 矩阵的流程如下 列出关键内部评价因素 赋予因素权重一对各因 素评分 求各加权分数 求总加权分数 通过上表的加权评分可以看出 华发物业公司的主要优势在于公司在当地市 场良好的信誉 公司的主要弱点在于公司的内部管理较弱 没有明确的发展战略 缺少优秀的企业文化 优秀员工的离职率偏高 总体加权分数为2 3 s 略低于市 场平均水平2 5 0 这说明公司的内部资源能力与行业的平均水平相比略微偏低 4 7 本章小结 本章利用内部因素评价矩阵分析了华发物业管理公司的内部环境 并初步得 出了华发物业主要优势在于公司在当地市场良好的信誉 公司的主要弱点在于公 司的内部管理较弱 没有明确的发展战略 缺少优秀的企业文化 优秀员工的离 职率偏高等等 这说明华发物业应该在加强公司的内部管理 建立适宜优秀员工 成长的文化体制 第5 章华发物业的战略分析与选择 在第三章和第四章中 笔者对华发物业的外部环境和内部环境进行了详细的 描述和分析 这也对华发物业发展战略的制定提供了理论基础 在本章中 笔者 将结合以上所分析的结论 针对华发内外部的环境和华发物业自身的优势 劣势 进行战略选择分析 一 笔者对华发物业的战略选择分析主要采用道斯矩阵 s w o t 分析法 下面 将分别从华发物业的优势i 劣势 面临的机会与威胁方面进行分析 5 1 华发s w o t 分析 5 1 1 自身优势分析 1 品牌优势 自公司成立以来 在近几年的发展过程中 华发物业 品牌在物业管理行业 积累了极高的市场知名度和美誉度 在珠海形成了自己特有的品牌价值 获得了 广大业主的广泛认可 2 0 0 9 年 珠海华发物业管理公司全体员工在公司领导的 正确带领下 围绕年初既定的工作方针 紧跟集团 股份公司工作步伐 面对日 益激烈的市场竞争 坚持科学发展理念 团结协作 勤勤恳恳 踏踏实实地完成 了各项工作任务 并被广东省企业家联合会广东省企业家协会评为2 0 0 9 年度 碱 信公约会员单位 这是继2 0 0 7 2 0 0 8 年 公司连续第三年获此荣誉 同时还获 得 广东省优秀物业管理公司 称号 公司上下积极应对新情况 新问题 走科学 发展道路 开拓思路 努力进取 在保证为集团 股份公司开发项目提供优质服 务的前提下 拓展新的服务领域 服务项目 为公司的长期 稳定发展创造了条 件 在2 0 0 9 年 公司共完成二十多个项目 建筑面积近5 0 0 万平方米 含外接 项目 的物业管理服务工作 其中华发新城二 三期 中山群英华庭顺利获得了 广东省物业管理示范小区 称号 珠海市中级人民法院审判综合楼获得 广东省 物业管理示范大厦 称号 这些成绩的取得与公司坚定 管理就是服务 的理念 继续坚持树品牌 创精品的经营管理思路是分不开的 通过各项创优工作的开展 巩固了公司的业绩成果 用直观的形象树立起了行业标兵的良好口碑 从而带动 其它物业项目物业管理水平的持续提高 2 政府资源优势 华发物业是一个具有国有背景的房地产物业管理公司 其物业管理目标均是 在集团公司 股份公司的正确领导下实现的 承接物业管理服务项目具有一定的 优势 在对外业务的拓展方面完全可以依托华发股份的影响力 有利于扩大企业 经营范围 创造良好的市场经营空间 3 物资成本优势 材料的损耗是公司的一项重大开支项目 2 0 0 9 年总额达2 0 0 多万元 如果 采购和领用环节处理不好 很容易造成浪费甚至滋生腐败 为此 公司成立了采 购管理领导小组 实行计划性集中采购 并在此基础上 设立维修用品仓库 加 强了维修材料领用管理制度 降低采购成本 堵塞管理漏洞 这些措施的实施目 前已初见成效 维修材料耗费金额与去年同比下降了2 5 左右 华发物业依托采 购中心这个大平台 以比较低的价格获取自己所需要的物资 为公司争取到了成 本优势 4 楼盘管理优势 2 0 0 9 年公司华发新城二 三期 中山群英华庭和珠海市中级人民法院审判 综合楼三个项目申报创建 广东省物业管理示范小区 和 广东省物业管理示范大 厦 