商业广场可行性研究.doc

商业广场可行性研究 商场项目可行性研究报告 核心提示：商场项目投资环境分析，商场项目背景和发展概况，商场项目建设的必要性，商场行业竞争格局分析，商场行业财务指标分析参考，商场行业市场分析与建设规模，商场项目建设条件与选址方案，商场项目不确定性及风险分析，商场行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 商场项目建议书 商场项目申请报告 商场项目环评报告 商场项目商业计划书 商场项目资金申请报告 商场项目节能评估报告 商场项目规划设计咨询 商场项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等 【关键词】商场项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报 告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前， 对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可 行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、 环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整） 为客户提供国家发委甲级资质 第一章商场项目总论 第一节商场项目背景 一、商场项目名称 二、商场项目承办单位 三、商场项目主管部门 四、商场项目拟建地区、地点 五、承担可行性研究工作的单位和法人代表 六、商场项目可行性研究报告编制依据 七、商场项目提出的理由与过程 第二节可行性研究结论 一、市场预测和项目规模 二、原材料、燃料和动力供应 三、选址 四、商场项目工程技术方案 五、环境保护 六、工厂组织及劳动定员 七、商场项目建设进度 八、投资估算和资金筹措 九、商场项目财务和经济评论 十、商场项目综合评价结论 第三节主要技术经济指标表 第四节存在问题及建议 第二章商场项目投资环境分析 第一节社会宏观环境分析 第二节商场项目相关政策分析 一、国家政策 二、商场行业准入政策 三、商场行业技术政策 第三节地方政策 第三章商场项目背景和发展概况 第一节商场项目提出的背景 一、国家及商场行业发展规划 二、商场项目发起人和发起缘由 第二节商场项目发展概况 一、已进行的调查研究商场项目及其成果 二、试验试制工作情况 三、厂址初勘和初步测量工作情况 四、商场项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节商场项目建设的必要性 一、现状与差距 二、发展趋势 三、商场项目建设的必要性 四、商场项目建设的可行性 第四节投资的必要性 第四章市场预测 第一节商场产品市场供应预测 一、国内外商场市场供应现状 二、国内外商场市场供应预测 第二节产品市场需求预测 一、国内外商场市场需求现状 二、国内外商场市场需求预测 第三节产品目标市场分析 一、商场产品目标市场界定 二、市场占有份额分析 第四节价格现状与预测 一、商场产品国内市场销售价格 二、商场产品国际市场销售价格 第五节市场竞争力分析 一、主要竞争对手情况 二、产品市场竞争力优势、劣势 三、营销策略 第六节市场风险 第五章商场行业竞争格局分析 第一节国内生产企业现状 一、重点企业信息 二、企业地理分布 三、企业规模经济效应 四、企业从业人数 第二节重点区域企业特点分析 一、华北区域 二、东北区域 三、西北区域 四、华东区域 五、华南区域 六、西南区域 七、华中区域 第三节企业竞争策略分析 一、产品竞争策略 二、价格竞争策略 三、渠道竞争策略 四、销售竞争策略 五、服务竞争策略 六、品牌竞争策略 第六章商场行业财务指标分析参考 第一节商场行业产销状况分析 第二节商场行业资产负债状况分析 第三节商场行业资产运营状况分析 第四节商场行业获利能力分析 第五节商场行业成本费用分析 第七章商场行业市场分析与建设规模 第一节市场调查 一、拟建商场项目产出物用途调查 二、产品现有生产能力调查 三、产品产量及销售量调查 四、替代产品调查 五、产品价格调查 六、国外市场调查 第二节商场行业市场预测 一、国内市场需求预测 二、产品出口或进口替代分析 三、价格预测 第三节商场行业市场推销战略 一、推销方式 二、推销措施 三、促销价格制度 四、产品销售费用预测 第四节商场项目产品方案和建设规模 一、产品方案 二、建设规模 第五节商场项目产品销售收入预测 第八章商场项目建设条件与选址方案 第一节资源和原材料 商业广场可行性研究报告 目目录录 一、综合商场项目概况(2) 二、综合商场项目背景分析(4) （一）经济迅速发展，蕴含巨大商机(4) （二）城市建设速度加快，但城市商贸功能结构不合理.