天津房地产估价师《制度与政策》：维护交易安全考试题

天津房地产估价师制度与政策：维护交易安全考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是（）。 A80% B120% C171% D200% 2、不属于进度控制中关注因素的是_。 A监理施工情况 B设计变更 C劳动力安排情况 D气象条件3、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少_名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。 A1 B2 C3 D4 4、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。 A：抵御通货膨胀的影响 B：提高资本金的投资收益率 C：提高全部投资的平均收益率 D：降低借贷资金的资金成本 E：借款合同5、城市_的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。 A详细规划 B控制规划 C指标规划 D分区规划 6、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000万元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为_元/m2。 A100 B200 C300 D600 7、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。 A条形基础 B独立基础 C整体式筏式基础 D箱形基础 8、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。 A：政府 B：政府职能部门 C：出租人 D：中介入 E：执行层的组织协调 9、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。 A：奢侈物品 B：一般物品 C：吉芬物品 D：炫耀性物品 E：工业用地的监测点评估价格 10、城市居住区的规模通常以_作为主要标志。 A居住人口规模 B居住户数规模 C用地规模 D建筑规模11、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。 A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价业务 C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字 D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前_个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 A1 B2 C3 D4 13、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为筑面积的户型较为理想。 A：70110 B：80120 C：90130 D：100150 E：借款合同14、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12，则此宗估价对象房地产的价格为万元。 A：99206 B：98310 C：1 080 D：832 E：工业用地的监测点评估价格 15、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2006年5月30日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期 16、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括_。 营业税；土地增值税；交易手续费；契税；补交土地使用权出让金；印花税 A B C D 17、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。 A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值 18、某仓库房地产土地面积为1000，容积率为0.8，对应的土地单价为850元，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元，则理论上应补地价的数额为万元。 A：93.75 B：115 C：293.75 D：315 E：工业用地的监测点评估价格 19、开发投资的投资者主要是。 A：赚取开发利润 B：保值增值 C：获得收益 D：消费 E：借款合同 20、2009年12月，B市居民马某在A市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。 A：房屋所有权初始登记 B：房屋所有权变更登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋更正登记 E：执行层的组织协调 21、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后地价为元。 A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格 22、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章23、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是_。 A属地管理原则 B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记 D房屋的所有权人和使用人为两个人 24、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等(2006年试题) A：规划涉及方案 B：投资估算 C：资源条件 D：投资权益 E：借款合同25、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是_年。 A40 B35 C30 D20二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题) A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模 2、为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有。 A：棚户区改造 B：城中村改造 C：廉租住房建设 D：经济适用住房建设 E：公共租赁住房建设3、从某种意义上讲，房地产价格是（）。 A个别人的价值判断 B估价人员的主观定价 C由市场力量决定 D市场参与者集体竞价的结果 E由交易双方委托经纪人确定 4、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。 A形象差异化战略 B人员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略5、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有_。 A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C房地产估价是为委托人提供价格保证 D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内 E房地产估价既是一门科学也是一门艺术 6、下列关于所有权的表述中，正确的有_。 A所有权是从物权 B所有权是自物权 C可对所有权人的物设置他项权利 D共有是确定份额的共同所有 E建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 7、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为_。 A6.25% B10% C16.67% D16% 8、城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括。 A：建设项目批准文件 B：建设用地规划许可证 C：建设项目价值资料 D：国有土地使用权批准文件 E：执行层的组织协调 9、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“两管”是指监理活动中的。 A：合同管理 B：质量管理 C：投资管理 D：进度管理 E：信息管理 10、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式11、建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指_ A将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围 B将可比实例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围 C将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围 D将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围 12、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是_。 A客观性原则 B一贯性原则 C持续性原则 D相关性原则 13、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法14、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同 C：诺成合同 D：主合同 E：从合同 15、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的_，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。 A工程勘察资质证书 B工程设计资质证书 C工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D工程勘察资质证书和工程设计资质证书 16、下列关于暂定资质证书，表述正确的是_。 A暂定资质证书有效期为3年 B房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书的有效期 C房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过3年 D自领取暂定资质证书之日起3年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长 E自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长 17、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2004年4月6日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期 18、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。 A：建筑剖面图 B：建筑构造详图 C：建筑平面图 D：总平面图 E：执行层的组织协调 19、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。 A被烧损前的状况 B被烧损后的状况 C被烧损前与被烧损后的差异状况 D未来修复或重建后的状况 20、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。 A：增量供给 B：存量供给 C：潜在供给 D：总量供给 E：借款合同 21、房地产的经营使用方式主要有。 A：拍卖 B：销售 C：出租 D：营业 E：自用 22、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。 A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模23、保险的最大诚信原则中，保证是指_。 A在保险合同订立前、订立时以及合同有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或