项目 为此 从年初就开始作准备工作 成立了创优工作小组 由管理处领 导亲自主抓 分工明确 责任到人 从文件资料记录的收集 整理 归档 到现 场设施设备的整改 以及日常管理服务工作的实施 均严格按照 国优 的标准进 行 同时 加强了创优的监督 检查和指导工作 公司领导也经常下去检查和指 导 发现问题及时整改 由于领导重视 各职能部门 管理处共同努力 华发新 城二 三期 中山群英华庭顺利获得了 广东省物业管理示范小区 称号 珠海市 中级人民法院审判综合楼获得 广东省物业管理示范大厦 称号 荣誉称号的获得 让公司对自身的管理模式和运作流程都有了较好的认识和了解 在物业管理实践 中积累了大量的宝贵经验 这些经验和知识将是华发物业公可的无形资产 在未 来的房地产物业管理中必将发挥出重要的作用 5 1 2 自身劣势分析 1 行业知名度不高 在珠海地区来说 华发物业因其品牌的知名度和多年楼盘的物业管理经验 已在当地市场处于领先地位 但是客观地来说 华发物业除了在珠海市场比较得 到客户的认同以外 来自珠三角以外的客户还并未形成对华发品牌的认知感 当然 存在这种情况也有多方面的原因 首先 由于华发集团在珠三角以外 的城市市场占有率有限 对外还没有形成良好的知名度 因此 对于其附属的物 业公司华发来讲 要想很快提升市场影响力也是很难的事情 其次 华发集团在 珠三角以外的城市土地储备并不充裕 在建的项目也没有形成一定的规模 对外 的营销手段和宣传方式均还没有对外地市场造成较强的品牌效应 这也使得大部 分客户对华发了解较少 2 中层管理者水平有限 目前华发物业的中层管理人员有相当一部分是由基层的技术人员通过岗位 竞聘等方式提升而来 这种用人机制较以前来讲有了很大的改进 将一些管理岗 位尽可能提供给公司内部员工 一方面可以调动本公司的员工的工作积极性 另 一方面也把有基层实战工作经验的人员提拔到了管理岗位 方便以后开展日常工 作 但这些中层管理干部由于未受到在职的管理技能和技巧培训 管理能力有较 大缺陷 甚至出现部分中层管理干部管理方式不当 经常以打骂呵斥的方式来训 斥基层员工 没有形成良好的上下沟通渠道 一定程度上也给公司造成了不良影 响 3 薪酬体系不健全 最近几年 珠海地区由于诸多政策因素 物业管理行业的人均成本有逐年上 升的趋势 对于华发物业公司而言 虽然已经建立了较为完善的薪酬体系 各级 员工大多根据职务高低和工作绩效来评定薪酬水平 但由于珠海地区最近几年的 物价上涨 物业行业的人均工资水涨船高 但华发物业的下级员工特别是基层员 工的薪酬上升幅度较为缓慢 呆板的薪酬体系使得公司基层员工的离职率大为上 升 部分已晋升到中高层管理职位的管理者也有被同行竞争者挖掘过去的 这给 公司的长远发展带来了很大的负面影响 5 1 3 面临机会分析 1 宏观经济态势 房地产行业是一个周期性的行业 国民经济发展势头良好的时候 房地产行 业会非常火热 国民经济萧条的时候 房地产行业也会陷入低迷 当前 国内外 经济形势处于动荡变化的阶段 世界经济受到美国金融危机的影响已经逐步放慢 了步伐 但我国国民经济发展依然保持着高速增长的态势 这给华发集团带来了 很大的发展机会 同样也给华发物业的发展赢得了时间 总的来说 总体宏观环 境的良性发展将有助于华发物业扩大市场份额 提升行业品牌的知名度 2 新城发展机遇 对于目前珠三角区域而言 大型城市区域的住宅用地供应已经趋于饱和 随 着城市工业化进程的加快 未来的土地资源将会逐渐转移到二 三线城市 这也 给开发商带来了新的发展机遇 华发集团目前珠海外地的项目越来越多 如中山 沈阳 大连等项目都已相继开工 外地市场的土地储备也为华发的进一步扩张奠 定了基础 华发物业恰好可以利用这一机遇 放长远目光 紧跟集团公司 股份 公司发展步伐 逐步建立自己的区域品牌影响力 最终走出珠海 走向全国乃至 全世界 3 多经营渠道 在力保为集团 股份公司开发项目提供优质物业管理服务的基础上 华发物 业可以发掘新的利