(5) （三）消费需求尚未满足，市场潜力和发展空间大(6) （四）零售业整体档次较低，商场之间竞争局面尚未形成(13) 三、综合商场定位和业态选择(17) （一）海天商业广场整体定位(17) （二）综合商场的市场定位(17) （三）综合商场的业态选择(18) （四）综合商场的商品档次定位(18) （五）综合商场的楼层布局(18) 四、综合商场投资方案(18) （一）综合商场的产权基本模式(18) （二）综合商场的租金标准(19) （三）综合商场投资的方案(19) 五、综合商场营业额估算及财务分析(19) （一）综合商场的初始年营业额估算(19) （二）综合商场的财务分析(20) 六、综合商场投资经营风险和敏感性分析(23) （一）综合商场的政治社会风险(23) （二）综合商场的投资风险(23) （三）综合商场的市场经营风险(24) （四）综合商场的敏感性分析(24) 七、综合商场设立可行性研究的结论(28)在任何城市商圈设立大型综合商场，都应在广泛深入调研基础上，进行可行性研究，探索建设的必要性和可能性，分析长期发展的潜力及投资效益，明确投资意向，设计商场的规模、档次及资源配置的构想。本报告对海天商业广场设立大型综合商场的可行性进行了条理清晰、论据充分的阐述；对商圈在细致调查的基础之上作了全面深刻的分析，市场预测客观，可靠性强；对综合商场经营定位和业态选择的设想及论述充分反映了塑造特色和增强商场适应性和竞争能力的要求。该可行性报告可提供给有投资意向的大型知名零售企业作投资决策参考。 一、综合商场项目概况 海天商业广场位于巴南区鱼洞镇中心通往特大型工业企业大江厂的巴县大道新桥头。该区域地处城区主干道，交通四通八达，车流量大，行车便利，距鱼洞旧城区传统商业区新民街步行不足10分钟。环绕商业广场四周的有新建海天花园、斌鑫宏园、浩立城市花园等成熟时尚小区、滨江高级住宅区、大江厂家属区，以及巴县中学、新华书店、大江厂、区国土资源局、区国税局等大中型企事业单位和行政机关，并与巴南大道好吃街紧邻。海海天天商商业业广广场场鸟鸟瞰瞰图图 如果以海天商业广场为轴心，以巴南大道为横轴画一不规则的椭圆圈，圈内的常住人口超过10万人，而且在当地被称为是“富人”聚集区。 海天商业广场占地70余亩，四面临街，临巴南大道的主街道长约100米，广场内两条步行街分别长达300米，广场中心是拟设的面积近1万平方米的大型综合商场。包括广场对面配套的临街两层商业门面在内，商业广场总建筑面积近5.6万平方米，为欧式及多层次立体商业步行街，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务等多功能于一体，结合巴南总体规划目标，本着满足消费者的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益的原则，重现一个复合共存的城市生活与城市景观区，使该区域成为巴南区城市建设的典范，创造市民购物、休闲的理想环境，创造巴南商业的繁华。 位位于于综综合合商商场场右右侧侧的的风风情情餐餐饮饮街街 综综合合商商场场正正前前方方的的休休闲闲广广场场 整个商业广场建筑群运用现代城市设计手法，以欧陆建筑风格和建筑符号，根据街区现状和发展要求，相互连贯，错落有致，中轴对称，局部灵活，形成包括主片区的集中区域和附片区的沿街区域的广场整体格局。主片区是左右基本对称的主力中心店和商业店铺，各部分之间通过局部二层人行过街天桥进行连接，形成即分又合的立体商业空间，并在中段形成相对热闹的内部购物庭院。附片区包括东区的15层的星级酒店、宴会厅、商务办公楼和西区的二层餐饮娱乐区。 各广场和街道运用现代设计理念，适应功能要求，体现地方特色，结合绿化体系均衡设置形成有机的公共空间。广场之间过渡空间是街道或街区，结合绿化、历史名人雕塑、休闲设施、景观小品，形成疏密有致，有开有合，有进有退，具有可观赏性和趣味性的线性空间。 拟设立的大型综合商场位于广场的中心位置，是整个商业广场的主力中心店，为三层加负一层的大型建筑，占地3300平方米左右，单层建筑面积约20002531平方米，建筑面积近1.0万平方米。 二、综合商场项目背景分析 （一）经济迅速发展，蕴含巨大商机 巴南区位于重庆市主城区南部，全区幅员面积1827平方公里，辖2个街道、19个镇，总人口85.6万，是重庆市南部新兴工业大区、近郊短程特色旅游区、重要农副产品生产加工基地，属重庆都市经济发达圈。该区文化底蕴丰厚、历史悠久、人杰地灵。巴南区的前身是历史名邑巴县，1995年经国务院批准撤县建区。 巴南区区位优势明显，山川秀美。区政府所在地渔洞镇距市政府驻地21公里。长江横贯区境，李家沱、马桑溪及即将建设的渔洞大桥三座长江大桥沟通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即将动工的重庆二环高速公路纵横交错，光纤通信、移动通信和有线电视网络覆盖全区，电力、自来水、天然气等基础设施充足完备。全区的森林覆盖率超过25%，以“山、水、园、林、洞”为代表的旅游资源十分丰富，是“中国优秀旅游城区”。 xx年，全区实现地区内生产总值70.58亿元，增长14.0%；外贸出口11053万美元，增长17.3%；全社会固定资产投资38.28亿元，增长31.91%；工业总产值126.2亿元，增长32.88%；农业总产值22.31亿元，增长1.64%；全社会消费品零售总额16.99亿元，增长13.1%；地方财政预算内收入2.272亿元，同比增长38.5%。xx年，巴南区城市居民人均可支配收入7867元，比上年增长9.36%；农村居民人均纯收入2715元，增长5.23%。城乡居民储蓄存款余额58.97亿元，较年初增长21.5%。通电话村数已达92.08%。城市居民人均住房建 筑面积达到25.04平方米。 巴南区工业基础雄厚，制造业发达，境内大中型企业众多，是重庆市重要的汽车、摩托车生产基地。近年来，正在形成中的巴南工业园区奠定了巴南新型工业全面提升竞争力，大江厂、宗申集团、长安铃木、建设集团等大中型企业在巴南的落户和即将入驻，是实现社会经济发展和腾飞的基础和重要载体。预计xx年全区工业总产值将达到151亿元，工业增加值增长20%，工业增加值占地区生产总值的比重达到45%。除了汽车、摩托车支柱产业外，建筑建材、医药化工、家具服装、数控机床、小水电设备等5个优势行业也正在加快发展，将成为巴南区新的经济增长点，华鼎药业、恒安纸业、光宇摩托、吉力电装、弘愿气动、川渝精工、麒龙服装加工等一批重点增长企业和“小巨人”企业正在成长壮大。一大批外资、渝台（港、澳）合资企业也纷纷落户巴南，全区目前已有中外、渝台（港、澳）合资企业45家。 经济的快速发展，收入的持续增长，居民储蓄存款余额的扩大及快速增长，城乡居民生活水平的提高，意味着强大的购买力和市场潜在机会。工业基础的雄厚，大中型企业的集聚，给零售商业发展带来了具有稳定购买力的人口集聚。可以得出肯定的结论，海天商业广场具有强大的产业经济和人口购买力支撑。 （二）城市建设速度加快，但城市商贸功能结构不合理 巴南区作为重庆主城区的南部区域，伴随经济的快速发展和城市化速度的提升，近几年来城市建设的步伐不断加快，为零售商业的发展创造了良好的环境条件。 近年来，巴南区确定了“一城五镇”的城镇化发展战略，带动全区城镇建设。以龙洲湾新区、巴南新干道地区的开发为龙头，经过10年努力，把渔洞、李家沱、花溪、南泉“两街两镇”主城核心区建设成为人口达60万，面积达80平方公里的重庆南部新城。同时，以一品、界石、接龙、东泉、木洞五个中心镇的发展为龙身，带动全区加快推进城镇化建设，提高城市化率（xx年达到52.3%）。城市建设按照“大开放、大开发、大投资”的思路，大力抓好汽车、摩托车和高新技术产业、房地产业、旅游业的发展，加快特色专业市场和中心商业区建设，将其建设成为全区的发展前沿、经济高地和财源重点。 海天商业广场项目所在的渔洞镇，是巴南区政治、经济、文化、商贸、金融中心。历史上，渔洞镇传统的商业区以巴南老桥头和新民街一带为中心，街道建筑密集，人口密度高，客流量大。80年代末期和90年代初期，城市沿巴南大道逐渐扩展开来，一直延伸到特大型企业大江厂家属区。经过10多年的建设和发展，到xx年，渔洞镇这一老板块的城市街道幅员面积达74.54平方公里，人口密度提高到1610人，聚集的户籍人口达到15.6 商业广场可行性研究报告 目录 第一章总论 11项目建设背景 12项目概况 13可行性研究报告编制依据 14可行性研究报告研究的范围 15项目研究的结论 16主要经济指标 第二章市场分析与营销战略 21市场分析 22项目定位 23项目体格战略 24营销策略 第三章项目选址及建设条件 31项目选址 32建设条件 第四章建设规模及基本数据 41建设规模 42项目规划 43主要土建工程 44主要规划基本数据 45深化设计的建议 第五章建设方案 51工程地质和水文地质 52给排水 53电力设施 54邮政电信、有线电视 第六章环境保护、消防与安全 61环境保护 62消防 63安全 第七章建设进度计划 71项目的招标 72项目的进度 第八章物业管理 81物业管理公司的选择 82物业管理的内容与实施 第九章投资估算与资金筹措 91投资估算 92资金筹措 93资金使用计划 第十章财务测算与经济评价 101财务测算依据与说明 102财务测算 103不确定分析 104主要技术经济指标 第十一章主要风险及对策分析 111市场风险 112项目的资本风险 113企业风险 第十二章综合评价 121主要结论 l22问题与建议 第一章总论 1.1项目建设背景 本项目坐落于京津明珠-X，傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速X北出口，南接X传统商业中心；X凭借得天独厚的区位优势与完善的交通、整体的市政规划与雄厚的产业支撑以及宜